河南郑州X社区项目前期定位建议

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1、河南郑州 X社区项目前期定位建议第一部分第一部分 项目所在区域特征分析目所在区域特征分析第二部分第二部分 房地房地产市市场分析分析第三部分第三部分 竞争楼争楼盘分析分析第四部分第四部分 项目地目地块分析分析第五部分第五部分 项目整体定位目整体定位第六部分第六部分 经济效益分析效益分析目目 录 区域区域特征特征分析分析 1第一部分 项目所在区域特征分析郑州的南部城区州的南部城区“北起南三北起南三环、南至、南至绕城公路城公路以南、西至新密路、以南、西至新密路、东与管城区交界，区域面与管城区交界，区域面积近近2020平方公里平方公里”承承载着打造二七区乃至着打造二七区乃至郑州市新州市新时期期重要重要

2、经济增增长及探索城区及探索城区发展新模式的重任。展新模式的重任。 区域特征区域特征第一部分 项目所在区域特征分析u上风上水的福地，区域面积近20平方公里；郑州市每年有6个月以上的时间是东南风，此地属于上风；而南水北调从此处穿越郑州，此地属上水。u即将开工建设的南水北调中段工程，将穿过南部城区，成为百米运河经过郑州的唯一路段。 u大学南路通车、黄郭路拓宽，佛岗、王胡寨、荆胡等城中村改造项目开工，拉开了南部城区建设发展的序幕。 u随着南水北调等生态工程完工，这里将改变整个郑州的气候和生态。 （一）城区概念（一）城区概念第一部分 项目所在区域特征分析 （二）城南（二）城南优势 百米百米宽运河穿城运河

3、穿城过，两岸，两岸绿化化带打造打造绿色色生生态长廊廊【区位】【区位】：按照郑州市城市总体规划（20082020），未来郑州城镇密集区空间分布将围绕“一核心三组团”、“三带一轴”的布局发展，南部城区处于核心位置。 【交通】：【交通】：郑石高速、郑少高速、绕城高速在此汇集，大学路、京广路、嵩山路南北主干道向南延伸，编织了四通八达的交通网络；2011年规划建设的地铁2号线工程及南三环3座立交桥建设，将直接带动庞大的人流、物流、资金流向南部城区分散。 【生【生态】：】：这里有30里樱桃沟、万亩葡萄园、千亩碧波荡漾的凤凰湖，沟壑纵横的地理地貌，形成了南部城区独特的生态景观。历时数年培育的10万亩水源涵养

4、林，已经引来野鸭野斑鸠栖息，即将开工的500亩森林公园，使这里成为了名副其实的“大氧吧”。南水北调工程即将在明年穿过郑州的这个区域，100米宽的河面，两岸各150米的绿化带，两岸1公里内将禁止污染企业，将在南部城区形成一条绿色的生态长廊。 第一部分 项目所在区域特征分析 （三）（三）发展愿景：展愿景： 3 3年完成城区配套设施，5 5年形成沿南水北调两岸为主的发展带,到2011年前后，基本完成南部城区基本设施建设，相关的配套功能基本完备，优势项目持续入驻，南部城区集聚发展的效应初步显现。2013年前后，形成沿南水北调两岸为主的发展带，南部城区成为拉动二七区乃至郑州经济社会发展的新增长极，为在不

5、久把南部城区建设成为经济繁荣、文明和谐、环境优美、充满活力的魅力城区奠定坚实基础。 第一部分 项目所在区域特征分析 形象描述就是：现代化、精心修剪的植被，大面积的公共空间，正在不断发展的复合功能区以及适度的开发强度，将城市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合。它包括一条滨水景观带、商贸文化示范区、创意孵化区、休闲娱乐区、生态居住区。这里将打造成“宜业宜居住”发展理念的“实践者”，代言郑州创意经济时代的新城市形象。按照郑州市城市总体规划2008到2020年，未来郑州城市密集型空间分布，将围绕“一核三组团”“三带一轴”的空间布局结构来发展，南部城区正处于“一核三组团”和“三带一轴”的

6、核心位置，也符合郑州中长期发展规划。（四）（四）发展使命：展使命：成成为宜宜业宜居的宜居的“实践者践者”，代言新城市形象，代言新城市形象 第一部分 项目所在区域特征分析 城市形城市形态：郑州南部城区的城市形态，应该是城市化的景观和郊区化的城市完美结合体。 目前，郑州旧城改造和城中村改造如火如荼，使得中心城区步入了新一轮的发展高峰。在中心城区加快发展的同时，作为二七区，也作为郑州市市区重要组成部分的南部城区，市委市政府高度重视，在06年市政府就召开政府常务会议，研究郑州南部，以及二七南部城区发展，形成了鼓励二七区，在符合国务院批准的郑州市城市总体发展规划，统一要求向包括跨过南水北调工程，使城乡联

7、动发展，建设南部城区。区域区域发展机遇展机遇按照这一要求，市政府不断加大对南部城区基础建设的投入，相继拓宽改造了嵩山南路，实现双向六车道，60米宽，按城市道路建设，通过三环向外延伸将近4公里，同时，打通与其并行的大学南路，三环到四环也是将近4公里。京广南路拓宽，以及京广路南三环立交桥正在施工。与此同时，随着佛岗等城中村改造和新村建设项目实施，拉开了我们南部城区的集中居住区建设的序幕。区域发展背景第一部分 项目所在区域特征分析 从目前从目前发展来看，南部城区基展来看，南部城区基础建建设，以及目前已，以及目前已经正在正在实施和准施和准备进入的入的项目的情况来看，南部城区呼之欲出，目的情况来看，南部

8、城区呼之欲出，发展潜力巨大。具体表展潜力巨大。具体表现在：在： 第一：区位第一：区位优势明明显 南部城区处于“一核三组团”和“三带一轴”的核心位置。第二，交通方便快捷第二，交通方便快捷 南三环、四环和绕城高速（五环），从城区向外扩散的道路目 前已经形成 郑密路、黄河路、大学路，以及正在施工建设的京广南路拓宽工程。这些主干道编织了我们南部城区四通八达的路网，同时作为市政主干工程，2010年规划建设的地铁2号线建设工程，以及南三环的城市立交等建设，都能集中中心城区的人流、物流、资金流向南部城区聚集，从而使我们南部城区优势更加明显。第四，人文第四，人文环境独一无二境独一无二 二七区拥有着丰富的教育、

9、科研、等资源，也有着我 们丰厚的商贸的传统资源。第三，生第三，生态资源丰富源丰富第一部分 项目所在区域特征分析区域发展潜力1 1、地、地块位置位置 郑州荆胡社区位于郑州市中心城区南部，位于郑州南部城区核心位置；隶属于郑州市二七区街道办事处，下辖梁庄、荆胡、杏园三个自然村。 荆胡社区改造开发项目位于郑州市南三环以南，郑平路以西，嵩山南路（黄郭路）以东，二七区侯寨乡村以北。总用地面积40755.5平方米。用地性质包括住宅、商业、医疗及中小学用地。 （一）地（一）地块周周边环境境第一部分 项目所在区域特征分析地块周边环境及特征2 2、地、地块现状状 该宗地平坦无沟壑，北依南水北调干渠百米绿化带；向南

10、与西南绕城铁路遥遥相望；西临郑州学府大道大学南路；东至郑平公路。地块位置优越，四通八达。 目前，该宗地地上建筑物由厂房及居民自建住宅组成，以厂房居多。其中：A A 地块地上建筑物为厂房；B B 地块西南部分为宅基房，其余部分地上建筑物为厂房；C C 地块东北部分为垃圾厂，西南部分为宅基用房；D D 地块地上建筑物为厂房；E E 地块西面部分为宅基用房，其余为部分空地及厂房;地块周边环境及特征第一部分 项目所在区域特征分析3 3、项目交通出行情况目交通出行情况 目前地块附近公交线路有53路、552路、258路等；53路向北至郑州火车站；552路向北至医学院；地块东临郑平公路，可方便到达许昌、平顶

