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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879融科项目专题研究报告融科项目专题研究报告融科地融科地产长沙沙项目研究目研究1.1.融科檀香山融科檀香山2.2.融科融科东南海南海2本报告是严格保密的。目前融科品牌在全国扩张中，长沙项目已经陆续落地目前融科品牌在全国扩张中，长沙项目已经陆续落地融科三万英尺融科三万英尺融科东南海融科东南海融科檀香山融科檀香山二环二环20062006年年20102010年年融科檀香山一期融科三万英尺20082008年年20092009年年融科檀香山二期
2、（紫檀）融科东南海融科发展历程融科发展历程3本报告是严格保密的。长沙融科长沙融科u长沙融科智地房地产开发有限公司，成立于2004年9月，成立伊始便树立了做“长沙房地产第一品牌”的发展目标。在联想控股强大的品牌号召力下，长沙融科整合相关行业的顶级资源，并在产品、市场、服务等体系实现全面突破。u2006年，长沙融科开山之作-融科三万英尺，凭借卓越的产品品质、强大的品牌资源、人性化的服务体系，赢得市场和客户高度认可，在极短的时间内销售一空，先后获得“中国创新示范楼盘”、“长沙十大名盘”、“长沙商品房综合竞争力第一”等诸多殊荣，树立了极好的口碑。2007年，长沙融科拉开了多项目运作的序幕，融科檀香山等
3、项目全面启动。长沙融科秉承联想精神，以国际化的视野整合一流团队打造百年精品建筑，一座座融科之城将在长沙拔地而起。融科发展历程融科发展历程4本报告是严格保密的。5融科融科三万英尺三万英尺5本报告是严格保密的。融科三万英尺：铸造城市高端生活全新标杆融科三万英尺：铸造城市高端生活全新标杆占地面积占地面积: : 40000平方米建筑面积：建筑面积：200000平方米容积率：容积率：4.5绿化率：绿化率：40%规划总户数：规划总户数：1500户项目类型：项目类型：高层本项目产品面积区间主要为：本项目产品面积区间主要为：40-48.240-48.2单身公寓，单身公寓，50-7050-70 一房，一房，90
4、.790.7两房，两房， 126-126-145.7145.7三房，三房， 156.2156.2四房四房项目简介项目简介6本报告是严格保密的。成功之处：成熟的社区园林环境&高调引领的形象高高调引引领的的形象展示的的形象展示东南南亚风情园林情园林绿化化开开阔、经典的社区入口典的社区入口设计项目简介项目简介7本报告是严格保密的。站在城市发展高度进行营销活动项目简介项目简介所有营销活动着力于打造一种具有高端生活品质的社区氛围，线下渠道前期开始挖掘，活动围绕对地市客户的拓展展开将项目放在城市发展的高度进行活动营销，提升社区潜在价值8本报告是严格保密的。9融科融科檀香山檀香山9本报告是严格保密的。融科檀
5、香山：美式院落风情的城市花园洋房融科檀香山：美式院落风情的城市花园洋房项目简介项目简介10本报告是严格保密的。檀香山将地块分为一期洋房和二期高层住宅、三期公寓，充分分解容檀香山将地块分为一期洋房和二期高层住宅、三期公寓，充分分解容积率，规避项目劣势积率，规避项目劣势 u一期洋房：一期洋房：位于项目中间区域，四层电梯洋房，共31栋，440套；u二期高层：二期高层：四栋纯板楼和四栋T形短板的共计八栋18层小高层组成；u三期高层：三期高层：暂定为“城市立面”，将揉合了现代、前卫的建筑理念，形成风格独特，雕塑感强的高层公寓住宅。三期高层公寓建成后，三期高层公寓建成后，将把一期洋房与长沙大将把一期洋房与
