建设法规完整版教学课件整套教程电子讲义最全最新

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1、建设法规建设法规 第一章第一章第一章第一章 建设法规概述建设法规概述建设法规概述建设法规概述第一节第一节 法律与法律体系法律与法律体系幻灯片幻灯片 3 3 第二节第二节 建设法规体系建设法规体系幻灯片幻灯片 8 8第三节第三节 建设法律关系建设法律关系幻灯片幻灯片 1313一、法的概念一、法的概念 法律是统治阶级的（国家）意志的集中体现和反映；法律只能体现统治阶级的意志，而不可能体现被统治阶级的意志；法律的阶级（国家）意志的基础是利益，是统治阶级的根本利益、整体利益、普遍利益；法律的基础是社会物质生活条件，其中社会生产方式是最具有决定性的因素，社会物质生活条件是法的本源性存在基础。物质生活条件

2、是包括地理环境、人口、社会生产方式诸因素在内的综合体。 法律是由国家制定或认可的，体现国家意志的，以规定人们权利和义务为内容的，由国家强制力保障实施的社会规范的总和。第一节第一节 法律与法律体系法律与法律体系二、法律体系二、法律体系（一）法律体系的概念（一）法律体系的概念 法律体系，法学中有时也称为“法的体系”，是指由一国现行的全部法律规范按照不同的法律部门分类组合而形成的一个呈体系化的有机联系的统一整体。简单地说，法律体系就是部门法体系。部门法又称法律部门，是根据一定标准、原则所制定的同类法律规范的总称。（二）我国现有的法律体系（二）我国现有的法律体系1宪法宪法 宪法是整个法律体系的基础，其

3、主要表现形式是中华人民共和国宪法（简称宪法）。此外，还包括国家机关组织法、选举法、民族区域自治法、特别行政区基本法、授权法、立法法，以及国籍法等附属法律。2民法民法 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律，主要由中华人民共和国民法通则和单行民事法律组成。单行民事法律主要包括合同法、担保法、专利法、商标法、著作权法及婚姻法等。3商法商法 商法是调整平等主体之间的商事关系或商事行为的法律，主要包括公司法、保险法以及票据法等。我国实行“民商合一”的原则，商法虽然是一个相对独立的法律部门，但民法中的许多规定也通用于商法。4经济法经济法 经济法是调整国家在经济管

4、理中发生的经济关系的法律，包括建筑法、招标投标法、反不正当竞争法以及税法等。5行政法行政法 行政法是调整国家行政管理活动中各种社会关系的法律规范的总和，主要包括行政处罚法、行政复议法、行政监察法以及治安管理处罚法等。6劳动法与社会保障法劳动法与社会保障法劳动法是调整劳动关系的法律，主要包括中华人民共和国劳动法，以及劳动合同法等；社会保障法是调整有关社会保障、社会福利的法律，包括安全生产法、消防法等。7自然资源与环境保护法自然资源与环境保护法 自然资源与环境保护法是关于保护环境和自然资源，防治污染和其他公害的法律。自然资源法主要包括土地管理法、节约能源法等；环境保护方面的法律主要包括环境保护法、

5、环境影响评价法以及噪声污染环境防治法等。8刑法刑法 刑法是规定犯罪和刑罚的法律，主要包括中华人民共和国刑法及一些单行法律、法规。9诉讼法（诉讼程序法）诉讼法（诉讼程序法） 诉讼法是有关各种诉讼活动的法律，其作用在于从程序上保证实体法的正确实施。诉讼法主要包括民事诉讼法、行政诉讼法、刑事诉讼法、仲裁法、律师法、法官法及检察官法等。一、建设法规体系的概念一、建设法规体系的概念 建设法规体系是指构成建设法规的各部分形成的有机联系的整体，是国家法律体系的组成部分，但又相对独立、自成体系，相互协调配套，不得出现与其他法规重复、矛盾和抵触的现象，并能够覆盖建设活动的各个行业、各个领域，使建设活动的各个方面

6、都有法可依。第二节第二节 建设法规体系建设法规体系二、建设法规体系的构成二、建设法规体系的构成（一）宪法（一）宪法 宪法是国家的根本大法，具有最高的法律地位和效力，任何其他法律、法规都必须符合宪法的规定，而不得与其相抵触。宪法是建筑业的立法依据，同时又明确规定国家基本建设方针和原则，直接规范与调整建筑业的活动。（二）建设法律（二）建设法律 建设法律是指由全国人大及其常务委员会审议通过的调整建设关系的各种法律，它是建设法规体系的核心，是制定行政法规、部门规章、地方性法规等的依据。如中华人民共和国建筑法、中华人民共和国城乡规划法等。（三）建设行政法规（三）建设行政法规 建设行政法规是指国务院依法制

7、定并颁布的调整建设关系的法律规范的总称。它在建设法规体系中居“中坚”地位，地方性法规、部门规章、规范性文件不得与行政法规相抵触。其效力低于建设法律，在全国范围内有效。如建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条例等。（四）建设部门规章（四）建设部门规章 建设部门规章是指国家建设行政主管部门及其有关建设管理部门根据国务院规定的职责范围，依法制定并颁布的各项规章，或由国家建设行政主管部门与国务院有关部门联合制定并发布的规章。（五）地方性建设法规（五）地方性建设法规 地方性建设法规是指在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定并发布，在所辖区域内适用的调整建设

8、关系的法律规范的总称。（六）地方建设规章（六）地方建设规章 地方建设规章是指省、自治区、直辖市及省会（自治区首府）城市和经国务院批准的较大的市的人民政府，根据法律和国务院的行政法规，制定并颁布的建设方面的行政规章。地方建设规章在其行政区域内有法律效力。（七）技术法规（七）技术法规 技术法规是指由国家制定或认可的，在全国范围内有效的技术规程、规范、标准、定额、方法等技术文件，如预算定额、施工规范、验收标准等。（八）国际公约、国际惯例、国际标准（八）国际公约、国际惯例、国际标准 加入WTO后，建筑领域内的国际交往日益增多，我国参加或与外国签订的调整经济关系的国际公约和双边条约，还有国际惯例、国际上

9、通用的建筑技术规程都属于建筑法规的范畴，都应该遵守和实施。一、建设法律关系的概念一、建设法律关系的概念 法律关系是指由法律规范所确定和调整的人与人或人与社会之间的权利义务关系。这里的“人”，从法律意义上讲，包括两种意义：一种是指自然人；另一种是指法人。 建设法律关系则是由建设法律规范所确认和调整的，在建设行业管理和建设活动过程中所产生的权利和义务关系。它包括建设活动中所发生的行政管理关系、经济协作关系及其相关的民事关系，如建设工程承包合同关系。第三节第三节 建设法律关系建设法律关系一、建设法律关系的构成要素一、建设法律关系的构成要素（一）建设法律关系主体（一）建设法律关系主体 建设法律关系主体

10、是指参加建设活动，受建设法律规范调整，在法律上享有权利或者承担义务的当事人。1政府相关部门政府相关部门（1）国家权力机关 国家权力机关是指全国人民代表大会及其常务委员会和地方各级人民代表大会及其常务委员会。（2）国家行政机关 国家行政机关是依照国家宪法和法律设立的依法行使国家行政职权，组织管理国家行政事务的机关。参与建设法律关系的国家行政机关主要有： 国家计划机关 国家建设主管机关。 国家建设监督机关。 国家建设各业务主管机关。（3）审判机关和检察机关 作为国家机关组成部分的审判机关和检察机关，不以管理者身份成为建设法律关系的主体，而是作为建设法律关系监督与保护的重要机关。2业主方业主方 业主

11、方可以是房地产开发公司，也可以是工厂、学校、医院，还可以是个人或各级政府委托的资产管理部门。3承包方承包方 承包方是指有一定生产能力、机械设备、流动资金，具有承包工程建设任务的经营资格，在建设市场中能够按照业主方的要求，提供不同形态的建设产品，并最终得到相应工程价款的建设企业。4中介组织中介组织 中介组织是指具有相应的专业服务资质，在建设市场中受业主方、承包方或政府管理机构的委托，对工程建设提供估算测量、咨询代理、建设监理等高智能服务，并取得服务费用的咨询服务机构和其他专业中介服务组织。5金融机构金融机构 中国建设银行是我国专门办理工程建设贷款和拨款、管理国家固定资产投资的专业银行。6公民个人

12、公民个人 公民个人在建设活动中也可以成为建设法律关系的主体。（二）建设法律关系客体（二）建设法律关系客体 建设法律关系的客体是指建设法律关系主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。1物物 法律意义上的物是指可以为人们控制的并具有经济价值的生产资料和消费资料。2行为行为 法律意义上的行为是指人的有意识的活动。在建设法律关系中，行为多表现为完成一定的工作，如勘察设计、施工安装、检查验收等活动。3智力成果智力成果 法律意义上的智力成果是人类通过脑力劳动而取得的成果或智力方面的创作，也称非物质财富。（三）建设法律关系内容（三）建设法律关系内容 建设法律关系内容是指建设法律关系的主体享有的权利和承担

13、的义务，这种内容要由相关的法律或合同来确定。 根据建设法律关系主体地位不同，其权利义务关系表现为两种不同情况：一是基于主体双方地位平等基础上的对等的权利义务关系，即民事权利义务；二是基于主体双方地位不平等基础上产生的不对等的权利义务关系，即基于政府监督管理职能而形成的行政监督管理关系，如政府有关部门对建设单位和施工企业依法进行的监督和管理活动所形成的法律关系。三、建设法律事实三、建设法律事实（一）建设法律事实的概念（一）建设法律事实的概念 法律事实是指能够引起法律关系产生、变更、终止的客观情况。“客观情况”是一个内涵十分广泛的概念，凡是事实上的任何存在，无论是自然现象还是社会现象，都可以说是一

14、种客观存在。但不是所有的事实存在都能引起法律后果，只有那些能够引起法律后果的事实，才能称为法律事实。（二）建设法律事实的分类（二）建设法律事实的分类1行为行为 行为是以法律关系主体的意志为转移的客观情况，即法律关系主体的有意识、有目的的活动。行为按照其性质可以分为合法行为和违法行为。（1）合法行为 合法行为又包括 行政管理行为。 民事法律行为。 司法行为。（2）违法行为 违法行为是法律关系主体违反法律法规定行为，违法行为同样会导致法律旧关系的产生、变更、终止。如建设工程合同当事人违约，导致建设工程合同关系的变更或者消灭等。2事件事件 事件是不以法律关系主体意志为转移的客观情况，是法律关系主体不

15、能预见和控制的。 事件可以分为自然事件和社会事件两种。事件还可以依照是否由人们的行为引起分为绝对事件和相对事件。L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第二章第二章第二章第二章 房地产法规房地产法规房地产法规房地产法规第一节第一节 房地产法规概述房地产法规概述幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 房地产法规体系与法律关系房地产法规体系与法律关系幻灯片幻灯片 6 6一、房地产法规的概念与特点一、房地产法规的概念与特点（一）房地产法规的概念（一）房地产法规的概念 房地产法规是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进

16、房地产业发展的重要工具。第一节第一节 房地产法规概述房地产法规概述（二）房地产法规的特点（二）房地产法规的特点1专业性专业性 房地产法规只调整涉及房地产的社会关系，从房地产权属的产生和确立到房地产权属的流转，从房地产权利的规制到房地产权利的保护，只要涉及房地产的内容，房地产法规就予以调整。2综合性综合性 房地产法规所调整的内容不但涉及房地产业的各个方面，而且调整涉及的主体多种多样；房地产法规调整的手段既涉及经济手段，又涉及行政手段，甚至涉及刑事手段；房地产法规调整的社会关系，既可以由经济法调整，也可以由民法、行政法调整。3统分性统分性 房产和地产不可分离的特点，决定了因房屋产生的社会关系与因土

17、地发生的社会关系密不可分，相互交融。因此，有必要由统一的法律部门对房地产进行调整，而不是分划为两个法律部门。4非阶级性非阶级性 就整体而言，法律具有阶级性，但也有一些法律因服务于统治阶级执行公共事务的职能而不具有阶级性。房地产业具有较强的专业性和技术性，房地产法规是社会法律规范，与阶级本质并无实质联系。二、房地产法规调整对象二、房地产法规调整对象（一）房地产开放关系（一）房地产开放关系 房地产开发关系是指国家行政管理机关，基于其行政职能与管理相对人发生的有关房地产的管理关系。（二）房地产交易关系（二）房地产交易关系 房地产交易关系是指由平等主体之间基于房地产经营活动而产生的社会关系。（三）物业

18、管理关系（三）物业管理关系 物业管理关系是指物业管理公司与业主之间形成的各种服务关系。（四）特殊的房地产交易关系（四）特殊的房地产交易关系 特殊的房地产交易关系是指因实施住房制度改革措施而形成的公房出售和再交易关系。一、我国房地产法规体系一、我国房地产法规体系（一）宪法（一）宪法 宪法是我国的根本大法，是由国家最高权力机关依特定立法程序制定的，具有最高的法律效力。宪法规定了我国的基本社会制度和根本政治制度，是其他法律的立法基础。 宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”（二）法律（

19、二）法律 我国的法律是指全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的规范性文件。法律的效力仅次于宪法。有关房地产活动涉及的法律较多，主要有中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国农村土地承包法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国行政许可法、中华人民共和国测绘法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国环境保护法等。第二节第二节 房地产法规体系与法律关系房地产法规体系与法律关系（三）行政法则和规章（三）行政法则和规章 行政法规和规章是国家行政机关依法制定和发布的规范性文件，包括条例、规定、办法、命令等，如中华人民共和国

20、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、划拨土地使用权管理暂行办法、房地产转让管理规定、城市房地产开发管理暂行办法、城市房地产交易价格管理暂行办法等。（四）地方法规（四）地方法规 地方法规是指省、自治区、直辖市，以及省会城市、国务院规定的较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的规范性文件。如广东省土地管理实施办法、深圳经济特区土地管理条例、上海市房地产转让办法等。（五）司法解释（五）司法解释 最高人民法院和最高人民检察院在处理房地产案件中就司法实践中出现的问题作出的权威解释，也是房地产法规的组成部分，同样具有法律的约束力。如最高人民法院作出的关于受理房屋拆迁、

21、补偿、安置等案件问题的批复等。二、房地产法律关系的构成要素二、房地产法律关系的构成要素（一）（一）主体主体1政府主体政府主体 政府主体主要是指与房地产有关的政府行政主管部门，包括土地行政管理部门和房产行政管理部门：（1）土地管理部门中华人民共和国土地管理法规定：“国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地方人民政府土地行政管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据实际情况国务院有关规定确定。”（2）房产行政管理部门 国家建设部的房地产业司，负责全国房地产业的行业管理。地方各级政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房地产行业和城市房地产市场管理。（3）相关政府管理部门 相关政

22、府管理部门包括： 城市规划主管部门。 工商行政主管部门。 税务部门。 物价主管部门。2非政府主体非政府主体（1）房地产开发经营企业 房地产开发经营企业是从房地产开发项目申请、规划设计、建筑施工、商品房销售到前期物业管理服务等各环节形成的房地产法律关系的主体一方。（2）房地产中介服务企业（机构） 房地产中介服务企业是指在房地产开发、交易活动中进行中间媒介服务，以获取营利为直接目的的服务机构，如房地产交易所、房地产经纪公司、房地产咨询服务公司、房地产评估事务所及房地产律师事务所等企业。（3）物业管理企业 物业管理企业是依法成立的、具有政府主管部门认定的相应资质等级、从事物业管理服务业务的经济实体。

23、（4）其他相关的房地产法律关系主体 其他相关的房地产法律关系主体包括金融（包括银行、保险、信托等）、企事业单位（如项目设计单位、园林绿化公司、建材生产和经营企业等）、社会团体（如房地产行业协会、房地产仲裁机构等）和个人。（二）客体（二）客体 房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体双方（或多方）的权利和义务共同指向的事物。包括物、行为和智力成果（非物质财富）。1物物 物主要是指土地和房屋。土地是指城市新区（开发）土地和城市旧区（改造）土地；房屋是指各类房屋建筑、构筑物和相关场地，以及与之相配套的设备、设施。2行为行为 行为主要是指房地产法律关系主体为了行使权利或履行义务而进行的活动。如房地产

24、项目招投标、商品房销售、物业管理服务等活动行为。3智力成果智力成果 智力成果主要包括房地产综合开发的规划设计文件及图纸、建筑工程设计文件及图纸等。（三）内容（三）内容1权利权利 房地产法律关系主体享有的权利主要包括（国有）土地所有权和土地使用权、房屋（建筑）所有权和房屋使用权，以及从这些权利衍生出来的房地产他项权利。2义务义务 房地产法律关系主体承担的义务是指房地产法律关系主体必须依法履行应尽的义务。任何房地产法律关系都依法享有相应的权利，同时又必须依法履行应尽的义务。而且在一般情况下，履行义务是享有权利的基础。三、房地产法规与相关法律的关系三、房地产法规与相关法律的关系（一）房地产法规与城市

25、规划法的关系（一）房地产法规与城市规划法的关系 城市规划法在城建各部门法律关系中居主导地位，其立法目的是为了科学合理地制订城市规划，保障城市建设按规划实施，促进国民经济和社会的健康发展。城市规划法是调整城市规划主管部门、审批机关和执行单位之间在规划、制定和实施过程中所发生的各种管理关系。（二）房地产法规与建筑法的关系（二）房地产法规与建筑法的关系 建筑法是调整人们在工业与民用建筑、城市基础设施建设、村镇建设、水电、矿山、铁路、公路、港口、机场等各种工程项目的新建、扩建、改建中产生的各种社会关系的法律规范。建筑法调整的管理关系主要是工程建设中所产生的各种社会关系，而房地产法规调整的是房地产开发、

26、流通使用全过程中所产生的各种社会关系。（三）房地产法规与土地管理法的关系（三）房地产法规与土地管理法的关系 土地法是调整土地关系的法律规范的总称。它在调整规范土地关系时，把土地既视为一种资源，也视为一种财产。房依地建，地为房载，房产和地产是密不可分的整体，所以，房地产法规与土地管理法有诸多交叉的地方。（四）房地产法规与民法的关系（四）房地产法规与民法的关系 房地产法规与民法既有联系又有区别。其联系是，民法是调整平等主体间的财产和人身关系的法律法规的总称，房地产法规调整的社会关系中，有相当一部分是平等主体之间发生的财产关系。二者之间有明显的区别，房地产法规调整的社会关系很多，除了平等主体之间发生

27、的财产关系外，还调整国家房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。四、房地产法律关系的确立和保护四、房地产法律关系的确立和保护（一）房地产法律关系的确立（一）房地产法律关系的确立1房地产行政管理行为房地产行政管理行为 房地产行政管理行为是指政府房地产主管部门和相关管理部门在其职权范围内依法作出的行为。如颁布有关房地产管理的法规，确认房地产产权、产籍等。2当事人的行为当事人的行为 当事人的行为指单位、团体或公民个人在房地产法规所允许的范围内所进行的各种行为。如房地产转让、房屋租赁、建设工程承包、物业服务及相应合同的签订等。3司法行为司法行为 司法行为是指司法机关审理各类房地产案件

28、所作出的判决。4自然的和社会的现象自然的和社会的现象 如地震、洪水、暴风雨及战争等。（二）房地产法律关系的保护（二）房地产法律关系的保护1行政措施行政措施 行政措施是国家行政机关在进行行政管理活动时，针对具体的实际问题，所施行的单方面的决定和处理。它是用得最广泛的一种国家行政管理手段。根据不同标准，行政措施可分为不同类型。根据行政机关在执行法律法规的规定方面有无一定的选择余地或一定范围，行政措施可分为自由裁量和羁束裁量。2房地产仲裁房地产仲裁 房地产仲裁是指仲裁机构在公民、法人、其他组织之间因房地产的所有权、使用权、买卖、交换、抵押、拆迁等方面发生争执，以第三者身份，对当事人争执的事实和权力义

29、务关系依法作出的仲裁活动。3房地产诉讼房地产诉讼 房地产诉讼是指公民、法人或其他经济组织因房地产法律关系产生纠纷，一方当事人向人民法院请求保护房地产权益，由人民法院予以审理、裁断的诉讼活动。可分为房地产民事诉讼和房地产行政诉讼。L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第三章第三章第三章第三章 土地管理法规土地管理法规土地管理法规土地管理法规第一节第一节 土地管理法概况土地管理法概况幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨幻灯片幻灯片 4 4第三节第三节 国有土地使用权出让国有土地使用权出让幻灯片幻灯片 8 8第四节第四节 集体建设用

30、地使用权集体建设用地使用权幻灯片幻灯片 1313第五节第五节 闲置土地的管理闲置土地的管理幻灯片幻灯片 1818 中华人民共和国土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 国家实行土地用途管制制度，并规定了土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。国家编制土地利用总体规划，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。任何单位和个人都有遵守土地管

31、理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。在保护和开发土地资源、合理利用土地及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。 第一节第一节 土地管理法概况土地管理法概况一、国有土地使用权划拨的概念和特征一、国有土地使用权划拨的概念和特征 国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。划拨国有土地使用权具有以下法律特征： 划拨国有土地使用权的标的限于国有土地。 划拨国有土地使用权的取得具有行政性。 划拨国有土地使用权没有向国家支付土地使用费，

32、属于无偿取得国有地使用权。 划拨国有土地使用权除有法定期限的情形外，一般没有使用期限。 权利的交易受限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。 第二节第二节 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨二、国有土地使用划拨权的范围二、国有土地使用划拨权的范围 可以依法取得划拨国有土地使用权的用地包括： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、

33、行政法规规定的其他符合条件的用地。三、国有土地使用权划拨的程序三、国有土地使用权划拨的程序 申请以划拨方式取得国有土地使用权，一般按下列程序办理： 用地单位向土地行政主管部门提出用地预申请，填写建设项目用地预审申请表。 土地行政主管部门根据用地单位的预申请，进行建设项目用地预审，以文件形式向申请单位出具预审报告。 土地行政主管部门根据规划部门的选址定点意见和地块规划设计要点，建设项目立项批准文件以及项目用地定额指标，核定用地面积，提出用地使用要求，报政府审批。 经政府批准后，由土地行政主管部门与用地单位签订国有土地使用权划拨协议书。 用地单位缴纳有关补偿费和税费后，土地行政主管部门下发建设用地

34、划拨批准文件，发出建设用地批准书。四、划拨国有土地使用权的流转四、划拨国有土地使用权的流转（一）出让并办理出让手续（一）出让并办理出让手续 划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府批准，准予转让的，受让方应到土地所在地的市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金。（二）出让不办理出让手续（二）出让不办理出让手续 划拨方式取得的国有土地使用权，经批准转让但按国务院规定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定缴纳转让房地产所获收益中的土地收益。国务院另有规定的，从其规定。（三）出租（三）出租 将以划拨方式取得的国有土地使用权，以营利为目的出租，地上建有

35、房屋的或地上没有房屋的，按租金的一定比例缴纳土地收益。（四）抵押（四）抵押 设定房地产抵押权的国有土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金。一、国有土地使用权出让的概念与特点一、国有土地使用权出让的概念与特点 这里的国有土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让的法律特征是： 国有土地使用权出让是一种民事法律行为，具有平等、自愿、有偿、有期限等特征。 国有土地使用权出让是一种设权行为，土地使用权是用益物权，出让的国有土地使用权在存续期间内其权能

36、近似于所有权。 国有土地使用权出让是一种有偿行为，国家垄断的一级土地市场，只有缴纳全部土地出让金后才能领取权利证书，获得权利。 国有土地使用权的出让附随着特殊义务，必须严格按照土地批准用途及相关法律规定利用。第三节第三节 国有土地使用权出让国有土地使用权出让二、国有土地使用权出让范围和批准权限二、国有土地使用权出让范围和批准权限（一）国有土地使用权出让范围（一）国有土地使用权出让范围 土地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地。城市规划区内的集体所有的土地，只有经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用

37、地计划。土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地，即具有房地产交易性质的土地。（二）土地使用权出让的批准权限（二）土地使用权出让的批准权限 土地使用权出让的批准，是一种政府行为、行政行为，是政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政措施。土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。三、国有土地使用权出让方式三、国有土地使用权出让方式（一）出让方式（一）出让方式1协议出让协议出让协议出让是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2招标出让招标出让 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布

38、招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有土地使用权人的行为。3拍卖出让拍卖出让拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有土地使用权人的行为。4挂牌出让挂牌出让 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有土地使用权人的行为。（二）招标、拍卖或者挂牌出让的要求（二）招标、拍卖或者挂牌出让的要求 招标、拍卖或者挂牌出让

39、国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。 国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。 出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。 出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。四、出让合同四、出让合同 土地使用权出让合同是土地行政主管部门与土地使用人协商，对出让土地的权利、义务所进行的约定。出让合同的主要内容如下：

40、 标的状况。即所出让土地的地理位置、面积、界限等土地自然状况，以及市政设施状况、建筑容积率、密度、园林绿化比率等规划状况。 土地使用期限。也就是土地出让期限。国家一般都以立法形式规定了最高使用期限，土地所有者或其代表在确定具体某地块土地的出让期限时不得突破。 出让金的数额、支付方式和支付期限。 出让土地的使用条件。在土地出让前，土地所有者或其代表一般都在城市总体规划的前提下编制所出让土地的建设规划条件和方案，作为土地出让的一个条件，并在出让合同文本中加以规定，因此土地使用者必须遵守。 定金担保及违约责任。一、集体建设土地使用权的含义一、集体建设土地使用权的含义 集体建设用地使用权，是指农民集体

41、和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。 农村建设用地使用权是一种用益物权，是建立在土地集体所有的基础上的，农民对其土地享有占有、使用、收益和依照法律规定享有处分的权利。 农村建设用地使用权是一种限制物权，其使用主体只能依其申请的内容使用土地，而不能任意改变土地的用途。 农村建设用地使用权的种类和主体是固定的。作为一种物权，农村建设用地使用权必须遵循物权法定的原则，即只有法律上规定的村民宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权以及乡（镇）村公共设施用地和公益事业用地使用权三种。同时，法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制，一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。第四节第四

42、节 集体建设土地使用权集体建设土地使用权二、集体建设用地使用制度二、集体建设用地使用制度 严格执行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 严格规范使用农民集体所有土地进行建设。 严格控制农村集体建设用地规模。 严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为。 严格土地执法监管。国土资源部要会同发展改革、监察、农业、建设等部门，依据土地管理的法律法规和有关规定，严格土地执法监管，坚决制止乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为。三、农村宅基地使用权三、农村宅基地使用权 农村宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有、占有和使用的权

43、利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 村民宅基地使用权的身份性。在我国只有集体经济组织成员才能申请宅基地，非本集体经济组织成员不享有此权利。 宅基地取得的无偿性。宅基地取得的无偿性基于土地的集体所有。 宅基地的自用性。村民申请的宅基地只能用作建造房屋供自己使用，不能供他人使用。 宅基地使用权的永久性。村民申请宅基地一旦被批准，将永久享有，可以被继承，任何人都不得无故收回他人的宅基地。 宅基地使用权的限制性。宅基地只能用作居住，而不能作其他用途，也不能以转让、出租、担保等形式流转。 宅基地的唯一性，即“一户一宅”。四、乡镇企业建设用地使用权四、乡镇企业建设用地使用权 乡镇企业建设用地使用

44、权具有身份性。我国乡镇企业建设用地的主体有两类：一是农村集体经济组织独资企业，二是农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办的企业。 乡镇企业建设用地取得的无偿性。 乡镇企业建设用地使用权的限制性。 乡镇企业建设用地存在抵押流转可能性。中华人民共和国物权法第一百三十八条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。五、农村公共设施的用地五、农村公共设施的用地 乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用土地，可以依法申请使用农民集体所有的土地，其主要特点如下： 乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地

45、的原则是在符合乡（镇）土地利用总体规划，土地利用年度计划，村庄、集镇规划前提下，由农村集体经济组织或者建设单位提出，经乡（镇）人民政府审核，向县、市人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。 土地行政主管部门按照国家有关规定对建设用地进行审查后，按照省、自治区、直辖市的规定报有批准权的人民政府批准。涉及占用农用地的，应当先行按照中华人民共和国土地管理法的规定办理农用地转用手续。 建设用地经依法批准后，由县、市人民政府土地行政主管部门通知申请用地单位，并组织实施。申请用地单位应当按照国家有关规定履行开垦耕地义务，缴纳有关费用等。 工程竣工后，由县、市人民政府土地行政主管部门负责对建设用地、开垦耕

46、地等情况进行验收，并办理土地登记，核发集体土地使用证。乡（镇）村公共设施、公益事业建设涉及占用国有土地的，按照使用国有土地的有关规定办理。一、闲置土地的概念一、闲置土地的概念 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。闲置土地可分为国有土地闲置土地和集体土地闲置土地。二、闲置土地的范围二、闲置土地的范围 闲置土地处置办法第二条规定下列土地可以认定为闲置土地： 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。 已动工开发建

47、设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。 法律、行政法规规定的其他情形。中华人民共和国土地管理法规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。第五节第五节 闲置土地的管理闲置土地的管理三、闲置土地的处置三、闲置土地的处置 市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 延长开发建设时间，但最长不得超过1年。 改变土地用途，办理有关手续后继

48、续开发建设。 安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。 政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。 政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。 土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。四、闲置土地的利用四、闲置土地的利用 市、县人民政府土地行政主管部门应当根据本行政区域内闲置土地的状况，依据土地利用总体规划、土地利用年度计划及各项建设对土地的需

49、求，优先使用闲置土地。收回的国有闲置土地，应当采取以下方式利用： 在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内，应当按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途安排建设项目或者其他临时用途；近期无法安排建设项目，耕种条件未被破坏的可以组织耕种，不适宜耕种的，可采取绿地等方式作为政府土地储备。 规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第四章第四章第四章第四章 房地产开发管理法房地产开发管理法房地产开发管理法房地产开发管理法规规规规第一节第一节 房地产开放企业资质管理房地产开放企业资质管理

50、幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 房地产开发建设房地产开发建设幻灯片幻灯片 6 6第三节第三节 房地产开发项目管理房地产开发项目管理幻灯片幻灯片 1212一、房地产开发企业的概念一、房地产开发企业的概念 房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营的营利性法人组织。房地产开发企业的主要特点是房地产开发企业经营范围的特殊性仅限于房地产开发和经营。由此决定了对于房地产开发企业从设立条件、设立程序、资质管理等都需要一些特别的法律规定。 第一节第一节 房地产开发管理法规房地产开发管理法规二、房地产开发企业资质管理二、房地产开发企业资质管理（一）房地产开发企业设立的条件（一）房地产开发企业设立的条件