11、山；规划未来建设的地铁六号线紧临地块西侧。地块周边环境及特征第一部分 项目所在区域特征分析 市市场分析分析 2第二部分 房地产市场分析商品房投放与商品房投放与销售面售面积第二部分 房地产市场分析2009年1季度全市投放面积为2007年以来单季投放量的最低点。分析原因，2008年市场形势低迷，资金趋紧严重影响到开发商的投资意向，加之房地产未来形势尚不明朗，房地产项目开发进度延迟，楼盘数量减少。2009年1季度全市销售面积达到房地产形势大好时期（2007年1季度）水平。分析原因是前期政策效益的刺激和市场刚性需求的释放。商品房商品房销售均价情况售均价情况第二部分 房地产市场分析2008年房地产市场低

12、迷，投资投机客“离场”，受影响最大的是非住宅类物业，对此，开发商要么“雪藏”物业，要么将此类物业价格下调以期回笼资金。而住宅类物业随着需求的增加，价格逐渐走高。2009年1季度，郑州商品房销售均价为4421元/平米，同比下降3.1%，环比下降2.9%，呈现小幅下滑；从分类情况看，呈现住宅涨，非住宅跌的态势。新建商品房供新建商品房供销情况情况2009年1季度，郑州商品住宅供销比为1：1.92，投放均价为3995元/平米，低于销售均价4220元/平米。之所以出现投销均价反差现象，原因有二：一是1季度有大量经济适用房预售审批，一定程度上拉低了商品住宅投放价格；二是受市场影响，开发商有房价格预期降低，

13、定价更为保守。第二部分 房地产市场分析各区域商品住宅供各区域商品住宅供销情况情况二七区二七区管城区管城区惠惠济区区金水区金水区郑东新区新区中原区中原区销售面售面积同比增幅同比增幅30.9%30.9%141.4%141.4%430.2%430.2%81.3%81.3%-16.4%-16.4%217.3%217.3%销售均价售均价同比增幅同比增幅9.7%9.7%2.3%2.3%2.5%2.5%0.2%0.2%37.0%37.0%3.5%3.5%金水区商品住宅投放面积最大，其次为二七区；销售方面，郑东新区反其道而行，销量呈下降趋势，一季度郑东新区销售均价最高，高房价在一定程度上抑制了自住性需求在该区

14、域的购买行为。第二部分 房地产市场分析不同套型商品住宅供不同套型商品住宅供销情况情况2009年1季度，投放商品住宅10048套，其中80平米以下、120-144平米住宅投放量最大；而在销售的18483套住宅中，120平米以下、以上户型占比分别呈向上增长、向下减少趋势，尤其80-90平米户型销售体量最大，此面积段多为二室或小三室户型。第二部分 房地产市场分析商品住宅累商品住宅累计剩余情况剩余情况销售量增加、投放量减少，全市商品住宅市场存量高位回落，截止2009年三月底，全市可售商品住宅70563套。其中，90平米以下、60平米以下户型剩余较多，分别占66%、34%。“90/70”政策的实施是出现

15、90平米户型剩余较多的重要原因。另外，受“90/70”政策限制，开发商多采取在临街或小区外围建设“标准间式”小户型来平衡总体指标，由此导致60平米以下小户型住宅投放量增长加快，而市场需求量不强，致使此面积段户型剩余量大。第二部分 房地产市场分析不同价位商品住宅供不同价位商品住宅供销情况情况商品住宅均价主要集中在3000-4000元/平米，而销售均价集中在4000-5000元/平米。销售均价高于5000元/平米住宅有所降低。结合目前郑州消费水平不难看出，自住性需求客户是此番购房的主力。第二部分 房地产市场分析商品住宅商品住宅购买者情况者情况“本省外市”购房者为2009年1季度购买主力，其次为本市

16、城区客户。某种程度上，在郑州工作、生活的外地人对房屋的需求更为迫切，郑州楼市“小阳春”行情主要是由这种刚性需求带动的。第二部分 房地产市场分析房地房地产市市场综述述经济层面上，3月份各项经济指标有所好转，但不确定性因素仍然存在政策层面上，“小阳春”行情是政策效应的显现，但应提防政策效应的滞后性市场层面上，目前开发商信心并未完全恢复，今年前两个月房地产开发依然低迷，楼市供求矛盾依然存在，行业“去库存化”还未完成，空置率高，前几年买入的“高价地”尚未开发或正在开发中需求层面上，改善性需求和投资需求虽有所“抬头”，但在后市不明朗的情况下，这部份人群特别是投资者十分“脆弱”，而房地产市场真正需要的是长

17、期、稳定的需求随着市场形势的日渐好转，2季度郑州市场供应必将有所提高第二部分 房地产市场分析1、橡树玫瑰城2、亚新橄榄城3、王胡寨改造项目 竞争争楼楼盘分析分析 3第三部分 竞争楼盘分析认识对手手了解了解对手手完善自我完善自我第三部分 竞争楼盘分析橡橡树玫瑰城玫瑰城橡树玫瑰城，位于中州大道与航海路交汇处南500米东侧，项目总占地约640亩，综合开发量逾70万平米，产品形态以多层小高层为主，业态涵盖住宅、商业、商务、教育配套等，是一个以住宅为主导的超大型城市综合体该项目地处刘南岗，刘南岗是郑州大东南第一个城中村改造项目第三部分 竞争楼盘分析项目基本信息目基本信息第三部分 竞争楼盘分析项目位置中州

18、大道/航海路南500米开发商河南民安房地产周边交通机场干线国家经济开发区CBD主城区“多中心焦点” 容积/绿地率2.56/38.6%占地面积290亩建筑风格北欧风情配套设施休闲公园、会所、风情商业街、幼儿园、社区医疗项目基本信息目基本信息第三部分 竞争楼盘分析项目基本情况开发商河南民安房地产物业位置中州大道/航海路南500米物业类型多层、小高层、高层规划设计徐辉设计事务所景观设计捷奥国际（香港） 占地面积290亩建筑面积60万平米容积/绿化率2.56/38.6%建筑风格北欧风格楼层状况24栋多层，5栋小高层，26栋高层 设计特点坡屋顶，尖塔、飘檐 建材配置窗：断桥铝合金窗；外立面：咖啡色面砖

19、推出户型户型配比一房两房三房面积38-4275-89 88-128 主力主力户型展示型展示第三部分 竞争楼盘分析橡树玫瑰城89三房橡树玫瑰城112三房橡树玫瑰城85两房该楼盘以8589二房为主力户型；其余依次是128、112三房、89小三房；户型赠送较少楼楼盘销售情况分析售情况分析第三部分 竞争楼盘分析 三室两厅：89.99、114.54、128.51 两室两厅：85； 三室两厅：128.51； 两室两厅：79、88-89 一室一厅：38、41该楼盘紧凑型三房、经济性两房户型销售情况良好热销户型：型：剩余剩余较多多户型型：亚新新橄橄榄城城橄榄城总占地面积约900亩（京广路以东、冯庄路以西、端午

20、路以南、南屏路北），建成后总建筑面积约135万平方米，是郑州南城目前规模最大城中村改造目。整个项目被分为7个地块开发，其中南三环以北三个地块，南三环以南四个地块。启动区开发南三环以北的三个地块。第三部分 竞争楼盘分析项目基本信息目基本信息项目位置南三环与石柱路交汇处向东100米开发商郑州亚新地产、中联创地产周边交通紧邻京广路沙口路快速路、西出站口、规划中地铁2号线 容积/绿地率2/41%占地面积900亩（启动区90亩）建筑风格新德式风格配套设施10余万平方米特色商业街，1所大型医院、1个卫生服务站、1处文化活动中心，9所幼儿园，4所小学车位配比1：3.23第三部分 竞争楼盘分析项目基本信息目基

