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1、山东潍坊新天地项目户型配比提报户型配比建议思路户型配比建议思路分析思路分析思路户型配比原则户型配比原则项目基础分析项目基础分析区域典型楼盘区域典型楼盘产品分析产品分析户型面积配比户型面积配比户型设计参考户型设计参考户型配比建议户型配比建议区域市场产品区域市场产品发展方向发展方向个案分析个案分析得利斯得利斯世纪城世纪城项项目目优优势势：成熟地段；大体量商业拉动住宅品质；内部配套相对完善。；项目劣势：项目劣势：户型差，暗卧多；期房销售、得利斯得利斯世纪城世纪城经济指标经济指标占地面积：472亩;建筑面积：72万平米。建筑形态建筑形态多层、高层、花园洋房、别墅建筑风格建筑风格现代简约型建筑风格，颜色
2、以褐色为主。户型面积户型面积二期户型面积：80-90平两室、110-130平三室销售状况销售状况 一期受磬，二期整体团购、三期公寓刚出户型，四期别墅，现五期接受排号。个案分析个案分析皇家半岛皇家半岛 项项目目优优势势：恐龙公园内，两河交汇处，诸城第一自然景观项目；大体量运动广场。项项目目劣劣势势：项目偏离主城区，客户认可度低；典型火行地，风水差，不利开发，化解难度高。皇家半岛皇家半岛经济指标经济指标占地面积：200亩;建筑面积：16万平米，绿化率58%;在售户型面积范围：110-254平米。建筑形态建筑形态多层、高层、花园洋房、别墅建筑风格建筑风格现代简约型建筑风格、以银灰色为主。户型面积户型
3、面积高层：两室110平，三室134-148平 花园洋房：242-254平销售状况销售状况主要销售沿河四栋高层，销售进展缓慢。个案分析个案分析龙城现代城龙城现代城项项目目优优势势：成熟地段，配套较全。去掉餐厅后，户型、面积小，产品总价低。项项目目劣劣势势：大比重的紧凑型户型，影响了项目整体品质。另暗客较多； 龙都现代城龙都现代城经济指标经济指标占地： 建筑面积：60万平米；建筑形态建筑形态多层、洋房、高层建筑风格建筑风格现代简约型建筑风格，颜色以砖红色为主。户型面积户型面积主力两房：69平 主力三房：80-95平销售状况销售状况小三房销售情况最好，其次为小二房。个案分析个案分析当代当代帝中帝中海
4、海当代当代帝中海帝中海 经济指标经济指标建筑面积：20万平米，户型范围：80-337平米建筑形态建筑形态别墅、洋房、高层建筑风格建筑风格现代简约型建筑风格，颜色以深灰为主。户型面积户型面积高层：两室：8993平；三室：104158平；洋房：两室：85-112平米；三室：97-158平米叠拼：329-337平米销售状况销售状况高层：2600元/平；多层暂无房源。项项目目优优势势：开发商国企背景，内部团购量大，人气拉升快。销售现场气氛营造到位，销售人员专业度高。项项目目劣劣势势：地块偏离市中心，大型水景施工现场混乱，影响项目形象，社区商业配套匮乏。个案分析个案分析盛世名城盛世名城盛世名城盛世名城
5、经济指标经济指标建筑面积：40万平米，户型范围：64-131平米建筑形态建筑形态多层、小高建筑风格建筑风格现代简约型建筑风格户型面积户型面积小高层：一室63平， 两室：85平 三室：97多层：两室：89平；三室：131平；销售状况销售状况项目均价低，整体销售情况良好。小高层 2300元/平，多层2600元/平。项项目目优优势势：项目均价格低，性价比比较高，对客户吸引力大。项项目目劣劣势势：社区偏离主城区；周边配套少，社区内部配套不完善；销售部户外施工，形象差。城市主要项目户型解析城市主要项目户型解析户型：户型：3室2厅一卫面积：面积：96.86平点评：点评：户型方正，南北通透，卧室均带飘窗。缺
6、点：缺点：卫生间无采光。总结：总结：盛世名城整体户型较好。96.8696.8696.8696.86三室两厅一卫，户型方正南北通透，卧室均带飘三室两厅一卫，户型方正南北通透，卧室均带飘三室两厅一卫，户型方正南北通透，卧室均带飘三室两厅一卫，户型方正南北通透，卧室均带飘窗；缺点：卫生间无采光。窗；缺点：卫生间无采光。窗；缺点：卫生间无采光。窗；缺点：卫生间无采光。盛世名城盛世名城城市主要项目户型解析城市主要项目户型解析户型：3室2厅2卫面积：131平点评：户型方正，南北通透，全明设计，三室朝阳，卧室均带飘窗。缺点：卫生间过于狭长，不利使用。131131131131三房两厅两卫，户型方正，全明设计，
7、双卧朝南，三房两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南，三房两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南，三房两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南，卧室均带飘窗。缺点：次卫生间过于狭长。卧室均带飘窗。缺点：次卫生间过于狭长。卧室均带飘窗。缺点：次卫生间过于狭长。卧室均带飘窗。缺点：次卫生间过于狭长。盛世名城盛世名城城市主要项目户型解析城市主要项目户型解析户型：户型：3室2厅一卫面积：面积：113平点评：点评：南北通透，全明全明设计，主卧、书房带飘窗。缺点：缺点：动静、洁污分区不到位，餐厅浪费面积大。113113113113经济型三室两厅一卫，全明设计，书房带飘窗；缺经济型三室两厅一卫，全明设计，书房
