某新城大商项目发展定位及营销策略报告

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1、沈抚新城大商项目沈抚新城大商项目发展定位及营销策略报告发展定位及营销策略报告天启天启 & & 开启开启20201111年年4 4月月本次报告的目的：本次报告重点解决项目的发发展展战战略略及市市场场定定位位，并在产产品品策策略略、营销策略营销策略等方面进行延展。我们的思维导图我们的思维导图市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究19931993年年1111月月2222日日, ,经上海证券交易所批准，大商股票在上交所挂牌交易。经上海证券交易所批准，大商股票在上交所挂牌交易。19981998年，大商集团被

2、列为大连市惟一的全国大型商业企业。年，大商集团被列为大连市惟一的全国大型商业企业。20022002年年9 9月月3030日，大商新玛特购物广场日，大商新玛特购物广场( (抚顺店抚顺店) )开门纳客。开门纳客。20062006年年4 4月，将河南省最大的购物中心月，将河南省最大的购物中心郑州郑州“金博大金博大”收入麾下。收入麾下。20102010年销售年销售861861亿元，中国亿元，中国500500强企业排名第强企业排名第8686位。位。麦凯乐、麦凯乐、 新玛特、现代综合百货、千盛、新玛特、现代综合百货、千盛、NTSNTS、大商超市、大商电器均为大商旗下、大商超市、大商电器均为大商旗下商号。商

3、号。大商地产是中国百货业规模最大的商业地产大商地产是中国百货业规模最大的商业地产解读：解读：1 1：大商集团早年开始注重企业品牌建设，企业立足长远发展，并非看重短期利益。：大商集团早年开始注重企业品牌建设，企业立足长远发展，并非看重短期利益。2 2：大商集团：大商集团1313年钱进入抚顺，在抚顺有较高的知名度。年钱进入抚顺，在抚顺有较高的知名度。3 3：大商集团有较强的社会影响力，具有较好的信用与资金实力。：大商集团有较强的社会影响力，具有较好的信用与资金实力。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研

4、究距离沈阳距离沈阳4545公里的重要能源型城市，市区面积公里的重要能源型城市，市区面积713713平方公里，城市人口平方公里，城市人口227227万万抚顺市抚顺市城市概况城市概况抚顺市位于辽宁省的东部辽宁省的东部，距省会沈阳市4545公里公里，北与铁岭毗邻，南与本溪相望；全市辖四区辖四区（新抚区、望花区、东洲区、顺城区）、三县三县（清原县、新宾县、抚顺县），抚顺经济开发区和抚顺胜利经济开发区两个开发区两个开发区；辖区总面积为11272.111272.1平方公里平方公里，市区面积为713.6713.6平方公里，全市总人口227227万人万人，其中市区人口140140万人万人；抚顺全市有金属、非金

5、属、煤炭三大类矿产资源,现已发现的矿产资源种类有34 34 种种 。现已形成石化、冶金、装备制造、煤炭石化、冶金、装备制造、煤炭产业为支柱，体系完备、门类齐全的国家重国家重要能源和原材料基地。要能源和原材料基地。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究截止2010年拥有壮大顺城区起重设备产业集群壮大顺城区起重设备产业集群 、望花区再生纸产业集、望花区再生纸产业集群和冶材产业集群、东洲区新材料和化工产业集群群和冶材产业集群、东洲区新材料和化工产业集群 、新抚区商贸集群、新抚区商贸集群等。抚顺市现有抚顺

6、市热电厂、辽宁发电厂、抚顺发电厂，总计年发电量100多亿千瓦时；中国石油抚顺石化分公司现有原油一次加工能力920万吨/年 ，拥有三大炼油厂、四大化工厂 ，以及两大钢厂。大型工厂从大型工厂从业人员是目前抚顺中高端房产的消费人群之一业人员是目前抚顺中高端房产的消费人群之一。2010年将加快建设辽宁(抚顺)先进装备制造业基地，打造抚顺西部产业集群。随着产业西进，居住需求随之西移。 以第二产业为主，众多的产业集群和大型工厂，为区域房地产发展提供了大量产业客户群以第二产业为主，众多的产业集群和大型工厂，为区域房地产发展提供了大量产业客户群产业结构产业结构市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产

7、品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究GDPGDP与固定资产投资双增长，表明抚顺市房地产市场处于高速发展阶段与固定资产投资双增长，表明抚顺市房地产市场处于高速发展阶段房地产发展系统判断房地产发展系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系萎缩 停滞 稳定发展 高速发展4%-5%5%-8%大于8%小于4%经济水平经济水平抚顺市抚顺市2007-20102007-2010年年GDPGDP产值产值抚顺市抚顺市2007-20102007-2010年固定资产投资情况年固定资产投资情况市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品

8、策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究现已形成四大居住区，本案所在的高湾区为休闲旅游居住区现已形成四大居住区，本案所在的高湾区为休闲旅游居住区李石居住区李石居住区高湾居住区高湾居住区望花抚西居住区望花抚西居住区市区城东居住区市区城东居住区由单一市中心核心区居住区渐次形成了以城东区域为代表的高端商以城东区域为代表的高端商住区、望花抚西新兴居住商贸区以及高湾生态居住区和李石新都市核住区、望花抚西新兴居住商贸区以及高湾生态居住区和李石新都市核心居住区；心居住区；城东区域已成为成熟的以高层板楼和多层洋房为主打产品的大型河成熟的以高层板楼和多层洋房为主打产品的大型河

9、景居住区；景居住区；望花抚西地区作为抚顺原有工业区正在通过改善区域环境和配套的完善成为新兴的大型居住区，但因区域内大型石化造纸企业过多，短期内污染重不适宜居住的面貌难以改变；高湾地区因原有的优美自然环境以及建成的大型人文景观如建荣皇家海洋世界等正在形成以生态度假为主题的休闲旅游居住区；以生态度假为主题的休闲旅游居住区；李石地区因浑南产业区的推进和政府机构的进驻，未来将发展成为未来将发展成为都市核心商务居住区都市核心商务居住区；发展现状发展现状四大居住区区分鲜明四大居住区区分鲜明市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战

10、略市场研究市场研究城市扩容规划城市扩容规划本案生态旅游功能区生态旅游功能区现代产业与现代产业与人居功能区人居功能区2015年将全面实现沈抚同城年将全面实现沈抚同城实施“两区两带”战略及西部沈抚同城新区、东部国家精细化工产业区、南环循环经济产业带、浑河生态商住景观带 ，为3-5年再造一个抚顺奠定基础。巩固提升商贸服务业。全力推进旺力国际商城、银江科技城等11个服务业重点项目建设。 推动房地产业快速扩张。建设以城东地区为中心的生活区和沈抚新城生活区 ，全年房地产开工259万平方米。强力推进沈抚新城产业规模化发展。先进装备制造基地发展以石化通用设备、煤矿专用设备、新能源装备和特高压输变电设备为主体的

11、先进装备制造产业集群，生态区围绕旅游和游乐设施发展房地产业。沈抚新城定位：辽宁中部城市群的副中心，建成经济发达、社会和谐、环境优良、山水特色突出的宜居城市。抚顺城市政治、文化、经济中心全面西移，将实现与沈阳同步发展及升级。 “一带”规划浑河生态景观带，赋予了本案宜居的自然景观。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究交通交通沈抚巴士线沈抚轻轨线沈抚铁路线沈吉高速半小时生活圈半小时生活圈随着沈抚新城建设，交通条件也将进一步改善，中心地带生活半径缩短。沈抚新城市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题

12、确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究沈抚新城是未来抚顺市居住和商业房产市场发展的主要区域沈抚新城是未来抚顺市居住和商业房产市场发展的主要区域2009至今2006200820012006年2000年以前城市环境差，居住水平和舒适度低。城市环境差，居住水平和舒适度低。城市布局不尽合理，缺乏城市布局不尽合理，缺乏市政整体规划。老城改造市政整体规划。老城改造缺乏成效。缺乏成效。沈抚同城化战略实施沈抚同城化战略实施李石新都市核心区建设大李石新都市核心区建设大幅推进，以城东居住区老幅推进，以城东居住区老城改造已见成效。城改造已见成效。举全市之力建设沈

