写字楼和商业物业管理

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1、 写字楼和商业物业管理http:/一、写字楼的物业管理n n（一）写字楼的含义n n “ “写写字字楼楼” ”一一词词是是由由境境外外传传入入的的，按按照照国国内内的的习习惯惯，通通常常称称为为“ “办办公公楼楼” ”，主主要要用用作作办办公公用途。用途。n n 现现在在物物业业管管理理中中，写写字字楼楼是是指指供供各各种种政政府府机机构构的的行行政政管管理理人人员员和和企企事事业业单单位位的的职职员员办办理理行政事务和从事商业经营活动的大厦。行政事务和从事商业经营活动的大厦。n n写字楼就是交通便利写字楼就是交通便利, ,基础设施完备基础设施完备, ,位于城市位于城市的的CBD,CBD,行政

2、配套齐全建筑设计风格鲜明行政配套齐全建筑设计风格鲜明, ,气势宏气势宏大大, ,外立面装修质素较高平均每外立面装修质素较高平均每200200平方米至少平方米至少一个停车位楼层吊顶后净高一个停车位楼层吊顶后净高2.62.6米以上平均每米以上平均每5 5层有一部电梯服务层有一部电梯服务, ,等待时间不超过等待时间不超过3030秒最少具秒最少具备备50-6050-60瓦瓦/ /平方米电力供应平方米电力供应, ,并配备足够的后备并配备足够的后备电力供应设施平均每电力供应设施平均每2020平方米建筑面积有一条平方米建筑面积有一条电话线电话线, ,提供或支持提供或支持DDN,ISDNDDN,ISDN线路线

3、路, ,备有视像备有视像会议设备提供四管式空调系统和会议设备提供四管式空调系统和2424小时空调供小时空调供应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公应拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备司设施齐备, ,包括有银行包括有银行, ,邮局邮局, ,商务中心及餐饮商务中心及餐饮等系列配套等系列配套, ,且均以服务于大厦客户为主。且均以服务于大厦客户为主。n n（二）写字楼的类型（二）写字楼的类型n n1 1、按建筑面积划分、按建筑面积划分 小型写字楼，小型写字楼，1 1万平米以下万平米以下 中型写字楼，中型写字楼，1-31-3万平米万平米 大型写字楼，大型写字楼，3 3万以上万以上n n2

4、 2、按使用功能划分、按使用功能划分 单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼，单纯型写字楼，商住型写字楼，综合型写字楼，n n3 3、按现代化程度划分、按现代化程度划分 非智能型写字楼，智能型写字楼非智能型写字楼，智能型写字楼n n4 4、按综合条件划分、按综合条件划分 甲级写字楼，甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼乙级写字楼，丙级写字楼甲甲级级写写字字楼楼管管理理国国际际化化；2424小小时时写写字字楼楼；人人性性化化：空空间间的的舒舒适适性性和和实实用用性性；数数字字化化；节节能能化化；便便捷捷的的交交通通和和商商务务化等等。化等等。（三）写字楼的特点n n建筑规模大，机构和人员集中。建

5、筑规模大，机构和人员集中。n n建筑档次高，设备先进。建筑档次高，设备先进。n n地理位置优越，交通便利。地理位置优越，交通便利。n n使用时间集中，人员流动性大。使用时间集中，人员流动性大。n n功能齐全，设施配套。功能齐全，设施配套。（四）写字楼物业管理的要求 1 1、要求确保设备能完好运行，正常使用。、要求确保设备能完好运行，正常使用。2 2、要求加强安全管理，提供安全保障。、要求加强安全管理，提供安全保障。3 3、要求保持环境优雅、整洁。、要求保持环境优雅、整洁。4 4、写字楼的科技含量大，对物业管理人员提出了、写字楼的科技含量大，对物业管理人员提出了更高要求更高要求 二、写字楼物业管

6、理的组织实施n n写字楼使用前的准备工作n n房屋维修维护管理n n写字楼设备设施使用管理及维修养护n n安全管理服务n n清洁服务n n绿化服务n n写字楼前台服务n n写字楼商务服务n n写字楼租赁管理（一）写字楼使用前的准备工作n n签订物业服务合同，制定业主公约签订物业服务合同，制定业主公约n n成立大厦业主委员会成立大厦业主委员会n n制定物业管理方案，各项管理制度等。制定物业管理方案，各项管理制度等。n n编写物业管理维修公约编写物业管理维修公约n n制定创优规划和具体的实施方案并落实制定创优规划和具体的实施方案并落实n n做好接管、验收工作。做好接管、验收工作。（二）房屋的维修维