8、带飘窗；缺经济型三室两厅一卫，全明设计，书房带飘窗；缺经济型三室两厅一卫，全明设计，书房带飘窗；缺点：餐厅浪费面积过大，动静、洁污分区不到位；点：餐厅浪费面积过大，动静、洁污分区不到位；点：餐厅浪费面积过大，动静、洁污分区不到位；点：餐厅浪费面积过大，动静、洁污分区不到位；龙城华庭龙城华庭城市主要项目户型解析城市主要项目户型解析户型：户型：3室2厅2卫面积：面积：134平点评：点评：户型方正，南北通透，全明设计，主卧带飘窗，洁污分离。缺点：缺点：动静分区不到位，次卧过道浪费面积。134134134134三房两厅两卫，户型方正，全明设计，三房两厅两卫，户型方正，全明设计，三房两厅两卫，户型方正，
9、全明设计，三房两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南；缺点：次卧走道浪费面积。缺点：次卧走道浪费面积。缺点：次卧走道浪费面积。缺点：次卧走道浪费面积。皇家半岛皇家半岛城市主要项目户型解析城市主要项目户型解析户型：户型：三室一厅一卫点评：点评：南北通透，全明设计，主卧带飘窗，洁污分离。缺点：缺点：厨房房门正对卫生间。无餐厅，产品品质受影响。热销户型热销户型思辨：思辨：在紧凑型产品中，我项目也可考虑增加一定比例无餐厅产品。88-10088-10088-10088-100紧凑型三室一厅，全明设计，主卧带飘窗，双卧紧凑型三室一厅，全明设计，主卧带飘窗，双卧紧凑型三室一厅，全明设
10、计，主卧带飘窗，双卧紧凑型三室一厅，全明设计，主卧带飘窗，双卧朝南；缺点：厨房动线通过卫生间；朝南；缺点：厨房动线通过卫生间；朝南；缺点：厨房动线通过卫生间；朝南；缺点：厨房动线通过卫生间；龙都现代城龙都现代城城市主要项目户型总结城市主要项目户型总结通过对诸城主要项目户型的了解，发现主流项目套型内部的进一步优化空间已经非常有限。部分项目开始尝试创新型产品，如一室小公寓、凸窗，但做得还不够彻底。发展总结发展总结客户心理客户心理在房价增长速度远高于大众收入增长的情况下，户型的实用性，更高的性价比成为客户关注的焦点。对对策策创新型产品、高得房率产品、小面积产品项目名称建筑形态销售价格一室（）两室（）
11、三室（）金东世纪城高层2700元/96-97总价：26万115-149总价： 31-40万得利斯世纪城多层、高层、洋房、别墅高层3000元/公寓30-40总价:9-12万高层80-100总价：24-30万高层110-130总价：33-39皇家半岛多层、高层多层3000元/高层2500元/高层85-110总价：21-27万高层110-147总价:33-44万龙都现代城多层、洋房、别墅、高层多层2850元/高层75多层多层69-8569-85总价：总价：20-2420-24万万多层多层80-10080-100总价：总价：23-2923-29万万当代帝中海别墅、洋房、高层 高层 2600元/ 高层8
12、993 总价23-24万 三室104158 总价:27-41万盛世名城多层、小高层 小高层 2300元/ 多层 2600元/ 小高63 总价:16万 小高85 总价:20万 多层89 总价:23万 小高97 总价:22万 多层131 总价:29万个案户型综合分析个案户型综合分析现阶段诸城现阶段诸城最热销户型最热销户型市场去化市场去化主力户型主力户型个案产品综合分析个案产品综合分析诸城市热销户型分析诸城市热销户型分析销售分析：销售分析：低总价，是三房热销的关键。两房销售情况略逊于三房，两大原因，一，自住型市场需求以三房为主；二，两房与三房总价差小。客群分析：客群分析：经济型产品的热销，说明客户注
13、重居住的实用性，也说明客户整体承受能力有限。户型户型面积面积()单价单价(元元/)总价总价备注备注三房三房82285023万几十套，当天抢购一空两房两房69285020万u城市典型楼盘户型均以三室为主，其次为两室；两室面积主要集中在85-100，三室户型面积主要集中在100-140u城市在售产品总价范围集中在1644万之间u两室户型主力总价在20-27万，三室户型主力总价在30-40万之间个案户型总结个案户型总结诸城市滞销户型分析诸城市滞销户型分析户型户型面积面积()单价单价(元元/)总价总价备注备注一房一房30-752850923万销售表现：销售表现：一房销售情况最差，基本无销量。另城市平层
14、四房销售速度慢。客群分析：客群分析：外来人口比例小，一房市场小。诸城平均家庭结构小，四房刚性需求少；客户产品认识处于初级阶段，基本不考虑基本居住功能之外的书房、娱乐房或健身房，改善型四房需求小。操作分析：操作分析：盲目复制一二线产品，造成数量可观的一房产品滞销。四房产品比例配置，无深度思考，套用其它城市经验；缺乏产品创新。破局：破局：一房产品在数年内，基本是死局，极个别的青年、老年客户会考虑购买；四房产品在产品创新方面多下功夫，可实现良好销售。个案产品综合分析个案产品综合分析u立足市场，结合项目自身特点，制定户型配比；立足市场，结合项目自身特点，制定户型配比；u以项目地块价值划分为标准，打造项
15、目不同价值区域的产品；以项目地块价值划分为标准，打造项目不同价值区域的产品；u总在总在23352335万三房户型为主，总价万三房户型为主，总价20262026万两房户型为辅，万两房户型为辅， 少量总价少量总价4040万以上大户型或者顶层复式设计万以上大户型或者顶层复式设计u部分两室、三室户型客厅与餐厅公共部分错层设计，层高部分两室、三室户型客厅与餐厅公共部分错层设计，层高3.43.4米，米， 错层后提升错层后提升3030公分，层高为公分，层高为3.13.1，或者错层后净层高均为，或者错层后净层高均为3 3米米u部分产品，通过大阳台部分产品，通过大阳台/ /大凸窗大凸窗/ /入户花园，实现高得房
