建设用地使用权的获取

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1、第三章 建设用地使用权的获取学习的内容与要求学习的内容与要求1.熟悉房地产开发前期工作阶段建设熟悉房地产开发前期工作阶段建设用地使用权的获取方式；用地使用权的获取方式；2. 掌握建设用地使用权的出让、转掌握建设用地使用权的出让、转让、抵押和行政划拨的具体内容、让、抵押和行政划拨的具体内容、要求及区别。要求及区别。学习中需要参考的资料学习中需要参考的资料 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法建筑法建筑法物业管理法物业管理法房地产开发的主要工作阶段房地产开发的主要工作阶段投资项目的选择可性研究行项目评估和决策获获取取土土地地使

2、使用用权权开发项目立项规划设计与方案报批建设工程招标签署有关合作协议七通一平等工作基础工程主体工程安装与装修工程室外工程竣工验收销售准备广告推广现场销售物业管理 投资决策投资决策前期工作前期工作工程建设工程建设租售与物业管理租售与物业管理土土地地房房屋屋背景：传统城市土地使用制度背景：传统城市土地使用制度o行政划拨行政划拨o无偿、无限期使用无偿、无限期使用o无流动无流动基本特征：基本特征：123不利于土地的集约利用与合理配置不利于企业转换经营机制与公平环境的建立不利于城市建不利于城市建设与发展，破设与发展，破坏城市规划实坏城市规划实施；不利于经施；不利于经济体制改革的济体制改革的顺利进行。顺利

3、进行。背景：传统城市土地使用制度背景：传统城市土地使用制度弊弊 端端 准备准备：城市土地储备制度的建立城市土地储备制度的建立有偿：有偿：建设用地使用权出让出让建设用地使用权转让转让建设用地使用权租赁租赁无偿无偿： 政府行政划拨政府行政划拨统一收购统一收购垄断供应垄断供应一、房地产开发用地的取得方式一、房地产开发用地的取得方式二、土地使用权出让二、土地使用权出让o定义：定义：国家以土地所有者的身份将土地使用国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地管理

4、部门土地管理部门（出让方）土地使用者土地使用者（受让方）土地使用权土地使用权出让出让（一）出让年限（一）出让年限出让方与受让方的利益分配直直接接影影响响用用 途途出让的最高年限出让的最高年限居住用地居住用地70年年教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫生、体育用地卫生、体育用地50年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年综合或其他用地综合或其他用地50年年二、土地使用权出让二、土地使用权出让高级别墅豪华住宅用地的土地高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是（使用最高出让年限是（ ）年。）年。A.40 B.50 A.40 B.50 C.70C.70挂牌挂牌拍卖拍卖招标招标协议协议

5、二、土地使用权出让二、土地使用权出让（二）出让方式（二）出让方式大型或关键性的发展计划与投标项目大型或关键性的发展计划与投标项目。 招标出让招标出让是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用人（受让方）以书面投标形式，竞投某片土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取权，土地招标小组（出让方代表）择优而取。适应于适应于拍卖出让拍卖出让是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地是指在指定的时间、地点，利用公开的场合，由土地管理部门代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，管理部门代表政府就某块

6、土地的使用权公开叫价出让，由价高者获得土地使用权由价高者获得土地使用权。适应于适应于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。挂牌挂牌出让出让发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。价结果确定国有建设用地使用权人的行为。探索探索完

7、善完善 协议协议招标招标拍卖拍卖特点特点双方协商一切条件双方协商一切条件出让方择优出让出让方择优出让 出价最高的受让出价最高的受让方中标方中标市场市场特征特征较大垄断性，是一较大垄断性，是一种不发达的土地市种不发达的土地市场场 有条件、有选择、有条件、有选择、有控制的竞争市场有控制的竞争市场竞争最激烈的市竞争最激烈的市场场适用适用范围范围重要部门、规模大重要部门、规模大的工业项目、事业的工业项目、事业单位以及需要政府单位以及需要政府扶持和优惠项目扶持和优惠项目区域面积大、开发区域面积大、开发要求高和将来受城要求高和将来受城市发展规划制约的市发展规划制约的 竞争性强、盈利竞争性强、盈利性大的商业

8、用地性大的商业用地方式方式政府与受让方协商政府与受让方协商 公开和邀请招标公开和邀请招标 公开竞价公开竞价地价地价最低最低中等中等最高最高（三）出让方式对比（三）出让方式对比注：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点注：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点（四）出让土地使用权的设立（四）出让土地使用权的设立土地使用权出让合同土地使用权出让合同：出让人与受让人之间就土地出让人与受让人之间就土地使用权出让确定双方使用权出让确定双方权利、义务权利、义务的协议。的协议。 内容：内容：土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、土地状况的描述、出让金及其支付方式和期限、土地使用条件、土地使用

9、条件、定金定金和违约责任。和违约责任。土地使用权登记：土地使用权登记：登记是取得物权性质的土地使用权必登记是取得物权性质的土地使用权必要条件，当事人必须履行登记手续，才能使使用权得到要条件，当事人必须履行登记手续，才能使使用权得到国家法律的保护。国家法律的保护。三、土地使用权转让三、土地使用权转让定义：定义：是指土地使用者将土地使用权再转移的是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是土地使用权在不同主体之间的转移。行为，是土地使用权在不同主体之间的转移。交换交换赠与赠与出售出售方方 式式三、土地使用权转让三、土地使用权转让o土地使用权转让的土地使用权转让的条件条件:1 1、已经支付全部土地使用

10、权出让金，并取得土地使用、已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。权证书。2 2、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。模后才允许转让。 一是一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的的资金额应占全部开发投资总额的25%25%以上；以上； 二是二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。建设用地条件，方可转让。3 3、必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件进、必须依照土地使用权出让合同规定的期

11、限和条件进行投资、开发。行投资、开发。三、土地使用权转让三、土地使用权转让 （1 1）权利、义务随之转移。）权利、义务随之转移。 （认地不认人）（认地不认人） （2 2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的在转让时是不可分离的 （房地一致）（房地一致） （3 3）使用期限：）使用期限： 为土地使用权出让合同规定为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。剩余年限。 法法律律特特征征转让程序：转让程序：申请申请 批准批准 签约签约 过户登记过户登记案例：案例：n甲购买某

