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1、长沙写字楼研究及西站枢纽营销总纲“西站枢纽”的项目价值在哪里？这些价值吸引了哪些客户，客户从哪些市场信息的判断选择了西站枢纽？实现项目价值、市场价值、客户需求价值的对接，则完成了我们对西站枢纽的思考。关于“西站枢纽”的思考HOWWHATWHOHOW目前写字楼市场怎么样我们是什么样的产品我们的目标客户是谁我们怎么样抓住目标客户市场分析项目价值梳理客户群分析营销策略价价 值值 对对 接接市场分析当前写字楼市场现状分析未来写字楼市场走势预判2013年17月新建写字楼用户市场优质写字楼市场供需研究写字楼竞争市场分析 写字楼市场11年供应32万方，去化30万方，较10年分别上涨16%和158%；11年长
2、沙写字楼市场全年成交均价为11875元。由于新政内容主要针对住宅产品，反而在一定程度上刺激了商办市场成交；万达是11年长沙写字楼市场重量级项目，其成交量达到12万方，几乎占据了长沙写字楼市场的半壁江山。当前市场现状分析写字楼市场走势10年12年长沙写字楼市场总体走势当前市场现状分析写字楼市场走势当前市场现状分析写字楼市场走势当前市场现状分析写字楼市场走势时 间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004-2009年2009年至今阶段特征l企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；l市场初步启动；l97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程；l网络
3、的普及使得居家写字楼概念得及推行；l“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求l中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；l高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；l长沙写字楼开始专业化，写字楼市场开始进入全面升级阶段，长沙高端写字楼时代来临。产品特征l硬件设施及服务得以较好体现l配置较低；l商务形象不突出；l距真正的写字楼产品仍有距离l商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；l硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现l呈现明显的大型综合体特征，商业配套设施完善代表项目l银华大厦l平和堂商务大厦l华侨大厦l华联大厦l顺天城SOHOl和府酒店公寓l顺天国际财富中心l中天广场l运达国
4、际广场l万达广场l保利国际广场初级阶段发展阶段商住阶段专业阶段当前市场现状分析写字楼发展历程升级阶段长沙写字楼起步晚、发展慢、底子薄、专业写字楼份额少，但09年以后随着万达、保利、运达等高端专业楼的出现长沙写字楼市场进入全面升级阶段，综合体高端写字楼时代来临。特征/档次甲A级甲B级乙A级乙B级建筑高度高层超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上会所大规模会所两千平方米以上较大,一千平方米以上规模较小无商务中心配套完善配套较为完善较好一般会议中心齐备同声传译,多媒体会议齐备无无车位比充裕,车位比低充裕,车位比低较好,但车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进
5、口电梯国产电梯空调进口中央空调可分户计量进口中央分体空调中央空调分体空调卫生间使用位充裕充足较少较少装修标准高档高档中档中档物业管理国际认证一流高档物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高综合布线有智能化管理有无网络宽频信息点接口多宽频信息点接口多有有备用电源进口进口国产国产 写字楼市场产品逐渐开始向专业智能化甲级A级写字楼发展当前市场现状分析写字楼发展历程 目前主流产品l中心板块 传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区l市府板块 依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成l省府板块 依托省政府新址南迁形成l武广版块 依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区l岳麓版块 依托市政府及山水资源而开
6、发的新兴区域长沙市写字楼市场五大版块中心版块市府版块武广版块省府版块岳麓版块当前市场现状分析写字楼市场板块划分长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块；市府版块、省府版块以及武广板块目前已经有写字楼项目开发，但尚未全面入驻；岳麓版块目前仅停留在概念阶段，尚未有写字楼项目开发；长沙市中心版块写字楼分布特征l五一路沿线 长沙传统中心，以五一广场为核心l芙蓉路沿线 城市主干道，配套成熟完善l湘江路沿线 依托江景资源而发展的新兴区域，以万达为代表l韶山路沿线 城市主干道路，配套完善6KM五一路沿线芙蓉路沿线韶山路沿线湘江路沿线目前长沙中心版块汇聚了长沙90%以上的写字楼项目，这些项目主要延
7、城市主干道路或沿江分布；区域内部交通便利、配套完善，未来多条地铁线路在此交汇，地段认可度极高；当前市场现状分析写字楼市场板块划分运达广场亚大时代中天广场中隆国际华侨国际顺天财富中心华晨.双帆国际售价（元/)20000150001600016000140001200015000租金（元/月）130789077.7845475目前长沙主要写字楼售价约为12000-18000元/，租金约为80元/月，投资回报率约为6%；芙蓉广场周边1公里范围内为高端写字楼密集聚集区，也是销售价格及租金最高的区域，投资回报情况相对较为可观长沙典型写字楼投资静态回报分析当前市场现状分析写字楼投资回报分析长沙中心区典型写