13、抚新城举全市之力建设沈抚新城 加大招商引资，吸引大型加大招商引资，吸引大型外域开发商和本土实力企外域开发商和本土实力企业进驻新城，抚顺迎来大业进驻新城，抚顺迎来大盘时代。盘时代。顺城区等老城区市政道路、顺城区等老城区市政道路、街区改造持续进行，高湾街区改造持续进行，高湾等地配套建设进行。等地配套建设进行。老城区大规模改造，老城区大规模改造，新城建设初见端倪新城建设初见端倪房地产市场发展房地产市场发展市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究地 区新抚区东洲区望花区顺城区开发区抚顺县新宾县清原县销售面积

14、（万平方米）9.6613.2228.3564.3870.150.5312.8113.20地 区新抚区东洲区望花区顺城区开发区抚顺县新宾县清原县商品房销售（百分比）4.556.2313.3530.3233.040.256.046.22销售面积情况销售面积情况20102010年全市商品房销售面积年全市商品房销售面积212.31212.31万平方米，同比增长万平方米，同比增长34.91%34.91%，其中住宅销售面积，其中住宅销售面积197.6197.6万平方米；万平方米；商品房销售额商品房销售额77.5477.54亿元，同比增长亿元，同比增长56.16%56.16%，其中住宅销售额，其中住宅销售额

15、69.0169.01亿元；非住宅销售面积亿元；非住宅销售面积14.714.7万平方万平方米，销售额米，销售额8.538.53亿元。（全市各区域商品房销售面积对比情况及所占百分比见表亿元。（全市各区域商品房销售面积对比情况及所占百分比见表1 1和表和表2 2）表表1 1：20102010年抚顺市各县区商品房销售面积对比年抚顺市各县区商品房销售面积对比表表2 2：20102010年抚顺市各区县商品房销售面积百分比年抚顺市各区县商品房销售面积百分比根据表根据表1 1和表和表2 2可以看出开发区和顺城区的销售面积之和占我市销售面积的可以看出开发区和顺城区的销售面积之和占我市销售面积的63.36%63.

16、36%，开发区销售面积超，开发区销售面积超过顺城区，预示着随着沈抚同城化进程地推进，西部地区房地产销售步伐加快。过顺城区，预示着随着沈抚同城化进程地推进，西部地区房地产销售步伐加快。房地产销售概况房地产销售概况开发区已成为抚顺房地产市场交易量最大板块开发区已成为抚顺房地产市场交易量最大板块市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究p城市向西，融入大沈阳，抚顺发展重心西移，沈抚新城逐渐成为抚顺经济活力中心；p坚持工业强市，切实转变经济增长方式，提高经济运行质量，全力实施资源型城市向资源深加工型城市转变战

17、略，创建新的产业基地和新的经济增长区；p同时，抚顺市市委等相关企事业单位整体搬迁抚顺西部，实现政治经济文化中心西移；p积极发展房地产行业，大力发展房地产行业投资，兴建大型设施完备的商业综合体，完善医疗、学校、银行、农贸市场等生活配套设施；p从而实现推动抚顺人口向西流动，促成沈抚同城，新经济产业带，倚靠浑河母亲河的宜居生活圈沈抚新城沈抚新城新型经济体布局，为当地经济迅猛发展提供平台新型经济体布局，为当地经济迅猛发展提供平台区域发展区域发展沈抚新城为重点发展区域沈抚新城为重点发展区域市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展

18、战略市场研究市场研究城市小结城市小结抚顺地理位置优越，距离沈阳45公里，仅半小时车程；市区面积和人口基数均较大；拥有山峦、森林和浑河等优良自然景观；城市能源丰富，拥有众多的产业集群和大型工厂；经济实力雄厚，为房地产市场发展提供了有效保障，同时也给区域带来了大量产业购房客户人群，目前房地产市场正处于稳定发展阶段；重点落实“沈抚新城”规划，正逐步向商住旅游区转型，大力发展商业配套，提升区域居住价值地理位置优越、景观资源丰富、较强购买力、规划转型的三线城市地理位置优越、景观资源丰富、较强购买力、规划转型的三线城市市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究

19、项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式大新城发展模式新城发展模式新城发展模式田园新城产业新城边缘新城行政中心新城国国 际际 案案 例例pLetchworth（英国，伦敦）pWelwyn Garden City （英国，伦敦）新城发展新城发展模式模式TOD新城pPort Sunlight （英国，利物浦）p筑波科学城（日本，筑波）pRadburn（美国，纽约）p哥伦比亚新城（美国，马里兰州）p千里新城（日本，大阪）p多摩新镇（日本，东京都）p沙田新市镇（中国，

20、香港）pCanberra （澳洲，堪培拉）pBrasilia（巴西，巴西利亚）副中心新城p东京临海副中心新城（日本，东京）p拉德芳斯副中心（法国，巴黎）市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究商贸项目32个房地产项目18个 社会事业项目14个 工业项目196个 产业是按照规模经济和范围经济要求集成起来的行业群体。因此产业的涵盖范围不仅指工业，还包括非工业，并且是由多个相对独立但业务性质完全一致的行业组成的，或者说是由分散在多个行业、具有同样业务性质的经济组织组成。产业产业产业

21、新城产业新城产业城是指以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。沈抚新城属性产业新城产业新城市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究产业新城开发成功的关键因素规划规划注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并预留待发展用地立法和政立法和政策策政府在立法和政策上对新城建设给予支持交通交通新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和主要交通干道的合理性和便捷性产业结构产业结构产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备功能功能

22、具备生活、居住、工作、休闲等多重功能配套配套高标准、完善的各类配套环境环境环境优美，能够吸引中心城的人口过来居住资金资金大量的资金投入以保证新城的前期建设，资金来源于政府部门和其他私企市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究典型新区典型新区发展的分析：展的分析：区域无锡新区西安高新区苏州工业园发展期1992年（18年）1991年（19年）1994年（16年）区域规划2010年发展到的220平方公里，常住人口60余万人2010发展到约200平方公里，常驻人口约50万2010发展

23、到288平方公里，户籍人口达到32万人，居住人口预计100万区域经济08年GDP达到650亿10年GDP达到1500亿元08年GDP达到600亿10年GDP达到800亿元08年GDP达到1001亿10年GDP达到1600亿元区域GDP贡献率10年全市GDP超5000亿新区占约3010年全市GDP3241.49亿新区占约24.710年全市GDP9168.9亿工业园约占17.5新城发展研究新城发展研究 无锡新区 西安高新区苏州工业园市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究发展阶段初步发展阶段初步繁荣阶段

24、持续繁荣阶段35年58年58年拉动发展发展周期产业拉动房地产拉动服务业拉动城市地位发展历程城市陌生区认可度低城市中心区周边城市认可区域中心区本城市认可城市功能贡献度小承担区域级功能承担城市级功能区域特征路网形成，公交通车标志物、绿化、广场产业厂房、办公楼简易商场、便利店少量住宅及配套人口稀少办公楼、厂区形成商业集群医院、学校公交体系普通配套住宅人口逐渐增多行政中心或商务中心形成星级酒店和写字楼城市配套完善大型综合性及特色商业各式公寓、小户型人口密集新城新城发展到持展到持续繁荣繁荣阶段，其最段，其最终必然会成必然会成为城市中心，承担城市城市中心，承担城市综合功能合功能一般新城的一般新城的发展展历

