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1、Future Land让幸福变得简单让幸福变得简单客户满意度的提升是我们共同追求的目标客户满意度的提升是我们共同追求的目标Future Land电梯安装验收及日常维护使用现状Future Land2009年5月3日公司发布2009年度第三方客户满意度研究成果，客户满意度有所下降。在物业部门关于业主投诉和报修的相关资料中，电梯报修、日常维护和使用对客户满意的影响日益突出。为提高公司整体客户满意度，全面提升电梯服务质量，总结现阶段电梯安装、使用过程中存在的问题，特举行本次培训。电梯是业主日常使用最为频繁的垂直运输工具，三方通话是电梯救援的生命线，以下分别就电梯运营监控、电梯三方通话现状、电梯运营案
2、例、电梯故障及损坏原因等与大家共同探讨、学习。Future Land电梯三电梯三方通话方通话现状现状电梯运电梯运营案例营案例电梯故电梯故障及损障及损坏原因坏原因结束语结束语电梯运营电梯运营监控监控Future Land电梯监控操作流程电梯故障困人被困人员呼叫监控中心工作人员回应（同时辨别是否是误报）确认被困人员位置安排相关人员进行救援通知电梯公司维保人员维修电梯并做好相关记录Future Land监控室Future Land电梯监控平台1Future Land电梯监控平台2三方通话主机三方通话主机三方通话编号三方通话编号Future Land府翰苑监控室Future Land电梯运电梯运营监控
3、营监控电梯运电梯运营案例营案例电梯故电梯故障及损障及损坏原因坏原因结束语结束语电梯三方电梯三方通话现状通话现状Future Land三方通话是电梯救援的生命线Future Land公司三方通话变迁程控交换机（面包机）早期公司项目中普遍采用程控交换机式三方通话，话机外露，话机采用普通话机，品质较低，经常丢失或者损坏，难以长期保证正常通话。模拟式三方通话模拟式三方通话依托电梯轿厢自带扬声器和呼叫系统实现通话，因采用模拟式通话系统，存在通话质量不高，易产生干扰，故障率高等缺点，很快也被公司淘汰。数字式三方通话因程控交换机和模拟式三方通话故障频发，公司于08年上半年开始启用数字式三方通话。数字式三方通
4、话话机采用电梯自带数字通话系统，通话质量高，美观大方，不易损坏和丢失，若被困人员由于语言因素不能准确表达所在位置，利用通话编号可以查出被困人员所在位置。因此，公司统一要求，今后新建项目电梯统一使用数字式三方因此，公司统一要求，今后新建项目电梯统一使用数字式三方通话（且价格包含在电梯总价中）。通话（且价格包含在电梯总价中）。Future Land城中管理总部电梯三方通话检查情况09年5月玉龙湾二期：（程控交换面包机）玉龙湾二期：（程控交换面包机）11号房乙单元胶带纸捆绑能通话丙单元丢失9号房甲单元破损，不通乙单元丢失丙单元丢失23号房甲单元东不通甲单元西掉落，不通Future Land尚东区一二
5、期（程控交换面包机）尚东区一二期（程控交换面包机）抽查1、2、3、5、6、7号房较4月份检查情况有较大转变，掉落和丢失的面包机基本都已重新配好三号房两台都不通六号房乙单元东电梯不通，甲单元东电梯面包机线断七号房甲单元东电梯不通，乙单元东电梯噪音大，西电梯面包机掉落其余正常Future Land景庭景庭（抽查1、2、3、5、6、9、10号房）一号房丙单元面包机丢失五号房甲单元北电梯面包机丢失，乙单元南电梯盲音六号房乙单元面包机掉落十号房东电梯不通，西电梯面包机线断其余正常Future Land府翰苑府翰苑一期采用模拟式三方通话，检查中存在部分不通，通话话音质量不高等现象，经研究决定改用数字式三方
