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1、莱茵莱茵3 3商业定位报告商业定位报告20212021年年1010月月报告思绪报告思绪报告思绪报告思绪本案工程现状劳 动 路勤 业 北 路商业化工厂莱茵花苑本案环境分析本案环境分析本案环境分析本案环境分析n本案商业位处劳动路延伸段北，处于莱茵花苑与莱茵3期的中间部位，人口导入和商铺展现面受限；n劳动路延伸段目前还未施工到位，且后续工程成为不稳定要素，人流与车流情况会直接影响本案后期的销售及运营；n工程东面临化工厂，目前已停产，但搬迁时间有所拖延，也将是本案未来销售的一个利空点。n本层可售总面积：715.9平米；n本层商铺现已分割完工，合计8套；n面积区间55-115n开间：6-8米n进深：9-
2、14米n层高：4.5米本案产品分析本案产品分析本案产品分析本案产品分析一层商铺平面图每套商铺设有卫生间，通有煤气，满足餐饮配置需求；商铺较为不规那么，利用率不高；n二层商铺总面积：1030.2平米n三层商铺总面积：926.9平米n层高：4.2米n二、三层商铺尚未切割，但仅有两部楼梯，难以分割，建议整层出卖；另外，内部廊柱较多，影响后续的运营分割，运营业态范围受限。二、三层商铺平面图本案产品分析本案产品分析本案产品分析本案产品分析工程现状小结工程现状小结工程现状小结工程现状小结n本案商业所处位置相对较差，目前规划劳动路延伸段为断头路，且处于莱茵花苑与三期中间部位，限制了人流、车流的导入；n一层商
3、铺的分割相对较为方正，当由于整体商业形状的影响，犄角较多，利用率相对较低；n二层、三层商铺未分割，且仅有两部楼梯，建议整层出卖，内部廊柱较多，且整层面积相对较大，对后续运营业态有所限制。区域概略星园路星园路龙江中路龙江中路本案三堡街三堡街N长江路长江路怀德中路怀德中路勤业路勤业路莱茵花苑花之园沈家村张墅村景秀茗苑韩家村虞家村周家村运 河劳动路劳动路化工厂勤业五村勤业六村都市桃源御水华庭龙与城香悦半岛白云新村白云东苑蓝天花园蓝天花园华府家园工程周边现状分析工程周边现状分析工程周边现状分析工程周边现状分析n本案周边目前多为老社区工程，居住生活气氛较为浓重，为商业的胜利运营提供人口支撑。n目前周边在
4、售工程仅有本案与御水华庭，但御水华庭目前还没有商铺在售，市场竞争较弱。n目前周边商业市场气氛较浓，业态分布较为丰富，几无业态市场空白点。勤业欧尚健身会所恒隆大酒店星湖路星湖路美容院周边商业集中区金地假日广场勤业北路勤业北路鸟瞰图n工程位置：钟楼勤业路与勤业北路交汇处欧尚超市对面n开发商：常州金地置业n总建面积：5.8万平米n容积率：3.4n金地假日广场位处欧尚超市对面，地理位置优越，工程由两栋31层住宅和住宅下方三层集中商业组成，A座户型为62-113平米，B座户型为102-125平米。1-3层为商业，交融了购物、环球美食、休闲文娱等功能为一体，打造为一站式购物休闲体验广场。 待售工程待售工程
5、待售工程待售工程金地假日广场金地假日广场金地假日广场金地假日广场备注：10月底售楼处开放目前已招商胜利工程：国美电器明年年初开场销售部分商铺，目前估计均价30000元/平米左右。假日广场工程的入市，将进一步拉升区假日广场工程的入市，将进一步拉升区域商业气氛，提升该区域商业升值潜力。域商业气氛，提升该区域商业升值潜力。区域概略小结区域概略小结区域概略小结区域概略小结n本案周边均为成熟社区，为商业的后续胜利运营提供有效的人口支撑；n周边的商业较为集中，且业态分布较为丰富，但缺乏社区邻里中心商业，这可作为本案商业未来销售的突破口；n明年年初紧邻本案的金地假日广场工程商铺开场入市，这将进一步提升本案所