6、长沙大道高架桥有效的区隔开道高架桥有效的区隔开来来p人车分层：人车分层：进入小区的车辆通过白沙湾路、博进路、嘉胜路三个入口直接驶入地下车库，再通过电梯到达家门口。项目简介项目简介11本报告是严格保密的。檀香山紧邻长沙大道、京珠高速公路和地铁檀香山紧邻长沙大道、京珠高速公路和地铁2 2号线长沙大道站，交通号线长沙大道站，交通条件优越条件优越u长沙大道：长沙大道：项目北侧紧邻紧邻双向八车道的长沙大道，与机场高速相连，为长沙长沙门户主干道门户主干道u机场高速：机场高速：项目东距机场高速入口约约400400米米，距黄花机场约约1818公里公里，为进入城市第一站u京珠高速：京珠高速：项目东距京珠高速公路
7、约约400400米米u规划道路：规划道路：项目西侧为规划的白沙湾路，建成后将连接人民东路和体育新城片区，此外，南侧规划的新雨路可至东二环u地铁：地铁：项目西侧紧邻地铁2号线长沙大道站出口。项目简介项目简介12本报告是严格保密的。长沙大道区域内目前项目开发量小，周边环境较乱，区域尚不成熟长沙大道区域内目前项目开发量小，周边环境较乱，区域尚不成熟u区域现状：区域现状：长沙大道沿线区域目前项目开发量小，仅嘉宇盛世华章和绿城桂花城在售，居住氛围较差，沿线主要分布汽车销售店、维修厂、加油站及部分旧居住小区，周边环境较乱u高桥市场：高桥市场：高桥大市场位于长沙大道西北部，占地713亩，已完成40万平米的营
8、业、仓储和配套用房，铺位6000余个，从业人员5万人，为中南地区最大的综合最大的综合批发市场批发市场，同时也对区区域环境域环境造成一定负面影负面影响响项目简介项目简介13本报告是严格保密的。长沙大道区域内未来将出现众多住宅项目开发，有望形成新的高尚居长沙大道区域内未来将出现众多住宅项目开发，有望形成新的高尚居住区住区u区域认知：区域认知：长沙大道区域介于人民东路高尚成熟居住区和体育新城之间，区域认知较好u土地供应：土地供应：长沙大道区域内土地已经出让完毕，众多知名开发商知名开发商将介入项目开发；区域内以住住宅用地为主宅用地为主，各出让规模均在200200亩亩以上，且容积率趋同，均在2.52.5
9、左右左右u住宅开发：住宅开发：目前区域内的绿城桂花城已凭借较高的品质赢得了市场口碑，也为本区域树立较高的形象打下一定基础项目简介项目简介14本报告是严格保密的。檀香山区位条件综述檀香山区位条件综述周边不成熟，无强势资源：周边不成熟，无强势资源：项目周边开发不完全，受到高桥市场的影响，周边发展不成熟，无强势资源未来的高尚居住区：未来的高尚居住区：区域内未来将出现众多大规模，知名开发商开发，技术条件趋同的住宅项目，有望形成新的高尚居住区；城市建成区边缘：城市建成区边缘：项目位于城市中心区与近郊区之间，距城市中心约7公里，属于城市建成区边缘区域交通便利：区域交通便利：项目周边紧邻多条交通干道，交通条
10、件优越项目位置项目位置区域现状区域现状项目简介项目简介15本报告是严格保密的。檀香山洋房建筑设计风格檀香山洋房建筑设计风格美国南加州风格美国南加州风格u美国南加州风格，充分尊重原生地表肌理和环境的自然艺术建筑，以私家花园、庭院、露台等自然空间营造出多重庭院的氛围u通过社区内公共区域的独立主题庭院园林，增强了居民的归属感。项目简介项目简介16本报告是严格保密的。檀香山产品特色配套：全地板采暖系统、四层带电梯的花园洋房檀香山产品特色配套：全地板采暖系统、四层带电梯的花园洋房p全地板采暖系统全地板采暖系统低温地板辐射采暖方式是将低于60的热水，通过管路循环，加热地表层，以辐射方式向室内传热。使用地板
11、采暖，地面温度可以达到24以上，室内温度梯度接近理想温度梯度，舒适程度最高。檀香山选择的是分户壁挂式燃气炉低温地板辐射采暖，燃气壁挂炉是采用燃气作为热源。p四层带电梯的花园洋房四层带电梯的花园洋房檀香山四层洋房配置芬兰通力电梯，电梯直接连通地下车库以及附赠的地下多功能厅，方便客户出行。项目简介项目简介17本报告是严格保密的。檀香山洋房檀香山洋房V1V1户型（户型（1F1F）分析）分析u四房两厅四房两厅/208/208平米：平米：45的豪华主卧套间；送40余的花园面积和100余平米的地下多功能厅（33余亲地花园+72余地下多功能厅）；客厅花园直通地下多功能厅；项目简介项目简介18本报告是严格保密
