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1、区域房产市场分析区域房产市场分析1.2.11.2.1区域市场情况概述区域市场情况概述n n 人文及自然氛人文及自然氛人文及自然氛人文及自然氛围围促促促促进进区域区域区域区域认认可度可度可度可度n n政府的打造力度提高整个区域的形象政府的打造力度提高整个区域的形象 n n区域房区域房区域房区域房产产价格基本集中在价格基本集中在价格基本集中在价格基本集中在20002000200020003500350035003500元元元元/ / / /平米平米平米平米 n n区域房地区域房地产产市市场场相相对对落后落后 n n区域房地区域房地产专业产专业化初化初显显霓端，深圳的万科集霓端，深圳的万科集团团、北
2、京的阳光集、北京的阳光集团团、上、上海的海的铭铭源集源集团团等等对对城北市城北市场场的切入，的切入，对对区域区域产产品品品品质质的的带动带动。n n区域土地供区域土地供应应量充足量充足n n区域区域区域区域产产品供品供品供品供应结应结构和构和构和构和时间时间相相相相对对集中。集中。集中。集中。n n购购房者房者房者房者对对沈阳北部市沈阳北部市沈阳北部市沈阳北部市场较场较期待期待期待期待1.2.21.2.2区域标杆项目分析区域标杆项目分析对对于区域于区域于区域于区域项项目的目的目的目的选选取及分析取及分析取及分析取及分析n n标标杆杆项项目目规规模及指模及指标标与不低于本案与不低于本案n n开开
3、发发商具商具备备一定程度的一定程度的专业专业操作性操作性n n位于二位于二环环沿沿线线且在我方且在我方项项目附近的目附近的项项目目n n竞竞品品品品项项目目目目龙腾龙腾金荷苑、金荷苑、金荷苑、金荷苑、亚亚都名苑、幸福里、阳光尚城、伊云北郡、都名苑、幸福里、阳光尚城、伊云北郡、都名苑、幸福里、阳光尚城、伊云北郡、都名苑、幸福里、阳光尚城、伊云北郡、1.2.31.2.3区域项目体量分析区域项目体量分析区域市场“大盘”项目共同做势，有“大盘郊区化”的形势出现。 建筑面积（单位：百万）项目名称项目名称项目体量项目体量龙腾金荷苑龙腾金荷苑18万平米万平米亚都名苑亚都名苑一期一期20万平米万平米幸福里幸福
4、里2.5万平米万平米阳光尚城阳光尚城总总100万一期万一期伊云北郡伊云北郡总总50万一期万一期17万平米万平米1.2.41.2.4区域总价分析区域总价分析 上表可以看出：区域标杆项目价格区间在15万40万，因大学新城在道义地区，区位相对较远，总价相对其他项目较低，而且整个城北的项目素质基本靠万科中央公园及阳光尚城等楼盘支撑，进而辐射整个城北，也一定程度上影响区域产品的打造趋势及客户的需求。从总价区间的角度分析，该区间可以吸纳不同层次的客户，选择总价在40万以上的客户基本属于该区域的高端客户，选择总价在2540万的客户为中高端客户，25万以下为中低端客户，因此从总价所吸纳的客户层面分析，整个城北
5、区域的项目是可以吸纳多种层次的人群。小结：区域供应项目总价区间可选性大，但总价区间基本集中在15万20万（三环以外）、20万50万（二环沿线）。 项目名称项目名称项目总价项目总价龙腾金荷苑龙腾金荷苑15-50万万亚都名苑亚都名苑2760万万 幸福里幸福里15-40万万阳光尚城阳光尚城25-50万万伊云北郡伊云北郡15-50万万1.2.51.2.5区域项目面积区间分析区域项目面积区间分析 从上表可以看出，整个区域市场的产品线丰富，面积从50到200平方米，功能区间从一房到四房，整个市场供应的产品线丰富，基本不缺少任何面积段或户型格局，以满足市场不同的需求，另外，靠近市中心的项目户型格局基本都会打