6、处区域的商业气氛，拉升区域的商业升值潜力，利好本案后续销售。我们的商铺后续能运营何种业态方式？我们的商铺后续能运营何种业态方式？主要针对工程周边商业较为集中且运营较为主要针对工程周边商业较为集中且运营较为胜利的勤业路以及星湖路进展商铺调研，为胜利的勤业路以及星湖路进展商铺调研，为本案未来销售提供有力支撑和方向。本案未来销售提供有力支撑和方向。周边运营商业现状所属路段所属路段位置位置面面积（平米）（平米）主力面主力面积（平米）（平米）面面宽（米）（米）进深深（米）（米）层数数层高高（米）（米）租价租价（元（元/ /平米平米年）年）水、煤、水、煤、卫入入驻业态星园路星园路（勤德家园）60-2501
7、004.510-1133.6*3.3500均有烟酒店、餐饮、服装星园路（翡翠湾花园）60-1001006.51313.5500均有服装店、超市、家居用品星园路（花之园）40-140704.51513.9700均有超市、洗衣店、餐饮星园路（蓝天花园）60-15012051123.6*3.2700均有餐饮、烟酒、超市祥云路（花之园）30-60505913.6300均有家居用品、餐饮、杂货店星园路（华府家园）40-150704.51513.5800均有餐饮、服装、超市蓝天花园沿街50-150506823450-600水电生活类、餐饮类长江路长江中路15-60203.5613.5550水服装店、广告、
8、餐饮长江中路25256414.5均有门窗装饰、汽修店、机电维修、餐饮、食品店勤业路勤业路（勤德家园）60-250120610-1143.6*3.3*2.9*2.9850均有便利店、水果店、餐饮、服装勤业路（长江中路以东）10-40204.5512.91000水餐饮、广告、中介莱茵花苑（勤业路）30-4530-453-55-724.5*3.6600-1400水电均有无煤餐饮、美容美发、足疗、眼镜、化妆品、银行、药店勤业路南侧（长江路-星湖路）30303-46-813.51277-1666均有餐饮、服装、装潢、文具、建材欧尚底层80-10080-1008-125-8153000-3900有电无水无
9、煤餐饮、服装、皮具、化妆品星湖路都市桃源20-20020-804-88243（首层）360-730水电生活消费类、餐饮类、办公类蓝天花园美食街150-300200151023530-900水电餐饮类n本案周边勤业路及星湖路商业气氛最为浓重，人流量最大，入驻业态较为丰富，其中勤业路仅为社区型商业；而星湖南路那么为特征美食街。n商铺租金总体以勤业路长江路-星湖路最贵，尤其临近欧尚超市。n50-100小铺主要运营日常生活类店铺；150-300店铺主要运营专业餐饮类等。周边主要沿街商铺根本情况周边主要沿街商铺根本情况周边主要沿街商铺根本情况周边主要沿街商铺根本情况选取原那么：选取原那么：所处区位类似；
10、所处区位类似；展现面效果类似；展现面效果类似；产品类型类似；产品类型类似；人行车流量近似。人行车流量近似。根据我司的市场调研，选取类似于本案的商业进展针对性研讨：所属路段所属路段位置位置面面积（平米）（平米）主力面主力面积（平米）（平米）面面宽（米）（米）进深深（米）（米）层数数层高高（米）（米）租价租价（元（元/ /平米平米年）年）水、煤、水、煤、卫入入驻业态星园路星园路（翡翠湾花园）60-1001006.51313.5500均有服装店、超市、家居用品星园路（蓝天花园）60-15012051123.6*3.2700均有餐饮、烟酒、超市星园路（华府家园）40-150704.51513.5800
11、均有餐饮、服装、超市勤业路莱茵花苑（勤业路）30-4530-453-55-724.5*3.6600-1400水电均有无煤餐饮、美容美发、足疗、眼镜、化妆品、银行、药店勤业路南侧（长江路-星湖路）30303-46-813.51277-1666均有餐饮、服装、装潢、文具、建材周边沿街商铺针对性研讨周边沿街商铺针对性研讨周边沿街商铺针对性研讨周边沿街商铺针对性研讨本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n位于勤业路北侧，为已建成工程，商铺全部销售终了；n商业部分为2层沿街商铺，沿勤业路分布；n商铺总量约60户，社区人口约2000人左右。n