12、的。檀香山洋房檀香山洋房V2V2户型（户型（2F2F）分析）分析u四房两厅四房两厅/205/205平米：平米：53的豪华主卧套间；送18的花园面积和90余平米的地下多功能厅（40余亲地花园+50余地下多功能厅）；项目简介项目简介19本报告是严格保密的。檀香山洋房檀香山洋房V3V3户型（户型（3F3F）分析）分析u三房两厅三房两厅/190/190平米：平米：36的豪华主卧套间；送16的花园面积和40余平米的地下多功能厅；项目简介项目简介20本报告是严格保密的。檀香山洋房檀香山洋房V4V4户型（户型（4F4F）分析）分析u五房两厅五房两厅/280/280平米：平米：43的豪华主卧套间（不含书房面积
13、）；送70的花园面积（无地下多功能厅）；项目简介项目简介21本报告是严格保密的。檀香山产品分析综述檀香山产品分析综述项目整体规划：项目整体规划：洋房与高层相互搭配，既充分利用容积率的同时，由规避项目劣势，提升项目档次；项目建筑风格：项目建筑风格：采取稳重大气的美国南加州风格；项目配套设施：项目配套设施：全地板采暖系统、四层带电梯的花园洋房项目规划布局：项目规划布局：通过在中间布局双拼洋房，尽可能增加端头户型数量，实现产品增值。项目规划项目规划& &建筑设计建筑设计豪华主卧套间：豪华主卧套间：36-53的豪华主卧套间，彰显品质实力；层层退台：层层退台：通过层层退台的形式，实现大面积花园露台赠送；
14、地下室地下室& &亲地花园：亲地花园：1-3层送40-70余的地下室，且均直接连通5-40的亲地花园，实现部分自然通风采光；户型产品特色户型产品特色项目简介项目简介22本报告是严格保密的。p户外户外2007年下半年即开始户外形象出街，全面推广；2007年下半年至2008年上半年主打：项目四大卖点（如右图）；2008年5月实景开放后，主打：实景是检验洋房的唯一标准。发力点：以产品附加值为核心竞争力打造一线豪宅，高调传递产品发力点：以产品附加值为核心竞争力打造一线豪宅，高调传递产品价值。价值。客户咨询中心位于融科客户咨询中心位于融科三万英尺，借势发力三万英尺，借势发力p2007年户外出街的同时，客
15、户咨询中心同步开放，蓄客正式启动。造型典雅，内饰豪华的客户咨询中心同样为项目增色不少。项目简介项目简介23本报告是严格保密的。营销活动：高品质营销活动，拔高项目形象，维系客户，强化客营销活动：高品质营销活动，拔高项目形象，维系客户，强化客户对产品价值的认知。户对产品价值的认知。p08.308.3月月联合清华大学、湖南省国资委举办投资大会 p08.808.8月月“阅读花园”举办客户联谊会p08.1208.12月月湖南大剧院非诚勿扰首映式p09.109.1月月联合晨报周刊举办“风尚大典”2008投投资大会大会非非诚勿勿扰首映首映风尚大典尚大典客客户联谊会会项目简介项目简介24本报告是严格保密的。营
16、销走势图：经历长达一年的线上推广后，再与通过高品质的实景园林展示引爆全城。营销走势图：经历长达一年的线上推广后，再与通过高品质的实景园林展示引爆全城。09.109.508.1207.1108.808.3营销价格价格销量量推广推广语4块户外形象出街2008投资大会客户联谊会冠名话剧“恋爱的犀牛”周销售25套推广推广销量量让一部分人先温暖起来；人车分层的纯洋房景观社区赠送多层私享花园空间；四层带电梯的花园洋房非诚勿扰首映风尚大典售楼处开发正式发售09.8醉宴品法国葡萄酒09.770、80、90关机仪式63007500元/（内部发售期）68008000元/周销售812套实景是检验洋房的唯一标准价格价