21、本信息项目基本情况开发商郑州亚新地产、中联创地产物业位置南三环/石柱路东100米物业类型多层、小高层、高层规划设计中国建筑设计研究院园林设计深圳奥克森景观营销顾问世联地产（北京）整合推广青铜士骑士广告（华中机构）占地面积总900亩建筑面积总135万平米容积/绿化率2/41%车位配比1：3.23建筑风格新德式风格物业收费0.38-1.1元/月楼层状况10栋21F高层；10栋11F小高层；8栋7F多层设计特点新德式风尚建筑，围合式院落规划产品配置外墙用面砖和涂料；落地窗，中空玻璃；新风系统推出户型户型配比一房两房三房面积55-57平米51-88平米85-117平米第三部分 竞争楼盘分析115115

22、平米平米三室两三室两厅两两卫典藏户型，方正实用全明设计，南北通透8.2平米入户花园，成为最大卖点第三部分 竞争楼盘分析8888平米平米两房两两房两厅一一卫双卧朝南，采光充足动静分区，设计合理入户花园、观景露台，成为最大卖点第三部分 竞争楼盘分析7676平米平米两房两两房两厅一一卫户型方正，设计合理功能齐全、紧凑实用成为最大卖点第三部分 竞争楼盘分析该楼楼盘在南区有巨大影响力在南区有巨大影响力橄橄榄城城佛佛岗村拆迁工作村拆迁工作仅仅花花费不到两个月的不到两个月的时间；此此项目目规划划总户数数1600016000余余户，总人口人口约4500045000人，人，规划有幼儿园划有幼儿园9 9所、小学所

23、、小学4 4所、中学所、中学1 1所、所、医院医院1 1座以及公共座以及公共绿地、体育运地、体育运动、文化活、文化活动等公益配套等公益配套设施。施。郑州州亚新房地新房地产开开发联合河南中合河南中联创房地房地产开开发以以9.1819.181亿元的价格拿下了佛元的价格拿下了佛岗村的改造用村的改造用地，此次佛地，此次佛岗村改造挂牌的土地面村改造挂牌的土地面积为900.26900.26亩；佛佛岗村改造村改造项目是目前南区目是目前南区规模模较大的城中村大的城中村改造改造项目，也是目，也是郑州市目前已成交城中村土地州市目前已成交城中村土地中中单宗面宗面积最大的最大的项目；目；第三部分 竞争楼盘分析该楼楼盘

24、以多以多层（6F6F）、小高）、小高层（11F11F）、高）、高层(15F(15F、17F)17F)搭配建；搭配建；多多层：小高：小高层：高：高层( (一期一期) )规划比例划比例为9 9：3 3：2 2橄橄榄城城整体来看，整体来看，该楼楼盘一房面一房面积集中在集中在3939平米、平米、5757平米；两房集中在平米；两房集中在72-7672-76平米、平米、83-8883-88平米区平米区间段；三房集中在段；三房集中在91-9391-93平米。平米。该项目目产品配置品配置该楼楼盘一期推出一期推出户型多型多层分布有：分布有：1-11-1（57.7857.78）、）、2-22-2（69-8869-

25、88）、）、3-23-2（85-11785-117），），其中两房又以其中两房又以72-7672-76平米、平米、83-8883-88平米区平米区间居多，三房以居多，三房以90-9890-98平米区平米区间居多；居多；小高小高层分布有：分布有：2-12-1（51.6251.62）、）、3-23-2（85-11385-113），其中三房又以），其中三房又以91-9391-93平米区平米区间居多；居多；高高层分布有：分布有：1 1房（房（39.9139.91）、）、2-22-2（67-8067-80）、）、3-23-2（91-10691-106）第三部分 竞争楼盘分析 热销户型：三室两型：三室两厅

26、：91.7798.6291.7798.62；100.31117.97100.31117.97 两室两两室两厅：66.7666.76；72.2678.6972.2678.69 剩余剩余较多多户型：三室两型：三室两厅：88.8189.5688.8189.56；90.2797.1190.2797.11 111.18 111.18 ,113.46 ,113.46 两室两两室两厅：88.2188.21 一室一一室一厅：57.7857.78、57.3557.35 1 1号楼和号楼和1212号楼目前没有号楼目前没有销售，主力售，主力户型型为: : 三室两三室两厅91.0291.02，106.43106.43

27、； 两房两两房两厅67.2567.2580.780.7楼楼盘销售情况分析售情况分析第三部分 竞争楼盘分析楼楼盘销售情况分析售情况分析户型型总套数套数已售套数已售套数剩余套数剩余套数剩余比率剩余比率2-12-1464643433 36%6%1-11-190901515757583%83%2-22-232932911411421521565%65%3-23-253153129929923223244%44%合合计99699647147152552553%53%一房一房户型南区型南区销售情况不佳；小两房、小三房售情况不佳；小两房、小三房销售情况售情况较好好第三部分 竞争楼盘分析王胡寨城中村改造王胡寨

28、城中村改造认识对手王胡寨城中村项目位于长江路以南，南水北调运河以北，京广路以西，郑大南路以东辖王胡寨、郑寨、三官庙、郭庄四个自然村，地块共分成14个部分，占地近300亩第三部分 竞争楼盘分析王胡寨城中村改造王胡寨城中村改造认识对手王胡寨城中改造地王胡寨城中改造地块开开发权由河南德由河南德润置置业成功成功竞得得该地地块建建筑限高筑限高为100100米，米，总投投资金金额达达3636亿元元规划划总建筑面建筑面积275.4275.4万平方米。其中村民万平方米。其中村民安置安置91.891.8万平方米，万平方米，开开发面面积为183.6183.6万万平方米。平方米。荆胡胡第三部分 竞争楼盘分析王胡寨城

29、中村改造王胡寨城中村改造认识对手王胡寨城中村改造王胡寨城中村改造项目，是目，是继郑东新区、新区、郑北新区的快速北新区的快速发展展之后，在之后，在“郑南新区南新区”崛起的即佛崛起的即佛岗城中村城中村改造后又一座横跨南改造后又一座横跨南三三环的的“城中城城中城”。是集民居、生是集民居、生态、休、休闲、娱乐、商、商业中心中心及教育、医及教育、医疗等各等各类配套配套设施于一体的施于一体的综合商合商业地地产之之“城城”。 第三部分 竞争楼盘分析竞争争项目分析目分析地地块位置位置基本信息基本信息开开发现状状配套配套影响分析影响分析岗杜杜京广路以京广路以东、冯庄路以西、庄路以西、端午路以南、端午路以南、南屏

30、路北南屏路北占地占地900亩，建筑面建筑面积135万平米；万平米；规划划户数数16000户一期在建一期在建幼儿园幼儿园9所、小所、小学学4所、中学所、中学1所、所、医院医院1座以及公座以及公共共绿地、体育运地、体育运动、文化活、文化活动等等公益配套公益配套设施施目前南区目前南区规模模较大的城中大的城中村改造村改造项目，也是目，也是郑州市州市目前已成交城中村土地中目前已成交城中村土地中单宗面宗面积最大的最大的项目目王胡寨王胡寨大学南路以大学南路以东、京广南、京广南路以西、路以西、长江路以南、江路以南、环翠路以北翠路以北占地占地3000亩，建筑面建筑面积275万平米；安置万平米；安置住宅住宅91.

