工程建设与管理课件

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1、四、工程建设与管理四、工程建设与管理（一）房地产的品质要求（一）房地产的品质要求（二）房地产质量控制（二）房地产质量控制（三）建设阶段管理（三）建设阶段管理1工程建设与管理（一）房地产的品质要求（一）房地产的品质要求1 1、房地产声环境；、房地产声环境；2 2、住宅天然采光环境要求；、住宅天然采光环境要求；3 3、室内热环境。、室内热环境。2工程建设与管理1 1、房地产声环境、房地产声环境（1 1）住宅声环境标准）住宅声环境标准人们对住宅内外声环境通常有两方面的要求：人们对住宅内外声环境通常有两方面的要求：1 1）环境安静，不受噪音声干扰；）环境安静，不受噪音声干扰；2 2）生活隐私、自由，即

2、家庭内部的谈话或活动不被邻居听）生活隐私、自由，即家庭内部的谈话或活动不被邻居听到，也不会给邻居造成噪音干扰。到，也不会给邻居造成噪音干扰。我国制定的我国制定的城市区域环境噪声标准城市区域环境噪声标准：类别类别适用区域适用区域昼间昼间0 0疗养区、高级别墅和宾馆区疗养区、高级别墅和宾馆区505040401 1居住、文教机关为主区域居住、文教机关为主区域555545452 2居住、商业、工业混杂区居住、商业、工业混杂区606050503 3工业区工业区656555554 4交通干线两侧交通干线两侧707055553工程建设与管理2 2、住宅噪声控制、住宅噪声控制提高城市住宅声环境质量，需要采取行

3、政和技术综合的措施对干扰住宅的噪声加以控制。（1）住宅噪声控制的一般原则；（2）临街住宅区防外部噪声的措施；（3）住宅建筑平面的防噪声布置；（4）住宅隔音构件的选择；（5）住宅设备噪音的控制。4工程建设与管理（1 1）住宅噪声控制的一般原则）住宅噪声控制的一般原则1）在总体规划中，应按噪声状况进行合理分区，将噪声区用适当的区域带隔）在总体规划中，应按噪声状况进行合理分区，将噪声区用适当的区域带隔离，尽量使住宅区远离噪声源及交通干道，离，尽量使住宅区远离噪声源及交通干道，从宏观上控制环境噪声干扰从宏观上控制环境噪声干扰；2）住宅小区建设前，）住宅小区建设前，对住宅声环境进行预测评价，从而确定相应

4、的防噪、防对住宅声环境进行预测评价，从而确定相应的防噪、防声措施，并将此作为住宅建设项目可行性研究与项目报批的一项内容。声措施，并将此作为住宅建设项目可行性研究与项目报批的一项内容。小区小区建成后，对小区的住宅声环境进行质量验收，以保证质量。建成后，对小区的住宅声环境进行质量验收，以保证质量。3）在住宅小区规划中，把对）在住宅小区规划中，把对噪声不敏感的建筑物，噪声不敏感的建筑物，如商业设施、生活服务行如商业设施、生活服务行业等，用业等，用作为住宅建筑的作为住宅建筑的“声屏障声屏障”布置在小区临近交通道路的周边布置在小区临近交通道路的周边。4）住宅区中的学校操场、健身娱乐场地、商场、停车场等的

5、位置选择，应以）住宅区中的学校操场、健身娱乐场地、商场、停车场等的位置选择，应以避免对住宅产生噪声干扰为佳避免对住宅产生噪声干扰为佳。5）住宅平面设计中，要按防噪声要求进行平面布局，将要求安静的房间布置）住宅平面设计中，要按防噪声要求进行平面布局，将要求安静的房间布置于较安静一侧，吵闹房间、设备间集中布置。（于较安静一侧，吵闹房间、设备间集中布置。（动静分离动静分离）6）降低住宅内部噪声，选用）降低住宅内部噪声，选用低噪声设备低噪声设备，对电梯、设备间进行隔声、减震处，对电梯、设备间进行隔声、减震处理。理。7）选择满足隔声要求的）选择满足隔声要求的分户墙、楼板、户门和外窗分户墙、楼板、户门和外

6、窗。（缝隙空洞密封处理、。（缝隙空洞密封处理、烟囱、排气道及水道处理）烟囱、排气道及水道处理）8）住宅区建设时，尽可能做到）住宅区建设时，尽可能做到各项配套工程同时并举一次性完成，各项配套工程同时并举一次性完成，避免居民避免居民入住后再施工造成施工噪声干扰。入住后再施工造成施工噪声干扰。5工程建设与管理（2 2）临街住宅区防外部噪声的措施）临街住宅区防外部噪声的措施住宅区户外的噪声源主要是交通噪声。住宅区户外的噪声源主要是交通噪声。1 1）对住宅的建筑群进行合理的规划布局。）对住宅的建筑群进行合理的规划布局。（如：将次要的较不怕吵的房间如：将次要的较不怕吵的房间- -厨房、厕所、储藏室、厨房、

7、厕所、储藏室、楼梯和电梯间等临街面布置，或将临街一面设置为带隔声楼梯和电梯间等临街面布置，或将临街一面设置为带隔声窗和吸声棚的走廊通道，也可以临街布置商店等非居住性窗和吸声棚的走廊通道，也可以临街布置商店等非居住性公共建筑，构成声屏障。）公共建筑，构成声屏障。）2 2）在高速公路、铁路经过住宅区的地段，还可以采用专）在高速公路、铁路经过住宅区的地段，还可以采用专门设计的防声屏障来降低交通噪声对住宅的干扰。（门设计的防声屏障来降低交通噪声对住宅的干扰。（使用使用屏障的效果通常在屏障的效果通常在5dB-20dB5dB-20dB范围内；适当改进窗户的隔声范围内；适当改进窗户的隔声效果，国外用厚度为）

8、效果，国外用厚度为）3 3）绿化降噪效果并不显著，一般很厚的林带，每）绿化降噪效果并不显著，一般很厚的林带，每100100米只米只有有10dB10dB左右的降噪量，但左右的降噪量，但绿化对环境的静化有一定的心理绿化对环境的静化有一定的心理效果效果。6工程建设与管理（3 3）住宅建筑平面的防噪声布置）住宅建筑平面的防噪声布置住宅建筑平面的防噪原则：住宅建筑平面的防噪原则：1 1）把产生噪声的区域安排在一起，将厨房、）把产生噪声的区域安排在一起，将厨房、厕所集中布置，并厕所集中布置，并要求上下对正要求上下对正；2 2）把）把产生噪声区域与要求安静的地方隔开产生噪声区域与要求安静的地方隔开，中间布置

9、一些不怕噪声干扰的房间，楼梯中间布置一些不怕噪声干扰的房间，楼梯间、电梯间及垃圾道不要与卧室相邻布置，间、电梯间及垃圾道不要与卧室相邻布置，将要求安静的房间布置在背向或远离噪声将要求安静的房间布置在背向或远离噪声源的位置。（背面一侧可将噪声衰减源的位置。（背面一侧可将噪声衰减15-15-20dB20dB）7工程建设与管理（4 4）住宅隔音构件的选择）住宅隔音构件的选择住宅平面布局确定后，应住宅平面布局确定后，应根据住宅的档次根据住宅的档次和位置，确定住宅构件隔声性能等级和位置，确定住宅构件隔声性能等级，选，选择合适的分户墙、楼板、户门以及外窗的择合适的分户墙、楼板、户门以及外窗的构造形式，使之

10、达到相应的隔音效果。构造形式，使之达到相应的隔音效果。一般情况下，住宅外墙的隔声能力远高于一般情况下，住宅外墙的隔声能力远高于外窗，因此，外窗，因此，外窗的隔声性能外窗的隔声性能决定住宅围决定住宅围护结构对室外环境噪声的衰减量。而护结构对室外环境噪声的衰减量。而分户分户墙、楼板和户门的隔声性能墙、楼板和户门的隔声性能决定住宅楼内决定住宅楼内邻里之间声音的保密与干扰程度。邻里之间声音的保密与干扰程度。8工程建设与管理（5 5）住宅设备噪音的控制）住宅设备噪音的控制住宅卫生设备以及高层住宅中的电梯和水泵对居室的噪声干扰也是一住宅卫生设备以及高层住宅中的电梯和水泵对居室的噪声干扰也是一个突出的问题，

11、必须在设计中引起注意并作必要的降噪处理。个突出的问题，必须在设计中引起注意并作必要的降噪处理。1 1）卫生设备噪声处理：在平面布置时将厕所、浴室及厨房集中布置）卫生设备噪声处理：在平面布置时将厕所、浴室及厨房集中布置在离卧室较远的在离卧室较远的位置位置，使管道尽量远离居室和卧室；改善管道的隔音，使管道尽量远离居室和卧室；改善管道的隔音性能性能；便器、浴缸下设置；便器、浴缸下设置防震垫层防震垫层；控制给；控制给水压水压力；管道穿墙及楼板力；管道穿墙及楼板处作处作隔振处理隔振处理；管道与墙壁连接的金属件采用；管道与墙壁连接的金属件采用弹性连接件弹性连接件；改进改进给水给水器、便器、水龙头及管道器、

12、便器、水龙头及管道配置配置方法，如采用低噪音器具等。方法，如采用低噪音器具等。2 2）电梯噪声处理：在电梯基座下）电梯噪声处理：在电梯基座下加隔振器加隔振器进行减震处理；用厨房、进行减震处理；用厨房、卫生间等将电梯和安静的卫生间等将电梯和安静的房间分开房间分开，另外电梯间的，另外电梯间的墙体墙体本身要有一定本身要有一定的隔声能力。的隔声能力。3 3）水泵噪声处理：机房作必要的）水泵噪声处理：机房作必要的吸声、隔声处理吸声、隔声处理；机组作隔振处理，；机组作隔振处理，电机或整机作局部电机或整机作局部隔声罩隔声罩；进出口配置必要的；进出口配置必要的软接管软接管，管道支架作，管道支架作弹弹性支撑性支

13、撑连接；出水管设置连接；出水管设置消声装置消声装置以减弱水流压力脉冲噪声，避免局以减弱水流压力脉冲噪声，避免局部流速加大发生气蚀现象。部流速加大发生气蚀现象。9工程建设与管理2 2、住宅天然采光环境要求、住宅天然采光环境要求天然光的生理卫生价值极高，对人的心理状态也产生强烈的影响。一天然光的生理卫生价值极高，对人的心理状态也产生强烈的影响。一般认为，客厅和厨房的最低采光系数要达到般认为，客厅和厨房的最低采光系数要达到1%1%左右，窗地面积比应大左右，窗地面积比应大于于1/71/7。在住宅设计和建设中，应按以下要求来实现住宅的天然采光：在住宅设计和建设中，应按以下要求来实现住宅的天然采光：1 1