8、字楼的租金从06年的1.56元/天上涨到目前2.6元/天，尤其在11年长沙租金出现大幅上涨，这主要是源于写字楼市场的快速发展，长沙专业写字楼售价从06年的7500元飙升至11年的15000左右。长沙写字楼近5年租金平均年涨幅率约为12%，售价年涨幅率约为15%长沙典型写字楼租金、售价增长趋势当前市场现状分析写字楼投资回报分析当前市场现状分析小结未来写字楼市场供应量长期保持供大于求，市场竞争激烈。写字楼已经进入全面升级阶段，逐步向5A甲级标准发展。写字楼分布形成以市区中心板块为主，外围五大商务板块逐步成熟。专业写字楼售价和租金保持平稳增长，投资情况较为乐观。关键词市场分析当前写字楼市场现状分析未
9、来写字楼市场走势预判2013年17月新建写字楼市场优质写字楼市场供需研究写字楼竞争市场分析一、五一广场为核心：五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚二、河西滨江新城：总用地面积721.5公顷，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。三、北辰三角洲：总建筑规模达380万平方米，其中，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米四、南湖新城：将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区五、南城商务圈省府南迁带动南城发展，形成以德思
10、勤为龙头的红星商务圈六、武广商务圈武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城、万科环球村等项目先后开始建造。芙蓉路韶山路五一大道五一广场商务圈五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务发展。32北辰三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务写字楼聚集区1南湖新城：酒店金融区及滨江商务区根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务写字楼聚集区4滨江新城：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务写字楼聚集区5南城商务圈省府南迁带动南城发展，形成以德思勤为龙头的红星商务圈武广商务圈武广高铁的开通，带动整个武广片区发展，喜盈门范城，万科环球村等项目先后开始建造。6未来市场走势预判
11、未来发展特征政府规划现有导向，未来会出现五个新兴商务写字楼区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区。2013年开始，高端写字楼将开始集中放量，核心地段及江景资源型高端写字楼将成为推售重点。未来市场走势预判长沙未来供应分析2012年2013年2014年2015年2016年2017年北辰三角洲35万保利国际广场9万世茂铂翠湾8万开福万达广场20万复地崑玉国际6万双湾国际3万中建橘洲湾6万发展高新项目6万华远华中心9万泰贞国际金融中心6万民生大厦4万中顺泰和广场5万长沙报业文化大厦6万深国投商业中心7万九龙仓国际金融城16万建鸿达万博汇9万顺天国际金
12、融中心6喜盈门范城5万华悦城12万德思勤广场60万华尔街中心6万绿地5A中央广场5万天健芙蓉盛世3万财富岳麓8万奥克斯广场5万新长海麓谷中心6万佳海创业中心20万中欣满庭芳4万方兴梅溪湖8万华创广场7万湘大广场4万长房时代城5万新华都万家城10万中房瑞致5万奥林匹克花园4万兴汝金城4万中信星城5万大河西交通枢纽3万裕天商会中心6万中信大厦4万达美D6区4万华晨广场3万星城荣域3万嘉斯茂广场6万万家丽国际商务中心17万世茂芙蓉广场项目6万2011年汇金国际2.3万旺德府5万泊富国际广场9万运达中央广场9万第六万未来高端写字楼潜在供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，主要集中在滨江、省府及河西三大板
13、块，潜在高端写字楼物业未来5年供应总量超过350万未来市场走势预判长沙未来供应分析心星商务大厦 长沙报业文化大厦 深国投商业中心 保利国际广场九龙仓金融城建鸿达万博汇华远华中心泰贞金融中心顺天国际金融中心喜盈门范城华悦城德思勤广场 华尔街中心绿地中央广场天健芙蓉盛世财富岳麓奥克斯广场 世茂铂翠湾开福万达广场复地崑玉国际双湾国际华晨世纪广场民生大厦新长海麓谷中心佳海创业中心星城荣域华创广场湘大广场长房时代城新华都万家城中房瑞致嘉斯茂广场奥林匹克花园兴汝金城中建橘洲湾中信星城大河西交通枢纽裕天商会中心发展高新项目中信大厦万家丽世茂芙蓉广场中欣国际达美D6区北辰三角洲 长沙写字楼市场未来发展方向走向
14、高端：从目前在售和在建的项目我们可以发现，长沙写字楼产品正在向高端迈进；影响分析：高端化必然带来高价格，处于发展中的企业售价格挤压势必向外扩散。走向外围：目前政府规划了多个副中心，长沙一个写字楼中心的格局必然被打破；影响分析：外围大量供应必然会分流中心区需求，尤其是在地铁开通后。需求放量：随着产业的转移，经济结构的进一步调整，长沙的写字楼会不断放量；影响分析：不同层次的企业进入会使市场需求更加细分化，给不同层面的产品带来机会。未来市场走势预判长沙写字楼未来发展方向高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划&“3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心p高铁枢纽中心：京深高铁（北京武汉长
15、沙广州深圳），沪昆高铁（昆明长沙-上海），形成以长沙为中心的1日经济圈p“9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。p“3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。“3+5”城市群中心京深高铁沪昆高铁高铁枢纽中心北上广深一日经济圈“9+2”泛珠三角经济圈中心更中心！未来市场走势预判长沙城市规划分析公共配套、交
16、通等城市基础设施全面升级，城市改造催生五大国际规划区域蓬勃发展重点区域建设公共配套交通配套南湖片区100亿元打造为长沙“维多利亚湾”2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2004年开工2009年开馆省博物馆、图书馆和音乐厅2007年开工，预计2012年底开馆武广高铁2005年开工，2009年底通车，2014年至北京段将拉通城际铁路开工，2009年开工，预计2