7、护管理n n写字楼装修监督管理n n日常维护n n大修改造（三）设备设施使用管理及维修养护n n应制定严格的设备养护和维修制度，做好设备的日常养护、检修工作。n n设备管理人员应实行24小时值班制度（四）安全管理服务n n建立组织机构，配齐安全管理人员建立组织机构，配齐安全管理人员n n建立安全制度，并保证实施。建立安全制度，并保证实施。n n 确立保安巡逻的岗位和路线确立保安巡逻的岗位和路线n n 应用电视监控设备应用电视监控设备n n建建立立小小时时固固定定值值班班、站站岗岗和和巡巡逻逻制制度度，做做好好交交接接班班工作。工作。n n配配备备消消防防设设备备设设施施，建建立立消消防防管管理

8、理档档案案。定定期期组组织织及及安安排消防检查排消防检查n n做好停车场管理工作做好停车场管理工作（五）清洁、绿化服务和前台服务 n n要要实实行行标标准准化化清清扫扫保保洁洁，制制定定完完善善的的清清洁洁细细则则，由由专专人人负负责责检检查查、监监督督。指指定定地地点点设设有有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转店等保洁设备。垃圾箱、果皮箱、垃圾中转店等保洁设备。n n写字楼的清洁卫生服务项目写字楼的清洁卫生服务项目n n做好绿化管理工作做好绿化管理工作n n前台服务主要项目前台服务主要项目 （六）写字楼的商务服务n n硬件配置n n商务中心工作人员的要求n n商务中心的服务项目n n商务中心的工作程序

9、 （七）写字楼的租赁管理n n日日常常性性的的租租赁赁业业务务是是写写字字楼楼经经营营必必不不可可少少的的活活动。做好写字楼营销推广的管理工作动。做好写字楼营销推广的管理工作n n营营销销推推广广服服务务范范畴畴：写写字字楼楼营营销销的的市市场场调调研研和和营营销销计计划划制制定定，整整体体形形象象设设计计、宣宣传传推推广广，引引导导买买租租客客户户考考察察物物业业，客客户户的的联联络络、谈谈判判、签签约，帮助客户和业主沟通等约，帮助客户和业主沟通等三、商场的物业管理n n商场物业管理的特点与要求n n商场物业管理的组织实施 （一）商 场 的 含 义n n商商场场是是能能同同时时供供众众多多零

10、零售售商商和和其其他他商商业业服服务务机机构构租租赁赁，用用于于从从事事各各种种经经营营服服务务活活动动的的大大型型收收益性物业益性物业 （二）商 场 的 类 型n n按建筑规模划分 居住区商场、地区购物商场、市级购物中心居住区商场、地区购物商场、市级购物中心n n按建筑功能划分 综合型、综合型、商住两用型商住两用型n n按建筑结构划分 敞开型、封闭型敞开型、封闭型（三）商 场 物 业 的 特 点n n商场要合理布局，精心策划商场要合理布局，精心策划n n建筑结构设计要新颖、别致，有特色建筑结构设计要新颖、别致，有特色n n商务齐全，客流量大，人员素质杂商务齐全，客流量大，人员素质杂（二）商场

11、物业管理的要求n n要求树立商场的良好形象n n需要确保商场的安全性n n要确保顾客消费的便利性n n要确保设备、设施的可靠性（三）商场物业管理的组织实施n n安全保卫管理安全保卫管理n n消防管理工作消防管理工作n n环境保洁及绿化管理环境保洁及绿化管理n n车辆管理车辆管理n n房屋及附属设备设施管理房屋及附属设备设施管理n n建立商场识别系统建立商场识别系统n n承租客商的选配承租客商的选配（四）安 全 保 卫 管 理n n所有固定装置设备要达到高度安全所有固定装置设备要达到高度安全n n不间断值班巡逻不间断值班巡逻n n在商场的重要部位安装闭路电视监控器在商场的重要部位安装闭路电视监控

12、器n n营业时间结束要进行严格清场营业时间结束要进行严格清场n n制定安全管理预案制定安全管理预案n n同当地公安部门建立工作联系同当地公安部门建立工作联系（五）消 防 管 理 工 作n n制定严密的消防制度。n n组建专业消防队n n对消防设备设施进行检查维护，保证能正常使用。n n完善各种消防标识配置n n保持消防通道畅通无阻n n制定商场消防预案（六）环境保洁及绿化管理n n制制定定保保洁洁服服务务质质量量标标准准，设设立立清清洁洁检检查查机机制制，并有效落实和实施。并有效落实和实施。n n基本的保洁工作安排在非营业时间基本的保洁工作安排在非营业时间n n设专人收集垃圾杂物，并清运到垃圾