51、 有自己的名称和组织机构。 有固定的经营场所。 有符合法律规定的注册资本。 有足够的专业技术人员。 法律、行政法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业资质管理（二）房地产开发企业资质管理 房地产开发企业按资质条件划分为一级资质、二级资质、三级资质、四级资质4个等级，各级资质标准均有严格规定。资质标准的内容包括：自有流动资金和注册资本的数额，专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。 房地产开发企业资质等级实行分级审批。 房地产开发企业的资质实行年检制度。（三）按资质确定开发经营范围（三）按资质确定开发经营范围 房地产开发企业必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范

52、围从事房地产开发，不得越级承接房地产开发业务。房地产开发企业资质管理规定第十八条规定：“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。”各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。一、房地产开发的概念和特征一、房地产开发的概念和特征（一）房地产开发的概念（一）房地产开发的概念 中华人民共和国城市房地产管理法第二条对房地产开发的概念作了如下定义：“房地产开发，是指在

53、依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”第二节第二节 房地产开发建设房地产开发建设（二）房地产开发的特征（二）房地产开发的特征1房地产开发涉及面广房地产开发涉及面广 房地产开发是一项复杂的经济活动，它涉及规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、通信、商业、园林、环境、教育等众多部门，相关的协作单位众多。2工程项目多，工程量大工程项目多，工程量大 以住宅区为例，住宅区内的工程项目，小的几十项，大的几百项，包括住宅及各种配套项目、附属工程等。3房地产开发投资量大房地产开发投资量大 开发一个小区，少则花费几千万元，多则几亿元甚至更多。4房地产开发建设周期长房地产开发建设周

54、期长 房地产开发要经过多项程序。一个开发项目，从最初立项至交付使用，时间上少的要一两年，一般的要三四年，时间长的要五六年，特大型的则需要更长的时间。建设周期长，面临的不确定性因素就多，所以，房地产开发要充分进行市场调查分析，把握市场需求的发展趋势。二、房地产开发的原则二、房地产开发的原则（一）在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内依法从事房（一）在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内依法从事房地产开发的原则地产开发的原则 在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权，是房地产开发的前提条件，房地产开发只能利用国有土地。（二）必须严格执行城市规划的原则（二）必须严格执行城市规划的原则

55、 城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制、实现土地资源合理配置的有效手段。（三）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则（三）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则 经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是房地产开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。（四）坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则（四）坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 坚持全面规划、合理布局、综合开发配套建设的原则实质

56、上就是综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活；有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。（五）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则（五）符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则 国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的战略方针，房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。三、房地产开发建设的法律责任三、房地产开发建设的法律责任（一）房地产开发企业的法律责任（一）房地产开发企业的法律责任 企业

57、未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。 企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。 如果企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书或者涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生

58、重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。 企业在商品住宅销售中不按照规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。 企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。（二）建设行政主管部门工作人员的法律责任（二）建设行政主管部门工作人员的法律责任 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司

59、法机关依法追究刑事责任。一、确定房地产开发项目的要求一、确定房地产开发项目的要求（一）房地产开发项目（一）房地产开发项目 房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经国家发展改革主管部门批准的，还应当报国家发展改革主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（二）建设用地使用权的取得（二）建设用地使用权的取得 城市房地产开发经营管理条例第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有两种情形： 一是国家机关用地和军事用地等。 二是经济适用房建设用地。

60、第三节第三节 房地产开发项目管理房地产开发项目管理（三）建设条件书面意见（三）建设条件书面意见 城市房地产开发经营管理条例第十二条规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城乡规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一： 房地产开发项目的性质、规模和开发期限。 城市规划设计的条件。 基础设施和公共设施的建设要求。 基础设施建成后的产权界定。 项目拆迁补偿与安置要求。（四）房地产开发项目的资本金制度（四）房地产开发项目的资本金制度 房地产开发项目实行资本金制度，就是要房地产开发企业为开发项目必须准备一定比例的资本金。通过资本金制度

61、的实施，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。（五）不按期开发的房地产项目的处理（五）不按期开发的房地产项目的处理 城市房地产开发经营管理条例第十五条规定：“房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。” 动工开发必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。一经启动，无特殊原因则不应当停工，如稍作启动即停工，不应

62、算做开工。 2008年7月1日起执行的由国土资源部、国家工商行政管理总局发布国有建设用地使用权出让合同示范文本规定：“属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30天向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过l年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期l日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。” （六）房地产开发项目质量责任制度（六）房地产开发项目质量责任制度1房地产开发企业的质量责任房地产开发企业的质量责任 在房地产开发实务中，因勘察设计、施工等原

63、因造成质量问题时，依照我国现行法律的规定，房地产开发企业应当承担质量责任，如果质量问题是由勘察设计、施工等单位所造成的，那么房地产开发企业可以依据法律规定或者合同约定向相关单位提出追偿请求。 2质量不合格的房地产项目的处理质量不合格的房地产项目的处理 房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。 在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。 因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。（七）房地产开发项目手册（七）房地产开发项目手册 房地产开发项目手册是房地产开发企业开发、经营房地产项目的重要资料。房地产开发企业应当将房地产开发项

64、目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 项目手册的管理应贯穿于项目开发建设管理的全过程。房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。二、房地产开发企业经营管理二、房地产开发企业经营管理（一）房地产开发项目转让（一）房地产开发项目转让 房地产开发项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。1房地产开发项目转让条件房地产开发

65、项目转让条件 中华人民共和国城市房地产管理法第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”2房地产开发项目转让程序房地产开发项目转让程序 城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定：“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主

66、管部门备案。”（二）商品房交付管理（二）商品房交付管理1商品房交付的强制性规定商品房交付的强制性规定 城市房地产管理法第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2商品房验收合格的认定商品房验收合格的认定 商品房交付必须以验收合格为前提。城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内

67、，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。” 商品房项目的竣工验收一般为“五方验收”，主体多为与该商品房有一定利害关系的单位，即施工单位、建设单位、监理单位、设计单位以及勘察单位实施竣工验收。房地产开发主管部门就商品房竣工验收实施监督，并出具建设工程竣工验收报告，形成建设工程竣工验收备案表。3商品房交付程序商品房交付程序 商品房买卖合同示范文本第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和

68、住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 4住宅质量保证书和住宅使用说明书制度住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 城市房地产开发经营管理条例第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（三）房地产广告管理（三）房地产广告管理1广告符合法律规定广告符合法律规定 房地产广告应当遵守中华人民共和

69、国广告法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。2房地产禁止发布广告的情形房地产禁止发布广告的情形 凡下列情况的房地产，不得发布广告： 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的。 司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。 权属有争议的。 违反国家有关规定建设的。 不符合工程质量标准，经验收不合格的。 法律、行政法规规定禁止的其他情形。3发布广告必备的文件发布广告必备的文件 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真

70、实、合法、有效的证明文件： 房地产开发企业的营业执照或者其他主体资格证明。 建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。 土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。 工程竣工验收合格证明。 发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售许可证证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。 中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。 工商行政管理机关规定的其他证明。4房地产预售、销售广告房地产预售、销售广告 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： 开发企业名称。 中介服务机构代理销售的，载明该机构名称。 预售或者销售许可证明的文号。广告中仅介绍房地产项目名称

71、的，可以不必载明上述事项。5房地产广告的其他规定房地产广告的其他规定 根据国家工商总局发布的房地产广告发布暂行规定，房地产广告的其他主要规定如下： 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 房地产广告中表现项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；房地产广告中涉及的交通示意图，应当准确、清楚，比例恰当。 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 房地

72、产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；预售、预租商品房广告，不得涉及装饰装修内容。 房地产广告中不得利用其他自然项目的形象、环境作为本项目的效果。 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

73、 房地产广告中涉及资产评估的，应当标明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。111213L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第五章第五章第五章第五章 房地产交易管理法房地产交易管理法房地产交易管理法房地产交易管理法规规规规第一节第一节 房地产转让房地产转让幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 房地产抵押房地产抵押幻灯片幻灯片 1010第三节第三节 房屋租赁房屋租赁幻灯片幻灯片 2424第四节第四节 商品房买卖商品房买卖幻灯片幻灯片 3131一、房地产转让概念与条件一、房地产转让概念与条件（一）房地产转让概念

74、与方式（一）房地产转让概念与方式 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠予、交换或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为： 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 以房地产抵债的； 法律、法规规定的其他情形。 第一节第一节 房地产转让房地产转让二、房地产开发企业资质管理二、房地产开发企业资质管理（一）房地产开发企业设立的条件（一）房地产开发企业设立的条件 有自己的名称和组织机构。 有固定的经营场

75、所。 有符合法律规定的注册资本。 有足够的专业技术人员。 法律、行政法规规定的其他条件。（二）房地产转让（二）房地产转让1房地产转让的条件房地产转让的条件 房地产转让是一种要式法律行为，作为房地产转让的主体，自然人应当具有完全民事行为能力；房地产企业转让房地产，应当具有房地产经营资格；对于企业、事业单位、机关、团体、部队购买城市私房，必须持经县级以上政府主管部门的批准文件，还应当遵守以下一些特殊规定：（1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发

76、投资总额的25%以上； 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。（3）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。（4）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准

77、权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（5）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。2房地产不得转让的情况房地产不得转让的情况 房地产转让不得违反国家政策、法律与法规。下列房地产不得转让： 以出让方式取得土地使用权，但未取得土地使用权证书，或未完成开发投资总额的25%；或未形成建设用地条件；或现房转让未持有房屋所有权证书。 被司法机关查封或以其他方式限制房地

78、产登记的。 依法收回土地使用权的。 共有房地产未经其他共有人书面同意的。 权属有争议的。 未依法登记领取权属证书的。 法律、法规规定禁止转让的其他情形。二、房地产转让的程序二、房地产转让的程序 房地产转让应当按照下列程序办理： 房地产转让当事人签订书面转让合同； 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； 房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行

79、现场查勘和评估； 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。三、房地产转让合同三、房地产转让合同 房地产转让应当签订书面转让合同。房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房地产转让合同应当载明下列主要内容： 双方当事人的姓名或者名称、住所； 房地产权属证书名称和编号； 房地产坐落位置、面积、四至界限； 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 房地产的用途或使用性质； 成交价格及支付方式； 房地产交付使用的时间； 违约责任； 双方约定的其他事项。一、房地产抵押权概述一、房地产

80、抵押权概述（一）房地产抵押含义（一）房地产抵押含义 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产（土地使用权、房屋和房屋期权统称房地产）以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 房地产抵押贷款以抵押的标的物来区分，可分为房地产抵押、在建工程抵押和预购商品房抵押（按揭）。 第二节第二节 房地产抵押房地产抵押（二）住房按揭制度（二）住房按揭制度 住房按揭就是购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。 在国内，中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法作了规定。 选择房产，确认开发商建设的房产是否获得银行的按揭贷款。 申请办理按揭贷款，填报按揭贷款申请书。

81、签订购房合同，银行经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书，购房者即可与开发商或其代理商签订商品房预售、销售合同。 签订住房按揭合同，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。 办理抵押登记、保险。购房者、开发商和银行持住房按揭抵押贷款合同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。 开立专门还款账户。购房者在签订住房按揭抵押贷款合同后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。 （三）房地产抵押权的效力（三）房地产抵押权的效力1优先受偿权优先受偿权 优先受

82、偿的效力是指房地产抵押以后，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。2追及效力追及效力 追及效力是指抵押人将已抵押的房地产让与他人时，抵押权人可以追及抵押物而行使其权利。3物上请求权物上请求权 物上请求权是指抵押权人对抵押的房地产享有物上请求权。 二、房地产抵押权的设定二、房地产抵押权的设定（一）抵押的房地产范围（一）抵押的房地产范围 物权法规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： 建筑物和其他土地附着物； 建设用地使用权； 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

83、正在建造的建筑物。 （二）房地产充当抵押物的要求（二）房地产充当抵押物的要求 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 以已设定抵押权的房地产再次抵押的，抵押人应当将已抵押的事实书面告知接受再抵押者。 以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。 以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用年限。 以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押物以抵押人享有的份额为限。以共同共有的房地产设定抵押权的，必须经全体共

84、有人同意，抵押人为全体共有人。 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的，从其约定。 房屋及其占用范围内的土地使用权应当同时抵押；以部分房屋抵押的，该部分房屋所占相应比例的土地使用权应当同时抵押。 房地产开发企业不得以已预售的商品房设定抵押权。房地产开发企业以已建成商品房设定抵押权的，在抵押权存续期间，不得销售该抵押物。 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 乡镇

85、、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 （三）禁止抵押的房地产（三）禁止抵押的房地产 下列房地产不得抵押： 以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权； 尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权； 政府代管的房地产； 未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权； 权属不明或者有争议的房地产； 依法被查封、监管的房地产或者依法被以

86、其他形式限制转移的房地产； 已出租的公有居住房屋； 依法不得抵押的其他房地产。 （四）抵押担保的债权范围与期间（四）抵押担保的债权范围与期间 抵押担保的债权范围，包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，从其约定。抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。（五）抵押物价值与所担保的债权（五）抵押物价值与所担保的债权 抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值。其中，出让土地使用权抵押所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额；房屋建设工程期权抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价。设定抵押权后，

87、该房地产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。 三、房地产抵押合同三、房地产抵押合同（一）抵押合同（一）抵押合同 设定房地产抵押权，应当签订书面的抵押合同。抵押合同可以以在主债权合同中订立抵押条款的方式签订，也可以单独签订。抵押合同一般包括下列条款： 被担保债权的种类和数额； 债务人履行债务的期限； 抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； 担保的范围。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满而抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 （二）抵押合同的变更与解除（二）抵押合

88、同的变更与解除 抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同。变更抵押合同，应当签订书面的抵押变更合同。一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。抵押人和抵押权人协商一致，可以解除抵押合同。解除抵押合同，应当签订书面的抵押解除合同。（三）抵押合同的终止（三）抵押合同的终止 有下列情形之一的，抵押合同终止： 抵押所担保的债务已经履行； 抵押合同被解除； 债权人免除债务； 法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。（四）房地产抵押合同登记（四）房地产抵押合同登记 设定房地产抵押权，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押合同发生变更的，应当依法

89、变更抵押登记。抵押变更合同自变更抵押登记之日起生效。抵押人和抵押权人应当按照房地产登记的管理权限，向市或者区、县房地产登记机构办理抵押登记。 四、抵押房地产的占用与管理四、抵押房地产的占用与管理 作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债

90、权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 五、房地产抵押权的实现五、房地产抵押权的实现（一）行使抵押权的条件（一）行使抵押权的条件 债务履行期届满时，有下列情形之一的，抵押权人可以行使抵押权： 债务人不履行到期债务的； 债务人死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人、受遗赠人不履行到期债务的； 债务人解散或者被宣告破产的； 抵押权人未受清偿的其他情形。（二）抵押权行使方式（二）抵押权行使方式 债务履行期届满而未受清偿的抵押权人可以与抵押人协议，以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，债务履行期届满而未受清偿的抵押权人行使抵押权时，应当通知其他抵

91、押权人，并应当与所有先顺位抵押权人就该抵押权及其被担保债权的处理进行协商；协商不成的，该抵押权人可以与抵押人协议以拍卖或者变卖方式处分抵押物。各抵押权人对拍卖或者变卖抵押物所得价款的优先受偿顺序，以抵押登记的顺序为准。 （三）抵押权的实现（三）抵押权的实现 拍卖或者变卖抵押物所得的价款，应当按照下列方式处理：（1）对债务履行期届满的抵押权人，清偿所担保的债权。（2）对其他抵押权人，抵押人可以与其协商提前清偿抵押所担保的债权，也可以与其协商将处分抵押物所得的价款向约定的第三人提存作为抵押财产。（3）抵押人和抵押权人协议以折价、变卖方式处分抵押物的，下列自然人、法人或者其他组织在同等条件下依法享有

92、优先购买权： 按份共有抵押物的其他共有人； 抵押前已出租房地产的承租人。抵押人和抵押权人以抵押物折价或者变卖抵押物前，应当书面征询前款所列享有优先购买权的当事人是否行使优先购买权。 （4）以行政划拨土地使用权连同地上定着物设定抵押权的，抵押权人处分抵押物时，应当缴纳相当于应当缴纳的国有土地使用权出让金的款额后，方可就剩余价款优先受偿。新增房屋的拍卖所得，抵押权人无权优先受偿。（5）处分抵押物所得的价款，依下列顺序分配： 处分抵押物的费用； 处分抵押物应缴纳的税费； 相当于应缴纳的国有土地使用权出让金的款额； 应支付的建造该建设工程的欠款； 主债权及利息、违约金、损害赔偿金； 剩余金额交还抵押人

93、。处分抵押物所得价款不足抵押所担保债权数额的部分，由债务人负责清偿。 一、房屋租赁概念一、房屋租赁概念 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。住房和城乡建设部制定的城市房屋租赁管理办法明确了房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的为房屋租赁。 第三节第三节 房屋租赁房屋租赁二、租赁房屋的范围二、租赁房屋的范围 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。有下列情形之一的房屋不得出租： 未依法取得房屋所有权证的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定、查封的或者以其他形式限

94、制房产权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违法建筑的； 不符合安全标准的； 已抵押，未经抵押权人同意的； 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 三、房屋租赁合同三、房屋租赁合同1房屋租赁合同的内容房屋租赁合同的内容 租赁合同应当具备以下条款： 当事人姓名或名称及住所。 房屋的坐落、面积、结构、附属设施及设备状况。 用途。按权证上载明的用途使用，未经有关部门的批准，承租人不得擅自更改租赁房屋规定的使用用途。 交付日期与租赁期限。房屋租赁一般应设定租赁期限，最长期限根据合同法规定不得超过20年。 租金及支付方式和期限。可按月、

95、按季、按半年等支付，由双方协商订立，不要遗漏租金交付的期限及违约逾期支付时如何处理。 房屋的使用要求和修缮责任。 违约责任及当事人约定的其他条款。其他条款中要约定租赁期间有关水、电、煤、电话费、有线电视费等其他费用的支付。2房屋租赁合同的相关规定房屋租赁合同的相关规定（1）出租房屋的安全由房屋所有人负责 房屋承租人应当对其使用行为负责。房屋所有人将出租房屋委托他人管理的，应当报告房屋所在地的管理机构。出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋；不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件；发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的，应及时向公安机关报告。（2

96、）租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租金条款 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。（3）提前收回房屋 出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。 3房屋租赁合同的终止房屋租赁合同的终止 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿： 将承租的房屋擅自转租的； 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； 拖欠租金累计6个月以上的； 拖欠住宅用房无正当理由闲置

97、6个月以上的； 利用承租房屋进行违法活动的； 故意损坏承租房屋的； 法律、法规规定其他可以收回的。 四、房屋转租四、房屋转租 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁

98、合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。 五、房屋租赁的管理五、房屋租赁的管理 建设（房屋）行政部门负责房屋租赁市场、出租房屋建筑结构安全的监督管理和房地产经纪的行业管理。公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。工商行政管理部门负责对经纪活动进行综合监督管理，查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。民防行政部门负责人防工程的租赁管理。国家卫生和计划生育委员会、规划、税务、国家安全、城市管理综合执法等行政部门应当按照各自职责做好房屋租赁的管理工作。 房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登

99、记手续；提供房屋租赁经纪委托代理业务的，房地产经纪机构应当依照规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续。 一、商品房买卖含义一、商品房买卖含义 商品房买卖是房地产转让的主要形式，属于有偿转让。商品房是指开发商开发建设的供销售的、能办理房屋产权证和国有土地使用权证、可以自定价格出售的产权房。商品房买卖是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的行为。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。根据商品房是否竣工分为商品房预售和商品房现售。 第四节第四节 商品房买卖商品房买卖二、商品房预售二、商品房

100、预售（一）商品房预售条件（一）商品房预售条件 城市商品房预售管理办法规定了商品房预售应当符合的几个条件： 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 已办理预售登记，取得商品房预售许可证。 （二）商品房预售许可制度（二）商品房预售许可制度 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。

101、售楼广告和说明书应当载明商品房预售许可证的批准文号。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 （三）申请预售许可文件（三）申请预售许可文件 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： 商品房预售许可申请表； 开发企业的营业执照和资质证书； 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； 工程施工合同及关于施工进度的说明； 商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平

102、面图。 （四）开发企业的义务与责任（四）开发企业的义务与责任 在商品房预售时，开发企业应当与买受人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，则其与买受人订立的商品房预售合同将被认定无效，除非在起诉前取得商品房预售许可证。 预售的商品房交付使用之日起90日内，买受人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和

103、承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 开发企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门进行罚款等处罚。 三、商品房现售三、商品房现售（一）商品房现售条件（一）商品房现售条件 商品房现售，应当符合以下条件： 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 开发企业已取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证； 现售商品房已通过竣工验收； 拆迁安置已经落实； 供水、供电、供热、燃

104、气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 物业管理方案已经落实。 （三）商品房买卖合同（三）商品房买卖合同1合同主要内容合同主要内容 商品房买卖合同的基本内容有： 当事人名称或者姓名和住所； 商品房基本情况； 商品房的销售方式； 商品房价款的确立方式及总价款、计款方式、付款时间； 交付使用条件及日期； 装饰设备标准承诺； 供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 公共配套建筑的产权归属； 面积差异的处理方式； 办理产权登记有关事宜； 解决争议的方法； 违约责任； 双方约定

105、的其他事项。 1112132房屋面积差异的处理房屋面积差异的处理 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记

106、面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 3商品房的计价方式商品房的计价方式 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差，以及建筑面积与套内建筑面积均发

107、生误差时的处理方式。 4规划、设计变更的处理规划、设计变更的处理 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起l5日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；

108、买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 （四）商品房的交付使用及其质量保证（四）商品房的交付使用及其质量保证1商品房交付使用意义商品房交付使用意义 商品房的交付由物的交付和权利的交付组成。物的交付即对房屋的转移占有，权利的交付即房地产权利的转移登记。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。2商品房违约交付的责任商品房违约交付的责任（1）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有

109、规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。（2）商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（3）由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

110、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 3商品房的相关文件交付义务商品房的相关文件交付义务 销售商品房时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。买受人还可要求房地产开发企业提供实测面积的有关资料。其中，住宅质量保证书应当包括以下内容： 工程质量监督部门核验的质量等级。 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安

111、装和装修工程，为2年。 用户报修的单位答复和处理的时限。住宅使用说明书还应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能标准等作出说明，并提出使用注意事项。 4商品房的保修责任商品房的保修责任 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。 商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的

112、保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。商品房委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 5商品房合同解除条件商品房合同解除条件 商品房交付使用后，买受人认为主体结构不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权解除合同并退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的

113、，买受人也可要求解除合同和赔偿损失。 L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第六章第六章第六章第六章 建设工程合同法规建设工程合同法规建设工程合同法规建设工程合同法规第一节第一节 建设工程合同概述建设工程合同概述幻幻灯片灯片 3 3第二节第二节 建设工程合同的订立建设工程合同的订立幻灯片幻灯片 8 8第三节第三节 建设工程合同的效力建设工程合同的效力幻灯片幻灯片 1818第四节第四节 建设工程合同的履行建设工程合同的履行第五节第五节 建设工程合同的变更、转建设工程合同的变更、转让让幻灯片幻灯片 2727第六节第六节 建设工程合同的终止和解释建设工程合同的终止和

114、解释幻灯片幻灯片 3333第七节第七节 建设工程合同的违约责任建设工程合同的违约责任幻灯片幻灯片 4444第八节第八节 建设工程合同纠纷的解决建设工程合同纠纷的解决幻灯片幻灯片 5353第九节第九节 FIDIC FIDIC施工合同条件简介施工合同条件简介幻灯片幻灯片 5959一、合同的概念及其法律特征一、合同的概念及其法律特征 合同又称契约，有广义和狭义之分。广义的合同是指一切权利义务关系的协议，在各部门法中都有表现，除民法中的合同之外，还包括行政合同、劳动合同等。狭义的合同仅指民事合同，合同法中采用了狭义的合同概念。该法第二条规定：“本法所称的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、

115、变更、终止民事权利义务关系的协议。” 第一节第一节 建设工程合同概述建设工程合同概述 合同具有如下法律特征：（一）合同是平等主体之间的民事法律关系（一）合同是平等主体之间的民事法律关系 合同当事人的法律地位平等，是民事主体人格平等的具体体现，也是社会主义市场经济对经济秩序、交易秩序的基本要求。（二）合同是双方当事人意思表示一致的法律行为（二）合同是双方当事人意思表示一致的法律行为 合同的成立必须有两方以上的当事人，互为意思表示，达成实质上完全相同的意愿。这是合同与单方法律行为相区别的重要标志。（三）合同是以发生法律关系为目的的协议（三）合同是以发生法律关系为目的的协议 合同当事人签订合同的目的

116、，是为了各自的经济利益或共同的经济利益，为保证其利益的实现，以合同的方式设立、变更、终止其权利义务关系。（四）合同是当事人的合法行为（四）合同是当事人的合法行为 合同关系是一种法律关系，订立合同的主体、内容、形式和程序都要严格符合法律的规定，否则，合同不具有法律效力。 二、建设工程合同的概念和分类二、建设工程合同的概念和分类（一）建设工程合同的概念（一）建设工程合同的概念 合同法第二百六十九条规定：“建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。” 建设工程合同涉及基本建设规划，承包人完成的工程为不动产，并长期存在和发挥效益，事关国计民生。虽然在市场经济条件下，基本建设项目的投资渠道

117、多样化，但并不能完全改变基本建设所具有的计划性，国家仍然需要对基本建设项目实行计划控制。对于建设工程合同，从合同的签订到合同的履行，从资金的投放到最终竣工验收，都要受到国家严格的管理和监督。 （二）建设工程合同的分类（二）建设工程合同的分类1按照建设工程不同阶段分类按照建设工程不同阶段分类（1）建设工程勘察合同 建设工程勘察合同是指勘察人进行工程勘察，发包人支付价款的合同。（2）建设工程设计合同 建设工程设计合同是指设计人进行建设工程设计，发包人支付报酬的合同。（3）建设工程施工合同 建设工程施工合同是指发包人与承包人签订的，为完成特定的建筑安装施工任务，明确双方权利和义务关系的协议。2按照建

118、设工程承包方式分类按照建设工程承包方式分类（1）建设工程总承包合同 建设工程总承包合同是指发包人将建设工程的勘察、设计、施工、安装及材料设备采购等一并发包给一个承包人的合同。（2）建设工程分包合同 建设工程分包合同是指总承包人经发包人同意，将承包工程中的部分工程再发包给分包人，由总承包人与分包人之间签订的合同。 3按照合同价款计价方式分类按照合同价款计价方式分类（1）固定价格合同 双方当事人在合同中约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内，合同价款不再调整。（2）可调价格合同 合同价款可根据双方的约定而调整，双方当事人在合同中约定合同价款调整方法。如法律、行政法规和国

119、家有关政策变化影响合同价款，工程造价管理部门公布价格调整等。（3）成本加酬金合同 成本加酬金合同是指承包人要求发包人支付工程实际成本，另加一定酬金的合同。双方当事人在合同中约定成本构成和酬金的计算方法。 一、建设工程合同订立的形式一、建设工程合同订立的形式 合同的形式是指当事人采取何种方式来表现所订立合同的内容。合同的形式是内容的外在表现，是合同内容的载体。合同法第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”合同法第十一条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电

120、传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”第二节第二节 建设工程合同的订立建设工程合同的订立二、建设工程合同订立的程序二、建设工程合同订立的程序（一）要约（一）要约1要约的概念和条件要约的概念和条件（1）内容具体确定 要约是要约人意图与他人订立合同，而由要约人向受要约人发出的意思表示，其目的在于征求对方的承诺。要约的内容必须具有足以确定合同成立的内容，即必须包含要约人所希望订立合同的主要条款。（2）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束 要约在被承诺后，就产生合同的法律效力。为便于掌握要约和要约邀请的区别，要求要约人应当明确向受要约人表明，一旦该要约经受要约人承

121、诺，合同即告成立。2要约的生效要约的生效 合同法采用了到达主义。合同法第十六条规定：“要约到达受要约人时生效。”“采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。”3要约的撤回和撤销要约的撤回和撤销 要约的撤回是指要约人在发出要约后，要约生效之前，宣告收回发出的要约，使要约不具有法律效力的行为。合同法第十七条规定：“要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。” 要约的撤销是指在要约生效后，受要约人作出承诺之前，要约人宣布取消

122、该项要约，使该要约的效力归于消灭的行为。合同法第十八条规定：“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。” 合同法对撤销要约规定了一定的限制条件，有下列情形之一的，要约不得撤销： 要约中确定了承诺期限或者以其他形式表明要约不可撤销； 受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并且已经为履行合同作了准备。（二）承诺（二）承诺1承诺的概念和条件 合同法第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”承诺是以接受要约的全部条件为内容的，有效的承诺应当符合下列条件： 承诺必须由受要约人向要约人作出； 承诺必须是对要约明确表示同意的意思表示； 承诺必须在要约有效期限内作出；

123、 承诺的内容必须与要约的内容一致。2承诺的期限承诺的期限 合同法第二十三条规定：“承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。”根据合同法规定，要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达： 要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外； 要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。3逾期承诺和承诺的逾期到达逾期承诺和承诺的逾期到达 逾期承诺是指受要约人在要约人限定的承诺期满后，向要约人作出的承诺。受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。逾期承诺在时间因素上不具有承诺的性质，因此不能成立合同。 承诺的逾期到达是指受要约人在承诺期

124、限内发出承诺，但超过承诺期限到达要约人。承诺的逾期到达是由于非要约人的原因，其效力不能一概而论。受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。三、建设工程合同的条款三、建设工程合同的条款（一）一般合同应当具备的主要条款（一）一般合同应当具备的主要条款1当事人的名称或者姓名和住所当事人的名称或者姓名和住所 名称是指法人或其他组织在登记机关登记的正式称谓；姓名是指自然人身份证或户籍登记上的正式称谓。法人和其他组织以其注册成立地或主要经营机构所在地为住所；自然人以其户籍所