17、014年长株潭段开通长沙地铁2009年开工，预计2013年底2号线开通、2014年底1号线开通武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”2012年更国际！未来市场走势预判长沙城市建设分析GDP20%以上速度飞速发展，2011年突破5000亿，中部第二人均可支配收入15%速度快速增长，持续领先，中部首位更富有！未来市场走势预判长沙城市经济分析第三产业GDP以15%年增长率逐步增长，2011年破2千亿元，为中部第二催生高端写字楼市场容量向上发展第三产业GDP总量（亿元）高端写字楼整体容量1200大800-1200中等小于800较低未来市场走势预判长沙城市产业分析更繁华！外来知名企业纷纷进
18、驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家其中40家投资兴办实体p当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2011年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份p已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保险机构逾40家p预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业长沙投资兴业世界500强企业名单欧美企业美国可口可乐、法国达能集团、荷兰菲利浦电子、德国博世、美国麦当劳、美国百事、美国斯伦贝谢、HorsinvestHoldingCo，Lmite
19、d、瑞典伊莱克斯、荷兰米塔尔、法国家乐福、德国麦德龙、美国时代华纳、诺基亚（中国）投资有限公司、美国沃尔玛、瑞士汽巴精化、德国梅塞尔、美国花旗银行、加拿大麦格纳、美国江森自控、美国戴尔信息、德国西门子日韩企业日本三井物产、日本丸红株式会社、韩国LG电子、日本日立、日本电气株式会社、日本铃木汽车、日本三菱汽车、日本住友金属、日本雅马哈、日本三菱电机、日本电装新马企业马来西亚恳实达有限公司、泰国正大中国企业中粮集团、香港和记黄埔、中国银行、台湾鸿海科技更开放！未来市场走势预判长沙城市企业分析未来市场走势预判小结写字楼市场未来供应量巨大，本项目将不可避免的与其他项目形成激烈的竞争。如何规避市场风险，
20、进入细分市场，将是本项目成功的关键。关键词未来发展：未来会出现五个新兴商务写字楼区，长沙市将形成五一广场、滨江新城、北辰三角洲、南湖新城、南城商务区、武广商务区六大商务区未来供应：未来长沙高端写字楼供应量巨大，5年内将有350万5A写字楼供应，主要集中在滨江、省府及河西三大板块，市场竞争明显加剧宏观城市发展分析：未来长沙城市规划、建设、经济、产业及企业需求对写字楼有多方面利好，长沙高端写字楼发展东风在即、大势所趋，市场存在大机遇；市场分析当前写字楼市场现状分析未来写字楼市场走势预判2013年17月新建写字楼市场优质写字楼市场供需研究写字楼竞争市场分析根据长沙市房地产市场预警报动态监测系统，20
21、13年17月长沙是内六区写字楼用房成交面积47.24万平方米，同比增长258.15，成交5119套，同比增长226.68，从今年月度成交情况来看，除1月、7月成交面积超过10万平米外，其余月份均低于10万平方米，其中7月成交10.06万平方米，为年内新高，同比增长151.50，成交1113套，同比增长153.53.2013年新建写字楼用户市场新建写字楼用户成交量2013年17月开福区、天心区、雨花区新建写字楼用房成交面积居前，分别为13.60万平方米、13.20万平方米、11.03万平方米，望城区成交面积最小为0.2万平方米，从网签面积同比情况来看，除芙蓉区同比下降外，其他区域为同比上涨，其中
22、芙蓉区同比下降13.96%，岳麓区同比涨幅最大为994.33%，新建写字楼用房网签超过1000套的区域天心区，雨花区，分别为1730套，1168套。2013年17月份长沙市内六区新建写字楼用房成交主要集中于三环以内地段，其中成交面积占比37.67%，套数占比42.67%，三环以外地段成交量最小，为0.49万平方米/108套，占比低于5%。自去年10月以来长沙市内六区新建写字楼用房成交均价都在10000元/平方米以上，其中2013年5月成交均价13247元/平方米，为年内新高，7月成交均价11130元/平方米。2013年新建写字楼用户市场新建写字楼用房成交均价2013年17月长沙市内六区新建写字
23、楼用房网签均价为11932元/平方米，各行政区新建写字楼用房网签均价互不相同，其中开福区均价最高为15428元/平方米，天心区、雨花区、芙蓉区其次，均价在10000元/平方米以上，岳麓区为7570元/平方米，望城区均价最低为5471元/平方米。 2013年17月中心区新建写字楼用房成交均价最高为16117元/平方米，其次为二环以内，三环一内，分别为11561元/平方米，9719元/平方米，三环以外均价最低为5947元/平方米。2013年17月内六区新建写字楼用房购房人群中湖南为购房主力，占比接近9成，其中本省外市占比44.57%，本省本市占比42.05%，外省市购房人群占比13.37%，其中本
24、省购房前5位的为长沙市，邵阳市，岳阳市，株洲市，衡阳市，外省市购房前5位的为广东省、湖北省、浙江省、江西省、福建省。2013年新建写字楼用户市场购房者来源地市局洞察当前写字楼市场现状分析未来写字楼市场走势预判2013年17月新建写字楼市场优质写字楼市场供需研究写字楼竞争市场分析q用户特征n从企业数量角度分析，长沙优质写字楼用户以服务业、制造业、贸易与房地产业为主；n而从企业租赁面积而言，金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大。优质写字楼市场供需研究n500平方米以上：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1,500平方米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，但用户较