6、造三房的户型，但随着地域原因，离市中心较远的项目还是以打造两房格局为主的产品，近郊项目通过户型格局控制总面积进而控制总价。小结：区域产品户型面积区间选择性大，产品线丰富，但可以看出随着项目定位的不同户型格局也相应改变。 项目名称项目名称面积区间面积区间龙腾金荷苑龙腾金荷苑60-140亚都名苑亚都名苑70-200幸福里幸福里50-110阳光尚城阳光尚城80-120伊云北郡伊云北郡50-1601.2.61.2.6区域市场产品户型分析区域市场产品户型分析 n n由由于于早早期期品品牌牌开开发发商商万万科科的的介介入入，一一定定程程度度上上改改变变了了部部分分百百姓姓的的居居住住观观念念，也也影影响响
7、了了周周边边开开发发新新项项目目对对产产品品户户型型本本身身的的打打造造理理念念，如如：户户型型格格局局设设计计的的合合理理性性、户户型型区区间间布布局局的的人人性性化化等等等等，如如亚亚都都名名苑苑提提出出了了“ “六六明明” ”户户型型的的概概念念、龙龙腾腾金金荷荷苑苑也也在在户户型型格格局局上上兼兼顾顾了了北北方方的的住住居居习习惯惯多多层层一一层层送送半半地地下下顶顶层层送送阁阁楼楼及及复复式式产产品品、阳阳光光尚尚城城在在户户型型设设计计方方面面在在区区域域市市场场是是一一个个较较为为出出彩彩的的楼楼盘盘，合合合合理理理理的的的的布布布布置置置置厅厅、卧卧卧卧室室室室等等等等生生生生
8、活活活活空空空空间间的的的的位位位位置置置置、开开开开间间、进进深深深深，而而而而且且且且部部部部分分分分把把把把山山山山户户型型型型合合合合理理理理、高高高高效效效效利利利利用用用用面面面面积积，并并并并设设有有有有露露露露台台台台等等等等附附附附加加加加值值，三三环环以以外外产产品品的的打打造造相相对对落落后后，基基本本考考虑虑的的是是购购买买者者的的居居住住层层面面的的生生活活需需求求，以以低低价价吸吸引引市市场场。因因此此，区区域域项项目目在在产产品品户户型型设计设计上上较较合理及人性化。合理及人性化。n n小小小小结结：近郊区域：近郊区域：近郊区域：近郊区域产产品部分楼品部分楼品部分
9、楼品部分楼盘户盘户型普遍型普遍型普遍型普遍趋优趋优。 1.2.71.2.7区域项目主力户型分析区域项目主力户型分析 小结：区域标杆项目主力户型为70-90，户型格局以两房为主。90110，户型格局以三房为主。 项目名称项目名称主力户型主力户型龙腾金荷苑龙腾金荷苑70-100亚都名苑亚都名苑90-120幸福里幸福里70-90阳光尚城阳光尚城90-110伊云北郡伊云北郡80-1001.2.81.2.8区域项目均价分析区域项目均价分析 小结：区域标杆项目均价基本在3300元/平方米上下浮动项目名称项目名称项目均价项目均价龙腾金荷苑龙腾金荷苑3300亚都名苑亚都名苑3500幸福里幸福里3500阳光尚城
10、阳光尚城3500伊云北郡伊云北郡35001.2.91.2.9区域项目建筑形态分析区域项目建筑形态分析 从上表可以看出，为了达到一定的容积率，市场上建筑形态的供应以多层建筑为主，小量的点式小高层为附，而且小高层的户型基本与多层户型相同。从市场需求的层面分析，北方百姓对点式小高层存在一定程度的抗性，更趋向选择多层产品。有些开发商为了减少市场抗性，对于点式小高层主要采取的定位以复式为主.项目名称项目名称建筑形态建筑形态龙腾金荷苑龙腾金荷苑31栋多层栋多层5栋高层复式栋高层复式亚都名苑亚都名苑多层及小高层为主多层及小高层为主幸福里幸福里栋多层一栋小高层栋多层一栋小高层阳光尚城阳光尚城一期一期21栋多层
11、及栋多层及8000平会所平会所伊云北郡伊云北郡36栋多层栋高层复式栋小高层栋多层栋高层复式栋小高层1.2.101.2.10区域标杆项目分析结论区域标杆项目分析结论n n区域房区域房区域房区域房产产价格基本集中在价格基本集中在价格基本集中在价格基本集中在30003000300030003500350035003500元元元元/ / / /平米平米平米平米 n n主力主力主力主力户户型基本集中在型基本集中在型基本集中在型基本集中在70-9070-9070-9070-90两室和两室和两室和两室和80-11080-11080-11080-110三室，高三室，高三室，高三室，高层层复式复式复式复式50-