12、开发商的甲购买某开发商的土地，双方签订了土地，双方签订了房屋转让合同，约房屋转让合同，约定半年后交地。甲定半年后交地。甲缴纳十万元定金，缴纳十万元定金，后来房价上涨较快，后来房价上涨较快，开发商又将此地以开发商又将此地以高价卖给了乙，办高价卖给了乙，办理过户手续理过户手续。n请问：谁能取得该请问：谁能取得该幅土地的使用权？幅土地的使用权？n有何法律对策？有何法律对策？四、土地使用权出租四、土地使用权出租土地使用者作为出租人，将土地使用权随同土地使用者作为出租人，将土地使用权随同土地使用者作为出租人，将土地使用权随同土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，地

13、上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。由承租人向出租人支付租金的行为。由承租人向出租人支付租金的行为。由承租人向出租人支付租金的行为。出租的程序：出租的程序：签约签约 出租登记出租登记 土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 土地使用权抵押是五、土地使用权抵押五、土地使用权抵押不转移财产的占有，不转移财产的占有，“土地所有权土地所有权” 不能抵押不能抵押土地抵押权关系土地抵押权关系开发

14、商开发商（债务人）（债务人）债权债务关系债权债务关系第三人第三人土地土地抵抵押押人人抵抵押押权权人人抵押关系抵押关系仍归抵押人仍归抵押人占有占有银行银行（债权人）（债权人） （1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。 （2）土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并依照规定办理抵押登记。 （3）抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。 （4）抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。五、土地使用权抵押五、土地使用权抵押法法律律特特征征被抵押的建设用地上新增的建筑物应当怎样处理？被抵押的

15、建设用地上新增的建筑物应当怎样处理？六、土地使用权的终止和续期六、土地使用权的终止和续期 因以下情况而因以下情况而终止：终止：使用年限届满使用年限届满不履行出让合同不履行出让合同土地灭失土地灭失提前收回提前收回续期：续期：最迟于期满前最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请年向土地管理部门提出申请注销注销土地登记注销公告土地登记注销公告2009320093号号 六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨o概念概念：是指国家为了支持重点国防、能源、交是指国家为了支持重点国防、能源、交通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公通建设，大力发展城市基础设施工程和城市公益，经县级以上人民政府依法批准，在

16、土地使益，经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特点：具有无偿、无限期的，未经许可不得进行转让、租赁、抵押等经营活动。行政划拨方式适用对象：行政划拨方式适用对象：o（1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地o（2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；o（3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；o（4）政府批准的其他用地。六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨主要针对公益事业，非经营性用地。申请用地 选址定点 核定

17、用地面积 签订征地协议 填写征地申请书 逐级报批 填发建设用地批准通知书 检查验收 颁发土地使用证 六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨六、国有土地使用权划拨划拨土地使用权可以划拨土地使用权可以 转让、出租、抵押吗？转让、出租、抵押吗？建建设设用用地地使使用用权权获获取取方方式式出让出让协议协议招标招标拍卖拍卖挂牌交易挂牌交易转让转让买卖买卖交换交换赠与赠与行政划拨行政划拨一级市场一级市场二级市场二级市场总结：总结：1.分析建设用地使用权出让、转让、出租、抵押的区别和联系。2、看漫画，分析建设用地使用权获取方式对房价有如何的影响，他的制度背景是什么？课课 后后 作

18、作 业业漫画：天王地价催涨房价漫画：天王地价催涨房价 超出常理超出常理 就像面粉贵过面包就像面粉贵过面包 城市房屋拆迁城市房屋拆迁(拆迁政策的历史沿革拆迁政策的历史沿革) 与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我与我国城市土地与房屋政策的变革相对应，我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段：o第一阶段：第一阶段：1990年以前，国家没有对房屋拆迁出年以前，国家没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策。台相关的法规及政策。 国务院颁布了国务院颁布了城市私有房屋管理办法城市私有房屋管理办法，对于私，对于私有房屋，按当时的物价状况以房屋的残值价格进行有房屋，按当时的

19、物价状况以房屋的残值价格进行补偿。补偿。o第二阶段：即第二阶段：即1990年至年至2001年年 我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆我国城市化进程明显加快，出现了大量房屋拆迁。迁。1991年国务院颁布了年国务院颁布了城市房屋拆迁管理条城市房屋拆迁管理条例例为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土为适应土地和房地产使用制度的改革，国家土地局地局1992年认证了首批土地估价师，开始了城市年认证了首批土地估价师，开始了城市土地定级和估价工作，土地定级和估价工作，1993年年5月建设部、人事月建设部、人事部认证公布了首批房地产估价师。部认证公布了首批房地产估价师。 1999年各地停止了实物福利性分

20、房，实行货年各地停止了实物福利性分房，实行货币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改币工资性住房制度，对此各地为调整住房结构，改善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁善居住环境，纷纷实施旧城改造工程，出现了拆迁高潮。在拆迁补偿过程中实行高潮。在拆迁补偿过程中实行“拆一补一拆一补一”。o第三阶段：即第三阶段：即2001年至今年至今 2001年年6月，国务院颁布了新的月，国务院颁布了新的城市房屋拆城市房屋拆迁条例迁条例，将，将“货币补偿货币补偿”作为主要的补偿方式，作为主要的补偿方式，货币补偿的金额货币补偿的金额“以房地产市场评估价格确定以房地产市场评估价格确定”。 2003年年12月月

21、1日，建设部颁布了日，建设部颁布了城市房屋拆迁城市房屋拆迁估价指导意见估价指导意见，对城市房屋拆迁估价的概念界定，对城市房屋拆迁估价的概念界定为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地为：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素。素。城市房屋拆迁的概念城市房屋拆迁的概念o定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除拆迁许可证的情况下，依法拆除城市规划区城市规划区内国有土

22、地上内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安迁房屋的所有人（被拆迁人）进行补偿或安置的行为。置的行为。 o基本规范：国务院基本规范：国务院城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例（1991年年3月月22日颁布，日颁布，2001年年6月月修改，并于修改，并于2001年年11月月1日正式实施）日正式实施） 适用适用范围范围城市房屋拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁的种类城市房屋拆迁的种类o1市政动迁和社会动迁市政动迁和社会动迁这这是是以以建建设设投投资资不不同同的的资资金金来来源源为为标标准准所所作作的的分分类类。市市政政动动迁迁是是城城市市