13、存放点。设专人收集垃圾杂物，并清运到垃圾存放点。n n定期清洁商场外墙面、广告牌定期清洁商场外墙面、广告牌n n置置放放的的绿绿化化、盆盆栽栽植植物物保保持持干干净净、鲜鲜活活，枯枯萎萎的要及时调换。的要及时调换。（七）车 辆 管 理n n商商场场车车辆辆管管理理要要分分设设货货车车、小小车车、摩摩托托车车、自自行车专用停放场所。行车专用停放场所。n n物物业业管管理理企企业业设设专专人人负负责责指指挥挥维维持持交交通通，安安排排车辆停放车辆停放n n要与交通管理部门建立工作联系要与交通管理部门建立工作联系（八）房屋及附属设备设施管理n n确保商场外观完好整洁，引导标志齐全完好确保商场外观完好

14、整洁，引导标志齐全完好n n制定设备设施维修养护计划制定设备设施维修养护计划n n加加强强对对供供电电设设备备的的维维修修、养养护护管管理理，要要保保证证两两路供电系统并配置备用发电机路供电系统并配置备用发电机n n建立有效的巡视检查制度建立有效的巡视检查制度n n对设备设施的报修工作及时处理。对设备设施的报修工作及时处理。（九）建立商场识别系统n n企业识别系统（简称）是强化商场形象企业识别系统（简称）是强化商场形象的一种重要方式。的一种重要方式。n n建立企业识别系统是一种籍以改变企业形象，建立企业识别系统是一种籍以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，注入新鲜感，使企业

15、更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法进而提高经营业绩的一种经营手法（十）承 租 客 商 的 选 配n n依据商场物业的规模大小和不同层次选配承租客依据商场物业的规模大小和不同层次选配承租客商商n n大型商场应尽量争取一些省市级、全国性乃至世大型商场应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户界级的分店为基本承租户n n中型公共商业楼宇应尽量争取省市级和区级大商中型公共商业楼宇应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户店的分店作为基本承租户n n小型商场小型商场其主要功能是其主要功能是为为附近居民提供生活方便附近居民提供生活方便四、工 业 物 业 的 管 理n

16、 n工业物业的特点与管理要求 n n工业物业管理的组织实施 工业物业的含义n n工工业业物物业业是是指指已已建建成成并并投投入入工工业业使使用用的的房房屋屋及及其其附附属属的的设备、设施和相关的场地设备、设施和相关的场地n n工业厂房工业厂房n n标准厂房标准厂房n n仓库仓库n n工业园区工业园区 工 业 物 业 的 分 类n n根据工业项目对环境的影响情况分类：根据工业项目对环境的影响情况分类：n n 无污染工业物业无污染工业物业n n 轻污染工业物业轻污染工业物业n n 一般工业物业一般工业物业n n 特殊工业区特殊工业区工 业 物 业 的 管 理 要 求n n对治安保卫和消防工作有严格

17、要求对治安保卫和消防工作有严格要求n n要求加强对重点设备设施的管理要求加强对重点设备设施的管理工 业 物 业 的 特 点n n投资大，投资回收期长投资大，投资回收期长n n非流动性非流动性n n工业设备的功能容易过时工业设备的功能容易过时n n对周围环境容易产生污染对周围环境容易产生污染n n建筑独特，基础设施齐全建筑独特，基础设施齐全n n对保洁、绿化等常规性服务要求高标准对保洁、绿化等常规性服务要求高标准n n对物业管理的专业性要求强对物业管理的专业性要求强工业物业管理的组织实施n n制定严格的管理制度n n工业厂房和仓库公用部位的管理n n工业厂房和仓库的内部管理制度n n工业物业设备

18、设施的管理n n工业物业的环境管理n n安全管理n n车辆管理制定严格的管理制度n n工业厂房与仓库的管理规定。工业厂房与仓库的管理规定。n n各个岗位的工作职责与操作规定。各个岗位的工作职责与操作规定。n n机器设备的安装、管理、使用规定。机器设备的安装、管理、使用规定。n n材料领取、加工、检验、耗用等规定。材料领取、加工、检验、耗用等规定。n n产品入厂、入库的规定。产品入厂、入库的规定。n n成品发货出厂、出库等制度。成品发货出厂、出库等制度。n n安全保卫制度。安全保卫制度。n n消防制度。消防制度。n n制定物业管理公约。制定物业管理公约。 工业厂房和仓库公用部位的管理n n各企业