25、程都程都经历着三个着三个阶段：初步形成段、初步繁荣段：初步形成段、初步繁荣阶段、持段、持续繁荣繁荣阶段段新区发展历程分析新区发展历程分析市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究产业新城新城发展成熟后最展成熟后最终表表现形式：形式：土地稀缺、土地稀缺、产业高端、房地高端、房地产繁荣、服繁荣、服务业成熟成熟发展展阶段段初步初步发展展阶段段初步繁荣初步繁荣阶段段持持续繁荣繁荣阶段段土地土地产业房地房地产服服务业价价值较低低产业投投产产业升升级产业高端高端缓慢慢发展展快速快速发展展成

26、熟成熟发展展起步起步发展展逐步完善逐步完善逐步繁荣逐步繁荣价价值较高高价价值稀缺稀缺沈抚新城现处阶段沈抚新城现处阶段产业新城新城发展特征展特征市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究产业新城成熟的最新城成熟的最终表表现：房地房地产、产业和服和服务业配套的完美配套的完美结合合产业服务业房地产土地新城新城发展最展最终表表现1 1、产业的良好发展会对土地有提升作用，同时产业带来的人口会对居住及消费产生需求；、产业的良好发展会对土地有提升作用，同时产业带来的人口会对居住及消费产生需求

27、；2 2、房地、房地产的的发展，将会展，将会带动服服务业配套完善、配套完善、产业转移；移；3 3、服务配套完善也会带动产业的进一步发展，产业升级；、服务配套完善也会带动产业的进一步发展，产业升级；4 4、房地产、产业和服务配套在不同阶段主导对土地价值产生持续提升作用、房地产、产业和服务配套在不同阶段主导对土地价值产生持续提升作用而土地价值提升反过来也会影响产业、房地产及服务业的发展。而土地价值提升反过来也会影响产业、房地产及服务业的发展。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研

28、究沈沈抚新城目前表新城目前表现土地土地价价值产业发展展房地房地产发展展服服务业发展展新城新城1、产业发展表现：、产业发展表现：沈抚新城目前仅有少量企业投入生产，产业薄弱，没有形成产业规模效应，人口未聚，难以推动房地产及服务业发展；2、房地产发展表现：、房地产发展表现：沈抚新城房地产发展还处于起步后期阶段，目前仅有少量项目启动，多数还处于未开工状3、服务业发展表现：、服务业发展表现：沈抚新城服务业发展极度匮乏，发展速度也是相当缓慢，难以吸引人流、物流、商流。4、土地价值表现：、土地价值表现：沈抚新城目前的土地价值极低，由于产业基础薄弱、房地产发展起步，服务业还处于匮乏阶段，土地价值表现价格低廉。

29、市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究5 5、新城发展价值指标、新城发展价值指标大规模土地先天资源基础设施先进优质规划商业环境产业支撑大量人群一级指标二级指标区域环境自然资源人文资源路网智能通讯设施交通配套三级指标山、水、湖、海历史人文商业配套娱乐配套文教卫商务配套百货、超市、购物中心、商业街、便利店、餐饮街酒吧街、电影院、运动馆、健身中心等美术馆、艺术馆、学校、医院等星级酒店、酒店式公寓、写字楼、企业会所等 标识系统道路、边界、节点、标志建筑绿化体系公园、广场、树木、植被

30、不符合价值体系符合价值体系部分符合价值体系区区域域价价值根据以上根据以上现状分析，沈状分析，沈抚新城几大核心价新城几大核心价值：交通配套、商：交通配套、商业环境、人流量、物流表境、人流量、物流表现极度不足，沈极度不足，沈抚新城房地新城房地产的的发展，尤其是商展，尤其是商业地地产的的发展遭遇很大的局限性。展遭遇很大的局限性。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究产业新城新城发展展类型主要有两种：政府推型主要有两种：政府推动型及城市型及城市发展外溢型展外溢型城市城市产业发展外溢

31、型展外溢型政府主政府主导推推动型型发展展类型型1、原有城市中心已经处于饱和状态2、原有城市产业的外溢发展而兴起3、新城已有少量人流、商流、物流4、新城发展产业企业选择性的入驻1.原有城市中心还处于未饱和状态2.通过政府运作而开发3.新城现状人流、商流、物流落后4.政府优惠政策吸引各类企业入驻起步起步发展特征展特征6 6、新城、新城发展展类型型1 1、政府主、政府主导推推动型新城：型新城：前期关前期关键是在于政府通是在于政府通过优惠政策大力招商、惠政策大力招商、对基基础设施配套的投施配套的投资开开发运作来吸引运作来吸引产业企企业入入驻，这种开种开发模式由于模式由于现状比状比较滞后，滞后，前期多数

32、企前期多数企业热情度不情度不够，开，开发周期相周期相对较长；2 2、城市、城市发展外溢型新城：展外溢型新城：前期核心在于原有的城市前期核心在于原有的城市趋于于饱和，众多的和，众多的产业企企业扩大大规模或者新来企模或者新来企业呼呼唤新的新城开新的新城开发，这种开种开发模式是模式是产业扩张需求而需求而发展展起来，前期多数企起来，前期多数企业开开发热情高情高涨，前景看好，开，前景看好，开发周期相周期相对较快。快。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究沈阳沈阳抚顺的其他新区的其他新

33、区还处于于发展展阶段，段，产业发展未达到展未达到饱和状和状态；沈沈抚新城以新城以倾政府全力的政府全力的发展展战略略为背景启背景启动开开发新城；新城；沈沈抚新城路网基本完成建新城路网基本完成建设，现有人流、商流、物流极度稀少；有人流、商流、物流极度稀少；抚顺政府政策政府政策优惠惠进行大力招商，吸引各行大力招商，吸引各类企企业入入驻。政府主政府主导推推动型型产业新城新城根据以上新城开根据以上新城开发类型分析：沈型分析：沈抚新城属于政府主新城属于政府主导推推动型型产业新城，不属于城市新城，不属于城市发展外溢型。展外溢型。政政热企冷：沈企冷：沈抚新城是以政府新城是以政府牵头，以低廉的地价及政策，以低廉

34、的地价及政策优惠形式吸引投惠形式吸引投资商商进驻，但由于目前沈，但由于目前沈抚新城的各新城的各项配套及人流稀少，多数投配套及人流稀少，多数投资商拿地之后商拿地之后观望，政企没有形成开望，政企没有形成开发共共识，难以形成合力。以形成合力。产业新城新城发展展类型型市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究商务活动频繁消费力结构完整商贸繁荣阶段人口规模扩大商业快步发展消费力大幅提升商圈基本成型人口形成规模商业起步发展消费力逐渐提升商圈逐渐形成人口逐渐增多2015年2011年2020年

35、2025年持持续繁荣繁荣阶段段初步形成初步形成阶段段初步繁荣初步繁荣阶段段沈抚新城未来发展三个阶段沈抚新城未来发展三个阶段2015年2011年2020年2025年沈抚新城未来发展三个阶段沈抚新城未来发展三个阶段市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究以倾抚顺市政府全力推动为背景的新城发展战略，产业及房地产同步带动，将会推进区域的快速发展；以倾抚顺市政府全力推动为背景的新城发展战略，产业及房地产同步带动，将会推进区域的快速发展；产业区企业投产带动，社会事业项目建成及交通系统等城

36、市设施配套相续投入使用，区域人气逐步引入；产业区企业投产带动，社会事业项目建成及交通系统等城市设施配套相续投入使用，区域人气逐步引入；产业区终端名企较少，难以形成招一个带一片的局面，对区域发展拉动速度较慢。产业区终端名企较少，难以形成招一个带一片的局面，对区域发展拉动速度较慢。新城功能构成以购物消费、行政办公、金融商务、文化娱乐、体育休闲核心区，未来升值潜力较大；新城功能构成以购物消费、行政办公、金融商务、文化娱乐、体育休闲核心区，未来升值潜力较大；现有的企业动工缓慢难以推动区域快速发展，未来需要更多的企业快速开发，才能推动区域快速发展；现有的企业动工缓慢难以推动区域快速发展，未来需要更多的企