12、7050-7050-7050-70三室三室三室三室n n规规模主要集中在模主要集中在模主要集中在模主要集中在20202020万平左右万平左右万平左右万平左右n n区域区域区域区域产产品品品品户户型面型面型面型面积积区区区区间选择间选择性大，性大，性大，性大，产产品品品品线线丰富丰富丰富丰富n n近郊区域近郊区域近郊区域近郊区域产产品部分楼品部分楼品部分楼品部分楼盘盘户户型普遍型普遍型普遍型普遍趋优趋优。n n建筑形建筑形建筑形建筑形态态的供的供的供的供应应以以以以多多多多层层建筑建筑建筑建筑为为主主主主，小量的点式小高，小量的点式小高，小量的点式小高，小量的点式小高层为层为附附附附第二章、重点
13、项目分析及本第二章、重点项目分析及本项目项目SWOTSWOT分析分析 知己知己项目区域位置图项目区域位置图本项目处在于洪区与皇姑区交界处，同时兼具两个区域的特色2.1.22.1.2蕙庭花园单体效果图蕙庭花园单体效果图多层复式2.1.42.1.4项目市场定位项目市场定位区域中等收入家庭宜居型区域中等收入家庭宜居型产品品2.2.12.2.1区域重点竞争项目分析区域重点竞争项目分析2.2.22.2.2区域重点竞争项目选取及分析区域重点竞争项目选取及分析a.a.龙腾龙腾金荷苑金荷苑金荷苑金荷苑b.b.幸福里幸福里幸福里幸福里c.c.伊云北郡伊云北郡伊云北郡伊云北郡出于项目位置,体量以及产品规划方面考虑
14、选择以上三个项目进行重点分析a.1a.1龙腾金荷苑基本资料龙腾金荷苑基本资料占地面积占地面积:101089:101089平方米平方米总建筑面积总建筑面积:186880:186880平方米平方米总户数总户数:1896:1896停车位停车位:60:60个车库、个车库、110110个地下停车位个地下停车位建筑类别建筑类别: 31: 31栋多层、栋多层、5 5栋复式小高层栋复式小高层 容积率容积率: :1.801.801.801.80价格：起价价格：起价:2600:2600元元/ /平方米平方米 均价均价:3300:3300元元/ /平方米平方米 最高价最高价:4000:4000元元/ /平方米平方米
15、物业地址物业地址: :于洪区白山路于洪区白山路126-128126-128号号开发商：沈阳鼎泰房地产发展有限公司开发商：沈阳鼎泰房地产发展有限公司售楼电话售楼电话:86312222 86311222 86786655:86312222 86311222 86786655a.2a.2龙腾金荷苑分析龙腾金荷苑分析规模较大建筑面积达到规模较大建筑面积达到1818万平在规划上做的品质较高万平在规划上做的品质较高多层主力户型为两室多层主力户型为两室多层主力户型为两室多层主力户型为两室, , , ,三室面积集中在三室面积集中在三室面积集中在三室面积集中在 70-11070-11070-11070-110平
16、米市场销售良好一层和顶层平米市场销售良好一层和顶层平米市场销售良好一层和顶层平米市场销售良好一层和顶层的问题也得到很好解决的问题也得到很好解决的问题也得到很好解决的问题也得到很好解决, , , ,一层送阳光下跃和花园一层送阳光下跃和花园一层送阳光下跃和花园一层送阳光下跃和花园, , , ,顶层送阁楼顶层送阁楼顶层送阁楼顶层送阁楼高层复式产品为点式楼高层复式产品为点式楼高层复式产品为点式楼高层复式产品为点式楼, , , ,买上层送底层买上层送底层买上层送底层买上层送底层, , , ,在销售过程中形成了又一个亮点在销售过程中形成了又一个亮点在销售过程中形成了又一个亮点在销售过程中形成了又一个亮点整