14、）卧室、起居室（厅）等居住房间以及厨房均应直接采光；）卧室、起居室（厅）等居住房间以及厨房均应直接采光；2 2）要有良好采光窗朝向，最好）要有良好采光窗朝向，最好南北朝向南北朝向，东南和西南次之，东西朝，东南和西南次之，东西朝向再次之，最次为向再次之，最次为东北和西北朝向东北和西北朝向；3 3）要满足）要满足建筑采光设计标准建筑采光设计标准对窗地面积比和采光最低系数值的对窗地面积比和采光最低系数值的要求；要求；4 4）满足）满足城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范中关于住宅建筑日照标准的规中关于住宅建筑日照标准的规定；定；5 5）所有住宅建筑中的居住房间均应进行采光设计计算，应在设计说

15、）所有住宅建筑中的居住房间均应进行采光设计计算，应在设计说明书中加以说明，作为住宅光环境品质审查的依据；明书中加以说明，作为住宅光环境品质审查的依据；6 6）住宅建筑竣工验收前，均应进行实际采光效果的工程检测，作为住宅建筑竣工验收前，均应进行实际采光效果的工程检测，作为工程验收的依据工程验收的依据。10工程建设与管理3 3、室内热环境、室内热环境（1 1）室内气候影响因素）室内气候影响因素（2 2）室内气候的热舒适要求）室内气候的热舒适要求（3 3）建筑围护结构的热工设计和建筑节能）建筑围护结构的热工设计和建筑节能11工程建设与管理（1 1）室内气候影响因素）室内气候影响因素室内气候是指由室内

16、空气温度、湿度、气流及壁室内气候是指由室内空气温度、湿度、气流及壁面热辐射等因素综合组成的一种室内热环境。面热辐射等因素综合组成的一种室内热环境。在住宅建筑内，在住宅建筑内，人体及生活设备人体及生活设备散发为数不多的散发为数不多的热量和水分，室内气候主要取决于热量和水分，室内气候主要取决于室外热湿作用室外热湿作用。室外热湿作用对室内气候的影响的程度主要取决室外热湿作用对室内气候的影响的程度主要取决于于围护结构材料的热物理性质及构造方法围护结构材料的热物理性质及构造方法。另外，。另外，房屋的朝向、间距、环境绿化以及单体建筑的平房屋的朝向、间距、环境绿化以及单体建筑的平面形式面形式，都对室内气候有

17、不同程度的影响。，都对室内气候有不同程度的影响。12工程建设与管理（2 2）室内气候的热舒适要求）室内气候的热舒适要求热舒适热舒适是指人对环境的冷热程度感觉满意，不因冷或热感是指人对环境的冷热程度感觉满意，不因冷或热感到不舒适。舒适的热环境即使保护人体健康的重要条件，到不舒适。舒适的热环境即使保护人体健康的重要条件，也是人们得以正常生活、工作的重要条件。也是人们得以正常生活、工作的重要条件。室内气候大致可分为室内气候大致可分为舒适、可以忍受和不能忍受舒适、可以忍受和不能忍受三种情况。三种情况。显然，只有采用充分空调设备的房间，才能实现舒适的室显然，只有采用充分空调设备的房间，才能实现舒适的室内

18、气候。对于大多数建筑来说，按照舒适要求规划室内气内气候。对于大多数建筑来说，按照舒适要求规划室内气候标准，不仅经济上不允许，对人体健康也是不利的。因候标准，不仅经济上不允许，对人体健康也是不利的。因为人们长期处于稳定的室内气候条件下，会降低人体对气为人们长期处于稳定的室内气候条件下，会降低人体对气候变化的适应能力。因此，除一部分房间要按舒适标准规候变化的适应能力。因此，除一部分房间要按舒适标准规定室内气候外，更多的房间应以保证人体健康不受损害为定室内气候外，更多的房间应以保证人体健康不受损害为准。准。13工程建设与管理（3 3）建筑围护结构的热工设计和建筑节能）建筑围护结构的热工设计和建筑节能

19、1 1）建筑围护结构的保温设计）建筑围护结构的保温设计墙体的保温；墙体的保温；门窗的保温；门窗的保温；屋顶的保温；屋顶的保温；地面的保温；地面的保温；2 2）建筑围护结构的隔热设计）建筑围护结构的隔热设计实体材料层和带有封闭空气层的隔热屋顶；实体材料层和带有封闭空气层的隔热屋顶；通风屋顶；通风屋顶；阁楼屋顶；阁楼屋顶；蓄水屋顶；蓄水屋顶；铺土（或无土）种植屋顶。铺土（或无土）种植屋顶。14工程建设与管理（二）房地产质量控制（二）房地产质量控制房屋质量的好坏，直接关系到经济发展和广大人民的切身房屋质量的好坏，直接关系到经济发展和广大人民的切身利益。作为房地产开发经营者，不仅要牢固树立利益。作为房

20、地产开发经营者，不仅要牢固树立“质量第质量第一一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。理策略和措施，把提高房产质量作为己任。 1、设计阶段的质量管理 2、施工阶段质量管理 3、房屋交付后的质量管理 15工程建设与管理1 1、设计阶段的质量管理、设计阶段的质量管理 房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。设计质量包括房屋产品质量管理，首先要从设计抓起。设计质量包括规划和施工图设计质量。规划和施工图设计质量。 1.1.规划设计质量。规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单房地产开发经营涉及面广，协作单位多

21、，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。 2.2.施工图设计质量。施工图设计质量。房屋产品质量的第一步是从设计房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到提下，达到两个要求：

22、两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。 16工程建设与管理2 2、施工阶段质量管理、施工阶段质量管理“进来，送出去进来，送出去”的形式学习先进技术和先进经验，也可的形式学习先进

23、技术和先进经验，也可以在施工现场扎实地普及基本知识施工过程中的技术质量以在施工现场扎实地普及基本知识施工过程中的技术质量管理，是提高房产质量的中心环节和重点，包括管理，是提高房产质量的中心环节和重点，包括辅助施工辅助施工和和直接施工直接施工两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对两个方面。辅助施工的技术质量管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。为了提高房产质量，一定要择优选用现场管理好、技术质为了提高房产质量，一定要择优选

24、用现场管理好、技术质量管理好、技术素质高、资质等级高的量管理好、技术素质高、资质等级高的建筑企业开发施工建筑企业开发施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，须完全符合设计要求，完全达到有关规范、标准的要求，并必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。并必须有出厂合格证。在进入工地前，进行严格检验。 17工程建设与管理2 2、施工阶段质量管理、施工阶段质量管理直接施工的技术质量管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：要强化施工队伍的质量意识。通过思想教育，

25、达到从企业领导到全体职工，都树立起“百年大计、质量第一”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请，强化技能提高。强化施工现场的技术质量管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的

26、含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。施工完成后，要组织好竣工验收，要组织专家，按照国家建筑安装工程质量检验评定标准严格进行验收，对不合格的工程，决不交付使用。 18工程建设与管理施工阶段质量管理方法施工阶段质量管理方法横道图横道图( (甘特图表甘特图表 ) )在甘特图中，横轴方向表示时间，纵轴方向并列机器设备名称、操在甘特图中，横轴方向表示时间，纵轴方向并列机器设备名称、操作人员和编号等。图表内以线条、数字、文字代号等

27、来表示计划作人员和编号等。图表内以线条、数字、文字代号等来表示计划( (实际实际) )所需时间，计划所需时间，计划( (实际实际) )产量，计划产量，计划( (实际实际) )开工或完工时间等。开工或完工时间等。 19工程建设与管理带有分项目的甘特图带有分项目的甘特图 20工程建设与管理3 3、带有分项目和分项目网络的甘特图、带有分项目和分项目网络的甘特图 21工程建设与管理横道图又叫甘特图横道图又叫甘特图 (Gantt chart) ，它是以图示的方式通过活动列表，它是以图示的方式通过活动列表和时间刻度形象地表示出任何特定项目的活动顺序与持续时间。它是和时间刻度形象地表示出任何特定项目的活动顺

28、序与持续时间。它是在第一次世界大战时期发明的，以亨利在第一次世界大战时期发明的，以亨利L甘特先生的名字命名，他制甘特先生的名字命名，他制定了一个完整地用条形图表进度的标志系统。由于甘特图形象简单，定了一个完整地用条形图表进度的标志系统。由于甘特图形象简单，在简单、短期的项目中，甘特图都得到了最广泛的运用。在简单、短期的项目中，甘特图都得到了最广泛的运用。 亨利亨利劳伦斯劳伦斯甘特是泰勒创立和推广科学管理制度的亲密的合作甘特是泰勒创立和推广科学管理制度的亲密的合作者，也是科学管理运动的先驱者之一。甘特非常重视工业中人的因素，者，也是科学管理运动的先驱者之一。甘特非常重视工业中人的因素，因此他也是

29、人际关系理论的先驱者之一。其对科学管理理论的重要贡因此他也是人际关系理论的先驱者之一。其对科学管理理论的重要贡献：献： 1提出了任务和奖金制度。提出了任务和奖金制度。 2强调对工人进行教育的重要性，重视人的因素在科学管理中的强调对工人进行教育的重要性，重视人的因素在科学管理中的作用。作用。其在科学管理运动先驱中最早注意到人的因素；其在科学管理运动先驱中最早注意到人的因素；“工业的工业的习惯习惯” 3制定了甘特图制定了甘特图生产计划进度图（是当时管理思想的一次革生产计划进度图（是当时管理思想的一次革命）命） 个人甘特图和时间表是两种不同的任务表达方式，个人甘特图使个人甘特图和时间表是两种不同的任

30、务表达方式，个人甘特图使用户可以直观地知道有哪些任务在什么时间段要做，而时间表则提供用户可以直观地知道有哪些任务在什么时间段要做，而时间表则提供更精确的时间段数据。此外，用户还可以在时间表中直接更新任务进更精确的时间段数据。此外，用户还可以在时间表中直接更新任务进程。程。 22工程建设与管理甘特图的优点：图形化概要，通用技术，易于理解； 中小型项目一般不超过30项活动； 有专业软件支持，无须担心复杂计算和分析。 甘特图的局限：甘特图事实上仅仅部分地反映了项目管理的三重约束（时间、成本和范围），因为它主要关注进程管理（时间）； 软件的不足。尽管能够通过项目管理软件描绘出项目活动的内在关系，但是如

31、果关系过多，纷繁芜杂的线图必将增加甘特图的阅读难度； 23工程建设与管理3 3、房屋交付后的质量管理、房屋交付后的质量管理 房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。24工程建