16、率。入户花园，实现高得房率。u部分产品，通过入户花园部分产品，通过入户花园/ /大阳台，实现大阳台，实现“N+1”“N+1”。u两梯两户可设计为电梯专享入户。两梯两户可设计为电梯专享入户。 户型配比设计原则一户型配比设计原则一户型配比设计原则二户型配比设计原则二一等价值区域，一梯两户，凸窗、楼台等二等价值区域，两梯三户，凸窗、楼台等还迁区潜力区域，可考虑高端产品多层多层+ +板式中高层（一等价值区）板式中高层（一等价值区）价值区特点：价值区特点：板式+现代简约风格+园林景观产品元素：产品元素：凸窗、空中院落、入户花园、飘窗等建筑形式：建筑形式：一梯两户、三房为主，平层面积65135 /部分四房
17、，顶层复式130-170（送露台）多层多层+ +板式高层板式高层+ +塔楼（二等价值区）塔楼（二等价值区）价值区特点：价值区特点：板式+现代简约风格+园林景观建筑元素：建筑元素：凸窗、露台、入户花园、空中院落、飘窗建筑形式：建筑形式：两梯三户三房为主/部分两房/平层面积65135，顶层复式80-170（送露台）多层多层+ +点式高层（还迁区）点式高层（还迁区）价值区特点：价值区特点：园林景观洋房洋房+ +多层多层+ +薄板（三等价值区）薄板（三等价值区）（视情况而定）价值区特点：价值区特点：薄板+现代简约风格+活水景观湖产品元素：产品元素：凸窗、入户花园、空中庭园建筑形式：建筑形式：两梯两户/
18、平层面积65135，顶底层复式80-170（送露台）户型面积配比建议户型面积配比建议同时结合以下方面：同时结合以下方面：户型需求面积主要集中在在户型需求面积主要集中在在70 135 70 135 之间之间区域市场畅销户型为经济型三房、两房。区域市场畅销户型为经济型三房、两房。社区社区景观好、配套完善的三房。景观好、配套完善的三房。结合目标客户需求方面结合目标客户需求方面: :结合城市市场竞争方面结合城市市场竞争方面: :结合地块自身条件方面结合地块自身条件方面: :结合项目客户消费能力结合项目客户消费能力: :主要针对城市主流消费群设计主要针对城市主流消费群设计项目属性、地块条件决定项目做中高
19、端住宅项目属性、地块条件决定项目做中高端住宅以三房为主，两室为辅，部分顶层复式以三房为主，两室为辅，部分顶层复式多层、高层相结合多层、高层相结合在沿河优质景观区域考虑花园洋房在沿河优质景观区域考虑花园洋房产品排布方向产品排布方向一期户型面积配比建议一期户型面积配比建议多层产品户型配比建议配比多层产品户型配比建议配比户型户型 面积区间（）面积区间（）户型比例户型比例户型整体户型整体比例比例调整幅度调整幅度两房两房7 75 5-8-85 520%20%3%三房三房紧凑型紧凑型80-9580-9525%70%5%经济型经济型95-11595-11530%舒适型舒适型115-135115-13515%
20、四房（四房（3+13+1）130-150130-15010%10%2%户型户型 面积区间（）面积区间（）户型比例户型比例户型整体户型整体比例比例调整幅度调整幅度一房一房两房两房40-6080-955%25%5%25%2%5%三房三房紧凑型90-11035%65%5%实用型110-13525%四房（含复四房（含复式）式）140-16510%10%2%一期户型面积配比建议一期户型面积配比建议高层产品户型配比建议配比高层产品户型配比建议配比户型类型户型类型面积（）面积（）客厅参照面宽客厅参照面宽（mm）主卧参照面宽主卧参照面宽（0.2m0.2m）主卧个数主卧个数参考个数参考个数赠送面积赠送面积（高层
21、）（高层）两室70-853.6-3.93.3-3.6115-8三室三室(3+1)80-135 110-1453.3-4.23.0-3.911103.94.53.64.21110-13四室(4+1)150-1654.2-5.13.94.51210-15户型尺寸设计原则户型尺寸设计原则u产品在保障户型格局合理的情况下客厅面宽、主卧面宽及赠送面积应按照产品面积大小分布，这样有利于产品后期营销u两室户型可做为2+1赠送飘窗面积，三室户型可做成3+1赠送入户花园、阳台，四室复式赠送露台u多层基本不考虑做面积赠送。多层多层评析：评析：1.有限的五十多平建筑空间内，设置了客厅、双卧室、餐厅、卫生间；2.卫生
22、间做到了洁污分离；3.餐厅设置自然、灵活，去掉餐厅，客厅变大，无面积浪费；4.阳台设置洗衣机位，充分考虑了，小户型居住者的生活问题。5.缺点是，卫生间无采光。其它：其它：本户型做到了双卧朝南，符合诸城本地消费习惯。两室两室户型：户型：2室2厅1卫建面：建面：53.74 53.7453.7453.7453.74经典两室两厅一卫，经典两室两厅一卫，经典两室两厅一卫，经典两室两厅一卫，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，此户型可放大至，此户型可放大至，此户型可放大至，此户型可放大至70707070平左右，置于一期。平左右，置于一期。平左右，置于一期。平左右，置于一期。东向户型：东向户型：2室2厅1卫建
23、面：建面：63.49西向户型：西向户型：2室2厅1卫建面：建面：64.78 评析：评析：六十余平米空间内，设置了客厅、双卧室、餐厅、卫生间；经典之处在于，东向户型中的卫生间处理，巧妙利用了中间空间，卫生间西墙做了西向户型的电视壁，东墙做了东侧户型的电视壁。整体来讲，这两个户型属于处理巧妙型。点评：点评：这两户型可调整放大至70平米后，放置于项目一期产品中。多层多层两室两室60606060多平经典多层两室，在左户型卫生间处理上设计巧妙，多平经典多层两室，在左户型卫生间处理上设计巧妙，多平经典多层两室，在左户型卫生间处理上设计巧妙，多平经典多层两室，在左户型卫生间处理上设计巧妙，可调整放大至可调整