37、业快速开发，才能推动区域快速发展；政府大力招商，但推进过程中片面强调形象与速度，需要与企业达成共识才能更快发展；政府大力招商，但推进过程中片面强调形象与速度，需要与企业达成共识才能更快发展；因配套未完善，沈抚新城目前适宜居住指数较低，但前景美好，需要加快配套建设，营造居家环境。因配套未完善，沈抚新城目前适宜居住指数较低，但前景美好，需要加快配套建设，营造居家环境。新城推广不到位，知名度传播范围有限，未能引起广泛关注。新城推广不到位，知名度传播范围有限，未能引起广泛关注。结论结论市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战

38、略市场研究市场研究新城发展研究新城发展研究项目位置抚顺市李石经济开发区滨河路2号开发商抚顺绿地置业开发有限公司建筑类型多层住宅 小高层 高层 别墅规模占地60万平，建面100万平容积率1.13绿化率40%总户数1600套价格水平二期多层4200元洋房5200元起面积区间60-252平开盘时间一期10.09.19 二期11.04销售情况在售项目现状未入住绿地剑桥绿地剑桥市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目在售项目营销分析：营销分析：项目卖点：项目卖点：“绿地”品牌；位于开发区中心地段，周边

39、学区给予很大的支撑；项目紧邻李石河、近观浑河，南依20万平珍罕湿地公园，湿地公园、周边的李石河、浑河等自然景观众多；建筑质量及户型较好。畅、滞销产品分析：畅、滞销产品分析：畅销产品主要一期别墅、多层、洋房；二期洋房基本预售完毕。价格较低加之大范围的推广，加快了起去化速度。滞销产品为高层顶层，顶层有挑空。营销动作分析：营销动作分析：抚顺覆盖式推广宣传及沈阳也有推广。产品说明会、旺铺免两年租金优惠、老客户带薪客户、团购、世博画展颁奖典礼、车展、房交会优惠等项目客户多样，看重项目活动品质及价位优惠政策。销售周期及价格分析：销售周期及价格分析：10年4月开始蓄客，10年9月开盘，首批200余业主签订购

40、房合同，一期销售98%左右，销售周期8个月左右；项目销售价格有提升，一期高层3700元，二期3750，涨幅1.4%；一期多层3800元，二期4200元，涨幅10.5%：二期洋房5200起；别墅均价6380元.客户分析：客户分析：成交客户中抚顺客群占70%，其中别墅客群多为沈阳地区。案场每天到访量在40-50组左右市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目在售项目项目位置沈抚大道以南、旺力街以东开发商沈阳旺力地产开发有限公司 建筑类型小高层 高层 别墅规模占地2350亩，建面215万平容积率1.

41、 3绿化率30%总户数一期521套价格水平高层4180-5830元/平；联排12000元/平起面积区间高层108-215平；别墅212-254平开盘时间一期10.06.06销售情况在售项目现状未入住旺力城旺力城市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目在售项目营销分析：营销分析：项目卖点：项目卖点：；项目位于开发区内，有着相应的区位优势；自然景观较好；自身较强的综合配套；此外项目外立面全部采用干挂石材，品质感较强。畅、滞销产品分析：畅、滞销产品分析：畅销产品主要洋房、别墅，景观优势明显，近水景

42、观滞销产品为高层，项目所处位置对于高层客户而言生活不便利，项目口碑不好营销动作分析：营销动作分析：2011年春季精品画展、春节促销优惠、慰问抚顺社会福利院 、举办“我心目中的圣诞节”主题绘画活动 、房交会价格优惠活动等 项目客户较少，地理位置较偏，来往抚顺市区不便，活动效果一般。销售周期及价格分析：销售周期及价格分析：一期2010年6月6日 开盘，目前销售70%，销售周期10个月半左右；起价4180元、最高价8600元（跃层）、均价4680元 。价格增长幅度较小。客户分析：客户分析：成交客户中抚顺客群占50%，沈阳客户占30-40%。案场到访量较少，在10组左右市场定位市场定位项目核心问题确定

43、项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目在售项目项目位置抚顺经济开发区浑河南路188号 开发商抚顺恒昇房地产开发有限公司建筑类型综合体规模占地200万平，建面278万平容积率1.39绿化率35-40%总户数6000户价格水平多层均价4430元/平，洋房均价5030元/平面积区间高层66-180平 洋房140-310 别墅208-300平开盘时间A、C区2008年5月；D区2009年7月11日；B区2010年10月31日 销售情况在售 A、B、D区70%左右项目现状部分入住锦绣澜湾锦绣澜湾市场定位市场定位项目核心问题确定项目

44、核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目在售项目营销分析：营销分析：项目卖点：项目卖点：项目沈抚新城核心，园区外，浑河活水四面环抱，88公里绿色景观带、2000米河岸观景、滨河公园于一体的“浑河景观带”，教育配套良好，医大四院附属分院等医疗设施便捷，自带四星级酒店畅、滞销产品分析：畅、滞销产品分析：畅销产品为洋房、多层，送花园、单价较低滞销产品高层大面积段户型，160-179平产品，总价高、附加值少营销动作分析：营销动作分析：B区璟澜多层、情景洋房诚意金10年10月23日开始收取，5000元抵10000元，老业主三重优惠活动

45、；锦绣澜湾三期办理代金券，洋房最多抵值5000元、多层最多抵值2000元 ；开盘期间，提前享受房交会优惠，推出房源每平优惠100元房交会价格优惠、老客户带新客户赠送活动及团购优惠等 项目客户以部分为沈阳客户，看重项目地理位置及周边环境，各种促销活动中，价格的优惠相对比较受关注。销售周期及价格分析：销售周期及价格分析：08年8月开始开盘，目前销售70%左右，D区开盘团购价格为2300元，销售周期两年半左右；多层均价4430元，洋房均价5030元，别墅销售进度80%，一次性付款9.8折。门市销售进度50%，起价13500元、最高价20000元。开发商对价格制定较高，影响其去化速度，今年4月开盘10

46、0套高层房源 ，只去化40%客户分析：客户分析：成交客户中抚顺客群占80%，沈阳客户占10-20%。投资客户所占比例较大达到30%市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目在售项目项目位置抚顺经济开发区顺安路与顺大街交汇处 开发商辽宁宗裕房地产开发有限公司建筑类型综合体。多层、高层和小高规模占地16万平、建面：26万平方米容积率1.62绿化率35%总户数3000户价格水平均价4660元/平方米面积区间70-150平开盘时间 一期2008年4月1日销售情况一期销售96%，二期65%，三期50%项

47、目现状一二期入住，三期年底交房国际鑫城国际鑫城市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目在售项目营销分析：营销分析：项目卖点：项目卖点：位于沈抚中央核心位置，景观大道南侧。靠近轻轨，与沈阳来往便利。发展空间及升值空间大。园区内拥有园林景观。周边医院、学校、商业街等配套设施较全。畅、滞销产品分析：畅、滞销产品分析：多层产品销售速度较快，符合当地客群改善居住条件高层边户型产品，客户对居住条件要求较高营销动作分析：营销动作分析：情人节赠花送礼活动、教师节感恩活动、金秋及房交会购房最高优惠3.5万元、

48、业主新年联谊会、房交会举办房模大赛、以老带新优惠活动、儿童绘画活动、世界杯业主冷餐会、10年7月签约客户获赠红河谷双人游活动、“宗裕杯”篮球邀请赛、等 项目客户沈抚均有。主要看中项目的升值空间及沈抚纽带的地理位置。业主与开发商的“互动”活动较多。销售周期及价格分析：销售周期及价格分析：一期08年4月开始开盘，目前一期销售96%，二期65%，三期50%，销售周期三年左右；一期起价3550元、最高价5188元、均价4660元；二期起价3400元、最高价5960元、均价3660元；三期部分年底交房起价2880元、最高价3400元、均价3156元。价格走势较为平稳。客户分析：客户分析：多层客户：抚顺客