6、通话，现正在整改中,28号前整改完成。二期采用数字式三方通话，3月份检查中因机房通话部件松动或损坏有部分不通，现已整改到位，目前全部正常通话。Future Land旺府公寓三方通话检查情况 09年5月旺府公寓电梯三方通话是用的程控交换面包机在2009-5-20日对旺府公寓1、2号楼8台梯的三方通话进行了检查，运行均较正常。对机房的检查情况，设备维保也正常！Future Land武进管理总部项目电梯三方通话情况 09年5月南都三期南都三期A区：区：南都三期A区采用程控式三方通话设备，共有25台，2008年6月交付物业，交接时设备完好，通讯正常，经过检查，目前能正常使用的共7台，其余均有不同程度损
7、坏，损坏情况主要是话机原因，有的破损，有的失踪。同时检查花海一期的程控式话机，均完好无损。使用正常面包机损坏Future Land南都三期南都三期B区区南都三期B区采用数字式三方通话设备，共31台，开始监控接听设备放置在保安亭，经常是无人值守，目前三期C区已竣工交付物业，监控设备统一放置在C区的监控室，监控室已投入使用。南都三期B区与C区联合监控室Future Land金典金典金典采用数字式三方通话设备，共十台，5月份检查时均能正常使用，监控室一直未使用，现正在装修。金典监控室处于整修阶段Future Land长岛一期长岛一期A区及区及B区区长岛一期A区，采用数字式三方通话设备，共47台，目前
8、通话正常。另与监控室人员沟通，三方通话损坏率较高，3个月已经有11起报修，电梯公司已进行维修。数字式通话Future Land三方通话主机被锁进了箱子外地某项目三方通话三方通话主机主机Future Land电梯运电梯运营监控营监控电梯三电梯三方通话方通话现状现状电梯故电梯故障及损障及损坏原因坏原因结束语结束语电梯运营电梯运营案例案例Future Land一个老人的新生电梯困人事件09年年初，某项目一期一老年业主因电梯故障被困电梯中，因被困心里着急，故在利用轿厢内通话系统呼救时，讲话含糊不清，不能准确说明其所在楼栋号及单元，当时监控室监控终端虽有呼叫系统编码显示，但编码与楼栋号不能对应，也不清楚
9、是哪台电梯在呼叫，于是发动保安逐一检查，花费近一个小时，最终在120幢找到呼救的老人，虽然人身未发生事故，但老人也受到很大惊吓。后来，要求电梯公司对所有数字三方通话设备整改，并逐一编码，送监控室存档。Future Land被困的“75分钟”2009年3月，某项目80幢某业主被困电梯内，电梯内三方通话类型是程控交换机，话机也在轿厢内，但“被困请拨8000”的提醒标志却被人撕除了，所以该业主无法与外界联系，手机也因为信号不好无法正常通话，造成该业主被困电梯内75分钟，业主出来后把轿厢内通话机砸掉，并大闹小区物管处，扬言电话机无用，以后装一个砸一个，为此，物业公司和电梯公司买了水果等礼物上门赔礼道歉
10、，但收效甚微，物业公司装了3次电话机，均被砸掉，后来延迟安装，过了一个月才最终装上话机。Future Land电梯运电梯运营监控营监控电梯三电梯三方通话方通话现状现状电梯运电梯运营案例营案例结束语结束语电梯故障电梯故障损坏原因损坏原因Future Land为保证电梯正常进场安装，根据最新的现场材料设备检查、验收作业指引规定：负责采购的部门应组织材料、负责采购的部门应组织材料、设备供应商向项目公司甲方代表、总包单位、监理、采购设备供应商向项目公司甲方代表、总包单位、监理、采购管理部代表进行交底，并填写交底记录单，其中电梯分基管理部代表进行交底，并填写交底记录单，其中电梯分基础施工前和电梯进场前两
11、次交底。础施工前和电梯进场前两次交底。即：即：电梯现场交底记录单-基础设施施工前电梯交底记录单-电梯进场前Future Land 电梯交底记录单电梯交底记录单（在建筑基础施工前进行交底）（在建筑基础施工前进行交底）项目名称：项目名称： 房号：房号：材料设备名称：电梯材料设备名称：电梯 交底日期：交底日期：主要内容：主要内容： 1.井道：井道：2.基坑要求：基坑要求：3.外招孔：外招孔：4.消防按钮孔（大小、设置位置）消防按钮孔（大小、设置位置）5.机房预留孔：机房预留孔：6.预留机房吊钩：预留机房吊钩：7.机房其他要求：机房其他要求：8.牛腿：牛腿：9.厅门洞结构尺寸：厅门洞结构尺寸：10.圈