23、人人民民政政府府基基于于基基础础设设施施建建设设需需要要而而发发生生的的房房屋屋拆拆迁迁行行为为。社社会会动动迁迁是是机机关关、团团体体、企企业业事事业业单单位位基基于于基基本本建建设设用用地需要而发生的房屋拆迁行为。地需要而发生的房屋拆迁行为。o2征地拆迁和非征地拆迁征地拆迁和非征地拆迁这这是是以以土土地地权权属属的的不不同同为为标标准准所所作作的的分分类类。征征地地拆拆迁迁是是建建设设单单位位在在征征用用集集体体所所有有的的土土地地时时而而发发生生的的房房屋屋拆拆迁迁行行为为。非非征征地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。地拆迁是建设单位在国有土地上发生的房屋拆迁行为。o3统一拆

24、迁、自行拆迁和委托拆迁统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁这这是是以以拆拆迁迁主主体体的的不不同同为为标标准准所所作作的的分分类类。统统一一拆拆迁迁由由当当地地人人民民政政府府组组织织。自自行行拆拆过过由由建建设设用用地地单单位位统统一一组组织织。委委托托拆拆迁迁由由建建设设用用地地单单位位（拆拆迁迁人人）委委托托取取得得房房屋屋拆拆迁迁资资格格证证书书的的单单位（被委托人）进行。位（被委托人）进行。城市房屋拆迁城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序（一）相关主体（一）相关主体拆迁管理人拆迁管理人：建设行政主管部门建设行政主管部门拆迁人拆迁人：取得城市房屋拆迁

25、许可证的单位取得城市房屋拆迁许可证的单位被拆迁人被拆迁人：被拆迁房屋的所有人被拆迁房屋的所有人与被拆迁房屋相关的其他主体与被拆迁房屋相关的其他主体：使用权人和抵押权人使用权人和抵押权人拆迁单位拆迁单位：自行拆迁自行拆迁 委托拆迁委托拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序一、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序（一）房屋拆迁程序（一）房屋拆迁程序 确定拆迁计划和方案确定拆迁计划和方案 申领申领房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证 拆迁公告拆迁公告 签订拆迁协议签订拆迁协议 实施拆迁实施拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁申请拆迁许可证应提供：申请拆迁许可证应提供：1建设

26、项目批准文件建设项目批准文件2建设用地规划许可证建设用地规划许可证3国有土地使用权批准文件国有土地使用权批准文件4拆迁计划和拆迁方案拆迁计划和拆迁方案5拆迁补偿安置资金证明拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到申请之日起申请之日起30日内日内审查审查批准批准发放拆迁发放拆迁许可证许可证公布公布房屋拆迁公告：拆迁房屋拆迁公告：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限人、拆迁范围、拆迁期限拆迁人与被拆迁人签订拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议实施拆迁实施拆迁城市房屋拆迁城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁补偿与安置二、城市房屋拆迁补偿与安置（一）拆迁补

27、偿（一）拆迁补偿补偿对象补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有权人补偿范围补偿范围：合法建筑(包括附属物和未过批准期限的临 时建筑)补偿方式补偿方式：货币补偿和房屋产权调换货币补偿和房屋产权调换补偿标准补偿标准：遵循等价有偿的基本原则，遵循等价有偿的基本原则，根据被拆迁房屋根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面的区位、用途、建筑面积等因素，以房地等因素，以房地产市市场评估价估价格确定格确定 。城市房屋拆迁城市房屋拆迁公民公民法人法人二、城市房屋拆迁补偿与安置二、城市房屋拆迁补偿与安置城市房屋拆迁城市房屋拆迁特殊情况的拆迁补偿、安置：特殊情况的拆迁补偿、安置： 1、拆除公益事业用房 2、拆除产权不明确

28、房屋 3、拆除设有抵押权的房屋 4、拆除代管城市房屋二、城市房屋拆迁补偿与安置二、城市房屋拆迁补偿与安置（二）拆迁安置（二）拆迁安置 安置的对象：被拆房屋的使用权人安置的对象：被拆房屋的使用权人 拆迁安置地点：原地安置和异地安置拆迁安置地点：原地安置和异地安置城市房屋拆迁城市房屋拆迁根据新的根据新的城市房屋拆迁城市房屋拆迁管理条例管理条例，现在拆迁安，现在拆迁安置已不完全是拆迁人的法置已不完全是拆迁人的法定义务了，只有当被拆迁定义务了，只有当被拆迁人选择产权调换时才可能人选择产权调换时才可能存在安置问题。存在安置问题。二、城市房屋拆迁补偿与安置二、城市房屋拆迁补偿与安置（三）实践中对补偿安置资

29、金的监管（三）实践中对补偿安置资金的监管o 货币补偿逐渐成为主导方式货币补偿逐渐成为主导方式o 对补偿货币的监管对补偿货币的监管城市房屋拆迁城市房屋拆迁房屋拆迁管房屋拆迁管理部门理部门拆迁人拆迁人金融机构金融机构 城市拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。 三、城市

30、房屋拆迁估价三、城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁城市房屋拆迁o城市房屋拆迁估价：城市房屋拆迁估价：是指为确定被拆迁房屋是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。进行的评估。 注意：注意：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的房房地产市场价格地产市场价格，不包括不包括搬迁补助费、临时安搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装的补偿费，以及被拆迁

31、房屋室内自行装修装饰的补偿金额。饰的补偿金额。 三、城市房屋拆迁估价三、城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁城市房屋拆迁o拆迁估价机构的选择：拆迁估价机构的选择：o拆迁估价实务：拆迁估价实务：（1）拆迁估价基本事项：估价目的、估价时点、估价方法、实地勘测、技术协调、计价货币和精度（2）被拆迁房屋面积和性质如何认定：三、城市房屋拆迁估价三、城市房屋拆迁估价城市房屋拆迁城市房屋拆迁o拆迁估价结果公示和异议处理拆迁估价结果公示和异议处理（1）拆迁估价初步结果公示和估价报告送达（2）拆迁估价报告疑问处理（3）拆迁估价结果异议处理（4）复核估价和另行估价o拆迁估价纠纷调处拆迁估价纠纷调处（1）复核估价、（2）另