49、户占90%，其中李石本地客户占50%，居住条件与区域发展是其购买点，习惯于本地的生活氛围。高层客户：抚顺客群占95%，沈阳客群占5%。多为本地客户住宅改善。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目在售项目通过七大指标数据的对比分析竞品项目物业管理物业管理 与建材等与建材等发展商实发展商实力品牌知力品牌知名度名度项目规模项目规模 体量体量产品类型产品类型建筑风格建筑风格园林景观园林景观 亮点亮点项目销售项目销售 表现表现户型面积户型面积 配比设计配比设计企业层面企业层面项目层面项目层面企业实力

50、企业实力企业品牌企业品牌规模体量规模体量类型风格类型风格园林景观园林景观户型设计户型设计销售变现销售变现物管建材物管建材项目指标对比项目指标对比社会对企业社会对企业的认知的认知项目软硬件项目软硬件的支撑的支撑项目名称项目名称锦绣澜湾锦绣澜湾旺力城旺力城绿地绿地剑桥剑桥国际鑫城国际鑫城君悦国际城君悦国际城万科万科银江银江项目现况项目现况在售在售在售在售在售在售在售在售未售未售未售未售未售未售市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目分析在售项目分析房企实力强弱在很大程度会间接影响到开发项目的品质

51、房企实力强弱在很大程度会间接影响到开发项目的品质物业管理物业管理 与建材等与建材等发展商实发展商实力品牌知力品牌知名度名度项目规模项目规模 体量体量产品类型产品类型建筑风格建筑风格园林景观园林景观 亮点亮点项目销售项目销售 表现表现户型面积户型面积 配比设计配比设计在售项目在售项目锦绣澜湾：锦绣澜湾：抚顺恒昇旺力城旺力城： 沈阳旺力 绿地绿地剑桥剑桥：绿地国际鑫城：国际鑫城： 辽宁宗裕除绿地外均为辽宁本土企业，实力与影响力一般君悦国际城君悦国际城：香港 万科：万科：万科地产银江：银江：沈阳银江本案：本案：大商集团多为高知名度或实力雄厚企业市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略

52、产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究品牌对比品牌对比未售项目未售项目大盘的开发周期长，决定着该板块竞争会一直延续并逐步延伸大盘的开发周期长，决定着该板块竞争会一直延续并逐步延伸物业管理物业管理 与建材等与建材等发展商实力发展商实力品牌知名度品牌知名度项目规模项目规模 体量体量园林景观园林景观 亮点亮点项目销售项目销售 表现表现户型面积户型面积 配比设计配比设计产品类型产品类型建筑风格建筑风格市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究规模对比规模对比在售项目在

53、售项目锦绣澜湾：占锦绣澜湾：占地200万方，建面278万方旺力城旺力城： 占地156万方，建面215万方绿地绿地剑桥剑桥：占地60万方，建面100万方国际鑫城：国际鑫城： 占地16万方，建面26万方除国际鑫城外均集中在100万方以上盘量较大君悦国际城君悦国际城：占地53万平，建面150万方 万科：万科：占地面积13.5万方，建面30万方银江：银江：占地55万平，建面76万平本案：本案：占地17万平，建面66万平除君悦国际城之 外体量控制在100万以内未售项目未售项目产品类型多样化、组合丰富；建筑立面多以现代简约的建筑风格为主产品类型多样化、组合丰富；建筑立面多以现代简约的建筑风格为主物业管理物

54、业管理与与建材等建材等发展商实力发展商实力品牌知名度品牌知名度项目规模项目规模体量体量产品类型产品类型建筑风格建筑风格园林景观园林景观亮亮点点项目销售项目销售表表现现户型面积户型面积配配比设计比设计市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究产品类型建筑风格对比产品类型建筑风格对比在售项目在售项目锦绣澜湾：锦绣澜湾：独栋、联排别墅 、多层、小高层、高层，欧式旺力城旺力城：高层、小高层，别墅，新加坡风绿地绿地剑桥剑桥：多层、小高层、高层，别墅 ，英伦风国际鑫城：国际鑫城：多层、高层和小高，德式现代较低容积

55、率低密产品为主君悦国际城君悦国际城：酒店式公寓万科：万科：未知银江：银江：商住公寓、产业基地本案：本案：高层高容积率产品为主未售项目未售项目市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究物业管理物业管理 与建材等与建材等发展商实力发展商实力品牌知名度品牌知名度项目规模项目规模 体量体量园林景观园林景观 亮点亮点项目销售项目销售 表现表现户型面积户型面积 配比设计配比设计产品类型产品类型建筑风格建筑风格户型面积对比户型面积对比在售项目在售项目锦绣澜湾：锦绣澜湾：面积90-300平旺力城旺力城：面积108-2

56、45平绿地绿地剑桥剑桥：面积60-228平国际鑫城：国际鑫城：面积80-90平 产品以中大面积为主君悦国际城君悦国际城：面积80-160平万科：万科：未定银江：银江：未定本案：本案：未定未售项目未售项目户型面积各异，整体以户型面积各异，整体以100-200100-200平为主要分布段平为主要分布段市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究物业管理物业管理 与建材等与建材等发展商实力发展商实力品牌知名度品牌知名度项目规模项目规模 体量体量园林景观园林景观 亮点亮点项目销售项目销售 表现表现户型面积户型面

57、积 配比设计配比设计产品类型产品类型建筑风格建筑风格销售表现对比销售表现对比在售项目在售项目锦绣澜湾：锦绣澜湾：开盘至今销售周期较长，进入板块时属于孤军奋战，入市时机导致销售情况不佳旺力城旺力城：高层均为大户型，去化率较慢绿地绿地剑桥剑桥：开发量较大，且占据品牌及其价格优势，加以入市时板块已逐渐成熟，持续热销国际鑫城：国际鑫城：借助板块升值，户型及价格适中，去化率较好君悦国际城君悦国际城：未售万科：万科：未售银江：银江：未售本案：本案：未售未售项目未售项目在售项目去化率与入市时机有着密切联系在售项目去化率与入市时机有着密切联系项目名称项目名称锦绣澜湾锦绣澜湾国际鑫城国际鑫城旺力城旺力城绿地绿地

58、剑桥剑桥平均值平均值物业类型物业类型普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 -建筑类别建筑类别独栋、联排别墅 、多层、小高层、高层多层、高层和小高高层、小高层，别墅多层、小高层、高层，别墅 -容积率容积率1.391.621.31.131.36绿化率绿化率35-40%35%30%40%占地面积（万平米）占地面积（万平米）2001615660108建筑面积（万平米）建筑面积（万平米）27826215100154开盘日期开盘日期AC区2008-5D区2009-7B区2010-10一期2008年4月1日2010-6-62010-9-19-交房日期交房日期2009-10-20一期09年上半年，二期10年

59、6月，三期11年底。别墅预计2012年5月，高层预计2012年10月 -区域在售项目提列区域在售项目提列市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究区域内竞品面积区间由60-300平不等，其中主力区间为：100-200平方米0锦绣澜湾旺力城绿地剑桥国际鑫城160170200405060708090100 110120130140150300区域竞品在售产品信息区域竞品在售产品信息市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研

60、究市场研究项目名称项目名称本期本期货量货量推出推出类别类别交房标交房标准准层数层数单元单元户型户型面积区间面积区间均价均价开盘时间开盘时间 人住时间人住时间认筹认筹( (购购) )情况情况公摊公摊面积面积锦绣澜湾2高层毛坯2724-2-390-13043002010.102012.1220%20%5多层毛坯662-2-1 3-2-290-13042002011.042012.1290%11%2洋房毛坯55/62-2-1 3-2-1120-30051002010.122012.1220%10%400别墅毛坯32145200-53002008现房90%2%旺力城高层毛坯3222-2-1 3-2-1