24、放大至可调整放大至可调整放大至70707070余平使用；余平使用；余平使用；余平使用；户型：户型：2室2厅1卫建面：建面：80.85户型：户型：2室2厅1卫建面：建面：75.23多层多层两室两室75757575、80808080两室两厅一卫，全明设计，南北通透，卧室均两室两厅一卫，全明设计，南北通透，卧室均两室两厅一卫，全明设计，南北通透，卧室均两室两厅一卫，全明设计，南北通透，卧室均带飘窗；带飘窗；带飘窗；带飘窗；7575平产品带平产品带平产品带平产品带储物间储物间储物间储物间；户型：户型：3室2厅一卫建面：建面：90.03 公摊：公摊：7.15 多层多层 三室三室户型：户型：3室2厅一卫建
25、面：建面：115.6590909090、115115115115三室两厅一卫。三室两厅一卫。三室两厅一卫。三室两厅一卫。90 90 90 90 三房属紧凑型，超低三房属紧凑型，超低三房属紧凑型，超低三房属紧凑型，超低公摊。公摊。公摊。公摊。115115115115三房全明设计，三房全明设计，三房全明设计，三房全明设计，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南。多层多层三室三室产品特色：产品特色：全明设计，户型方正，双卧朝南。户型：户型：3室2厅1卫 面面积积: :114-135平114-135114-135114-135114-135三室两厅一卫，全明设计，南北通透，户型方三室两厅一卫，全明设计，南北
26、通透，户型方三室两厅一卫，全明设计，南北通透，户型方三室两厅一卫，全明设计，南北通透，户型方正，正，正，正，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南。多层多层 三室三室户型：户型：3室2厅两1卫面积：面积：100-100-130平（尺寸可调）借鉴之处：借鉴之处：户型方正，全明设计，三室朝南，功能分区明确，增设储物间，飘窗设计。经典三房户型。100-130100-130100-130100-130三室两厅一卫，户型方正，全明设计，三室两厅一卫，户型方正，全明设计，三室两厅一卫，户型方正，全明设计，三室两厅一卫，户型方正，全明设计，双卧朝双卧朝双卧朝双卧朝南南南南，增设，增设，增设，增设储物间储物间储物间
27、储物间。户型：3室2厅2卫面积：120平点评：南北通透，全明设计，三室朝阳，动静、洁污分区明确。亮点：主卧带衣帽间。缺点：在舒适型三房中，无玄关。多层多层 三室三室120120120120三房两厅两卫，全明设计，南北通透，三房两厅两卫，全明设计，南北通透，三房两厅两卫，全明设计，南北通透，三房两厅两卫，全明设计，南北通透，双卧朝阳双卧朝阳双卧朝阳双卧朝阳，另主卧带衣帽间；另主卧带衣帽间；另主卧带衣帽间；另主卧带衣帽间；户型：户型：2室2厅2卫面积：面积：85平平户型：户型：2室2厅2卫面积：面积：79平平高层高层两房两房85858585、79797979两房两厅两卫，南北通透，厅房方正，均是两
28、房两厅两卫，南北通透，厅房方正，均是两房两厅两卫，南北通透，厅房方正，均是两房两厅两卫，南北通透，厅房方正，均是大进深板楼两房大进深板楼两房大进深板楼两房大进深板楼两房，利于整体出面积；，利于整体出面积；，利于整体出面积；，利于整体出面积；项目：复地YOYO户型： 2室2厅1卫面积：87平方米评析：舒适二居，赠送入户花园,可调三室户型。在不改变容积率的同时,巧妙的提升产品附加值,属于目前一线市场流行做法,利于销售.入户花园高层高层 两室两室可变三室可变三室87878787两室两厅一卫，全明设计，超大入户花园，两室两厅一卫，全明设计，超大入户花园，两室两厅一卫，全明设计，超大入户花园，两室两厅一
29、卫，全明设计，超大入户花园，2+12+12+12+1户户户户型，主卧带超大阳台。型，主卧带超大阳台。型，主卧带超大阳台。型，主卧带超大阳台。94949494两室两厅户型，赠送空中花园，两室两厅户型，赠送空中花园，两室两厅户型，赠送空中花园，两室两厅户型，赠送空中花园，“2+12+12+12+1”可变三房，可变三房，可变三房，可变三房，并且实现了三室南向采光；并且实现了三室南向采光；并且实现了三室南向采光；并且实现了三室南向采光；产品特色：产品特色：全明结构（如变三房则次卧无采光）；功能分区明确，动线设计合理；可变空中花园设计（3米面宽、2.6米进深，使用功能较优）；三室南向采光，客厅附带一步式
30、阳台，主卧带南向飘窗；人性化设计，厨房连接生活阳台；户型：户型：2室2厅1卫 建面：建面：94高层高层 两室两室可变三室可变三室产品特色：全明设计，户型方正，卧室弧形凸窗。经典高层两房。项目：绿海名城户型：3室2厅2卫 建面：105平高层高层三室三室105105105105三房两厅两卫，三房两厅两卫，三房两厅两卫，三房两厅两卫，紧凑三房，紧凑三房，紧凑三房，紧凑三房，全明设计，全明设计，全明设计，全明设计，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，面积紧凑，客厅次卧共享大凸窗；面积紧凑，客厅次卧共享大凸窗；面积紧凑，客厅次卧共享大凸窗；面积紧凑，客厅次卧共享大凸窗；产品特色：产品特色：全明设计，三室朝
31、南，厅房方正，卧室飘窗设计，超大入户花园，增加工人房。经典高层三房。户型：户型：3室2厅2卫 建面：建面：112平高层高层三室三室112112112112三室两厅两卫，全明设计，三室两厅两卫，全明设计，三室两厅两卫，全明设计，三室两厅两卫，全明设计，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，超大入户花，超大入户花，超大入户花，超大入户花园，另外增设工人房，可改园，另外增设工人房，可改园，另外增设工人房，可改园，另外增设工人房，可改储物间储物间储物间储物间。户型：户型：3室2厅2卫建面：建面：115建筑形态：建筑形态：两梯三户点评：三室朝南，动静分明，增设储物间。入户花园、超大南阳台、北阳台设计巧妙。可