125、在地为住所，经常居住地与之不一致的，以经常居住地为住所。2标的标的 标的是合同权利和义务所指向的对象。合同的标的可以是物、行为、智力成果等。如货物买卖合同的标的是货物等。3数量数量 数量是以数字方式和计量单位方式对合同标的具体的规定，是合同标的的量化体现。标的的数量应当确切，选择双方当事人共同接受的计量单位、计量方法。4质量质量 质量是度量标的的另一标准，是以成分、含量、尺寸、性能、纯度等来表示合同标的内在素质和外观形象的状况。5价款或报酬价款或报酬 价款或报酬是取得标的时以货币形式支付的代价。合同标的为物或智力成果时，取得标的所应支付的代价为价款；合同标的为行为时，取得标的所应支付的代价为报

126、酬。6履行期限、地点和方式履行期限、地点和方式 履行期限是合同履行的时间规定，既是当事人请求对方履行合同义务的依据，又是判断当事人是否违约的一个重要因素。履行地点是权利人接受义务人履行义务的场所。履行方式是当事人履行义务的方法，与合同标的密切相关。7违约责任违约责任 违约责任是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定应当承担的法律责任。当事人可在合同中约定违约责任的承担方式、违约金的计算方法、违约导致损失的计算方法、免责条款等。违约责任的约定有利于及时解决纠纷，保护当事人的利益。8解决争议的方法解决争议的方法 争议的解决方法有四种，即协商、调解、仲裁、诉讼。当事人可以事先约定争议解决

127、的方法，没有事先约定的，在纠纷发生后可以再协商，协商不成，按照法律规定办理。（二）勘察、设计合同应当具备的条款（二）勘察、设计合同应当具备的条款1提交合同文件的期限提交合同文件的期限 勘察、设计合同必须确定承包人提交合同文件的期限。勘察、设计的承包人超过约定的期限提交资料、文件的，将严重影响发包人的工作计划和建设工程的总工期，勘察、设计的承包人应当承担违约责任。2勘察、设计的质量要求勘察、设计的质量要求 勘察、设计合同的质量条款包括：勘察、设计文件要符合国家相应的有关法律、法规、工程勘察设计标准；工程勘察文件应评价准确、数据可靠；设计方案合理、技术经济指标适度、计算完整精确、符合设计深度、设计

128、文件完整；设计文件中选用的材料、构配件、设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。3勘察、设计的费用勘察、设计的费用 勘察、设计合同当事人可以参照国家有关勘察、设计收费标准和收费办法确定收费数额。当事人确定的收费数额不应过分高于或低于国家规定的收费标准。4其他协作条款其他协作条款 勘察、设计合同中，应该明确发包人负有的协作义务。协作条款的具体内容，应当根据具体情况由双方协商确定。（三）施工合同应当具备的条款（三）施工合同应当具备的条款1工程范围工程范围 工程范围是承包人进行施工的工作范围，主要指基础工程、土建工程、设备安装、装饰装修等。施工合同中应明确工程范

129、围的具体内容。2建设工期建设工期 建设工期是承包人完成施工合同约定的全部内容，达到竣工验收标准所经历的时间。施工合同中应明确注明开工日期、竣工日期和合同工期总日历天数。3中间交工工程的开工和竣工时间中间交工工程的开工和竣工时间 中间交工工程是需要在全部工程完成期限之前完工的分部、分项工程。为保证工程各阶段的顺利交接，保证工程质量，施工合同中应明确规定中间交工工程的开工、竣工时间。4工程质量工程质量 工程质量条款是明确承包人施工要求，确定承包人责任的依据。工程质量应达到国家或行业的质量检验评定标准合格的条件。5工程造价工程造价 工程造价是建设该工程所需的费用，包括材料费、人工费等。施工合同必须明

130、确工程造价及其计价方法。6技术资料交付时间技术资料交付时间 技术资料是承包人所必需的基础资料，技术资料的交付直接关系到施工进度、工程质量，施工合同中应明确技术资料交付时间。7材料和设备供应责任材料和设备供应责任 材料和设备供应责任包括采购、运输、交付时间、验收、质量等多方面问题。材料和设备供应直接关系到工程建设的质量，施工合同必须明确材料和设备供应责任。8拨款和结算拨款和结算 施工合同应明确发包人向承包人拨付工程款的数额、时间、结算方式等，它是承包人要求发包人支付工程款和报酬的依据。9竣工验收竣工验收 竣工验收是工程交付使用前的必经程序。施工合同应明确规定竣工验收的范围和内容、验收标准和依据、

131、验收方式、验收日期等。10质量保修范围和质量保证期质量保修范围和质量保证期 此条款应按照工程的性质和特点规定对工程质量保修具体范围，以及工程各部分正常使用的期限。质量保证期可高于但不得低于国家规定的最低保证期限。11双方协作条款双方协作条款 双方当事人互相协作是工程顺利进行的重要保证，包括施工前的准备工作，施工过程中的相互配合，竣工验收后的管理等。施工合同应明确发包方和承包人的协作义务。一、建设工程合同的生效一、建设工程合同的生效（一）建设工程合同生效的概念（一）建设工程合同生效的概念 建设工程合同生效是指建设工程合同产生法律上的约束力。建设工程合同产生法律上的约束力，主要是对合同双方当事人来

132、讲的。建设工程合同一旦生效，合同当事人即享有合同中所约定的权利和承担合同中所约定的义务。享有权利的一方，其权利受法律的保护，承担义务的一方必须履行自己的义务，否则，应承担相应的违约责任。第三节第三节 建设工程合同的效力建设工程合同的效力（二）建设工程合同生效的条件（二）建设工程合同生效的条件1合同主体具备法定资格合同主体具备法定资格 作为建设工程合同的承包人的勘察单位、设计单位、施工单位，必须具有法人资格，并在其核准登记的经营范围内从事建设活动，超越经营范围签订的建设工程合同为无效合同。2意思表示真实意思表示真实 合同是当事人的一致意思表示，合同要产生法律上的约束力，要求当事人表达的意思应当真

133、实、自愿，即当事人所作出的有关产生、变更、终止民事法律关系的意思表示与内心意愿相一致。3不违反法律、法规或者损害社会公共利益不违反法律、法规或者损害社会公共利益 合同内容违反法律、行政法规的强制性规定为无效合同。合法性原则是订立合同应遵循的重要原则之一。同时，合同内容不得损害社会公共利益，包括社会政治基础、社会公共秩序、风俗习惯、行为道德准则等。4形式符合法定要求形式符合法定要求 合同的形式要件是合同内容的表现形式，建设工程合同应当采用书面形式。此外，合同形式还包括订立合同的特定程序。建设工程合同应不违反建设工程的基本建设程序，如工程报建、招标投标是建筑工程承包合同签订的必经程序。二、无效的建

134、设工程合同二、无效的建设工程合同（一）无效合同的种类（一）无效合同的种类1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效 采取欺诈、胁迫的手段订立合同，违反了合同订立的意思表示一致及诚实信用原则。2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效 恶意串通是指当事人为达到某种目的，以非法的合意订立合同，其结果是使国家、集体或者第三人的利益受到损害。3以合法形式掩盖非法目的的合同无效以合法形式掩盖非法目的的合同无效 以合法形式掩盖非法目的，是指当事人通过实施合法行为来掩盖其真实的非法目的

135、。就合同而言，当事人订立合同的内容、形式是合法的，其目的是非法的。4损害社会公共利益的合同无效损害社会公共利益的合同无效 损害社会公共利益即违反了社会公共秩序和善良风俗。当事人订立的合同损害了法律所保护的社会成员的公共利益，该合同无效。5违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效 违反法律、行政法规，是指违反国家立法机关通过、颁布的法律，国务院制定、颁布的行政法规。（二）无效的建设工程合同（二）无效的建设工程合同1未取得相应资质或者超越资质等级订立的建设工程合同无效未取得相应资质或者超越资质等级订立的建设工程合同无效 承包人订立建设工程合同，不仅应当具有承

136、包人的资格，而且应当按照依法核定的承包工程范围从事工程承包活动。2违反国家计划的建设工程合同无效违反国家计划的建设工程合同无效 建设工程合同的特点之一是具有计划性。市场经济体制下，计划管理逐渐减弱。但由于建设工程投入高、周期长，又与土地利用密不可分，与国计民生密切相关。因此，工程项目的建设大多数必须经过国家、部门或者地方政府的批准。3违反基本建设程序的建设工程合同无效违反基本建设程序的建设工程合同无效 建设工程的基本建设程序是工程项目实施建设的法定程序，建设工程合同应不违反建设工程的基本建设程序。4违反招标投标法律规定订立的建设工程合同无效违反招标投标法律规定订立的建设工程合同无效 建设工程合

137、同除不宜进行招标投标的以外，应当依法以招标投标方式订立。建设工程合同招标投标应当依照公开、公平、公正的原则进行。5违反分包、转包规定的建设工程合同无效违反分包、转包规定的建设工程合同无效 法律、法规对建设工程合同的分包、转包作了严格明确的规定，违反这些规定的合同应认定为无效建设工程合同。三、效力待定的建设工程合同三、效力待定的建设工程合同（一）限制民事行为能力人订立的合同（一）限制民事行为能力人订立的合同 限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后该合同有效。纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。（二）无权代理人订立的合同（二）无权代理人订立

138、的合同 无权代理、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。（三）表见代理人订立的合同（三）表见代理人订立的合同 表见代理是善意相对人通过被代理人的行为足以相信无权代理人有代理权的代理。无权代理、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义签订的合同，相对人有理由相信代理人有代理权的，该代理行为有效，其后果由被代理人承担。规定表见代理的目的是为了保护善意第三人。（四）法定代表人、负责人超越权限订立的合同（四）法定代表人、负责人超越权限订立的合同 法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越

139、权限的以外，该代理行为有效。（五）无处分权的人处分他人财产的合同（五）无处分权的人处分他人财产的合同 无处分权的人处分他人财产的合同，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。四、可变更、可撤销的建设工程合同四、可变更、可撤销的建设工程合同（一）可变更、可撤销建设工程合同的法定条件（一）可变更、可撤销建设工程合同的法定条件1因重大误解订立的合同因重大误解订立的合同 重大误解是指一方当事人由于自己的过错，对建设工程合同的内容等发生误解而订立了合同，该合同涉及当事人的重大利益。2订立合同时显失公平订立合同时显失公平 显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，订

140、立的双方权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。3以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同的合同 以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，为无效合同。一般以欺诈、胁迫手段订立的合同，法律规定为可变更、可撤销的合同。（二）撤销权的消灭（二）撤销权的消灭1撤销权的行使超过除斥期间撤销权的行使超过除斥期间 除斥期间是指法律所规定的某种民事权利存续期间届满时必须无效的期间。其特点是，期间一经完成，该权利就完全消灭。合同法规定撤销权的除斥期间，期限为1年。自撤销权人知道或者应当知道撤销事由之日起计算，满1年

141、者撤销权消灭。2放弃撤销权放弃撤销权 放弃撤销权有两种情况：一种是明示的，即明确表示不行使撤销权；另一种是默示的，即通过履行合同义务、享受合同权利的行为表示不行使撤销权。撤销权一经放弃，合同继续生效，当事人不得再主张变更或者撤销。五、建设工程合同无效或被撤销的效力及其法律后果五、建设工程合同无效或被撤销的效力及其法律后果（一）建设工程合同无效或被撤销的效力（一）建设工程合同无效或被撤销的效力 为了保证对无效、被撤销或者终止的合同的争议有可行的解决办法，无论合同无效、被撤销或者终止，都不影响合同中有关解决合同争议方法条款的效力。中华人民共和国仲裁法第十九条规定：“仲裁协议独立存在，合同的变更、解

142、除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。”（二）建设工程合同无效或者被撤销的法律后果（二）建设工程合同无效或者被撤销的法律后果 合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，合同尚未履行的，不得履行。合同已经部分履行或已经履行完毕的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1勘察、设计合同无效或被撤销的法律后果勘察、设计合同无效或被撤销的法律后果 勘察、设计合同被确认无效或被撤销后，合同没有履行的，不得履行。发包人尚未支付报酬的，就勘察人、设计人在勘察、设计过程中支付的费用，

143、按照过错原则处理。合同无效或被撤销，发包人有过错的，由发包人承担；勘察人、设计人有过错的，由勘察人、设计人自行承担。发包人已经支付报酬的，勘察人、设计人应当返还给发包人，由于发包人的过错致使合同无效或被撤销，应当在返还的报酬中扣除其应当承担的部分，不足的部分仍由发包人支付。2施工合同无效或被撤销的法律后果施工合同无效或被撤销的法律后果（1）恢复原状（2）折价补偿（3）赔偿损失（4）收缴财产一、建设工程合同的履行原则一、建设工程合同的履行原则（一）全面履行原则（一）全面履行原则 全面履行原则，是指当事人按照合同约定的条款全面履行合同义务的原则。 （二）诚实信用原则（二）诚实信用原则1通知通知 在

144、合同履行过程中发生对合同的履行有影响的客观情况，当事人负有相互通知的义务。2协助协助 合同的履行是当事人之间的相互行为，权利的实现需要义务人的合作，义务的履行也需要权利人的合作。3保密保密 合同的内容有时会涉及到对当事人的利益有一定影响的商业秘密、技术秘密等，各方当事人应当遵守保密义务。第四节第四节 建设工程合同的履行建设工程合同的履行二、建设工程合同履行中的抗辩权二、建设工程合同履行中的抗辩权（一）同时履行抗辩权（一）同时履行抗辩权 合同法第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其履行要

145、求。”行使同时履行抗辩权必须依照法律规定，符合下列构成要件： 双务合同双方当事人互负债务、互享债权； 双方当事人互负的债务均已届清偿期； 对方当事人未履行债务； 对方的履行是可能的。（二）后履行抗辩权（二）后履行抗辩权 合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”（三）不安抗辩权（三）不安抗辩权1行使不安抗辩权的情形行使不安抗辩权的情形（1）经营状况严重恶化（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务（3）丧失商业信誉（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形2行使不

146、安抗辩权应履行的义务和产生的法律后果行使不安抗辩权应履行的义务和产生的法律后果 先履行债务的当事人行使不安抗辩权时，除了负举证责任外，还应当履行及时通知义务，即及时通知后履行债务的当事人其中止履行合同的情况。 不安抗辩权行使后产生的法律后果有以下两种： 在合同履行期内，对方提供了适当的担保，应当恢复履行。 后履行当事人在合理期限内未恢复履行能力，也未提供适当担保的，行使不安抗辩权的一方可以解除合同。三、建设工程合同的保全三、建设工程合同的保全（一）代位权（一）代位权 代位权是指债权人为了保全其债权不受损害，以自己的名义代债务人行使权利的权利。2代位权的行使代位权的行使 代位权的行使以债权人自己

147、的名义进行。 代位权的行使应当通过人民法院进行。为避免造成民事流转的混乱，代位权的行使以裁判方式为必要方式。 代位权的行使以债权人的债权为限。 债权人不得代位行使专属于债务人自身的债权。专属于债务人自身的权利是指须由债务人亲自行使才产生法律效力的权利。 债权人行使代位权的必要费用由债务人负担。对于债权人因行使代位权而支出的必要费用，可以请求债务人返还。（二）撤销权（二）撤销权 撤销权是指债权人对于债务人危害债权实现的行为，有请求人民法院撤销该行为的权利。1撤销权的构成要件撤销权的构成要件（1）客观要件 即债务人实施了有害于债权人债权的行为。主要包括： 债务人处分其财产的行为，这种行为可以是有偿

148、行为，也可以是无偿行为； 债务人的行为有害于债权，即债务人的行为导致财产减少将会使债权得不到清偿； 债务人的行为发生在债权成立之后，否则不存在危害债权的可能性。（2）主观要件 即债务人实施处分行为或债务人与第三人实施民事行为有主观恶意。债务人的恶意是指债务人知道其行为会损害债权人的利益；第三人的恶意是指第三人与债务人恶意串通，或者知道债务人的恶意而与之实施民事行为。2撤销权的行使撤销权的行使 撤销权的行使须由享有撤销权资格的债权人以自己的名义向人民法院提出撤销的请求，由人民法院依法裁判。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。如果超过债权人的债权范围行使撤销权，是对债务人及第三人合法利益的不当干涉

149、，违背了撤销权设立的目的。3撤销权的除斥期间撤销权的除斥期间 撤销权是为了保护债权人的利益，债权人应当在一定的期限内行使。如果债权人长期不行使撤销权，在债务人行为发生法律效力很长时间后才提出撤销，会使一些合同的效力长期处于不稳定状态。合同法第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”一、建设工程合同的变更一、建设工程合同的变更（一）建设工程合同变更的概念（一）建设工程合同变更的概念 建设工程合同的变更是指在合同成立以后、履行完毕之前，由双方当事人依法对原合同的内容进行修改。广义上的合同变更，包括合同内

150、容的变更和合同主体的变更。狭义的合同变更，是指合同内容的变更。合同法中采用的是狭义的合同变更概念。建设工程合同的变更是指建设工程合同内容的变更。第五节第五节 建设工程合同的变更、转让建设工程合同的变更、转让（二）建设工程合同变更的条件（二）建设工程合同变更的条件1建设工程合同关系已依法成立建设工程合同关系已依法成立 建设工程合同的变更基于已经成立的原合同关系，由当事人对其部分内容加以修改，作为履行的依据。如果原合同无效，自成立时起就不具有法律约束力，不存在合同变更的问题。2建设工程合同的变更是对原合同部分内容的修改建设工程合同的变更是对原合同部分内容的修改 建设工程合同的变更包括建设规模的扩大

151、、工期的变化、质量标准的改变等。建设工程合同变更后，变更后的合同取代原合同的法律效力，作为发包人、承包人履行合同的依据。3对合同变更部分的内容应当约定明确对合同变更部分的内容应当约定明确 建设工程合同的变更会改变当事人之间权利和义务的内容，直接关系到当事人的利益。4建设工程合同的变更应当符合法定程序和方式建设工程合同的变更应当符合法定程序和方式 建设工程合同是发包人和承包人协商一致的结果，合同内容的变更，也应当经发包人和承包人协商一致。建设工程勘察设计管理条例规定：“建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。”国家重大建设工程合同涉及内容的重大变化

152、，须经审批后变更。发包方和承包方协商一致变更建设工程合同，应当采用书面形式。二、建设工程合同的转让二、建设工程合同的转让（一）建设工程合同权利的转让（一）建设工程合同权利的转让1建设工程合同权利转让的限制建设工程合同权利转让的限制 合同法规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让 这类合同的债权由其性质决定不得转让。例如，担保合同的债权不得转让， 担保合同是从属于所担保的主合同存在，如果与主合同债权分离即失去担保的性质。（2）按照当事人的约定不得转让 建设工程合同是双方当事人协商一致的结果，依法订立的合同受法律保护，任何一方不得擅自

153、违反合同的约定。当事人可以约定合同债权不得转让任何第三人，也可以约定合同债权不得转让给某个特定的第三人。如果双方当事人在合同中约定合同的权利不得转让，债权人违反约定转让，应承担违约责任。（3）依照法律规定不得转让 这种情形是基于法律的强制性规定，违反法律规定转让合同权利，构成违法行为。（二）建设工程合同义务的转让（二）建设工程合同义务的转让 建设工程合同义务的转让是指合同中的债务人将自己应履行的义务全部或部分转让给第三人的行为。债务人将合同义务转让给第三人，可以是全部转让，也可以是部分转让，但应经债权人同意。 在建设工程合同中，承包人必须是具备相应资质等级的企业法人，这是承包人履行合同义务的基

154、本行为能力，特别是经过招标投标程序订立的建设工程合同，承包人是经过公正、公平、公开的招标投标程序产生的，如果允许承包人转让合同义务，可能会使工程的工期、质量等得不到保证，招标投标也就成了一种形式。所以，建设工程合同承包人的义务一般不得转让。3建设工程合同权利转让中债务人的权利建设工程合同权利转让中债务人的权利（1）抗辩权 合同法第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”（2）抵销权 合同法第八十三条规定：“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。”这是为保护债务人

155、利益所作的规定。（三）建设工程合同权利义务全部转让（三）建设工程合同权利义务全部转让 建设工程合同权利义务全部转让，又称为合同权利义务的概括转移。合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”建设工程合同权利义务全部转让时，须经对方当事人的同意。合同权利义务一并转让，可以是与第三人约定，将合同权利义务一并转移给第三人，也可以因法律规定而发生。一、建设工程合同的终止一、建设工程合同的终止 建设工程合同的终止是指当事人双方终止合同关系，合同确立的当事人之间的权利义务关系消灭。（一）债务已经按照约定履行（一）债务已经按照约定履行 建设工程合同依法成立

156、后，当事人双方均应按照合同约定履行自己的义务。如果双方当事人完全履行了自己的义务，使对方的权利得到实现，合同确立的权利义务关系就自然消灭了。债务按照约定履行，是建设工程合同终止最主要和最常见的原因。（二）合同解除（二）合同解除 合同解除是在合同依法成立生效后，因发生法律规定或当事人约定的情况，或者当事人协商一致，使合同权利义务关系消灭。第六节第六节 建设工程合同的终止与解除建设工程合同的终止与解除（三）债务相互抵销（三）债务相互抵销 债务相互抵销是指互负债务的当事人，各以其债权充当债务的清偿，使双方债务等额范围内归于消灭。（四）债务人依法将标的物提存（四）债务人依法将标的物提存 提存是指由于债

157、权人的原因使债务人无法向其交付标的物，债务人将该标的物交付于提存机关而使合同权利义务终止。（五）债权人免除债务（五）债权人免除债务 债权人免除债务是指债权人放弃全部或者部分债权，使债务人的全部或者部分债务消灭的行为。债权人免除债务是一种单方法律行为，债权人一方的意思即可使合同债务消灭。（七）法律规定或者当事人约定合同终止的其他情形（七）法律规定或者当事人约定合同终止的其他情形 建设工程合同终止，使双方当事人之间的合同关系消灭，但在某些合同中，由于原合同本身的特点，使当事人的某些义务具有延续性。因此，虽然原合同关系消灭了，当事人可能还有必须履行的义务。合同终止后，当事人要遵循诚实信用原则，并根据

158、交易习惯，承担合同终止后的义务，包括通知、协助、保密等。 二、建设工程合同的解除二、建设工程合同的解除（一）建设工程合同解除的形式（一）建设工程合同解除的形式1协议解除协议解除（1）事后协商解除（2）约定的解除条件成就 2法定解除法定解除 法定解除是在发生法律规定的情形时，一方当事人解除合同。法定解除是单方的法律行为，在法定解除条件具备时，有解除权的一方可以直接行使解除权，不必经对方的同意。（1）因不可抗力致使不能实现合同目的（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行迟延履行，即没有按照约定的时

159、间履行。（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的当事人迟延履行债务致使不能实现合同目的，是指合同的履行期限对于债权人合同目的的实现具有决定性的意义，如果债务人不在特定时间履行，债权人订立合同的目的就无法实现。在这种情况下，无需催告即可解除合同。由于债务人的其他违约行为致使合同目的不能实现，也可以解除合同。（5）法律规定的其他情形除上述情形外，法律规定的其他情形，包括合同法及其他法律规定的情形。 （二）建设工程合同解除的程序（二）建设工程合同解除的程序1一般程序一般程序 根据合同法第九十六条第一款的规定，享有解除权的当事人主张解除建设工程合同的，应当通知对方。建设工程合

160、同自通知到达时解除。对方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2特别程序特别程序 根据合同法第九十六条第二款的规定，法律、行政法规规定解除建设工程合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。在法律行政法规规定的手续未办理之前，建设工程合同不能解除。 （三）建设工程合同解除的法律后果（三）建设工程合同解除的法律后果 建设工程合同解除后合同关系消灭，对当事人来说合同权利义务已不存在。因此，建设工程合同尚未履行的当然不必再履行；对已经履行的合同，可能涉及双方均已履行或单方履行、全部履行或部分履行等情况，应根据实际情况确定处理方式；对已经履行的部分，当事人可以要求恢复原状；不能

161、恢复原状的，可以要求采取其他补救措施。 此外，合同解除并不影响当事人主张损害赔偿的权利，因解除合同所造成的损失，由过错方承担相应的赔偿责任。对建设工程施工合同而言，合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款。已经完成的建设工程质量不合格的，修复后经竣工验收合格，承包人承担修复费用；修复后经竣工验收不合格，承包人无权请求支付工程价款。 一、违约责任概述一、违约责任概述 违约责任是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应承担的法律责任。违约责任制度，在合同法律制度中居于重要地位。合同法规定违约责任制度，目的在于用法律强制力督促当事人认真履行

162、合同，保护当事人的合法利益，维护社会经济秩序。第七节第七节 建设工程合同的违约责任建设工程合同的违约责任（一）违约行为的表现形式（一）违约行为的表现形式1不履行合同义务不履行合同义务 不履行合同义务，即合同当事人拒绝履行合同义务。如建设工程施工合同的发包人，未按照合同约定支付工程预付款、进度款、决算款，承包人有权要求支付，并有权要求发包人赔偿损失或承担违约责任。2迟延履行合同义务迟延履行合同义务 迟延履行是指合同当事人履行合同义务不符合合同对履行期限的约定，主要指债务人迟延履行义务。3履行合同义务不适当履行合同义务不适当 履行合同义务不适当，即质量有瑕疵，是指合同当事人交付的标的物不符合合同约

163、定的质量要求。4预期违约预期违约 预期违约是指在合同履行期限到来之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的行为，即当事人一方以明示的或者默示的方式表明不履行合同义务。（二）承担违约责任的主体（二）承担违约责任的主体1单方责任与混合责任单方责任与混合责任 违约行为可以是单方违约，也可以是双方违约。单方违约产生单方责任，即由违约方向对方承担违约责任；如果合同双方当事人均有违约行为，应各自承担相应的责任。2因第三人原因违约时的违约责任因第三人原因违约时的违约责任 合同当事人一方的违约行为是由于第三人的原因造成的，也应承担违约责任。但由于其违约是第三人的原因，向对方承担违约责任所遭受

164、的损失是第三人的行为造成的，其损失最终应由第三人承担。（三）承担违约责任的原则（三）承担违约责任的原则 承担违约责任的原则是不履行合同的当事人承担违约责任的根据。合同法规定，承担违约责任采取严格责任原则，即无过错责任原则。最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十二条规定，发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任： 提供的设计有缺陷； 提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准； 直接指定分包人分包专业工程。另外，承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。二、建设工程合同违约责任承担方式二、建设工程合同违约责任承担方式（一）继续履

165、行（一）继续履行 继续履行是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，强制其在合同履行期限届满后继续履行合同义务的违约责任承担方式。1金钱债务的继续履行金钱债务的继续履行 金钱债务即当事人支付货币的义务。当事人未履行金钱债务的违约行为，表现为当事人未支付价款或者报酬。2非金钱债务的继续履行非金钱债务的继续履行 非金钱债务即除支付货币以外的其他债务，如提供劳务、完成工作、交付货物等。（二）采取补救措施（二）采取补救措施 采取补救措施的责任形式，主要在质量不符合约定的情况下。合同标的的质量不符合约定，违约方应当按照合同约定承担违约责任。如果当事人没有约定违约责任或者约定不明确，双方当

166、事人可以达成补充协议；不能达成补充协议的，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。以上方法仍不能确定责任的，受损害方根据标的物的性质和损失的大小，可以合理选择修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等方式。（三）赔偿损失（三）赔偿损失 赔偿损失是指当事人一方不履行合同义务时依法赔偿对方当事人所受损失的责任。合同法第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行合同义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”通过赔偿损失，可以补偿受损害方因对方违约行为所遭受的损失，使受损害方处于如合同已经履行的状态。（四）支付违约金（四）支付违约金 违约金是指按照

167、合同的约定或者法律规定，当事人一方违约时向对方支付的一定数额的货币。 违约金具有补偿性，当事人可以在合同中对违约金的数额进行约定，但如果约定的违约金数额与损失额相差悬殊，就违背了违约金的补偿性质。因此，合同法规定，违约金数额过高或者过低时允许调整。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。（五）定金罚则（五）定金罚则 定金是指当事人为保证合同的履行，由一方当事人在合同履行之前支付给对方的一定数额的货币。定金是一种担保形式，也是一种违约责任形式。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权

168、要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 当事人可以在合同中既约定违约金又约定定金，在一方当事人违约时，二者不能并用。当事人一方在对方违约时，可根据具体情况选择适用违约金或者定金条款。三、建设工程合同违约责任的法定免除三、建设工程合同违约责任的法定免除 合同当事人有违约行为承担违约责任时遵循严格责任原则，无论当事人是否有主观过错，均应承担相应的责任，但这并不意味着没有免责的可能性。合同法将不可抗力规定为违约责任的法定免除事由。不可抗力是合同当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。建设工程合同中的不可抗力包括因战争、动乱、空中飞行物坠落或其他非发包人责任造成的爆炸

169、、火灾，以及合同条款约定的地震、暴风雨、洪水等自然灾害。 建设工程合同当事人因发生不可抗力可以全部或部分免除违约责任。在施工合同中，因不可抗力事件导致的费用及延误的工期应由承发包双方分别承担责任。具体如下： 工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失，以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担。 承发包双方人员的伤亡损失，分别由各自负责。 承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担。 停工期间，承包人应工程师要求留在施工场地的必要管理人员及保卫人员的费用由发包人承担。 工程所需清理、修复费用，由发包人承担。因合同一方迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除迟延履

170、行方的相应责任。一、建设工程合同纠纷的概念一、建设工程合同纠纷的概念 建设工程合同纠纷是指因建设工程合同的生效、解释、履行、变更和终止等行为而引起的建设工程合同当事人的所有争议。 具体来说，建设工程合同的纠纷有：建设工程合同的效力及建设工程合同是否有效之争议、建设工程合同文字语言理解之争议、建设工程合同是否按约履行之争议、建设工程合同违约责任应当由何方承担及承担多少之争议、建设工程合同是否可能单方解除之争议等。第八节第八节 建设工程合同纠纷的解决建设工程合同纠纷的解决二、建设工程合同常见纠纷二、建设工程合同常见纠纷（一）已完工作量纠纷（一）已完工作量纠纷 除合同有约定外，多数承包合同的付款按实