25、少；建筑行业用户写字楼楼需求平均面积560.65平方米。n500平方米以下：制造、社会服务、房地产等的需求面积都在500平方米以下q用户特征优质写字楼市场供需研究n长沙市优质写字楼用户对于200-300平方米、100-200平方米的写字楼面积需求相对较为旺盛，46%的企业的需求面积在此范围内；n而用户对于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的写字楼面积需求较为均衡，所占比例大致为11-15%；n3,000平方米以上的需求很少，仅占到3%。长沙优质写字楼楼用户结构按面积需求长沙优质写字楼楼用户结构按面积需求 （按租赁面积）（按租赁面积）2
26、%11%10%19%29%23%6%3000长沙优质写字楼楼用户结构按面积需求长沙优质写字楼楼用户结构按面积需求 （按企业个数）（按企业个数）12%22%24%15%13%11%3%3000q用户特征优质写字楼市场供需研究n长沙市优质写字楼用户以长沙本地及国内企业为主，占总用户的86%；n外资企业写字楼场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等，外资企业对于写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理等要求较高，目前市场上的写字楼难以满足其需求；n内资非本地企业的需求面积大于本地企业。*本地企业指长沙及湖南企业*q用户特征优质写字楼市场供需研究n购买目的：n以投资为主看中物
27、业后期升值潜力及长期租金回报；如湖南文化大厦约60%的买家为投资客户n自用也占一定比例如华侨国际超过50%的面积被大型客户购买自用，如方正证券（4层）、湘银集团（1层）、江河集团（1层）、兆佳集团（1层）等企业n买家特征n投资客户中，以中小企业投资为主n自用客户中，本地实力企业购买自用需求较大n来源地n买家主要来自于湖南省与长沙市中小企业为主n与此同时，北京、深圳、广州以及部分境外的购买客户呈增长的趋势，且以投资目的为主；如华美欧国际50%的购买客户为外地企业q用户特征优质写字楼市场供需研究至2012年5月，长沙优质写字楼市场累计供应面积549,736平方米；年均供应量为70,562平方米；产
28、品品质距离标准甲级写字楼有较大差距；缺乏知名物业管理公司产品以出售为主，统一产权的物业较少。供给2003-2009年5月，长沙优质写字楼市场的年消化量为47,539平方米；300平方米以下写字楼面积需求较为旺盛。市场表现未来趋势需求用户未来预期的市场供应逐渐增多，城市中心综合性物业将先后进入市场，有利于写字楼市场的进一步成熟与规范；预计到2014年，优质写字楼市场新增供应近300,000平方米，写字楼入住率将受供求关系影响出现波动。截止2009年5月，长沙的优质写字楼的平均租金为57.1元/平米/月，空置率为22.5%；截止2009年5月，长沙的优质写字楼的平均售价在8,200元/平方米左右；
29、长沙优质写字楼市场多为销售型市场，物业空置率受其销售速度影响较大。长沙优质写字楼用户中主要以服务业、制造业、房地产及贸易企业为主；由于各个商务区域之间的距离临近，用户特征区别不大，楼宇品质与产权结构是决定用户结构的关键因素。q用户特征优质写字楼市场市场小结项目各功能物业规模研判写字楼市场容量预测通过预测，到2020年，长沙第三产业产值约为9248亿元，第三产业就业人数约为137万人，写字楼需求量约为780万平米。利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产业就业人数的相关性进行分析，发现两者存在相关关系每增加10000元第三产业产值将产生0.0114个第三产业就业岗位。通过对长沙现有写字楼存量面
30、积进行计算，可得每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积为5.7平方米。以过去五年长沙第三产业产值的增长率为基础，预测2020年长沙第三产业产值，根据已得的第三产业产值和第三产业就业人数的相关关系，预测出长沙2020年第三产业就业人数。根据每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积，预测出2020年长沙写字楼需求面积。2007年第三产业GDP（万元）2020年市场可容纳的写字楼面积（平方米）2007年写字楼面积（平方米）每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积（平方米）2020年第三产业GDP预测值（万元）2020年第三产业就业人数预测值（人）2007年第三产业就业人数（人）10,666,302438,09
31、72,500,0005.792,483,6551,371,4247,826,027数据来源:2008年长沙统计年鉴。市场分析当前写字楼市场现状分析未来写字楼市场走势预判2013年17月新建写字楼市场优质写字楼市场供需研究写字楼竞争市场分析长沙写字楼供应主要呈现点式分布，且主要沿滨江线和城市主干道两边分布，昭示性、交通通达性较好泊富国际广场开福万达广场华晨世纪广场运达中央广场保利国际中心德思勤城市广场绿地中央广场北辰三角洲岳麓区雨花区华尔街中心凯乐国际城奥克斯广场天心区芙蓉区开福区湘域城邦建发汇金国际顺天财富金融中心第六都华雅华天喜盈门范城旺德府国际写字楼竞争市场长沙在售写字楼产品概况目前长沙写
32、字楼处于高速提升期，自2009年末开始，写字楼产品发展出现跨越式升级换代，在售项目基本为5A甲级产品，并引进国际5星级酒店项目目前供应体量商务群总体量（万）配套开发商产品等级单层面积楼高层数层高北辰三角洲6万35洲际酒店、大型集中商业、两馆一厅北辰LEED认证5A1700268m46层4.2m开福万达广场22万35威斯汀酒店、万达文华酒店、大型集中商业万达5A1700189m48层3.8m保利国际广场9万10万豪酒店、配套集中商业保利5A2560-2800234m50层4.2m顺天国际金融中心6万6凯宾斯基酒店、德国商贸展示中心湖南顺天5A1600南栋150m北栋100m南栋39层北栋25层3
