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1、项目基本情况与SWOT分析项目优势 （1 1）紧邻马鞍山森林公园，再加上项目内）紧邻马鞍山森林公园，再加上项目内部有稀缺的自然资源，环境优势明显。部有稀缺的自然资源，环境优势明显。 （2 2）紧邻武昌区的主干线珞喻东路及在建）紧邻武昌区的主干线珞喻东路及在建的中环线，出行较为便利。的中环线，出行较为便利。 （3 3）处于东湖区规划的核心位置，随着相）处于东湖区规划的核心位置，随着相关规划的实施建设，项目未来地段价值明显。关规划的实施建设，项目未来地段价值明显。 （4 4）位于武汉东湖开发区内，产业经济效）位于武汉东湖开发区内，产业经济效应明显，产业人群经济承受能力较强，客户质应明显，产业人群经
2、济承受能力较强，客户质量较高，未来住宅量较高，未来住宅 需求较为旺盛。需求较为旺盛。 项目劣势 （1 1）目前周边比较混乱，居住气氛一般，）目前周边比较混乱，居住气氛一般，公交车较少，基本生活配套较少，周边没有大公交车较少，基本生活配套较少，周边没有大型超市。型超市。 （2 2）地形部分起伏较大，不利于建筑物的）地形部分起伏较大，不利于建筑物的布置，需进行一定的调整。布置，需进行一定的调整。 （3 3）用地边界不太规则，用地北部还有部）用地边界不太规则，用地北部还有部分用地未能划入项目用地内，造成用地的不完分用地未能划入项目用地内，造成用地的不完整。整。 （4 4）北部邻近高压走廊，对本项目有
3、一定）北部邻近高压走廊，对本项目有一定的影响。的影响。 (5 5) 项目容积率为项目容积率为1.31.3，由于规划限高为，由于规划限高为2121米，因此建筑类型以米，因此建筑类型以6 6层的多层洋房为主，层的多层洋房为主，这样会使建筑密度增加，居住舒适度将受到一这样会使建筑密度增加，居住舒适度将受到一定影响。定影响。 机会点 基于地块自身特质，中高档或高档住宅项目市场认可程度比较高区域住宅市场研究及项目定位市场研究范围 为了使项目的市场定位能更加客观、准确，我为了使项目的市场定位能更加客观、准确，我们在典型楼盘的选择上采取了以下标准：们在典型楼盘的选择上采取了以下标准：知名楼盘知名楼盘 主要侧
4、重有实力和品牌企业的项目，或是市主要侧重有实力和品牌企业的项目，或是市场非常认可的知名项目。比如：金地场非常认可的知名项目。比如：金地格林小镇、格林小镇、大华南湖公园世家、万科城市花园、楚世家、世大华南湖公园世家、万科城市花园、楚世家、世茂锦绣长江、光谷坐标城。茂锦绣长江、光谷坐标城。相似的物业类型相似的物业类型 主要侧重多层洋房、联排和双拼别墅类高档主要侧重多层洋房、联排和双拼别墅类高档项目。比如：宜家项目。比如：宜家汤臣、水岸星城、汤臣、水岸星城、FF天下。天下。临近楼盘临近楼盘 主要以临近地块的中高档楼盘为主。比如：主要以临近地块的中高档楼盘为主。比如：现代森林公园、巴黎豪庭。现代森林公
5、园、巴黎豪庭。 典型项目-金地格林小镇开发商金地集团武金地集团武汉房地产开汉房地产开发公司发公司电话8767876748884888项 目 基 本 资 料行政区域洪洪山山区区具体位置洪山区珞狮洪山区珞狮南路南路楼盘性质住住宅宅占地面积49.49.8 8万万总建筑面积7070万万容积率1.51.5 建筑类型多层、小高多层、小高层、洋房、层、洋房、TOWNHOUSETOWNHOUSE户型面积130130- -230230总户数47470202销售率87%87%交房标准毛毛坯坯层高3m3m管理费1.31.3- -1.51.5元元/ /月月销售价格小小高高层：层：4504500 0元元；洋洋房：房：6
6、306300 0元元土地使用年限7070年年绿化率47.47.2%2%开盘时间05-05-5-5-1212入住时间0707- -7-7-1515车位单价7-87-8万万/ /个个典型项目-大华南湖公园世家开发商大华集团武汉大华集团武汉房地产开发公房地产开发公司司 电话873987398666 8666 项 目 基 本 资 料行政区域洪山洪山区区具体位置洪山区珞洪山区珞狮南路狮南路517517号号 楼盘性质住宅住宅占地面积46.46.7 7万万 总建筑 面积7373万万 容积率1.61.6建筑类型多层、小多层、小高层、别高层、别墅墅户型面积90-90-143143总户数70700000销售率75