32、设与管理（三）建设阶段管理（三）建设阶段管理1、建设工程进度控制、建设工程进度控制2、建筑工程项目成本管理和成本控制、建筑工程项目成本管理和成本控制3、建筑工程合同管理、建筑工程合同管理4、建设项目安全管理、建设项目安全管理25工程建设与管理1 1、建设工程进度控制、建设工程进度控制（1）进度控制的概念）进度控制的概念 （2）影响进度的因素分析）影响进度的因素分析 （3）进度控制的措施）进度控制的措施 （4）建设工程实施阶段进度控制的主要任）建设工程实施阶段进度控制的主要任务务 （5）建设工程进度控制计划体系）建设工程进度控制计划体系（6）建设工程进度计划表示方法）建设工程进度计划表示方法 2

33、6工程建设与管理（1 1）进度控制的概念）进度控制的概念对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。环，直

34、到建设工程竣工验收交付使用。 最终目的最终目的：确保建设项目按预定的时间动用或提前交付确保建设项目按预定的时间动用或提前交付使用，建设工程进度控制的使用，建设工程进度控制的总目标总目标是建设工期。是建设工期。 特点：特点：进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态进度控制是动态的，进度控制人员必须掌握动态控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与控制原理，在计划执行过程中不断检查，并将实际状况与计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，计划安排进行对比，在分析偏差及其产生原因的基础上，通过采取措施，使之能正常实施。如果采取措施后不能维通过采取措施，使之能正常实施。如果采取措施后

35、不能维持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新持原计划，则需要对原进度计划进行调整或修正，再按新的进度计划实施。的进度计划实施。 27工程建设与管理（2 2）影响进度的因素分析）影响进度的因素分析人为因素是最大的干扰因素。常见的影响人为因素是最大的干扰因素。常见的影响因素如下：因素如下：1）业主因素；）业主因素；2）勘察设计因素；）勘察设计因素；3）施工技术因素；）施工技术因素；4）自然环境因素；）自然环境因素；5）组织管理因素；）组织管理因素；6）社会环境因素；）社会环境因素；7）材料、设备因素；）材料、设备因素；8）资金因素等。）资金因素等。 28工程建设与管理（3 3）进度控制

36、的措施）进度控制的措施1）组织措施2）技术措施3）经济措施4）合同措施 29工程建设与管理1 1）组织措施）组织措施建立进度控制目标体系，明确建设工程现场监理建立进度控制目标体系，明确建设工程现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工；组织机构中进度控制人员及其职责分工；建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络；建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络；建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度；分析制度；建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等；间、地点，协调会议的参加人员

37、等；建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。 30工程建设与管理2 2）技术措施）技术措施审查承包商提交的进度计划，使承包商能在合理的状态下施工；编制进度控制工作细则，指导监理人员实施进度控制；采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法，结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。 31工程建设与管理3 3）经济措施）经济措施及时办理工程预付款及工程进度款支付手及时办理工程预付款及工程进度款支付手续；续；对应急赶工给予优厚的赶工费用；对应急赶工给予优厚的赶工费用；对工期提前给予奖励；对工期提前给予奖励；对工程延误收取误期损失赔偿金；对工程延误收取

38、误期损失赔偿金；加强索赔管理，公正地处理索赔。加强索赔管理，公正地处理索赔。 32工程建设与管理4 4）合同措施）合同措施推行承发包模式，对建设工程实行分段设计、分段发包和分段施工；加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现；严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后 再补入合同文件之中。加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法。 33工程建设与管理（4 4）建设工程实施阶段进度控制的主要任务）建设工程实施阶段进度控制的主要任务 1 1）设计准备阶段进度控制的任务：）设计准备阶段进度控制的任务：收集

39、有关工期的信息，进行工期目标和进度控制决策；收集有关工期的信息，进行工期目标和进度控制决策；编制工程项目建设总进度计划；编制工程项目建设总进度计划；编制设计准备阶段详细工作计划；编制设计准备阶段详细工作计划； 进行环境及施工现场条件的调查和分析。进行环境及施工现场条件的调查和分析。2 2）设计阶段进度控制的任务：）设计阶段进度控制的任务：编制设计阶段工作计划；编制设计阶段工作计划；编制详细的出图计划。编制详细的出图计划。3 3）施工阶段进度控制的任务：）施工阶段进度控制的任务：编制施工总进度计划；编制施工总进度计划；编制单位工程施工进度计划；编制单位工程施工进度计划；编制工程年、季、月实施计划

40、。为了有效地控制建设工程进度，监工编制工程年、季、月实施计划。为了有效地控制建设工程进度，监工要在设计准备阶段向建设单位提供有关工期的信息，协助建设单位确要在设计准备阶段向建设单位提供有关工期的信息，协助建设单位确定工期总目标，并进行环境及施工现场条件的调查和分析。在设计阶定工期总目标，并进行环境及施工现场条件的调查和分析。在设计阶段和施工阶段，监理工程师不仅要审查设计单位和施工单位提交的进段和施工阶段，监理工程师不仅要审查设计单位和施工单位提交的进度计划，更要编制监理进度计划，以确保进度控制目标的实现。度计划，更要编制监理进度计划，以确保进度控制目标的实现。34工程建设与管理（5 5）建设工

41、程进度控制计划体系）建设工程进度控制计划体系1）建设单位的计划系统；2）监理单位的计划系统；3）设计单位的计划系统；4）施工单位的计划系统。35工程建设与管理1 1）建设单位的计划系统）建设单位的计划系统建设单位编制建设单位编制( (也可委托监理单位编制也可委托监理单位编制) )的进度计划包括：的进度计划包括：工程项目前期工作计划工程项目前期工作计划（工程项目可行性研究、项目评估及初步设计（工程项目可行性研究、项目评估及初步设计的工作进度安排。该计划需要在预测的基础上编制）；的工作进度安排。该计划需要在预测的基础上编制）； 工程项目建设总进度计划工程项目建设总进度计划（初步设计被批准后，在编报

42、工程项目年（初步设计被批准后，在编报工程项目年度计划之前，根据初步设计，对工程项目全过程的统一部署。工程项目建设度计划之前，根据初步设计，对工程项目全过程的统一部署。工程项目建设总进度计划是编报工程建设年度计划的依据，其主要内容包括文字和表格两总进度计划是编报工程建设年度计划的依据，其主要内容包括文字和表格两部分。部分。 表格部分包括：表格部分包括：(1)工程项目一览表：将初步设计中确定的建设内容，工程项目一览表：将初步设计中确定的建设内容，按照单位工程归类并编号，明确其建设内容和投资额。按照单位工程归类并编号，明确其建设内容和投资额。 (2)工程项目总进度工程项目总进度计划：是根据初步设计中

43、确定的建设工期和工艺流程，具体安排单位工程的计划：是根据初步设计中确定的建设工期和工艺流程，具体安排单位工程的开工日期和竣工日期。开工日期和竣工日期。 (3)投资计划年度分配表：是根据工程项目总进度计投资计划年度分配表：是根据工程项目总进度计划，安排各个年度的投资。划，安排各个年度的投资。 (4)工程项目进度平衡表：用来明确各种设计文工程项目进度平衡表：用来明确各种设计文件交付日期、主要设备交货日期、施工单位进场日期、水电及道路接通日期件交付日期、主要设备交货日期、施工单位进场日期、水电及道路接通日期等。）等。） ；工程项目年度计划工程项目年度计划（依据工程项目建设总进度计划和批准的设计文件进

44、（依据工程项目建设总进度计划和批准的设计文件进行编制的。工程项目年度计划主要包括文字和表格两部分内容。表格部分包行编制的。工程项目年度计划主要包括文字和表格两部分内容。表格部分包括：括：(1)年度计划项目表：将确定年度施工项目的投资额和年末形象进度，并年度计划项目表：将确定年度施工项目的投资额和年末形象进度，并阐明建设条件的落实情况。阐明建设条件的落实情况。 (2)年度竣工投产交付使用计划表：将阐明各单年度竣工投产交付使用计划表：将阐明各单位工程的建筑面积、投资额、新增固定资产、新增生产能力等建筑总规模及位工程的建筑面积、投资额、新增固定资产、新增生产能力等建筑总规模及本年计划完成情况，并阐明

45、其竣工日期。本年计划完成情况，并阐明其竣工日期。 (3)年度建设资金平衡表：本年度用。年度建设资金平衡表：本年度用。 (4)年度设备平衡表：本年度用。）。年度设备平衡表：本年度用。）。36工程建设与管理2 2）监理单位的计划系统）监理单位的计划系统监理总进度计划：监理总进度计划：在对建设工程实施全过程监理的情在对建设工程实施全过程监理的情况下，监理总进度计划是况下，监理总进度计划是依据依据工程项目可行性研究报告、工程项目可行性研究报告、工程项目前期工作计划和工程项目建设总进度计划编制的，工程项目前期工作计划和工程项目建设总进度计划编制的，其其目的目的是对建设工程进度控制总目标进行规划，明确建设

46、是对建设工程进度控制总目标进行规划，明确建设工程前期准备、设计、施工、动用前准备及项目动用等各工程前期准备、设计、施工、动用前准备及项目动用等各个阶段的进度安排。个阶段的进度安排。监理总进度分解计划：监理总进度分解计划：1按工程进展阶段分解：包括：按工程进展阶段分解：包括：设计准备阶段进度计设计准备阶段进度计划；划；设计阶段进度计划；设计阶段进度计划；施工阶段进度计划；施工阶段进度计划；动用动用前准备阶段进度计划。前准备阶段进度计划。2按时间分解：包括：按时间分解：包括：年度进度计划；年度进度计划；季度进度计季度进度计划；划；月度进度计划。月度进度计划。 37工程建设与管理3 3）设计单位的计

47、划系统）设计单位的计划系统设计总进度计划设计总进度计划阶段性设计进度计划阶段性设计进度计划设计作业进度计划。设计作业进度计划。 38工程建设与管理4 4）施工单位的计划系统）施工单位的计划系统 1 1施工准备工作计划：施工准备工作计划：施工准备工作的施工准备工作的主要任务主要任务是为建是为建设工程的施工创造必要的技术和物资条件，统筹安排施工设工程的施工创造必要的技术和物资条件，统筹安排施工力量和施工现场；力量和施工现场； 2 2施工总进度计划：施工总进度计划：是根据施工部署中施工方案和工程是根据施工部署中施工方案和工程项目的开展程序，对全工地所有单位工程做出项目的开展程序，对全工地所有单位工程

48、做出时间上时间上的安的安排；排； 3 3单位工程施工进度计划：单位工程施工进度计划：对单位工程中的各施工过程对单位工程中的各施工过程做出做出时间和空间上的安排时间和空间上的安排。并以此为依据，确定施工作业。并以此为依据，确定施工作业所必需的劳动力、施工机具和材料供应计划。因此，合理所必需的劳动力、施工机具和材料供应计划。因此，合理安排单位工程施工进度，是保证在规定工期内完成符合质安排单位工程施工进度，是保证在规定工期内完成符合质量要求的工程任务的重要前提。同时，为编制各种资源需量要求的工程任务的重要前提。同时，为编制各种资源需要量计划和施工准备工作计划提供依据；要量计划和施工准备工作计划提供依