12、商铺的运营形状以社区的根本生活配套商业为主。 勤业路长江中路红线红线部分部分部分部分为为商商商商业业分布情况分布情况分布情况分布情况勤业路勤业路勤业路勤业路- - - -莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n商铺为沿街商铺，2层楼，商家主要为餐饮、化装品、眼镜店、等生活用品店铺；美容美发、足疗等休闲店铺；银行、药店、挪动营业厅等生活配套店铺。n周边环境较好，人流量大，商铺门前空间大。勤业路勤业路勤业路勤业路- - - -莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺本报告由上海景
13、瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n开间：3米 进深：5米 层高：4.5 层数：1层n租金：4.2万/年 用途：餐饮锅贴店n开间：5米 进深：7米 层高：5*4.2 层数：2层n租金：5万/年 用途：美妆店n开间：16米 进深：7米 层高：5米 层数：1层n用途：美发店n开间：4米 进深：7米 层高：5*4.2 层数：2层n租金：3.5万/年 用途：营养品店莱茵花苑勤业路沿街商铺为住宅底层商铺，商家主要为餐饮、化装品、眼镜店、等生活用品店铺；美容美发、足疗等休闲店铺；银行、药店、挪动等生活配套店铺。进深大多为7米，美容、美发店开间较大，为1
14、6米；美妆店、小型服装店、眼镜店、足疗店开间为4-5米。餐饮店开间大多为3-5米。勤业路勤业路勤业路勤业路- - - -莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。l运营情况：运营情况：l由于面市早，加上莱茵花苑的口碑，区域认知度高，因此运由于面市早，加上莱茵花苑的口碑，区域认知度高，因此运营情况相对较好，转让或转租店铺很少。营情况相对较好，转让或转租店铺很少。l运营方式：运营方式：l商铺分割销售，商家自主运营，只提供根底物业效力。商铺分割销售，商家自主运营，只提供根底物业效力。l租金程度
15、：租金程度：l目前商铺的租金范围在目前商铺的租金范围在1.64-3.831.64-3.83元元/ /平平/ /天之间。天之间。勤业路勤业路勤业路勤业路- - - -莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺莱茵花苑商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n位于勤业路南侧，为已建成工程，根本为私宅；n商业部分为1层沿街商铺，沿勤业路分布；n商铺总量约100户，勤业菜场周边，人流量大。n商铺的运营形状以社区的根本生活配套商业为主。 勤业路长江中路红线红线部分部分部分部分为为商商商商业业分布情况分布情况分布情况分布情况勤业路长江路勤业路长江
16、路勤业路长江路勤业路长江路- - - -星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n商铺为沿街商铺，1层楼，商家主要为餐饮、布艺、服装、蛋糕店、装潢店等。80%为餐饮店。n周边环境较乱，人流量大，商铺门前空间小。勤业路长江路勤业路长江路勤业路长江路勤业路长江路- - - -星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n开间：3米 进深：8米 层高：4 层数：1层n租金
17、：4万/年 用途：鞋屋、文具店n开间：4米 进深：1.5米 层高：3 层数：1层n租金：1万/年 用途：服装n开间：3米 进深：6米 层高：4米 层数：1层n租金：2.3万/年 用途：美发店n开间：4米 进深：7米 层高：4.5 层数：1层内部还有一间卧室n租金：4.5万/年 用途：奶茶店勤业路沿街商铺为私宅底层商铺，商家主要为餐饮、布艺、服装、蛋糕店、装潢店等。80%为餐饮店。开间较小，集中在3-4米。勤业路长江路勤业路长江路勤业路长江路勤业路长江路- - - -星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个