32、行委托估价机构评估、（3）估价专家委员会鉴定四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济资料建设部2002年18月份受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。投诉和上访披露的问题多集中在法律意识薄、形象工程多上面。另据建设部统计，2002年17月份，全国因房屋拆除引发三级以上事故共5起，造成26人死亡，16人受伤。城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 拆迁所引发的矛盾变化：拆迁所引发的矛盾变化：拆迁户家庭成员内部分配矛盾拆迁户家庭成员内部分配矛盾拆迁户和开发商、拆迁户和开发商、拆迁

33、户和地方政府的矛盾拆迁户和地方政府的矛盾城市房屋拆迁城市房屋拆迁（内部矛盾）（内部矛盾）（外部矛盾）（外部矛盾）o房屋拆迁纠纷的类型：房屋拆迁纠纷的类型：o房屋拆迁纠纷的处理方式：房屋拆迁纠纷的处理方式： 1、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷 （1）行政裁决）行政裁决 （2）依法起诉（行政诉讼）依法起诉（行政诉讼） （3）强制拆迁）强制拆迁 2、拆迁补偿安置协议订立后的纠纷、拆迁补偿安置协议订立后的纠纷 （1）申请仲裁：双方自愿原则）申请仲裁：双方自愿原则 （2）依法诉讼（民事诉讼）依法诉讼（民事诉讼）四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠

34、纷救济 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第第1616条规定：条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人屋承租人达不成达不成达不成达不成拆迁补偿安置协议的，经当事拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决裁决应当自收到申请之日起应当自收到申请之日起3030日内作出。日内作出。 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起之日起3 3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供条例规定已

35、对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止不停止不停止不停止拆迁的执行。拆迁的执行。”城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第第1515条规定：条规定：“拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议订立后订立后，被拆迁人或者，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院以依法

36、申请人民法院先予执行先予执行。” 城市房屋拆迁城市房屋拆迁拆迁人与被拆迁人与被拆迁人或房拆迁人或房屋承租人就屋承租人就补偿、安置补偿、安置等问题等问题协商协商双方协商不成双方协商不成拆迁人向拆迁主管部门申请拆迁人向拆迁主管部门申请行政裁决行政裁决拆迁主管部门拆迁主管部门裁决被拆迁人限期搬迁裁决被拆迁人限期搬迁被拆迁人采取激被拆迁人采取激烈行动拒绝搬迁烈行动拒绝搬迁由房屋拆迁管理部门依法由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁申请法院强制拆迁法院裁定支持法院裁定支持房屋拆迁主管部门的房屋拆迁主管部门的行政裁决，行政裁决，责令被拆迁人自动搬迁责令被拆迁人自动搬迁 拆迁人与被拆迁人再次协拆迁人与被拆迁

37、人再次协商，达成协议后拆除房屋商，达成协议后拆除房屋申请人申请：申请人申请：应提供以下文件：应提供以下文件：1建设项目批准文件建设项目批准文件2建设用地规划许可证建设用地规划许可证3国有土地使用权批准文件国有土地使用权批准文件4拆迁计划和拆迁方案拆迁计划和拆迁方案5拆迁补偿安置资金证明拆迁补偿安置资金证明县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到县以上人民政府房屋拆迁主管部门收到申请之日起申请之日起30日内日内审查审查批准批准发放拆迁发放拆迁许可证许可证公布公布房屋拆迁公告：拆迁房屋拆迁公告：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限人、拆迁范围、拆迁期限四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 19961996年年7 7月

38、月2424日，最高人民法院颁发实施日，最高人民法院颁发实施的的关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复问题的批复 法复（法复（19961996）1212号号 的态度发的态度发生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作生了转变：对拆迁裁决不服提起诉讼的，作为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安为行政案件受理；对未经行政机关裁决的安置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受理。置补偿争议提起诉讼的，作为民事案件受理。 城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、拆迁纠纷救济四、拆迁纠纷救济 2005年年8月月11日起施行的最高人民法院日起施行的最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协

39、议就补关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复问题的批复法释（法释（2005）9号号的态度的态度则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议，则发生了逆转：达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定第十六条的规定向有关部门申请裁决。向有关部门申请裁决。城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、有关拆迁补偿安置的两个问题四、有关拆迁补偿安置的两个问

40、题（一）关于拆迁补偿标准问题（一）关于拆迁补偿标准问题重置价格重置价格/重置价格结合成新重置价格结合成新市场评估价格市场评估价格城市房屋拆迁城市房屋拆迁四、有关拆迁补偿安置的两个问题四、有关拆迁补偿安置的两个问题（二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变（二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变o强制拆迁应否以公共利益为前提强制拆迁应否以公共利益为前提o如何界定公共利益如何界定公共利益o通过程序规则防止通过程序规则防止“公共利益公共利益”被滥用被滥用城市房屋拆迁城市房屋拆迁五、有关拆迁补偿安置的两个问题五、有关拆迁补偿安置的两个问题（二）对公共利益与强制拆迁关系认识的转变（二）对公共利益与强制拆迁

41、关系认识的转变o强制拆迁应否以公共利益为前提强制拆迁应否以公共利益为前提o如何界定公共利益如何界定公共利益o通过程序规则防止通过程序规则防止“公共利益公共利益”被滥用被滥用 依法拆迁，有情操作依法拆迁，有情操作城市房屋拆迁城市房屋拆迁现状现状强制拆迁基本叫停强制拆迁基本叫停 20032003年年9 9月月1919日，国务院办公厅下发日，国务院办公厅下发关于认真做关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知 随后，中央又派出随后，中央又派出4 4路人马，分赴山东、上海、南路人马，分赴山东、上海、南京、杭州等地，突击调查拆迁问题，为中央最高京、杭州等地

42、，突击调查拆迁问题，为中央最高决策层制定消除动迁纠纷隐患的方案提供参考。决策层制定消除动迁纠纷隐患的方案提供参考。 到到0303年底，全国已有近年底，全国已有近2020个省市修改了有关拆迁个省市修改了有关拆迁的法规，明确规定的法规，明确规定“补偿金不落实不得拆迁补偿金不落实不得拆迁”、“拆迁中不得动拆迁中不得动粗粗”等，开始把利益的天平等，开始把利益的天平倾向弱势的一端。倾向弱势的一端。城市房屋拆迁城市房屋拆迁现状现状强制拆迁基本叫停强制拆迁基本叫停 1212月月3 3日，建设部发布日，建设部发布城市房屋拆迁估价指导城市房屋拆迁估价指导意见意见（0404年年1 1月月1 1日起施行），要求规范