32、改四房。高层高层三室三室115115115115三室两厅两卫，三室两厅两卫，三室两厅两卫，三室两厅两卫，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，入户花园，增设本地消，入户花园，增设本地消，入户花园，增设本地消，入户花园，增设本地消费者喜欢的费者喜欢的费者喜欢的费者喜欢的储物间储物间储物间储物间。产品特色：产品特色：全明设计，户型方正，卧室飘窗设计，入户玄关增强了隐私性，紧凑合理。缺点：厨房过小。户型：户型：3室2厅2卫 建面：建面：119.52平高层高层三室三室119119119119三室两厅户型，全明设计，实现南北双阳台，入户三室两厅户型，全明设计，实现南北双阳台，入户三室两厅户型，全明设计，实现
33、南北双阳台，入户三室两厅户型，全明设计，实现南北双阳台，入户玄关设计；玄关设计；玄关设计；玄关设计；轩苑世家120.89平米三室两厅南北通透，30公分错层踏步梯设计轩苑世家119.86平米三室两厅入户花园设计，户型紧凑实用30公分踏步梯入户花园高层高层三室三室115115115115三室两厅户型，空中院馆设计，实现南北双阳台，三室两厅户型，空中院馆设计，实现南北双阳台，三室两厅户型，空中院馆设计，实现南北双阳台，三室两厅户型，空中院馆设计，实现南北双阳台，并且在东向赠送双层挑高阳台；并且在东向赠送双层挑高阳台；并且在东向赠送双层挑高阳台；并且在东向赠送双层挑高阳台；产品特色：产品特色：全明结构
34、；功能分区明确，动线设计合理；可变空中花园设计（2.6米面宽、3.3米进深，使用功能有限）；南北双阳台，主卧设置南向步入式凸窗，东向双层挑高阳台，观景采光效果极佳，生活舒适度高；高层高层 三室三室可变四室可变四室3室2厅2卫 建面：115户型：户型：3室2厅2卫建面：建面：115平建筑形态：建筑形态：2梯3户点评：三室朝南，动静分明，增设储物间。入户花园、超大南阳台、北阳台设计巧妙。可改四房。高层高层三室三室115115115115三房两厅两卫，三房两厅两卫，三房两厅两卫，三房两厅两卫，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，入户花园，入户花园，入户花园，入户花园，储物间储物间储物间储物间，超，超，
35、超，超大南北阳台。可改四房；大南北阳台。可改四房；大南北阳台。可改四房；大南北阳台。可改四房；实用空间实用空间赠送面积赠送面积入户花园入户花园玄关玄关衣柜衣柜深圳万科城深圳万科城户型：户型：3 3室室2 2厅厅2 2卫卫 125125赠送赠送-南向阳台一半面积4.0*2.2/2约4.4入户花园面积2.75*1.6约4.4凸窗全部面积（2.4+2.5）*0.6约2.94合计：赠送11.74 所占比例：9%点评：点评：1. .入户玄关设计1.7m面宽，充分考虑收纳空间的合理预留，满足居住功能的多元化；2.入户花园设计，增加室内景观空间；3.凸窗的最大化设置，扩展室内空间；4.主卧功能细化，增加独立
36、衣帽间、书房功能空间。高层高层 三室三室125125125125三房两厅两卫，入户花园设计，入户玄关，大凸窗三房两厅两卫，入户花园设计，入户玄关，大凸窗三房两厅两卫，入户花园设计，入户玄关，大凸窗三房两厅两卫，入户花园设计，入户玄关，大凸窗主卧功能细化，增设书房、独立衣帽间。主卧功能细化，增设书房、独立衣帽间。主卧功能细化，增设书房、独立衣帽间。主卧功能细化，增设书房、独立衣帽间。产品特色：产品特色：全明设计，厅房方正，紧凑合理。如作板楼设计，户型会更佳。户型：户型：4室2厅2卫 建面：建面：112.45平高层高层 四室四室112112112112四室两厅两卫，全明设计，厅房方正，卧室飘窗设四
37、室两厅两卫，全明设计，厅房方正，卧室飘窗设四室两厅两卫，全明设计，厅房方正，卧室飘窗设四室两厅两卫，全明设计，厅房方正，卧室飘窗设计；计；计；计；借鉴之处：借鉴之处：此户型除包含主卧八角情趣空间、入户花园等一期原有卖点外，最吸引人的在于双层挑高的超大露台，极具震撼，可在四房中借鉴此户型。高层高层四房四房顶楼产品，功能齐全，创新亮点多。顶楼产品，功能齐全，创新亮点多。顶楼产品，功能齐全，创新亮点多。顶楼产品，功能齐全，创新亮点多。东西泊项目户型配比建议东西泊项目户型配比建议东西下泊项目基础分析东西下泊项目基础分析地形位置及地貌地形位置及地貌项目指标项目指标项目配套条件项目配套条件项目开发条件项目
38、开发条件周边环境条件周边环境条件项目区位条件项目区位条件地理位置：地理位置：项目北临密州东路，南临繁荣路，西临东武路，东临东泊路。地貌：地貌：地块呈不规则梯形；边角地多，利用难度大。地势略有高差，东高西低，南高北低。规划用地面积：规划用地面积：276亩总建筑面积：总建筑面积：约36万容积率：容积率：2.0交通：交通：路况条件优越教育：教育：密州路学校其他：其他：中百购物、各银行网点、各类餐饮。开发条件：开发条件：项目地块属于城市二类地块，地段好，开发条件优。拆迁状况：拆迁状况：拆迁量大。但执行难度小。自然景观自然景观：无特别的自然景观。区位：区位：城市开发中板块前景前景：政府“东扩北进”政策利