18、人不得擅自传阅、引用或复制。l运营情况：运营情况：l由于勤业为成熟小区，临近勤业菜场，人流量大，区域认知由于勤业为成熟小区，临近勤业菜场，人流量大，区域认知度高，因此运营情况相对较好，根本无转让或转租店铺。度高，因此运营情况相对较好，根本无转让或转租店铺。20%20%店铺为自家拥有。店铺为自家拥有。l运营方式：运营方式：l根本为私宅的底层，不提供物业效力。根本为私宅的底层，不提供物业效力。l租金程度：租金程度：l目前商铺的租金范围在目前商铺的租金范围在3.5-4.563.5-4.56元元/ /平平/ /天之间。天之间。勤业路长江路勤业路长江路勤业路长江路勤业路长江路- - - -星湖路沿街商铺
19、星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺星湖路沿街商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n位于星园路与长江中路交口处；n工程总建7万方，聚集小高层、高层、商业办公等多种建筑形状； n商铺商业1层沿街商铺沿星园路，总量约4000平米左右。 星园路星园路星园路星园路- - - -翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n开间：8米 进深：13米 层高：3.5 层数：1层n租金：6万/年 用途：超市n开间：4.5米 进深：13米
20、 层高：3.5米 层数：1层n租金4.5万/年 用途：家具n开间：8米 进深：13米 层高：3.5米 层数：1层n租金5.5万/年 用途：彩票商铺接近小区门口位置多为超市及烟酒专卖，面积在100平米左右，租金为600元/平米/年，接近中间位置多为家居用品专卖，面积在60平米左右，租金为700元/平米/年。星园路星园路星园路星园路- - - -翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。l运营情况：运营情况：l商家入住率商家入住率95%95%左右，运营情况良好，根本无店面转让。左右，
21、运营情况良好，根本无店面转让。l主要以运营家居用品、超市、汽修为主。主要以运营家居用品、超市、汽修为主。l租金程度：租金程度：l目前商铺的租金在目前商铺的租金在500-800500-800元元/ /平米平米/ /年沿星园路，商铺前方年沿星园路，商铺前方有花坛及树木遮挡，展现面相对较差，影响星园路来人导入，导有花坛及树木遮挡，展现面相对较差，影响星园路来人导入，导致租金程度有所下调。致租金程度有所下调。l运营方式：运营方式：l打散销售，自主运营，只提供物业效力。打散销售，自主运营，只提供物业效力。星园路星园路星园路星园路- - - -翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺翡翠湾花园商铺本报告
22、由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n位于星园路与星湖路交口处；n工程总建15.5万方，聚集小高层、高层、商业等多种建筑形状； n商铺商业2层沿街商铺沿星园路，总量约38000平米左右。 星园路星园路星园路星园路- - - -蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n开间：6米 进深：11米 层高：3.6*3.2 层数：2层n租金：7.5万/年 用途：超市n开间：7.5米 进深：11米 层高：3.6*3.2米 层数：2层n租金