43、城市日起施行），要求规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益。益。 1212月月3030日，建设部发布日，建设部发布城市房屋拆迁行政裁城市房屋拆迁行政裁决工作规程决工作规程（20042004年年3 3月月1 1日起施行）第日起施行）第1818条条规定：规定：“房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等迁的依据、程序、补偿安置标

44、准的测算依据等内容，进行内容，进行听证听证。”城市房屋拆迁城市房屋拆迁现状现状强制拆迁基本叫停强制拆迁基本叫停 20042004年年6 6月月6 6日，国务院办公厅下日，国务院办公厅下发发关于控制城镇房屋拆迁规模严格关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理通知拆迁管理通知。城市房屋拆迁城市房屋拆迁 就在物权法通过后几天, 2007年3 月中下旬发生了重庆“最牛钉子户”事件。1983 1983 年年, ,杨武与吴苹从父母那里继承位于九龙坡区杨家坪鹤杨武与吴苹从父母那里继承位于九龙坡区杨家坪鹤兴路的祖业。兴路的祖业。1993 1993 年年, ,杨武夫妇原地翻盖新房杨武夫妇原地翻盖新房, ,建起砖混结

45、构建起砖混结构的二层小楼。的二层小楼。1993 1993 年年, ,重庆南隆房地产开发有限公司与政府重庆南隆房地产开发有限公司与政府签订协议签订协议, ,拿下该片区的旧城改造项目拿下该片区的旧城改造项目, ,但一直没有启动拆迁但一直没有启动拆迁工作工作, ,一拖一拖1111年。年。2004 2004 年年, ,重庆南隆与重庆智润置业有限公司签署联建协议重庆南隆与重庆智润置业有限公司签署联建协议, ,后后来来, ,重庆正升置业有限公司加入重庆正升置业有限公司加入, ,成为该项目法人，正升成为该项目法人，正升- -百老百老汇广场项目拆迁工作正式启动。汇广场项目拆迁工作正式启动。20042004年年

46、8 8月月3131日日, ,重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告。按照该片区其他拆迁户投票选出的金地评估贴出动迁公告。按照该片区其他拆迁户投票选出的金地评估公司在公司在20042004年作出的评估，营业用房一楼价值为年作出的评估，营业用房一楼价值为1884118841元元/ /平平方米，二楼方米，二楼37853785元元/ /平方米，吴苹平方米，吴苹219219平方米房子评估总价为平方米房子评估总价为247247万元万元。 之后之后, ,该片区其他该片区其他280280户陆续搬迁户陆续搬迁, ,只剩下杨武、吴只剩下杨武、吴苹苹 一家。一家。2

47、0052005年上半年年上半年，开发商再次提出货币安置方式，将，开发商再次提出货币安置方式，将补偿的数额增至补偿的数额增至350350万元万元。吴苹仍然没有同意。吴苹仍然没有同意。事件回放事件回放20052005年，年，开发商向九龙坡区房管局申请行政裁决，开发商向九龙坡区房管局申请行政裁决，20052005年年9 9月月1212日日九龙坡区九龙坡区房管局中止行政裁决，要求双方进一步协商解决。房管局中止行政裁决，要求双方进一步协商解决。20062006年年9 9月月1414日第一次协商：日第一次协商：吴苹提出，要吴苹提出，要“原位置、原楼层、原朝向、原原位置、原楼层、原朝向、原面积面积”还房，同

48、时要求拆迁人另付自还房，同时要求拆迁人另付自19931993年年3 3月以来的经济损失赔偿月以来的经济损失赔偿500500余余万万元。因无法满足该要求，双方首次接触不欢而散。元。因无法满足该要求，双方首次接触不欢而散。 20062006年年9 9月月1818日第二次协商：日第二次协商：吴苹提出吴苹提出追加补偿追加补偿屋内被盗物品价值屋内被盗物品价值1212万元万元等等八项要求，并尽早提供相同面积过渡门面等。八项要求，并尽早提供相同面积过渡门面等。由于对安置补偿和赔偿问题不能达成一致，在双方多次协商无果的情况下，由于对安置补偿和赔偿问题不能达成一致，在双方多次协商无果的情况下，九龙坡区房管局决定

49、召开听证会恢复行政裁决程序。九龙坡区房管局决定召开听证会恢复行政裁决程序。20072007年年1 1月月1111日日, ,九龙坡区房管局下发行政裁决书，要求杨武九龙坡区房管局下发行政裁决书，要求杨武1515日内自行搬日内自行搬迁。迁。20072007年年2 2月月9 9日第三次协商：日第三次协商：此轮协商中开发商提供了拆迁红线内同样大小此轮协商中开发商提供了拆迁红线内同样大小的临街门面与二层，同时针对吴苹在三次协商中提出的要求，提供的临街门面与二层，同时针对吴苹在三次协商中提出的要求，提供7272万元万元的赔偿；而吴苹需要支付的，是新房与旧房之间不到的赔偿；而吴苹需要支付的，是新房与旧房之间不

50、到7070万元的差价。万元的差价。开发商与杨武吴苹协商过程开发商与杨武吴苹协商过程20072007年年2 2月月1 1日，日，九龙坡区房管局向九龙坡区法院申请先予九龙坡区房管局向九龙坡区法院申请先予执行被拆迁人房屋。执行被拆迁人房屋。20072007年年3 3月月1919日日, , 九龙坡区法院裁定准予先予执行九龙坡区法院裁定准予先予执行, ,责令被责令被拆迁人在本月拆迁人在本月2222日前拆除该房屋。日前拆除该房屋。20072007年年3 3月月2121日下午日下午, ,杨武爬进自家房屋杨武爬进自家房屋, ,抵制法院的裁定。抵制法院的裁定。20072007年年3 3月月2626日日, ,九龙