61、108-21544802011.062012.1040%23%别墅毛坯313-2-2212-245124902011.062012.05 未开盘无君悦国际城41洋房毛坯522-2-1 3-2-1 4-2-280-160没定11年下半年2012未开盘9-12%绿地剑桥9高层毛坯1832-2-1 3-2-160-11037502010.092012.1095%20%4洋房毛坯522-2-1 3-2-2 4-2-2126-22852002011.04未定90%9%20多层毛坯622-2-1 3-2-289-12042002011.04未定98%13%15别墅毛坯313-4-2186-2167200一

62、期2010.09未定90%5%国际鑫城3小高毛坯1122-1-1 2-2-180-90360020102010下半年90%18%3高层毛坯1722-1-1 2-2-1 80-90360020102010下半年80%20%高层产品低总价小面积户型旺销，高总价大面积滞销项目名称项目名称总占地面积总占地面积( (万平米万平米) )总建筑面积总建筑面积( (万平米万平米) )商业占比商业占比（含底商）（含底商）面积面积 （万平方米）（万平方米）商业类型商业类型权限权限去化率去化率去化面积去化面积均价均价锦绣澜湾2002783.01%8.364098%8.19万8000旺力城156.745215一期无君

63、悦国际城一期16.9一期无绿地剑桥601000.92%0.924080%0.736万10000国际鑫城162628%7.284095%6.92万7500区域竞品商业数据市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究本项目位于沈阳与抚顺连接带沈抚新城核心区，项目性质：商业+住宅A地块：占地地块：占地183.23亩，容积率亩，容积率3.55，总建面，总建面381159平米。平

64、米。B地块：占地地块：占地35.78亩，容积率亩，容积率5.75，总建面，总建面134457.77平米。平米。C地块：占地地块：占地36.05亩，容积率亩，容积率6.93，总建面，总建面151036.26平米。平米。基本指标基本指标净地，三通一平，净地，三通一平，BC地块先行开发。地块先行开发。开发条件开发条件CBA万科万科君悦君悦锦绣锦绣银江银江市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究属性界定诠释描述区位属性承接沈阳产业转移、升级沈阳制造业与抚顺能源原材料产业完美结合，合作互补规划配套设施齐全，地

65、处核心区中心沈阳经济区沈抚连接带沈抚新城核心区项目属性高容积率高层高成本路网完善规模一般商业+住宅十字路口三高通达性较好一次性开工量多，对资金要求较高大商品牌效应对住宅有一定拉动作用，商业规模适中，能满足以家庭居住为前提的一站式购物。商业昭示性较好项目属性界定：项目属性界定：发展中产业新城核心区的超高容积率商住项目市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究项目属性界定项目属性界定锦绣澜湾大商大商大商绿地北方建设东盛商砼万科奥特莱斯君悦国际城旺力城项目环境项目环境市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心

66、问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究 总体而言，本项目最大的优势在于片区良好的发展前景；项目最大的劣势片区配套不完善和公交体系不发达。项目最终是否能走出现状、淡化劣势，如何与竞争对手区别开，深挖项目价值是项目成功的关键将成为本项目的最大机会因素，定位内容将以“强化优势、改善劣势、避免威胁、把握机会”的价值最大化策略为出发点，提出系统的、适用的解决方案。S S优势（优势（strengthstrength）：）： W W劣势（劣势（weaknessweakness）：）： 大商商业将为住宅提供便利生活方式。规模适中，地块形状较规则，利于项

67、目规划和产品出彩；片区具备良好的居住氛围和较高的市场认可度，易形成羊群效应。生活配套设施匮乏，教育、医疗体系不完善；交通距离相对较远，公共交通系统不发达；外部环境质量不佳（噪音），对项目档次和品质造成一定不良影响。超高容积率，居住舒适程度极低O O机会（机会（opportunityopportunity）：）： T T威胁（威胁（ThreatThreat）：）： 区域房地产市场处于快速上升阶段，市场潜在需求量大；核心区处于城市发展战略的主方向上，具备良好的发展前景，产业区众多落地项目投产将对带动核心区快速发展；良好的区位优势，所在的片区属于抚顺市房地产开发的热点区域市场竞争激烈，高层产品同质化

68、较为严重，产品创新速度较快；片区之间的竞争异常激烈，对项目所在的片区形成威胁；宏观调控政策的影响，土地、金融、预售门槛、价格调控等一些列政策对房地产市场造成深远影响；国内知名发展商的进入，凭借成熟的操作模式和经验对市场造成了较大的冲击；未来1-2年内片区入市项目众多，竞争激烈SWOTSWOT分析分析市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究劣势、威胁比优势和机会多！如

69、何营造本项目独有的核心竞争力？核心问题核心问题项目整体发展战略的制定市场及项目研究回顾快速发展阶段，市场上升的空间较大；目前仍存在很大的市场机会点，产品差异化的空间较大。市场环境竞争激烈，知名开发商进入，竞争压力加大；片区内产品供应类型丰富，产品超越的可能性较小。市场快速发展，对于产品和创新的接受程度会加快；市场发展和政策发展的不明朗导致存在潜在的风险。市场竞争未来趋势自身因素现状资源和环境状况不佳，对项目带来一定制约；地块规模一般，可营造的空间较小，为项目带来出彩的可能较小。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战

70、略市场研究市场研究项目整体发展战略的制定项目整体发展战略的制定 指导项目发展的指引性战略纲领指导项目发展的指引性战略纲领 综合以上各因素分析，本项目发展战略如下：综合以上各因素分析，本项目发展战略如下：以差异化竞争和创新为导向，倡导便利城市生活方式，提升以差异化竞争和创新为导向，倡导便利城市生活方式，提升项目在居住方面的价值；项目在居住方面的价值；以项目品牌为核心，逐步提升公司品牌；通过附加值的提升以项目品牌为核心，逐步提升公司品牌；通过附加值的提升来追求附加收益，达到项目利润和品牌的双赢。来追求附加收益，达到项目利润和品牌的双赢。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策

71、略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究根据发展战略的指导思想，深挖项目价值，确立项目在市场的占位根据发展战略的指导思想，深挖项目价值，确立项目在市场的占位追随者追随者补缺者补缺者领导者领导者挑战者挑战者角色划分：角色划分：市场定位市场定位市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究竞争类型竞争类型 特征特征万科万科绿地地旺力城旺力城？本项目本项目领导者领导者制定游戏规则者产品有不可重复性引领市场风向规模大、品质高品牌知名度高追随者追随者搭便车，借势以小博大随波逐流有一

72、定的规模、品质设计中规中矩无太多亮点挑战者挑战者冲击游戏规则者传播新的评估方式强调项目的特色和价值规模、品质都属上乘宣传力度大补缺者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点在某一方面特点突出品质高，规模不一定大 本本项项目目适适合合在在沈沈抚抚新新城城扮扮演演的的角角色：色：追随者追随者补缺者补缺者领导者领导者挑战者挑战者本项目适合的市场角色：本项目适合的市场角色：沈抚新城的挑战者沈抚新城的挑战者 根据市场的角色分析得出，在沈抚新城，根据市场的角色分析得出，在沈抚新城，本本项目不论是档次、规模、居住舒适程度项目不论是档次、规模、居住舒适程度都不具备优势。而站在整个沈抚新城市场上看，

73、本项目位于核心区中心，且片区生活配都不具备优势。而站在整个沈抚新城市场上看，本项目位于核心区中心，且片区生活配套成熟未来升值潜力较大可以成为市场的挑战者和补缺者。套成熟未来升值潜力较大可以成为市场的挑战者和补缺者。因此，本项目的市场定位为因此，本项目的市场定位为“沈抚新城的挑战者，便利生活方式的补缺者沈抚新城的挑战者，便利生活方式的补缺者”市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究客户定位客户定位便利生活方式的补缺者便利生活方式的补缺者 本项目的形象定位必须是最能体现项目核心价值的、最能体现项目整体市