23、11万/年 用途：餐饮n开间：6米 进深：11米 层高：3.5米 层数：2层n租金7万/年 用途：保健品沿星园路方向接近星湖路商铺多为餐饮，面积为150平米左右，租金为700元/平米/年，距星湖路较远商铺多为保健品专卖、橱柜专卖，面积在120平米左右，租金为650元/平米/年。星园路星园路星园路星园路- - - -蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。l运营情况：运营情况：l商家入住率商家入住率95%95%左右，运营情况良好，根本无店面转让。左右，运营情况良好，根本无店面转让。l主要
24、以运营餐饮、超市、商务休闲会所为主。主要以运营餐饮、超市、商务休闲会所为主。l租金程度：租金程度：l目前商铺的租金在目前商铺的租金在450-1000450-1000元元/ /平米平米/ /年沿星园路，蓝天花年沿星园路，蓝天花园商铺已构成餐饮、商务规模，但沿星园路方向商铺商业气氛园商铺已构成餐饮、商务规模，但沿星园路方向商铺商业气氛较弱，其租金在同区域内并不高，但转让店面转让费较高，在较弱，其租金在同区域内并不高，但转让店面转让费较高，在10W10W左右。左右。l运营方式：运营方式：l打散销售，自主运营，只提供物业效力。打散销售，自主运营，只提供物业效力。星园路星园路星园路星园路- - - -蓝
25、天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n位于星园路沿线，花之园对面n商铺为1层沿街商铺沿星园路，主要以运营餐饮、超市、服装为主n目前商业入住率接近90%，运营情况较好根本无转让n目前租金在700-1000元 /平米/年沿星园路。星园路星园路星园路星园路- - - -华府家园商铺华府家园商铺华府家园商铺华府家园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n开间：8米 进深：13米 层高：3.5 层数：1层n租金：7.5万/年
26、用途：面馆n开间：8米 进深：13米 层高：3.5米 层数：1层n租金7万/年 用途：超市n开间：6米 进深：13米 层高：3.5米 层数：1层n租金5万/年 用途：服装接近小区门口两侧为超市、餐饮，面积在100平米左右，租金为700 元/平米/年，其他多为服装，面积为70平米左右，租金为650 元/平米/年。星园路星园路星园路星园路- - - -华府家园商铺华府家园商铺华府家园商铺华府家园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。n位于星园路，为已建成工程，商铺全部销售终了；n商业部分为2层沿街商铺，沿星园路分布；n商铺总量约7
27、000平米左右。n商铺的运营形状有水果店、便利店、五金店、服饰店等多样。星园路星园路星园路星园路- - - -蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。l运营情况：运营情况：l多为多为50-15050-150平米中小型店铺，普通为两层，一层为营业场所，平米中小型店铺，普通为两层，一层为营业场所，二层储物或居住。运营情况普通。二层储物或居住。运营情况普通。l运营方式：运营方式：l打散销售，商家自主运营，只提供根底物业效力。打散销售，商家自主运营，只提供根底物业效力。l租金程度：租金程度：l
28、目前商铺的租金范围在目前商铺的租金范围在1.2-1.71.2-1.7元元/ /平平/ /天之间。天之间。星园路星园路星园路星园路- - - -蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。蓝天花园商商业名称名称商商业体量体量（平方米）（平方米）楼楼层状况状况分割面分割面积段段（平方米）（平方米）主力主力层高、高、面面宽、进深深（米）（米）租金水平租金水平（元（元/ /平米平米天）天）内部配置内部配置经营业态经营状况状况美食街70002层（整体出租）50-1503*6*81.2-1.7水电生活