51、坡区法院执行局向杨武发出执行通知九龙坡区法院执行局向杨武发出执行通知, ,责令他在责令他在 3 3月月2929日前日前履行法院判决。由于杨武在履行法院判决。由于杨武在 3 3月月2929日日前依旧没有履行判决前依旧没有履行判决, ,九龙坡区法院在九龙坡区法院在 3 3月月3030日下午日下午发布公发布公告告, ,再次责令杨武在再次责令杨武在4 4月月1010日前日前自动搬迁。自动搬迁。4 4月月2 2日日, ,吴苹夫妇与开发商达成一致吴苹夫妇与开发商达成一致, ,杨武走出他坚守了杨武走出他坚守了11 11 天的房屋。当晚天的房屋。当晚, ,其房屋被拆除。其房屋被拆除。在此期间，开发商每天损失在

52、此期间，开发商每天损失6 6万元万元，项目法人、重庆正升置，项目法人、重庆正升置业公司的常务副总廖建明签署协议后心理只感到平静。业公司的常务副总廖建明签署协议后心理只感到平静。事件回放事件回放房地产开发的正升房地产开发的正升- -百老汇广场项目是经百老汇广场项目是经商盈利行为，与国家商盈利行为，与国家利益、公共利益沾不利益、公共利益沾不上边吧？上边吧？ 1、拆迁人对被拆迁人的补偿标准是如何确定的？、拆迁人对被拆迁人的补偿标准是如何确定的？2、拆迁人提供了哪些补偿安置方式供被拆迁人选择？、拆迁人提供了哪些补偿安置方式供被拆迁人选择？ 3、拆迁双方关于补偿安置的分歧是什么？、拆迁双方关于补偿安置的

53、分歧是什么？4、为什么拆迁双方在这么长的时间里都没有达成协议？、为什么拆迁双方在这么长的时间里都没有达成协议？5、为什么房管局介入鹤兴路拆迁纠纷？、为什么房管局介入鹤兴路拆迁纠纷？ 6、房管局是否可以申请司法强拆？、房管局是否可以申请司法强拆？ 危旧房改造，难道说不是公共利益？尽管危旧房改造，难道说不是公共利益？尽管吴苹的房子所在地按照规划将盖起一栋商吴苹的房子所在地按照规划将盖起一栋商住楼，但是整个项目占地面积为住楼，但是整个项目占地面积为2350023500余平余平方米，其中环道、大件路、轻轨、公交换方米，其中环道、大件路、轻轨、公交换乘中心等市政项目建设，就使用土地近乘中心等市政项目建设

54、，就使用土地近1 1万万平方米，涉及拆迁成本共达平方米，涉及拆迁成本共达1 1亿元左右。这亿元左右。这些本应由政府承担的拆迁成本均已由开发些本应由政府承担的拆迁成本均已由开发商承担，怎么能说没有公共利益在里头呢商承担，怎么能说没有公共利益在里头呢？1、鹤兴路片区的拆迁是不是合法？、鹤兴路片区的拆迁是不是合法？2、拆迁许可证是否过期？、拆迁许可证是否过期？ 城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例第一条规定拆迁的目的：第一条规定拆迁的目的：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行。的合法权益，保障建设项目顺利进行。

55、”没有区分城市建设项目中的没有区分城市建设项目中的公益性拆迁公益性拆迁与与商业性拆迁商业性拆迁。建立正当的城市房屋拆迁程序：建立正当的城市房屋拆迁程序：n 行政程序正当性有三项最低要求：程序中行政程序正当性有三项最低要求：程序中立性、程序参与性和程序公开性，并可具体导立性、程序参与性和程序公开性，并可具体导出避免偏私、行政参与、行政公开三项基本内出避免偏私、行政参与、行政公开三项基本内容。容。 n 政府在限制公民私有财产权利进行房屋拆政府在限制公民私有财产权利进行房屋拆迁的过程中，要履行信息公开与告知义务，通迁的过程中，要履行信息公开与告知义务，通过多种途径广泛征求利益相关人的意见，保障过多种

56、途径广泛征求利益相关人的意见，保障行政相对人的知情权、参与权、监督权、表达行政相对人的知情权、参与权、监督权、表达权。权。深圳蔡屋围钉子户得到超过千万补偿同意拆迁深圳蔡屋围钉子户得到超过千万补偿同意拆迁 20062006年年1010月起开始正式拆迁。一年过月起开始正式拆迁。一年过去，去，98%98%的业主与拆迁人达成了拆迁的业主与拆迁人达成了拆迁补偿安置协议，只剩补偿安置协议，只剩6 6户不肯搬迁。户不肯搬迁。按照当时的裁决书计算，蔡家按照当时的裁决书计算，蔡家“孤楼孤楼”整幢房屋的补偿价格大约为整幢房屋的补偿价格大约为574574万万元。而按照蔡家本人当时提出的元。而按照蔡家本人当时提出的1

57、200012000元元/ /平方米的价格补偿，房屋价平方米的价格补偿，房屋价格大约为格大约为934934万元。但随着夫妇两人万元。但随着夫妇两人与拆迁人的谈判与对峙，深圳房价开与拆迁人的谈判与对峙，深圳房价开始飙升。夫妇两人提出的赔偿价格一始飙升。夫妇两人提出的赔偿价格一度上涨至度上涨至14001400万左右。万左右。20072007年年9 9月月2121日在罗湖区法院调解后，蔡家与开发日在罗湖区法院调解后，蔡家与开发商签订协议，得到超过千万补偿。商签订协议，得到超过千万补偿。 宪法宪法第十三条第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有

58、财产国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。权和继承权。 物权法物权法第四条第四条 国家、集体、私人的物权和其他权国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。得侵犯。 明晰界定的私人财产权利保障个人自由，限制政府权力明晰界定的私人财产权利保障个人自由，限制政府权力明晰界定的私人财产权利保障个人自由，限制政府权力明晰界定的私人财产权利保障个人自由，限制政府权力。法法宪宪行行政政法法 政府对公民私有财产的限制应基于正当理由、政府对公民私有财产的限制应基于正当理由、遵循正当程序、实行公平补偿。遵循正当程序、实行公平补偿。闲置

59、土地o闲置土地范围：闲置土地范围：1、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的。2、核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的。3、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准终止开发建设连续满一年的；o处置方式：处置方式：计征土地闲置费、限期开发、协议收购或托管、强制无偿收回 19991999年年7 7月月1212日，日，A A房地产开发有限公司与房地产开发有限公司与B B国土资源局国土资源局签订一份房地产开发协议书，约定签订一份房地产开发协议书，约定A A公司开发月湖花园小区，公