74、场形象与高度的、最能撬动客户心理的、最能引起市场共鸣的。从区位、配套及产品类型综合考虑，我们的形象定位为：形象上的领导者，策略上的挑战者， 建立超越竞争的，极致化的差异性项目定位， 改变游戏规则，自主定义评价标准。形象定位形象定位市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究重新回顾和思考重新回顾和思考我们对市场分析和项目评价之后的思路梳理，以及对机会的挖掘我们对市场分析和项目评价之后的思路梳理，以及对机会的挖掘我们思考：如何找到项目的目标客户群 他们是谁？ 他们在哪里？ 他们人群有多少？ 他们从事何种职

75、业？ 他们买了哪些项目？ 他们最喜欢什么产品？对市场环境的再回顾和思考：对市场环境的再回顾和思考：我们发现：1、处于快速阶段的沈抚新城市场在客户细分尚不够精细，有大量的客户阶层没有找到十分满意的产品；2、对于产品的理解，尚有很大的挖掘和创新空间；3、对于开发战略的应用尚存在一定的不足，品牌与项目互动的案例相对较少。我们认为：1、未来几年内沈抚新城房地产必然会进入更快的发展轨道，会沿着国内一线城市的发展轨道前进；2、未来几年内，有相当的一部分客户对于产品的理解和要求促使市场不断细分；3、未来的客户和项目差异化特征更为明显，从群体、产品、文化上都将会得以体现。客户定位客户定位市场定位市场定位项目核

76、心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究客户分析对抚顺市民阶层的划分对抚顺市客户阶层的分析有助于我们发掘和分析自己的目标客户群，并研究他们的置业特点；客户阶层的划分是一个动态的过程，划分标准和人群的变化会随收入水平变化而逐渐变动；客户阶层的比例不等于实际购房客户的构成比例，一般来讲，越是收入高的客户，其人群在市场的购房比例越高；收入水平仅仅是衡量客户阶层的一个最基本的方式，事实上对客户阶层的划分还将结合收入方式、家庭结构、年龄特征等因素。富豪家庭年收入30万以上，比例1%以内顶端产品的消费者客户阶层分析中高端家庭年收入8

77、-30万，约占14%中高端产品的主力消费阶层中端家庭年收入5-8万，约占30%中价位楼盘的主力消费力量中低端家庭年收入3-5万，约占35%中低价位经济型楼盘的主要消费力量低端家庭年收入3万以内，约占20%基本无住宅消费力量 中端客户及中高端客户所占的人群比例约44%，一般来讲，越是高收入阶层，其购房人群的比例越高，因而抚顺市房地产市场的主流人群集中在530万元之间家庭收入的人群，他们的购房特征成为我们重点研究的对象。项目的主流客户项目的主流客户 上述数据通过对抚顺马德里皇家花园上述数据通过对抚顺马德里皇家花园59005900批客源数据分析所得。批客源数据分析所得。市场定位市场定位项目核心问题确

78、定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究不同阶层的购房案例和置业特征分析不同客户阶层的购房总价区间基本如下：顶端富豪：总价100万以上；中高端：总价60100万中端客户：3050万中低端客户：30万以内体现在单价上，各类客户购房单价区间基本如下：顶端富豪：大于8000元/中高端：50008000元/中端： 35005000元/中低端： 小于3500元/价格是客户阶层在购房支付能力上的直接体现，而不同的客户阶层在购房特征和行为上又有较大的差异。客户阶层置业案例顶级富豪沈阳市中心大宅，沈阳、抚顺别墅中高端客户马德里皇家花园旺力城，绿

79、地剑桥中端客户旺力城，绿地剑桥中低端客户？市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究客户定位客户定位锦绣澜湾锦绣澜湾旺力城旺力城绿地剑桥绿地剑桥国际鑫城国际鑫城分析总结：在项目周边竞品的多层成交客户关注点中，户型、升值空间和品牌是其主要的竞争点，价格对多层客户并不是最主要的敏感点，舒适度和区域发展是其考虑的重要方向，在配套景观基本相近的同时价格与开发商品牌有一定的影响。周边竞品多层产品已成交客户分析周边竞品多层产品已成交客户分析市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营

80、销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究客户定位客户定位锦绣澜湾锦绣澜湾旺力城旺力城绿地剑桥绿地剑桥国际鑫城国际鑫城分析总结：在项目周边竞品的成交客户关注点中，价格、地段和升值空间是其主要的竞争点，客户对价格反映比较敏感，单价、总价都是其购房首要考虑的因素，在配套景观基本相近的同时户型与开发商品牌起到一定的说辞效果。周边竞品高层产品已成交客户分析周边竞品高层产品已成交客户分析市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究客户定位客户定位区域客户分析区域客群来源特征n客户主要是经济开发

81、区，部分乡镇农民，来自市区中等收入人群； 区域客群职业特征n客户主要来自区域客群及产业园，少数沈阳地区客户，购房目的主要为改善居住环境和投资； n客户家庭构成主要是两口、三口之家，客户年龄集中在3050之间，有一定的置业能力。 区域客群年龄、家庭结构特征区域客户构成n客户主要由80%抚顺客户（包括地缘性客户、周边产业园职工）、15%沈阳市区人群、5%周边城市外来人群或其他客户定位客户定位市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究第一类客户：人物述描一人物述描一王先生：男，28岁，未婚，周边产业职工，喜

82、欢购物及健身，非常看中项目周边未来的大型购物中心而且，认为项目的配套及位置完全可以满足他的生活需要。人物特征人物特征学历较高，厂内中的中层骨干；习惯距离工作单位较近的居所；向往便利的生活条件和环境；多数住在父母家里或租住在周边区域；希望有自己独立的生活空间；对区域配套、环境比较认可；项目所在地段吸引的自住客群客户模型市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究第一类客户：人物述描二人物述描二张先生：男，41岁，已婚，喜欢旅游，现居住于南站附近。项目的地段升值潜力及政府对沈抚新城板块的规划成为我投资本项目

83、的主要原因，楼下是商业房子应该挺好租的，但是还想知道政府对地块的具体规划，会不会对我们的项目产生影响。购卖产品用于投资或发展好后自住人物特征人物特征越是有潜力、越是靠近；具有投资理念的抚顺客户喜欢便利的生活条件和环境；多为有稳定收入的中上阶层；愿意尝试认为有价值的投资；对区域、环境以及未来发展比较认可；项目地段吸引的投资客群客户模型市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究第二类客户：人物述描三人物述描三陈 良：男，35岁，已婚，三口之家，喜欢音乐、垂钓，现工作于政府部门，项目因地段升值是打动我购买项

84、目的原因之一，今后我不住了卖掉还可以赚一大笔，还好卖。人物特征人物特征长期居住在市内；以周边企事业单位公务员为主；三口之家，生活及经济来源均比较稳定；原住房条件不能满足家庭发展需求，需要置业升级；板块升级吸引的周边客群客户模型市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究人物述描四人物述描四小 许 ：女，33岁，沈阳人，从事房地产相关行业，企业白领。看重该地块和项目的升值空间，准备投资并长线持有。人物特征人物特征在沈阳工作，收入中上层人士；好交往，能打拼；善于投资理财；认可沈抚新城未来的地段价值；第三类客

85、户：沈阳或外地占有性投资人群客户模型市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究项目命名建议：名不正则言不顺，一个好的命名，价值不仅利于品牌建设，还能给项目带来巨大收益大商.中心城市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究形象定位形象定位市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究p市场定位释义沈抚新城核心商业地标，国际

86、化符号的生活社区沈抚新城核心商业地标，国际化符号的生活社区区 域 中 心：地处沈抚新城核心，坐拥双城市半小时生活圈；国 际 化：国际化元素，现代感外立面建筑；生 活 社 区：独具自有城市级商业配套，一站式居住社区；1 1、新城核心价值、新城核心价值位于核心区的中心地段，配套齐全2 2、城市昭示价值、城市昭示价值十字路口，城市对接面有良好的昭示性2 2、居家便利价值、居家便利价值大商商业配套，不出社区即可完成一站式购物新城市价值新城市价值新城市价值新城市价值TOPTOPTOPTOP项目价值项目价值市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目