39、好。文化景观文化景观：无特别的文化景观东西下泊项目规划建议东西下泊项目规划建议规划建议u根据地块基本情况、结合虑周边整体环境，分析地块价值。u项目一等价值区域的考虑以多层为主、薄板为辅；二等价值区域高层部分考虑以多层板、楼、塔楼相结合；u还迁区以高层塔楼为主。板楼/凸窗/楼台/入户花园/空中庭院多层多层/ /飘窗飘窗/ /玄关玄关/ /空中庭院空中庭院还迁区板楼+凸窗+楼台+入户花园+空中庭院一等价值区域多层多层+高层高层多层多层+高层高层总则总则u立足市场，结合项目自身特点，制定户型配比；立足市场，结合项目自身特点，制定户型配比；u以项目地块价值划分为标准，打造项目不同价值区域的产品；以项目
40、地块价值划分为标准，打造项目不同价值区域的产品；多层部分多层部分u总价在总价在18271827万三房户型为主，总价万三房户型为主，总价15211521万两房户型为辅万两房户型为辅 少量总价少量总价4040万以上大户型或者顶层复式设计万以上大户型或者顶层复式设计高层部分高层部分u总价总价23292329万三房户型为主，总价在万三房户型为主，总价在18231823万两房户型为辅，少量总价万两房户型为辅，少量总价4040万以上大户型或者顶层复式设计万以上大户型或者顶层复式设计u两梯两户可设计为电梯专享入户，两梯三户为板式设计两梯两户可设计为电梯专享入户，两梯三户为板式设计 户型配比设计原则一户型配比
41、设计原则一户型配比设计原则二户型配比设计原则二多层（一等价值区）多层（一等价值区）价值区特点：价值区特点：西班牙风格中央水景建筑元素：建筑元素：飘窗、玄关、空中庭院等建筑形式：建筑形式：一梯两户，部分一梯三户、四户/三房为主，平层面积53135 /部分四房，顶层复式100-160（送露台）板楼板楼+ +塔楼（二等价值区）塔楼（二等价值区）价值区特点：价值区特点：板式高层+西班牙风格+园林景观建筑元素：建筑元素：凸窗、露台、入户花园、空中院落、底层院楼建筑形式：建筑形式：一梯两户、两梯三户、两梯四户/三房为主/部分两房/平层面积65135，顶层复式80-170（送露台）多层多层+ +点式高层（还
42、迁区）点式高层（还迁区）价值区特点：价值区特点：园林景观板楼/凸窗/楼台/入户花园/空中庭院多层多层/ /飘窗飘窗/ /玄关玄关/ /空中庭院空中庭院还迁区板楼+凸窗+楼台+入户花园+空中庭院一等价值区域多层多层高层高层户型面积配比建议户型面积配比建议同时结合以下方面：同时结合以下方面：户型需求面积主要集中在在75 135 之间，主力群体对室内空间舒适度要求低区域市场畅销户型为经济型三房、两房。社区景观好、配套完善的三房。结合目标客户需求方面:结合城市市场竞争方面:结合地块自身条件方面:结合项目客户消费能力:主要针对城市中高端群体（家庭年收入8万以上）设计项目属性、地块条件决定项目做中高端住宅
43、，品质略低于北三里庄项目以三房为主，两室为辅，部分顶层复式优先考虑多层区，高层区补容积率产品排布方向产品排布方向一期户型面积配比建议一期户型面积配比建议多层产品户型配比建议多层产品户型配比建议户型户型面积区间面积区间（）（）户型比例户型比例户型整体比户型整体比例例调整幅度调整幅度两房两房70-8025%25%3%三房三房紧凑型80-9525%70%5%经济型95-10530%舒适型105-13515%四房（顶层四房（顶层3+1）85-1505%5%5%户型户型面积区间面积区间（）（）户型比例户型比例户型整体户型整体比例比例调整幅度调整幅度两房两房75-8530%30%5%三房三房紧凑型85-1
44、0035%65%5%实用型110-13030%四房（含复四房（含复式）式）140-1505%5%2%高层产品户型配比建议高层产品户型配比建议户型面积配比建议户型面积配比建议户型类型户型类型面积（）面积（）客厅参照面宽（客厅参照面宽（mm）主卧参照面宽主卧参照面宽（0.2m0.2m）主卧个数主卧个数参考个数参考个数赠送面积（多层）两室65-803.3-3.63.3-3.6114-6三室三室(3+1)75-13590-1503.3-4.83.3-4.2116-153.3-4.83.3-4.21110-13四室(4+1)150-1654.84.24.51210-15户型尺寸设计原则户型尺寸设计原则多
45、层多层u产品在保障户型格局合理的情况下客厅面宽、主卧面宽及赠送面积应按照产品面积大小分布，这样有利于产品后期营销u两室户型可做为2+1赠送飘窗面积，三室户型可做成3+1赠送入户花园、阳台，四室复式赠送露台u为了增强产品的品质，做到面积浪费少，主要参数偏大。户型类型户型类型面积（）面积（）客厅参照面宽（客厅参照面宽（mm）主卧参照面宽主卧参照面宽（0.2m0.2m）主卧个数主卧个数参考个数参考个数赠送面积（多层）两室70-853.6-4.03.0-3.6114-8三室三室(3+1)80-135105-1503.6-4.83.3-4.2116-203.3-4.83.3-4.21112-25四室(4
46、+1)150-1654.84.24.51212-25高层高层项目：上海万邦城市花园户型：两室两厅两卫面积：73点评：全明设计，双卧朝南，布局紧凑，卧室大凸窗。7373两室两厅一卫，全明设计，双卧朝南，布局紧凑。两室两厅一卫，全明设计，双卧朝南，布局紧凑。卧室均带大凸窗；卧室均带大凸窗；137137三室两厅两卫，全明设计，入户花园，主卧带衣帽间三室两厅两卫，全明设计，入户花园，主卧带衣帽间，独立阳光茶室，超大露台。，独立阳光茶室，超大露台。户型：三室两厅两卫面积：137点评：全明设计，双卧朝南，入户花园，超大露台与主卧附带的大衣帽间茶室是其亮点。从各个角度满足了中高端群体对品质的渴望。7979两