49、据； 4 4分部分项工程进度计划：分部分项工程进度计划：分部分项工程进度计划是针分部分项工程进度计划是针对工程量较大或施工技术比较复杂的分部分项工程，在依对工程量较大或施工技术比较复杂的分部分项工程，在依据工程具体情况所制定的施工方案基础上，对其各施工过据工程具体情况所制定的施工方案基础上，对其各施工过程所做出的程所做出的时间安排。时间安排。39工程建设与管理（6 6）建设工程进度计划表示方法）建设工程进度计划表示方法横道图：横道图：用横道图表示的建设工程进度计划，包括两个基本部分，用横道图表示的建设工程进度计划，包括两个基本部分，即左侧的工作名称及工作的持续时间等基本数据部分和右侧的横道线即

50、左侧的工作名称及工作的持续时间等基本数据部分和右侧的横道线部分。该计划明确地表示出各项工作的划分、工作的开始时间和完成部分。该计划明确地表示出各项工作的划分、工作的开始时间和完成时间、工作的持续时间、工作之间的相互搭接关系，以及整个工程项时间、工作的持续时间、工作之间的相互搭接关系，以及整个工程项目的开工时间、完工时间和总工期。利用横道图表示工程进度计划，目的开工时间、完工时间和总工期。利用横道图表示工程进度计划，存在下列缺点：存在下列缺点：1)不能明确地反映出各项工作之间错综复杂的相互关系不能明确地反映出各项工作之间错综复杂的相互关系，因而在计划，因而在计划执行过程中，当某些工作的进度由于某

51、种原因提前或拖延时，不便于执行过程中，当某些工作的进度由于某种原因提前或拖延时，不便于分析其对其他工作及总工期的影响程度，不利于建设工程进度的动态分析其对其他工作及总工期的影响程度，不利于建设工程进度的动态控制。控制。2)不能明确地反映出影响工期的关键工作和关键线路不能明确地反映出影响工期的关键工作和关键线路，也就无法反映，也就无法反映出整个工程项目的关键所在，因而不便于进度控制人员抓住主要矛盾。出整个工程项目的关键所在，因而不便于进度控制人员抓住主要矛盾。3)不能反映出工作所具有的机动时间，看不到计划的潜力所在，无法不能反映出工作所具有的机动时间，看不到计划的潜力所在，无法进行最合理的组织和

52、指挥。进行最合理的组织和指挥。4)不能反映工程费用与工期之间的关系不能反映工程费用与工期之间的关系，因而不便于缩短工期和降低，因而不便于缩短工期和降低工程成本。在横道计划的执行过程中，对其进行调整也是十分繁琐和工程成本。在横道计划的执行过程中，对其进行调整也是十分繁琐和费时的。费时的。 40工程建设与管理2 2、建筑工程项目成本管理和成本控制、建筑工程项目成本管理和成本控制工程项目成本管理是根据企业的工程项目成本管理是根据企业的总体目标总体目标和工程项目的和工程项目的具具体要求体要求，在工程项目实施过程中，对项目成本进行有效的，在工程项目实施过程中，对项目成本进行有效的组织、实施、控制、跟踪、

53、分析和考核组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等的管理活动，以等的管理活动，以强化经营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，强化经营管理，完善成本管理制度，提高成本核算水平，降低工程成本，是降低工程成本，是实现目标利润、创造良好经济效益实现目标利润、创造良好经济效益的过的过程。建筑施工企业在工程建设中实行施工项目成本管理是程。建筑施工企业在工程建设中实行施工项目成本管理是企业生存和发展的企业生存和发展的基础和核心基础和核心。在施工阶段搞好成本控制，。在施工阶段搞好成本控制，达到增收节支的目的是项目经营活动中更为重要的环节。达到增收节支的目的是项目经营活动中更为重要的环节。我国一些施工企业在工

54、程项目成本管理方面存在着制度不我国一些施工企业在工程项目成本管理方面存在着制度不完善、管理水平低等诸多问题，造成成本支出较大而效益完善、管理水平低等诸多问题，造成成本支出较大而效益低下的不良运作局面。加强工程项目成本管理与控制是施低下的不良运作局面。加强工程项目成本管理与控制是施工企业积蓄财力、增强企业竞争力的必然选择。工企业积蓄财力、增强企业竞争力的必然选择。 41工程建设与管理2 2、建筑工程项目成本管理和成本控制、建筑工程项目成本管理和成本控制(1)(1)工程项目成本管理与控制中存在的主要工程项目成本管理与控制中存在的主要问题问题；(2)(2)工程项目成本管理与控制的原则工程项目成本管理

55、与控制的原则；(3)(3)项目成本管理与控制的有效途径项目成本管理与控制的有效途径。42工程建设与管理(1)(1)工程项目成本管理与控制中存在的主要问题工程项目成本管理与控制中存在的主要问题）没有形成一套完善的责、权、利相结合的成）没有形成一套完善的责、权、利相结合的成本管理体制；本管理体制；）忽视工程项目）忽视工程项目“质量成本质量成本”的管理和控制；的管理和控制；）忽视工程项目）忽视工程项目“工期成本工期成本”的管理和控制；的管理和控制； ）项目管理人员经济观念不强；）项目管理人员经济观念不强； 43工程建设与管理）没有形成一套完善的责、权、利）没有形成一套完善的责、权、利相结合的成本管理

56、体制相结合的成本管理体制 任何管理活动，都应建立责、权、利相结合任何管理活动，都应建立责、权、利相结合的管理体制才能取得成效，成本管理也不例外。的管理体制才能取得成效，成本管理也不例外。成本管理体系中项目经理享有至高无上的权力，成本管理体系中项目经理享有至高无上的权力，在成本管理及项目效益方面对施工企业局（处）在成本管理及项目效益方面对施工企业局（处）长（总经理或董事长）负责，其它业务部门主管长（总经理或董事长）负责，其它业务部门主管以及各部门管理人员都应有相应的责任、权力及以及各部门管理人员都应有相应的责任、权力及利益分配相配套的管理体制加以约束和激励。现利益分配相配套的管理体制加以约束和激

57、励。现行的施工项目成本管理体制，没有很好地将责、行的施工项目成本管理体制，没有很好地将责、权、利三者结合起来。有些项目经理部简单地将权、利三者结合起来。有些项目经理部简单地将项目成本管理的责任归于成本管理主管，没有形项目成本管理的责任归于成本管理主管，没有形成完善的成本管理体系。成完善的成本管理体系。 44工程建设与管理）忽视工程项目）忽视工程项目“质量成本质量成本”的管理和控的管理和控制制“质量成本质量成本”是指为保证和提高工程质量而发生的一切必是指为保证和提高工程质量而发生的一切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。“质质量成本量成本

58、”分为分为内部故障成本内部故障成本（如返工、停工等引起的费用）（如返工、停工等引起的费用）、外部故障成本外部故障成本（如保修、索赔等引起的费用）、（如保修、索赔等引起的费用）、质量预质量预防费用防费用和和质量检验费用质量检验费用等类。保证质量会引起成本的变等类。保证质量会引起成本的变化，但不能因此把质量与成本对立起来。化，但不能因此把质量与成本对立起来。如果只强调工程质量，而对工程成本关心不够，造成工程如果只强调工程质量，而对工程成本关心不够，造成工程质量虽然有了较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量虽然有了较大提高，但增加了提高工程质量所付出的质量成本，使经济效益不理想，企业资本积累不足

59、；项目质量成本，使经济效益不理想，企业资本积累不足；项目经理部却存在片面追求经济效益，而忽视质量，虽然就单经理部却存在片面追求经济效益，而忽视质量，虽然就单项工程而言，利润指数可能很高，但是因质量上不去，可项工程而言，利润指数可能很高，但是因质量上不去，可能会增加因未达到质量标准而付出的额外质量成本，既增能会增加因未达到质量标准而付出的额外质量成本，既增加了成本支出，又对企业信誉造成很坏的影响。加了成本支出，又对企业信誉造成很坏的影响。 45工程建设与管理）忽视工程项目）忽视工程项目“工期成本工期成本”的管理和控的管理和控制制“工期成本工期成本”是指为实现工期目标或合同工期而是指为实现工期目标

60、或合同工期而采取相应措施所发生的一切费用。工期目标是工采取相应措施所发生的一切费用。工期目标是工程项目管理三大主要目标之一，施工企业能否实程项目管理三大主要目标之一，施工企业能否实现合同工期是取得信誉的重要条件。工程项目都现合同工期是取得信誉的重要条件。工程项目都有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本有其特定的工期要求，保证工期往往会引起成本的变化。的变化。我国施工企业对工期成本的重视也不够，特别是我国施工企业对工期成本的重视也不够，特别是项目经理部虽然对工期有明确的要求，但对工期项目经理部虽然对工期有明确的要求，但对工期与成本的关系很少进行深入研究，有时会盲目地与成本的关系很少进行深入研

61、究，有时会盲目地赶工期要进度，造成工程成本的额外增加。赶工期要进度，造成工程成本的额外增加。 46工程建设与管理）项目管理人员经济观念不强）项目管理人员经济观念不强目前，我国的施工项目经理部普遍存在一种现象，目前，我国的施工项目经理部普遍存在一种现象，即在项目内部，搞技术的只负责技术和质量，搞即在项目内部，搞技术的只负责技术和质量，搞工程的只负责施工生产和工程进度，搞材料的只工程的只负责施工生产和工程进度，搞材料的只负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看负责材料的采购及进场点验工作。这样表面上看来职责清晰，分工明确，但项目的成本管理是靠来职责清晰，分工明确，但项目的成本管理是靠大家来管理、

62、去控制的，项目效益是靠大家来创大家来管理、去控制的，项目效益是靠大家来创造的。如果搞技术的为了保证工程质量，选用可造的。如果搞技术的为了保证工程质量，选用可行却不经济的方案施工，必然会保证了质量但增行却不经济的方案施工，必然会保证了质量但增大了成本；如果搞材料的只从产品质量角度出发，大了成本；如果搞材料的只从产品质量角度出发，采购高强优质高价材料，即使是材料使用没有一采购高强优质高价材料，即使是材料使用没有一点浪费，成本还是降不下来。点浪费，成本还是降不下来。（项目内部协调、沟通不够）（项目内部协调、沟通不够） 47工程建设与管理(2)(2)工程项目成本管理与控制的原则工程项目成本管理与控制的