171、际完工量乘以该工程单价计算，虽合同已确定工程量，但实际施工中会有很多变化，如设计变更、工程师签发的变更指令、现场地质、地形条件的变化等均会引起工程量的增减，产生纠纷。（二）工程质量纠纷（二）工程质量纠纷 建设工程承包合同中承包方所用建筑材料不符合质量标准要求，偷工减料，无法生产出合同规定的合格产品，导致施工有严重缺陷造成质量纠纷。（三）工期延误责任纠纷（三）工期延误责任纠纷 一项工程的工期延误，往往由于错综复杂的原因造成，因此，许多建设工程合同条款中都规定了工期延误损害赔偿的罚则，但同时也规定承包商对于非自己责任的工期延误免责，甚至对业主方面的原因造成的工期延误有权要求业主赔偿该项目工期延误的

172、损失。但由于工期延误原因多样，要分清各方责任十分困难，对工期延误的责任认定容易产生分歧，从而产生工期延误责任纠纷。（四）工程付款纠纷（四）工程付款纠纷 工程量、质量、工期的纠纷都会导致或直接表现为付款纠纷。例如，施工过程中，业主按进度支付工程款时，会扣除监理工程师未予确认的工程量和认为存在质量问题的已完工程的应付款，使承包商无法接受，造成工程付款纠纷。（五）终止合同纠纷（五）终止合同纠纷 业主认为，当承包商不履约，严重拖延工程工期并无力改变局面，或承包商破产或严重负债，无力偿还致使工程停顿等情形时，业主可宣布终止合同，将承包商逐出工地，并要求赔偿损失，甚至通知开具履约保函和预付款保函的银行全额

173、支付保函金额，承包商则否认自己责任，要求取得已完工程的款项。同样，业主不履约，严重拖延应付工程款并已无力支付欠款、破产或严重干扰阻碍承包商工作等，承包商可终止合同，业主则否认上述行为，双方发生终止合同纠纷。三、建设工程合同纠纷的处理方式三、建设工程合同纠纷的处理方式（一）和解（一）和解和解是指合同当事人依据有关法律规定和合同约定，在自愿友好的基础上，相互谅解，经过谈判和磋商，自愿对争议事项达成协议，从而解决合同争议的一种方法。（二）调解（二）调解1民间调解民间调解在当事人以外的第三人或组织的主持下，通过相互谅解，使纠纷得到解决的方式。民间调解达成的协议不具有强制约束力。2行政调解行政调解在有关

174、行政机关的主持下，依据相关法律、行政法规、规章及政策，处理纠纷的方式。行政调解达成的协议也不具有强制约束力。3法院调解法院调解在人民法院的主持下，在双方当事人自愿的基础上，以制作调解书的形式解决纠纷的方式。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。4仲裁调解仲裁调解在仲裁机构的主持下，仲裁当事人在自愿协商、互谅互让基础上达成协议，从而解决纠纷的方式。当事人自愿调解的，仲裁机构应当调解。（三）仲裁（三）仲裁1仲裁的概念仲裁的概念 仲裁亦称“公断”，是指双方当事人在合同争议发生前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机构作出裁决，并负有自觉履行义务的一种解决争议的方式。2仲裁的特点仲裁的特点 仲

175、裁是公正、及时解决经济纠纷的重要手段，其具有自愿性、专业性、灵活性、保密性、快捷性、经济性和独立性等特点3仲裁的范围仲裁的范围 根据仲裁法规定，平等主体间的合同纠纷和其他财产权益纠纷可适用仲裁。同时规定，下列纠纷不能仲裁： 婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷； 依法应当由行政机关处理的行政争议； 劳动争议； 农业集体经济组织内部的农业承包合同纠纷。4仲裁的基本制度仲裁的基本制度（1）协议仲裁制度 当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。（2）或裁或审制度 当事人选择解决争议途径时，在仲裁与审判中只能二者取其一的制度。当事人选择了以

176、仲裁途径解决争议，就不可以再选择诉讼；当事人若选择了诉讼，就不可以同时选择仲裁。（3）一裁终局制度 仲裁裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉，仲裁委员会或者人民法院不予受理。（四）诉讼（四）诉讼 诉讼是通过司法程序解决合同争议，是合同当事人依法请求人民法院行使审判权，审理双方发生的合同争议，作出有国家强制保证实现其合法权益，从而解决争议的审判活动。当事人发生争议后，在缺少或达不成仲裁协议的情况下，诉讼便成了必不可少的补救手段。一、一、FIDIC组织介绍组织介绍 FIDIC是“国际咨询工程师联合会”的缩写。该组织成立于1913年，目前有80多个成员，我国于1996年加入该组织

177、。FIDIC成立100年来，对国际上实施工程建设项目，以及促进国际经济技术合作的发展起到了重要作用。二、二、FIDIC合同条件的特点合同条件的特点（一）公正合理、责任分明（一）公正合理、责任分明（二）程序严谨，易于操作（二）程序严谨，易于操作（三）通用条件和专用条件相结合（三）通用条件和专用条件相结合第九节第九节 FIDIC FIDIC 施工合同条件简介施工合同条件简介三、三、1999年版年版FIDIC合同范本系列的构成合同范本系列的构成（一）施工合同条件（一）施工合同条件（二）生产设备和设计（二）生产设备和设计建造合同条件建造合同条件（三）设计采购施工（三）设计采购施工（EPC）交钥匙工程合

178、同条件）交钥匙工程合同条件（四）简明合同格式（四）简明合同格式四、四、FIDIC施工合同条件的主要内容施工合同条件的主要内容 1999年版FIDIC新红皮书施工合同条件的第一部分通用条件包括20章，163款，论述了20个方面的问题，其中包括一般规定，业主，工程师，承包商，指定分包商，职员和劳工，工程设备、材料和工艺，开工、误期和暂停，竣工检验，业主的接收，缺陷责任，测量和估价，变更和调整，合同价格和支付，业主提出终止，承包商提出暂停和终止，风险和责任，保险，不可抗力，索赔、争端和仲裁。五、五、FIDIC合同条件的应用方式合同条件的应用方式（一）国际金融组织贷款和一些国际项目直接采用（一）国际金

179、融组织贷款和一些国际项目直接采用 在世界各地，凡世界银行、亚洲开发银行、非洲发展银行贷款的工程项目，以及一些国家和地区的工程招标文件中，大部分全文采用FIDIC合同条件。（二）合同管理中对比分析使用（二）合同管理中对比分析使用 许多国家在学习、借鉴FIDIC合同条件的基础上，编制了一系列适合本国国情的标准合同条件。这些合同条件的项目和内容与FIDIC合同条件大同小异。主要差异体现在处理问题的程序规定上以及风险分担规定上。（三）在合同谈判中使用（三）在合同谈判中使用 FIDIC合同条件的国际性、通用性和权威性，使合同双方在谈判中可以以“国际惯例”为理由要求对方对其合同条款的不合理、不完善之处作出

180、修改或补充，以维护双方的合法权益。这种方式在国际工程项目合同谈判中普遍使用。（四）部分选择使用（四）部分选择使用 即使不全文采用FIDIC合同条件，在编制招标文件、分包合同条件时，仍可以部分选择其中的某些条款、某些规定、某些程序甚至某些思路，使所编制的文件更完善、更严谨。在项目实施过程中，也可以借鉴FIDIC合同条件的思路和程序来解决和处理有关问题。L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第七章第七章第七章第七章 建设工程安全生产管理法规建设工程安全生产管理法规建设工程安全生产管理法规建设工程安全生产管理法规第一节第一节 建设工程安全生产管理建设工程安全生产管理

181、概概述述幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 建设活动主体的安全生产建设活动主体的安全生产责任责任幻灯片幻灯片 8 8第三节第三节 建设工程事故处理建设工程事故处理幻灯片幻灯片 1616一、建设工程安全生产管理基本概念一、建设工程安全生产管理基本概念 建设工程安全生产管理是指建设行政主管部门、建筑安全监督机构、建筑施工企业及有关单位对建筑生产过程中的安全工作进行计划、组织、指挥、控制、监督等一系列的管理活动。其具体包括建设行政主管部门对建设活动过程中安全生产的行业管理和从事建设活动的主体对自己在从事建设活动过程中为安全生产所进行的自身管理。从事建设活动的主体所进行的安全生产管理又包括建筑施工企业对

182、建筑工程的安全生产管理、建设单位的安全生产管理、建筑设计单位对安全生产的管理。第一节第一节 建设工程安全生产管理概述建设工程安全生产管理概述二、建设工程安全生产管理特点二、建设工程安全生产管理特点（一）安全生产管理涉及面广、涉及单位多（一）安全生产管理涉及面广、涉及单位多 由于建设工程规模大，生产工艺复杂、工序多，在建造过程中流动作业多，高处作业多，作业位置多变，遇到不确定因素多，所以，安全生产管理工作涉及范围大，控制面广。（二）安全生产管理动态性（二）安全生产管理动态性 由于建设工程项目的单件性，使得每项工程所处的条件不同，所面临的危险因素和防范措施也会有所改变。（三）安全生产管理的交叉性（

183、三）安全生产管理的交叉性 建设工程项目是开放系统，受自然环境和社会环境影响很大，安全生产管理需要把工程系统和环境系统及社会系统相结合，体现了明显的交叉性特点。（四）安全生产管理的严谨性（四）安全生产管理的严谨性 安全状态具有触发性，安全管理措施必须严谨，一旦失控，就会造成损失和伤害。三、建设工程安全生产管理方针三、建设工程安全生产管理方针 建筑法第三十六条规定：“建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群治群防制度。”建筑工程安全生产管理条例第三条规定：“建筑工程安全生产管理，坚持安全第一、预防为主的方针。”“安全第一”是指将建筑工程安全生产管理放到第

184、一位，安全为了生产，生产必须保证人身安全，充分体现了“以人为本”的理念。四、建设工程安全生产管理原则四、建设工程安全生产管理原则（一）管生产必须管安全的原则（一）管生产必须管安全的原则 管生产必须管安全的原则是指建设工程项目各级领导和全体员工在生产过程中必须坚持在抓生产的同时抓好安全工作。（二）安全具有否决权的原则（二）安全具有否决权的原则 安全具有否决权的原则是指安全生产工作是衡量建设工程项目管理的一项基本内容，它要求在对项目各项指标考核、评优创先时，首先必须考虑安全指标的完成情况。（三）职业安全卫生（三）职业安全卫生“三同时三同时”的原则的原则 “三同时”原则是指一切生产性的基本建设和技术

185、改造建设工厂项目，必须符合国家的职业安全卫生方面的法规和标准。职业安全卫生技术措施及设施应与主体同时设计、同时施工、同时投产使用，以确保项目投产后符合职业安全卫生要求。（四）事故处理（四）事故处理“四不放过四不放过”的原则的原则 在处理事故时必须坚持和实施“四不放过”的原则，即事故原因分析不清不放过，事故责任者和群众没受到教育不放过，没有整改措施、预防措施不放过，事故责任者和责任领导不处理不放过。五、建设工程安全生产管理制度五、建设工程安全生产管理制度（一）安全生产责任制度（一）安全生产责任制度 安全生产责任制度是建筑生产中最基本的安全管理制度，是所有安全规章制度的核心。（二）群防群治制度（二

186、）群防群治制度 群防群治制度要求建筑企业职工在施工中应当遵守有关生产的法律、法规和建筑行业安全规章、规程，不得违章作业；对于危及生命安全和身体健康的行为有权提出批评、检举和控告。（三）安全生产教育培训制度（三）安全生产教育培训制度 安全生产教育培训制度是对广大建筑干部职工进行安全教育培训，提高安全意识，增加安全知识和提交安全技能的制度。（四）安全生产检查制度（四）安全生产检查制度 安全生产检查制度是上级管理部门或企业自身对安全生产状况进行定期或不定期检查的制度。（五）伤亡事故处理报告制度（五）伤亡事故处理报告制度 施工中发生事故时，建筑企业应当采取紧急措施减少人员伤亡和事故损失，并按照国家有关

187、规定及时向有关部门报告的制度。（六）安全责任追究制度（六）安全责任追究制度 建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等由于没有履行职责造成人员伤亡和事故损失的，视情节给予相应处理。一、建设单位的安全责任一、建设单位的安全责任（1）建设单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播、电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。（2）建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规、强制性标准规定和建筑工程质量、安全标准的要求，不得压缩合同约定的工期。（3）建设单位

188、在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用。（4）建设单位不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。（5）建设单位在申请领取施工许可证时，应当提供建设工程有关安全施工措施的资料。第二节第二节 建设活动主体的安全生产责任建设活动主体的安全生产责任（6）建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位。建设单位应当在拆除工程施工15日前，将下列资料报送建设工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门备案： 施工单位资质等级证明； 拟拆除建筑物、构筑物及可能危及毗邻建筑的说明

189、； 拆除施工组织方案； 堆放、清除废弃物的措施。实施爆破作业的，应当遵守国家有关民用爆炸物品管理的规定。（7）有下列情形之一的，建设单位应当按照国家有关规定办理申请批准手续： 需要临时占用规划批准范围以外场地的； 可能损坏道路、管线、电力、邮电、通信等公共设施的； 需要临时停水、停电、中断道路交通的； 需要进行爆破作业的； 法律、法规规定需要办理报批手续的其他情形。二、勘察单位、设计单位、工程监理单位的安全责任二、勘察单位、设计单位、工程监理单位的安全责任（一）勘察单位的安全责任（一）勘察单位的安全责任 勘察单位应当按照法律、法规和工程建设强制性标准进行勘察，提供的勘察文件应当真实、准确，满足

190、建设工程安全生产的需要。在勘察作业时，应当严格执行操作规程，采取措施保证各类管线、设施和周边建筑物、构筑物的安全。（二）设计单位的安全责任（二）设计单位的安全责任 设计单位应当考虑施工安全操作和防护的需要，对涉及施工安全的重点部位和环节在设计文件中注明，并对防范生产安全事故提出指导意见。采用新结构、新材料、新工艺的建设工程和特殊结构的建设工程，设计单位应当在设计中提出保障施工作业人员安全和预防生产安全事故的建议。（三）工程监理单位的安全责任（三）工程监理单位的安全责任 工程监理单位应当审查施工组织设计中的安全技术措施或者专项施工方案是否符合工程建设强制性标准。工程监理单位和监理工程师应当按照法

191、律、法规和工程建设强制性标准实施监理，并对建设工程安全生产承担监理责任。三、施工单位的安全责任三、施工单位的安全责任（一）施工单位安全管理人员的安全责任（一）施工单位安全管理人员的安全责任 单位应当建立健全安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，制定安全生产规章制度和操作规程，保证本单位安全生产条件所需资金的投入，对所承担的建设工程进行定期和专项安全检查，并做好安全检查记录。施工单位的项目负责人应当由取得相应执业资格（建造师）的人员担任，对建设工程项目的安全施工负责，落实安全生产责任制度、安全生产规章制度和操作规程，确保安全生产费用的有效使用，并根据工程的特点组织制定安全施工措施，消除安全事故

192、隐患，及时、如实报告生产安全事故。（二）（二）安全生产教育培训责任安全生产教育培训责任 施工单位应当对管理人员和作业人员每年至少进行一次安全生产教育培训，教育培训情况记入个人工作档案。安全生产教育培训考核不合格的人员，不得上岗。作业人员进入新的岗位或者新的施工现场前，应当接受安全生产教育培训。（三）施工单位采取安全措施的责任（三）施工单位采取安全措施的责任1安全技术措施保障安全技术措施保障 建筑法第三十八条规定：“建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。”2施工现场安全标志、防护保

193、障施工现场安全标志、防护保障 施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、桥梁口、隧道口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位，设置明显的安全警示标志。3施工现场布置及环境防护保障施工现场布置及环境防护保障 施工单位应当将施工现场的办公区、生活区与作业区分开设置，并保持安全距离；办公区、生活区的选址应当符合安全性要求。职工的膳食、饮水、休息场所等应当符合卫生标准。施工单位不得在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍。施工现场临时搭建的建筑物应当符合安全使用要求。施工现场使用的装配式活动房屋应当具有产品合格证。4施工消防及设

194、备保障施工消防及设备保障 施工单位应当在施工现场建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人，制定用火、用电、使用易燃易爆材料等各项消防安全管理制度和操作规程，设置消防通道、消防水源，配备消防设施和灭火器材，并在施工现场入口处设置明显标志。5大型设备安全使用保障大型设备安全使用保障 施工现场的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件必须由专人管理，定期进行检查、维修和保养，建立相应的资料档案，并按照国家有关规定及时报废。6安全费用资金保障安全费用资金保障 施工单位对列入建设工程概算的安全作业环境及安全施工措施所需费用，应当用于施工安全防护用具及设施的采购和更新、安全施工措施的落实、安全生产条件的改善

195、，不得挪作他用。施工单位应当为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险。意外伤害保险费由施工单位支付。实行施工总承包的，由总承包单位支付意外伤害保险费。意外伤害保险期限自建设工程开工之日起至竣工验收合格止。（四）总承包单位和分包单位的安全责任（四）总承包单位和分包单位的安全责任 建设工程实行施工总承包的，由总承包单位对施工现场的安全生产负总责。总承包单位应当自行完成建设工程主体结构的施工。总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包合同中应当明确各自的安全生产方面的权利、义务。总承包单位和分包单位对分包工程的安全生产承担连带责任。分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理，分包单位不服从管理

196、导致生产安全事故的，由分包单位承担主要责任。四、建设工程相关单位的安全责任四、建设工程相关单位的安全责任 为建设工程提供机械设备和配件的单位，应当按照安全施工的要求配备齐全有效的保险、限位等安全设施和装置。出租的机械设备和施工机具及配件，应当具有生产（制造）许可证、产品合格证。出租单位应当对出租的机械设备和施工机具及配件的安全性能进行检测，在签订租赁协议时，应当出具检测合格证明。禁止出租检测不合格的机械设备和施工机具及配件。 在施工现场安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施，必须由具有相应资质的单位承担。安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施，应当编

197、制拆装方案、制定安全施工措施，并由专业技术人员现场监督。施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施安装完毕后，吊装单位应当自检，出具自检合格证明，并向施工单位进行安全使用说明，办理验收手续并签字。 检验检测机构对检测合格的施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施，应当出具安全合格证明文件，并对检测结果负责。设备检验检测机构进行设备检验检测时发现严重事故隐患，应当及时告知施工单位并立即向特种设备安全监督管理部门报告。一、建设工程事故的应急救援一、建设工程事故的应急救援（一）建设工程安全事故的分类（一）建设工程安全事故的分类1特别重大事故特别重大事故 特别重大事故是指造成30人以

198、上死亡，或者100人以上重伤（包括急性工业中毒，下同），或者1亿元以上直接经济损失的事故。2重大事故重大事故 重大事故是指造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重伤，或者5 000万元以上l亿元以下直接经济损失的事故。3较大事故较大事故 较大事故是指造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重伤，或者1000万元以上5 000万元以下直接经济损失的事故。4一般事故一般事故 一般事故是指造成3人以下死亡，或者10人以下重伤，或者1000万元以下直接经济损失的事故。第三节第三节 建设工程事故处理建设工程事故处理（二）应急救援的体系（二）应急救援的体系 安全生产法第六十八

199、条规定：“县级以上地方各级人民政府应当组织有关部门制定本行政区域内特大生产安全事故应急救援预案，建立应急救援体系。” 根据安全生产法第六十九条的规定，建筑施工单位应当建立应急救援组织；生产经营规模较小，可以不建立应急救援组织的，应当指定兼职的应急救援人员。危险物品的生产、经营、储存单位以及矿山、建筑施工单位，应当配备必要的应急救援器材、设备，并进行经常性维护、保养，保证正常运转。二、重大事故的报告和现场保护二、重大事故的报告和现场保护（一）重大事故的逐级上报制度（一）重大事故的逐级上报制度 住房和城乡建设部归口管理全国工程建设重大事故的处理。对重大事故逐级上报，可以及时得到有关部门的帮助和指导

200、，便于有关部门掌握建设工程的安全生产动态，积累经验，为今后的安全管理预先制定科学的事故处理方案打好基础。可以有效防止有些人利用某些施工单位由于怕承担责任对事故瞒而不报，进而滋生的工伤诈骗等现象发生。（二）重大事故的现场保护（二）重大事故的现场保护 重大事故发生后，事故发生单位和事故发生地的建设行政主管部门应当严格保护事故现场，采取有效措施抢救人员和排除险情，尽量制止事故蔓延扩大。同时注意，为了事故调查分析的需要，应保护好事故现场。任何单位和个人不得破坏事故现场、毁灭相关证据。如果因抢救人员和排除险情必须移动现场构件时，应当准确作出标记，绘制现场简图并作出书面记录，最好拍出不同角度的照片，为事故

201、调查提供可靠的原始事故现场。三、重大事故的调查三、重大事故的调查 特别重大事故由国务院或者国务院授权有关部门组织事故调查组进行调查。重大事故、较大事故、一般事故分别由事故发生地省级人民政府、设区的市级人民政府、县级人民政府负责调查。省级人民政府、设区的市级人民政府、县级人民政府可以直接组织事故调查组进行调查，也可以授权或者委托有关部门组织事故调查组进行调查。未造成人员伤亡的一般事故，县级人民政府也可以委托事故发生单位组织事故调查组进行调查。当上级人民政府认为必要时，可以调查由下级人民政府负责调查的事故。 重大事故调查组的职责是： 组织技术鉴定； 查明事故发生的原因、过程，人员伤亡及财产损失情况

202、； 查明事故的性质、责任单位和主要责任者； 提出事故处理意见及防止类似事故再次发生所应采取措施的建议； 提出对施工责任者的处理建议； 写出事故调查报告。四、重大事故的处理四、重大事故的处理（一）相关责任人的事故责任（一）相关责任人的事故责任 因忽视安全生产、违章指挥、违章作业、玩忽职守或者发生事故隐患、危险情况而未采取有效措施以致造成伤亡事故的，由企业主管部门或者企业按照国家有关规定，给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 违反规定，在伤亡事故发生后隐瞒不报、谎报、故意延迟不报、故意破坏事故现场，或者无正当理由，拒绝接受调查以及拒绝提供有关情况和资料的，由有关部门按照国家有关规

203、定，对有关单位负责人和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。 在调查、处理伤亡事故中玩忽职守、徇私舞弊或者打击报复的，由其所在单位按照国家有关规定给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。（二）伤亡事故处理的时限（二）伤亡事故处理的时限 事故调查组提出的事故处理意见和防范措施建议，由发生事故的企业及其主管部门负责处理。伤亡事故处理工作应当在90日内结案，特殊情况不得超过180日。伤亡事故处理结案后，应当公开宣布处理结果。对于特大安全事故，省、自治区、直辖市人民政府应当自调查报告提交之日起30日内，对有关责任人作出处理决定；必要时，国务院可以对特大安全事故

204、的有关责任人作出处理。（三）事故处理的资料备份要求（三）事故处理的资料备份要求1清理资料进行专案存档清理资料进行专案存档 事故调查和处理资料是用鲜血和教训换来的，是对职工进行教育的宝贵资料，也是伤亡人员和受到处罚人员的历史资料，因此应完整保存。2存档的主要内容存档的主要内容 存档的主要内容包括：职工伤亡事故登记表；职工重伤、死亡事故调查报告书、现场勘察资料记录、图纸、照片等；技术鉴定和试验报告；物证、人证调查资料；医疗部门对伤亡者的诊断及影印件；事故调查组的调查报告；企业或主管部门对其事故所作的结案申请报告；受理人员的检查资料等。L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建

205、设法规 第八章第八章第八章第八章 建设工程质量管理法规建设工程质量管理法规建设工程质量管理法规建设工程质量管理法规第一节第一节 建设工程质量管理建设工程质量管理概述概述幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 建设工程质量监督检测建设工程质量监督检测制度制度幻灯片幻灯片 7 7第三节第三节 建设工程质量责任制建设工程质量责任制度度幻灯片幻灯片 1313第四节第四节 建设工程的竣工验收和质量保修制建设工程的竣工验收和质量保修制度度幻灯片幻灯片 2121一、质量的概念一、质量的概念 质量是满足明确和隐含需要的特性的总和。它有广义和狭义之分，狭义的质量通常指产品的质量，广义的质量还包括工作质量。工作质量是产

206、品质量的保证，它反映了与产品质量直接有关的工作对产品质量的作用。二、建设工程质量的概念二、建设工程质量的概念 建设工程质量有广义和狭义之分。狭义的建设工程质量仅指建设工程实体的质量，即指在国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件和合同中，对工程的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求。广义的建设工程质量还包括工程建设参与者的服务质量和工作质量，其反映在他们的服务是否及时、主动，态度是否诚恳、守信，管理水平是否先进，工作效率是否很高等方面。第一节第一节 建设工程质量管理概述建设工程质量管理概述三、影响建设工程质量的因素三、影响建设工程质量的因素 第一，人的综合素质，文化程度、技术水平、专业能

207、力、组织决策能力，作业能力包括身体素质甚至职业道德都会直接或间接地对工程质量产生影响。如果出现决策失误，专业能力不足，破坏施工都会给工程质量带来不好的影响。 第二，材料。材料的好坏给工程带来的影响是显而易见的。 第三，机械设备。一种是设备安装工程，它是作为建筑产品的一部分交给用户使用的。另一种是搅拌机吊篮等等机械，它们是生产的一种手段，是施工方面的工具。设备安装直接影响工程质量。施工设备间接影响工程质量。 第四，方法。方法的先进与否决定着工程能否又好又快地完成。譬如，砌筑法就有“三一”砌筑法、挤浆法、满口灰法、“二三八一”砌筑法等。因地制宜地选取合适的施工方法有利于工程质量的提高。 第五，环境

208、。包括工程技术环境、工程作业环境等。四、建设工程质量管理体系四、建设工程质量管理体系（一）纵向管理（一）纵向管理 纵向管理是国家对建设工程质量所进行的监督管理，它具体由建设行政主管部门及其授权的机构实施，这种管理贯穿在工程建设的全过程和各个环节之中，它既对工程建设从计划、规划、土地管理、环保、消防等方面进行监督管理，又对工程建设的主体从资质认定和审查，到成果质量检测、验证和奖惩等方面进行监督管理，还对工程建设中各种活动如工程建设招标投标，工程施工、验收、维修等进行监督管理。（二）横向管理（二）横向管理 横向管理包括两个方面：一是建设单位对所建工程的质量管理，包括委托社会监理单位对工程建设的质量

209、进行监理；二是承包单位对所建工程的质量管理，包括勘察单位、设计单位、施工单位自己对所承担工作的质量管理。五、建设工程质量管理立法概况五、建设工程质量管理立法概况 建设工程质量管理一直是国家建设工程管理的重要方面，多部法律法规对建设工程的质量作出了相关规定。自1998年3月1日起施行的建筑法中的第六章为建设工程质量管理，为了更好地贯彻建筑法中有关质量管理的规定，2000年1月30日公布并实施了建设工程质量管理条例，它对建筑市场主体的质量责任和义务及监督管理作出了明确而具体的规定。 自2010年9月1日起施行的房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定对房屋建筑和市政基础设施工程质量的监督作了进一

210、步规定。另外，合同法中，也有相关建设工程质量的条文。房屋建设工程质量保修办法也于2000年6月26日通过并施行，建设工程质量保证金管理暂行办法于2005年1月12日起施行，建设工程质量检测管理办法已于2005年11月1日起施行，建设工程勘察质量管理办法已于2003年2月1日起施行。一、建设工程质量监督管理制度一、建设工程质量监督管理制度 建设工程质量监督管理是指主管部门依据有关法律法规和工程建设强制性标准，对工程实体质量和工程建设、勘察、设计、施工、监理单位和质量检测等单位的工程质量行为实施监督。（一）建设工程质量监督管理的主体（一）建设工程质量监督管理的主体 建筑法第六条规定：“国务院建设行

211、政主管部门对全国的建筑活动实行统一监督管理。”房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定第三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理工作。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。工程质量监督管理的具体工作可以由县级以上地方人民政府建设主管部门委托所属的工程质量监督机构实施。”第二节第二节 建设工程质量监督检测制度建设工程质量监督检测制度（二）建设工程质量监督管理的内容（二）建设工程质量监督管理的内容 房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定第三条规定，建设工程质量监督管理应当包括下列内容： 执行法律法规和工程建设强制性

212、标准的情况； 抽查涉及工程主体结构安全和主要使用功能的工程实体质量； 抽查工程质量责任主体和质量检测等单位的工程质量行为； 抽查主要建筑材料、建筑构配件的质量； 对工程竣工验收进行监督； 组织或者参与工程质量事故的调查处理； 定期对本地区工程质量状况进行统计分析； 依法对违法违规行为实施处罚。 （三）各级政府主管部门质量监督管理的职责（三）各级政府主管部门质量监督管理的职责1国务院建设行政主管部门的监督职责国务院建设行政主管部门的监督职责 贯彻国家有关建设工程质量的法律、法规、政策，制定建设工程质量监督的有关规定和实施细则； 指导全国建设工程质量监督工作； 制定工程质量监督机构和质量监督工程师

213、的资格标准、考核审批办法和管理办法； 组织全国建设工程质量检查等。2国务院其他部门的监督职责国务院其他部门的监督职责 建设工程质量管理条例第四十三条第二款规定：“国务院铁道、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。”第四十五条规定：“国务院发展计划部门按照国务院规定的职责，组织稽察特派员，对国家出资的重大建设项目实施监督检查。国务院经济贸易主管部门按照国务院规定的职责，对国家重大技术改造项目实施监督检查。” 3县级以上地方人民政府建设行政主管部门的监督职责县级以上地方人民政府建设行政主管部门的监督职责 建设工程质量管理条例第四十七条规定：“县级

214、以上地方人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。” 贯彻国家有关建设工程质量的法律、法规、政策，制定本地区建设工程质量监督工作的有关规定和实施细则； 对本地区市、区、县质量监督机构进行考核、认定； 组织对工程质量监督工程师和监督员的考核； 组织对本地区建设工程质量的检查工作等。城市、县人民政府建设行政主管部门的职责为： 贯彻国家和地方有关建设工程质量的法律、法规、政策； 委托质量监督机构具体实施工程质量监督； 在工程竣工验收后，接受质量监督机构报送的工程质量监督报告和建设单位竣工验收的有关资料，办理备案手续； 对上报的需实施行