60、司开发月湖花园小区，A A公司向公司向B B局提供回迁安置房。合同签订后，实际拆迁安置工作则局提供回迁安置房。合同签订后，实际拆迁安置工作则由由C C拆迁办负责实施。后拆迁办负责实施。后C C拆迁办与拆迁办与A A公司口头协商增加部分面积。公司口头协商增加部分面积。因因C C拆迁办尚有部分购房款未给付拆迁办尚有部分购房款未给付A A公司，公司，A A公司分别于公司分别于20012001年年1010月月2929日、日、3030日向日向C C拆迁办催要未果，拆迁办催要未果，A A公司遂将原约定中的一间公司遂将原约定中的一间营业用房及其上的四间房屋占有自用未交付营业用房及其上的四间房屋占有自用未交付

61、C C拆迁办，其余拆迁拆迁办，其余拆迁安置房均已交付并由安置房均已交付并由C C拆迁办安置完毕。拆迁办安置完毕。20042004年年7 7月月1414日，日，A A公司公司D D签订商品房买卖合同一份，将位于月湖花园面东签订商品房买卖合同一份，将位于月湖花园面东5 5号营业用房号营业用房及及6 6、7 7、8 8号号2 2楼房屋出卖给楼房屋出卖给D D，D D在合同签订之日即支付房屋价在合同签订之日即支付房屋价款款52.952.9万元。万元。D D将该房反租给将该房反租给A A公司，仍作售楼处办公用房。公司，仍作售楼处办公用房。A A售售楼结束后，楼结束后，D D即搬进自用至今。即搬进自用至今

62、。D D于于20072007年年5 5月缴房屋买卖契税，月缴房屋买卖契税，房管部门受理房管部门受理D D有办理产权证申请，但未尚未发证。有办理产权证申请，但未尚未发证。20072007年年7 7月月2323日，日，C C拆迁办向法院起诉，要求法院确认拆迁办向法院起诉，要求法院确认C C拆迁办对争议房屋拆迁办对争议房屋享有安置出售权，享有安置出售权，A A、D D迁出争议房屋。迁出争议房屋。案情（一）案情（一）1 1、拆迁安置协议，从本质上是对拆迁房屋进行安置的协、拆迁安置协议，从本质上是对拆迁房屋进行安置的协议，如在协议上明确安置具体房屋，则此安置协议实质是议，如在协议上明确安置具体房屋，则此

63、安置协议实质是以被拆迁房屋作为对价的房屋买卖合同。本案的争议房屋以被拆迁房屋作为对价的房屋买卖合同。本案的争议房屋上既有拆迁安置协议，又有房屋买卖合同，事实上形成了上既有拆迁安置协议，又有房屋买卖合同，事实上形成了一房二卖一房二卖。拆迁安置协议和房屋买卖合同均不违反法律强。拆迁安置协议和房屋买卖合同均不违反法律强制性规定，均是有效合同。根据制性规定，均是有效合同。根据合同法合同法，依法成立的，依法成立的合同具有法律约束力，转移标的物所有权是出卖人的义务，合同具有法律约束力，转移标的物所有权是出卖人的义务，故在一房二卖的情况下，出卖人不可能履行二份房屋买卖故在一房二卖的情况下，出卖人不可能履行二

64、份房屋买卖合同，只能有一个买受人取得产权。合同，只能有一个买受人取得产权。案情分析案情分析2 2、我国物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利、我国物权法规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以要求返还原物。拆迁办主张讼争房屋归其所有，要人可以要求返还原物。拆迁办主张讼争房屋归其所有，要求求A A及及D D返还讼争房屋，拆迁办的请求属物权请求权中返还返还讼争房屋，拆迁办的请求属物权请求权中返还原物请求权。返还原物请求权成立的前提是上诉人对月湖原物请求权。返还原物请求权成立的前提是上诉人对月湖花园花园5 5号营业房及号营业房及6 6、7 7、8 8号营业房号营业房2 2楼房屋享有所有权。物楼

65、房屋享有所有权。物权法还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取权法还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭采取登记制度，自办理不动产登记时发生效力。登记制度，自办理不动产登记时发生效力。 本案中，可以认定本案争议的月湖花园本案中，可以认定本案争议的月湖花园5 5号营业房及号营业房及6 6、7 7、8 8号营业房号营业房2 2楼房屋属被楼房屋属被A A公司应交付给上诉人的安置公司应交付给上诉人的安置房，但并没有交给拆迁办实际占有使用，也没有办理产权房，但并没有交给拆迁办实际占有使用，也没有办理产权登记，因此，拆迁办并没有取得上述楼房屋所有权，故拆登记，因此，拆迁办并没有取得上述楼房屋所有

66、权，故拆迁办认为其享有对上述房屋所有权，并基于该所有权要求迁办认为其享有对上述房屋所有权，并基于该所有权要求被上诉人及第三人返还上述楼房屋的请求不成立。被上诉人及第三人返还上述楼房屋的请求不成立。案情分析案情分析3 3、本案中、本案中C C拆迁办没有向拆迁办没有向A A公司全部履行拆迁安置协议给公司全部履行拆迁安置协议给付房款义务，且时间长达三年以上，付房款义务，且时间长达三年以上，A A、D D房屋买卖合同已房屋买卖合同已实际全部履行，仅是产权证在办理中，故应按实际履行情实际全部履行，仅是产权证在办理中，故应按实际履行情况明确房屋所有权应归况明确房屋所有权应归D D所有，所有，A A、C C

67、之间拆迁安置协议纠纷之间拆迁安置协议纠纷应另行处理。应另行处理。案情分析案情分析土地征用o随着一些工业项目向中西部转移，土地违规现象也开随着一些工业项目向中西部转移，土地违规现象也开始呈现出梯度西进的动向，始呈现出梯度西进的动向，19991999年至年至20052005年，全国共发现年，全国共发现土地违法行为土地违法行为100100多万件多万件, ,涉及土地面积近涉及土地面积近500500多万亩，这多万亩，这一数字比一数字比20042004年全国新增的建设用地总量还要多出近年全国新增的建设用地总量还要多出近100100万亩。万亩。o 据利用卫星遥感监测对新增建设用地进行检查发现，据利用卫星遥感