31、8万平万平米米拆迁拆迁商商务金融、文体金融、文体娱乐、医、医疗及科及科教教设施施“郑南新区南新区”崛起的第二崛起的第二座座横跨南三横跨南三环的的“城中城城中城”荆胡社区胡社区南水北南水北调干干渠南，渠南，郑平平路西，大学路西，大学南路以南路以东占地近占地近200亩，建筑面建筑面积近近30万平米，安置万平米，安置4.7万平米万平米规划划幼儿园、商幼儿园、商业、公益配套公益配套“郑南新区南新区”，南三，南三环以以南第一个城中村改造南第一个城中村改造项目目荆胡社区改造是目前胡社区改造是目前“郑南新区南新区”，南三，南三环以南第一个城中村改造以南第一个城中村改造项目目第三部分 竞争楼盘分析竞争争项目影

32、响分析目影响分析后两个竞争项目的运作，必将对本操作造成巨大威胁，尤其是王胡寨城中村改造项目地理位置地理位置王胡寨本王胡寨本项目目社区社区规模模前期推广前期推广王胡寨本王胡寨本项目目王胡寨本王胡寨本项目目王胡寨王胡寨项目横跨目横跨南三南三环，处于南于南水北水北调干渠以北；干渠以北；本本项目目处于南水于南水北北调以南以南王胡寨王胡寨项目占地目占地3000余余亩，规划划建筑面建筑面积近近300万平米；本万平米；本项目目占地占地200亩王胡寨王胡寨项目于目于2009年年1月份全月份全社会公开征集楼社会公开征集楼盘案名案名在“敌强我弱”形势下，如何处于不败之地？低位定价？风格特立？户型创新？精准定位？第

33、三部分 竞争楼盘分析第四部分 项目地块分析 项目目地地块分析分析 4项目地目地块共五个地共五个地块，总占地占地约200200亩。地。地块位于二七位于二七区，大学南路与南三区，大学南路与南三环向南一向南一公里，西面毗公里，西面毗邻大学南路，大学南路，东面靠近面靠近郑平公路。平公路。沿主干道大学路的地沿主干道大学路的地块有有C,EC,E两两块地，地，该地地块上无上无较高高的建筑物，大多是厂房、住家的建筑物，大多是厂房、住家户等建筑，易于拆迁；等建筑，易于拆迁；东端的端的A,BA,B块地靠近地靠近郑平平公路。公路。A A地主要是工厂，地主要是工厂，B B地西地西部有少量住家部有少量住家户，东部以工厂

34、部以工厂为主，主，现有建筑都以一、二有建筑都以一、二层建筑建筑为主，主，D D地有少量住家地有少量住家户自建房屋，整体上利于拆迁。自建房屋，整体上利于拆迁。地地块分分布布地地块现状状第四部分 项目地块分析各地各地块特征分析特征分析地地块地地块地地块地地块地地块A AD DB BE EC C第四部分 项目地块分析各地各地块特征分析特征分析B地地块西部有少量住家西部有少量住家户，东部以工厂部以工厂为主，主，现有建筑都有建筑都为一、二一、二层建筑；建筑；D地地块有少量村民自建房屋，有少量村民自建房屋，整体上利于拆迁整体上利于拆迁B地块A地块第四部分 项目地块分析各地各地块特征分析特征分析C地地块E地

35、地块两地块上无较高的建筑物，大多是厂房、住家户等建筑，易于拆迁第四部分 项目地块分析地地块整体特征整体特征1 1、地、地块基本是一个整体，地形基本是一个整体，地形规则平坦，利于定位和平坦，利于定位和规划划设计；2 2、此地、此地块基本基本为毛地，地毛地，地块上主要是工厂，村民自建小楼，上主要是工厂，村民自建小楼，总面面积200200亩左右；左右；3 3、地、地块居住居住环境境较差，道路差，道路设施不完善，施不完善，卫生条件生条件恶劣；劣；4 4、西、西边为大学南路，大学南路，东边100100米左右米左右为郑平公路，交通出行极平公路，交通出行极为便利；便利；5 5、地、地块比比较规则，呈，呈L

36、L型，型，规划比划比较容易，易出建筑面容易，易出建筑面积。地地块周周边环境分析境分析1 1、地、地块大位置大位置较好，但小好，但小环境境较差，存在生活差，存在生活环境差，公共境差，公共设施不完善等施不完善等问题；2 2、B B地地块价价值在于居住，在于居住，C C、E E临大学路，也在未来的地大学路，也在未来的地铁出站口附近，居住同出站口附近，居住同时可考可考 虑沿街商沿街商业；3 3、此地、此地块定位的关定位的关键在于在于产品的吸引力、价格的合理性；品的吸引力、价格的合理性；4 4、与其他、与其他项目相比，未来交通极目相比，未来交通极为便利；便利；5 5、周、周围楼楼盘少，居住氛少，居住氛围

37、不不浓；6 6、该区域客区域客户群分散，群分散，较难进行定向定位；行定向定位；7 7、周、周边竞争楼争楼盘少，本少，本项目及早目及早进驻，极易，极易带动片区开片区开发。 第四部分第四部分 项目地目地块分析分析（一）（一）优势分析（分析（strengthsstrengths）：）：1 1、区位位置：、区位位置：郑州城市南部城区州城市南部城区发展潜力巨大展潜力巨大2 2、地段价、地段价值：紧邻大学南路，大学南路，处于未来南部于未来南部发展展“中中间城城”的黄金位置的黄金位置3 3、交通价、交通价值：大学南路立交：大学南路立交桥建建设，郑平公路，客运南站南迁，地平公路，客运南站南迁，地铁6 6号号线

38、，郑少高速、少高速、郑石高速、西南石高速、西南绕城高速公路，形成非常便利的交通体系。城高速公路，形成非常便利的交通体系。4 4、市政支持：城市南部重点城中村改造、市政支持：城市南部重点城中村改造项目，政府相关政策的大力支持目，政府相关政策的大力支持5 5、商、商业价价值：未来南部要成全国重要的食品物流中心，物流集散地，本区域：未来南部要成全国重要的食品物流中心，物流集散地，本区域处于心于心脏地地带，具有，具有较高的商高的商业和商和商务价价值；6 6、项目价目价值：站在城市运：站在城市运营的角度开的角度开发建建设城市，作城市，作为城市南部的重要部分，具有城市南部的重要部分，具有较高高的的经济效益

39、和社会效益；效益和社会效益；7 7、配套价、配套价值：3 3年完成城区配套年完成城区配套设施，施，5 5年形成沿南水北年形成沿南水北调两岸两岸为主的主的发展展带。 8 8、生、生态价价值：南水北：南水北调百米百米绿化化带，南，南3030里万里万亩葡萄园、葡萄园、樱桃沟、千桃沟、千亩碧波碧波荡漾的漾的凤凰凰湖，沟壑湖，沟壑纵横的地理地貌，形成南部城区独特生横的地理地貌，形成南部城区独特生态景景观。基于深入研究下的基于深入研究下的项目目SWOTSWOT分析分析第四部分 项目地块分析项目地目地块价价值分析分析（二）劣二）劣势分析（分析（weaknessweakness）：）：1 1、目前城中村道路不

40、便、目前城中村道路不便、卫生状况差、生状况差、环境境恶劣，劣，给人一种人一种脏乱差的感乱差的感觉；2 2、城中村改造存在一定的拆迁、城中村改造存在一定的拆迁难度；度；3 3、区域内配套、区域内配套设施、生活配套服施、生活配套服务仍不完善；仍不完善；4 4、前期开、前期开发资金需求量大，金需求量大，对开开发实力和持力和持续开开发要求高。要求高。第四部分 项目地块分析（三）机会分析（三）机会分析（opportunityopportunity）1 1、国家加大社会、国家加大社会经济和房地和房地产发展，明确提出促展，明确提出促进房地房地产市市场稳定健康定健康 发展是今年展是今年发展的重点；展的重点；2

41、 2、政府、政府对城中村改造工程的政策支持城中村改造工程的政策支持3 3、郑州市州市经济发展平展平稳上升，上升，为房地房地产市市场发展提供了展提供了经济基基础；4 4、按照、按照郑州市城市州市城市总体体规划（划（2008200820202020），未来），未来郑州城州城镇密集区空密集区空 间分布将分布将围绕“一核心三一核心三组团”、“三三带一一轴”的布局的布局发展，南部城区展，南部城区 处于核心位置；于核心位置；5 5、20092009年年1-31-3月月郑州市房地州市房地产市市场呈呈现出需求旺盛的出需求旺盛的态势，销售量售量较0808年大年大 幅提高，表幅提高，表现出出强劲的的销售潜力；售潜