215、政处罚的报告进行审核，并依法对工程建设有关主体实施行政处罚。 （四）政府对建设工程质量责任主体的监督管理制度（四）政府对建设工程质量责任主体的监督管理制度1对建设单位的能力进行审查对建设单位的能力进行审查 审查其是否具备与发包工程项目相适应的技术、经济管理能力，编制招标文件及组织开标、评标、定标的能力。例如，如果不具备招标能力，则要求它委托招标代理机构代为办理招标事宜。2监督管理监督管理 对勘察、设计、施工、监理等单位施行资质等级认证、生产许可证和业务范围的监督管理。上述单位必须按规定申请并取得相应资格证书后，方能从事其资质等级允许范围内的业务活动。各级建设行政主管部门将严格监督各单位在其资质

216、等级允许的业务范围内从事业务活动。3实行从业人员执业资格制度实行从业人员执业资格制度 目前，我国法规规定从事建筑设计、结构设计、工程监理、工程造价等工作的工程技术人员，须经过考试取得执业资格证书并经过注册后方能获得相应的执业资格。各级建设行政主管部门将负责考试、注册及执业活动的监督管理工作。二、建设工程质量检测制度二、建设工程质量检测制度 建设工程质量检测是指工程质量检测机构接受委托，依据国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，对涉及结构安全项目的抽样检测和对进入施工现场的建筑材料、构配件的见证取样检测。检测机构是具有独立法人资格的中介机构。检测机构从事质量检测业务，应当依法取得相应的资质证书

217、。 建设工程质量管理条例第三十一条规定：“施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的质量检测单位进行检测。”建设工程质量管理条例第六十五条规定：“违反本条例规定，施工单位未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。”一、建设单位的质量责任和义务一、建设单位的质量责任和义务（一）依法对工程进行发包的责任（一）依法对工程进行发包的责任

218、 建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程分包。（二）依法对材料设备进行招标的责任（二）依法对材料设备进行招标的责任 建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理，以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。（三）提供原始资料的责任（三）提供原始资料的责任 建设单位必须向有关的勘察、设计、施工、工程监理等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。（四）不得干预投标人的责任（四）不得干预投标人的责任 建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。同时，建设单位不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反

219、工程建设强制性标准，降低建设工程质量。第三节第三节 建设工程质量责任制度建设工程质量责任制度（五）送审施工图纸的责任（五）送审施工图纸的责任 2004年6月29日，中华人民共和国建设部第37次常务会议讨论通过了房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法，规定建设单位应当向审查机构提供下列资料： 作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件； 全套施工图。审查机构应当对施工图审查下列内容： 是否符合工程建设强制性标准； 地基基础和主体结构的安全性； 勘察设计企业和注册执业人员及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图、章和签字； 其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。（六）委托监

220、理的责任（六）委托监理的责任 实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。（七）办理工程质量监督手续的责任（七）办理工程质量监督手续的责任 建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。（八）确保提供物资符合要求的责任（八）确保提供物资符合要求的责任 按照合同约定，由建设单位采购建筑材料、建筑构配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、建筑构配件和设备符合设计文件与合同要求。（九）不得擅自改变主体和承重结构进行装

221、修的责任（九）不得擅自改变主体和承重结构进行装修的责任 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。（十）依法组织竣工验收的责任（十）依法组织竣工验收的责任 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。二、勘察、设计单位的质量责任和义务二、勘察、设计单位的质量责任和义务（一）依法承揽工程的责任（一）依法承揽工程的责任 从事建设工程勘察、设计的单位应当依法取得相

222、应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。禁止勘察、设计单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。勘察、设计单位不得转包或者违法分包所承揽的工程。（二）执行强制性标准的责任（二）执行强制性标准的责任 勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责。（三）提供符合规定的勘察、设计文件的责任（三）提供符合规定的勘察、设计文件的责任 勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。

223、设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计。设计文件应当符合国家规定的设计深度要求，注明工程合理使用年限。（四）按规定选择材料设备的责任（四）按规定选择材料设备的责任 设计单位在设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。（五）解释设计文件的责任（五）解释设计文件的责任 设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明。（六）参与质量事故分析的责任（六）参与质量事故分析的责任 设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的

224、质量事故提出相应的技术处理方案。三、施工单位的质量责任和义务三、施工单位的质量责任和义务（一）依法承揽工程的责任（一）依法承揽工程的责任 施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。禁止施工单位超越本单位资质等级许可的业务范围或者以其他施工单位的名义承揽工程。禁止施工单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承揽工程。施工单位不得转包或者违法分包工程。（二）建立责任保证体系的责任（二）建立责任保证体系的责任 施工单位对建设工程的施工质量负责。施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设

225、工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。 总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。（三）按图施工的责任（三）按图施工的责任 施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。施工单位在施工过程中发现设计文件和图纸有差错的，应当及时提出意见和建议。（四）对建筑材料、构配件和设备进行检验的责任（四）对建筑材料、构配件和设备进行检验的责任 施工单位必须按照工

226、程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验，检验应当有书面记录和专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用。（五）对施工质量进行检验的责任（五）对施工质量进行检验的责任 施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录工作。隐蔽工程在隐蔽前，施工单位应当通知建设单位和建设工程质量监督机构。（六）保修的责任（六）保修的责任 施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。（七）教育培训的责任（七）教育培训的责任 施工单位应当建立、健全教育培训制度，加强对职工的教育培训；未经教育培训或

227、者考核不合格的人员，不得上岗作业。四、工程监理单位的质量责任和义务四、工程监理单位的质量责任和义务（一）依法承揽工程的责任（一）依法承揽工程的责任 工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。禁止工程监理单位超越本单位资质等级许可的范围或者以其他工程监理单位的名义承担工程监理业务。禁止工程监理单位允许其他单位或者个人以本单位的名义承担工程监理业务。工程监理单位不得转让工程监理业务。（二）独立监理的责任（二）独立监理的责任 工程监理单位与被监理工程的施工承包单位及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理

228、业务。（三）依法监理的责任（三）依法监理的责任 工程监理单位应当依照法律、法规及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。（四）检验、确认工程质量的责任（四）检验、确认工程质量的责任 工程监理单位应当选派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。一、建设工程竣工验收制度一、建设工程竣工验收制度（一）竣工验收的条件（一）竣工验收的条件 质量管理条例第十六条规定，建设

229、单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件： 完成建设工程设计和合同约定的各项内容； 有完整的技术档案和施工管理资料； 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件； 有施工单位签署的工程保修书。第四节第四节 建设工程的竣工验收和质量保修制度建设工程的竣工验收和质量保修制度（二）竣工验收的程序（二）竣工验收的程序 房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定第六条规定，工程竣工验收应当按以下程序进行： 工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工

230、程竣工验收。实行监理的工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。 建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前，将验收时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 建设单位组织工程竣工验收。建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；实地查验工程质量；对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收

231、组人员签署的工程竣工验收意见。（三）竣工验收报告的内容（三）竣工验收报告的内容 工程竣工验收报告还应附有下列文件： 施工许可证； 施工图设计文件审查意见； 验收组人员签署的工程竣工验收意见； 市政基础设施工程应附有质量检测和功能性试验资料； 施工单位签署的工程质量保修书； 法规、规章规定的其他有关文件。（四）竣工验收的备案（四）竣工验收的备案 房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。” 工程竣工验收备案表； 工程竣工验收报告； 法律、行政法规规定应当由规

232、划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件； 法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件； 施工单位签署的工程质量保修书；二、建设工程质量保修制度二、建设工程质量保修制度 建设工程质量管理条例第三十九条规定，建设工程实行质量保修制度，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要

233、求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期； 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第九章第九章第九章第九章 建设工程监理法规建设工程监理法规建设工程监理法规建设工程监理法规第一节第一节 建设工程监理建设工程监理概述概述幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 建设工程监理范围、依据和建设工程监理范围

234、、依据和内容内容幻灯片幻灯片 6 6第三节第三节 建设工程监理合同建设工程监理合同幻灯片幻灯片 1313第四节第四节 建设工程监理法律责任建设工程监理法律责任幻灯片幻灯片 2222第五节第五节 建设工程监理各方关系建设工程监理各方关系幻灯片幻灯片 3232一、建设工程监理概念一、建设工程监理概念 建设工程监理是指工程监理单位接受建设单位委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建设工程监理合同及建设工程承包合同，对承包单位工程质量、进度、安全和资金使用等方面，代表建设单位实施的监督管理。第一节第一节 建设工程监理概述建设工程监理概述二、建设工程监理法规立法概况二、建设工程监理法规立法

235、概况 我国建设工程监理制度的建立与推行始于20世纪80年代。1988年，建设部提出建立专业化、社会化的社会建设监理制度，并在一些城市和产业部门开展了试点工作。随后，由建设部及国务院相关部委制定了许多有关建设工程监理的部门规章和规范性文件，主要有关于开展建设监理试点工作的若干意见（1988年）、关于进一步开展建设监理工作的通知（1992年）、工程建设监理规定（1995年）、关于印发示范文本的通知（1995年）。 1997年11月1日全国人大常委会通过的中华人民共和国建筑法明确规定，国家推行建设工程监理制度。国务院可以规定实行强制性监理的工程范围。这更确定工程监理在我国的地位，使建设工程监理制在我

236、国建设领域得到迅速发展并走上法制化轨道。建筑法中有关工程监理的规定，成为我国监理法规中唯一由全国人大常委会通过的法律。 2000年1月30日国务院颁发的建设工程质量管理条例，对建设工程监理的范围和责任作了相应规定。国家相关部委相继出台了建设工程监理规范（2000年）、工程监理企业资质管理规定（2001年）和建设工程监理范围和规模标准规定（2001年）等。这些法律、行政法规和部门规章，构成了建设工程监理法规体系，使我国的建设工程监理事业真正走上了健康发展的道路。三、建设工程监理的原则三、建设工程监理的原则1依法监理的原则依法监理的原则 有法可依、依法监理，才能保障监理制度的健康发展。自建设工程监

237、理制度实施以来，我国已颁发了若干相关法律、法规和部门规章，建设工程监理活动应严格遵守这些法律法规的有关规定。2独立公正的原则独立公正的原则 独立公正原则是建设工程监理的基本职业道德准则。工程监理单位及其监理人员在对工程实施质量、进度、安全和资金使用等方面的控制时，应当站在独立、公正的第三方立场上，做到公正廉洁，严格把关。3总监理工程师全权负责原则总监理工程师全权负责原则 总监理工程师是监理单位履行监理合同的全权负责人。总监理工程师根据监理合同赋予的权限，全权负责监理事务，并领导项目监理组开展工作。监理工程师具体履行监理职责，对总监理工程师负责。一、建设工程监理范围和规模标准规定一、建设工程监理

238、范围和规模标准规定（一）建设工程监理的工作范围（一）建设工程监理的工作范围 原建设部发布的建设工程监理规范（GB 503192000）（2000年12月7日发布，2001年5月1日实施）条文说明中明确指出，监理的工作范围包括两个方面：一是工程类别，其范围确定为各类土木工程、建设工程、线路管道工程、设备安装工程和装修工程；二是工程建设阶段，其范围确定为工程建设投资决策阶段，勘察设计招标投标与勘察设计阶段，施工招标投标与施工阶段（包括设备采购与制造和工程质量保修期）。第二节第二节 建设工程监理范围、依据和内容建设工程监理范围、依据和内容（二）建设工程强制监理的范围（二）建设工程强制监理的范围 建筑

239、法规定，国务院可以规定实行强制性监理的工程范围。国务院于2000年1月30日颁布的建设工程质量管理条例及原建设部2000年1月17日颁布的建设工程监理范围和规模标准规定中，规定了现阶段我国必须实行工程建设监理的工作项目范围，具体包括以下几类工程： 国家重点建设工程； 大中型公用事业工程； 成片开发建设的住宅小区工程； 利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程； 国家规定必须实行监理的其他工程。（三）建设工程强制监理的规模、标准（三）建设工程强制监理的规模、标准1国家重点建设工程国家重点建设工程 国家重点建设工程是指依据国家重点建设项目管理办法所确定的对国民经济和社会发展有重大影响的骨干项目

240、。2大中型公用事业工程大中型公用事业工程 大中型公用事业工程具体包括项目总投资额在3000万元以上的下列工程项目： 供水、供电、供气、供热等市政工程项目； 科技、教育、文化等项目； 体育、旅游、商业等项目； 卫生、社会福利等项目； 其他公用事业项目。3成片开发建设的住宅小区工程成片开发建设的住宅小区工程 建筑面积在50000m2以上的住宅建设工程必须实行监理； 建筑面积在50000 m2以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定； 为了保证住宅质量，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。4利用外国政府或者国际组织贷款、援助

241、资金的工程利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程 使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目； 使用国外政府及其机构贷款资金的项目； 使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。5国家规定必须实行监理的其他工程国家规定必须实行监理的其他工程 项目总投资额在3000万元以上，关系社会公共利益、公众安全的下列基础设施项目，必须实行监理： 煤炭、石油、化工、天然气、电力、新能源等项目； 铁路、公路、管道、水运、民航以及其他交通运输业等项目； 邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目； 防洪、灌溉、排涝、发电、供水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等水利建设项目； 道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水

242、排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目； 生态环境保护项目； 其他基础设施项目，如学校、影剧院和体育场馆项目，不管总投资额是多少，都必须实行监理。二、建设工程监理依据二、建设工程监理依据（一）国家或部门制定颁布的法律、法规、规章（一）国家或部门制定颁布的法律、法规、规章 监理单位应当依据法律、法规的规定，对承包单位实施监理。虽然监理单位是为建设单位服务的，但对建设单位的违法、违规要求，监理单位应该拒绝。只有这样，才能体现监理公正、独立、自主的工作原则。（二）国家现行的技术规范、技术标准、规程和工程质量验收规范（二）国家现行的技术规范、技术标准、规程和工程质量验收规范 建设

243、工程监理规范是监理单位和监理工作人员进行监理工作的行为规范。技术标准是工程建设标准的一种。工程建设标准可分为强制性标准和推荐性标准。需要说明的是，推荐性标准虽然是自愿采用的标准，但一经合同确认，就必须严格执行。（三）审查批准的建设文件、设计文件和设计图纸（三）审查批准的建设文件、设计文件和设计图纸 施工单位依照设计文件和图纸施工，监理单位当然也应该按照设计文件和图纸对施工单位的活动进行监督管理。（四）依法签订的各类工程合同文件等（四）依法签订的各类工程合同文件等 建设工程合同按合同签约对象内容的不同可划分为建设工程勘察设计合同、建设工程施工合同、工程项目物资购销合同、建设项目借款合同及建设工程

244、委托监理合同等。三、建设工程监理的内容三、建设工程监理的内容（一）建设工程监理的任务（一）建设工程监理的任务 “三控制”是工程建设监理的核心工作，就是进行项目目标控制，即质量控制、投资控制和工期控制。对任何一项工程来说，这三项目标很难同时达到最佳状态。因此，建设工程监理的任务就是根据业主的要求，尽可能实现整体最优。 “三管理”主要是对建设工程合同管理、工程建设过程中有关信息的管理和安全管理。 “一协调”是协调好参与工程建设各方的工作关系，这也是监理顺利开展工作的前提条件。（二）建设工程监理的内容（二）建设工程监理的内容1建设前期监理的工作内容建设前期监理的工作内容 协助建设单位进行工程项目可行

245、性研究； 参与设计任务书的编制。2设计阶段监理的工作内容设计阶段监理的工作内容 优选设计方案、设计单位； 审查设计文件； 审查设计和概（预）算。3施工招标阶段监理的工作内容施工招标阶段监理的工作内容 协助建设单位做好与招标有关的一系列工作； 协助建设单位与承建单位签订承包合同。4施工阶段监理的工作内容施工阶段监理的工作内容 审查承包单位报送的施工组织设计（方案）报审表，提出审查意见； 审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系； 分包工程开工前，审查分包单位资格报审表和有关资质资料； 对承包单位报送的施工测量成果报验申请表经检查后予以签认； 审查承包单位报送的工程形

246、式报审表及相关资料，具备开工条件的，报建设单位并签发开工令； 定期主持召开工地例会。工地例会是由项目监理机构主持的，在工程实施过程中针对工程质量、造价、进度和合同管理等事宜定期召开的，由有关单位参加的会议； 工程的质量控制、投资控制与进度控制工作； 施工合同的管理工作； 监理资料的管理工作； 调解建设单位与承包单位之间的争议； 对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行竣工预验收； 承担质量保修期监理工作时，应对工程质量缺陷进行分析并确定责任归属，对修复的工程质量进行验收并签署工程款支付证书，报建设单位。1112一、建设工程委托监理合同概述一、建设工程委托监理合同概述（一）委托监理合同

247、的概念（一）委托监理合同的概念 建设工程委托监理合同简称监理合同，是指委托人与监理人就委托的工程项目管理内容签订的明确双方权利和义务的协议。建设单位（业主）称为委托人，监理单位称为受托人或监理人。（二）委托监理合同的特征（二）委托监理合同的特征1关于主体资格关于主体资格 监理合同的委托人应当是具有民事权利能力和民事行为能力，取得法人资格的企事业单位以及其他社会组织和个人。监理人必须是依法成立的具有法人资格的监理单位，并且所承担的监理业务应与单位资质相符合。2关于合同标的关于合同标的 监理合同与建设工程实施阶段所签订的其他合同的最大区别，就是标的性质上的差异。委托监理合同的标的是服务，而勘察设计

248、合同、物资采购合同、施工承包合同等的标的是产生新的物质成果或信息成果。3内容合法内容合法 监理合同委托的工作内容必须符合工程项目建设程序，遵守有关法律、行政法规。第三节第三节 建设工程监理合同建设工程监理合同（三）建设工程委托监理合同示范文本（三）建设工程委托监理合同示范文本1建设工程委托监理合同建设工程委托监理合同 除双方签署的合同协议外，还包括以下文件。 监理投标书或中标通知书； 建设工程委托监理合同标准条件； 建设工程委托监理合同专用条件； 在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。2标准条件标准条件 其内容包括了合同中所用词语定义，适用范围和法规；签约双方的责任、权利和义务；合同生效、

249、变更与终止；监理报酬；争议的解决以及其他一些情况。标准条件是委托监理合同的通用文件，适用于各类建设工程项目监理，各委托人、监理人都应遵守。3专用条件专用条件（1）补充条款 补充是指标准条件中的某些条款明确规定，在该条款确定的原则下，在专用条件的条款中进一步明确具体内容，使两个条件中相同序号的条款共同组成一条内容完备的条款。（2）修正条款 修正是指标准条件中规定的程序方面的内容，如果双方认为不合适，可以协议修改。在示范文本最后一页有附加协议条款。二、建设工程监理合同的订立二、建设工程监理合同的订立（一）委托人对监理人的资格预审（一）委托人对监理人的资格预审 委托人对监理人的资格预审可以通过招标预

250、审进行，也可以通过社会调查进行。具体内容包括： 审查其法人资格； 审查其单位资质； 审查其实际能力及社会信誉。（二）监理人对委托人及工程的调查（二）监理人对委托人及工程的调查 核查委托人是否具有签订合同的合法资格； 核查该工程是否合法可行； 核查委托人是否具有相当的经济基础。（三）监理人的风险、利益评估（三）监理人的风险、利益评估 监理企业应在考量自身实际条件后，判断承担该项目所能获得的预计利润； 监理企业应在充分考虑自己的特点和竞争对手的实力后，判断投标风险及投标报价。（四）中标后的合同谈判（四）中标后的合同谈判 无论是建设单位还是监理单位，都应本着平等协商的观念对合同条款进行磋商。在使用建

251、设工程委托监理合同（示范文本）时，对标准条件的哪些条款不予采用，专用条件哪些需要具体规定，都应进行磋商确定。即使是附加协议条款，也应逐条加以确认。签订合同时讨论越充分、内容越具体、责任越明确，将来的争议就越少，也越有利于合同的履行。（五）建设工程监理合同的签订（五）建设工程监理合同的签订 建设单位和监理单位双方就建设工程委托监理合同的各项条款达成一致后，就可以正式签订合同文件。合同的签订，意味着委托关系的形成，双方的行为将受到合同的约束。订立建设工程委托监理合同时，需注意的如下问题： 签订合同必须是双方法定代表人或经其授权的代表签署并监督执行； 双方的书面交往文件或确认某些口头协议的函件，构成

252、招投标文件的，不可忽视； 标准条件和专用条件没有覆盖的内容，经双方达成一致应写入附加协议条款； 合同应做到文字简洁、清晰、严密，以保证意思表达准确。三、建设工程监理合同的履行三、建设工程监理合同的履行（一）监理人应完成的监理工作（一）监理人应完成的监理工作 监理工作包括正常工作、附加工作和额外工作。在示范文本标准条件中给出了如下含义： 工程监理的正常工作是指双方在专用条件中约定，委托人委托的监理工作范围和内容； 工程监理的附加工作是指委托人委托监理范围以外，通过双方书面协议另外增加的工作内容，以及由于委托人或承包人原因，使监理工作受到阻碍或延误，因增加工作量或持续时间而增加的工作； 工程监理的

253、额外工作是指正常工作和附加工作以外或非监理人自己的原因而暂停或终止监理业务，其善后工作及恢复监理业务的工作。（二）监理人对监理合同的履行（二）监理人对监理合同的履行1确定项目总监理工程师，建立项目监理机构确定项目总监理工程师，建立项目监理机构 监理单位应于委托监理合同签订后10天内将项目监理机构的组织形式、人员构成及对总监理工程师的任命书面通知建设单位。当总监理工程师需要调整时，监理单位应征得建设单位同意并书面通知建设单位。2制订工程项目监理规划制订工程项目监理规划 监理规划是监理机构开展监理活动的指导性文件，应包括以下主要内容： 工程项目概况； 监理工作的范围、内容、目标和依据； 监理机构的

254、组织形式及人员配备； 监理工作程序、方法、措施及制度； 监理设施。3制定工程项目监理实施细则制定工程项目监理实施细则 监理实施细则应由专业监理工程师编制，应符合监理规划的要求，项目的专业特点，做到详细具体，具有可操作性。 4在监理规划和实施细则的指导下开展监理工作在监理规划和实施细则的指导下开展监理工作 监理工作的范围、内容、工作时间等在监理合同中都有明文规定。在监理规划和实施细则的指导下，独立、自主地开展监理工作，维护建设单位和承包单位的合法权益。5提交工程建设监理档案资料提交工程建设监理档案资料 监理资料中，施工合同文件、勘察设计文件等都是由委托人无偿提供的，这些会同隐蔽工程验收资料和质量

255、评定资料，监理机构均应提交给建设单位。除此之外，监理单位还应向建设单位提交监理工作总结。监理工作总结除包括工程概况、监理机构概况外，还应有目标控制完成情况，委托监理合同纠纷的处理情况，施工过程中出现的问题及合理化建议产生的实际效果情况等。 （三）监理酬金的支付（三）监理酬金的支付监理合同的专用条件及主附加协议条款都可以对监理酬金的计取和支付作详细约定。1正常监理工作的酬金正常监理工作的酬金 按照监理工程概预算的百分率计收； 按照参与监理工作的年度平均人数计算； 不宜按、两项办法计收的，由委托人和监理人按商定的其他方法计收； 中外合资、合作，外商独资的建设工程，收费参照国际标准协商确定。2附加监

256、理工作的酬金附加监理工作的酬金 增加监理工作时间的补偿酬金方法如下：报酬=附加工作天数合同约定的报酬合同中约定的监理服务天数 增加监理工作内容的补偿酬金，双方应在附加协议条款中具体规定计收方法。3额外监理工作的酬金额外监理工作的酬金 按实际增加工作的天数计算补偿金额。可参照上式计算。4奖金奖金 监理人在监理过程中提出的合理化建议使委托人得到了经济效益，可给予相应奖励，计算方法如下：奖励金额=工程费用节省额报酬比率5支付支付 监理酬金支付方式可以根据工程的具体情况，由双方协商确定。一般采取先首付一部分，以后每月（季）等额支付，直到工程竣工验收后再结算尾数； 支付过程中，如果委托人对监理人提交的支

257、付通知书中酬金或部分酬金项目提出异议，应在收到支付通知书24小时内向监理人发出表示异议的通知，但不得拖延其他无异议酬金项目的支付； 如果委托人在规定的支付期限内未支付监理报酬，自规定之日起，还应向监理人支付滞纳金。滞纳金从规定支付期限最后一日起计算。 一、当事人的权利一、当事人的权利 （一）监理人的权利（一）监理人的权利（1）监理人享有的权利监理人在委托人委托的工程范围内，享有下列权利： 选择工程总承包人的建议权。 选择工程分包人的认可权。 向委托人就有关工程建设事项，包括工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和使用功能要求的建议权。 对工程设计中的技术问题，按照安全和优化的原则，向设计人

258、提出建议；如果拟提出的建议可能会提高工程造价或延长工期，应当事先征得委托人的同意。当发现工程设计不符合国家颁布的建设工程质量标准或设计合同约定的质量标准时，监理人应当书面报告委托人并要求设计人更正。 审批工程施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降低成本的原则，向承包人提出建议，并向委托人提出书面报告。第四节第四节 建设工程监理法律责任建设工程监理法律责任 主持工程建设有关协作单位的组织协调，重要协调事项应当事先向委托人报告。 在征得委托人同意的情况下，监理人有权发布开工令、停工令、复工令，但应当事先向委托人报告。如果在紧急情况下未能事先报告，则应在24小时内向委托人作出书面报告。 工程

259、上使用的材料和施工质量的检验权。对于不符合设计要求和合同约定及国家质量标准的材料、构配件和设备，有权通知承包人停止使用；对于不符合规范和质量标准的工序、分部、分项工程和不安全施工作业，有权通知承包人停工整改、返工。承包人得到监理机构复工令后才能复工。 工程施工进度的检查、监督权，以及工程实际竣工日期提前或超过工程施工合同规定的竣工期限的签认权。 在工程施工合同约定的工程价格范围内，工程款支付的审核和签认权，以及工程结算的复核确认权与否决权。未经总监理工程师签字确认，委托人不支付工程款。（2）承包人合同规定的义务变更 监理人在委托人授权下，可对任何承包人合同规定的义务提出变更。但是，如果变更严重

260、影响工程费用、质量或进度，则须经委托人事先批准。在紧急情况下未能事先报委托人批准时，监理人也应尽快将所做的变更通知委托人。在监理过程中如果发现工程承包人员工作不力，监理机构可要求承包人调换有关人员。（3）调解或仲裁 在委托的工程范围内，委托人或承包人对对方的任何意见和要求（包括索赔要求），都必须首先向监理机构提出，由监理机构研究处置意见，再同双方协商确定。当委托人和承包人发生争议时，监理机构应根据自己的职能，以独立的身份判断，公正地进行调解。当双方的争议由政府建设行政主管部门调解或仲裁机构仲裁时，应当提供作证的事实材料。（二）委托人权利（二）委托人权利 委托人有选定工程总承包人，以及与其订立合

261、同的权利； 委托人有对工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和设计使用功能要求的认定权，以及对工程设计变更的审批权； 监理人调换总监理工程师须事先经委托人同意； 委托人有权要求监理人提交监理工作月报及监理业务范围内的专项报告； 当委托人发现监理人员不按监理合同履行监理职责，或与承包人串通给委托人或工程造成损失的，委托人有权要求监理人更换监理人员，直到终止合同并要求监理人承担相应的赔偿责任或连带赔偿责任。二、当事人的义务二、当事人的义务（一）监理人义务（一）监理人义务 监理人按合同约定派出监理工作需要的监理机构及监理人员，向委托人报送委派的总监理工程师及其监理机构主要成员名单、监理规划，完成

262、监理合同专用条件中约定的监理工程范围内的监理业务。在履行合同义务期间，应按合同约定定期向委托人报告监理工作。 监理人在履行合同义务期间，应认真、勤奋地工作，为委托人提供与其水平相适应的咨询意见，公正地维护各方面的合法权益。 监理人使用委托人提供的设施和物品属委托人的财产。在监理工作完成或中止时，应将其设施和剩余的物品按合同约定的时间和方式移交给委托人。 在合同期内或合同终止后，在未征得有关方同意的情况下，不得泄露与本工程、本合同业务有关的保密资料。（二）委托人义务（二）委托人义务 委托人在监理人开展监理业务之前应向监理人支付预付款。 委托人应当负责工程建设的所有外部关系的协调，为监理工作提供外

263、部条件。根据需要，如果将部分或全部协调工作委托监理人承担，则应在专用条件中明确委托的工作和相应的报酬。 委托人应当在双方约定的时间内免费向监理人提供与工程有关的为监理工作所需要的工程资料。 委托人应当在专用条款约定的时间内就监理人书面提交并要求作出决定的一切事宜作出书面决定。 委托人应当授权一名熟悉工程情况，能在规定时间内作出决定的常驻代表（在专用条款中约定），负责与监理人联系。更换常驻代表，要提前通知监理人。委托人派驻施工现场的常驻代表的职权不得与监理单位委派的总监理工程师职权相交叉。 委托人应当将授予监理人的监理权利，以及监理人主要成员的职能分工，监理权限及时书面通知已选定的承包人，并在与

264、第三人签订的合同中予以明确。 委托人应在不影响监理人开展监理工作的时间内提供如下与本工程合作的原材料、构配件、设备等生产厂家名录以及与本工程有关的协作单位、配合单位的名录。 委托人应免费向监理人提供办公用房、通信设施、监理人员工地住房及合同专用条件约定的设施，对监理人自备的设施给予合理的经济补偿（补偿金额=设施在工程使用时间占折旧年限的比例设施原值+管理费）。 根据需要，如果双方约定，由委托人免费向监理人提供其他人员，应在监理合同专用条件中予以明确。三、当事人责任三、当事人责任（一）监理人责任（一）监理人责任 监理人的责任期即委托监理合同有效期。在监理过程中，如果因工程建设进度的推迟或延误而超

265、过书面约定的日期，双方应进一步约定相应延长的合同期。 监理人在责任期内，应当履行约定的义务。如果因监理人过失而造成了委托人的经济损失，则监理人应当向委托人赔偿。累计赔偿总额不应超过监理报酬总额（除去税金）。 监理人对承包人违反合同规定的质量要求和完工（交图、交货）时限，不承担责任。因不可抗力导致委托监理合同不能全部或部分履行，监理人不承担责任。但对违反监理人义务引起的与之有关的事宜，应向委托人承担赔偿责任。 监理人向委托人提出赔偿要求不能成立时，监理人应当补偿由该索赔导致的委托人的各种费用支出。（二）委托人责任（二）委托人责任 委托人应当履行委托监理合同约定的义务，如有违反，则应当承担违约责任