19、不得随意堆放物品。各企业不得随意堆放物品。n n加加强强对对企企业业员员工工爱爱护护公公共共部部位位及及维维护护公公共共场场所所清洁卫生的教育。清洁卫生的教育。n n各企业不可占用园林绿地面积。各企业不可占用园林绿地面积。n n各各企企业业不不得得在在规规定定范范围围内内的的基基地地上上或或屋屋顶顶、外外墙、技术层搭建和安装设备墙、技术层搭建和安装设备工业厂房和仓库的内部管理制度n n因因使使用用水水、电电不不当当而而给给其其它它企企业业造造成成损损失失的的，其其损损失失由责任者承担。由责任者承担。n n厂厂房房和和仓仓库库进进行行分分割割改改造造和和内内部部安安装装设设备备时时，施施工工前前

20、向向管管理理者者提提供供图图纸纸，并并取取得得认认可可，施施工工时时接接受受管管理理者者的监督和管理。的监督和管理。n n的工业废弃物自行妥善处理。的工业废弃物自行妥善处理。n n应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物n n未经允许，不得擅自改变物业的用途和功能。未经允许，不得擅自改变物业的用途和功能。工业物业设备设施的管理n n物物业业管管理理公公司司要要制制订订设设备备设设施施的的使使用用、维维修修、保养制度，保证其正常运行保养制度，保证其正常运行n n定期对道路路面加以维护，其保证完好定期对道路路面加以维护，其保证完好n n维护工业区各种公共标志的完

21、好性维护工业区各种公共标志的完好性n n定期对地下管线进行检查、测试及维护定期对地下管线进行检查、测试及维护工业物业的环境管理n n工业物业内环境污染的防治工业物业内环境污染的防治n n绿化和环卫工作绿化和环卫工作n n认真清理工业物业内的违章搭建认真清理工业物业内的违章搭建n n努力建设新型的人文环境努力建设新型的人文环境安全管理n n安全保卫管理安全保卫管理n n建立严格的值班守卫制度建立严格的值班守卫制度n n无关人员不得进入厂房和仓库重地无关人员不得进入厂房和仓库重地n n厂厂房房与与仓仓库库要要严严格格执执行行值值班班、巡巡逻逻制制度度以以及及其其他安全措施。他安全措施。n n执行两

22、人以上进入仓库、锁门等制度。执行两人以上进入仓库、锁门等制度。n n消防管理消防管理车辆管理n n建立健全车辆管理制度建立健全车辆管理制度n n将机动车和非机动车分区，设专人管理将机动车和非机动车分区，设专人管理n n配置相应的监控、防盗措施配置相应的监控、防盗措施n n物物业业管管理理企企业业应应与与车车主主签签订订车车辆辆停停放放管管理理合合同同检检查查、放放行进出门卫的车辆行进出门卫的车辆 其它物业的管理n n其它物业的类型与管理特点其它物业的类型与管理特点n n酒店的物业管理酒店的物业管理 n n医院的物业管理医院的物业管理 n n学校的物业管理学校的物业管理 其它物业的主要类型n n

23、文化类物业文化类物业n n体育类物业体育类物业n n传媒类物业传媒类物业n n卫生类物业卫生类物业n n餐饮类物业餐饮类物业n n交通类物业交通类物业n n娱乐类物业娱乐类物业n n宗教类物业宗教类物业其它物业管理的特点n n服务对象不同n n服务需求不同n n管理要求不同n n经费来源不同酒 店 的 特 点n n宾客流动频率高n n服务时间既短又长n n卫生管理服务标准要求高n n建筑规模大，档次高酒店物业管理的组织实施n n客人接待服务n n酒店钥匙的管理n n酒店建筑及设备设施的养护管理n n酒店的保洁服务n n酒店的安全保卫服务n n环境绿化管理n n多种经营项目管理医院物业管理的特点

24、n n工作专业性强n n设备运行具有连续性医院物业管理的组织实施n n房屋及附属设备设施维修养护与运行管理房屋及附属设备设施维修养护与运行管理n n安全保卫服务安全保卫服务n n病区被褥用品洗涤及供应管理服务。病区被褥用品洗涤及供应管理服务。n n环境管理服务环境管理服务n n医院的饮食管理医院的饮食管理n n护工服务管理护工服务管理n n开设便民服务开设便民服务学校物业管理的特点n n作息时间相对固定，管理时段性强n n对设备设施的安全性要求高学校物业管理的组织实施n n学生公寓的管理n n教学楼的管理学生公寓的管理n n安全管理 n n住宿管理n n卫生管理n n处理好“物业企业、学校、学生”三者之间的关系教 学 楼 的 管 理n n教学楼内外的卫生保洁n n电梯的管理n n设备的管理n n绿化环境的管理http:/