17、体销售价格制定也十分合理整体销售价格制定也十分合理高层复式销售高层复式销售100%100%多层一起二期销售超过多层一起二期销售超过80%80%三期在三期在60%60%左右左右整体销售价格制定比较合理整体销售价格制定比较合理处在项目销售后期处在项目销售后期处在项目销售后期处在项目销售后期客户主要集中在区域内客户主要集中在区域内客户主要集中在区域内客户主要集中在区域内b.1b.1幸福里幸福里占地面积占地面积:1.6:1.6万平米万平米总建筑面积总建筑面积:2.5:2.5万平方米万平方米建筑类别建筑类别:4:4栋多层栋多层, ,一栋小高层一栋小高层楼层状况楼层状况: :多层多层6 6层层, ,小高层
18、小高层9 9层层总户数总户数:300:300多户多户容积率容积率: :1.561.561.561.56价格价格:3500:3500均价均价/ /平米平米物业地址物业地址: :白山路与西江路交汇处白山路与西江路交汇处开发商开发商: :辽宁凯隆房地产开发有限公司辽宁凯隆房地产开发有限公司售楼电话售楼电话:86011555 86011777:86011555 86011777b.2b.2幸福里分析幸福里分析小规模低容积率多层为主社区小规模低容积率多层为主社区小规模低容积率多层为主社区小规模低容积率多层为主社区主力户型为主力户型为70-9070-90平米两室平米两室面积为面积为50-11050-110
19、平米产品线丰富产品平米产品线丰富产品建筑立面品质感较好建筑立面品质感较好, ,整体品质姣好整体品质姣好定位为庭院主题住宅定位为庭院主题住宅定位为庭院主题住宅定位为庭院主题住宅未正式开盘未正式开盘c.1c.1伊云北郡基本资料伊云北郡基本资料占地面积占地面积:10:10万平米万平米总建筑面积总建筑面积:17:17万平方米万平方米建筑类别建筑类别:36:36栋多层栋多层1010栋小高层栋小高层楼层状况楼层状况: :多层多层6 6层层 小高层小高层2 2栋栋9 9层复式层复式8 8栋栋1212层层层层总户数总户数:2000:2000户户容积率容积率: :1.71.71.71.7价格价格:3500:35
20、00均价均价/ /平米平米物业地址物业地址: :亚都名苑西侧亚都名苑西侧开发商开发商: :富禹地产富禹地产售楼电话售楼电话:86011666 86011888:86011666 86011888c.2c.2伊云北郡分析伊云北郡分析项目一期为项目一期为1717万平米规划较好万平米规划较好外立面简洁流畅外立面简洁流畅36363636栋多层销售上一层送阳光下跃顶层送阁楼栋多层销售上一层送阳光下跃顶层送阁楼栋多层销售上一层送阳光下跃顶层送阁楼栋多层销售上一层送阳光下跃顶层送阁楼( ( ( (均价均价均价均价3500)3500)3500)3500)主力户型为主力户型为80-10080-100平米两室平米
21、两室小高层主力面积为小高层主力面积为小高层主力面积为小高层主力面积为50-6050-6050-6050-60平米定位为经济性住宅平米定位为经济性住宅平米定位为经济性住宅平米定位为经济性住宅有两栋有两栋9 9层复式小高层层复式小高层5100510051005100元元元元-5400-5400-5400-5400元元元元2.2.32.2.3分析结论分析结论n n开开开开发发商商商商对项对项目目目目特殊特殊特殊特殊户户型（底型（底型（底型（底层层、顶层顶层）销销售定价策略采用相售定价策略采用相售定价策略采用相售定价策略采用相应应的措施的措施的措施的措施 n n区域市区域市场场“大大盘盘”项项目共同做
