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1、第八章物业管理第一节物业管理概述一、物业管理（一）物业的概念物业:单元性的房地产。具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业可以包含各种建筑类型，可以是建筑群，如住宅小区、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等。房地产业是专门从事房地产的独立产业、包括房地产开发、经营、管理和服务的全过程。物业是指进入消费领域的房地产品，是房地产业在消费领域的延伸。不动产、房地产、物业的联系与区别不动产（realestate）侧重于指物质形态房地产（realestate，property）物质形态和权益并重物业（property）侧重于指权益一般情况下三者可以通用，互为替代。“物业”、“
2、房地产”用于指物质形态时具体区别：其一，物业一般用于确指。房地产则一般用于泛指。其二，物业主要是指已建成投入使用的房地产产品。房地产往往指生产、流通、消费整个过程的房地产产品。（二）物业管理的概念物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规定，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并为物业所有人和使用人提供多方面的综合性服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。理解：“物业管理经营人”是指从事物业管理的企业或组织；“物业所有人
3、”是指房屋所有权人，即业主；物业管理的管理对象是物业；物业管理的服务对象是入，即物业的所有权人和使用权人。（三）物业管理的主要特点与性质（三）物业管理的主要特点与性质物业管理作为一种新型的管理模式，它有别于以往的房产管理，具有社会化、专业化、企业化、经营化、规范化的特点。1、服务性：提供劳务服务。物业管理从产业划分上属第三产业。其管理的对象是物，服务的对象是人（业主、使用人），“寓管理于服务之中”，管理本身就是一种服务，为物业产权人和使用人提供优质高效的服务是物业管理的宗旨，也是物业管理行业赖以存在的根本，服务是物业管理最本质的特性。 单个业主不能对物业管理服务企业、服务项目、服务标准作出选择
4、，物业管理企业也不能因个别业主欠费、违规，即时针对性的终止服务，即双方都难以对服务进程进行控制。加之物业管理服务的长期性和综合性，容易使双方产生、扩散、积累矛盾。这也是现在众多物业区域业主使用人与物业管理企业经常发生纠纷的原因之一。2经营性：提供有偿服务从事物业管理的是独立核算、自负盈亏、自我生存、自我发展的经营服务性企业，其从事一切活动必然要考虑经济收益，否则便无法生存发展。其从事的基本业务是有偿的，另外，其管理服务内容大量涉及房屋的出售、出租、代售、代租及围绕业主使用人的各种需求开展的针对性经营服务项目，所以经营是物业管理的属性之一。各种有偿经营业务的开展，解决了物业管理的经费来源，为物业
5、管理企业的生存发展和物业管理的良性循环起到了保障作用。3、专业性 随着社会经济的发展，物业管理作为房地产业的一个专业分工成为必然。 物业管理的专业性包含三层含义：（1）有专门的组织机构，表明这一行业从分散的劳动型转向了专业型；（2）有专业的人员配备，如机电维修、治安、消防、清洁、绿化等均有相应的专业人员负责；（3）有专门的管理工具和设备。 除此之外，物业管理的保安、清洁、绿化等工作交由保安公司、清洁公司、绿化公司去做，也是物业管理专业性的一种体现。专业分工越细，物业管理的社会化程度就越高，这是物业管理的发展方向。4、受聘、受托性物业管理权来自于物业的财产权。由于现代物业建造档次高、体系完整、产
6、权分散，使得产权人各自高效的管理自己的物业变得不可能，所以一般是将所有权与管理权分离，由开发商或业主团体以合同或协议方式聘用或委托专业物业管理企业行使管理权，对其提出明确的要求，给以相应的报酬，也进行一定的监督5、规范性：成立、接管、管理的规范性物业管理的规范性主要有三层含义：（1）物业管理企业要根据国家有关政策法规，到工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营；（2）物业管理公司应通过规范的程序接管物业，即通过契约形式获得业主大会或开发商的正式聘用；（3）物业管理企业须依照专业法规、条例、标准和一定的规范、规程进行专业管理，并需接受业主组织和政府主管部门的监督检查。即：规范有序是物业管
7、理高效运作发展的重要前提，也是服务业发展的共性。6、统一性和综合性物业、设施系统化，物业产权多元化，多头管理易生的弊端等，都强烈要求有一个统一的机构对物业的各种管理项目进行统一严格的管理。企业化、社会化、专业化的物业管理模式将有关物业的各种管理服务工作（如清洁、绿化、保安、维修等）汇集起来统一办理，正好呼应了这一要求。在这种情况下，各产权、使用人只需面对一家物业管理企业，就可办理所有围绕物业服务需求的日常事宜，而不必分别面对各个不同的部门。因此，物业管理的服务性质具有明显的综合性。7、中介性物业管理的宗旨就是提供尽善尽美的各种服务，满足业主、使用人的生活、工作等要求。但是，物业管理公司自身能提
8、供的服务不可能也不必要包罗万象，因此，所以代与社会联系、寻求社会的支持、服务与交换便成了物业公司的一项经常性的工作，如代聘专业公司、代租房屋、代理求职、代请家教、代找钟点工等，都体现了物业管理中介性的一面。二、物业管理与传统房产管理的区别三、物业管理的业务范围物业管理是一项范围广泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及的业务范围而言，可划分为以下四类：（一）常规性的公共服务常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，是物业管理最基本的工作。内容通常在物业服务合同中作具体约定，住用人在享受这些服务时不需要事先再提出或作出某
9、种约定。以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容：1、房屋公共部位的维护与管理2、房屋装修管理服务3、物业共用设施设备管理服务4、环境清洁卫生管理服务5、绿化管理服务6、安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。7、维修基金的代管服务8、物业档案资料的管理（二）针对性的专项服务针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准，
10、专项服务的主要内容有：1代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等2高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等；3一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等；4其它一定比例住用户固定需要的服务。（三）委托性的特约服务委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时，物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务。常见的特约服务项目有：1代订代送牛奶、书报；2送病人就医、喂药、医疗看护；3代请