68、监测对新增建设用地进行检查发现，前几年新增建设用地中有平均前几年新增建设用地中有平均34%34%是违法用地，有的地方是违法用地，有的地方竟高达竟高达80%80%以上。这些土地违法行为的特点主要表现为：以上。这些土地违法行为的特点主要表现为：面广量大；多以地方政府为主导、低标准土地补偿和拖欠面广量大；多以地方政府为主导、低标准土地补偿和拖欠征地补偿费现象比较普遍，以侵犯农民利益为特征；此外，征地补偿费现象比较普遍，以侵犯农民利益为特征；此外，这些土地违规的形式也更加多样化，化整为零批地、以租这些土地违规的形式也更加多样化，化整为零批地、以租代征等手段层出不穷。目前在很多地方，土地收入已占到代征等

69、手段层出不穷。目前在很多地方，土地收入已占到地方财政收入的一半以上，地方财政收入的一半以上， 用国土资源部副部长鹿心社用国土资源部副部长鹿心社的话说，十个贪官八个跟土地有关。的话说，十个贪官八个跟土地有关。一、土地征用的含义 国家为公共需要、城市建设或其他原因，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，强制取得农村集体所有土地，从而取消其所有权以另外支配使用的一种土地政策与制度。二、土地征用的法律特征（三）公共目的性（二）补偿性（一）强制性1、土地补偿费 2、地上附着物补偿费3、青苗补偿费 4、安置补偿费（四）公开性三、征用土地与农用地转用的审批权限(一)征用土

70、地的审批权限国务院批准：征用以上规定以外的土地基本农田；基本农田以外的耕地超过35hm2的；其他土地超过70hm2的。由省、自治区、直辖市人民政府批准：但须报国务院备案(二)农用地转用的批准权限1、国务院的批准权限：对农用地转为建设用地实行两级审批的原则其具体规定如下：2、省级人民政府的批准权限： 3、省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府批准权限：征用农用地的，应当依照新法规定先行办理农用地转用审批。 四、 国家建设征用耕地的程序预报预审申请用地组织现场踏勘委托统征，下达测量通知书制定征地方案上报审批批复实施颁发建设用地批准书确定征地范围；资料收集与分确定征地范围；资料收集与分析；实地调查

71、；计算安置补偿析；实地调查；计算安置补偿费，商讨安置方案等费，商讨安置方案等发布征地批准公告；发布征地批准公告；办理征地补偿登记；办理征地补偿登记；发布征地安置补偿方发布征地安置补偿方案公告，按计划供地。案公告，按计划供地。国务院国务院或或省省级级人民政府人民政府批准的道路、管线工程批准的道路、管线工程和大型基础设施和大型基础设施等等a) 建设项目占用土地基本农田；基本农基本农田；基本农田以外的耕地超过田以外的耕地超过3535公顷公顷、其他土地其他土地超过超过7070公顷公顷涉及农转非同时办理征地审批手续同时办理征地审批手续如如城市和村庄、集镇城市和村庄、集镇b b) ) 建设项目占用土地土地

72、利用总体规划确土地利用总体规划确定的建设用地规模范定的建设用地规模范围内围内的的土地土地由原批准由原批准规划规划的机关批准的机关批准 涉及农转非按土地利用年按土地利用年度计划分批次度计划分批次如如由由省级省级人民政人民政府府 批批 准准不涉及由国务院批准由国务院批准土地补偿费征地补偿 费的构成土地投资补偿耕地占用税新菜地开发基金青苗费 地上附着物补偿费征地管理费安置补助费土地复垦基金五、征地补偿费的构成六、六、征地补偿与安置标准征地补偿与安置标准原则：原则：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。1 1、征用耕地征用耕地 征用耕地的补偿费用包括：征

73、用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费土地补偿费、安置补助费以及以及地上附着物和青苗的补偿费地上附着物和青苗的补偿费。（1 1）土地补偿费）土地补偿费：为该耕地被征用前为该耕地被征用前3 3年平均年产值的年平均年产值的6 6至至1010倍。倍。（让渡让渡所有权的一种补偿）所有权的一种补偿）（2 2）安置补助费）安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算按照需要安置的农业人口数计算。式中：式中：S 三年平均年产值（元三年平均年产值（元/公顷）；公顷）； P征用耕地面积（公顷）；征用耕地面积（公顷）； P总总被征地单位的耕地总面积（公顷）；被征地单位的耕地总面积（公顷）； H被征地单位的农业人

74、口数；被征地单位的农业人口数； P总总/H人均耕地面积（公顷人均耕地面积（公顷/人）。人）。F= S4(或或6)PP总总15H 理论计算公式： （一）土地补偿费征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的610倍。年产值按被征用前3年的平均年产量和国家规定的价格平均计算。征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。 土地补偿费实质上是支付让渡土地所有权的费用，亦即征地补偿费中地租部分的费用。 (二)安置补助费实际计算公式：式中S被征用前3年平均年产值(元)；P征用耕地面积(公顷)；P总被征地单位的耕地总面积(hm2)； H被征地单位的农业人口

75、数； 征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍，最高不得超过被15倍。征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。 指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。 （三)地上附着物和青苗补偿费 2地上附着物补偿费1青苗费： 青苗补偿的一般原则是按季产值的13补偿工本费；对于处在成长期的农作物，最多一季产值补偿；对于能够获得收获的，不予补偿；无青苗者则无该项补偿。对于多年生的经济林木，应尽量移植，由用地单位支付移植费，倘若必须

76、砍伐，则按实际价值进行补偿。 地上附着物补偿费地上附着物指房屋、水井等。视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定。 指对经营者未收回的土地投资进行补偿的费用。(四)新菜地开发基金指征用城市郊区连续3年以上种植蔬菜的商品菜地和精养鱼塘。(1)大城市（人口100万以上的城市）105000150000元/hm2；(2)中等城市（在50100的城市）75000105000元/hm2(3)小城市（人口不足50万）4500075000元/hm2。 土地市场体系的综合分析集体土地集体土地国有土地国有土地征用征用分离分离（）（）土地使用权土地使用权联产承包联产承包租租 赁赁委托经营委托经营作价出资作价出资作价入股作价入股流转流转方方 式式流转流转方方 式式划划 拨拨作价出资作价出资作价入股作价入股出出 让让出出 租租抵抵 押押转转 让让再转让再转让出出 租租抵抵 押押