12、梁（每道间隔、截面尺寸）：圈梁（每道间隔、截面尺寸）：11.门头梁：门头梁：12.若机房安装空调，则不需预留机房排气扇洞口，是否安装空调若机房安装空调，则不需预留机房排气扇洞口，是否安装空调 。13. 供应商：供应商： 联系方式：安装负责人：安装负责人：联系方式监理代表：监理代表：联系方式：施工单位：施工单位：联系方式：施工单位：联系方式：甲方代表：联系方式采购部代表：联系方式：项目技术部意见：项目技术部意见： 签名：签名： 日期：日期： Future Land 电梯交底记录单电梯交底记录单（在电梯进场前进行交底）（在电梯进场前进行交底）项目名称：项目名称： 房号：房号：材料设备名称：电梯材料
13、设备名称：电梯 交底日期：交底日期：主要内容：主要内容： 1.电梯进场前土建施工单位需进行井道、基坑清理，提供卸货场地，提供施工电源，提电梯进场前土建施工单位需进行井道、基坑清理，提供卸货场地，提供施工电源，提供库房，提供脚手架及竹排，电梯安装过程中需配合门套、外招孔封堵，浇筑主机底供库房，提供脚手架及竹排，电梯安装过程中需配合门套、外招孔封堵，浇筑主机底座及缓冲器导轨底座，混凝土牛腿粉刷（钢牛腿则不需），提供调试电源，水电施工座及缓冲器导轨底座，混凝土牛腿粉刷（钢牛腿则不需），提供调试电源，水电施工单位安装机房照明，机房门口通道照明，空调插座等；单位安装机房照明，机房门口通道照明，空调插座等
14、；2.验收前甲方需提供正式电源，机房门窗、空调、灭火器，三方通话；验收前甲方需提供正式电源，机房门窗、空调、灭火器，三方通话；3.进场前电梯安装负责人需检查井道、基坑、外招孔，机房预留孔等事宜，填写进场前电梯安装负责人需检查井道、基坑、外招孔，机房预留孔等事宜，填写“材料材料设备进场条件验收单设备进场条件验收单”交总包单位和甲方代表；交总包单位和甲方代表；4.电梯单位进场后若发现基坑渗水，及时以书面形式通知甲方，施工方限期整改；电梯单位进场后若发现基坑渗水，及时以书面形式通知甲方，施工方限期整改；5.若电梯安装工人偷盗被证实，每发生一次罚款若电梯安装工人偷盗被证实，每发生一次罚款10000元；
15、元；6.若发生打架事件，每发生一次罚款若发生打架事件，每发生一次罚款5000元，若打群架造成恶劣影响，每发生一次罚款元，若打群架造成恶劣影响，每发生一次罚款5万元；万元；7.若涉及变更以甲方书面通知为准；若涉及变更以甲方书面通知为准；8.井道口需有醒目注意安全提醒；井道口需有醒目注意安全提醒；9.电梯初定进场时间为：电梯初定进场时间为： 分批进场（分批进场需注明房号和时间）：分批进场（分批进场需注明房号和时间）： 10.电梯安装开始时间：电梯安装开始时间： ，11层以下电梯安装所需时间层以下电梯安装所需时间 ，11层以上到层以上到18层电层电梯安装所需时间梯安装所需时间 ，18层以上电梯安装所
16、需时间层以上电梯安装所需时间 ，慢车调试所需时间，慢车调试所需时间 ，快车调试时间所需时间，快车调试时间所需时间 。11.若机房安装空调，则不需预留机房排气扇洞口，是否安装空调若机房安装空调，则不需预留机房排气扇洞口，是否安装空调 。12.13.Future Land现场查看情况：现场查看情况：1.基坑底至基坑底至0.00井道周围是否全是混凝土浇筑：井道周围是否全是混凝土浇筑：（若为砖墙砌筑，提交项目技术部出具方案，消除渗水隐患）（若为砖墙砌筑，提交项目技术部出具方案，消除渗水隐患）1.井道是否清理、基坑是否有水，是否渗水：井道是否清理、基坑是否有水，是否渗水：2.厅门未装前是否有安全防护：厅