266、，赔偿监理人的经济损失。监理人处理委托业务时，因非监理人的原因而受到损失的，可以向委托人要求补偿损失。 如果委托人向监理人提出赔偿的要求不能成立，则应当补偿由该索赔引起的监理人的各种费用支出。四、工程监理企业的法律责任四、工程监理企业的法律责任 工程监理企业未取得工程监理企业资质证书就承揽监理业务的，予以取缔，处合同约定的监理酬金1倍以上2倍以下的罚款；有违法所得的，予以没收。 工程监理企业以欺骗手段取得工程监理企业资质证书承揽监理业务的，吊销资质证书，处合同约定的监理酬金1倍以上2倍以下的罚款；有违法所得的，予以没收。 工程监理企业超越本企业资质等级承揽监理业务的，责令停止违法行为，处合同约

267、定的监理酬金1倍以上2倍以下的罚款；责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。 工程监理企业允许其他单位或者个人以本企业名义承揽监理业务的，责令改正，没收违法所得，处合同约定的监理酬金1倍以上2倍以下的罚款；责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。 工程监理企业转让监理业务的，责令改正，没收违法所得，处合同约定的监理酬金25%以上50%以下的罚款；责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。 工程监理企业与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假，降低工程质量或将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的，责令改正，处50万

268、元以上100万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收；造成损失的，承担连带赔偿责任。 工程监理单位与监理工程的施工承包单位及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系承担该项建设工程的监理业务的，责令改正，处5万元以上10万元以下罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收。责令停业整顿、降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚，由颁发资质证书的机关决定；其他行政处罚，由建设行政主管部门或者其他有关部门依照法定职权决定。一、监理与业主的关系一、监理与业主的关系 业主和监理单位的关系是委托和被委托的关系。业主和监理单位签订的是委托监理合同，

269、合同中明确了监理人的工作范围、内容、时间、费用等，同时对双方的权利和义务都作了明确的规定。监理人受委托人（业主）的委托，按照监理合同的条件，独立、公正地行使监理的权利。 委托人（业主）不能认为监理人是其委托的雇员，而去干涉监理人的正常工作，监理人的决定对委托人（业主）有同样的约束力。这是业主在处理与监理人的关系时应掌握的原则。 在业主与承包商签订的施工合同文件中，详细地规定了被委托的监理人的权利和职责，其中包括监理人对业主的约束权力和独立公正地执行合同的权利。应该特别注意的是，施工合同中赋予监理人的权利要与监理合同中赋予监理人的权利保持一致。第五节第五节 建设工程监理各方关系建设工程监理各方关

270、系二、监理与承包商的关系二、监理与承包商的关系 监理单位与承包商的关系是监理与被监理的关系。监理单位与承包商没有签订合同，但是，它们之间的关系在业主与承包商签订的合同条件中可以明确地体现出来。 监理单位作为独立于工程建设承包合同双方之外的第三方，必须依法执业，既要维护建设单位的利益，也不能损害承包单位的合法利益。如果承包单位认为监理机构的决定不能接受，其有权通过法律手段进行解决。这是法律上对承包单位的保护。 另外，监理合同明文规定，监理人驻地监理机构及其职员不得接受监理工程项目施工承包人的任何报酬或者经济利益。监理人不得参与可能与合同规定的与委托人的利益相冲突的任何活动。这是监理工作的一个原则

271、性问题。L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第十章第十章第十章第十章 建设工程勘察设计法规建设工程勘察设计法规建设工程勘察设计法规建设工程勘察设计法规第一节第一节 建设工程勘察设计法规建设工程勘察设计法规概述概述幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 建设工程勘察建设工程勘察设计标准设计标准幻灯片幻灯片 6 6第三节第三节 建设工程勘察设计管理建设工程勘察设计管理幻灯片幻灯片 1111第四节第四节 设计文件的编制设计文件的编制幻灯片幻灯片 2222第五节第五节 施工图设计文件的审查施工图设计文件的审查幻灯片幻灯片 3333第六节第六节 建设工程勘察设计合同建设工程

272、勘察设计合同幻灯片幻灯片 4141一、建设工程勘察设计的概念一、建设工程勘察设计的概念 建设工程勘察是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的性质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程设计是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资质、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。在工程建设的各个环节中，勘察是基础，而设计是整个工程建设的灵魂，从事建设工程勘察、设计活动，应坚持先勘察、后设计、再施工的原则，这对保证建设工程质量和效益是至关重要的。第一节第一节 建设工程勘察设计法规建设工程勘察设计法规二、建设工程勘察设计的基本原则二、建设

273、工程勘察设计的基本原则 建设工程勘察、设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益和环境效益相统一。 从事建设工程勘察、设计活动，应坚持先勘察、后设计、再施工的原则。 建设工程勘察、设计单位必须依法进行建设工程勘察、设计，严格执行工程建设强制性标准，并对建设工程勘察、设计的质量负责。 国家鼓励在建设工程勘察、设计活动中采用先进技术、先进工艺、先进设备、新型材料和现代管理方法。三、建设工程勘察设计的立法现状三、建设工程勘察设计的立法现状 建设工程勘察设计法规是指调整建设工程勘察、设计活动中所产生的各种社会关系的法律规范的总称。目前，我国建设工程勘察设计方面的立法主要由建设部及相关部委

274、的规章和规范性文件组成。 现行主要的法规有： 设计文件的编制和审批办法、 基本建设设计工作管理暂行办法、基本建设勘察工程管理暂行办法、 工程建设国家标准管理办法、 建设工程安全生产管理条例 、超限高层建筑工程抗震设防管理规定等等。一、工程建设标准一、工程建设标准（一）工程建设标准的概念（一）工程建设标准的概念 工程建设标准是指对基本建设中各类工程的勘察、规划、设计、施工、安装、验收等需要协调统一的事项所制定的标准。 制定和实施各项工程建设标准，并逐步使其各系统的标准形成相辅相成、共同作用的完整体系，是实现现代化建设的重要手段，也是我国建设领域现阶段一项重要的经济、技术政策。（二）工程建设标准的

275、种类（二）工程建设标准的种类 按标准的内容划分，工程建设标准可分为技术标准、经济标准和管理标准三类。 按适用范围划分，工程建设标准可分为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准。 按执行效力划分，工程建设标准可分为强制性标准和推荐性标准。第二节第二节 建设工程勘察设计标准建设工程勘察设计标准（三）工程勘察设计标准（三）工程勘察设计标准1工程建设勘察设计规范工程建设勘察设计规范 是强制性勘察设计标准。“一经颁发，就是技术法规，在一切工程勘察设计工作中都必须执行”。勘察设计规范分为国家、部、省（自治区、直辖市）、设计单位四级。2标准设计标准设计 是推荐性设计标准。“一经颁发，建设单位和设计单位要因地

276、制宜地积极采用，凡无特殊理由的不得另行设计”。标准设计分为国家、部、省（自治区、直辖市）三级。二、工程建设标准的制定与实施二、工程建设标准的制定与实施（一）工程建设标准的制定原则（一）工程建设标准的制定原则 遵守国家的有关法律、法规及相关方针、政策，密切结合自然条件，合理利用资源，充分考虑使用和维修的要求，做到安全适用、技术先进、经济合理。 积极开展科学实验或测试验证。有关项目应纳入主管部门的科研计划，认真组织实施，写出成果报告。 积极采用新技术、新工艺、新设备、新材料。经有关主管部门或受托单位鉴定，有完整的技术文件，且经实践检验的，应纳入标准。 积极采用国际标准和国外先进标准。凡经认真分析论

277、证或测试验证，并符合我国国情的，应纳入标准。 条文规定严谨明确，文句简练，不得模棱两可。内容深度、术语、符号以及计量单位等应前后一致，不得矛盾。 注意与先行标准的协调。要遵守先行的工程建设标准，确有更改需要的，必须经过审批。工程建设标准中，不得规定产品标准的内容。 发扬民主，充分讨论。对有关政策问题应认真研究、统一认识；对有争论的技术性问题，应在调查研究、实验验证或专题讨论的基础上，充分协商，才做结论。（二）工程建设标准的审批和发布（二）工程建设标准的审批和发布1工程建设国家标准的审批和发布工程建设国家标准的审批和发布 工程建设国家标准由国务院建设行政主管部门审查批准，国务院标准化行政主管部门

278、和建设行政主管部门联合颁布。2工程建设行业标准的审批和发布工程建设行业标准的审批和发布 工程建设行业标准由国务院有关行政主管部门审批、颁布，并报国务院建设行政主管部门备案。3工程建设地方标准的审批和发布工程建设地方标准的审批和发布 工程建设地方标准的制定、审批、发布方法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。但标准发布后应报国务院建设行政主管部门和标准化行政主管部门备案。4工程建设企业标准的审批和发布工程建设企业标准的审批和发布 工程建设企业标准由企业组织制定，并按国务院有关行政主管部门或省、自治区、直辖市人民政府的规定报送备案。（三）工程建设标准的实施（三）工程建设标准的实施 工程建设标准的实施

279、，不仅关系到建设工程的经济效益、社会效益和环境效益，而且直接关系到工程建设者、所有者和使用者的人身安全及国家、集体和公民的财产安全。因此，必须严格执行，认真监督。 相关法规规定，各级行政主管部门在制定有关工程建设标准时，不得擅自更改国家及行业的强制性标准；从事工程建设活动的部门、单位和个人，都必须执行强制性标准；对于不符合强制性标准的工程勘察成果报告和规划、设计文件，不得批准使用；不按标准施工，质量达不到合格标准的工程，不得验收。 工程质量监督机构和安全监督机构，应根据现行的强制性标准，对工程建设的质量和安全进行监督，当监督机构与被监督单位对适用的强制性标准发生争议时，由该标准的批准部门进行裁

280、决。各级行政主管部门应对勘察、设计、规划、施工单位及建设单位执行强制性标准的情况进行监督检查。国家机构、社会团体、企业、事业单位及全体公民均有权检举、揭发违反强制性标准的行为。一、资质资格管理一、资质资格管理 国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。工程勘察资质分综合类、专业类和劳务类。工程勘察综合类资质只设甲级；工程勘察专业类资质原则上设甲、乙两个级别，确有必要设置丙级勘察资质的地区，经建设部批准后方可设置；工程勘察劳务类资质不分级别。 工程设计资质分工程设计综合资质、工程设计行业资质和工程设计专项资质三类。工程设计综合资质只设甲级；工程设计行业资质设甲、乙、丙三个级别，除

281、建筑工程、市政公用、水利和公路等行业设工程设计丙级资质外，其他行业工程设计丙级资质设置的对象仅为企业内部所属的非独立法人单位；工程设计专项资质根据专业发展需要设置级别，工程设计专项资质的设立，需要相关行业部门或授权的行业协会提出，并经建设部批准。第三节第三节 建设工程勘察设计管理建设工程勘察设计管理二、建设工程勘察设计发包与承包二、建设工程勘察设计发包与承包（一）直接发包（一）直接发包 下列建设工程的勘察、设计，经有关主管部门批准，可以直接发包。 采用特定的专利或者专有技术的； 对建筑的艺术造型有特殊要求的； 国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。建设工程勘察、设计发包人与承包人，应当执行国家

282、规定的建设工程勘察、设计程序。建设工程勘察、设计发包人与承包人应当签订建设工程勘察、设计合同。建设工程勘察、设计发包人与承包人应当执行国家有关建设工程勘察、设计费的管理规定。（二）设计招标投标及承包发包管理（二）设计招标投标及承包发包管理1关于招标方式的选择关于招标方式的选择 建设工程设计招标依法可以公开招标或者邀请招标。 建设工程的设计，采用特定专利技术、专用技术，或者建筑艺术造型有特殊要求的，经有关部门批准，可以直接发包。 招标人具备有与招标项目工程规模及复杂程度相适应的工程技术、工程造价、财务和工程管理人员，具备组织编写招标文件的能力和有组织评标的能力，可以自行组织招标。招标人不具备上述

283、条件的，应当委托具有相应资格的招标代理机构进行招标。2设计招标投标管理设计招标投标管理（1）招标行政管理 国务院建设行政主管部门负责全国建设工程设计招标投标的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内建设工程设计招标投标的监督管理。（2）招标实施注意事项 公开招标的，招标人应当发布招标公告。邀请招标的，招标人应当向三个以上设计单位发出招标邀请书。招标公告或者招标邀请书应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本要求、投标人的资质要求以及获取招标文件的办法等事项。（3）招标文件的内容 工程名称、地址、占地面积、建筑面积等。 已批准的项目建议书或者可行性研究报告。 工程经济技术要

284、求。 城市规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图。 可供参考的工程地质、水文地质、工程测量等建设场地勘察成果报告。 供水、供电、供气、供热、环保、市政道路等方面的基础资料。 招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点。 投标文件编制要求及评标原则。 投标文件送达的截止时间。 拟签订合同的主要条款。 未中标方案的补偿办法。113投标投标 投标人应当具有与招标项目相适应的工程设计资质。境外设计单位参加国内建设工程设计投标的，应当经省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门批准。 投标人应当按照招标文件、建设方案设计文件编制深度规定的要求，编制投标文件；进行概念设计招标的，应当按照招标文件要求编制投标文

285、件。投标文件应当具有相应资格的注册建筑师签章，加盖单位公章。4评标评标 建设工程勘察、设计方案评标，应当以投标人的业绩、信誉和勘察、设计人员的能力以及勘察、设计方案的优劣为依据，进行综合评定。5定标定标 根据建设工程设计招标投标管理办法第十九条的规定，招标人根据评标委员会的书面评标报告和推荐的中标候选方案，结合投标人的技术力量和业绩确定中标方案。招标人也可以委托评标委员会直接确定中标方案，招标人认为评标委员会推荐的所有候选方案均不能最大限度满足招标文件规定要求的，应当依法重新招标。 三、建设工程勘察质量管理三、建设工程勘察质量管理（一）工程勘察的质量责任和义务（一）工程勘察的质量责任和义务 建

286、设单位应为勘察工作提供必要的现场工作条件，保证合理的勘察工期，提供真实、可靠的原始资料。建设单位应严格执行国家收费标准，不得迫使工程勘察企业以低于成本的价格承揽任务。 工程勘察企业应按照有关建设工程质量的法律、法规、工程建设强制性标准和勘察合同进行勘察工作，并对勘察质量负责。勘察文件应符合国家规定的勘察深度要求，必须真实、准确。工程勘察企业应健全勘察质量管理体系和质量责任制度。 工程勘察企业必须依法取得工程勘察资质证书，并在资质等级许可的范围内承揽勘察业务。工程勘察企业不得超越其资质等级许可的业务范围或者以其他工程勘察企业的名义承揽勘察业务；不得允许其他企业或者个人以本企业的名义承揽勘察业务；

287、不得转包或者违法分包所承揽的勘察业务。 工程勘察企业法定代表人对本企业勘察质量全面负责；项目负责人对项目的勘察文件负主要质量责任；项目审核人、审定人对其审核、审定项目的勘察文件负审核、审定的质量责任。工程勘察企业的法定代表人、项目负责人、审核人、审定人等相关人员，应在勘察文件上签字或者盖章，并对勘察质量负责。工程勘察项目的负责人、审核人、审定人及有关技术人员应当具有相应的技术职称或者注册资格。观测员、试验员、记录员、机长等现场作业人员应当接受专业培训后，方可上岗。项目负责人应当组织有关人员做好现场踏勘、调查，按照要求编写勘察纲要，并对勘察过程中各项作业资料验收和签字。（二）监督管理与罚则（二）

288、监督管理与罚则1监督管理监督管理 审查机构应当履行下列职责： 监督检查工程勘察企业有关质量管理文件、文字报告、计算书、图纸图表和原始资料等是否符合有关的规定和标准； 发现勘察质量问题，及时报告有关部门依法处理。2罚则罚则 依照建设工程勘察质量管理办法的规定，建设单位未为勘察工作提供必要的现场、工作条件或者未提供真实、可靠原始资料的，由工程勘察质量监督部门责令改正；造成损失的，依法承担赔偿责任。 依照建设工程勘察质量管理办法的规定，工程勘察企业未按照工程建设强制性标准进行勘察、弄虚作假、提供虚假成果资料的，由工程勘察质量监督部门责令改正，处10万元以上30万元以下的罚款；造成工程质量事故的，责令

289、停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。 依照建设工程勘察质量管理办法的规定，工程勘察企业有下列行为之一的，由工程勘察质量监督部门责令改正，处1万元以上3万元以下的罚款。四、建设工程勘察设计的监督管理四、建设工程勘察设计的监督管理（一）建设工程勘察设计的监督管理（一）建设工程勘察设计的监督管理1监督管理机构监督管理机构 根据建设工程勘察设计管理条例的规定，国务院建设行政主管部门对全国的建设工程勘察、设计活动实施统一监督管理。铁路、交通、水利等有关部门按国务院规定的职责分工，负责全国的有关专业建设工程勘察、设计活动的监督管理。2监督管理的内容监督管理的内容

290、 县级以上人民政府建设行政主管部门或交通、水利等有关部门应对施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。未经审查批准的施工图设计文件，不得使用。 建设工程勘察、设计单位在其勘察、设计资质证书规定的业务范围内跨部门、跨地区承担勘察设计任务的，有关地方人民政府及其所属部门不得设置障碍，不得违反国家规定收取任何费用。（二）违法责任（二）违法责任1建设单位的违法责任建设单位的违法责任 建设单位将建设工程勘察、设计业务发包给不具有相应资质等级的建设工程勘察、设计单位的，责令改正，并处以50万元以上100万元以下的罚款。2勘察设计单位的违法责任勘察设计单位的违法责任 非法承揽

291、业务的责任。建设工程勘察设计单位未取得资质证书承揽工程的，予以取缔。以欺骗手段取得资质证书承揽工程的，吊销其资质证书。对于超越资质等级许可的范围，或以其他勘察设计单位的名义承揽勘察、设计业务，或者允许其他单位或个人以本单位的名义承揽建设工程勘察、设计业务的，责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销其资质证书。对于有上述各种行为的勘察设计单位，还应处合同约定的勘察费、设计费1倍以上2倍以下的罚款，并没收其违法所得。 非法转包的责任。建设工程勘察设计单位将所承担的工程进行转包的，责令改正，没收违法所得，处合同约定的勘察费、设计费25%以上50%以下的罚款，责令其停业整顿，降低其资质等级；情节严

292、重的，吊销其资质证书。 不按规定进行设计的责任。对于不按工程建设强制性标准进行勘察、设计的单位，不按勘察成果文件进行设计，或指定建筑材料、建筑构配件生产厂、供应商的设计单位，责令其改正，并处10万元以上30万元以下的罚款。因上述行为造成工程事故的，责令停业整顿，降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿损失。3勘察、设计执业人员的违法责任勘察、设计执业人员的违法责任 未经注册，擅自以注册工程勘察、设计人员的名义从事建设工程勘察、设计活动的，责令其停止违法行为；已经注册的执业人员和其他专业技术人员，但未受聘于一个建设工程勘察设计单位或同时受聘于两个以上建设工程勘察设计单位从

293、事有关业务活动的，责令停止执行业务或吊销资格证书。对于上述人员，还要没收其违法所得，处违法所得2倍以上5倍以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。4国家机关工作人员的违法责任国家机关工作人员的违法责任 国家机关工作人员在建设工程勘察、设计的监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。一、工程设计的原则和依据一、工程设计的原则和依据（一）工程设计的原则（一）工程设计的原则1贯彻经济、社会发展规划、城乡规划和产业政策贯彻经济、社会发展规划、城乡规划和产业政策 经济、社会发展规划及产业政策是国家某一时期的建设目标和指导方针，工程

294、设计必须贯彻其精神，城市规划、村庄和集镇规划一经批准公布，即成为工程建设必须遵守的规定。工程设计活动也必须符合其要求。2综合利用资源，满足环保要求综合利用资源，满足环保要求 工程设计中，要充分考虑矿产、能源、水利、林业、牧业、渔业等资源的综合利用。要求“城市节能，农村节地”，要因地制宜，提高土地利用率。第四节第四节 设计文件的编制设计文件的编制3遵守工程建设技术标准遵守工程建设技术标准 工程建设中有关安全、卫生和环境保护等方面的标准都是强制性标准，工程设计时必须严格遵守。4采用新技术、新工艺、新材料、新设备采用新技术、新工艺、新材料、新设备 工程设计应当广泛吸收国内外先进的科研技术成果，结合我

295、国的国情和工程实际情况，积极采用新技术、新工艺、新材料、新设备，以保证建设工程的先进性和可靠性。5重视技术和经济效益的结合重视技术和经济效益的结合 采用先进的技术，可提高生产效率，增加产量，降低成本，但往往会增加建设成本和建设工期。6公共建筑和住宅要注意美观、适用和协调公共建筑和住宅要注意美观、适用和协调 建筑既要有实用功能，又要能美化城市，给人们提供精神享受。公共建筑和住宅设计应巧于构思，使其造型新颖、独具特色，但又与周围环境相协调，保护自然景观。同时，还要满足功能适用、结构合理的要求。（二）工程设计的依据（二）工程设计的依据 项目建议书是进行工程设计、编制设计文件的主要依据。如有可能，设计

296、单位应积极参加项目建议书的编制、建设地址的选择、建设规划及试验研究等设计前期工作。对大型水利枢纽、水电站、大型矿山、大型工厂等重点项目，在项目建议书批准前，可根据长远规划的要求进行必要的资源调查、工程地质和水文勘察、经济调查和多种方案的技术经济比较等方面的工作，从中了解和掌握有关情况，收集必要的设计基础资料，为编制设计文件做好准备。二、工程设计内容二、工程设计内容（一）总体设计（一）总体设计 总体设计一般由文字说明和设计图两部分组成。其内容包括：建设规模、产品方案、原材料来源、工艺流程概况、主要设备配备、主要建筑物及构筑物、公用和辅助工程、“三废”治理及环境保护方案、占地面积估计、总图布置及运

297、输方案、生活区规划、生产组织和劳动定员估计、工程进度和配合要求、投资估算等。总体设计的深度应满足初步设计、主要大型设备与材料的预安排、土地征用谈判的要求。（二）初步设计（二）初步设计 初步设计一般应包括以下有关文字说明和图纸：设计依据、设计指导思想、产品方案、各类资源的用量和来源、工艺流程、主要设备选型及配置、总图运输、主要建筑物和构筑物、公用及辅助设施、新技术采用情况、主要材料用量、外部协作条件、占地面积的土地利用情况、综合利用和“三废”治理、生活区建设、抗震和人防措施、生产组织和劳动定员、各项技术经济指标、建设顺序和期限、总概算等。（三）技术设计（三）技术设计 技术设计的内容由有关部门根据

298、工程的特点和需要自行制定。其深度应能满足确定设计方案中重大技术问题和有关实验、设备制造等方面的要求。（四）施工图设计（四）施工图设计 施工图设计应根据已获批准的初步设计进行。其深度应能满足以下要求：设备材料的安排和非标准设备的制作与施工、施工图预算的编制、施工要求等，并应注明建设工程合理使用年限。三、工程设计文件编制的程序和质量要求三、工程设计文件编制的程序和质量要求（一）设计文件编制的程序（一）设计文件编制的程序 一般建设项目按两个阶段进行设计，即初步设计和施工图设计；对于技术上复杂而又缺乏设计经验的项目，可增加技术设计阶段；为解决总体开发方案和建设的总体部署等重大问题，可进行总体规划设计或

299、总体设计。（二）设计文件编制质量要求（二）设计文件编制质量要求 编制方案设计文件，应当满足编制初步设计文件和控制概算的需要。同时应当满足编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要。还应当满足设备材料采购、非标准设备制作和施工的需要，并注明建设工程的合理使用年限。四、设计深度四、设计深度（一）方案设计（一）方案设计 方案设计的内容包括以下几个方面： 设计说明书。包括设计依据、设计要求及主要技术经济指标；总平面设计说明；各专业设计说明（包括建筑设计说明、结构设计说明、建筑电气设计说明、给水排水设计说明、采暖通风与空气调节设计说明、热能动力设计说明等）以及投资估算等内容。 总平面图

300、以及建筑设计图。 设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等。方案设计的深度应能满足初步设计文件的编制及控制概算的需要。（二）初步设计（二）初步设计1初步设计文件的内容初步设计文件的内容 设计说明书。包括设计总说明、各专业设计说明； 有关专业的设计图纸； 工程概算书（初步设计文件应包括主要设备或材料表，主要设备或材料表可附在说明书中，或附在设计图中，或单独成册）。2初步设计文件的组成初步设计文件的组成 初步设计文件根据设计任务书进行编制，由设计说明书（包括设计总说明和各专业的设计说明书）、设计图、主要设备及材料表和工程概算书等18个部分组成，其编排顺序为：封面、初步设计文件目录、设计说明

301、书、设计图、主要设备及材料表、工程概算书等。3初步设计文件的深度要求初步设计文件的深度要求 应符合已审定的设计方案。 能据此确定土地征用范围。 能据此准备主要设备及材料。 应提供工程设计概算，作为审批确定项目投资的依据。 能据此进行施工图设计。 能据此进行施工准备。（三）施工图设计（三）施工图设计1施工图设计的内容及要求施工图设计的内容及要求 施工图设计文件内容的具体要求如下： 进一步完善、落实初步设计要求； 由设计说明书、施工图纸、施工图预算组成； 图纸绘制正确、完整，避免错、漏； 尽可能采用标准设计； 满足施工要求的建筑、结构、安装图纸与文件。2施工图设计文件的深度要求施工图设计文件的深度

302、要求 能据此编制施工图预算； 能据此安排材料、设备订货和非标准设备的制作； 能据此进行施工和安装； 能据此进行工程验收。五、设计文件的审批与修改五、设计文件的审批与修改（一）设计文件的审批（一）设计文件的审批 建设项目设计文件的审批实行分级管理、分级审批。根据基本建设设计工作管理暂行办法，设计文件具体审批权限规定如下： 大中型建设项目的初步设计和总概算及技术设计，按照隶属关系，由国务院主管部门或省、直辖市、自治区审批； 小型建设项目初步设计的审批权限，由主管部门或省、直辖市、自治区自行规定。 总体规划设计的审批权限与初步设计的审批权限相同； 各部直接代管下放项目的初步设计，由国务院主管部门为主

303、，会同有关省、直辖市、自治区审查或者批准； 施工图设计除主管部门规定要审查的外，一般不再审批，设计单位要对施工图的质量负责，并向生产、施工单位进行技术交底，听取意见。（二）设计文件的修改（二）设计文件的修改 根据基本建设设计工作暂行办法，修改设计文件应遵守以下规定： 设计文件是工程建设的主要依据，经批准后不得任意修改。 凡涉及计划任务书的主要内容，如建设规模、产品方案、建设地点、主要协作关系等方面的修改，须经原计划任务书审批机关批准。 凡涉及初步设计的主要内容，如总平面布置、主要工艺流程、主要设备、建筑面积、建筑标准、总定员、总概算等方面的修改，须经原设计审批机关批准。修改工段须由原设计单位负

304、责进行。 施工图的修改，须经原设计单位同意。建设单位、施工单位、监理单位都无权修改建设工程勘察、设计文件。确需修改的，应由原勘察设计单位进行。经原勘察设计单位同意，建设单位也可委托其他具有相应资质的建设工程勘察、设计单位修改，并由修改单位对修改的勘察、设计文件承担相应责任。一、施工图设计文件审查的概念一、施工图设计文件审查的概念 施工图设计文件（以下简称施工图）审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门依法认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规模执行情况等进行的独立审查。它是政府主管部门对建设工程勘察设计质

305、量监督管理的重要环节，是基本建设必不可少的程序，工程建设各方必须认真贯彻执行。第五节第五节 施工图设计文件的审查施工图设计文件的审查二、施工图审查的范围及内容二、施工图审查的范围及内容（一）施工图审查的范围（一）施工图审查的范围 根据暂行办法的规定，凡属建设工程设计等级分级标准中的各类新建、扩建、改建的建设工程项目均须进行施工图审查。各地的具体审查范围，由各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。（二）施工图审查应报送的资料（二）施工图审查应报送的资料 建设单位报请施工图技术性审查的资料应包括以下主要内容： 作为设计依据的政府有关部门的批准文件及附件； 审查合格的岩土工程勘察文件； 全

306、套施工图（含计算书并注明计算软件的名称及版本）； 审查需要提供的其他资料。（三）施工图审查的内容（三）施工图审查的内容 根据暂行办法和建筑工程施工图设计文件审查要点（试行）的规定，施工图审查的主要内容如下： 建筑物的稳定性与安全性，包括地基基础及结构主体的安全； 是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范； 是否达到规定的施工图设计深度的要求； 是否损害公共利益； 是否符合工程建设标准强制性条文和其他有关工程建设强制性标准； 地基基础和结构设计等是否安全； 是否符合公众利益； 施工图是否达到规定的设计深度要求； 是否符合作为设计依据的政府有关部门的批准文件要求。 三、施工

307、图审查机构三、施工图审查机构（一）施工图审查机构应具备的条件（一）施工图审查机构应具备的条件 施工图审查是一项专业性和技术性都非常强的工作，一般政府公务员是难以完成的，所以，必须由政府主管部门审定批准的审查机构来承担，是具有独立法人资格的公益性中介组织。（二）施工图审查机构的审批（二）施工图审查机构的审批 凡符合上述条件的直辖市、计划单列市、省会城市的设计审查机构，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审后，报国务院建设行政主管部门审批，并颁发施工图设计审查许可证；其他城市的设计审查机构由省级建设行政主管部门审批，并颁发施工图设计审查许可证。取得施工图设计审查许可证的机构，方可承担施工图审查工

308、作。四、施工图审查的程序与要求四、施工图审查的程序与要求（一）施工图审查的报送（一）施工图审查的报送 根据暂行办法的规定，在施工图完成后，建设单位应将施工图连同该项目批准立项的文件或初步设计批准文件及主要的初步设计文件一起报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构进行审查。施工图审查是建设程序的审批环节，而非业主的市场行为。所以，只能向有审批权的政府主管部门报批，再由主管部门交由审查机构审查，而不能由业主自行委托审查机构审查。当然，最合理的做法应是政府认定了一批有资格、成熟可靠的审查机构后，由业主委托审查机构审查，政府依据审查结果再行审批。这样，可以增强审查机构的服务意识。（二）