63、原则施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心。施工项目部在对项目施工过程进行成本控核心。施工项目部在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下的基本原则：制时，必须遵循以下的基本原则：）项目成本最低化原则（）项目成本最低化原则（与质量关系与质量关系）；）； ）项目全面成本控制原则（）项目全面成本控制原则（全企业、全员和全过程全企业、全员和全过程）；）； ）项目动态控制原则（）项目动态控制原则（中期控制中期控制）；）；）项目目标管理原则（）项目目标管理原则（计划、实施、检查、处理循环。计划、实施、检查、处理循环。即循环即循环）；）； ）责、权、利相

64、结合的原则（）责、权、利相结合的原则（奖惩分配明确，使降低成奖惩分配明确，使降低成本与职工切身利益直接挂钩本与职工切身利益直接挂钩）。）。 48工程建设与管理(3)(3)项目成本管理与控制的有效途径项目成本管理与控制的有效途径）建立规范的、统一的、标准的责权利相结合的成本管）建立规范的、统一的、标准的责权利相结合的成本管理模式责权利相结合的成本管理模式，应在民主集中制的理模式责权利相结合的成本管理模式，应在民主集中制的原则和规范化、统一化、标准化的原则指导下得以建立；原则和规范化、统一化、标准化的原则指导下得以建立；）从质量成本管理上要效益；）从质量成本管理上要效益；）从工期成本控制上要效益；

65、）从工期成本控制上要效益；）树立全员经济意识；）树立全员经济意识；）完善成本管理办法；）完善成本管理办法； 要根据工程项目自身的特点，制定有针对性的项目成本管理办法，要根据工程项目自身的特点，制定有针对性的项目成本管理办法，如项目质量成本管理办法、工期成本管理办法、项目招投标管理办法、如项目质量成本管理办法、工期成本管理办法、项目招投标管理办法、合同评审管理办法、材料使用控制办法等。这些管理办法应是责任到合同评审管理办法、材料使用控制办法等。这些管理办法应是责任到人的、切实可行的、具有较强操作性的办法。使项目的成本控制有法人的、切实可行的、具有较强操作性的办法。使项目的成本控制有法可依，有章可

66、循，有据可查。可依，有章可循，有据可查。 ）完善合同文本，避免法律损失。）完善合同文本，避免法律损失。49工程建设与管理3 3、建筑工程合同管理、建筑工程合同管理(1)建筑工程合同策划；建筑工程合同策划；(2)建筑工程合同风险管理；建筑工程合同风险管理；(3)工程索赔。工程索赔。 50工程建设与管理(1)(1)建筑工程合同策划建筑工程合同策划1）建筑工程合同策划概述）建筑工程合同策划概述2）业主的建筑工程合同策划）业主的建筑工程合同策划3）承包商的合同策划）承包商的合同策划 51工程建设与管理1 1）建筑工程合同策划概述）建筑工程合同策划概述合同策划及要考虑的问题 在建筑工程项目的初始阶段必须

67、进行相关合同在建筑工程项目的初始阶段必须进行相关合同的策划，策划的目标是通过合同保证工程项目总的策划，策划的目标是通过合同保证工程项目总目标的实现，必须反映建筑工程项目战略和企业目标的实现，必须反映建筑工程项目战略和企业战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。战略，反映企业的经营指导方针和根本利益。 合同策划需考虑的主要问题有：项目应分合同策划需考虑的主要问题有：项目应分解成几个独立合同及每个合同的工程范围；采用解成几个独立合同及每个合同的工程范围；采用何种委托方式和承包方式；合同的种类、形式和何种委托方式和承包方式；合同的种类、形式和条件；合同重要条款的确定；合同签订和实施时条件；合同重要条

68、款的确定；合同签订和实施时重大问题的决策；各个合同的内容、组织、技术、重大问题的决策；各个合同的内容、组织、技术、时间上的协调。时间上的协调。 52工程建设与管理1 1）建筑工程合同策划概述）建筑工程合同策划概述合同策划的意义合同策划的意义 合同的策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合合同的策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任、权力和工作的划分，所以对整个项目管理同各方面责任、权力和工作的划分，所以对整个项目管理产生根本性的影响。业主通过合同委托项目任务，并通过产生根本性的影响。业主通过合同委托项目任务，并通过合同实现对项目的目标控制。合同实现对项目的目标控制。 合同是实

69、施工程项目的手段，通过策划确定各方合同是实施工程项目的手段，通过策划确定各方面的重大关系，无论对业主还是对承包商，完善的合同策面的重大关系，无论对业主还是对承包商，完善的合同策划可以保证合同圆满地履行，克服关系的不协调，减少矛划可以保证合同圆满地履行，克服关系的不协调，减少矛盾和争议，顺利地实现工程项目总目标。盾和争议，顺利地实现工程项目总目标。53工程建设与管理1 1）建筑工程合同策划概述）建筑工程合同策划概述合同策划的依据合同策划的依据 业主方面：业主方面：业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有的管理业主的资信、资金供应能力、管理水平和具有的管理力量，业主的目标以及目标的确定性，期望对工

70、程管理的介入深度，力量，业主的目标以及目标的确定性，期望对工程管理的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工程的业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工程的质量和工期要求等。质量和工期要求等。 承包商方面：承包商方面：承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、承包商的能力、资信、企业规模、管理风格和水平、在本项目中的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业在本项目中的目标与动机、目前经营状况、过去同类工程经验、企业经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。经营战略、长期动机、承受和抗御风险的能力等。 工程方面：工程方面：工程的类型、规模、

71、特点，技术复杂程度、工程技术工程的类型、规模、特点，技术复杂程度、工程技术设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标设计准确程度、工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程度，工程资源时间和工期的限制，项目的盈利性，工程风险程度，工程资源( (如资如资金、材料、设备等金、材料、设备等) )供应及限制条件等。供应及限制条件等。 环境方面：环境方面：工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性，资源供应的保证的稳定性，地质、气候、自然、现场条件

72、的确定性，资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性。程度，获得额外资源的可能性。 54工程建设与管理1 1）建筑工程合同策划概述）建筑工程合同策划概述合同策划的程序合同策划的程序 研究企业战略和项目战略，确定企业及项目对合同的研究企业战略和项目战略，确定企业及项目对合同的要求。要求。 确定合同的总体原则和目标。确定合同的总体原则和目标。 分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，分层次、分对象对合同的一些重大问题进行研究，列出各种可能的选择，按照上述策划的依据，综合分析各列出各种可能的选择，按照上述策划的依据，综合分析各种选择的利弊得失。种选择的利弊得失。 对合同的各个重大问题作出决策和安排

73、，提出履行合对合同的各个重大问题作出决策和安排，提出履行合同的措施。在合同策划中有时要采用各种预测、决策方法，同的措施。在合同策划中有时要采用各种预测、决策方法，风险分析方法，技术经济分析方法。在开始准备每一个合风险分析方法，技术经济分析方法。在开始准备每一个合同招标和准备签订每一份合同时都应对合同策划再作一次同招标和准备签订每一份合同时都应对合同策划再作一次评价。评价。 55工程建设与管理2 2）业主的建筑工程合同策划）业主的建筑工程合同策划 分散平行承包分散平行承包，即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械即业主将设计、设备供应、土建、电器安装、机械安装、装饰等工程施工分别委托给不同的

74、承包商。各承包商分别与业安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。其主签订合同，各承包商之间没有合同关系。其特点特点是：是： 业主有大量的管理工作，有许多次招标，需作比较精细的计划及业主有大量的管理工作，有许多次招标，需作比较精细的计划及控制，因此项目前期需要比较充裕的时间。控制，因此项目前期需要比较充裕的时间。 业主负责各承包商之间的协调工作，对各承包商由于互相干扰所业主负责各承包商之间的协调工作，对各承包商由于互相干扰所造成的问题承担责任。由于不确性因素的影响及协调难度大，因而这造成的问题承担责任。由于不确性因素的影响及协调难度大，因

75、而这种承包方式的合同争执较多，工期长、索赔多。种承包方式的合同争执较多，工期长、索赔多。 该承包方式要求业主管理和控制较细，业主必须具备较强的项目该承包方式要求业主管理和控制较细，业主必须具备较强的项目管理能力。管理能力。 对于大型工程项目，该承包方式使业主面对众多承包商，管理跨对于大型工程项目，该承包方式使业主面对众多承包商，管理跨度大，协调困难，易造成混乱和失控，且业主管理费用增加，导致总度大，协调困难，易造成混乱和失控，且业主管理费用增加，导致总投资增加和工期延长。投资增加和工期延长。 采用这种承包方式，业主可以分阶段进行招标，可以通过协调和采用这种承包方式，业主可以分阶段进行招标，可以

76、通过协调和项目管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制衡。项目管理加强对工程的干预。同时承包商之间存在着一定的制衡。 采用这种承包方式，项目的计划和设计必须周全、准确、细致。采用这种承包方式，项目的计划和设计必须周全、准确、细致。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比较清楚。这样各承包商的工程范围容易确定，责任界限比较清楚。56工程建设与管理2 2）业主的建筑工程合同策划）业主的建筑工程合同策划 全包全包( (又称统包，一揽子承包，设计一建造及交钥匙工程又称统包，一揽子承包，设计一建造及交钥匙工程) )合同，即由一个承合同，即由一个承包商承包建筑工程项目的全部工作，并向业主承担全

77、部工程责任，包括设计、包商承包建筑工程项目的全部工作，并向业主承担全部工程责任，包括设计、供应、各专业工程的施工，甚至包括项目的前期筹划、方案选择、可行性研供应、各专业工程的施工，甚至包括项目的前期筹划、方案选择、可行性研究和项目建设后的运营管理。该承包方式的特点是究和项目建设后的运营管理。该承包方式的特点是： 减少业主面对的承包商数量和事务性管理工作。业主提出工程总体要求，减少业主面对的承包商数量和事务性管理工作。业主提出工程总体要求，进行宏观控制、验收成果，通常不干涉承包商的工作，因而合同纠纷和索赔进行宏观控制、验收成果，通常不干涉承包商的工作，因而合同纠纷和索赔较少。较少。 方便协调和控

78、制，减少大量的重复性的管理工作，信息沟通方便、快捷、方便协调和控制，减少大量的重复性的管理工作，信息沟通方便、快捷、准确。有利于施工现场管理，减少中间环节，从而可减少费用和缩短工期。准确。有利于施工现场管理，减少中间环节，从而可减少费用和缩短工期。 业主的责任体系完备，避免各种干扰，对业主和承包商都有利，工程整业主的责任体系完备，避免各种干扰，对业主和承包商都有利，工程整体效益高。体效益高。 业主必须选择资信度高、实力强，适宜全方位工作的承包商，他不仅需业主必须选择资信度高、实力强，适宜全方位工作的承包商，他不仅需具备各专业工程的施工力量，而且尚需很强的设计、管理、供应，乃至项目具备各专业工程