7、75% %交房标准毛坯毛坯层高3m3m管理费1 1元元/ /月月销售价格小高小高层：层：43004300元；元； 多层：多层：45004500元元; ; 联排联排:8000:8000元元土地使用年限7070年年绿化率35 35 % %开盘时间06-5-06-5-1515入住时间0808- -1-1-3131车位单价8 8万万/ /个个典型项目-万科城市花园开发商武汉万科房地武汉万科房地产有限公司产有限公司电话8792879269886988项 目 基 本 资 料行政区域洪山洪山区区具体位置东湖高新东湖高新技术开发技术开发区关山一区关山一路南段路南段楼盘性质住宅住宅占地面积4040万万总建筑面积
8、4848万万容积率1.21.2建筑类型多层、小多层、小高层、高层、TOENHOUSETOENHOUSE户型面积94-94-150150总户数13130000销售率8989% %交房标准多层多层精装精装层高多多层层3m3m管理费1.1.1-1-1.1.6 6元元/ /月月销售价格42004200- -56005600元元土地使用年限7070年年绿化率3535% %开盘时间06-06-4-224-22入住时间0707- -4-4-1515车位单价1515万万/ /个个典型项目-楚世家开发商武汉明鸿经济武汉明鸿经济发展有限公司发展有限公司电话8678786787888888项 目 基 本 资 料行政
9、区域武昌武昌区区具体位置东湖黄鹂路东湖黄鹂路6868号号楼盘性质高尚高尚住宅住宅占地面积4.4.1 1万万总建筑面积4.94.96 6万万容积率1.261.26 建筑类型多层多层户型面积146-146-326326总户数28282 2销售率80%80%交房标准毛坯毛坯 层高3m3m管理费2.42.48 8元元/ /月月销售价格90009000- -120012000 0元元土地使用年限7070年年绿化率50.50.3%3%开盘时间06-06-3-63-6入住时间0707- -5-5-1 1车位单价1515万万/ /个个典型项目-光谷坐标城开发商湖北福星惠誉湖北福星惠誉置业有限公司置业有限公司电
10、话8678786787888888项 目 基 本 资 料行政区域洪山洪山区区具体位置东湖新技术东湖新技术开发区关山开发区关山大道与南湖大道与南湖南路交汇处南路交汇处 楼盘性质普通普通住宅住宅占地面积29.29.1 1万万总建筑面积4040万万容积率1.31.3建筑类型多层多层 小高小高层层户型面积90-90-140140总户数36360000销售率交房标准毛坯毛坯层高3m3m管理费1.31.3元元/ /月月销售价格41004100元元土地使用年限7070年年绿化率43%43%开盘时间05-05-12-12-1010入住时间0707- -5-5-3131车位单价典型项目-现代森林公园开发商现代城
11、市建设现代城市建设发展集团有限发展集团有限公司公司电话8788780330333333项 目 基 本 资 料行政区域洪山洪山区区具体位置马鞍山森林马鞍山森林公园对面公园对面楼盘性质普通普通住宅住宅占地面积8.98.98 8万万总建筑面积2020万万容积率2.182.18 建筑类型多层、小高多层、小高层、叠加别层、叠加别墅墅户型面积120-120-160160总户数1321320 0销售率7070% %交房标准毛坯毛坯层高3m3m管理费1.1.2 2元元/ /月月销售价格多层：多层：41004100元；元；叠加叠加别墅：别墅：57005700元元土地使用年限7070年年绿化率3939% %开盘时