309、施工图审查的要求（二）施工图审查的要求 审查机构在审查结束后，应向建设行政主管部门提交书面的项目施工图审查报告，报告应经审查人员签字、审查机构盖章。 审查合格的项目，建设行政主管部收到审查报告后，应及时向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书，审查不合格的项目，由审查机构提出书面意见，并将施工图退回建设单位，交由原设计单位修改后，重新报送。 审查机构在收到审查材料后，应在一个期限范围内完成审查工作，并提出工作的报告。目前规定的具体审查期限为：一般项目20个工作日；特级、一级项目30个工作日；重大及技术复杂项目可适当延长。 施工图一经审查批准，不得擅自进行修改。如果遇特殊情况需要对审查的主

310、要内容进行修改时，必须重新报请原审批部门委托审查机构审查，并经批准后方能实施。 施工图审查费，由施工图审查机构向建设单位收取。五、施工图审查各方的责任五、施工图审查各方的责任（一）勘察设计单位与设计人员的责任（一）勘察设计单位与设计人员的责任 勘察设计单位及其设计人员必须对自己的勘察设计文件的质量负责，这是建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例等法规所明确的，也是国际上通行的规则，并不因通过了审查机构的审查就可免责。审查机构的审查只是一种监督行为，只对工程设计质量承担间接的审查责任，其直接责任仍由完成设计的单位及个人负责。如果若出现质量问题，设计单位及设计人员还必须依据实际情况和相关法

311、律的规定，承担相应的经济责任、行政责任和刑事责任。（二）审查机构及审查人员的责任（二）审查机构及审查人员的责任 设计文件责任在质量上，设计单位和设计人员承担直接责任，设计审查单位和设计审查人员只负间接的监督责任。如果因图设计质量存在问题而造成损失，业主只能向设计单位和设计人员追责，审查机构和审查人员在法律上并不承担赔偿责任。 审查机构和审查人员在设计质量问题上的免责并不意味着审查机构和审查人员就不要承担任何责任。 政府主管部门的责任。依据相关法律规定，政府各级建设行政主管部门在施工图审查中享有行政审批权，主要负责行政监督管理和程序性审批工作，对设计文件的质量不承担直接责任，但对其审批工作的质量

312、，负有不可推卸的责任，这个责任具体表现为行政责任和刑事责任。一、建设工程勘察设计合同概述一、建设工程勘察设计合同概述（一）建设工程勘察设计合同的概念（一）建设工程勘察设计合同的概念 建设勘察设计合同是指建设单位或有关单位为完成一定的勘察、设计任务，明确双方权利、义务的协议。建设单位或有关单位称委托方或委托人，勘察设计单位称承包方或勘察人、设计人。根据勘察设计合同，承包方完成委托方委托的勘察、设计项目，委托方接受符合约定要求的勘察、设计成果，并给付报酬。 第六节第六节 建设工程勘察设计合同建设工程勘察设计合同（二）建设工程勘察设计合同的特点（二）建设工程勘察设计合同的特点1勘察设计合同的当事人双

313、方应具有法人资格勘察设计合同的当事人双方应具有法人资格 建设工程勘察设计合同的当事人双方应当是具有民事权利能力和民事行为能力的法人单位。作为发包方，一般情况下，必须是国家批准的建设项目、落实投资计划的企事业单位、社会组织；作为承包方，应当具有国家批准的勘察、设计许可证，具有经有关部门核准的资质等级。2勘察设计合同的质量责任的特殊性勘察设计合同的质量责任的特殊性 勘察设计合同是建设工程合同的一种，因此，勘察设计合同也具有建设工程合同的基本特征。勘察设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计的质量负责。注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件

314、负责。勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果必须真实、准确。3勘察设计合同计价模式的特殊性勘察设计合同计价模式的特殊性 2002年1月7日原国家计委、建设部颁布了工程勘察设计收费管理规定，规定工程勘察和工程设计收费根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。建设项目总投资估算额500万元及以上的工程勘察和工程设计收费，实行政府指导价；建设项目总投资估算额500万元以下的工程勘察和设计，实行市场调节价。二、设计合同二、设计合同（一）建设工程设计合同（一）（一）建设工程设计合同（一） 建设工程设计合同（一）的内容包括以下几个方面：1工程概况工程概况 工程概况包括工程名称、工程规

315、模、特征、设计阶段和内容以及估算设计费等。2技术资料管理技术资料管理 双方明确约定发包人应向设计人提交的资料及文件、份数、提交时间；设计人应向承包人提交的资料及文件、份数、提交时间。3付费方式付费方式 工程设计按国家规定的现行收费标准计取费用，或以“预算包干”、“中标价加签证”“实际完成工作量结算”等方式计取收费。国家规定的收费标准中没有规定的收费项目，由发包人、设计人另行议定。 基本设计收费为：工程设计收费基价工程设计收费基价专业调整系数专业调整系数工程复杂程度调整系数工程复杂程度调整系数附加调整系数附加调整系数4发包人、承包人责任发包人、承包人责任（1）发包人责任 按照合同规定的内容，在规

316、定的时间内向设计人提交资料及文件，并对其完整性、正确性、及时性负责，发包人不得要求设计人违反国家的有关标准进行设计。发包人提交资料及文件超过规定期限15日以内的，设计人按合同规定，交付设计文件的时间顺延；超过规定期限15日以上的，设计人有权重新确定提交设计文件的时间。（2）设计人的责任 设计人应按国家的技术规范、标准、规程及发包人提出的要求，进行工程设计，按合同规定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。设计人应标明设计采用的主要技术标准、设计合理使用年限。设计人按合同规定的内容、设计深度及份数向发包人交付资料及文件。5合同生效、终止合同生效、终止 合同经双方签章并在发包人向设计人支付定

317、金后生效。合同生效后，按规定到项目所在省级建设行政主管部门规定的审查部门备案。6争议解决争议解决 合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，或提交仲裁委员会仲裁，或依法向人民法院起诉。（二）建设工程设计合同（二）（二）建设工程设计合同（二） 建设工程设计合同（二）的内容包括以下几个方面：1工程概况工程概况 工程概况包括工程名称、工程规模、特征、设计阶段和内容、估算设计费等。2技术资料管理技术资料管理 双方明确约定发包人应向设计人提交的资料及文件、份数、提交时间；设计人应向承包人提交的资料及文件、份数、提交时间及主要技术标准。构成合同的文件应能互相说明，如果合同文件存在歧义或

318、不一致，则根据如下优先次序来判断： 合同书； 中标函（文件）； 发包人要求及委托书； 投标书。3付费方式付费方式 工程设计按国家规定的现行收费标准计取费用，或以“预算包干”、“中标价加签证”、“实际完成工作量结算”等方式计取收费。国家规定的收费标准中没有规定的收费项目，由发包人、设计人另行议定。 工程设计费于合同生效后三日内，发包人应向设计人支付预算勘察费的20%作为定金；发包人应按设计人所完成的施工图工作量比例，分期分批向设计人支付总设计费的50%，施工图完成后，发包人结清设计费，不留尾款。发包人委托设计人承担合同内容以外的工作服务，另行签订协议并支付费用。4发包人、承包人责任发包人、承包人

319、责任（1）发包人责任 发包人按合同规定的内容，在规定的时间内向设计人提交基础资料及文件，并对其完整性、正确性、及时性负责，发包人不得要求设计人违反国家的有关标准进行设计。 发包人提交资料及文件超过规定期限15日以内的，设计人按合同规定，交付设计文件时间顺延；发包人提交资料及文件超过规定期限15日以上的，设计人有权重新确定提交设计文件的时间。 发包人变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或对所提交资料作较大修改，以致造成设计人设计需返工时，双方除需另行协商签订补充协议（或另订合同）、重新明确有关条款外，发包人应按设计人所耗工作量向设计人支付返工费。 在未签订合同前发包人已同意，设计人为

320、发包人所做的各项设计工作，发包人应支付相应设计费。 在合同履行期间，发包人要求终止或解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金；已开始设计工作的，发包人应根据设计人已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超过一半时，按该阶段设计费的全部支付。 发包人必须按合同规定支付定金，收到定金作为设计人设计开工的标志。未收到定金，设计人有权推迟设计工作的开工时间，且交付设计文件的时间顺延。 发包人应按本合同规定的金额和时间向设计人支付设计费，每逾期支付一日，应承担支付金额0.2%的逾期违约金，且设计人提交设计文件的时间顺延。逾期超过30日以上时，设计人有权暂停履行下阶段的工

321、作，并书面通知发包人；发包人的上级或设计审批部门对设计文件不审批或合同项目停缓建的，发包人均应支付应付的设计费。 发包人要求设计人比合同规定时间提前交付设计资料及文件时，需征得设计人同意，不得严重背离合理设计周期，且发包人应支付赶工费。发包人应为设计人派驻施工现场的工作人员提供必要的工作、生活及交通等方面的便利条件及必要的劳动保护装备。 （2）设计人责任 设计人应按国家规定和合同约定的技术规范、标准进行设计，按合同规定的内容、时间及份数向发包人交付设计文件。设计人应标明设计的合理使用年限，并对提交的设计文件的质量负责。 设计人负责对外商的设计资料进行审查，负责该合同项目的设计联络工作。 设计人

322、对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。由于设计人员设计错误造成工程质量事故损失的，设计人除负责采取补救措施外，应免收直接受损失部分的设计费，并根据损失程度向发包人支付赔偿金，赔偿金数额由双方商定。 合同生效后，设计人要求终止或解除合同，设计人应双倍返还发包人已支付的定金。5合同生效、终止合同生效、终止 合同经双方签章并在发包人向设计人支付定金后生效。合同生效后，按规定到项目所在省级建设行政主管部门规定的审查部门备案。双方认为必要时，到项目所在地工商行政管理部门申请鉴证。设计人为合同项目的服务至施工安装结束为止。双方履行完合同规定的义务后，合同即行终止。由于不可抗力因素致使合同无法履行

323、时，双方应及时协商解决。合同未尽事宜，双方可签订补充协议，有关协议及双方认可的来往电报、传真、会议纪要等，均为合同组成部分，与合同具有同等法律效力。6争议解决争议解决 合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，或提交仲裁委员会仲裁，或依法向人民法院起诉。、L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第十一章第十一章第十一章第十一章 建设工程招标投标法规建设工程招标投标法规建设工程招标投标法规建设工程招标投标法规第一节第一节 招标投标法规招标投标法规概述概述幻灯片幻灯片 3 3第二节第二节 建设工程项目建设工程项目招标招标幻灯片幻灯片 7 7第三节

324、第三节 建设工程项目投标建设工程项目投标幻灯片幻灯片 1818第四节第四节 建设工程项目开标、评标和中标建设工程项目开标、评标和中标幻灯片幻灯片 2626第五节第五节 工程招投标监督管理工程招投标监督管理幻灯片幻灯片 4141一、招标投标法的概念及立法现状一、招标投标法的概念及立法现状 招标投标法是调整在招标投标活动中产生的社会关系的法律规范的总称。狭义的招标投标法指中华人民共和国招标投标法（以下简称招标投标法），由第九届全国人大常委会第十一次会议于1999年8月30日通过，自2000年1月1日起施行。广义的招标投标法包括所有调整招标投标活动的法律规范。 涉及招标投标内容的法律主要有：中华人民

325、共和国反垄断法、中华人民共和国政府采购法（简称政府采购法）、中华人民共和国合同法（以下简称合同法）、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国公证法。 涉及招标投标内容的行政法规主要有：建设工程勘察设计管理条例（2000）、工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000）、建设工程质量管理条例（2000）、国家重点建设项目管理规定（1996）。第一节第一节 招标投标法规概述招标投标法规概述二、招标投标法的调整对象二、招标投标法的调整对象（一）民事关系（一）民事关系 招标投标的目的在于选择中标人，并与之签订合同。因此，招标投标是当事人双方经过要约和承诺两阶段订立合同的一种竞争程序，其特点是在合同订立过程

326、中引入竞争机制，使合同订立更有效率。由此可见，招标投标活动是一种民事法律行为，民事关系是招标投标法最主要的调整对象。（二）行政关系（二）行政关系 招标投标虽然是一种民事行为，但这种行为需要行政主管部门的监督，由此产生相应的行政关系。这种行政关系主要发生在行政管理部门与招标人、投标人之间，也可能发生在行政管理部门与招标代理人、评标委员会之间。如果各民事主体违反招标投标法的规定，行政管理部门有权进行行政处罚，如没收财产、罚款、取消资格等。三、招标投标法的立法原则三、招标投标法的立法原则（一）公开、公平、公正和诚实信用的原则（一）公开、公平、公正和诚实信用的原则 所谓公开原则，就是要求招标投标活动具

327、有较高的透明度，实行招标信息、招标程序、评标标准和程序，以及中标结果公开，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。 公平原则，就是要求在招标投标活动中，双方当事人的权利和义务对等，合情合理。同时，对于招标人和投标人之间的关系来说，双方在交易过程中地位平等，不歧视任何一方，任何一方不得向另一方提出不合理要求。此外，投标人也不能通过不正当竞争的手段参与竞争。 诚实信用原则，这是民事活动的基本原则。招标投标当事人应以诚实的态度形成权利、履行义务，以维持双方的利益均衡，以及自身利益与社会利益的均衡。（二）合法原则（二）合法原则 合法原则是指凡是在中国境内进行的招标投标活动，不论招标主体

328、的性质、招标项目的性质如何，都适用招标投标法的有关规定。具体而言，从主体上说，包括政府机构、国有企事业单位、集体企业、私人企业、外商投资企业，以及其他非法人组织等的招标。（三）强制与自愿相结合原则（三）强制与自愿相结合原则 强制与自愿相结合原则是指法律强制规定范围内的项目必须采取招标方式进行交易，而强制招标范围以外的项目采取何种交易方式、何种招标方式都由当事人依法自愿决定。（四）开放性原则（四）开放性原则 招标投标法第6条规定，依法必须进行招标的项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投

329、标活动。（五）行政监督原则（五）行政监督原则 招标投标法第7条规定，招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为。一、建设工程项目招标概述一、建设工程项目招标概述（一）建设工程项目招标的种类（一）建设工程项目招标的种类1建设工程总承包招标建设工程总承包招标 建设工程总承包招标又称为建设工程全过程招标，指从项目建议书开始，包括可行性研究报告、勘察设计、材料设备采购、施工、生产试车，直到竣工投产、交付使用整个过程进行招标。2建设工程勘察设计招标建设工程勘察设计招标 建设工程勘察设计招标是指招标人就拟建项目的勘察设计任务发

330、布公告，吸引勘察设计单位参加竞争，经招标人审查获得投标资格的勘察设计单位按照招标条件的要求，在规定的时间内填报标书，招标人从中择优选择勘察设计单位。3建设工程施工招标建设工程施工招标 建设工程施工招标是指招标人就拟建的工程发布公告或邀请，以法定方式吸引施工单位参加竞争，招标人从中选择条件优越者完成工程建设任务。第二节第二节 建设工程项目招标建设工程项目招标4建设工程监理招标建设工程监理招标 建设工程监理招标是指招标人以法定方式吸引监理单位参加竞争，招标人从中选择条件优越者的法律行为。监理招标的标的是“监理服务”，与工程项目建设中其他各类招标的最大区别表现为监理单位不承担物质生产任务，只是受招标

331、人委托对生产建设过程提供监督、管理、协调和咨询等服务。鉴于标的具有特殊性，招标人选择中标人主要基于能力的选择，而不是一味考虑报价的高低。5建设工程材料设备采购招标建设工程材料设备采购招标 建设工程材料设备采购招标是指招标人就拟购买的材料设备发布公告或者邀请，以法定方式吸引建设工程材料设备供应商参加竞争，招标人从中选择条件优越者的法律行为。（二）招标人的条件（二）招标人的条件 招标人是招标活动的发起人，是招标活动的主体。招标投标法第8条规定，招标人是依照本法规定提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。 根据中华人民共和国民法通则第17条的规定，法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民

332、事权利并承担民事义务的组织，包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人。其他组织是指不具备法人条件的组织。主要包括法人的分支机构、不具备法人资格的联营体、合伙企业、个体工商户等。 除了以上的条件，招标人必须提出招标项目，进行招标。其中，“提出招标”是指根据招标投标法的有关规定，提出和确定拟招标的项目，办理有关审批手续，落实项目的资金来源等。“进行招标”是指提出招标方案，确定招标方式，编制招标文件，审查投标人资格，组建评标委员会，决定中标人，订立书面合同等。二、建设工程项目招标方式二、建设工程项目招标方式（一）公开招标（一）公开招标 公开招标又称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式

333、邀请不特定的法人或其他组织投标。公开招标的优点主要有： 有效防止腐败现象。公开招标要求招标的全过程应当公开、公平、公正，并且要求的程度较高，与其他招标方式相比，具有较高的操作透明性； 能够较好地达到经济性的效果。公开招标允许所有符合条件的投标人参加投标，能够让最具有竞争力、条件最优厚的潜在投标人参加投标，达到了经济的目的； 为竞争者提供均等的机会。这与公开招标本质上是无限竞争性招标有关，对所有潜在投标人发布公告，提供公平竞争的机会。这种公平性对于政府投资项目具有十分重要的意义。 同时，公开招标也存在如下缺点： 公开招标只能以书面材料决定中标人，这本身就有缺陷。书面材料往往不能全面真实反映投标人

334、的水平和情况，这对评标及确定中标人有很大的风险。 公开招标采用发布招标公告的方式，这固然吸引了很多条件优厚的竞争者，但也增加了整个招标过程的成本。 从理论上，公开招标应该要求招标信息能够到达所有满足条件的潜在招标人处，但这样必然导致招标时间过长，影响后续工作的进度。（二）邀请招标（二）邀请招标 邀请招标又称有限竞争性招标，是指招标人以招标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标必须向三个以上的潜在投标人发出邀请，被邀请的法人或其他组织必须具备以下条件： 具备承担招标项目的能力； 资信良好。 一般情况下，以下项目考虑采用邀请招标： 技术要求较高、专业性较强的建设工程项目。对于这类项目

335、而言，由于能够承担招标任务的单位较少，并且专业性较强，招标人对潜在的投标人都比较了解，进行邀请招标比较适宜； 合同价款较小项目。由于公开招标成本较高，对于合同价较小项目不宜采用； 工期有严格要求的项目。公开招标周期较长，对进度控制要求较高项目不宜采用。三、建设工程项目招标程序三、建设工程项目招标程序（一）工程项目报建（一）工程项目报建 报建内容主要包括： 工程名称； 建设地点； 投资规模； 资金来源； 当年投资额； 工程规模； 结构类型； 发包方式； 计划开竣工日期； 工程筹建情况等。（二）招标人自行办理招标或委托招标备案（二）招标人自行办理招标或委托招标备案 建设单位自行组织招标必须具备一定

336、条件，不具备实施条件的可委托招标代理机构实施招标。（三）编制招标文件（三）编制招标文件 招标文件应当根据项目的特点和需要编制，内容包括招标项目的技术要求、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求以及拟签订合同的主要条款，但不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向性或者排斥潜在投标人的其他内容。（四）工程标底价格（四）工程标底价格 招标工程设有标底的，其标底的编制工作应按照规定进行。标底价格由具有资质的招标人自行编制或者委托具有相应资质的工程造价咨询单位、招标代理单位编制。标底应控制在批准的总预算及投资包干的限额内，由成本、利润、税金等组成，一个工程只能编制一个标底。（五）发布招标公告或递送投

337、标邀请书（五）发布招标公告或递送投标邀请书 实行公开招标的，招标人通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布工程招标公告，也可以在中国工程建设和建筑业信息网络上以及有形建筑市场发布。发布的时间应达到规定要求，如有些地方规定在建设网上发布的时间不少于72小时。（六）对投标人资格预审（六）对投标人资格预审 资格预审，指招标人在招标开始之前或开始初期，由招标人对申请参加招标的投标人进行资质条件、业绩、信誉、技术、资金等方面的资格审查。我国大多数地方采用的是资格预审方式。资格预审的内容主要包括以下几方面：（1）资信方面（2）财务方面（3）类似工程业绩方面（4）技术管理力量 （七）发售招标文件（七）发

338、售招标文件 招标文件、图纸和有关技术资料发给通过资格预审获得投标资格的投标单位。投标单位收到招标文件、图纸和有关资料后，应认真核对，核对无误后以书面形式予以确认。（八）组织勘察现场（八）组织勘察现场 招标人应主动向潜在投标人介绍所有现场的有关情况，潜在投标人对影响供货或项目的现场条件进行全面考察，对于工程建设项目，一般应了解以下内容： 施工现场是否达到招标文件规定的条件； 施工的地理位置和地形、地貌； 施工现场的地址、土质、地下水位、水文条件等情况； 施工现场的气候条件，如气温、湿度、风力等； 现场的环境，如交通、供水、供电、排污等； 临时用地、临时设施搭建等。（九）答疑会（九）答疑会 答疑会

339、是在投标单位审查施工图纸和编制投标报价进行到一段时间后，由建设单位组织，要求所有的投标人参加的投标答疑会。会议的主要目的是澄清图纸中的错误，完善招标文件，规范投标人的投标报价行为，以及其他需要在投标前明确、统一的事项等。 四、招标代理四、招标代理 当招标人不具备自行招标的能力时，须委托具有相应资质的招标代理公司从事招标工作。招标代理机构应当具备下列条件： 有从事招标代理业务的营业场所和相应资金； 有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量； 有符合招标投标法第37条第3款规定的条件，可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。五、招标人发售招标文件五、招标人发售招标文件 招标人在发售

340、招标文件时应遵守以下法律规定： 招标文件、图纸和有关技术资料发放给通过资格预审获得投标资格的投标单位。 依法必须进行施工招标的工程，招标人应当在招标文件发出的同时，将招标文件报工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案，办理备案手续，接受建设行政主管部门依法对招标文件的审查。如果建设行政主管部门发现招标文件违反法律、法规的，应当责令招标人改正。 一、投标前准备一、投标前准备（一）投标人的资格要求（一）投标人的资格要求1投标人应当具备承担招标项目的能力投标人应当具备承担招标项目的能力 投标人应当具备与投标项目相适应的技术力量、机械设备、人员、资金等方面的能力。2投标人应当具备招标文件规

341、定的资格条件投标人应当具备招标文件规定的资格条件 招标人可以在招标文件中对投标人的资格条件作出规定，投标人应当具备招标文件规定的资格条件。对于参加建设项目设计、建筑安装、监理，以及主要设备、材料供应等投标的单位，必须具备以下条件： 具有招标条件要求的资质证书，并为独立的法人实体； 承担过类似建设项目的相关工作，并有良好的工作业绩和履约记录； 财产状况良好，没有处于财产被接管、破产或其他关、停、并、转状态； 最近三年都没有骗取合同以及其他经济方面的严重违法行为； 有良好的安全记录，投标当年内没有发生重大质量事故和特大安全事故。第三节第三节 建设工程项目投标建设工程项目投标（二）调查研究与信息收集

342、（二）调查研究与信息收集1政策法律政策法律 投标人首先应当了解在招标投标活动中，以及在合同履行中有可能涉及的法律、建设法规，也应当了解与项目有关的政治形势、国家政策等，即国家对该类项目采取的是鼓励政策还是限制政策。2自然条件自然条件 自然条件包括工程所在地的地理位置、地形地貌、气象状况，还包括气温、湿度、主导风向、年降水量等，以及洪水、台风和其他自然灾害状况等。3市场情况市场情况 主要包括建筑材料、施工机械设备、燃料、动力、水和生活用品的供应情况、价格水平；过去几年批发与零售物价指数以及今后的变化趋势；劳务市场情况，如工人技术水平、工资水平、有关劳动保护和福利待遇的规定等；金融市场情况，如银行

343、贷款的难易程度以及银行贷款利率等。4工程项目方面的情况工程项目方面的情况 工程项目方面的情况包括工作性质、规模、发包范围；工程的技术规模和对材料性能和工人技术水平的要求；总工期及分批竣工交付使用的要求；施工现场的地形、地质、地下水位、交通运输、给排水、供电、通信条件等情况；工程项目资金来源；工程价款的支付方式；监理工程师的资历等。5业主情况业主情况 业主情况包括业主的资信情况、履约态度、支付能力、在其他项目上有无拖欠工程款的情况、对实施的工程需求的迫切程度等。6投标人内部情况投标人内部情况 投标人对自己内部情况也应进行归纳整理。这些资料主要用于招标人要求的资格审查和本企业履行项目的可能性。7竞

344、争对手竞争对手 掌握竞争对手的情况，是投标策略中一个很重要的环节，也是投标人参加投标能否获胜的重要因素。二、投标文件的编制与送达二、投标文件的编制与送达（一）投标文件的类型（一）投标文件的类型1商务文件商务文件 这类文件是用于证明投标人履行了合法手续和招标人了解投标人商业资信、合法性的文件。2技术文件技术文件 建设项目一般包括全部施工组织设计内容，用以评价投标人的技术实力和经验。技术复杂的项目对技术文件的编写内容及格式均有详细要求，投标人应当认真按照规定填写。3价格文件价格文件 这是投标文件的核心，全部价格文件必须完全按照招标文件的规定格式编制，不允许有任何改动，如果有漏项，则视为其已经包含在

345、其他价格报价中。（二）投标文件的编制（二）投标文件的编制1认真阅读投标须知，理解相关要求认真阅读投标须知，理解相关要求 招标文件中的“投标须知”是招标人提醒投标人在投标书中务必全面、正确地回答具体注意事项的书面说明，是招标文件的灵魂，应特别注意。投标人在编制标书时，必须反复学习、理解。2投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应 “实质性要求和条件”是指招标文件中有关招标项目的价格、项目的计划、技术规范、合同的主要条款等，投标文件必须对这些条款作出响应，否则都将导致废标。3项目实施方案、技术措施的编写项目实施方案、技术措施的编写 项

346、目实施方案、技术措施都是投标文件的重要部分，也是体现投标人是否具有竞争力的具体表现。4注重细节，防止疏漏注重细节，防止疏漏 这些细节项目主要是：投标书未按照招标文件的有关要求密封；未加盖法人或委托授权人印签；投标人单位名称或法人姓名与登记执照不符；未在投标书上填写法定注册地址；投标书的附件资料不全；投标书装订错误等。（三）投标文件的送达（三）投标文件的送达 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。招标人在投标截止期以后收到的投标文件，将原封退给投标人。三、联合体共同投标三、联合体共同投标（一）概念（一）概念 招

347、标投标法第31条规定，两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。（二）联合体的资格（二）联合体的资格 联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力；国家有关规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。同一专业的单位组成的联合体，应当按照资质等级较低的单位确定联合体的资质等级。例如，在三个投标人组成的联合体中，有两个是甲级资质，有一个是乙级资质，则联合体的资质等级为乙级。之所以这样规定，是促使资质优等的投标人组成联合体，保证招标质量，防止以优等资质获取招标项目，而由资质等级差的供货商或承包商来完成。（三）法律责任（三）法律责任 为

348、了规范投标联合体各方的权利和义务，联合体各方应当签订书面的共同投标协议，明确各方拟承担的工作，并将共同投标协议连同投标文件提交招标人。如果中标的联合体内部发生纠纷，可以依据共同签订的协议加以解决。 联合体各方在中标后承担的连带责任包括以下两种情况： 联合体在接到中标通知书后未与招标人签订书面合同，除不可抗力外，联合体放弃中标项目的，其已经提交的投标保证金不予退还，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；未提交投标保证金的，联合体各方对招标人的损失承担连带赔偿责任； 除不可抗力外，中标的联合体不履行与招标人签订的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证

349、金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，联合体各方应当对招标人的损失承担连带赔偿责任。一、建设工程项目的开标一、建设工程项目的开标（一）开标的时间和地点（一）开标的时间和地点 招标投标法第34条规定，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 开标地点应与招标文件中规定的一致，是为了防止投标人因不知地点变更而不能按要求准时提交投标文件。在有些情况下可以暂缓或推迟开标时间。 招标文件发售后对原文件作了补充或修改； 开标前发现有影响招标的不正当竞争行为； 出现突发事件，如不可抗力等。（二）出席开标（二）出席开标 招标投

350、标法第35条规定，开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。主持人按照规定的程序负责开标的全过程。第四节第四节 建设工程项目的开标、评标和中标建设工程项目的开标、评标和中标（三）开标程序（三）开标程序 招标投标法第36条规定，开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。开标过程应当记录，并存档备查。二、评标一般要求二、评标一般要求（一）评标的保密性（一）评标的保密性 招

351、标投标法第38条规定，招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。评标的严格保密，就是评标在封闭状态下进行，评标委员会成员不得与外界有任何接触，有关检查、评审和授标的建议等情况，均不得向投标人或与该程序无关的人员透露。（二）评标委员会的组建（二）评标委员会的组建 招标投标法第37规定，评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。（三）评标专家（三）评标专家 招标投标法第37条规

352、定，评标专家应当从事相关领域工作满8年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。 评标工作的重要性，决定了必须对参加评标委员会的专家的资格进行一定的限制，并非所有的专业技术人员都可以进入评标委员会。专家的资格条件是： 从事相关领域工作满8年，这是对实际工作经验和业务熟悉程度的要求； 具有高级职称或具有同等专业水平，这是对专业水准或职称方面的要求。这两个条

353、件的限制，为评标的顺利进行提供了人员素质保证。三、初步评审三、初步评审（一）评标的准备（一）评标的准备 评标委员会成员应当编制供评标使用的相应表格，认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下相关内容： 招标的目标； 招标项目的范围和性质； 招标文件中规定的主要技术要求、标准和商务条款； 招标文件规定的评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。招标人或者其委托的招标代理机构应当向评标委员会提供评标所需的重要信息和数据。招标人设有标底的，标底应当保密，并在评标时作为参考。（二）初步评审的内容（二）初步评审的内容1符合性评审符合性评审 投标文件应实质上响应招标文件的所有条款、条件，无显著的差异或保