17、门未装前是否有安全防护：3.圈梁是否按要求留设：圈梁是否按要求留设：4.门头梁高度、宽度是否按要求：门头梁高度、宽度是否按要求：5.井道尺寸、顶层高度、机房高度、底坑深度是否按图施工：井道尺寸、顶层高度、机房高度、底坑深度是否按图施工：6.外招洞口、消防按钮孔是否留设，是否预留穿线孔：外招洞口、消防按钮孔是否留设，是否预留穿线孔：7.机房预留孔是否按要求留设：机房预留孔是否按要求留设：8.机房顶是否预留吊钩：机房顶是否预留吊钩：9.井道、机房是否完全封闭：井道、机房是否完全封闭：10. 11. 12. 13.Future Land材料供应商：材料供应商： 联系方式：联系方式：材料安装负责人：材
18、料安装负责人：联系方式联系方式监理代表：监理代表：联系方式：联系方式：施工单位：施工单位：联系方式：联系方式：施工单位：施工单位：联系方式：联系方式：施工单位：施工单位：联系方式：联系方式：施工单位：施工单位：联系方式：联系方式：甲方代表：甲方代表：联系方式：联系方式：甲方代表：甲方代表：联系方式联系方式甲方代表：甲方代表：联系方式联系方式采购部代表：采购部代表：联系方式：联系方式：项目技术部意见：项目技术部意见： 签名：签名： 日日期：期： Future Land电梯现场交底是保证电梯安装、明确各方责任的必要手段。即使交底完成在现实操作中还可能发现如下问题：1、基坑井道施工不到位造成后期渗水
19、严重 2、验收条件不完全具备3、电梯交付前使用频繁，无较好的保护措施和保护意识4、以上3项原因导致电梯验收完成至交付物业阶段故障频发5、交付后业主装修损坏多Future Land基坑井道处理不到位造成后期基坑井道处理不到位造成后期渗水严重渗水严重 Future Land电梯井道及基坑施工要求:目前公司有多个项目电梯基坑底至0.00仍然用砖砌筑，造成井道渗水，建议基坑底至0.00井道周围现浇混凝土，为避免渗水，最好做防水处理。电梯井道结构要求：最好为钢筋混凝土结构。目前公司府翰苑等多个项目业主反映电梯噪音问题，在电梯安装噪音符合国家规范前提下仍出现上述问题，主要原因在于井道为砌体砌成。虽与电梯公
20、司和公司技术部采取减震垫、泰柏板隔音等多种方法，仍无法有效解决。Future Land目前井道、基坑漏水，渗水的主要原因基坑底至0.00井道周围是砖砌筑，且未粉刷、未在外侧做防水处理，造成渗水；基坑至0.00井道周围是混凝土浇筑，但穿墙螺杆孔未封堵，造成渗水；基坑底部渗水；地下室电梯附近墙体渗水，水通过地下室厅门下坎进入基坑，造成进水；消防试水或消防验收时楼层阀门未关闭，造成进水；Future Land图片1Future Land图片2Future Land图片3Future Land图片4Future Land图片5Future Land图片6Future Land图片7Future Lan
21、d图片8Future Land图片9Future Land图片10Future Land图片11Future Land图片12Future Land图片13Future Land图片14Future Land图片15Future Land图片16井道漏水井道漏水视频：视频：Future Land某项目电梯井道一面为砖墙砌筑，雨天易发生渗水，且隔音效果较差图片17Future Land图片18 基坑成了粪池Future Land验收条件不完全具备Future Land正常电梯安装周期（通知已发）Future Land电梯验收需具备条件1、通正式电；通正式电；2、机房空调、灭火器;3、机房地坪高差
22、大于500需设置爬梯和护栏；4、机房地坪防尘漆，机房及前室通道照明机房地坪防尘漆，机房及前室通道照明；5、井道、基坑不渗、漏水井道、基坑不渗、漏水；6、井道完全封闭，厅门下坎封闭井道完全封闭，厅门下坎封闭；7、电梯运行正常。Future Land验收前1小时，电梯门前都是垃圾Future Land电梯验收前地坎未封闭Future Land验收时使用的临时电源1Future Land临时电源开关损坏严临时电源开关损坏严重，危险！重，危险！安全重于安全重于泰山！泰山！验收时使用的临时电源2Future Land电梯交付前使用频繁保护不慎Future Land电梯验收前使用管理存在问题施工单位电梯使