29、类餐饮类一般星园路星园路沿沿街街商商铺铺星星湖湖南南路路本案本案商铺商铺近美食街和小区入口，租金1.7元/平米天左右人流少，租金1.2元/平米天左右个个案案举举例例星园路星园路星园路星园路- - - -蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。个案举例1：近小区入口位置商铺，面积150平方，面宽12米，配有水电和卫生间，无煤气。现空置，租金10万元/年。个案举例2：靠星园路西侧商铺，面积50平方，面宽6米，配有水电，无煤气和卫生间。现运营服装店，租金2.5万。星园路星园路星园路星园路-
30、- - -蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。蓝天花园沿街商铺业态比例：比例最大的是生活类配套60%代表商家：江南银行、便利杂货店、菜场水果店等其次为餐饮15%代表商家：火锅餐厅，湘菜馆等休闲文娱15%代表商家：音乐台球厅其他部分为社区居委会，物业等用途星园路星园路星园路星园路- - - -蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺蓝天花园商铺本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。周边在运营商业总结周边在运营商业总结周边在运
31、营商业总结周边在运营商业总结n周边在运营商业多为社区生活配套，除勤业路段档次稍高外，特别是欧尚附近档次较高，以及蓝天花园专营美食一条街；n商铺租金总体以勤业路长江路-星湖路最贵，尤其临近欧尚超市。n50-100一层小铺多为运营日常生活所需的店铺，如：便利店、水果店、五金杂货店等，150-200偏大店铺主要运营餐饮类商业。相较本案相较本案55-11555-115平米的一层商铺，业态运营能够性为：小型餐饮、水果店、平米的一层商铺，业态运营能够性为：小型餐饮、水果店、杂货店、理发店等根本生活配套商业。杂货店、理发店等根本生活配套商业。注：针对本案工程周边在售商业工程，我们选取同样的社区商业且较为临近
32、本案的工程进展对比研讨，为本案价钱建议寻求支撑。在售工程分析项目名称目名称位置位置形式形式开开盘时间推量推量（套）（套）主力面主力面积（平米）（平米）开开间（米）（米）进深深（米）（米）层高高（米）（米）销售率售率配套配套均价均价（元（元/ /平米）平米）与住宅与住宅比比购买用途用途格兰艺堡陈渡路一层沿街商铺2011.0826705.5-7.5115.962%卫生间水电齐全190002.23投资/自营圣巴塞耶规划道路、松涛路、小区内部一层内街商铺、沿路商铺2009.125640-804-810-135.225%卫生间水电齐全11000-150001.57投资为主凯尔枫尚玫瑰路香樟路二层沿街商铺
33、2009.10104100（双层）4121层4.52层3.391%卫生间水电齐全120002投资景瑞曦城玫瑰路、香樟路一层、二层沿街商铺2010.1040105（单层）200-300（双层）512-20一层4.575%卫生间水电齐全单层18000双层11000单层2.7双层1.7小铺以投资为主，大铺投资、自营均有在售商业在售商业在售商业在售商业根本情况根本情况根本情况根本情况n在售代表性工程中，多为一层沿街底商，水电煤卫齐全，主力户型集中在80左右，主力开间集中在4-5米，进深集中在10米左右，首层层高多为5米以上。n单层商铺售价根本在同期毛坯住宅售价的2-2.5倍，双层售价在1.7-2倍之间
34、。小铺客户多为投资客，大铺有少量的自营者。n工程位置：钟楼南运河西侧、花园南村南侧 n占地面积：3万平米n总建面积：7万平米n容积率：2.2n总户数：500户n商业面积：1850n商铺面积范围：65-92n主力户型：70n主力进深：11m n面宽：5.5-7.5mn层高：5.9mn优惠：2万抵10万，一次性98折 ，商贷99折n成交均价：19000元/左右n 住宅在售均价8500元/总平图陈陈 渡渡 路路沿路底铺商铺属于社区配套商业，主要满足小区内部需求商铺属于社区配套商业，主要满足小区内部需求格兰艺堡格兰艺堡格兰艺堡格兰艺堡n工程位置：钟楼江苏工业学院西南，怡和花园向西约300米n占地面积：