47、室两厅两卫，全明设计，紧凑合理，弧形客厅极富两室两厅两卫，全明设计，紧凑合理，弧形客厅极富时尚的异国风情；时尚的异国风情；项目：理想深圳新城华语坊户型：两室两厅两卫面积：79其它：一梯多户产品，可供项目后期参考使用。7878两室两厅两卫，全明设计，斜状阳台配套紧凑的户型两室两厅两卫，全明设计，斜状阳台配套紧凑的户型现代感极强；现代感极强；项目：广州加勒比海湾户型：两室两厅两卫面积：78其它：一梯多户产品，供项目后期参考使用。7777两室两厅两卫，全明设计，入户花园兼做阳台，卫两室两厅两卫，全明设计，入户花园兼做阳台，卫生间，次卧均带大飘窗，实用性强。生间，次卧均带大飘窗，实用性强。项目：深圳信
48、义假日名城锦绣园户型：两室两厅两卫面积：77其它：一梯多户产品，供项目后期参考使用。项目：深圳假日托乐嘉户型：两室两厅两卫面积：76其它：一梯多户产品，供项目后期参考使用。7676两室两厅两卫，全明设计，错层设计，紧凑型两房中两室两厅两卫，全明设计，错层设计，紧凑型两房中少见。少见。7171两室两厅两卫，全明复式，厅房方正。两室两厅两卫，全明复式，厅房方正。项目：深圳鹏兴花园户型：两室两厅两卫（复式）面积：71评析：评析：户型方正，南北通透，凸窗设计，增加储物间。缺点，餐厅难利用。户型：户型：2室2厅1卫建面：建面：80.85户型：户型：2室2厅1卫建面：建面：78.23评析：评析：南北通透，
49、全明户型，两处凸窗设计，偷面积潜力大。多层多层两房两房78787878、80808080两室两厅一卫，均是全明设计。两室两厅一卫，均是全明设计。两室两厅一卫，均是全明设计。两室两厅一卫，均是全明设计。78787878产品增产品增产品增产品增设设设设储物间储物间储物间储物间。多层多层两层两层85平两室两厅一卫，全明设计，厅房方正，引进入户花园平两室两厅一卫，全明设计，厅房方正，引进入户花园拉升产品品质。拉升产品品质。户型：2室2厅1卫面积：85点评：全明设计，厅房方正，多层多层三房三房产品特色：产品特色：全明设计，户型方正，错层设计，增设储物间。经典高层两房。户型：3室2厅2卫 面积：97.75
50、平97.7597.7597.7597.75三室两厅两卫，全明设计，南北通透，两错设计，三室两厅两卫，全明设计，南北通透，两错设计，三室两厅两卫，全明设计，南北通透，两错设计，三室两厅两卫，全明设计，南北通透，两错设计，增设增设增设增设储物间储物间储物间储物间；水岸东方88平米两室两厅恒大绿洲80平米两室两厅沁水新城97平米两室两厅厅规矩、方正，传统的纯南户型L型厨房设计，衍生了生活阳台户型紧凑，没有浪费空间高层高层两房两房88888888、80808080、97979797两房两厅一卫，厅房方正，全明设计；两房两厅一卫，厅房方正，全明设计；两房两厅一卫，厅房方正，全明设计；两房两厅一卫，厅房方
51、正，全明设计；产品特色：全明设计，户型方正，紧凑合理。项目：云顶翠峰户型：2室2厅1卫 面积：78.9平置换南北方向后，推荐一期实用。高层高层两房两房78.978.978.978.9两室两厅一卫，户型方正，全明设计，紧凑合理；两室两厅一卫，户型方正，全明设计，紧凑合理；两室两厅一卫，户型方正，全明设计，紧凑合理；两室两厅一卫，户型方正，全明设计，紧凑合理；方向调换后，适合项目使用；方向调换后，适合项目使用；方向调换后，适合项目使用；方向调换后，适合项目使用；户型：户型：2室2厅1卫面积：面积：约87 m2， 户型点评户型点评：面积约87m2，方正紧凑、动静分区，全明设计。入户花园。3.9米大开
52、间餐厅、客厅、阳台；客厅带有观景阳台。 高层高层两室两室87878787两室两厅一卫，全明设计，入户花园，主卧、餐厅两室两厅一卫，全明设计，入户花园，主卧、餐厅两室两厅一卫，全明设计，入户花园，主卧、餐厅两室两厅一卫，全明设计，入户花园，主卧、餐厅均配步入式大阳台；均配步入式大阳台；均配步入式大阳台；均配步入式大阳台；产品特色：产品特色：全明结构；功能分区明确，动线设计合理；可变空中花园设计（2.7米面宽、3米进深，仅能作书房只用）;双卧朝南，大面宽落地窗设计,采光观景效果极佳，生活舒适度高；户型：2房2厅1卫 建面：88.588.588.588.588.5两室两厅一卫户型，两室两厅一卫户型，
53、两室两厅一卫户型，两室两厅一卫户型，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，空中花园实现，空中花园实现，空中花园实现，空中花园实现“2+12+12+12+1”两房变三房，超高得房率；两房变三房，超高得房率；两房变三房，超高得房率；两房变三房，超高得房率；高层高层 两室两室可变三室可变三室户型：户型：3房2厅2卫 面积：面积：139平点评：点评：全明设计，南北通透，分区明确，三室朝南，超大入户花园。高层高层三室三室139139139139三房两厅两卫，全明设计，南北通透，分区明确，三房两厅两卫，全明设计，南北通透，分区明确，三房两厅两卫，全明设计，南北通透，分区明确，三房两厅两卫，全明设计，南北通透，
54、分区明确，超大入户花园；超大入户花园；超大入户花园；超大入户花园；户型：户型：3室2厅2卫户型定位：户型定位：奢侈三房建筑面积：建筑面积：140平借鉴之处：借鉴之处：全明设计，三室朝南，动线明确，大凸窗设计、入户花园、大北阳台海量面积赠送；工人房可做储物间；如需要，三房最多可变五房等。高层高层三室三室140140140140三室两厅两卫，全明设计，三室两厅两卫，全明设计，三室两厅两卫，全明设计，三室两厅两卫，全明设计，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，入户花园，入户花园，入户花园，入户花园，北侧超大阳台，工人房可做北侧超大阳台，工人房可做北侧超大阳台，工人房可做北侧超大阳台，工人房可做储物间储