23、用无专人管理，造成不管什么材料都可以使用电梯运输验收前电梯使用造成的电梯损坏责任归属不明确，影响电梯公司配合及合作积极性水管阀门未关闭就进行消防试水等管理疏漏造成电梯进水，元器件烧掉Future Land0808年部分项目电梯损失统计年部分项目电梯损失统计公司公司项目名称项目名称原因原因次数次数金额估计金额估计管理总部管理总部1 1项目A偷盗320余万项目B进水23000元项目C进水220000元项目D进水1800元合计22.3822.38万元万元管理总部管理总部2 2项目A进水535000元项目B进水20项目C进水一次无损失门球损坏1次1262元项目D进水20项目E进水5尚未签证项目F进水2
24、0合计3.533.53万元万元总计：总计：25.9125.91万元万元Future Land电梯安装完成至验收环节大量建筑材料和建筑垃圾通过刚刚安装调试的电梯运输Future Land电梯进水视频：视频：进水的电梯进水的电梯Future Land电梯进水Future Land电梯进水Future Land控制柜烧坏某项目在屋面防水施工时，明火从排水孔窜出，将控制柜烧坏Future Land电梯下坎损坏Future Land电梯下坎损坏Future Land电梯验收完成至交付物业阶段故障频发Future Land电梯验收完成至交付物业中间容易出现以下问题：工程、物业交接1、部分楼盘电梯验收后单元
25、门还未安装，可能会发生偷盗2、电梯验收后仍有部分整改需从电梯运输材料，造成损坏3、试水过程中阀门未关导致电梯进水烧坏Future Land交付后业主装修损坏Future Land项目交付业主装修期间这么长的管子怎么拿，不管它，硬塞进电梯再说直接拖进去，管它撞不撞坏，反正我扛不动Future Land这个也想通过电梯运输？总得试试吧！Future Land等待电梯运输的水泥Future Land装修工人不注意电梯保护Future Land中央空调室外机照样塞进去，就差5mm了，再挤一下肯定能放进电梯Future Land破损的轿内对讲面板Future LandFuture Land破损的轿内对讲
26、面板Future Land电梯侧壁严重划伤Future Land电梯门套撞伤Future Land轿厢顶部严重划伤Future Land后期维护和产品保护不到位Future Land电梯安全检验合格证为避免被人撕掉，建议用复印件Future Land正常使用的电梯操纵箱检修门没锁，安全隐患较大Future Land消防开关面板破损Future Land机房开关面板Future Land损坏的灯罩Future Land灯罩不够整洁Future Land轿厢内外Future Land轿厢内涂鸦严重Future Land机房消防安全机房消防安全目前各小区机房都配备有一只目前各小区机房都配备有一只3公
27、斤的手提式干粉灭火器公斤的手提式干粉灭火器1)构造构造手提式干粉灭火器有内装式、外置式和贮压式三种结构。我们常用的为贮压式灭火器。贮压式干粉灭火器由筒体、筒盖、喷射系统和开启机构等部件组成。贮压式干粉灭火器的结构简单，压缩氮气与干粉共贮于灭火器筒体内，无贮气瓶和出气管。为了显示压力，筒盖上设有一块压力表。Future Land2)使用方法使用方法a.手提式干粉灭火器使用时，应手提灭火器的提把，迅速赶到火场，在距离起火点5左右处，放下灭火器。b.在室外使用时注意占据上风方向。c.使用前先把灭火器上下颠倒几次，使筒内干粉松动。d.如果使用的是内装式或贮压式干粉灭火器，应先拔下保险销，一只手握住喷嘴