42、力；6 6、其他同、其他同类城中村改造的城中村改造的经验借借鉴。项目地目地块价价值分析分析第四部分 项目地块分析（四）威（四）威胁分析（分析（threatthreat） 1 1、房地、房地产市市场仍不明朗，表仍不明朗，表现较大的不确定性；大的不确定性； 2 2、20082008年年郑州市州市场商品房大量商品房大量库存存积压，目前仍，目前仍处于消化状于消化状态； 3 3、郑州市同州市同类城中村改造的同品城中村改造的同品质竞争（佛争（佛岗、王胡寨）；、王胡寨）； 4 4、消、消费者者对未来未来经济和房地和房地产市市场表表现出的出的顾虑，购房者的房者的观望心理仍望心理仍 然然严重；重； 5 5、南区

43、、南区远离中心城区，客离中心城区，客户抗性抗性较大；大； 6 6、周、周边竞争楼争楼盘少，少，产品参考性不足，客品参考性不足，客户喜好喜好难把握；把握； 7 7、未来地、未来地产发展中的展中的财政政策、金融政策的不确定性，市政政策、金融政策的不确定性，市场变化因素仍化因素仍 然存在。然存在。项目地目地块价价值分析分析第四部分 项目地块分析 项目目定位定位 5第五部分 项目定位城市文明城市文明发展到一定程度，就会由中央聚集向周展到一定程度，就会由中央聚集向周边发散散项目定位依据目定位依据 郑州南部城区将是一个休闲娱乐的宜居城区城市中央是高密度的高楼大厦、产业高密度聚集，白天繁华,夜晚几乎成了空城

44、；而到郊区的小城镇，则是低密度的居住区郑州南部城区，它将是小城镇化，浪漫的居住之地，附带创意产业和升级的商贸产业第五部分 项目定位整体定位整体定位 第五部分 项目定位整体定位整体定位 第五部分 项目定位 第五部分 项目定位定位思路定位思路 产品品类型型传统为主，主，创新新为辅产品升品升级，品，品质提高提高创造低容造低容积率高景率高景观住宅住宅打造最受打造最受欢迎的精品迎的精品产品品 产品品品品质要高、要新。要高、要新。产品配置不断提升，借助各地品配置不断提升，借助各地块规则性，性，设计多功能化多功能化产品品 客客户群群要准、要广，定位准确，以周要准、要广，定位准确，以周边个体个体经商商户及私及

45、私营业主主为主，中心城区及地市客主，中心城区及地市客户补充充 第五部分 项目定位开开发策略策略 概念概念创新新 生生态化、宜居性、地域特征化、宜居性、地域特征产品品创新新满足足现有需求、找有需求、找寻差异化、差异化、树立南区立南区标杆杆营销创新新品牌式品牌式营销、体、体验式式营销客客户群广群广满足周足周边，深度挖掘中心城及地市客，深度挖掘中心城及地市客户交通配套交通配套地地铁六号、南水北六号、南水北调、依、依势而建而建第五部分 项目定位项目物目物业类型建型建议物物业类型型选择第五部分 项目定位项目可能目可能选择的物的物业类型：型：本项目容积率尽可能接近2.5；事实上24%的地块面积都用于安置，

46、安置区要求全部建多层。假设安置区容积率为最高1.6，那么若要达到整体容积率，部分地块必须考虑建高层。结合目前市场已逐渐步入高层时代的情况和客户利润最大化的目标，本项目可能选择的物业类型组合如下：1 1、高、高层物物业 2 2、多、多层物物业 其中：多层（6F）高层（18F）物物业类型型参考容参考容积率率独栋0.4-0.5联排0.7-0.8多层1.2-1.5小高层（12层）2-3高层（13层以上）3.5第五部分 项目定位项目可能目可能选择的物的物业类型：型：1 1、高、高层物物业2 2、多、多层物物业 其中：多层（6F） 高层（18F）第五部分 项目定位高层，多层排布示意（一）第五部分 项目定位

47、第五部分 项目定位排布方案一面排布方案一面积估算：估算：面面积（单位：万）位：万）占比占比多多层7.77.734%34%高高层12.7512.7557%57%住宅合住宅合计20.4520.4591%91%商商业1.61.67%7%幼儿园幼儿园0.250.252%2%其它其它0.10.1合合计22.422.4100%100%安置安置4.34.3- -总计26.726.7- -容容积率率2.052.05高层，多层排布示意（二）第五部分 项目定位第五部分 项目定位排布方案二面排布方案二面积估算：估算：面面积（单位：万）位：万）占比占比多多层8.478.4736.5%36.5%高高层12.7512.7

48、555%55%住宅合住宅合计21.2221.2291.5%91.5%商商业1.61.67%7%幼儿园幼儿园0.250.251.5%1.5%其它其它0.10.1合合计23.1723.17100%100%安置安置4.34.3- -总计27.4727.47- -容容积率率2.112.11高高层物物业：容容积率：率：3.03.0以上以上物物业类型：高型：高层住宅（住宅（18F18F）典型代表楼典型代表楼盘：绿都城三期都城三期优势分析：目前，大多数消分析：目前，大多数消费者愿意者愿意选择高高层物物业，觉得比得比较高档能高档能够彰彰显身份；同身份；同时高高层建筑也能建筑也能树立形象，立形象，满足政足政府期

49、望。府期望。对于开于开发商而言，商而言，项目能目能够做尽容做尽容积率，有利于率，有利于实现项目目经济效益最大化效益最大化劣劣势分析：高分析：高层物物业为市市场主流主流产品同品同质化化严重，重，单一一类型型物物业销售有一定市售有一定市场风险，且高，且高层的工程造价成本最高，启的工程造价成本最高，启动资金金门槛高高第五部分 项目定位典型代表楼典型代表楼盘绿都城都城楼楼盘名称名称绿都城都城技技术指指标占地面占地面积350350亩，建筑面，建筑面积3838万，容万，容积率率3.53.5。项目一二期目一二期为多多层，业主已主已入住，入住，现为三期高三期高层1818层 销售情售情况况前两期多前两期多层已已

50、销售完售完毕，现在在销售的是三期售的是三期的高的高层，目前，目前销售已完成售已完成62%62%。客客户构构成成客客户群方面周群方面周边市委党校，区委、高校教市委党校，区委、高校教师、宇通重工宇通重工员工占相当比例，其次是工占相当比例，其次是项目周目周边的私的私营业主和主和项目区域内工作的目区域内工作的职员。户型型高高层户型面型面积89.5989.59 89.24 89.24 91.72 91.72三房三房 S/WS/W优势：前两期多：前两期多层业主已入住，社区成型的主已入住，社区成型的环境，境，对于三期新的于三期新的购房者来房者来说是一种是一种环境境吸引。吸引。价格价格高高层3900-4600

51、3900-4600元元/ / , ,均价均价42004200元元/ / ，楼，楼层差差2020元。元。其他其他1 1、配配套套：社社区区商商业中中心心、幼幼儿园、小学、会所等儿园、小学、会所等 2 2、物、物业管理：管理：绿都物都物业。3 3、促、促销：一次性：一次性优惠惠6 6个点个点按揭按揭优惠惠5 5个点个点 广告广告诉求求主主流流需需求求是是三三房房，三三房房趋势在在90+90+1818亩原生原生态杨树林。林。第五部分 项目定位多多层物物业：容容积率率：1.61.6物物业类型型：多多层住宅（住宅（6F6F）典型代表楼典型代表楼盘：四季花城四季花城优势分析分析：多多层物物业目前市目前市场