12、间06-06-10-10-2121入住时间08-08-6-6-3030车位单价7 7万万/ /个个典型项目-F天下开发商纵横盘龙城纵横盘龙城置业有限公置业有限公司司电话6187106187108888项 目 基 本 资 料行政区域黄陂黄陂区区具体位置盘龙城经济盘龙城经济开发区楚天开发区楚天大道大道1818号号楼盘性质别墅别墅占地面积21210 0万万总建筑面积7272万万容积率0.330.33建筑类型独栋独栋户型面积250250以以上上总户数22220000销售率1 1、2 2期期50%50%交房标准菜单菜单式装式装修修层高管理费1.81.8元元/ /月月销售价格160160万起万起土地使用年
13、限7070年年绿化率66.66.35%35%开盘时间03-03-12-12-1818入住时间车位单价区域住宅市场研究及项目定位典型产品特征 （1 1）户型）户型 多层、花园洋房、高层：主力户型以三居为多层、花园洋房、高层：主力户型以三居为主，面积在主，面积在130130、150150左右。左右。 叠拼、联排别墅：面积在叠拼、联排别墅：面积在200200左右，以三居、左右，以三居、四居为主。四居为主。 独栋别墅：面积在独栋别墅：面积在250-400250-400之间。之间。 （2 2）价格）价格 多层、花园洋房、高层：区位较差的项目价多层、花园洋房、高层：区位较差的项目价格在格在45004500
14、元左右，区位较好、定位较高的项目元左右，区位较好、定位较高的项目价格价格60006000元左右。元左右。而类似楚世家和世茂锦绣长江这类综合品质高的而类似楚世家和世茂锦绣长江这类综合品质高的项目售价可达到项目售价可达到80008000元元-10000-10000元左右。元左右。 叠拼、联排别墅、独栋别墅：综合品质高的叠拼、联排别墅、独栋别墅：综合品质高的项目售价在项目售价在1000010000元左右。元左右。 （3 3）购买人群）购买人群 购买主体人群以本市居民为主，高档项目中购买主体人群以本市居民为主，高档项目中外地人士有一定比例，例如外地人士有一定比例，例如FF天下别墅项目深天下别墅项目深圳
15、、江浙人士较多。圳、江浙人士较多。 (4)(4)销售率销售率 近期上市的项目均取得了不俗的业绩，这其近期上市的项目均取得了不俗的业绩，这其中除了开发公司具有实力的优势外，开发理念中除了开发公司具有实力的优势外，开发理念更贴近目标购买群更贴近目标购买群体是至关因素。体是至关因素。 区域住宅市场分析及项目定位项目定位公园休闲示范住宅定位释义 本项目主要强调的是居住环境不可替本项目主要强调的是居住环境不可替代性，充分利用项目自身自然资源，塑造代性，充分利用项目自身自然资源，塑造项目的高品质形象，打造成武汉市高档居项目的高品质形象，打造成武汉市高档居住区。住区。 目标客户 主力购房人群以武汉市经济实力
16、较强主力购房人群以武汉市经济实力较强的客户和武汉东湖新技术开发区的高科技的客户和武汉东湖新技术开发区的高科技人才为主，购买目的主要用于改善居住条人才为主，购买目的主要用于改善居住条件，一般为二次或三次置业。件，一般为二次或三次置业。 项目产品类型 项目产品以高层住宅为主，联排别墅项目产品以高层住宅为主，联排别墅与花园洋房为辅，在保持原生态树木、水与花园洋房为辅，在保持原生态树木、水面的前提下，面的前提下， 加强景观绿化，使之成为高档居住社加强景观绿化，使之成为高档居住社区的典范。区的典范。项目投资经济测算研究前提 本次经济测算在项目规划方案可调整的基础本次经济测算在项目规划方案可调整的基础上，
17、根据市场状况、本体资源条件确定项目可上，根据市场状况、本体资源条件确定项目可能发展的物业类型和产品的建筑形式，初步判能发展的物业类型和产品的建筑形式，初步判断项目的发展方向和产品类型，并据此测算与断项目的发展方向和产品类型，并据此测算与分析。分析。 预计容积率及产品 预计容积率:1.62，总建筑面积114万M2 ，其中地上其中地上100.4100.4万万M M2 2 ，地下，地下1414万万M M2 2 项目可销售面积96.8万M2 = 花园洋房30万M2 + + 高层住宅50万M2 + + 联排别墅16.8万M2 项目配套其它面积3.6万M2 = 商业 2.2万M2 + + 会所 0.6万M