22、目共同做势势，有，有“大大盘盘郊区化郊区化”的形的形势势出出现现 n n区域区域区域区域产产品品品品户户型面型面型面型面积积区区区区间间选择选择性大，性大，性大，性大，产产品品品品线线丰富丰富丰富丰富 n n区域供区域供区域供区域供应项应项目目目目总总价区价区价区价区间间可可可可选选性大性大性大性大 n n区域区域产产品部分楼品部分楼盘户盘户型普遍型普遍趋优趋优 n n区域重点区域重点区域重点区域重点项项目主力面目主力面目主力面目主力面积积区区区区间为间为70707070110110110110，户户型格局以型格局以型格局以型格局以两房三房两房三房两房三房两房三房为为主及复式三房主及复式三房主
23、及复式三房主及复式三房n n区域重点区域重点区域重点区域重点项项目目目目单单价基本在价基本在价基本在价基本在3300330033003300元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米上下浮上下浮上下浮上下浮动动 n n区域区域项项目园区目园区规规划品划品质质相相对对不高不高n n区域重点区域重点项项目的目的产产品打造逐品打造逐渐渐成熟成熟 n n产产品同品同品同品同质质化明化明化明化明显显, ,缺乏各自明确定位缺乏各自明确定位目标客户群分析目标客户群分析争争争争夺夺的的的的阵阵地地地地3.13.1目标客户群分类目标客户群分类a .按区域划分受传统购房区域观念和项目自身条件限制，项目买家应以
24、项目周边客人为主，占5-6成，开售首期时比例更高些，铁西、于洪等外区客源为辅。b.按购房者职业类别划分如图示周边企业单位高收入员工及管理人员事业单位相对重要岗位上人员经商老板及个体户区域内大学的教师主要客户集中区域客户来源辅助区域客户来源辅助区域目标客户来源区域图示区域众多大型社区之相关配套设施逐步建成并投入使用，居住成熟度不断增强，对常住客有很强吸引力。周边原有宿舍，早期商品房较多，以改善生活为目的潜在客源数量较大。本区域商品房综合质素、性价比、价格均在此三个区域得客户接受范围之内，且交通方便。3.2 锁定目标客户群的依据3.3 目标客户群的特征分析月收入稳定,注重产品价格性能比购房区域性强
25、,十分注重所购房屋与工作地点距离远近现住区域环境及居住环境较差,希望寻找一些比现居住地好一点的区域原住房缺乏完善的物业管理或配套服务,希望所购房屋在居住的舒适度与安全度之中得到充分满足在众多房地产陷阱面前，客户消费变得越来越谨慎3.4 目标客户群居住追求共性分析便捷性注重交通条件，要求公交线路发达，可轻松达到办公地点，同时需要饮食、娱乐、休闲等生活配套相对成熟。归属感追求生活的舒适度，家庭观念重，要求有强烈人文居住氛围，向往和谐舒适的人文环境。实用主义购买商品房时更看中户型实用性，和价格，可接受的总房款相对适中自我满足所购房子体现其事业的成功，生活的品位，使其在社交圈子内得到肯定和认同追求健康
26、的生活方式与生活环境，包括在产品的用料上以及配套条件上，例如健康建材的运用以及园林绿化的构建等。健康生态生活附件附件区域区域项项目目户户型展示及型展示及户户型修改参考型修改参考亚都名苑部分户型亚都名苑部分户型户型户型户型户型依云北郡部分户型依云北郡部分户型户型3-1户型3-1户型3-1 阳光尚城部分户型阳光尚城部分户型A2户型 朗悦空间二室二厅一卫 参考建筑面积：87.36平米B2户型 阳光意境三室二厅二卫参考建筑面积：121.18平米B1B1B1B1户户型型型型 幸福阳光幸福阳光幸福阳光幸福阳光二房二二房二二房二二房二厅厅一一一一卫卫参考建筑面参考建筑面参考建筑面参考建筑面积积：92.5692.5692.5692.56平米平米平米平米E1户型 漾日风景三房二厅二卫参考建筑面积：117.78平米C户型 尚品年华三房二厅一卫参考建筑面积：107.49龙腾龙腾 金荷苑部分户型金荷苑部分户型阳光下跃 面积：61.31平米 三室三厅一卫送私家花园及阳光下跃复式庭院 销售面积：103.17 四室三厅二卫楼上面积赠送阳光复式 面积：76.76平米 三室两二厅二卫二储楼下面积赠送幸福里户型幸福里户型