79、的施工力量，而且尚需很强的设计、管理、供应，乃至项目策划和融资能力。策划和融资能力。 采用上述二者之间的中间形式，即将工程委托给几个承包商，如设计、采用上述二者之间的中间形式，即将工程委托给几个承包商，如设计、施工、供应等承包商。施工、供应等承包商。57工程建设与管理3 3）承包商的合同策划）承包商的合同策划承包商的合同策划服从于承包商的基本目标和企业经营战略。承包商的合同策划服从于承包商的基本目标和企业经营战略。投标的选择投标的选择 承包商必须就投标方向做出战略决策，其决策取决于市场情况，主要有：承包商必须就投标方向做出战略决策，其决策取决于市场情况，主要有： 承包市场状况及竞争的形势。承包

80、市场状况及竞争的形势。 该工程竞争者的数量以及竞争对手状况，以确定自己投标的竞争力和该工程竞争者的数量以及竞争对手状况，以确定自己投标的竞争力和中标的可能性。中标的可能性。 工程及业主状况。包括工程的技术难度，施工所需的工艺、技术和设工程及业主状况。包括工程的技术难度，施工所需的工艺、技术和设备，对施工工期的要求及工程的影响程度；业主对承包方式、合同种类、备，对施工工期的要求及工程的影响程度；业主对承包方式、合同种类、招标方式、合同的主要条款等的规定和要求；业主的资信情况，是否不招标方式、合同的主要条款等的规定和要求；业主的资信情况，是否不守信用、不付款的历史，业主建设资金的准备情况和企业经营

81、状况。守信用、不付款的历史，业主建设资金的准备情况和企业经营状况。 承包商自身状况。包括公司的优势和劣势、技术水平、施工力量、资承包商自身状况。包括公司的优势和劣势、技术水平、施工力量、资金状况、同类工程的经验、现有工程数量等。金状况、同类工程的经验、现有工程数量等。 承包商投标方向的确定要最大限度地发挥自身的优势，符合其经营战略，承包商投标方向的确定要最大限度地发挥自身的优势，符合其经营战略，不要企图承包超过自己施工技术水平、管理能力和财务能力的工程及没不要企图承包超过自己施工技术水平、管理能力和财务能力的工程及没有竞争力的工程。有竞争力的工程。 58工程建设与管理3 3）承包商的合同策划）

82、承包商的合同策划合同风险的评价合同风险的评价 通常若工程存在下述问题，则工程风险大：通常若工程存在下述问题，则工程风险大： 工程规模大，工期长，而业主要求采用固定总价合同工程规模大，工期长，而业主要求采用固定总价合同形式。形式。 业主仅给出初步设计文件让承包商做标，图纸不详细、业主仅给出初步设计文件让承包商做标，图纸不详细、不完备，工程量不准确、范围不清楚，或合同中的工程变不完备，工程量不准确、范围不清楚，或合同中的工程变更赔偿条款对承包商很不科，但业主要求采用固定总价合更赔偿条款对承包商很不科，但业主要求采用固定总价合同。同。 业主将做标期压缩得很短，承包商没有时间详细分析业主将做标期压缩得

83、很短，承包商没有时间详细分析招标文件，而且招标文件为外文，采用承包商不熟悉的合招标文件，而且招标文件为外文，采用承包商不熟悉的合同条件。同条件。 工程环境不确定性因素多，且业主要求采用固定价格工程环境不确定性因素多，且业主要求采用固定价格合同。合同。 59工程建设与管理3 3）承包商的合同策划）承包商的合同策划合同执行战略合同执行战略合同执行战略是承包商按企业和工程具体情况确定的执行合同的基本方针。合同执行战略是承包商按企业和工程具体情况确定的执行合同的基本方针。 企业必须考虑该工程在企业同期许多工程中的地位、重要性，确定优先等级。对重企业必须考虑该工程在企业同期许多工程中的地位、重要性，确定

84、优先等级。对重要的有重大影响的工程，如对企业信誉有重大影响的创牌子工程，大型、特大型工程，要的有重大影响的工程，如对企业信誉有重大影响的创牌子工程，大型、特大型工程，对企业准备发展业务的地区的工程，必须全力保证，在人力、物力、财力上优先考虑。对企业准备发展业务的地区的工程，必须全力保证，在人力、物力、财力上优先考虑。 承包商必须以积极合作的态度热情圆满地履行合同。在工程中，特别在遇到重大问承包商必须以积极合作的态度热情圆满地履行合同。在工程中，特别在遇到重大问题时积极与业主合作，以赢得业主的信赖，赢得信誉。例如在中东，有些合同在签订题时积极与业主合作，以赢得业主的信赖，赢得信誉。例如在中东，有

85、些合同在签订后，或在执行中遇到不可抗力后，或在执行中遇到不可抗力( (如战争、动乱如战争、动乱) )，按规定可以撕毁合同，但有些承包商，按规定可以撕毁合同，但有些承包商理解业主的困难，暂停施工，同时采取措施，保护现场，降低业主损失。待干扰事件理解业主的困难，暂停施工，同时采取措施，保护现场，降低业主损失。待干扰事件结束后，继续履行合同。这样不仅保住了合同，取得了利润，而且赢得了信誉。结束后，继续履行合同。这样不仅保住了合同，取得了利润，而且赢得了信誉。 对明显导致亏损的工程，特别是企业难以承受的亏损，或业主资信不好，难以继续对明显导致亏损的工程，特别是企业难以承受的亏损，或业主资信不好，难以继

86、续合作，有时不惜以撕毁合同来解决问题。有时承包商主动地中止合同，比继续执行一合作，有时不惜以撕毁合同来解决问题。有时承包商主动地中止合同，比继续执行一份合同的损失要小。特别当承包商已跌入份合同的损失要小。特别当承包商已跌入“陷阱陷阱”中，合同不利，而且风险已经发生中，合同不利，而且风险已经发生时。时。 在工程施工中，由于非承包商责任引起承包商费用增加和工期拖延，承包商提出合在工程施工中，由于非承包商责任引起承包商费用增加和工期拖延，承包商提出合理的索赔要求，但业主不予解决。承包商在合同执行中可以通过控制进度，通过直接理的索赔要求，但业主不予解决。承包商在合同执行中可以通过控制进度，通过直接或间

87、接地表达履约热情和积极性，向业主施加压力和影响以求得合理的解决。或间接地表达履约热情和积极性，向业主施加压力和影响以求得合理的解决。60工程建设与管理(2)(2)建筑工程合同风险管理建筑工程合同风险管理建设工程合同常见的风险分析建设工程合同常见的风险分析 建设工程合同风险的防范建设工程合同风险的防范61工程建设与管理建设工程合同常见的风险分析建设工程合同常见的风险分析1、建设工程合同文本合法性风险、建设工程合同文本合法性风险2、招投标的风险、招投标的风险3、承包方资质风险、承包方资质风险4、建设工程合同签订承包方与具体施工单位不符、建设工程合同签订承包方与具体施工单位不符的风险的风险5、建设工

88、程合同计价类型风险、建设工程合同计价类型风险6、工程款支付的风险、工程款支付的风险7、发包方派驻施工场地工程师授权不明的风险、发包方派驻施工场地工程师授权不明的风险8、建设工程合同对工期约定不明及影响工期的合、建设工程合同对工期约定不明及影响工期的合同约定风险同约定风险商事合同，遵循平商事合同，遵循平等自愿诚信的民商等自愿诚信的民商法基本原则法基本原则建设工程合同是否需要招投标建设工程合同是否需要招投标及招投标程序是否符合相关程及招投标程序是否符合相关程序性规定，是该建设工程合同序性规定，是该建设工程合同前置性条件前置性条件 承包人未取得建筑施工企业资质或承包人未取得建筑施工企业资质或者没有资

89、质的实际施工人借用有资者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与承包人签质的建筑施工企业名义与承包人签订的建设工程合同无效订的建设工程合同无效 具有相关资质的承包方与发包方签署建设工具有相关资质的承包方与发包方签署建设工程合同，但履行该建设工程合同的施工方却程合同，但履行该建设工程合同的施工方却没有合同要求的相应资质，或者施工技术人没有合同要求的相应资质，或者施工技术人员没有相应的从业资格员没有相应的从业资格 建设工程价款结算暂行办法建设工程价款结算暂行办法第八条就建第八条就建设工程价款类型做出详尽规定，具体包括：设工程价款类型做出详尽规定，具体包括：固定总价；固定单价及可调价格的规

90、定。不固定总价；固定单价及可调价格的规定。不同建设工程应选择不同的价款类型，并做出同建设工程应选择不同的价款类型，并做出相应的限制性条款。相应的限制性条款。 工程款支付包括工程预付款支付、工程款支付包括工程预付款支付、工程进度款支付、工程竣工款支付、工程进度款支付、工程竣工款支付、索赔价款支付及合同以外零星项目索赔价款支付及合同以外零星项目工程款支付。工程款支付。 发包方可能在建设工程合同中约发包方可能在建设工程合同中约定，发包方派驻施工场地履行合定，发包方派驻施工场地履行合同的代表（工程师）代表发包方同的代表（工程师）代表发包方履行相应的职权。履行相应的职权。 工期是建设工程合同较工期是建设

91、工程合同较为重要的部分，建设工为重要的部分，建设工程合同中约定不明必然程合同中约定不明必然给发包方带来巨大风险。给发包方带来巨大风险。 62工程建设与管理建设工程合同风险的防范建设工程合同风险的防范1、规范建设工程合同行为、规范建设工程合同行为2、对承包方予以详尽的尽职调查、对承包方予以详尽的尽职调查3、建设工程合同的专业设计、建设工程合同的专业设计4、工程担保和工程保险条款或附件的设计、工程担保和工程保险条款或附件的设计63工程建设与管理(3)(3)工程索赔工程索赔索赔的概念索赔的概念加强索赔管理，预防索赔事件的发生加强索赔管理，预防索赔事件的发生工程反索赔工程反索赔 64工程建设与管理索赔

92、的概念索赔的概念索赔是在工程承包合同履行过程中，根据法律、合同规定及惯例，索赔是在工程承包合同履行过程中，根据法律、合同规定及惯例，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务而遭受损失时，向另一方当事人提出给予赔偿或补偿要求的行为。向另一方当事人提出给予赔偿或补偿要求的行为。索赔具有三个基本特征：索赔具有三个基本特征：其一，索赔是双向的，不仅承包人可以向发包人索赔，发包人同其一，索赔是双向的，不仅承包人可以向发包人索赔，发包人同样也可以向承包人索赔。样也可以向承包人索赔。其次，只有实际发生了经济损失或权利损害，一方才能向对方索其次，只有实