55、物间储物间储物间；三房可改五房三房可改五房三房可改五房三房可改五房；户型：户型：3室2厅2卫建面：建面：130平点评：全明设计，三室朝南，动静分明，洁污分离，增设储物间。入户花园、超大北阳台，超大赠送面积。可改四房。高层高层三室三室130130130130三房两厅两卫，全明设计，三房两厅两卫，全明设计，三房两厅两卫，全明设计，三房两厅两卫，全明设计，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，储物间储物间储物间储物间，入，入，入，入户华花园，可变户华花园，可变户华花园，可变户华花园，可变“3+13+13+13+1”房，超高得房率；房，超高得房率；房，超高得房率；房，超高得房率；产品特色：全明设计，户型方
56、正，三室朝南，紧凑合理。绿海名都户型：4室2厅2卫 面积：127平高层高层四室四室127127127127四室两厅两卫，户型方正，全明设计，四室两厅两卫，户型方正，全明设计，四室两厅两卫，户型方正，全明设计，四室两厅两卫，户型方正，全明设计，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，紧凑合理紧凑合理紧凑合理紧凑合理65656565一室一厅一卫。除卫生间，各室均有直接采光。典一室一厅一卫。除卫生间，各室均有直接采光。典一室一厅一卫。除卫生间，各室均有直接采光。典一室一厅一卫。除卫生间，各室均有直接采光。典型利用边角空间设计单元。型利用边角空间设计单元。型利用边角空间设计单元。型利用边角空间设计单元。户型
57、：1室1厅1卫 面积：65平高层高层一室一室户型：1室1厅1卫面积：4444444444一室两厅一卫。户型方正，餐厅巧妙置于阳台。一室两厅一卫。户型方正，餐厅巧妙置于阳台。一室两厅一卫。户型方正，餐厅巧妙置于阳台。一室两厅一卫。户型方正，餐厅巧妙置于阳台。高层高层一室一室88888888两室两厅一卫，入户花园，客厅、景观阳台调高两室两厅一卫，入户花园，客厅、景观阳台调高两室两厅一卫，入户花园，客厅、景观阳台调高两室两厅一卫，入户花园，客厅、景观阳台调高6 6 6 6米。米。米。米。户型：户型：2室2厅1卫面积：面积：88点评：点评：厅房方正，入户花园，设计合理紧凑，动静、干湿合理分区，客厅、景
58、观阳台调高6米。卧室大飘窗设计。高层高层跃层跃层128128128128三室三厅两卫，户型方正，分区合理。三室三厅两卫，户型方正，分区合理。三室三厅两卫，户型方正，分区合理。三室三厅两卫，户型方正，分区合理。户型：户型：3室3厅2卫面积：面积：128高层高层跃层跃层142142142142四室两厅两卫，四个露台是本户型中最大的亮点。四室两厅两卫，四个露台是本户型中最大的亮点。四室两厅两卫，四个露台是本户型中最大的亮点。四室两厅两卫，四个露台是本户型中最大的亮点。户型：户型：4室2厅2卫面积：面积：142高层高层跃层跃层142142142142五室两厅三卫，跳高大客厅，双层超大庭园是本户五室两厅
59、三卫，跳高大客厅，双层超大庭园是本户五室两厅三卫，跳高大客厅，双层超大庭园是本户五室两厅三卫，跳高大客厅，双层超大庭园是本户型中最大亮点。型中最大亮点。型中最大亮点。型中最大亮点。项目：绿城项目：绿城玉兰公寓玉兰公寓户型：户型：5室2厅3卫 面积：面积：242.6高层高层跃层跃层还迁地块户型推荐还迁地块户型推荐户型：户型：2室2厅1卫面积：75.57平户型定位：户型定位：经济型两房借鉴之处：借鉴之处：双卧朝南的经济型两室。面积正好满足还迁要求。优点：全明设计；去掉餐厅后，客厅实现大开间，大进深。缺点：餐厅浪费面积过大。高层高层两室两室75.5775.5775.5775.57两房两厅一卫，全明设
60、计，两房两厅一卫，全明设计，两房两厅一卫，全明设计，两房两厅一卫，全明设计，双卧朝南双卧朝南双卧朝南双卧朝南，经济型两，经济型两，经济型两，经济型两室，面积正好满足还迁要求。室，面积正好满足还迁要求。室，面积正好满足还迁要求。室，面积正好满足还迁要求。户型：2室2厅1卫面积：76.3平户型定位：经济型两房借鉴之处：面积满足还迁要求。优点：功能分区明确，全明设计。缺点：动静不分。高层高层两室两室76.376.376.376.3两房两厅一卫，全明设计，经济型两室，面积正两房两厅一卫，全明设计，经济型两室，面积正两房两厅一卫，全明设计，经济型两室，面积正两房两厅一卫，全明设计，经济型两室，面积正好满
61、足还迁要求。好满足还迁要求。好满足还迁要求。好满足还迁要求。产品特色：产品特色：南北通透，厅房方正。卧室均带大尺度凸窗。功能分区明确，动线设计合理。缺点：暗卫。户型：2室2厅建面：71平高层高层两室两室71717171两房两厅一卫，全明设计，经济型两室，面积略作两房两厅一卫，全明设计，经济型两室，面积略作两房两厅一卫，全明设计，经济型两室，面积略作两房两厅一卫，全明设计，经济型两室，面积略作调整，可做安置房。调整，可做安置房。调整，可做安置房。调整，可做安置房。多层多层 三室三室户型：户型：3室2厅1卫建面：建面：106106106106106三房两厅一卫，全明设计，面积满足还迁要求。三房两厅一卫，全明设计，面积满足还迁要求。三房两厅一卫，全明设计，面积满足还迁要求。三房两厅一卫，全明设计，面积满足还迁要求。106、103三房两厅一卫，面积适合多层还迁。108108108108三房两厅两卫，全明设计，双卧朝南，面积满足还三房两厅两卫，全明设计，双卧朝南，面积满足还三房两厅两卫，全明设计，双卧朝南，面积满足还三房两厅两卫，全明设计，双卧朝南，面积满足还迁要求。迁要求。迁要求。迁要求。户型：三室两厅两卫面积：108谢谢！结束语结束语谢谢大家聆听！谢谢大家聆听！90