11、钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务；4代接代送儿童入托、入园及上、下学等；5代购、代送车、船、机票与物品；6代洗车辆；7代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。8代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目此类项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费（四）经营性服务这里所讲的经营性服务是指物业管理企业为了扩大企业收入来源，推动企业壮大发展而积极开展的物业管理延伸性多种经营服务项目，其服务对象不仅包括物业管理区域的业主、使用人，同时也面向社会，包括:1开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；2办收费农贸市场；3养花种苗出售；4利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场(需得到业
12、主大会和相关业主的同意，并依法办理手续)5开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；6从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；7其他多种经营服务项目。第二节第二节 物业管理机构物业管理机构一、物业管理公司物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格，根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬。物业管理公司的经营宗旨是综合管理、全面服务，为业主和用户提供安全、整洁、
13、方便、舒适的工作环境和生活环境。(一一)物业管理的组织机构物业管理的组织机构物业管理企业的组织机构一般由经理室及下属五部一室组成：其中，经理室是物业管理公司的决策机构，一般设经理一名，副经理若干名；办公室是经理领导下的综合行政管理部门，负责人事、人员培训，负责文件、图纸、产业产籍、档案管理，检查监督各类法规、文件执行情况等；开发部是在经理领导下专职于物业管理业务开发的部门，其主要责任是确定目标，选择物业，进行投标，参与市场竞争；财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费等活动；业务管理部是经理领导下专职环境卫生、园林绿化、治安消防、车辆道路等管理的部门，负责处理停水、
14、停电、停煤气等应急业务并接受业主投诉；工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理和维修、保养，并依据国家及地方政府的有关规定对业主入住后的装修改造进行检查监督；经营服务部是经理领导下为主提供各种综合服务和代办业务的部门。经营服务部还可以开展多种经营，以方便业主。(二二)物业管理公司的权利和义务物业管理公司的权利和义务物业管理公司应遵守其职责范围。物业管理公司应在房屋的使用、维修、养护，车辆行驶及停放，公共地域的清洁卫生，消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房(棚)、园林绿化、地、沟、渠、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理，公共秩序、治安保卫
15、工作，政府主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项等各方面发挥其管理和服务职能。依据国家有关法规和各地在物业管理方面的成功经验，物业管公司享有一定的权利，并承担相应的义务。1、物业管理公司的权利(1)根据国家和地方有关法律、规定和政策，结合物业实际情况，制定物业管理办法。(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理(3)选聘专营公司承担专项管理业务。如选聘清洁公司负责物业清洁工作，选聘保安公司负责物业保安方面作等。(4)依照物业管理合同和有关物价规定收取管理费用。物业管理公司有权按时收取物业管理费、装修管理费以及其他合理的费用。(5)制止违反规章制度的行为。物业管理公司如发现业主或使
16、用人违反规定有以下行为的，应予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：擅自改变小区内土地用途；擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设备、设施，危及房屋安全的；乱搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋公共部位乱堆乱放，污染环境、破坏绿化、影响住宅小区景观，噪声扰民的。(6)可以实行多种经营，以其收益补充物业管理经费。在现阶段，由于居民收入水平的限制，物业管理收费不可能很高，开展多种经营，增加收入，以补充物业管理经费不足，是行之有效的办法。(7)要求管委会协助管理。当物业管理公司在实施管理中与业主和住户出现较大分歧时，可要求管委会出面协调。2、物业管理公司的义务(1)以为业主和住户服务为宗旨，摆
17、正物业管理公司和业主、住户的关系。注重社会效益、经济效益和环境效益的统一。(2)根据政府主管部门的各种规定，履行物业管理合同，依法经营。政府主管部门从实际出发，规定物业管理工作应达到的标准。物业管理公司应以此为依据，履行与管委会签订的管理合同，并遵守国家有关法律、规定开展经营活动。(3)接受物业所在地人民政府、房地产行政主管部门及有关行政主管部门的监督指导，有些地方规定物业管理公司须先经过资质审查，再向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。(4)组织或协助有关部门组织社区生活服务，开展社区文化活动。物业管理公司应结合业主和住户的实际，定期、不定期开展多种形式的社区生活服务和社
18、区文化活动，为业主和住户提供结识、交流的机会，创造出和谐、安宁的小区生活环境。(5)重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可，接受业主和住户的监督。物业管理公司从事经营、管理和服务活动时，不能超越自己的权限。当有关举措超出自身权限时，应提交管委会审议、认可，并接受监督。如果这一决策未能得到管委会的同意，物业管理公司就应取消这一打算，调整管理方案。（三）物业管理的主要参与机构物业管理工作内容复杂，涉及面广，往往难以由某个管理机构单独能够完成，而是由多个机构共同参与管理，最终实现管理目标。参与物业管理的主要机构包括：（1）房地产开发企业，房地产开发企业一种情况是作为物业管理的组织者（即自已
19、组建或首次选聘物业管理企业）参与物业管理；另一种情况是，只要其手中拥有物业的产权，它就可作为业主之一参与物业管理。（2）业主大会，作为物业管理中的最高权力机构，由全体业主（代表）组成的业主大会充分体现了业主的自治管理权，因而成为当然的物业管理参与者。（3）业主委员会，由业主所选举出的代表组成的业主委员会，是业主大会的常设执行机构，代表业主对物业实行自治管理，同时协调处理好个人与公众利益的冲突。（4）物业管理者，即可能是独立的物业管理公司、房地产开发企业下属物业管理部门，也有可能是由业主委员会组织的专业物业管理机构，它们都是直接从事物业管理的专门机构。（5）各类专业服务公司，主要是指那些为物业管