18、2 + + 教育 0.8万M2 预计销售单价 花园洋房售价：6500元/M2；联排别墅售价：7500元/M2； 高层住宅售价：6000元/M2 ；商业售价：9000元/M2；车位售价8万/个项目投资经济测算预计土地成本 交易价格交易价格7 7亿元亿元, ,购买公司购买公司70%70%股权股权, ,其中其中5.75.7亿元亿元土地成本土地成本,1.3,1.3亿元股权溢价亿元股权溢价. .预计建安成本 花园洋房售价：花园洋房售价：15001500元元/M2/M2；联排别墅售价：；联排别墅售价：15001500元元/M2/M2； 高层住宅售价：高层住宅售价：17001700元元/M2/M2。预计其它
19、成本 利息：动态测算，项目全部投资为计息基础，利息：动态测算，项目全部投资为计息基础，利率利率6.57%6.57% 企业所得税：按调整后的企业所得税：按调整后的25%25%测算测算 其他成本采用中环经验数据及市场调查数据其他成本采用中环经验数据及市场调查数据开发销售进度计划 计划分为计划分为5 5期滚动开发完成期滚动开发完成, ,其中各期动工与开其中各期动工与开盘时间计划如下盘时间计划如下: : 2008 2008年年1 1月月 一期开发建设一期开发建设 20082008年年6 6月月 一期开盘销售一期开盘销售 20092009年年1 1月月 二期开发建设二期开发建设 20092009年年6
20、6月月 二期开盘销售二期开盘销售 20102010年年1 1月月 三期开发建设三期开发建设 20102010年年6 6月月 三期开盘销售三期开盘销售 20112011年年1 1月月 四期开发建设四期开发建设 20112011年年6 6月月 四期开盘销售四期开盘销售 20122012年年1 1月月 五期开发建设五期开发建设 20122012年年6 6月月 五期开盘销售五期开盘销售 20132013年年6 6月月 项目全部销售完项目全部销售完项目投资经济测算项目投融资计划项目投资41亿元，资金来源于： （1）向集团公司筹资及中环公司自有向集团公司筹资及中环公司自有资金投入资金投入8亿元； （2）向
21、银行贷款向银行贷款4.3亿元； （3）预（销）售收入再投入预（销）售收入再投入28.8亿元。项目资金运作方式： （1）自有资金及集团筹资以支付项目公自有资金及集团筹资以支付项目公司收购款项（股权转让和替目标公司承司收购款项（股权转让和替目标公司承担的债务）；担的债务）； （2）在项目四证齐全，达到规定的融资在项目四证齐全，达到规定的融资条件后，向银行申请项目开发贷款；条件后，向银行申请项目开发贷款； （3）在项目建设达到预售条件后，将回在项目建设达到预售条件后，将回笼资金相继投入到项目建设中。笼资金相继投入到项目建设中。项目资金占用峰值约12.3亿元。资金回收期为3.4年，预计至2010年底可
22、达平衡。 其中，其中，20072007年投资额约年投资额约9 9亿元亿元= =支付土支付土地成本地成本5.75.7亿元亿元+ +股本溢价股本溢价1.31.3亿元亿元+ +前期前期开发及基础设施费等开发及基础设施费等0.680.68亿元亿元+ +替目标公替目标公司垫付资金司垫付资金1 1亿元亿元+ +借款利息借款利息0.30.3亿元。亿元。项目投资经济测算项目经济测算结论（1）总收入：66.45亿元包括包括 洋房收入：洋房收入：19.519.5亿元亿元 别墅收入；别墅收入；12.612.6亿元亿元 高层住宅高层住宅收入：收入：3030亿元亿元（2） 总投资：41亿元包括包括 土地成本：土地成本：
23、 5.75.7亿元亿元 建安成本建安成本 ：18.318.3亿元亿元 基础设施：基础设施： 4.34.3亿元亿元 利息费用：利息费用：1.31.3亿元亿元 销售费用：销售费用：2.02.0亿元亿元 营业税及营业税及附加：附加：3.93.9亿元亿元 管理等其管理等其他费用：他费用：5.55.5亿亿元元（3） 项目税后利润 ：15亿元 中环本部净利润 ：8.4亿元 成本利润率 21.5% 经济测算方案汇总表经济测算方案汇总表指标指标数值数值项目销售总收项目销售总收入（万元）入（万元）664526.664526.2 2 项目总投资项目总投资（万元）（万元）(A)(A)410937.410937.9