52、属于稀缺属于稀缺产品，有利于提升品，有利于提升项目的整体形象和档次，建立价格目的整体形象和档次，建立价格标杆体系，杆体系，为高高层打开价格打开价格空空间；其次，多；其次，多层产品降低了工程造价成本和启品降低了工程造价成本和启动资金金门槛，减小了市减小了市场风险劣劣势分析分析：容容积率无法做尽，物率无法做尽，物业规模有所减少模有所减少第五部分第五部分 项目定位目定位典型代表楼典型代表楼盘四季花城四季花城楼楼盘名称名称四季花城四季花城技技术指指标占地占地123123亩，总建筑面建筑面积13.813.8万，万，绿化率化率45%45%，容，容积率率1.61.6，项目多目多层建筑建筑面面积8.928.9

53、2万，万，计712712套，商套，商业部分部分2.162.16万万 客客户构成构成周周边的茶城和花卉市的茶城和花卉市场的生意人占相当的生意人占相当比例。其次是在此范比例。其次是在此范围内工作的内工作的职员。户型型两房两房86.68-9186.68-91，三房，三房122.72-127.40122.72-127.40，140-160140-160的四房；整个的四房；整个设计以两以两房房为主。主。S/WS/W优势：稀有多：稀有多层建筑，加拿大建筑，加拿大EDGEDG设计公司公司进行行规划划设计 ，外立面的，外立面的设计清新清新 。劣劣势：项目前面不目前面不临文化路，文化路，处在茶城在茶城和和陈寨的

54、中寨的中间，周，周边环境和人境和人员构成上构成上欠佳。欠佳。价格价格均价：均价：45004500元元/ / 楼楼层差差2020元元其他其他1 1、设计：1 1梯梯2 2户2 2、配配套套：家家乐福福大大型型超超市市、融融元元广广场丹丹尼尼斯斯、永永乐生生活活电器器、郑州州花花卉卉市市场、茶茶城城、景景观水系，步行商水系，步行商业街，高档街，高档娱乐休休闲会所会所3 3、一次性、一次性3 3个点，按揭个点，按揭2 2个点个点销售情况售情况0808年年4 4月开月开盘，推出套数，推出套数577577套，已套，已售套数售套数448448套。套。第五部分第五部分 项目定位目定位项目物目物业类型建型建议

55、设计风格格第五部分 项目定位项目目设计风格格意大利建筑意大利建筑风格格“意大利意大利风情生活情生活”概念的提出，跳出目前市概念的提出，跳出目前市场上高端上高端和低端激烈的和低端激烈的竞争，是争，是对目前市目前市场上居住概念的一个升上居住概念的一个升华 重新定重新定义人人们的居住形的居住形态，以超越者的姿，以超越者的姿态出出现，开启，开启全新全新蓝海，引海，引发人人们对新生活理念的关注和追求新生活理念的关注和追求。用用风格特点弥格特点弥补地段上的不足地段上的不足第五部分 项目定位意大利建筑意大利建筑风格代表格代表利海托斯卡利海托斯卡纳尖尖顶、红墙、半半圆形露台、形露台、入入户花园、大花园、大开开

56、间客客厅异域异域时尚富尚富丽堂皇堂皇第五部分 项目定位外立面外立面风格展示格展示第五部分 项目定位单体外立面展示体外立面展示第五部分 项目定位项目物目物业类型建型建议户型、面型、面积第五部分 项目定位户型建型建议思路思路目前房地目前房地产市市场不确定因素仍就存在，主流消不确定因素仍就存在，主流消费群体群体为刚性性客客户，因此只有，因此只有紧抓抓刚性需求才能性需求才能实现快速、快速、热销刚性性客客户80后后结婚用房婚用房婚姻裂婚姻裂变或与子女分居或与子女分居旧城改造拆迁安置旧城改造拆迁安置外地人口定居落外地人口定居落户改善居住条件以旧改善居住条件以旧换新新结束租房束租房现状状过渡性置渡性置业经济

57、实力力较弱弱占大多数占大多数经济实力力较强占小部分占小部分实现居住居住圆梦梦引引领善居善居生活生活需求需求户型：型：紧凑型凑型2房、房、3房房需求需求户型：型：经济型型2房、房、3房房由此我由此我们得出：得出：市市场不确定情况下，不确定情况下，户型面型面积应紧抓市抓市场主流客主流客户刚性客性客户需求需求户型型应以以紧凑型、凑型、经济型型2房、房、3房房为主，主，辅以以过渡性渡性1房及舒适性房及舒适性2房、房、3房房目前房地目前房地产市市场不确定因素仍就存在，主流消不确定因素仍就存在，主流消费群体群体为刚性性客客户，因此只有，因此只有紧抓抓刚性需求才能性需求才能实现快速、快速、热销由此我由此我们

58、得出：得出：市市场不确定情况下，不确定情况下，户型面型面积应紧抓市抓市场主流客主流客户刚性客性客户需求需求户型型应以以紧凑型、凑型、经济型型2房、房、3房房为主，主，辅以以过渡性渡性1房及舒适性房及舒适性2房、房、3房房第五部分 项目定位户型型设计理念理念以以传统紧凑型凑型户型型为主主以以经济实用性用性户型型为主主适度适度创新，不新，不为创新而新而创新新控制控制户型面型面积，控制，控制单套套总价价价价值地地块后期开后期开发，追求利，追求利润最大化最大化第五部分 项目定位市市场热销楼楼盘进一步一步验证了了70-75平米两房，平米两房，80-85两房；两房；89平米三房、平米三房、110-120平

59、米三房平米三房较为畅销楼楼盘名城名城畅销户型（型（单位：）位：）橄橄榄城城3房（房（91-98）、）、2房（房（66、72-78）怡丰新都怡丰新都汇3房（房（120）、）、2房（房（80-86）富田太阳城富田太阳城2房（房（76-78）升升龙国国际中心中心3房（房（107）、）、2房（房（68）中原新城中原新城3房（房（106-109）、）、2房（房（84）建建议项目目户型面型面积参考市参考市场热销面面积区区间，再，再结合合实际进行行细化化户型面型面积建建议第五部分 项目定位整体整体户型配比型配比l一室：10-15% （40-45平米：10%；45-60平米：5%）l二室：40-45% （65

60、-75平米：20%；75-85平米：25%）l三室：40-45% （85-100平米：25%；100-110平米：15%）l（具体户型分配根据每个地块情况另定）l四房：3%l三房：42%l两房：45%l一房：10%整体整体户型配比型配比细分分户型型第五部分 项目定位面面积配比配比40-60平米：10%一房一房65-70平米：10%70-80平米：25%80-85平米：10%两房两房85-90平米：12%90-100平米：15%100-110平米：15%三房三房130-140平米：3%四房四房第五部分 项目定位不同物不同物业类型型户型分布型分布主力户型，实现快速回现高高层紧凑居家凑居家户型型经济

61、居家居家户型型85-903房65-752房90-1003房75-802房多多层舒适居家舒适居家户型型经济居家居家户型型100-1103房80-852房130-1404房丰富产品线，满足后期户型需求针对主流客户，快速回现少量，针对中高端紧抓市抓市场刚性需求、性需求、结合市合市场热销户型型补缺型缺型户型型40-601房少量，针对中低端第五部分 项目定位户型推荐型推荐多多层（1 1梯两梯两户）第五部分 项目定位户型推荐型推荐多多层（1 1梯两梯两户）第五部分 项目定位户型推荐型推荐多多层（1 1梯两梯两户）第五部分 项目定位110平米经济实用三房户型推荐型推荐高高层（两梯四（两梯四户）第五部分 项目

62、定位户型推荐型推荐高高层（2 2梯五梯五户）第五部分 项目定位户型推荐型推荐高高层（两梯六（两梯六户）第五部分 项目定位创新性新性户型推荐型推荐8181平米平米2-2-12-2-1赠送5.8平米空中花园8383平米平米2-2-12-2-1赠送5.8平米空中花园120120平米平米3-2-23-2-2赠送5.8平米空中花园第五部分 项目定位 创新性新性户型必要性型必要性随着产品时代的到来，市场上创新类产品数量在增多，且得到市场上的认可，比较怡丰新都汇、普罗旺世、阳光新城，这种创新方式虽减少一部分销售面积，但可以通过提高创新提高整体销售均价来达到利润最大化。原本设计为两房的户型，可将赠送的空中花园