20、理工作配套服务的专门机构，如，专业清洁公司、保安公司、园林绿化公司以及各种设施维修服务公司等二、业主业主业主物业所有权人（产权人）物业所有权人（产权人）区分所有权人（多见于住宅区）区分所有权人（多见于住宅区）独立所有权人（多见于商业大厦、独立别墅）独立所有权人（多见于商业大厦、独立别墅）共有、共同部分物业管理的决定权主体应是全体业主。共有、共同部分物业管理的决定权主体应是全体业主。（一）业主的权利与义务（一）业主的权利与义务权利权利物业独立私有部分的专有所有权物业独立私有部分的专有所有权共用部位、共用设施、设备的持分权（使用、收益权）共用部位、共用设施、设备的持分权（使用、收益权）共有、共用部
21、分使用、管理重大事项的提议、表决权共有、共用部分使用、管理重大事项的提议、表决权对业主大会、业委会、物管公司的监督、咨询权对业主大会、业委会、物管公司的监督、咨询权义务义务遵法、守规遵法、守规遵守契约（按时交费）、服从民主决策结果遵守契约（按时交费）、服从民主决策结果支持配合物管公司的工作支持配合物管公司的工作1、业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作
22、；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同（通过监督）（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。例如：（1）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。（2）业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。（3）业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
23、（4）因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。（5）业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。2、业主的义务、业主的义务（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。三、业主大会 由物业
24、管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权力的组织。 首次业主大会的召开：在物业交付使用的建筑面积率达到 50%以上时， 由政府物业管理行政主管部门指导召集组织。 例行业主大会的召开：由业主委员会负责，业大会一般每年至少召开一次； 特殊情况下可召开临时业主大会（30%）。 业主大会闭会期间，由业主委员会代行职责。 业主（代表）大会的召开：但应当有物业管理区域持有12以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主
25、所持投票权23以上通过。业主大会的职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3、选聘、解聘物业管理企业；4、决定专项维修资金使用续筹方案，监督实施；5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。四、业主委员会四、业主委员会 业主委员会： 业主大会的执行机构。由业主（代表）大会选举产生。是群众性民事权利组织，其民事责任由全体业主共同承担。 一个物业区域应当成立一个委员会。业主委员会应当由五至十名的单数业主担任。业主委员
26、会宗旨： 代表业主利益，维护业主合法权益，为业主创造良好生活、工作环境。业主委员会议： 一般定期召开，也可临时召集，半数以上出席委员通过的决议、决定有效。 （一）业主委员会的职责1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4、监督业主公约的实施；5、业主大会赋予的其他职责。（二）业主委员会须遵守的原则1、及时答复议案，张贴重要事项； 2、所有决议决定议案不得违反政策法规； 3、提请物业管理单位及政府有关部门处理的事项 以书面形式送达； 4、所办事项设立专
27、门的档案备查物业管理案例某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，其间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂与物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司以有正式声明在先，收取的停车费未含看管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法院。案例一：停车场丢车赔不赔观点一：声明在先，不予赔偿 理理 据：已有声明，尽了告示义务，收费低据：已有声明，尽了告示义务，收费低
28、（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。观点三：双方有责，各负一半。观点四：以责定罚停车丢车案例归纳：1. 主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防、消防措施，不允营业。2. 物价部门未核准收费标准，收费违法。3. 单独签订特约服务事项，可以免责；单方格式合同无效。4. 有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号车丢，需负责任。5. 给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供
29、方便的临时停放点，不收费，不看管（最好提醒），丢车可以不赔。案例二:徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？案例分析：1楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。2.房屋质
30、量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。3楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。4物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。案例三业主顾某购买了一只巨型浴缸，准
31、备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？案例分析：并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。案例四：业主入住拿钥匙，物业管理公司设
32、障合法吗？小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。请问：物业管理公司这种做法合法吗？小王该怎么办?物业管理公司在为业主办理入住手续时，由于业主不签业主公约和管理合同而拒绝交付房屋钥匙的做法明显欠妥，也是不合法的。原因有以下三个：1.业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义