17、格25本报告是严格保密的。销量走势图：销量走势图：09.509.5月超出市场预期的园林展示区开放后，成交量集中爆发。月超出市场预期的园林展示区开放后，成交量集中爆发。p销量稳步增长，集中爆销量稳步增长，集中爆发，后续成交放缓发，后续成交放缓在市场低迷时间，项目一直处于蓄客阶段，营销中心开放后，一直采用内部发售，但成交量少。5月项目样板房及售楼处开放，成交量集中爆发，后续成交有所缓慢。9月二期洋房推出，成交出现回升。p成交价格平稳上涨，二成交价格平稳上涨，二期洋房价格较前期价格期洋房价格较前期价格上涨上涨10001000元元/ /平米以上。平米以上。园林园林开放期开放期26本报告是严格保密的。营
18、销中心中心看楼通道看楼通道小区园林小区园林实景景洋房洋房实景景项目展示项目展示27本报告是严格保密的。28融科融科东南海东南海28本报告是严格保密的。融科东南海：打造原味地中海滨海度假情景住区融科东南海：打造原味地中海滨海度假情景住区占地面积占地面积: : 287820平方米建筑面积：建筑面积：765558平方米容积率：容积率：2.8绿化率：绿化率：40%规划总户数：规划总户数：5704户项目类型：项目类型：高层上市时间：上市时间：预计9月初本项目产品面积区间主要为：本项目产品面积区间主要为：72-7872-78 两房，两房，125-163125-163三三房，房， 152-159152-15
19、9四房，四房， 185185五房五房项目简介项目简介29本报告是严格保密的。营销中心中心营销中心中心小区园林小区园林实景景景景观示范区示范区项目展示项目展示30本报告是严格保密的。长沙融科分析小结长沙融科分析小结1 1、在长沙多区域布局，注重产品品质、在长沙多区域布局，注重产品品质2 2、推广上以项目形象为基调，注重与品质的结合、推广上以项目形象为基调，注重与品质的结合项目成功项目成功KPI小结小结3 3、以平稳入市、热销获取市场影响力为铺垫，逐步实现后期价格平、以平稳入市、热销获取市场影响力为铺垫，逐步实现后期价格平稳上升。稳上升。4 4、项目展示到位，能够利用园林、产品、服务细节打动客户、
20、项目展示到位，能够利用园林、产品、服务细节打动客户31融科地融科地产全国全国项目研究目研究32本报告是严格保密的。u融科智地房地产开发有限公司，作为联想控股有限公司旗下的全资子公司，成立于2001年，专业从事房地产开发和房地产投资。u融科智地相继在北京、深圳、武汉、重庆、天津、长沙、合肥、宜兴、惠州、景德镇等大中城市开发房地产项目。融科中国融科中国融科智地房地产开发有限公司，作为联想控股有限公司旗下的全资子融科智地房地产开发有限公司，作为联想控股有限公司旗下的全资子公司，成立于公司，成立于20012001年，专业从事房地产开发和房地产投资。年，专业从事房地产开发和房地产投资。33本报告是严格保
21、密的。遍布二线省会城市的房地产开发企业，专注品质住宅遍布二线省会城市的房地产开发企业，专注品质住宅34融科在全国融科在全国34本报告是严格保密的。融科案例分析融科案例分析项目地址：项目地址：武汉江汉解放大道1155号物业类型：物业类型：高层+商业项目形象：项目形象：城市中心、高品质的、高档的项目地址：北京朝阳望京新项目地址：北京朝阳望京新城城A5区华堂商业中心东北方区华堂商业中心东北方向向 物业类型：高层物业类型：高层+小高层小高层项目形象：都市的、城市繁项目形象：都市的、城市繁华区华区融科橄榄城融科橄榄城融科天城融科天城融科在全国融科在全国35本报告是严格保密的。融科产品逐步倾向于产品系的打造，在各二线省会城市布局发展，避融科产品逐步倾向于产品系的打造，在各二线省会城市布局发展，避免一线城市的激烈竞争免一线城市的激烈竞争品牌价值体系品牌价值体系产品线：倾向于产品线的打造，但大多不可直接复制借鉴之处借鉴之处注重园林、产品、服务等细节的打造清晰的发展路线，避免一线的激烈竞争，选择在二线省会城市发展融科产品系总结融科产品系总结36END THANKSEND THANKS37