24、9项目总成本项目总成本( (万元万元)(B)(B)388871.388871.3 3项目毛利润项目毛利润（万元）（万元）275654.275654.9 9土地增值税土地增值税（万元）（万元）74550.874550.8项目所得税前项目所得税前利润利润201104.201104.1 1企业所得税企业所得税5027650276项目税后利润项目税后利润（万元）（万元）150828.150828.1 1公司取得利润公司取得利润( (按股权按股权70%70%计提计提) )105579.105579.7 7扣除溢价利息扣除溢价利息公司利润公司利润 （未扣溢价）（未扣溢价）( (万元万元) ) （C C）9
25、6513.1 96513.1 投资利润率投资利润率(C/A)(C/A)23.5%23.5%扣除溢价后利扣除溢价后利润润(D)(D)83513.183513.1成本利润率成本利润率(D/B)(D/B)21.5%21.5%项目投资经济测算项目敏感性分析结论 价格变动，项目投资收益率均在17%以上，由此说明项目抗风险能力较强。价格敏感性分析表价格敏感性分析表项目风险评估及初步建议源自市场的风险 目前武汉市房地产整体前景看好，项目所处武目前武汉市房地产整体前景看好，项目所处武昌区房地产市场需求旺盛，项目自身紧邻武汉光昌区房地产市场需求旺盛，项目自身紧邻武汉光谷，聚合了大量的新技术产业人群，周边大学林谷
26、，聚合了大量的新技术产业人群，周边大学林立，这些因素都为本项目提供了强有力的市场保立，这些因素都为本项目提供了强有力的市场保证，市场风险较小。证，市场风险较小。源自项目手续的风险 项目用地的相关手续都已过期，需重新办理，项目用地的相关手续都已过期，需重新办理，若相关手续办理出现问题，将会在很大程度加大若相关手续办理出现问题，将会在很大程度加大项目运作的周期，增加项目运作的风险。合作方项目运作的周期，增加项目运作的风险。合作方飞翔公司承诺可顺利办理，飞翔公司承诺可顺利办理，我方拟通过沟通落实我方拟通过沟通落实等手段控制风险。等手段控制风险。源自合作方式的风险 股权收购过程中，因信息不对称，收购方
27、具有股权收购过程中，因信息不对称，收购方具有一定的风险，我方拟通过委托律师事务所、会计一定的风险，我方拟通过委托律师事务所、会计师事务所等做好尽职调查，合同约束质押、股权、师事务所等做好尽职调查，合同约束质押、股权、土地证质押等手段降低收购风险。土地证质押等手段降低收购风险。 项目风险评估及初步建议项目初步建议 （1）通过对武汉市宏观经济环境、房地产市场）通过对武汉市宏观经济环境、房地产市场分析，可得武汉市房地产的发展前景较好。分析，可得武汉市房地产的发展前景较好。 （2）通过对基本情况的分析，可看出地块位置）通过对基本情况的分析，可看出地块位置优越，自然景观突出，是武汉土地市场上价值较优越，
28、自然景观突出，是武汉土地市场上价值较高的地块。高的地块。 （3）通过项目经济测算与敏感性分析，可说明）通过项目经济测算与敏感性分析，可说明项目投资回报率较高、风险较小、前景看好。项目投资回报率较高、风险较小、前景看好。 （4）通过项目风险评估，发现项目风险可控，）通过项目风险评估，发现项目风险可控，可以用法律等手段有效控制股权转让操作风险。可以用法律等手段有效控制股权转让操作风险。 综上，从宏观经济、房地产市场、项目经济测综上，从宏观经济、房地产市场、项目经济测算、敏感分析及风险评估等几个方面来看，算、敏感分析及风险评估等几个方面来看，本项目可行，具有很大投资价值，建议集团公司投资开发此项目。 中国水电建设集团中环房地产开发有限公司中国水电建设集团中环房地产开发有限公司 20072007年年5 5月月1414日日谢谢！谢谢！