33、.6m华晨世纪广场3万3温德姆豪生酒店、大型集中商业华晨5A160090m25层3.6m华尔街中心6万6无湖南金色地标5A1200158m38层3.8-4.2m建发汇金国际3万3配糖商业街建发5A1400100m20层5m绿地中央广场5万9配套集中商业绿地5A1500150m33层3.85-4.2m喜盈门范城5万5大型集中商业湖南润领5A200016832层4.2m奥克斯广场5万5大型集中商业奥克斯5A130088m24层3.6m星城荣域3万3配套商业街湖南天心实业5A250060m15层3.6m写字楼竞争市场长沙在售写字楼产品概况目前在售写字楼项目产品硬件配置、高度等较之前有大幅度提升，高品
34、质写字楼销售情况良好基本指标主流水平建筑高度200m以上居多建筑面积7-10万标准层面积1000-2000标准层层高3.6-4.0m产权单位面积划分多为整层销售，可划分部分一般最小为200大堂高度一般为10m以上通高电梯国际品牌电梯（多为原装进口）空调多为中央空调幕墙普遍采用中空LOW-E玻璃幕墙智能化系统普遍采用5A智能化系统物管服务多聘请国际知名物业管理公司作为物管顾问长沙代表项目建筑高度项目名称建设高度（m）泊富广场228华远华中心268运达中央广场250保利国际广场235万达广场近200北辰三角洲268泰贞国际金融中心245近两年长沙写字楼基本概况：近两年供应项目以纯写字楼为主，201
35、2-2013年供应项目以大型综合体为主；产品整体档次较高，从项目规模、硬件配置、软性服务等方面均较之前写字楼有较大幅度提升，且多引进国际五星级酒店；不同类型产品销售情况较大，高档写字楼销售情况较好，主要为整层销售，销售速度较快；写字楼竞争市场长沙在售写字楼产品概况在售写字楼主要采取分割和半层起销售方式，均价集中在15000-20000元/之间项目名称位置建筑面积单层面积销售价格销售情况备注万达广场开福区中山西路与湘江中路交汇处13.4万两栋共77层，每栋约48层，单层面积174018000元/整层销售，部分可拆分为120-450，5-8户销售交付时间2013年北辰三角洲开福区湘江北路三段120
36、0号6.8万1100-177018000元/目前对外宣传中信银行购买多层，并冠名中信银行大厦；实际散卖销售情况一般。保利国际中心南湖路和湘江路交汇处东北角10万280018000-25000元/目前在售B2、B3#写字楼，共计869套；已去化260套，剩余617套，库存量较大建发汇金国际长沙市天心区芙蓉中路380号（神农大酒店对面）2.3万135016000元/写字楼采用整层销售的方式，目前仅剩2层；采取暗销的形式，具体购买价格直接与开发商面谈绿地中央广场岳麓大道和银杉路交汇处10万（2栋）1500，分割销售，户均10010000元/前年推售1栋基本售罄，去年年底推售一栋销售40%写字楼产品从
37、2011年12月销售华尔街中心芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角5.8万120016000元/2012年7月开盘顶楼直升机停机坪等超高5A级高端写字楼顺天国际金融中心雨花区韶山路355号4.9万167016000元/2012年12月1日开盘，开盘销售不足10套，目前已销售50套；泊富国际广场长沙市芙蓉路与湘春路交汇处9.7万，共49层，1-5层为商业2000，半层起售，约100018000-20000元/ 2012年7月底开盘，目前仅存35-37层未售高区10层开发商自持写字楼竞争市场长沙在售写字楼产品概况目前在售5A写字楼销售速度较好，1栋写字楼平均销售周期多为6-8个月；月均消化3000-500
38、0平项目销售时间销售现状销售周期（以销售80%货量计算，不含尾货消化时间）月均消化情况绿地中央广场1栋2011年12月开盘；另1栋2012年年底推售1栋已售罄；另1栋销售40%1栋6个月月均消化9000万达广场2011年8月起预订，2011年10月开盘销售64%1期B区两栋已售罄；2期3栋已推售两栋2栋5个月建发汇金国际2012年4月初开盘目前仅剩2层左右1栋8个月月均消化3000旺德府国际2011年12月开盘1栋在售剩余约50001栋7个月月均消化3000奥克斯广场2012年年底推售目前仅剩3层1栋5个月月均消化9500运达中央广场2011年4月起预订；具体销售时间未定共70000，预定超9
39、成1栋6个月月均消化4500泊富中央广场2011年1月起预订；2012年6月底拿预售证1栋在售剩余约60001栋12个月月均消化3000凯乐国际城2010年12月起预订1栋在售剩余约20001栋14个月月均消化1000写字楼竞争市场长沙在售写字楼产品概况传统核心地段品牌滨江5A写字楼集群，2011年8月入市，当前B区2栋已售罄，C区3栋写字楼，以半层或整层发售为主，均价1.6-1.7万元/p基本指标：共5栋，35万左右；40-49层，层高3.8m，楼高200m；p标准层：标准层面积1696-1877。p大堂配置：挑高12m；p电梯配置：12台客梯，2台货梯；30F以下上海三菱，30F以上为日本
40、进口三菱。p空调配置：中央ARV空调、新风系统p车位配置：1360个p外立面配置：low-E中空玻璃幕墙产品配置p销售价格：C区写字楼均价1.61.7万元/；p销售形式：半层起售，部分楼层分割产品散卖p户型区间：120450；p去化情况：B区两栋已售罄，C区C3基本售罄，C1销售一半，目前剩余C2，剩余体量约10万销售情况p交通情况：地铁一、二号线无缝对接，营盘路隧道、橘子洲大桥，20多趟公交车便利配套p自身配套：17万平商业配套+6万平五星级大酒店（其中百货将于2013年9月开业）p交付时间：2013年配套情况B区C区万达广场写字楼竞争市场案例分析万达广场南湖新城地标品牌单体写字楼酒店综合楼
41、，均价18000-25000元/，2012年11月推售，采取半层或整层销售p基本指标：1栋，体量10万左右，52层，层高4.2-4.5m，楼高235m；p标准层：标准层面积2500-3000。p大堂配置：1000双大堂空间，挑高11.5m五星级大堂；p电梯配置：18台客梯，2台货梯，3台转换梯；品牌迅达/日立/蒂森/奥的斯或同档次。p空调配置：品牌中央空调、新风系统p车位配置：长沙首个地下三层智能停车场，近1600个写字楼专用停车位p外立面配置：low-E中空玻璃幕墙产品配置p销售价格：均价1.82.5万元/；p销售形式：优先整层、半层发售p户型区间：128370；p去化情况：目前在售B2、B