63、进行封闭改， 独立出一间书房、一间小卧室或儿童游戏室。这样，不仅空间增大、功能增加，更增加了居室的隔音、 保温、防寒效果。创新的实施：送5-6平米半封闭阳台；配比用于本项目，量不大，考虑到可以吸引客户关注，扩大购房者范围的目的，建议赠送面积酌情递减，5平米左右。 第五部分 项目定位项目物目物业类型建型建议客客户群群第五部分 项目定位 物物业类型建型建议客客户类型型周周边客客户周周边个体商个体商贩及除安置外的其他村民及除安置外的其他村民 私私营业主主 个体商个体商贩 中心城区客中心城区客户 外地市客外地市客户 侯寨建材工侯寨建材工业园区、大学南路服装工园区、大学南路服装工业园区园区 京广路鞋城、

64、京广路鞋城、华中食品城中食品城 支付能力支付能力较小的中心城区客小的中心城区客户 郑州南区握手州南区握手许昌昌经济组团，呼，呼应漯河食品工漯河食品工业城城 第五部分 项目定位 新新盘客客户群群规律律最容易最容易获得的得的“第一圈第一圈层客客户” ” 项目所在目所在片区客片区客户群群被随后吸引的被随后吸引的“第二圈第二圈层客客户” ” 项目周目周边片区客片区客户群群由于由于项目整体成功造就的目整体成功造就的“第三圈第三圈层客客户” ” 整个城市客整个城市客户群群第五部分 项目定位客客户群群细分分第五部分 项目定位区域区域专业市市场经商商户 主力客主力客户地市客地市客户、中心城区、中心城区购房者、

65、房者、区域内高档家属院小区居民区域内高档家属院小区居民火火车站商圈客站商圈客户、村庄居民及其它投、村庄居民及其它投资客客户重要客重要客户其他其他购房者房者 游离客游离客户周周边市市场内个体内个体经商商户特征分析特征分析第五部分 项目定位主主力力客客户约占占45%区域内市场中陆物流洗化市场、万客来、鞋城、物流市场、钢材市场、摩配市场、眼镜市场、服装加工等经营业态化妆品批发、日用品超市、食品鞋、五金、眼镜、服装加工、通讯等估计月收入2000-8000元/月，其中3000-5000元/平米较多居住情况租房：70%；自有：30%家庭结构4-6口人自身特点普遍低学历、生活档次追求不高关注因素经济实用、价

66、格合理、超高性价比需求户型主力需求小三室小三室110110平米左右，平米左右， 大三室大三室120120平米占有一定比例平米占有一定比例地市客地市客户特征分析特征分析第五部分 项目定位区域分布：区域分布：周周边地市到地市到郑州市有州市有业务或行政往来，比如批或行政往来，比如批发服装、小服装、小商品、通商品、通讯器材等器材等新新郑、中牟、周口、新密、登封、中牟、周口、新密、登封、许昌等昌等购房特征：房特征： 此此类客客户大多有自大多有自驾车，对周周边配套要求配套要求较低，交低，交通条件依通条件依赖程度高；程度高；主力需求三室的比例主力需求三室的比例较高，二室有一定的需求高，二室有一定的需求面面积

67、：主力：主力100-110100-110平米的三室，平米的三室，80-9080-90平米的二室平米的二室重重要要客客户约占占15%中心城区潜在客中心城区潜在客户特征分析特征分析第五部分 项目定位现生活或工作在中心城区，但对周边环境有所了解，经济收入一般，购买中心城区房屋有中心城区房屋有难度度，置业选择在此区域；对价格因素最为看重，若价格低，可选择远郊楼盘；一般都没有私家车，比较依赖公共交通工具，对周边配套要求也较高；该类客户以年轻客户居多，特特别是是8080后，后，较多选择两房户型70-80平米重重要要客客户约占占10%区域内住宅小区、区域内住宅小区、单位家属楼客位家属楼客户特征分析特征分析第

68、五部分 项目定位重重要要客客户约占占10%生活在此区域，如郑飞家属院居民、开元丽城、绿岛港湾、62中等。以改善型居住客户为主，父母为孩子结婚、子女给父母购买、自身改善居住。多为企业中高层管理者，收入相对稳定，个人月收入一般在某2000-3000元。需求小三室110平米左右和二室85平米居多其他客其他客户群特征分析群特征分析第五部分 项目定位重重要要客客户约占占10%火车站商圈：如银基商贸城、通讯大世界、五金市场等客户，其生活在南区，经商在中心区村庄拆迁居民：周边村庄拆迁居民，居住或投资客户周边村庄经商的小商户：经营服饰、小商品、餐饮等项目物目物业类型建型建议商商业配套配套第五部分 项目定位物物

69、业类型建型建议商商业商商业设计理念理念大学南路沿大学南路沿线不考不考虑商商业商商业适度放量、沿街一适度放量、沿街一层为主主作作为社区的社区的补充，充当社区配套服充，充当社区配套服务型商型商业以售以售为主，快速主，快速变现，减少商，减少商业库存存商商业利利润通通过住宅住宅获取，追求最取，追求最终利利润最大化最大化第五部分 项目定位商商业分布示意分布示意图：红色表示商业分布第五部分 项目定位商商业形形态1：绿色表示商业分布梁庄路、刺绣路两侧做一层商业，用于社区内部配套类型型1 1形形态 1 1生活超市、精品店、餐馆、冷饮店、商行营业网点等 第五部分 项目定位商商业形形态2：绿色表示商业分布杏梁路沿

70、街做一层商业，对外经营+社区配套 类型型 2 2形形态 2 2社区超市、美容馆、康体、咖啡厅、社区诊所等 第五部分 项目定位商商业形形态3：绿色表示商业分布望桥路沿街做一层商业，对外经营+社区配套 类型型 3 3形形态 3 3社区超市、物业用房、中小餐馆、美容美发店等 第五部分 项目定位 商商业客客户类型型目前尚以形成的梁庄、目前尚以形成的梁庄、荆胡片区胡片区庞大的个体大的个体经营者者 未来社区未来社区业主主目前往来于中心城区目前往来于中心城区南部区域的生意人南部区域的生意人 第五部分 项目定位项目物目物业类型建型建议价价格格第五部分 项目定位定价策略定价策略第五部分 项目定位价格价格论证采取

71、相采取相对低价入市，迅速吸引潜在客低价入市，迅速吸引潜在客户，聚集，聚集人气人气 销售售规律律地地块远离中心城区，周离中心城区，周边缺少配套，目缺少配套，目标客客户单一一区域区域环境境目前整体目前整体经济低位徘徊，房地低位徘徊，房地产形形势看似逐看似逐渐回暖，未来回暖，未来预期未定期未定 经济环境境第五部分 项目定位项目开目开发排布排布第五部分 项目定位项目开目开发排布排布B地块一期C地块二期D地块安置E地块二期第五部分 项目定位项目开目开发排布排布B地块C地块D地块E地块建建议分两期开分两期开发，整体开，整体开发周期周期约1 1年（不考年（不考虑安置地安置地块） 一期开一期开发B B地地块，

72、面，面积大，易于排布，多大，易于排布，多层为主，以高品主，以高品质产品品树立立项目整体形象目整体形象二期开二期开发C C、E E地地块，排布以高，排布以高层为主，主，顺应市市场变化，提升化，提升产品价格，追求更高收品价格，追求更高收益益主力地主力地块留至后期开留至后期开发，为后期价格后期价格调整整预留空留空间，确保效益最大化，确保效益最大化第五部分 项目定位 效益效益分析分析 6第六部分 效益分析物物业类型的型的经济粗算：粗算：技技术经济指指标相关相关说明明市市场比比较法，基于法，基于项目快目快销策略策略多多层：38003800元元/ /平米、平米、高高层：35003500元元/ /平米、平米