354、留。所谓显著的差异或保留包括：对工程的范围、质量及使用性能产生实质性影响；偏离了招标文件的要求，而对合同中规定的业主的权利或者投标人的义务造成实质性的限制；纠正这种差异或者保留将会对提交了实质性响应要求的投标书的其他投标人的竞争地位产生不利影响。2技术性评审技术性评审 投标文件的技术性评审包括：方案可行性评估和关键工序评估，劳务、材料、设备、质量控制措施评估，以及对施工现场周围环境污染的保护措施评估。3商务性评审商务性评审 投标文件的商务性评审包括：投标报价校核，审查全部报价数据计算的正确性，分析报价构成的合理性，并与标底价格进行对比分析。修正后的投标报价经投标人确认后对其起约束作用。（三）投

355、标文件的澄清和说明（三）投标文件的澄清和说明 评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清或者说明，但澄清或说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。（四）作废标处理的情况（四）作废标处理的情况 评标委员会和评标方法暂行规定中规定了如下应视作废标处理的情况：（1）弄虚作假方式投标 在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。（2）低于成本报价竞标 在评标过程中，评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设

356、有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。（三）投标文件的澄清和说明（三）投标文件的澄清和说明 评标委员会可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清或者说明，但澄清或说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。（四）作废标处理的情况（四）作废标处理的情况 评标委员会和评标方法暂行规定中规定了如下应视作废标处理的情况：（1）弄虚作假方式投标 在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标

357、人的投标应作废标处理。（2）低于成本报价竞标 在评标过程中，评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。（3）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或补正的，评标委员会可以否决其投标。建设项目的投标有下列情况的也应按照废标处理： 投标文件未密封； 无单位和法定代表人或其代理人的印鉴； 未按规定的格式填写，内容不全或字迹模糊、辨认不清； 逾期送达； 未参加开标会议。（4）未能在实质

358、上响应招标 评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应招标，应作废标处理。（5）投标人有重大偏差 如果投标人有重大偏差，也视为未能对招标文件作出实质性响应，应作为废标处理。（五）投标偏差（五）投标偏差1重大偏差重大偏差主要包括以下几种情况： 没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵； 投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章； 投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限； 明显不符合技术规格、技术标准的要求； 投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求； 投标文件附有招标人不能接受的条件；

359、不符合招标文件中规定的其他实质性要求。2细微偏差细微偏差细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。四、详细评审四、详细评审（一）概述（一）概述经初步评审合格的投标文件，评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对其技术部分和商务部分作进一步评审。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。（二）

360、评标方法（二）评标方法1低价中标法低价中标法 低价中标即经评审的最低评标价法，其基本思想是在判断投标标的物能达到设计、施工要求的前提之下，本着经济的原则选出最低价者。2综合评标法综合评标法 综合评标法又称为综合打分法或综合折价法，在建设工程中一般指的是综合打分法。3性价比评标法性价比评标法 根据评标专家为各投标单位打出的代表投标标的物性能的直接得分，以及包括投标人信誉、综合实力在内的间接得分，两者相加作为性能得分，再根据投标报价，以合适的方法算出量化的“性价比”。4工程量清单评标法工程量清单评标法 工程量清单是一种工程计价方法，它的意义在于为建设项目的工程量的定价和结算提供依据。与传统的招标方

361、式相比，采用工程量清单计价模式的招标，能够有效地引入竞争机制，淡化标底的作用，在保证质量、工期的前提下，按招标投标法及有关条例规定，真正以“不低于成本”的合理低价选择中标方。（三）评标报告（三）评标报告 评标报告应包括以下内容： 对投标人的技术方案评价，技术、经济风险分析； 对投标人技术力量、设施条件评价； 对满足评标标准的投标人的投标进行排序； 需进一步协商的问题及协商应达到的要求。五、中标五、中标（一）中标条件（一）中标条件 招标投标法第41条规定，中标人的投标应当符合下列条件之一： 能最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评标标准； 能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低

362、。但是，投标价格低于成本的除外。（二）中标通知书（二）中标通知书1中标通知书的性质中标通知书的性质 中标通知书就是向中标的投标人发出的书面通知文件。我国合同法规定，订立合同采取要约和承诺的方式。投标人提交的投标书就是一种要约，而招标人的中标通知书则是对投标人要约的承诺。2中标通知书的生效及合同的成立中标通知书的生效及合同的成立合同法第26条规定，承诺通知到达要约人时生效，不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。（三）签订合同（三）签订合同 招标人与中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立合同。这样做一方面可以弥补中标通知书过于简单的缺陷

363、；另一方面可以将招标文件和投标文件中的实质性内容进一步明晰化和条理化，并以合同形式统一固定下来，有利于明确双方的权利义务关系，保证合同的履行。订立合同不得要求投标人承担招标文件以外的任务或修改投标文件的实质性内容，更不能背离实质性内容另外签订协议。（四）履约保证（四）履约保证 招标投标法第46条规定，招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。 要求中标人提交一定金额的履约保证金，是招标人的一项权利。该保证金应以适当的格式和金额，采用现金、支票、履约担保书或银行保函的形式提供，其金额应足以督促中标人履行合同。 如果中标人拒绝提交履约保证金，可以视为放弃中标项目，应当承担违约责任。招标人

364、可以从仍然有效的其余投标中选择排序最前的投标为中选的投标，但招标人也有权拒绝其余所有投标，并重新组织招标。一、工程招投标监督管理的主体一、工程招投标监督管理的主体 招标投标法第7条规定，招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督。有关行政监督部门依法对招标投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行。对招标投标活动的监督管理及有关部门的具体职权划分，由国务院规定。 国务院办公厅印发的国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工意见作出了如下规定： 国家发展计划委员会指导和协调全国招标投标活动，会同有关行政主管部门拟定招标投标法配套法规、综合性政策和必须进行招标的项目的具体范围、规模标

365、准，以及不适宜进行招标的项目，报国务院批准；确定发布招标公告的报刊、信息网络或其他媒介；组织国家重大建设项目稽查特派员，对国家重大建设项目建设过程中的工程招标投标进行监督检查。第五节第五节 工程招投标监督管理工程招投标监督管理 工业、水利、交通、信息产业等行业和产业项目的招标投标活动的监督执法，分别由经贸、水利、交通、信息产业等行政主管部门负责；各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装项目和市政工程项目的招标投标活动的监督执法，由建设行政主管部门负责；进口机电设备采购项目的招标投标活动的监督执法，由外经贸行政主管部门负责；有关行政主管部门根据招标投标法和国家有关法规、政

366、策，可联合或分别制定具体实施办法；项目审批部门在审批必须进行招标的项目可行性研究报告时，核准项目的招标方式及国家出资项目的招标范围；项目审批后，及时向有关行政主管部门通报所确定的招标方式和范围等情况。 有关行政主管部门须将监督管理过程中发现的问题，及时通知项目审批部门，项目审批部门根据情况依法暂停项目执行或暂停资金拨付。 从事各类工程建设项目招标代理业务的招标代理机构的资格，由建设行政主管部门认定；从事与工程建设有关的进口机电设备采购招标业务的招标代理机构的资格，由外经贸行政主管部门认定；从事其他招标代理业务的招标代理机构的资格，按现行职责分工，分别由有关行政主管部门认定。 各省、自治区、直辖

367、市人民政府可根据招标投标法的规定，从本地区实际出发，制定招标投标管理办法。 我国的工程招标投标监督管理实行分行业、分级负责制。一般情况下，国务院行政主管部门负责全国招标投标活动的监督管理，县级以上地方人民政府行政主管部门负责本行政区域内招标投标活动的监督管理。二、工程招标投标监督管理的内容二、工程招标投标监督管理的内容 工程招标投标监督管理的具体内容包括：依照招标投标法及其他法律、法规规定，必须招标的项目是否进行了招标；是否按照招标投标法的规定，选择了有利于竞争的招标方式；在已招标的项目中，是否严格执行了招标投标法规定的程序、规则，是否体现了公开、公平、公正和诚实信用原则；招标投标主体身份是否

368、符合规定等。三、工程招标投标监督管理的方式三、工程招标投标监督管理的方式1稽查职责稽查职责 稽查人员对国家重大建设项目贯彻执行国家有关招标投标的法律、法规、规章和政策情况，以及招标投标活动进行监督检查，具体履行下列职责： 监督检查招标投标当事人和其他行政监督部门有关招标投标的行为是否符合法律、法规规定的权限、程序； 监督检查投标招标的有关文件、资料，对其合法性、真实性进行核实； 监督检查资格预审、开标、评标、定标过程是否合法，以及是否符合招标文件、资格审查文件规定，并可进行相关的调查核实； 监督检查招标投标结果的执行情况。2稽查方式稽查方式 稽查人员对招标投标活动进行监督检查，可以采取下列方式

369、： 检查项目审批程序、资金拨付等资料和文件； 检查招标公告、招标邀请书、招标文件、投标文件，核查投标人的资质等级和资信等情况； 监督开标、评标，并可以旁听与招标投标事项有关的重要会议； 向招标人、投标人、招标代理机构、有关行政主管部门、招标公证机构调查有关情况； 审阅招标投标情况报告、合同及其有关文件； 现场调查核实招标结果执行情况。（二）督察（二）督察 督察是指出席招标投标活动，对招标投标活动现场行为进行监督察看。督察一般仅限于招标的某些环节，如开标、评标等。（三）其他监督模式（三）其他监督模式 招标投标法还规定了以行政审批、备案审查和受理投诉为主的行政监督模式。有关行政监督部门应依法对招标

370、投标活动实施监督，依法查处招标投标活动中的违法行为。L/O/G/OThank You!Thank You!建设法规建设法规 第十二章第十二章第十二章第十二章 建设工程纠纷的处理建设工程纠纷的处理建设工程纠纷的处理建设工程纠纷的处理第一节第一节 建设工程民事纠纷的建设工程民事纠纷的仲裁仲裁幻灯幻灯片片 3 3第二节第二节 建设工程民事纠纷的建设工程民事纠纷的诉讼诉讼幻灯片幻灯片 1212第三节第三节 建设工程行政纠纷的处理建设工程行政纠纷的处理幻灯片幻灯片 2222一、仲裁的基本原则一、仲裁的基本原则（一）当事人自愿原则（一）当事人自愿原则 当事人自愿原则也称为当事人意思自治原则。仲裁法规定，当

371、事人采取仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。（二）一裁终局制原则（二）一裁终局制原则 一裁终局制原则是仲裁制度准司法性的体现。与诉讼实行的两审终审制度不同，仲裁裁决一旦作出，当事人不得就同一争议向仲裁机构申请再次仲裁。仲裁裁决作出以后，当事人也不得就同一纠纷向人民法院提起诉讼。第一节第一节 建设工程民事纠纷的仲裁建设工程民事纠纷的仲裁（三）独立仲裁原则（三）独立仲裁原则 仲裁依法独立进行，不受行政机构、社会团体和个人的干涉。为保证这一原则的实施，仲裁法规定，仲裁委员会独立于行政机关，与行政机关没有隶属关系，仲裁委员会之间也没有隶属关系。（四）人民法

372、院监督原则（四）人民法院监督原则 人民法院和仲裁机构之间是相互独立的，没有隶属关系。但仲裁机构毕竟是民间组织，涉及强制措施，必须向人民法院申请执行。仲裁裁决生效后，人民法院经当事人申请，可对不符合法律规定的仲裁裁决裁定撤销。（五）先行调解原则（五）先行调解原则 仲裁庭在作出裁决前，可以先行调解。调解应在查明事实、分清是非的基础上，按照自愿、合法原则进行。调解不成的，应及时裁决。调解书和裁决书具有同等法律效力。二、仲裁机构二、仲裁机构（一）仲裁委员会（一）仲裁委员会1仲裁委员会的设立仲裁委员会的设立 根据仲裁法的规定，仲裁委员会在设区的市设立，不按行政区划层层设立。设区的市是指直辖市和省、自治区

373、人民政府所在地的市，也可以根据需要设立在其他设区的市。仲裁委员会的设立，应进行登记。登记机关是省、自治区、直辖市的司法行政部门。2仲裁委员会成员仲裁委员会成员 仲裁委员会由主任1人、副主任24人、委员711人组成。仲裁委员会成员由法律、经济贸易专家和有实际工作经验的人员担任，其中，法律、经济贸易专家不得少于2/3。（二）仲裁协会（二）仲裁协会 我国仲裁协会是仲裁委员会的自律性组织，其会员是仲裁委员会。仲裁协会是社会团体法人，其职责是建立自我约束、自我发展的自律性运行机制，根据章程对仲裁委员会及其组成人员、仲裁员的违纪行为进行监督。三、仲裁协议三、仲裁协议（一）仲裁协议的形式（一）仲裁协议的形式

374、 仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。建设工程合同的主要条款中，包括争议解决方式条款，双方当事人可以在签订合同时订立将该合同争议提交仲裁的条款。（二）仲裁协议的内容（二）仲裁协议的内容（1）请求仲裁的意思表示 即双方当事人在发生纠纷时要提请仲裁的表示，该意思表示应当基于双方自愿。（2）仲裁事项 即提请仲裁的纠纷范围。约定的仲裁事项，不能超出法律规定的仲裁范围。我国仲裁法的适用范围是平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷。（3）选定仲裁委员会 仲裁委员会没有级别管辖和地域管辖的规定，根据当事人双方的自愿，可以

375、选择任意一个仲裁委员会，为已经发生或者将来可能发生的争议进行仲裁。（三）仲裁协议的效力（三）仲裁协议的效力 合同订立后履行的过程中，因合同当事人一方或者双方的主客观原因，已经订立的合同可能会发生变更、解除、终止或确认无效。合同变更后，当事人应按照变更后的合同履行，因合同发生的争议仍有可能发生。合同解除、终止或者确认无效后，可能因此而发生损害赔偿争议。（四）无效仲裁协议（四）无效仲裁协议 根据仲裁法第十七条规定，仲裁协议无效的原因包括： 约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围； 无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议； 一方采取胁迫手段迫使对方订立仲裁协议； 仲裁协议对仲裁事项或者仲

376、裁委员会没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的。四、仲裁程序四、仲裁程序（一）申请和受理（一）申请和受理1申请申请 申请是指一方当事人根据仲裁协议，依法向仲裁委员会请求对所发生的纠纷进行仲裁的行为。当事人申请仲裁必须符合下列条件： 有仲裁协议； 有具体的仲裁请求和事实、理由； 属于仲裁委员会的受理范围。2受理受理 受理是仲裁程序的开始。当事人向仲裁委员会提交仲裁协议、仲裁申请书和副本。仲裁委员会收到仲裁申请书之日起5日内，认为符合受理条件的，予以受理，通知当事人。认为不符合受理条件的，书面通知当事人不予受理，并说明理由。（二）仲裁庭组成（二）仲裁庭组成 仲裁庭的组成方式由当事人约定。当事人

377、约定由三名仲裁员组成仲裁庭的，应当各自选定或各自委托仲裁委员会主任指定一名仲裁员，首席仲裁员由双方当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定。当事人约定由一名仲裁员组成仲裁庭的，由双方当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定。当事人没有在仲裁规则规定的期限内约定仲裁庭的组成方式或选定仲裁员的，由仲裁委员会主任指定。 根据仲裁法的规定，仲裁员有下列情况之一，必须回避，当事人也有权提出回避申请： 本案的当事人或者当事人、代理人的近亲属； 与本案有利害关系； 与本案当事人、代理人有其他关系，可能影响公正仲裁的； 私自会见当事人、代理人，或者接受当事人、代理人请客送礼的。（三）开庭和裁决（三）开

378、庭和裁决1开庭开庭 开庭是指在仲裁庭的主持下，组织申请人、被申请人、委托代理人及其他 参加人对发生纠纷的事实进行调查，对争议的问题和责任的承担进行辩论的活动。开庭是为了通过当事人对事实的陈述和对有争议的问题进行辩论，弄清事实，分清责任，作出调解或裁决。仲裁法规定，仲裁应当开庭进行。当事人协议不开庭的，仲裁庭可以根据仲裁申请书、答辩书及其他书面材料进行审理，作出裁决。2裁决裁决 裁决是仲裁庭对当事人纠纷中的权利、义务的实体问题，审理后经仲裁庭评议作出的书面决定。仲裁裁决按照多数仲裁员的意见作出，不能形成多数意见时，裁决应当按照首席仲裁员或独任仲裁员的意见作出。仲裁裁决书从作出之日起发生法律效力，

379、当事人应当认真遵照执行。（四）申请撤销裁决（四）申请撤销裁决 仲裁法第五十八条规定，当事人自收到裁决书之日起6个月内，提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决： 没有仲裁协议的； 裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的； 仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的； 裁决所根据的证据是伪造的； 对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的； 仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。（五）执行（五）执行 仲裁裁决书具有强制执行的效力，当事人应当履行裁决。一方当事人不履行的，另一方当事人可以依法向人民法院申请执行，受申请的人民法院

380、应当执行。被申请人有证据证明有上述应当撤销裁决情形之一的，人民法院裁定不予执行。仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。一、诉讼管辖一、诉讼管辖（一）级别管辖（一）级别管辖1基层人民法院管辖的第一审案件基层人民法院管辖的第一审案件 基层人民法院管辖第一审民事案件，法律另有规定的除外。基层人民法院数量多、分布广，由基层人民法院受理大部分第一审案件，便于当事人参与诉讼，也便于人民法院审理案件。2中级人民法院管辖的第一审案件中级人民法院管辖的第一审案件 中级人民法院管辖的第一审案件包括重大涉外案件，如争议标的额大、案情复杂、涉及居住在

381、国外的当事人等；在本辖区内有重大影响的案件；最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件，包括专利纠纷案件、重大的涉及中国港澳台地区的民事案件等。3高级人民法院管辖的第一审案件高级人民法院管辖的第一审案件 高级人民法院管辖在本辖区有重大影响的第一审民事案件，即在本省、自治区、直辖市范围内有重大影响的案件。4最高人民法院管辖的第一审案件最高人民法院管辖的第一审案件 最高人民法院管辖的第一审案件包括在全国有重大影响的案件；认为应当由最高人民法院审理的案件。第二节第二节 建设工程民事纠纷的诉讼建设工程民事纠纷的诉讼（二）地域管辖（二）地域管辖 地域管辖是指同级人民法院之间受理第一审案件的分工和权限。包括

382、一般地域管辖和特殊地域管辖。（三）专属管辖（三）专属管辖 专属管辖是特殊地域管辖的一种，为了便于人民法院调查取证，及时处理纠纷，以诉讼标的所在地确定管辖法院。（四）协议管辖（四）协议管辖 合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。协议管辖不得违反级别管辖和专属管辖的规定。（五）移送管辖（五）移送管辖 人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的，应当移送有管辖权的人民法院，受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的，应当报请上级人民法院指定管辖，不得再自行移送。（六）指定管辖（六）指定管辖

383、 有管辖权的人民法院由于特殊原因，不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。人民法院之间因管辖权发生争议，由争议双方协商解决；不能协商解决的，报请共同的上级人民法院指定管辖。二、诉讼参加人二、诉讼参加人（一）诉讼当事人（一）诉讼当事人 诉讼当事人以自己的名义进行诉讼，与案件有直接的利害关系，受人民法院裁判约束。在第一审程序中是指原告人、被告人；在第二审程序中是指上诉人和被上诉人；在执行程序中是指申请人和被申请人。（二）诉讼代理人（二）诉讼代理人 诉讼代理人是指以当事人一方的名义，在法律规定或者当事人委托的权限范围内进行诉讼活动的人。诉讼代理人参加诉讼的目的在于维护被代理人的权利，其在代理权限范

384、围内所实施的行为，由被代理人承担法律后果。（三）共同诉讼（三）共同诉讼 共同诉讼是指当事人一方或者双方为2人以上的诉讼。原告为2人以上的，为共同原告；被告为2人以上的，为共同被告。共同诉讼一般基于诉讼标的为同一种类、连带债权债务或者同一事实或法律上的原因产生。三、诉讼中的证据三、诉讼中的证据 证据是指支持诉讼请求的证明文件和资料。证据在诉讼中有重要的意义，它既是人民法院认定案件事实的依据，又是人民法院作出裁判的基础。 民事诉讼法中规定的证据主要有：书证、物证、视听资料、证人证言、当事人陈述、鉴定结论、勘验笔录。建设工程民事纠纷中的证据主要来源于工程建设过程中的信息和资料，如合同书、发包人认可的

385、施工组织设计、施工日志、施工图纸、施工进度表、施工质量检查记录、验收报告、技术鉴定报告、付款收据等。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行搜集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。 证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。书证应当提交原件。物证应当提供原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。四、审判程序四、审判程序（一）第一审程序（一）第一审程序1普通程序普通程序（1）起

386、诉和受理 起诉是指原告向人民法院提起诉讼请求，请求司法保护的诉讼行为。一般来说，民事诉讼采取不告不理原则。起诉必须具备以下条件： 原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； 有明确的被告； 有具体的诉讼请求和事实、理由； 属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。（2）开庭前的准备 审理前的准备工作的内容包括通知当事人受理案件和应诉，将起诉状副本发送被告并限期被告提出答辩状。人民法院应当在立案之日起5日内将起诉状副本发送被告，被告在收到之日起15日内提出答辩状。被告提出答辩状的，人民法院应当在收到之日起5日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状，不影响人民法院审理。人民法院审

387、阅诉讼材料，调查研究，搜集证据。组成合议庭，并在3日内通知当事人。在合法、自愿的基础上进行调解，调解未达成协议或调解书送达时一方当事人拒收的，应当及时判决。（3）开庭审理 开庭审理是指人民法院在当事人和其他诉讼参与人的参加下，对案件进行审理的过程。除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，一律公开审理。 开庭3日前，通知当事人和其他诉讼参与人；公开审理的，应当公告。开庭审理前，书记员应当查明当事人和其他诉讼参与人是否到庭，宣布法庭纪律；开庭审理时，由审判长核对当事人，宣布案由，宣布审判人员、书记员名单，告知当事人诉讼权利义务，询问当事人是否申请回避。 在法庭调查阶段按照下列顺序进行：当事

388、人陈述；告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言；出示书证、物证和视听资料；宣读鉴定结论；宣读勘验笔录。当事人可以在法庭上提出新的证据，可以要求重新进行调查、鉴定或者勘验。 法庭调查完毕，按照顺序依次由原告及其诉讼代理人、被告及其诉讼代理人、第三人及其诉讼代理人先后发言，阐述自己的观点和意见，进行互相辩论。辩论终结，由审判长征询各方最后意见。法庭辩论结束后，可在审判长主持下进行调解。调解达成协议的，人民法院应裁定诉讼程序终结；调解未达成协议的，由审判庭进行评议，作出判决。2简易程序简易程序 基层人民法院及其派出法庭，对于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件，可以适用简易程序。简

389、易程序是在普通程序的基础上对某些方面的简化，只适用于第一审程序。 适用简易程序案件，原告可以口头起诉，当事人双方也可以同时到基层人民法院及其派出法庭，请求解决纠纷。人民法院可以在立案时当即审理，也可以另定日期审理。由审判员独任审理，不组成合议庭。审理程序不受普通程序有关规定的限制。审理期限为立案之日起3个月内，不得延长。（二）第二审程序（二）第二审程序 第二审程序是指当事人不服第一审人民法院的判决、裁定，在法定的期限内提起上诉，由上一级人民法院进行审理的程序。我国实行两审终审的审级制度，即一审判决和某些裁定作出之后，并不立即生效，当事人可以在法定期限内提起上诉，请求上级人民法院进行审理，由二审

390、法院作出最终裁判。 第二审人民法院经过审理，根据案件的具体情况，分别作出以下处理： 原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。 原判决适用法律错误的，依法改判。 原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清、证据不足的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审或者查清事实后改判。 判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审的判决、裁定仍可以上诉。二审判决、裁定一经作出即生效，当事人不得再上诉，只能通过审判监督程序申请再审。（三）审判监督程序（三）审判监督程序 审判监督程序是指人民法院发现已经发生法律效力的判决、裁定、调解书确有错误，

391、对案件进行再次审理的程序。提起再审程序的途径和方式有： 由审判监督权的机关和公职人员提起再审。 当事人申诉。当事人对已经发生效力的判决、裁定认为有错误，可以向原审人民法院或者上一级人民法院申请再审。当事人直接向法院申诉的，是否再审由人民法院决定。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后2年内提出。（四）执行程序（四）执行程序 执行程序是指人民法院将生效的法律文书依法予以强制执行的程序。执行程序由享有权利的当事人向有管辖权的人民法院提起。申请执行的期限，从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。双方或者一方是公民的为1年；双方是法人或者其他组织的为6个月。 人民法院收到申请执行书后，应当向被

392、执行人发出执行通知，责令其在指定期间履行，逾期不履行的，强制履行。在执行过程中，申请执行人和被执行人自愿协商、达成和解协议的，经人民法院审查批准后，结束执行程序。五、诉讼时效五、诉讼时效 诉讼时效是指对在法定期间内不行使权利的权利人使其丧失在诉讼中胜诉权的法律制度。建立这一法律制度的目的是为了督促享有民事权利的当事人充分重视自身的合法权益，并尽早主张，以结束民事权利义务的不稳定状态。如果权利人在诉讼时效过后主张权利，则主张人丧失胜诉权，人民法院将对权利主张不予支持，但并不影响实体权利的履行。 我国民法通则中规定了一般诉讼时效和特殊诉讼时效。一般诉讼时效期间为2年，自当事人知道或者应当知道权利被

393、侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。特殊诉讼时效在民法通则和相关法规中分别作了规定。诉讼时效期间为1年的情况包括：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的。建设工程民事纠纷多发生于材料供应、工程款结算、工程质量保修、工程索赔等阶段，纠纷当事人应注意诉讼时效，避免丧失胜诉权，这也是维护其正当权益的关键。一、行政复议一、行政复议（一）行政复议的申请（一）行政复议的申请 公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请，作出具体行政行为的行政机关是

394、被申请人。对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，由申请人选择，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。申请人申请行政复议，可以书面申请，也可以口头申请。（二）行政复议的受理（二）行政复议的受理 行政复议机关收到行政复议申请后，应当在15日内进行审查，对不符合规定的行政复议申请，决定不予受理，并书面告知申请人；对符合规定，但是不属于本机关受理的行政复议申请，应当告知申请人向有关行政复议机关提出。行政复议申请自行政机关负责法制工作的机构收到之日起即为受理。行政复议期间具体行政行为不停止执行。第三节第三节 建设工程民事纠纷的处理建设工程民事纠纷的

395、处理 行政复议机关负责法制工作的机构应当自行政复议申请受理之日起7日内，将行政复议申请书副本或者行政复议申请书复印件发送被申请人。被申请人应当自收到申请书副本或者申请书复印件之日起10日内，提出书面答复，并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。在行政复议过程中，被申请人不得自行向申请人和其他有关组织或者个人搜集证据。 行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：（1）决定维持具体行政行为认定事实清楚、证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持。（2）期限内

396、履行被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行。（3）决定撤销、变更 具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为： 主要事实不清、证据不足的； 适用依据错误的； 违反法定程序的； 超越或者滥用职权的； 具体行政行为明显不当的。（4）决定撤销行政行为 被申请人不按照规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。 行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出

397、与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。 申请人在申请行政复议时可以一并提出行政赔偿请求，行政复议机关对符合中华人民共和国国家赔偿法的有关规定应当给予赔偿的，在决定撤销、变更具体行政行为或者确认具体行政行为违法时，应当同时决定被申请人依法给予补偿。二、行政诉讼二、行政诉讼（一）行政诉讼的案件管辖（一）行政诉讼的案件管辖1级别管辖级别管辖行政案件的级别管辖主要考虑案件的严重程度、复杂程度，案件的性质，即有利于案件审理。基层人民法院管辖第一审行政案件；中级人民法院管辖确认发明专利权案件、海关处理的案件，对国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府所做的具体行政行为提起诉讼的案件，本辖区内重

398、大、复杂的案件；高级人法院管辖本辖区内重大、复杂的第一审案件；最高人民法院管辖全国范围内重大、复杂的第一审案件。2地域管辖地域管辖行政案件由最初作出具体行政行为机关所在地人民法院管辖。经复议的案件，复议机关改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖。对限制人身自由的行政强制措施的决定不服而提起诉讼的行政案件，由被告所在地或者原告所在地人民法院管辖。因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。（二）行政诉讼的当事人（二）行政诉讼的当事人1行政诉讼的原告行政诉讼的原告 行政诉讼的原告是指认为行政机关或者行政机关工作人员的具体行政行为侵犯了其合法权益，依法以自己的名义向人民法院

399、提起诉讼，请求人民法院保护其合法权益，引起行政诉讼发生的人。中华人民共和国行政诉讼法（以下简称行政诉讼法）第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机2行政诉讼的被告行政诉讼的被告 行政诉讼的被告是指提起诉讼，经人民法院通知其应诉的人。从行政诉讼法的规定看，能作为行政诉讼被告的人，只能是与原告处于相对地位的行使国家行政管理职权，对原告作出行政处罚决定或者其他行政处理决定的行政机关。（三）诉讼程序（三）诉讼程序1起诉和受理起诉和受理 对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向上一级行政机关或者法律、法规规定的行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼；

400、也可以直接向人民法院提起诉讼。 申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起诉讼。公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。 人民法院接到起诉状，经审查，应当在7日内立案或者作出裁定不予受理。原告对裁定不服的，可以提起上诉。2审理和判决审理和判决人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（1）判决维持具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（2）撤销或者部分撤销具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分

401、撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为： 主要证据不足的； 适用法律、法规错误的； 违反法定程序的； 超越职权的； 滥用职权的。（3）期限内履行被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（4）判决变更行政处罚显失公正的，可以判决变更。人民法院判决被告重新作出具体行政行为的，被告不得以同一的事实和理由做出与原具体行政行为基本相同的具体行政行为。（四）执行（四）执行 当事人必须履行人民法院发生法律效力的判决、裁定。公民、法人或者其他组织拒绝履行判决、裁定的，行政机关可以向第一审人民法院申请强制执行，或者依法强制执行。行政机关拒绝履行判决、裁定的，第一审人民法院可以采取以下措施： 对应当归还的罚款或者应当给付的赔偿金，通知银行从该行政机关的账户内划拨。 在规定期限内不履行的，从期满之日起，对该行政机关按日处50元至100元的罚款。 向该行政机关的上一级行政机关或者监察、人事机关提出司法建议。接受司法建议的机关，根据有关规定进行处理，并将处理情况告知人民法院。 拒不履行判决、裁定，情节严重构成犯罪的，依法追究主管人员和直接责任人员的刑事责任。公民、法人或者其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或依法强制执行。L/O/G/OThank You!Thank You!