42、3#写字楼，共计869套；已去化260套，剩余617套，库存量较大销售情况p物业管理：国际金钥匙管家p自身配套：JW万豪酒店+自身1万方商业街p交付时间：2015年配套情况保利国际中心写字楼竞争市场案例分析保利国际中心白金五星级酒店地标写字楼，占据雨花亭、东塘商圈核心，目前均价16000元/，2012年12月开盘，多采取散卖形式p基本指标：2栋，体量17万左右，40-49层，层高3.65m，楼高180m；p标准层：标准层面积1700-1800。p大堂配置：挑高6m；p电梯配置：22台电梯；原装进口芬兰通力电梯p空调配置：美国麦克维尔中央空调p车位配置：1000个，采用智能泊车系统p外立面配置：
43、双层low-E中空玻璃幕墙产品配置p销售价格：均价16000元/；p销售形式：优先整层发售p户型区间：100300；p去化情况：去年12月1日开盘，开盘当天销售不足20套；总供应402套，目前已销售45套，剩余357套，库存量较大，去化速度缓慢；销售情况p交通情况：临近1、3号线地铁，多趟公交车可达；p自身配套：4.5万德国凯宾斯基酒店、5000会议空间、9000国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所、银行网点等p物管公司：引入国际一流管理团队，提供德式礼宾服务配套情况北楼25层写字楼南楼39层五星级酒店、写字楼底层商业（2000会议空间、9000国际名品街、湖南商贸展示中心、商务会所）26-
44、39层凯宾斯基酒店24-25层行政公馆6-23层5A写字楼顺天国际金融中心写字楼竞争市场案例分析顺天国际金融中心航母级综合体，领先国际化区域规划、268米地标高度及世界级扬帆品质产品，目前均价为16000元/，销售情况一般p基本指标：4栋，总体量35万方；出云：40-49层，层高4.2m，楼高268m（出云）；p标准层：标准层面积1100-1766。p大堂配置：挑高11.7m；p电梯配置：22台电梯；原装进口芬兰通力电梯p空调配置：中央ARV空调、新风系统p车位配置：532p外立面配置：LOW空钢化玻璃产品配置p销售价格：均价1.6万元/；p销售形式：半层起售，部分楼层分割产品散卖p户型区间：
45、120450；p去化情况：对外宣称中信银行购买多层，并冠名中信银行大厦；去年年底推售后，宣传较少，目前销售情况一般。销售情况p交通情况：1号线地铁&滨江大道及三一大道双核干道p自身配套：洲际酒店+两馆一厅+大型购物中心+高尔夫球p物管公司：世界五大行金牌物业配套情况滨江大平层学校用地住宅区会所酒店123出云写字楼北辰三角洲写字楼竞争市场案例分析北辰三角洲城市中心/综合体/228米曾经湖南第一高，酒店+商务+商业多功能物业，目前均价18000-20000元/228米超高层专业写字楼p基本指标：1栋，体量约9.7万左右，合计49层，层高4m，楼高228m；p标准层：2000；每层划分为二户p大堂配
46、置：大堂面积待定，挑高16m；p电梯配置：20梯；p空调配置：品牌中央空调，VRV分户计量p车位配置：1550个，与商业、公寓公用p外立面配置：LOW-E玻璃幕墙产品配置p销售价格：18000-20000元/；p销售形式：以整层、半层形式销售p户型区间：少量300平、其余500-1000、2000平p去化情况：目前仅剩3层，对外口径为写字楼已售罄；销售情况p物业管理：CBRE世邦魏理仕顾问p自身配套：两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场配套情况泊富国际广场写字楼竞争市场案例分析泊富国际广场市中心稀缺专业5A甲级写字楼，4.96超高层高，2012年4月发售，目前仅剩3层，均价16000元/专业
47、写字楼p基本指标：1栋体量约2.3万，合计20层，层高4.95m，楼高100m；p标准层：1310平米，每层划分为四户，315-331平米p大堂配置：大堂面积295平米，挑高5.6m；p电梯配置：5梯；p空调配置：中央空调，VRV分户计量p车位配置：地下420个，地面17个；p外立面配置：裙楼干挂石材，主体真石漆产品配置p销售价格：均价16000元/；p销售形式：优先整层、半层推售，剩余散卖p户型区间：315331p去化情况：2012年4月初开售，目前仅剩3层，顶楼2层为开发商持有，销售情况好销售情况p自身配套：市中心成熟配套+自带商业p物管公司：怡盛物业，5元/平米月p交付时间：2013年6
48、月配套情况建发汇金国际写字楼竞争市场案例分析建发汇金国际时尚城市综合体，超5A甲级写字楼配置，依托毗邻别墅区地段及地铁口吸引本土大中型企业，目前销售均价为10000-11000元/p基本指标：体量5万，合计32层，层高4.2m，楼高168m；p标准层：1900，共14个产权；p大堂配置：大堂面积410，挑高10m；p电梯配置：12梯，品牌为OTIS；p空调配置：中央空调p车位配置：写字楼与其它物业共用车位，项目车位合计3000个；p外立面配置：LOWE玻璃幕墙+干挂石材。产品配置p销售价格：11.1万元/；p销售形式：优先整层、半层，剩余散卖p户型区间：1101900；p去化情况：2012年9
49、月开始散卖，目前已去化30%左右，销售情况较好销售情况p我们项目写字楼自用型客户多来自托斯卡纳、美洲故事等别墅区，他们大多是建筑设计、规划设计等公司老板；他们看中我们写字楼离他们住的地方近，且地铁2号线也在附近；目前已经有4个客户要求购买整层，但大部分面积需求是在300500左右；p项目投资客群占比约三成，分布比较散，哪儿的都有，多为国有企业中高层及私营老板，最近煤炭地质局的有部分人在这里办了卡，他们购买面积不高，都冲着最小的110的买，方便投资。客户语录喜盈门城市广场写字楼竞争市场案例分析喜盈门城市广场标准化5A甲级写字楼配置，凭借双地铁口、双政府及三馆一中心吸引客户p基本指标：合计2栋写字
50、楼，体量约6.2万左右，合计15层，层高3.6m，楼高54m；p标准层：2500，共10个产权（约80、160、240/个）p大堂配置：大堂面积待定，挑高5.4m；p电梯配置：22梯，品牌为OTIS；p空调配置：中央空调p车位配置：1200个p外立面配置：LOW-E玻璃幕墙搭配面砖p我们项目客户整体以办工自用型比较多，由于面积最小可售约80，因此投资客户也不少，整体占比约6：4左右；客户在我们这里购买主要是看中我们项目三个方面因素：双地铁口（地铁1号线、5号线），双政府（省政府、天心区政府），三馆一中心（科技管、地质博物馆、群众艺术馆以及青少年活动中心），购买客户中自用客户需求多为300400
