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1、- 0 -Mobile Research Activites of ETRIMobile Research Activites of ETRI房地产项目投资决策阶段风险防范房地产项目投资决策阶段风险防范房地产项目投资决策阶段风险防范房地产项目投资决策阶段风险防范中国建筑房地产专业律师网http:/中国房地产专业培训网http:/主讲人：董振武主讲人：董振武 房地产企业风险防范实战系列培训课程之房地产企业风险防范实战系列培训课程之- 1 -投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析科学决策的八大策略科学决策的八大策略目目 录录- 2 -房地产投资房地
2、产投资九大风险因素九大风险因素经营风险经营风险购买力风险购买力风险变现风险变现风险利率风险利率风险财务风险财务风险政策法律风险政策法律风险开发时机风险开发时机风险开发位置风险开发位置风险物业类型风险物业类型风险【一一】投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析- 3 -做好可行性论证一一二二做好前期法律风险防范做好投资收益的控制三三四四做好经济环境预测做好信息的收集五五六六合理选择合作方式各部门参与配合七七八八与政府资源和谐对接【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 4 -Click to add Title模板Click to add T
3、itle房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的Click to add Title如何让可行性论证由“报告”到切实“可行”Click to add Title合理设计可行性论证流程的“天龙八步”11Click to add Title可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误2213Click to add Title可行性论证过程中应关注的十大要点2415Click to add Title可行性论证操作流程图2617做好可行性论证一一【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 5 -明确该投资的预期现金流量、时明确该投资的预期现金流量、时间选择和预期收益的把握程度间选择和预期收益的把握程
4、度 项目怎么运作，即确定最佳项目怎么运作，即确定最佳的投资方案的投资方案回答项目是否值得投资，为回答项目是否值得投资，为什么什么 可行性论证五大任务可行性论证五大任务 可行性论证三项目的可行性论证三项目的Click to add Title房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的11【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 6 -重咨询轻评估，盲目追求报告评估过程的高“通过率”深度不够，质量不高，不能满足决策的需要不注重对敏感性问题和风险因素的分析调查研究浮浅、投资收益计算失真报告的编制对内缺乏独立性、公正性和客观性不重视多方案的论证和比较，可行性方案单一可行性论证过程可行性论证过程中最
5、容易犯的中最容易犯的六种典型错误六种典型错误Click to add Title可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误22【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 7 -加快专业化及市场培育工作 提高从业人员素质建立可行性研究数据库统一格式 可可研研报告告可行方案可行方案Click to add Title如何让可行性论证由“报告”到切实“可行”13【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 8 -Click to add Title模板17模模模模 板板板板 一一一一模模模模 板板板板 二二二二项目可行性研究报告内容指引项目可行性研究报告内容指引项目可研报告项目可研报告【二二】科学
6、决策的八大策略科学决策的八大策略- 9 -前期尽职调查财务尽职调查财务尽职调查法律尽职调查法律尽职调查 收购流程收购流程资金安全资金安全法律意见书法律尽职调查报告范本范本1范本2范本3法律意见书范本范本1范本2范本3合作开发协议范本有限责任公司上市公司国有企业外资企业合作开发协议操作步骤操作步骤违约责任违约责任【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略做好前期法律风险防范二二- 10 -Click to add Title成本预测Click to add Title经济效益与敏感性分析11Click to add Title税务分析2213Click to add Title项目资金预测24
7、做好投资收益的控制三三【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 11 -假设条件假设条件假设条件假设条件项目利润率项目利润率项目利润率项目利润率投资回报率投资回报率投资回报率投资回报率敏感性分析敏感性分析敏感性分析敏感性分析项目开发项目开发项目开发项目开发各期利润各期利润各期利润各期利润经济效益经济效益分析分析售价变动成本变动容积率变动敏感性分析的目的是，在房地产投资与开发项目定位，考察与风险投资项目有关的一个或多个主要因素发生变化时对该项目投资价值指标的影响程度。根据这些反映的程度，分析和研究其中的风险存在形式，从而做出相对应的回避办法；了解和掌握在风险投资项目经济分析中由于某些参数估
8、算的错误，或是使用的数据不太可靠而可能造成的对投资价值指标的影响程度，以确定在风险投资决策过程中需要重点调查研究和分析测算的因素。 Click to add Title经济效益与敏感性分析13模模模模 板板板板【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 12 -项目资金预测项目资金预测项目资金预测项目资金预测资金投入资金投入资金投入资金投入计划计划计划计划资金回款资金回款资金回款资金回款计划计划计划计划资金需求资金需求资金需求资金需求计划计划计划计划资金占用资金占用资金占用资金占用计划计划计划计划Click to add Title项目资金预测24模模模模 板板板板 一一一一模模模模 板板
9、板板 二二二二可研经济测算经济指标部分模版可研经济测算经济指标部分模版 项目经济测算项目经济测算【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 13 -Click to add Title经济发展阶段Click to add Title11Click to add Title社会购买力2213做好经济环境预测四四特别因素【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 14 -政策法规信息政策法规信息标准规范信息标准规范信息技术发展信息技术发展信息行业供需信息行业供需信息国家经济信息国家经济信息做好信息的收集五五【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 15 -Click to add T
10、itle五种合作方式Click to add Title11Click to add Title与合作风险有关的因素2213合作方式的合理选择六六不同合作方式的潜在风险与关键管控点【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 16 -Click to add Title财务、物业等部门参与投资决策的必要性11Click to add Title各部门在投资决策过程中的分工与配合22各部门参与配合七七【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略- 17 -Click to add Title企业行为与政府资源和谐对接的五大切入点Click to add Title11Click to add Title如何处理地方政策与国家政策的冲突2213与政府资源和谐对接八八开发商如何协调与地方政府之间的利益关系【二二】科学决策的八大策略科学决策的八大策略