73、、商商业：45004500元元/ /平米平米物物业平均售价平均售价4 4地价相当于安置地价相当于安置费用用 4747万万/ /亩地价地价3 3规划指划指标上限上限2.52.5 约2.12.1容容积率率2 2依据依据 “ “规划用地划用地”资料料130119130119平方米平方米占地面占地面积1 1备注注限制条件限制条件分分类序号序号第六部分 效益分析物物业类型（方案一）的型（方案一）的经济粗算：粗算：地地块基本指基本指标(指标参考现调整后规划指标)第六部分 效益分析安置地安置地块开开发地地块合合计地地块A+DA+D地地块B B地地块C C地地块E E地地块用地面用地面积31024310245

74、33785337828653286531706417064130119130119容容积率率1.61.62.52.5多多层住宅住宅5.985.981.681.687.77.7高高层住宅住宅4.34.35.455.457.37.312.7512.75商商业面面积1.61.6配套配套0.360.36合合计4.34.3万平米万平米22.422.4万平米万平米物物业类型的型的经济粗算：粗算：主要主要经济技技术指指标第六部分 效益分析序号序号项目名称目名称单位位指指标占占总建筑面建筑面积26.7万的比率万的比率83%1总占地面占地面积亩195195 -2建建设用地面用地面积万万13133项目目总建筑面建

75、筑面积万万26.726.74容容积率率- -2.12.15可售面可售面积万万22.0522.0582.5%82.5%5.1可售住宅可售住宅总建筑面建筑面积万万20.4520.4576.6%76.6%5.2可售商可售商业总建筑面建筑面积万万1.61.66%6%（占可售面（占可售面积的的6.0%6.0%）6幼儿园等配套建筑面幼儿园等配套建筑面积万万0.350.351.3%1.3%7安置建筑面安置建筑面积万万4.34.3-物物业类型的型的经济粗算：粗算：成本成本收益收益利利润估算估算第六部分 效益分析项目目总计多多层高高层商商铺备注注总建筑面建筑面积（）（）267000267000120000120

76、0001275001275001600016000配套配套（幼儿园、物（幼儿园、物业用房用房35003500平米）平米）可售面可售面积22050022050077000770001275001275001600016000销售均价售均价380038003500350045004500销售收入（万）售收入（万）81085810852926029260446254462572007200总销售收入售收入8108581085总投投资成本成本55379553791 1、土地成本、土地成本91699169地价相当于安置地价相当于安置费用，用，约91699169万元，万元，整体估算：整体估算：约4747万

77、万/ /亩，共，共计约195195亩2 2、前期及基、前期及基础建建设22402240包含包含设计/ /三通一平三通一平/ /地地质勘勘测等，按等，按100100元元/ /平米平米3 3、建筑安装、建筑安装3125031250多多层单方造价：方造价：700700元元/ /平米平米高高层15001500元元/ /平米平米商商业单方造价：方造价：20002000元元/ /平米平米配套房配套房单方造价：方造价：15001500元元/ /平米平米物物业类型的型的经济粗算：粗算：成本成本收益收益利利润估算估算第六部分 效益分析4 4、公共配套建、公共配套建设费44804480170170元元/ /平米平

78、米5 5、不可、不可预见费943943以上四以上四项的的2%2%6 6、开、开发间接接费16221622销售收入售收入*2%*2%7 7、开、开发费用用567656767.1 7.1 管理管理费用用16221622销售收入售收入*2%*2%7.2 7.2 财务费用用16221622销售收入售收入*2%*2%7 7、3 3 销售售费用用24332433销售收入售收入*3%*3%8 8、营业税金及税金及附加附加47034703销售收入售收入*5.8%*5.8%9 9、利、利润（万）（万）2100321003总收入收入- -总投投资成本成本- -营业税金税金1010、所得税、所得税52515251利

79、利润额*25%*25%1111、净利利润1575215752利利润- -所得税所得税注：此利注：此利润不包括地上、地下不包括地上、地下车位收入。位收入。物物业类型的型的经济粗算：粗算： 项目收入目收入预测第六部分 效益分析指指标金金额总收入收入8108581085总成本成本5537955379实现净利利润1575315753物物业类型（方案二）的型（方案二）的经济粗算：粗算：地地块基本指基本指标(指标参考现调整后规划指标)第六部分 效益分析安置地安置地块开开发地地块合合计地地块A+DA+D地地块B B地地块C C地地块E E地地块用地面用地面积3102431024533785337828653

80、286531706417064130119130119容容积率率1.61.62.52.5多多层住宅住宅6.796.791.681.688.478.47高高层住宅住宅4.34.38.478.474.284.2812.7512.75商商业面面积1.61.6配套配套0.350.35合合计4.34.3万平米万平米22.8222.82万平米万平米物物业类型的型的经济粗算：粗算：主要主要经济技技术指指标第六部分 效益分析序号序号项目名称目名称单位位指指标占占总建筑面建筑面积26.7万的比率万的比率83%1总占地面占地面积亩195195 - -2建建设用地面用地面积万万13133项目目总建筑面建筑面积万万2

81、6.726.74容容积率率- -2.12.15可售面可售面积万万23.1723.1782.5%82.5%5.1可售住宅可售住宅总建筑面建筑面积万万21.221.276.6%76.6%5.2可售商可售商业总建筑面建筑面积万万1.61.66%6%（占可售面（占可售面积的的6.0%6.0%）6幼儿园等配套建筑面幼儿园等配套建筑面积万万0.350.351.3%1.3%7安置建筑面安置建筑面积万万4.34.3- -物物业类型的型的经济粗算：粗算：成本成本收益收益利利润估算估算第六部分 效益分析项目目总计多多层高高层商商铺备注注总建筑面建筑面积（）（）274700274700127700127700127

82、5001275001600016000配套配套（幼儿园、物（幼儿园、物业用房用房35003500平米）平米）可售面可售面积22820022820084700847001275001275001600016000销售均价售均价380038003500350045004500销售收入（万）售收入（万）84011840113218632186446254462572007200总销售收入售收入8401184011总投投资成本成本56404564041、土地成本、土地成本91699169地价相当于安置地价相当于安置费用，用，约91699169万元，万元，整体估算：整体估算：约4747万万/ /亩，共，

83、共计约195195亩2、前期及基、前期及基础建建设23172317包含包含设计/ /三通一平三通一平/ /地地质勘勘测等，按等，按100100元元/ /平米平米3、建筑安装、建筑安装3178931789多多层单方造价：方造价：700700元元/ /平米平米高高层15001500元元/ /平米平米商商业单方造价：方造价：20002000元元/ /平米平米配套房配套房单方造价：方造价：15001500元元/ /平米平米物物业类型的型的经济粗算：粗算：成本成本收益收益利利润估算估算第六部分 效益分析4 4、公共配套建、公共配套建设费46104610170170元元/ /平米平米5 5、不可、不可预见

84、费953953以上四以上四项的的2%2%6 6、开、开发间接接费16801680销售收入售收入*2%*2%7 7、开、开发费用用588158817.1 7.1 管理管理费用用16801680销售收入售收入*2%*2%7.2 7.2 财务费用用16801680销售收入售收入*2%*2%7 7、3 3 销售售费用用25202520销售收入售收入*3%*3%8 8、营业税金及税金及附加附加48734873销售收入售收入*5.8%*5.8%9 9、利、利润（万）（万）2273422734总收入收入- -总投投资成本成本- -营业税金税金1010、所得税、所得税56845684利利润额*25%*25%1111、净利利润1705117051利利润- -所得税所得税注：此利注：此利润不包括地上、地下不包括地上、地下车位收入。位收入。物物业类型的型的经济粗算：粗算： 项目收入目收入预测第六部分 效益分析指指标金金额总收入收入8401184011总成本成本5640456404实现净利利润1705117051THE ENDTHE END