51、，其中也不乏整层购买客户，投资客群面积较小，大多为100左右。产品配置p销售价格：对外报价13000元/；p预估租金：p户型区间：802500p去化情况：2012年9月推售，共489套，销售154套，消化31%。销售情况客户语录星城荣域写字楼竞争市场案例分析星城荣域甲级写字楼，对外报价1.5万元/，目前已投入使用，入驻企业行业特征不明显p基本指标：1栋写字楼，体量约6.2万左右，合计26层，层高3.6m，楼高94m；p标准层：1650，共7个产权（约207/个）p大堂配置：大堂面积待定，挑高10m；p电梯配置：6梯，品牌为进口三菱；p空调配置：双变频中央空调p车位配置：地下两层停车场p外立面配
52、置：双层中空低辐射LOW-E玻璃产品配置p销售价格：对外报价15000元/；p销售形式：整层销售p户型区间：2071650p去化情况：开盘首推6-15F，最小面积单位约为207，16-26F开发商保留后期销售，均整层出售，目前以投入使用销售情况p配备：双帆剪影造型，5A智能化系统，如停车场管理系统、电视监控系统p物管公司：长厚鑫物业管理，3.6元/平米月p地理位置：万家丽路与长沙大道交叉路口配套情况华晨双帆国际写字楼竞争市场案例分析华晨双帆国际华雅国际财富中心5A甲级写字楼，1-5F为商业，6-25F为写字楼，目前对外报价1.3万元/，目前散卖低楼层p基本指标：1栋写字楼，体量约5.1万左右，
53、合计25层，层高3.8m，楼高95m；p标准层：1843，共9个产权p大堂配置：大堂面积待定，挑高10m；p电梯配置：6梯，品牌为进口三菱；p空调配置：约克中央空调p车位配置：智能停车位2:1配比p外立面配置：LOW-E玻璃产品配置p销售价格：对外报价13000元/；p销售形式：整层销售p户型区间：124185p去化情况：预计月开盘销售情况p配备：BAS新风系统检测有害气体、断桥隔热p物管公司：华雅物业，3.5元/平米月p位置：万家丽路与景园路交汇处西北角配套情况写字楼竞争市场案例分析华雅国际财富中心超甲级5A专业豪装写字楼，高标准配置，均价15000元/p基本指标：双子楼，1栋酒店，1栋写字
54、楼，写字楼体量约3.1万左右，合计25层，层高3.6m；p标准层：约1600：p电梯配置：6梯，品牌为进口三菱，梯户比6:7；p空调配置：配备中央空调；p交通组织：两个出入口，双进双出；p车位配置：整体共2000个车位，只出租，不外售p烟道布置及卫生间：无烟道，公共卫生间p外立面配置：LOW-E玻璃幕墙产品配置p销售价格：15000元/；p销售形式：以整层优先，部分楼层拿出散卖；p户型区间：122300p去化情况：2012年9月开盘，目前已去化70%，预计2013年5月交房p客户情况：以自用客户为主，占90%，大多购买整层、半层；少部分投资客。销售情况p业态组合：7楼以下为商业裙楼；p物管公司
55、：第一戴维斯物管顾问，华晨物业，7.8元/平米月p交通配套：地铁5号线口，无缝对接配套情况华晨世纪广场写字楼竞争市场案例分析华晨世纪广场精装高配写字楼公寓+70年产权+24小时写字楼+低首付低月供+配送会议室p基本指标：8栋70年产权公寓，其中6栋定位于商务写字楼，目前还剩余2栋精装写字楼公寓正在认筹，体量约4万左右，分别为8-27层，层高3m；p标准层：850-950p电梯配置：3梯，梯户比3：10；p交通组织：两个出口，双进双出；p空调配置：分户空调，p车位配置：总共1万，p烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间p外立面配置：双层中空低辐射LOW-E玻璃产品配置p销售价格：毛坯9500元
56、/，精装11000元/；p销售形式：以散卖为主，有部分整层客户；p户型区间：67130p去化情况：2012年4月开盘，6栋商务公寓，其中4栋基本售完，目前剩余两栋正在认筹中销售情况配套情况p业态组合：底下三层为商业裙楼；p物管公司：世邦魏理仕物业，3.88元/平米月p交通配套：地铁7号线，地铁8号线无缝对接德思勤城市广场写字楼竞争市场案例分析德思勤城市广场70年住宅性质，按住宅式设计，但在营销推广上想通过按住宅式设计，但在营销推广上想通过写字楼创意商务包装提升溢价，自身写字楼硬件配置有限，低首付政策，正蓄客p基本指标：1栋70年产权公寓，体量约2.5万左右，合计26层，层高2.9m；p标准层：
57、950：p电梯配置：3个梯，梯户比3:13；p空调配置：未配备空调，需自行装设；p交通组织：；p车位配置：1-8#共889个车位p烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间p外立面：普通面砖产品配置p销售价格：7500元/；p销售形式：50103商务公寓，p户型区间：50103p去化情况：5月底开始蓄客销售情况p业态组合：全部为公寓，底层架空精装双大堂，公寓旁有2层单体商业街；p物管公司：绿城物业，1.8元/平米月p交通配套：临近地铁2号线，地铁5号线配套情况1华悦城马赛会馆写字楼竞争市场案例分析华悦城马赛会馆70年住宅性质，按住宅式设计，但在营销推广上想通过写字楼商务包装提升溢价，自身写字楼硬
58、件配置有限，低首付政策，已开始蓄客p基本指标：1栋70年产权公寓，体量约2.5万左右，合计26层，层高2.9m；p标准层：950：p电梯配置：3个梯，梯户比3:13；p空调配置：未配备空调，需自行装设；p交通组织：；p车位配置：1-8#共889个车位p烟道布置及卫生间：每户都设立烟道和卫生间p外立面：普通面砖产品配置p销售价格：7500元/；p销售形式：，p户型区间：50103p去化情况：5月底开始蓄客销售情况p业态组合：全部为公寓，底层架空精装双大堂，公寓旁有2层单体商业街；p物管公司：绿城物业，1.8元/平米月p交通配套：临近地铁2号线，地铁5号线配套情况1华悦城马赛会馆写字楼竞争市场案例
59、分析华悦城马赛会馆岳麓区在售写字楼列表岳麓区待售写字楼列表国际顶级合作伙伴|国际旗舰企业、滨江豪宅、5A级写字楼、白金五星级酒店北区将建成268米滨江第一高楼北区南区北地块：仿香港最著名的兰桂坊酒吧街；及引入法拉利、保时捷奢华品牌车展厅北地块四期：7层商业+34层江景豪华写字楼+20层香格里拉酒店南区规划为仿古建筑商业街区，成为长沙商业的新地标两栋滨江超高层专业写字楼楼盘名称华远华中心所在位置解放西路与湘江大道交汇处入市时间预计2013年建筑面积9.7万配套7层商业，万豪酒店层数41层写字楼产品优势1、口碑最高档的城市综合体项目项目评价1、项目品牌、口碑、推广展示做到极致2、一线江景资源香格里