35、9万平米n总建面积：22.4万平米n容积率：2.5n总户数：2000户n商业面积：6600n商铺面积范围：40-1500n主力户型：40-80n主力进深：10-13m n面宽：4-8mn层高：5.2mn在售均价：11000-15000元/左右n 住宅在售均价7000元/商铺属于社区配套商业，主要满足小区日常需求商铺属于社区配套商业，主要满足小区日常需求总平图规规 划划 路路内街商内街商铺沿路商沿路商铺松松 涛涛 路路沿路商沿路商铺圣巴塞耶圣巴塞耶圣巴塞耶圣巴塞耶n开 发 商： 凯尔置业n物业公司：常州江南中鑫物业n占地面积: 8万平方米建筑面积: 20万平方米 n商业面积：约1.5万平方米n主
36、力面积：100平方米n主力户型规格：开间4米，进深12米，一层为5米，二层为2.8米n均价： 一期商铺成交均价7000/平米已售罄；二期成交均价12000元/平米，剩余9套；三期估计年底加推。香樟路香樟路星港路星港路玫玫瑰瑰路路茶茶花花路路凯尔枫尚一期一期二期二期三期三期凯尔枫尚凯尔枫尚凯尔枫尚凯尔枫尚景瑞曦城景瑞曦城景瑞曦城景瑞曦城n工程位置：钟楼星港大道玫瑰路口n总建面积：22万平米n容积率：2.3n总户数：1670户n商业面积：2.5万n商铺面积范围：50-350n主力户型：单层105，双层250-300n主力进深：15m n面宽：5mn层高：4.5m首层n在售均价：18000元/左右单
37、层n 11000元/左右双层n 住宅在售均价6500元/商业分布在2#、3#、4#、5#、6#及16#、17#楼。其中2#、3#、4#、5#、6#商业为裙商。16#、17#楼为独立商业，楼层在一层至三层之间。商业主要分布在香樟路，玫瑰路沿街，茶花路和合欢路上也有部分商业存在2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#16#16#17#17#香樟路茶花路玫瑰路合欢路商业分布较分散，且以裙商为主，在商业气氛的营造及人流的集聚方面相对有限。商业分布较分散，且以裙商为主，在商业气氛的营造及人流的集聚方面相对有限。在售商业小结在售商业小结在售商业小结在售商业小结n在售工程商业主要以社区配套商业为主，满足本身
38、小区的日常生活需求；n售价根据工程的地理位置、物业形状、楼层及面积大小等有所不同，临街的一层售价较高，二楼或内街商铺售价相对较低。n单层商铺售价根本在同期毛坯住宅售价的2-2.5倍，双层售价在1.7-2倍之间。针对在售代表性工程，分别从区位和产品方面与本案商业针对在售代表性工程，分别从区位和产品方面与本案商业进展对比研讨：进展对比研讨： 三 堡 街龙 江 高 架长 江 路 劳 动 路勤 业 路本案本案 勤 业 北 路 星 湖 路人行动线人行动线车行动线车行动线n本工程商业主要位于劳动路延伸路北，处于莱茵3和莱茵花苑之间，目前劳动路还没施工到位。n本商业车流和人流导入主要依托劳动路延伸段和三堡街
39、，两条路均为双向两车道。其他道路导入的人流与车流均比较有限。莱茵莱茵花苑花苑本案动线研讨本案动线研讨本案动线研讨本案动线研讨项目格兰艺堡圣巴塞耶凯尔枫尚景瑞曦城本项目对比位置主要集中在陈渡路主要集中在规划道路、小区内街及松涛路主要集中在玫瑰路、香樟路主要集中在玫瑰路与香樟路段劳动路延伸段本案位于劳动路端头且位于小区之间对比没有明显优势区位资源占据区域人流次干道小区内部道路及人流主干道占据区域人流主干道占据区域人流主干道小区之间断头路区位对比区位对比区位对比区位对比项目格兰艺堡圣巴塞耶凯尔枫尚景瑞曦城本项目对比主力面积7040-80100105（单层）200-300（双层）一层55-115二、三