33、务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。2.逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。物业管理公司要求业主把临时性的物业管理服务协议改为3年的物业管理合同，这是荒唐的，也是违反法律规定的，业主当然有权拒绝。3.如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。案例五：某小区物
34、业公司对小区内的停车收费做出如下规定：1车辆进出小区，一律收费2元；2车辆在小区内的停车场地停放，收费1元小时；3业主停放在小区停车棚内的车辆，自行车50元月，助动车150元月，机动车300元月。车辆停放收益作为物业公司企业利润。请问，物业公司的做法是否合理？案例分析：机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修资金，用于公共设施的维修、更新。根据上述规定，物业公司在小区内停车费的收费标准由物价主管部门规定。所以，物业公司未经业委会许可，自行确定车辆在物业管理区域内行驶、停放规定及其收费标
35、准，并且把车辆停放收费收益作为企业利润所得的行为，违反了上述规定。根据上述规定，物业公司应在收取的停车费中扣除车辆停放发生的管理成本，所得的收益归全体业主所有，纳入维修资金。案例六2003年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗费、精神损失费、营养费等约3400元）。问题：物业管
36、理中心该不该赔偿？案例分析：枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。案例七楼宇玻璃掉落砸坏小车案2003年9月lO日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。问车主的
37、要求合理吗？案例分析：第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任.有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿.第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。民法通则第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理
38、人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。案例八业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。案例分析：物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。中
39、华人民共和国民法通则第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。案例九方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；保安人员24小时值班、巡逻；公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20提高到26%，园林绿化维护良好，增加了社区活
40、动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费由原来的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会的拒绝。请问：方圆物业管理公司的要求是否合理？你有什么建议？案例分析：1、要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。2、建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看
41、那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。案例十某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。请问：、发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么？、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？
42、案例分析：发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权。根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权.发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。某小区的部分业主之所以提出发展商将未
43、出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。案例十一某住宅小区108单元第层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？108单元单号家住户，其说法不一，、层的住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修
44、费应从维修基金出。请问你对此有什么看法？案例分析：水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。案例十二某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。案例分析：业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理
45、公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。案例十三黄先生及其夫人居住在广州市某小区栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理。案例分析：第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分
46、所有建筑物的共用部分仍然在运行.使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主
47、的物业建筑物空置而有所减少。第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。案例十四李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为元平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了元平方米。物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你的看法？案例分析：1、发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。2、物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。3、由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据中华人民共和国合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。