93、际发生了经济损失或权利损害，一方才能向对方索赔。赔。再次，索赔是一种未经对方确认的单方行为，其对对方尚未形成再次，索赔是一种未经对方确认的单方行为，其对对方尚未形成约束力，这种索赔要求能否得到最终实现，必须要通过确认（如约束力，这种索赔要求能否得到最终实现，必须要通过确认（如双方协商、调解、仲裁或诉讼）后才能定夺。双方协商、调解、仲裁或诉讼）后才能定夺。 目前在我国工程施工承包合同履行过程中，普遍存在的现象是目前在我国工程施工承包合同履行过程中，普遍存在的现象是承包人进行的施工索赔；发包人和监理工程师针对由于承包商承包人进行的施工索赔；发包人和监理工程师针对由于承包商履约中的违约责任进行的反索

94、赔及针对承包人的索赔进行分析、履约中的违约责任进行的反索赔及针对承包人的索赔进行分析、评审和修正的反索赔。评审和修正的反索赔。65工程建设与管理索赔事件的起因索赔事件的起因 1、业主违约；、业主违约；2、不利的自然条件与人为障碍引起的索赔；、不利的自然条件与人为障碍引起的索赔；3、设计变更引起的索赔；、设计变更引起的索赔；4、工期延期的费用索赔；、工期延期的费用索赔；5、加速施工引起的索赔；、加速施工引起的索赔；6、业主不正当地终止工程引起的索赔；、业主不正当地终止工程引起的索赔；7、风险引起的索赔（合同、经济、不可抗力）。、风险引起的索赔（合同、经济、不可抗力）。66工程建设与管理加强索赔管

95、理，预防索赔事件的发生加强索赔管理，预防索赔事件的发生建设工程项目的前期准备工作建设工程项目的前期准备工作 1 1、勘测阶段、勘测阶段2 2、设计阶段、设计阶段3 3、招标阶段、招标阶段 工程施工前的准备工作工程施工前的准备工作1 1、按合同条款的规定使施工现场具备施工条件、按合同条款的规定使施工现场具备施工条件 2 2、及时组织设计交底和图纸会审、及时组织设计交底和图纸会审3 3、审查施工单位报送的施工方案或施工组织设计、审查施工单位报送的施工方案或施工组织设计 施工过程管理的关键环节施工过程管理的关键环节 1 1、严格控制工程变更、严格控制工程变更 2 2、按时支付工程款、按时支付工程款

96、3 3、不干扰承包商的施工进度、不干扰承包商的施工进度4 4、加强现场文件、资料的收集和管理工作、加强现场文件、资料的收集和管理工作67工程建设与管理工程反索赔工程反索赔对承包商履约中的违约责任进行索赔对承包商履约中的违约责任进行索赔 工期延误索赔工期延误索赔质量不满足合同要求索赔质量不满足合同要求索赔 承包商不履行的保险费用索赔承包商不履行的保险费用索赔 对超额利润的索赔对超额利润的索赔 对指定分包商的付款索赔对指定分包商的付款索赔业主合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔业主合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔 对承包商提出的索赔要求进行评审、反驳与修正对承包商提出的索赔要求进行

97、评审、反驳与修正 此项索赔是否具有合同依据、索赔理由是否充分、程序是此项索赔是否具有合同依据、索赔理由是否充分、程序是否恰当否恰当 在索赔事件初发时承包商是否采取了控制措施在索赔事件初发时承包商是否采取了控制措施认真核定索赔工期、款额，肯定其合理的索赔要求，反驳、认真核定索赔工期、款额，肯定其合理的索赔要求，反驳、修正其不合理的要求，使之更加合理、准确修正其不合理的要求，使之更加合理、准确68工程建设与管理4 4、建设项目安全管理、建设项目安全管理学习目标：学习目标：1 1、了解安全管理的基本原则，安全技术措、了解安全管理的基本原则，安全技术措施计划和施工安全技术措施，安全检查。施计划和施工安

98、全技术措施，安全检查。2 2、了解建筑施工伤亡事故的主要类别，建、了解建筑施工伤亡事故的主要类别，建筑施工安全管理的检查评价。筑施工安全管理的检查评价。重点难点：重点难点：1 1、建筑施工安全管理的检查评价、建筑施工安全管理的检查评价69工程建设与管理四、建设项目安全管理四、建设项目安全管理 （一）建设项目安全管理概述（一）建设项目安全管理概述1 1、安全与安全管理、安全与安全管理 2 2、安全管理的基本原则、安全管理的基本原则3 3、安全生产责任制、安全生产责任制4 4、安全教育与培训、安全教育与培训 5 5、安全技术措施计划和施工安全技术措施、安全技术措施计划和施工安全技术措施 6 6、安

99、全检查、安全检查 （二）建设项目施工现场安全管理（二）建设项目施工现场安全管理1 1、建筑施工伤亡事故的主要类别、建筑施工伤亡事故的主要类别 2 2、建筑施工现场的安全管理工作、建筑施工现场的安全管理工作3 3、建筑施工安全管理的检查评价、建筑施工安全管理的检查评价 70工程建设与管理1 1、安全与安全管理、安全与安全管理(1) (1) 安全和安全生产安全和安全生产安全生产是指为了预防生产过程中发生人身伤害、安全生产是指为了预防生产过程中发生人身伤害、设备损毁等事故，保证职工在生产中的安全和健设备损毁等事故，保证职工在生产中的安全和健康而采取的各种措施和活动。康而采取的各种措施和活动。(2)

100、(2) 安全管理安全管理安全管理是一门综合性的系统科学，包括安全法安全管理是一门综合性的系统科学，包括安全法规、安全技术、工业卫生等三个相互联系又相互规、安全技术、工业卫生等三个相互联系又相互独立的内容。独立的内容。71工程建设与管理2 2、安全管理的基本原则、安全管理的基本原则(1) (1) 必须贯彻预防为主的方针必须贯彻预防为主的方针(2) (2) 管生产同时管安全管生产同时管安全(3) (3) 坚持安全管理的目的性坚持安全管理的目的性(4) (4) 坚持坚持“四全四全”动态管理动态管理(5) (5) 安全管理重在控制安全管理重在控制(6) (6) 在管理中发展提高在管理中发展提高72工程

101、建设与管理3 3、安全生产责任制、安全生产责任制(1) (1) 我国的安全生产管理体制我国的安全生产管理体制20042004年年1 1月月9 9日国务院在日国务院在关于进一步加强安全生关于进一步加强安全生产工作的决定产工作的决定中将其调整概括为中将其调整概括为“政府统一领政府统一领导、部门依法监管、企业全面负责、群众参与监导、部门依法监管、企业全面负责、群众参与监督、全社会广泛支持督、全社会广泛支持”，提出了构建全社会齐抓，提出了构建全社会齐抓共管的安全生产工作格局的要求。共管的安全生产工作格局的要求。(2) (2) 建设单位的安全责任建设单位的安全责任(3) (3) 勘察、设计、工程监理及其

102、他有关单位的安勘察、设计、工程监理及其他有关单位的安全责任全责任(4) (4) 施工单位的安全责任施工单位的安全责任(5) (5) 建筑企业安全管理组织机构建筑企业安全管理组织机构73工程建设与管理4 4 、安全教育与培训、安全教育与培训(1) (1) 安全教育的目的与意义安全教育的目的与意义1) 1) 安全教育是提高全员安全素质，实现安全生产的基础。安全教育是提高全员安全素质，实现安全生产的基础。2) 2) 安全工作是与生产活动紧密联系的，与经济建设、生产发展、企安全工作是与生产活动紧密联系的，与经济建设、生产发展、企业深化改革、技术改造同步进行，只有加强安全教育工作，才能使安业深化改革、技

103、术改造同步进行，只有加强安全教育工作，才能使安全工作适应不断变革的形势需要。全工作适应不断变革的形势需要。(2) (2) 安全教育的内容安全教育的内容1) 1) 安全生产思想教育安全生产思想教育2) 2) 安全知识教育安全知识教育3) 3) 安全技能教育安全技能教育(3) (3) 安全教育的基本要求安全教育的基本要求1) 1) 领导干部必须先受教育领导干部必须先受教育2) 2) 新工人三级安全教育新工人三级安全教育3) 3) 特种作业人员的培训特种作业人员的培训4) 4) 经常性教育经常性教育5) 5) 安全教育培训形式安全教育培训形式74工程建设与管理5 5、安全技术措施计划和施工安全技术措

104、施、安全技术措施计划和施工安全技术措施(1) (1) 安全技术措施计划安全技术措施计划(2) (2) 施工安全技术措施施工安全技术措施75工程建设与管理6 6 、安全检查、安全检查(1) (1) 安全检查的内容及形式安全检查的内容及形式1) 1) 针对主要问题进行检查针对主要问题进行检查2) 2) 定期安全检查定期安全检查3) 3) 专业性安全检查专业性安全检查4) 4) 经常性安全检查经常性安全检查5) 5) 季节性及节假日前后安全检查季节性及节假日前后安全检查(2) (2) 安全检查方法及要求安全检查方法及要求1) 1) 加强组织领导。加强组织领导。2) 2) 要有明确的目的。要有明确的目

105、的。3) 3) 检查记录是安全评价的依据，因此要认真、详细记录。检查记录是安全评价的依据，因此要认真、详细记录。4) 4) 安全评价。安全检查后要认真地、全面地进行系统分安全评价。安全检查后要认真地、全面地进行系统分析，用定性和定量相结合的方法进行安全评价。析，用定性和定量相结合的方法进行安全评价。5) 5) 整改是安全检查工作的重要组成部分，是检查结果的整改是安全检查工作的重要组成部分，是检查结果的归宿。整改工作包括隐患登记、整改、复查、销案。归宿。整改工作包括隐患登记、整改、复查、销案。76工程建设与管理（二）建设项目施工现场安全管理（二）建设项目施工现场安全管理1 1、建筑施工伤亡事故的

106、主要类别、建筑施工伤亡事故的主要类别 高处坠落高处坠落 物体打击物体打击 触电事故触电事故 机械伤害机械伤害 坍塌事故坍塌事故 火灾爆炸火灾爆炸77工程建设与管理2 2、建筑施工现场的安全管理工作、建筑施工现场的安全管理工作施工现场安全管理是企业安全管理的施工现场安全管理是企业安全管理的重点重点，也是预防与避免伤害事故，保证生产处于最也是预防与避免伤害事故，保证生产处于最佳安全状态的根本环节。因此，对施工现场佳安全状态的根本环节。因此，对施工现场的的人、机、环境系统的可靠性人、机、环境系统的可靠性，必须进行，必须进行经经常性常性的的检查、分析、判断、调整检查、分析、判断、调整，强化动态，强化动