40、层1000单层面积符合主流2、3层偏大楼层1121-21层2、3整层出售1层有优势，2、3层整层无优势开间5.5-7.54-84米56-8开间大，有一定优势进深1110-131212-209-14没有明显优势层高5.95.21层4.52层3.31层4.51层4.52、3层4.21层无明显优势2、3层有优势配套水电卫水电卫水电卫水电卫水电卫无优势产品对比产品对比产品对比产品对比n本案商业一层面积设置根本符合市场主流面积段，但2、3层整层面积偏大，层高有一定优势；n一层开间相较市场在售工程有一定优势。n本案商业区位与周边工程对比并没有明显优势，且存在一定的优势，限制部分的人流车流导入；n本案与周边
41、工程产品对比，优势主要表达在一层商铺的开间，以及2、3层的层高上，一层商铺的分割面积根本符合市场主流在售产品面积段，但不规那么、大面积整层商铺产品后续去化将存在一定的难度。结结结结 论论论论本案工程定位本报告由上海景瑞企业发展公司所有，未经景瑞公司的书面许可，其它任何机构或个人不得擅自传阅、引用或复制。目前本案周边商业气氛较浓，后续业主的入住以及周边新工程的入住目前本案周边商业气氛较浓，后续业主的入住以及周边新工程的入住将拉动更多的商业需求。将拉动更多的商业需求。需求分析需求分析需求分析需求分析工程定位工程定位工程定位工程定位莱茵花苑莱茵花苑社区型商社区型商业体体n主要依托莱茵花苑1-3期业主
42、以及周边的老社区居民日常需求；n以家庭型消费为主，提供购物、餐饮、社区配套业态于一体的新型社区商业中心。价钱建议价钱建议价钱建议价钱建议根据选取的在售代表工程研讨，我们可知，一层社区配套商业价钱主要集中在同期毛坯住宅价钱的2-2.5倍。莱茵3毛坯住宅均价为8200元/平米，但由于本案区位所限，且产品相对优势较弱，因此销售均价因有所下调，综合以上要素思索一层商铺销售均价建议为：15000-18000元/平米各商铺因位置的差别有所差价二、三层商铺由于整层出卖，思索总价偏高，因此建议：二层销售均价为10000元/平米左右三层销售均价为8000元/平米左右整层铺VS小街铺整层铺、小街铺，他们的客源绝对
43、不会如出一辙；那它们的客户在哪里？我们进展针对性研讨。客源定位客源定位客源定位客源定位经过对周边选取的代表在售商铺工程客源导出本案小街铺的目的客源：经过对周边选取的代表在售商铺工程客源导出本案小街铺的目的客源：客源定位客源定位客源定位客源定位- - - -小街铺小街铺小街铺小街铺根据我们市场调研，商铺客户主要来自工程周边区域的投资客。结合本案商业情况，体量较小，且套数有限，假设合理控制总价，足以满足区域内的投资客需求。本案的大商铺单层拥有920-1000平米的面积，如此大的面积，必然培育较高的总价，而较高的总价曾经超越了绝大多数小街铺客户的接受范围，而大商铺的客户具有偶尔性，可遇而不可求。对于
44、整层铺，销售难度相对较大，因此建议在后续营销推行中不要局限于对于整层铺，销售难度相对较大，因此建议在后续营销推行中不要局限于区域内，应该放眼常州私营业主和企业集聚区域如新闸、邹区等，加区域内，应该放眼常州私营业主和企业集聚区域如新闸、邹区等，加大线下推行。大线下推行。客源定位客源定位客源定位客源定位- - - -整层铺整层铺整层铺整层铺业态建议餐饮小吃店烟酒店棋牌室果蔬店一层街铺业态建议一层街铺业态建议一层街铺业态建议一层街铺业态建议生活配套生活配套面积要求：50-120平米餐餐饮店店面积要求：可大可小整层业态建议整层业态建议整层业态建议整层业态建议综合周边商业气氛以及本身产品特性，我们建议本案商业可以选择的方向为：教育培教育培训面积要求：500-1000平米整层商铺业态建议整层商铺业态建议整层商铺业态建议整层商铺业态建议大浴大浴场面积要求：1000平米整层商铺业态建议整层商铺业态建议整层商铺业态建议整层商铺业态建议美容保健美容保健面积要求：200-1000平米整层商铺业态建议整层商铺业态建议整层商铺业态建议整层商铺业态建议报报 告告 结结 束束谢谢 谢谢