28、，另一只手用力按下压把，干粉便会从喷嘴喷射出来。e.干粉灭火器在喷粉灭火过程中干粉灭火器在喷粉灭火过程中应始终保持直立状态，不能横卧或颠倒使用，否则不能喷粉。Future LandFuture Land3)维护保养维护保养a.灭火器的保养干粉灭火器应放置在保护物体附近干燥通风和取用方便的地方。要注意防止受潮和日晒，灭火器各连接件不得松动，喷嘴塞盖不能脱落，保证密封性能。灭火器应按制造厂规定要求定期检灭火器应按制造厂规定要求定期检查，如发现灭火剂结块或贮气量不足时，应更换灭火剂或补充查，如发现灭火剂结块或贮气量不足时，应更换灭火剂或补充气量。气量。b.灭火器的维修和再充装灭火器一经开启必须进行再
29、充装。Future Land机房空调装在电梯控制箱顶部，冷凝水滴落会烧掉箱内元器件防止空调冷凝水直接滴到电梯控制柜引发短路或火灾防止空调冷凝水直接滴到电梯控制柜引发短路或火灾建议：每季度对空调及灭火器状况进行一次统一检查建议：每季度对空调及灭火器状况进行一次统一检查Future Land基坑井道施工达不到要求，后期渗水影响电梯运行；电梯验收前大量使用，造成电梯损坏、配件幢坏、电梯进水等不仅给公司带来经济损失，更重要的是为电梯交付后运行使用带来一定的故障隐患。此外，未经验收的电梯频繁使用也可能造成伤人事故；电梯轿厢防护板无人管理，损坏后未及时修复，造成电梯轿厢内损坏，有些损坏是无法修复的，比如拉
30、丝不锈钢面板严重划伤。后期电梯维护不到位，使用不规范，如轿厢内外涂鸦和破损、三方通话质量差、电梯检修不及时等都会对业主电梯使用满意度造成影响，成为降低客户满意度的因素之一。通过上述事例可以看出：通过上述事例可以看出：Future Land特别提示特别提示Future Land电梯安装期间，厅门未装前，设置警示标志和铁栅栏，防止人员跌落井道受伤。消防试水前，请安排水电单位检查各楼层阀门是否关闭，同时提前两天通知采购部现场人员和电梯公司，确保消防试水时电梯开至顶层，防止漏水造成电梯淹水。做好生活用水使用教育，防止土建施工时工人用消防水洗菜洗衣等，水流进电梯造成电梯淹水。电梯验收前若必须使用，需办理
31、好使用和损坏赔偿等手续，施工单位需有专人负责驾驶，防止超载或使用不当引发事故。电梯验收前若使用临时电源，需保障用电安全，防止电路漏电造成电梯主机烧掉或引发不必要的财物损失。同时验收期间用电设备如塔吊、施工电梯等不允许同时使用，以防电压不稳造成验收数据不准确。Future Land轿厢内操纵箱必须保持锁闭状态，防止乘客打开按下按钮造成电梯关人或伤人事故。电梯维保或维修时，若需关闭电梯，请事先告知小区物业服务中心并在一楼电梯口设置提示标志。保持基坑清洁，轿厢内设置禁止吸烟标志，防止烟头坠入基坑引发火灾。电梯监控室需有专人值班，防止电梯运行出现故障，乘客发出求救信号无人接收。Future Land万
32、科镇江魅力之城Future Land客货分开Future Land整洁的轿厢安全检验合格证安全检验合格证复印件复印件保护装置说明保护装置说明本电梯轿厢保护板装置是为保护您本电梯轿厢保护板装置是为保护您的电梯而设置，当的电梯而设置，当80%的业主完成装的业主完成装饰作业时取消。饰作业时取消。如业主再次进行装饰作业时再设置，如业主再次进行装饰作业时再设置，当装饰作业结束后予以取消。当装饰作业结束后予以取消。Future Land轿厢地板Future LandFuture Land电梯运电梯运营监控营监控电梯三电梯三方通话方通话现状现状电梯运电梯运营案例营案例电梯故电梯故障损坏障损坏原因原因结束语结束语Future Land思考思考5月6日至15日，由公司总裁吕小平亲自带队，组织相关部门负责人对常武及外地等18个交付小区进行了现场检查，并提出了改进意见。对于电梯方面也提出了如何从安装、使用和维护等环节入手，全面提升电梯品质和服务质量，提升客户满意度的要求；今天我们主要就一些案例和图片进行了交流，但对于今后的做法和措施没有深入分析和探讨，也希望各位提出宝贵意见，共同提升电梯品质和服务质量，提高客户满意度。Future Land谢谢 谢！谢！