87、发展战略项目发展战略市场研究市场研究市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究在售项目及客户分析回顾在售项目及客户分析回顾项目：在售项目户型面积主力区间为100-200平方米 高层产品小面积户型旺销，大面积滞销客户：中端为主，中高端为辅因此：本项目产品定位需注重总价控制原则，适宜采用蓝海战略建议：本产品以70-110作为主力户型市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究策略已出，形象定位，核心价值锁定后，策略

88、已出，形象定位，核心价值锁定后，策略如何分解？策略如何分解？ 市场思考市场思考 沈抚新区板块近年来发展逐渐成型，以形成一定规模并普沈抚新区板块近年来发展逐渐成型，以形成一定规模并普遍被人认知，但仍未达到完全认可遍被人认知，但仍未达到完全认可 项目思考项目思考 沈抚新区板块客户中短期内仍以抚顺为主，本案首期启动沈抚新区板块客户中短期内仍以抚顺为主，本案首期启动的中小规模地块若想尽快切入市场应避免强做的中小规模地块若想尽快切入市场应避免强做“蛋糕蛋糕” 营销策略营销策略 三大原则突出重围三大原则突出重围推广表现做足一二三做“价值”做“区隔”做“渠道”重点打造沈抚区域板块价值，使之地位全面升级，加深

89、客户认知度差异化突围，强调本案区别于竞品的自有城市级配套，以强势攻其弱势，做区域内首个先做商业配套后做住宅的项目以老城区为主战场，深挖有效渠道，渗透市区扩大战线，充分利用现有大商的抚顺客户及员工等资源营销力做实板块炒作板块炒作项目炒作项目炒作生活炒作生活炒作企业品牌企业品牌项目品牌项目品牌生活品牌生活品牌缔造沈抚新城新生活区缔造沈抚新城新生活区大商生活圈大商生活圈大商大商“城城”概念炒作概念炒作实景炒作实景炒作市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“价值”】三大原则之板块炒作板块炒作【做“价值

90、”】全方面，多渠道论证沈抚新区大型新生活核心和投资回报，实现区域立体价值构造三大原则之市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究板块炒作板块炒作项目的营销将遵循“差异化竞争”，结合项目自身，寻找市场空白点，“田忌赛马” 。打造项目无以比拟的产品竞争优势。差异化竞争差异化竞争 竞争对手1竞争对手2竞争对手3竞争对手4竞争对手5市 场 空 白项目市场机会市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“区隔”】三大

91、原则之【做“区隔”】三大原则之区别于竞品的自有城市级配套，无需引用，以强势攻其弱势先做商业配套后做住宅先做商业配套后做住宅市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究品牌策略品牌策略大商集团在抚顺地区已经具备了品牌经营的基本素质，为了更深入的塑造企业与项目的品牌，我们分析大商集团的优劣势如下：优势：优势：1 1、知名度优势、知名度优势2 2、资本实力优势、资本实力优势3

92、 3、区域号召力强优势、区域号召力强优势4 4、资源互动优势、资源互动优势不足：1、品牌内涵丰富程度不够大商集团目前是以商业经营为市场主要形象，开发住宅项目较少，无知名住宅项目开发业绩，缺乏创新形象。2、整体市场号召力不够相比较万科、绿地等区域内知名开发商，号召力稍显落后。 3、可持续发展资源不足圈地量少【做“区隔”】三大原则之品牌先行，差异化突围商业打造：强化大商品牌商业化氛围，建立一站式城市级配套中心市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“区隔”】三大原则之大商抚顺集团成立于2002年6月

93、19日，是大商集团成立的第一家地区性集团。大商抚顺集团有13家店铺、年销售额将在46亿元，员工1.5万余人。大商抚顺集团现已形成了覆盖抚顺市大部分地区的商业强势。【做“渠道”】三大原则之与竞争对手相比，我们商业品牌处于优势，但未来的竞争不仅项目基本面的竞争，更是客户客户面的竞争市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究商业搭台：商业搭台：借大商商业之形象为项目提升知名度展位唱戏：展位唱戏：市内售楼处与现场销售中心双线齐行，深挖渠道有效截流活动为主：活动为主：不断营造热销气氛圈层扩散：圈层扩散：利用现有

94、大商会员及员工做口碑传播商业搭台，展位唱戏，活动为主，圈层扩散商业搭台，展位唱戏，活动为主，圈层扩散商业搭台，展位唱戏，活动为主，圈层扩散商业搭台，展位唱戏，活动为主，圈层扩散【做“渠道”】三大原则之市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究大商企业内部资源整合，自有渠道运用大商企业内部资源整合，自有渠道运用 【联合抚顺大商，组合出击，全城覆盖性效应】品牌、企业资源利用，联合重拳品牌、企业资源利用，联合重拳【与知名品牌强强联合，政府和区域周边工业单位渗透，达到1+12的作用】客户资源整合，发动口碑运动

95、客户资源整合，发动口碑运动【发挥商业地方优势，1.5万员工口碑相传，开辟销售第二根据地】【做“渠道”】三大原则之市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究 市内售楼处与现场销售中心双线齐行市内售楼处与现场销售中心双线齐行 项目启动地块“群龙相绕”与区域内竞品相比截流性较弱，难以 常规的“坐销”手段冲出重围实现大量圈客君悦国际城君悦国际城君悦国际

96、城君悦国际城绿地绿地绿地绿地剑桥剑桥剑桥剑桥锦绣澜湾锦绣澜湾锦绣澜湾锦绣澜湾主战场主战场市内老城区接待处市内老城区接待处市内老城区接待处市内老城区接待处利用公共渠道在大量客流地吸引客户利用公共渠道在大量客流地吸引客户利用公共渠道在大量客流地吸引客户利用公共渠道在大量客流地吸引客户市内售楼处市内售楼处 在抚顺市区居住活动区设置市内售楼处，同时作为看房班车的起发点； 售楼处内设置样板间及模拟体验基地，通过这一高端公共渠道，吸引目标客户。市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之实现

97、销售中心联动、案场到访量高实现销售中心联动、案场到访量高看房车看房车市市内内售售楼楼处处直销团队现现场场售售楼楼处处直销团队道路指引销售中心销售中心暖场活动市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之外展场：强大的截流效应外展场：强大的截流效应第一外展场：顺城区新玛特第一外展场：顺城区新玛特第二外展场：南站百货大楼第二外展场：南站百货大楼第三外展场：望花区七百商场第三外展场：望花区七百商场抚顺市中心地段，城市的心脏，是抚顺市人流量最大区域。推荐指数：望花区核心商场，是本区域客户生

98、活中必不可少的购物商场。推荐指数：顺城区是抚顺发展最快区域之一，是抚顺东部客户最为集中商场。推荐指数：市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之户外大牌选择户外大牌选择-重点区域南站重点区域南站【做“渠道”】三大原则之市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之户外媒体建议户外媒体建议市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略

99、项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之户外媒体建议户外媒体建议市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之户外媒体建议户外媒体建议市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之户外媒体建议户外媒体建议广告牌：运动嘉年华户外广告牌广告牌：运动嘉年华户外广告牌电子屏：大商新玛特电子屏：大商新玛特LEDLED 中兴时代广场电子屏中兴时代广场电子屏 市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之户外媒体建议户外媒体建议体验及事件营销体验及事件营销 市场定位市场定位项目核心问题确定项目核心问题确定产品策略产品策略营销策略营销策略项目研究项目研究项目发展战略项目发展战略市场研究市场研究【做“渠道”】三大原则之THE ENDTHE END谢谢聆听谢谢聆听