107、态中的安全管理活动。其内容可归纳为中的安全管理活动。其内容可归纳为安全组安全组织管理、场地与设施管理、行为控制和安全织管理、场地与设施管理、行为控制和安全技术管理技术管理四个方面。四个方面。78工程建设与管理3 3、建筑施工安全管理的检查评价、建筑施工安全管理的检查评价(1) (1) 建筑施工安全检查标准建筑施工安全检查标准执行执行建筑施工安全检查标准建筑施工安全检查标准(JCJ 5999)(JCJ 5999)。对建筑施工中易发生伤亡事故的主。对建筑施工中易发生伤亡事故的主要环节、部位和工艺等做安全检查评价时，标准将检查对象分为十个分项，每个分要环节、部位和工艺等做安全检查评价时，标准将检查对

108、象分为十个分项，每个分项又设立若干检查项目。项又设立若干检查项目。1) 1) 安全管理，是对施工单位安全管理工作的评价。安全管理，是对施工单位安全管理工作的评价。2) 2) 文明施工，是对施工现场文明施工的评价。文明施工，是对施工现场文明施工的评价。3) 3) 脚手架，是对落地式脚手架、悬挑式脚手架、门型脚手架、挂脚手架、吊篮脚脚手架，是对落地式脚手架、悬挑式脚手架、门型脚手架、挂脚手架、吊篮脚手架、附着式升降脚手架等六种脚手架的评价。手架、附着式升降脚手架等六种脚手架的评价。4) 4) 基坑支护与模板工程，是对施工现场基坑支护工程和施工过程中模板工作酌安基坑支护与模板工程，是对施工现场基坑支

109、护工程和施工过程中模板工作酌安全评价。全评价。5) “5) “三宝三宝”、“四口四口”防护，是对安全帽、安全网、安全带、楼梯口、预留洞口、防护，是对安全帽、安全网、安全带、楼梯口、预留洞口、坑井口、通道口及阳台、楼板、屋面等临边使用及防护情况的评价。坑井口、通道口及阳台、楼板、屋面等临边使用及防护情况的评价。6) 6) 施工用电，是对施工现场临时用电情况的评价。施工用电，是对施工现场临时用电情况的评价。7) 7) 物料提升机与外用电梯，是对龙门架、井字架等物料提升机的设计制作、搭设物料提升机与外用电梯，是对龙门架、井字架等物料提升机的设计制作、搭设和使用情况和施工现场用人货两用电梯的评价。和使

110、用情况和施工现场用人货两用电梯的评价。8) 8) 塔吊，是塔式起重机使用情况的评价。塔吊，是塔式起重机使用情况的评价。 9) 9) 起重吊装，是对施工现场起重吊装作业和起重吊装机械的安全评价。起重吊装，是对施工现场起重吊装作业和起重吊装机械的安全评价。10) 10) 施工机具，是对施工中使用的平刨、圆盘锯、手持电动工具、钢筋机械、电焊施工机具，是对施工中使用的平刨、圆盘锯、手持电动工具、钢筋机械、电焊机、搅拌机、气瓶、翻斗车、潜水泵、打桩机械十种施工机具安全状况的评价。机、搅拌机、气瓶、翻斗车、潜水泵、打桩机械十种施工机具安全状况的评价。79工程建设与管理(2) (2) 安全生产情况检查评价方

111、法安全生产情况检查评价方法1) 1) 检查评分方法检查评分方法2) 2) 安全生产情况评价安全生产情况评价80工程建设与管理房地产开发流程房地产开发流程前期工作 （一）获取土地（一）获取土地 （二）确定规划设计方案并获得规划许可（二）确定规划设计方案并获得规划许可 （三）建筑工程招标（三）建筑工程招标 （四）开工申请与审批（四）开工申请与审批 （五）前期工作的其他环节（五）前期工作的其他环节施工阶段 （一）房地产的品质要求（一）房地产的品质要求 （二）房地产质量控制（二）房地产质量控制 （三）建设阶段管理（三）建设阶段管理验收阶段81工程建设与管理一、前期工作报批报建一、前期工作报批报建1 1

112、、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。是进行房地产开发的前提。 土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度

113、指标的法律依据，复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门取土地使用权证。这绝

114、对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 82工程建设与管理新城乡规划法第三十八条新城乡规划法第三十八条 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权以出让方式取

115、得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。83工程建设与管理二、项目公司设立、立项、环境评二、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质估、房地产开发资质 房地产公司可以任意设置项目子公司，母公司拍到的土地，转到其全资设立房地产公司可以任意设置项目子公司，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，不属于交易。的项目公司名下，不属于

116、交易。 立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，立项主要考察的是项目的立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，立项主要考察的是项目的投资额及可行性。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如投资额及可行性。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。是立项批文。立不了项根本做不

117、了环评。 操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。多点都没关系。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，

118、想搞几个球人糊弄建设部门基本上做些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找 。 84工程建设与管理三、总平面审查阶段三、总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，又叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不

119、够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等。85工程建设与管理4 4、管线综合审查、排水许可证、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎

120、么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。路，等等。三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。接进入千家万户。 作为非专业人士，要判断一个小区的管线综合设计好不好，只需要看作为非专业人士，要判断一个小区的管线综合设计好不好，只需要看两个东西：两个东西： 1 1、你就这么走进

121、一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2 2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。区你就可以考虑放弃了。 86工程建设与管理5 5、单体审查、建筑工程规划许可证、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的

122、，规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。通过一点。单体设计就是在总平面规划的基础上，落实单体单体设计就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是商业一般是100100

123、平方米配一个车位。大体的配置要平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。基本上都别想通过单体审查。 87工程建设与管理当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按阶段主要是经验值，按3535平方米到平方米到4545平方米平方米一个车平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。划部门不会很在意车位够

124、不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是过，那玩意非常的不好使

125、唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。装的。 88工程建设与管理那么，为什么开发商那么不愿意建大点地那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。事实是，停下一台车，的确只需要少。事实是，停下一台车，的确只需要1010个平方米不到的空间。但是，你要把这部个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要车停进去，你另外还需要30

126、30平方米的进车平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是的面积，基本上都是3535到到4545平方米。规划平方米。规划部门都这么掌握。部门都这么掌握。 89工程建设与管理6 6、消防和人防专项审查、消防和人防专项审查消防报建，是所有专业报建中最艰难的，但是如消防报建，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙。东西莫名其妙。消防部门是武警部门，不是政府机构，我国的消消防部门是武警部门，不是政府机构，我国的消防审查，非常官僚的。一般说，各发展商都是委

127、防审查，非常官僚的。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如比如1212层以上要设置专门的消防电梯，层以上要设置专门的消防电梯，1717层以上层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。 90工程建设与管理人防工程是非常神经的一样中

128、国特色的东人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。人防部门属于政府部门，不是军队编西。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。因为人防用途部分的车位只不过非常大。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。绝对会想办法减少人防面积

129、。 91工程建设与管理7 7、节能审查、施工图审查、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。两项审查了。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。什么的位置也越来越高。什么360360度大落地窗、全敞开度大落地窗

130、、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。定是不达标的。南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见了。南方人对这种东西就比较不待见了。 92工程建设与管理施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许施工图审查现在都已

131、经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，连设计、施工技于我国的审查技术非常的落后，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智。术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智。 施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。时除了给审查费，专家红包那也是

132、不能少的。 93工程建设与管理8 8、余泥排放许可、噪音排放许可、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可夜间连续施工许可余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。理。余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施

133、公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。办法，只能打通各路神仙。 94工程建设与管理噪音排放许可，是指只能在规定时间，用噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击

134、桩，那肯定是最止使用锤击桩了。用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。的，更要予以管制。一些二三线城市例外。一些二三线城市例外。 95工程建设与管理9 9、质量监督、安全监督、质量监督、安全监督 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工不是很清楚，在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现

135、毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班等等，总之各有各的门路。但两个机构都得好好的哄着。现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。最好的城市是广州。做个资质的检测单位都能做检测了。最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的桩检测的费用，只是周边城市的3 3分之分之1 1。 96工

136、程建设与管理1010、施工招投标、监理报建、施工招投标、监理报建 按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打

137、一张股东结构书就行了。商局打一张股东结构书就行了。 案例：案例：施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的

138、技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。到最后当然这个标是投不进去了。得不清晰，全部材料退件。到最后当然这个标是投不进去了。暗地里啥招数都用得出来，不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会暗地里啥招数都用得出来，不排除有些

139、人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。的可能性。 97工程建设与管理1111、施工许可证、施工许可证 1 1、施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。一般、施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。一般情况下，并不是等办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。如果老老情况下，并不是等办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。如果老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没没1 1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面101

140、0个大项看一遍，基个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于2020个。而且得一步一步来。个。而且得一步一步来。随便哪个环节出了任何问题，直接就玩完。随便哪个环节出了任何问题，直接就玩完。2 2、大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在、大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过统在经过1010多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而多年的运做之后

141、，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。3 3、对于那些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以、对于那些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部

142、分的施工许可证，再发地先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。 98工程建设与管理1212、放线、验线、放线、验线1 1、图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一、图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这

143、个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。院会发出一份放线册。2 2、在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测、在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通做通”工作。工作。3 3、放线完毕，施工单位照着这个边角

144、点施工，完了之后就、放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。线，测绘院就出验线册。4 4、这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院、这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也不能得罪，尤其是在提前放线的场合。也不能得罪，尤其是在提前放线的场合。99工程建设与管理1313、预售许可证、预售许可证 1、预售现在的管理已经比较严格了。在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。2、预售许可最

145、重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是容易收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成予以计算。这点有助于我们对捂盘行为的更深刻的认识。100工程建设与管理3、现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商

146、可以完全不予理会（不过现在在南京等地出现严格的价格申报制度，售价不得超过申报价，不得随意涨价）。 4、在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。为了避免这种纠纷，各大开发商都开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。101工程建设与管理1414、关于预售中的土地解押、关于预售中的土地解押1、现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证

147、之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记。 102工程建设与管理根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。报建人员的任务是：现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。 103工程建设与管理现在绝大多数的城市，国土部

148、门和房管部门都是分离的。在国土部门办理现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要

149、先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉），然后得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，房管部门一看，拿着这

150、个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，房管部门一看，土地证已经解押，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马土地证已经解押，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1 1天两天再去天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。可以钻

151、的的制度啊。此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续）押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空，也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。期来做事。104工程建设与管理1515、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼1、在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结

152、识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，基本上就能够能完成现在的工作了。2、规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。 105工程建设与管理消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要定。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要

153、原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装计好了装3 3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主

154、都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。了双倍的电力施工款。 106工程建设与管理质量验收相对简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。 107工程建设与管理质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。 各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。个确权发证，然后再分户发证。108工程建设与管理