60、拉酒店2、豪宅口碑坐实项目调性3、超高层、顶级配套3、圈层营销及渠道营销广泛运用项目核心竞争力1、华远高端品牌效应，超大规模城市综合体；2、一线江景及顶级豪宅配套；3、项目核心营销思路高调走圈层营销和渠道营销路线；整体形象塑造；4、顶级合作伙伴，高规格物业组合写字楼竞争市场未来区域共赢典型项目华远华中心滨江新城地标综合体，12万240米超甲级写字楼&五星级酒店+43万超高层公寓商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22%2010年7月底，240米超高层商业综合楼奠基，年内动工建设，预计2013年写字楼入市，2013年竣工营业开发周期5年，建设项目最迟在2015年内全部完工240米超甲级酒
61、店写字楼项目超高层酒店写字楼建筑意象建筑顶端布置五星级酒店中段&中下段布置超甲级写字楼底部裙楼布置高端百货商业项目核心竞争力1、世茂品牌效应，河西首席城市综合体；2、一线江景及地标性建筑；3、希尔顿酒店品牌效应；4、世茂在滨江物业打造上的成功经验，高端住宅豪华酒店、商旅写字楼的三大核心产业商业（写字楼及MALL为主）约12万平,占比22%写字楼竞争市场未来区域共赢典型项目世贸铂翠湾外立面配置区域附近专业写字楼外立面基本为LOW-E玻璃幕墙，部分商务公寓为了提升形象，也同样采用LOW-E玻璃幕墙，少部分用面砖星城荣域喜盈门范城水岸天际外立面配置p区域附近项目写字楼立面基本按照5A甲级写字楼打造标
62、准，采用中空LOW-E玻璃幕墙p部分商务公寓也采用LOW-E玻璃幕墙，少部分为面砖分类项目名称外立面配置专业写字楼华晨世纪广场LOW-E玻璃幕墙星城荣域LOW-E玻璃幕墙喜盈门范城LOW-E玻璃幕墙水岸天际面砖商务公寓德思勤LOW-E玻璃幕墙金色loft面砖华悦城面砖宽裕大厦LOW-E玻璃幕墙宽寓大厦金色loft德思勤写字楼竞争市场产品配置内部配置区域专业写字楼内部配置较为高端豪华，部分商务公寓为了吸引自用客户，加强内部配置，几乎接近写字楼配置；另少量公寓仅推广包装上主打商务写字楼，但在内部配置上并未提升内部配置p层高：区域专业写字楼层高基本在3.54.2m左右，商务公寓在2.9-3m左右；p
63、标准层：专业写字楼标准层面积区间在13002500左右；商务公寓在850-1200左右p空调及电梯：写字楼基本使用中央空调，电梯品牌多为三菱、OTIS；商务公寓基本为分户空调，电梯在3-6个左右。p烟道及卫生间：专业写字楼和商务公寓基本设置烟道，专业写字楼只设立公共卫生间，商务公寓每户都设p车位配置：专业写字楼基本共享项目整体车位，采用只租不售；商务公寓车位维持在150-230个类别项目体量标准层面积电梯配置空调配置车位配置专业写字楼喜盈门范城32层及4.2m层高190012梯，品牌为OTIS中央空调项目公共车位约3000个水岸天际26层及3.2m层高13005梯，品牌为东芝分户空调星城荣御1
64、5层及3.6m层高250022梯，品牌为OTIS中央空调1栋260个左右华晨世纪广场25层及3.6m层高16006梯，品牌为三菱中央空调共享2000个车位商务公寓德思勤8-27层及3m层高850-9503-4梯自设分户空调共享地下3000个车位华悦城26层及2.9m层高9503梯自设分户空调150个金色loft32层及5.5m层高12006梯自设分户空调150个宽寓大厦31层及2.9m层高10006梯自设分户空调230个写字楼竞争市场产品配置市场反应区域专业写字楼消化速度较理想，维持在2万/年左右，价格基本在8000-15000元/，主要是以配置专业性及周边商务氛围达成；商务公寓通过不限购不限
65、贷或周边商务氛围，达成项目的快消，速度方面维持在3-5万/年左右，价格基本在7500-10000元/；个性化主题写字楼缺失。序号项目体量（万）价格（元/）开盘时间消化速度剩余货量专业写字楼喜盈门范城511000120002012年9月开盘7个月消化2万3万水岸天际2800086802011年9月一年消化1.8万/左右基本售罄星城荣域3130002012年9月开盘7个月消化1.8万/1.2万华晨世纪广场3.1150002013年4月开盘7个月消化2.3万0.8万商务公寓宽寓大厦4100002012年9月7个月消化3.5万0.5万德思勤城市广场9.195002012年4月目前已去化4栋商务公寓，1
66、年约去化5万4.1万金色Loft295002012年11月开盘5个月消化1万1万华悦城2.57500预计2013年5月底2.5万市场反应p区域概况：区域附近写字楼绝大多数处于散卖及规划阶段；p市场价格：区域专业写字楼市场价格集中在800015000元/左右；商务公寓集中在7500-10000元/p去化情况：区域专业写字楼去化约2万/年左右；商务公寓达到3-5万/年左右p服务标准：客户对写字楼的服务仍存在不满，主题式写字楼市场仍处于空白。竞争格局写字楼竞争市场竞争格局写字楼竞争市场p大势：写字楼未来总体市场供大于求，中心区以及南城省府高端写字楼放量很大，；而省府商务区放量以中端产品为主；投资客户
67、所占比重较大，为40%至50%，中端产品升值迅速。p竞争：高端写字楼放量明显增加，竞争激烈；中、低档写字楼放量趋于平缓，需求强劲，但后续有大量产品推出。p产品：中心区高档写字楼形象昭示性强，立意高，平均最小开间100平米，标准层面积2000平米；省府商务区形象昭示一般，立意较高，平均最小面积40平米，标准层面积1300平米。p价格：中心区写字楼均价约为15000元/平米；省府商务区写字楼均价约为9000元/平米，报盘价格已升值到均价11000元/平米。p机会：中端需求及投资需求为项目提供了空间，在使用高端写字楼整体服务质量不高，主题式写字楼缺失p威胁：项目处于写字楼商业边缘化地段，非主流；作为写字楼没有强大的商业氛围支撑写字楼竞争市场总体小结总体小结-品质提升方面操作空间很大，部分市中心客户将被日益高涨的租金挤压到外围HOWWHATWHOHOW目前写字楼市场怎么样我们是什么样的产品我们的目标客户是谁我们怎么样抓住目标客户市场分析项目价值梳理客户群分析营销策略价值对接1待补充THEEND
