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1、重庆双桥区36.28亩地块市场调查报告目 录第一部分：区域概况第二部分：宏观经济环境第三部分：房地产发展状况第四部分：本地楼盘调查分析第五部分：客户构成分析第六部分：综合结论第一部分：区域概况双桥区隶属重庆市，位于重庆市西部，属重庆一小时经济圈；坐落在巴岳山和龙水湖畔，全区已与龙水湖连接，车程3分钟；东与永川区相连,西、北与大足县接壤，距重庆市区80余公里，距成渝铁路、成渝高等级公路6公里。双桥区别名车城，是全国重型汽车生产基地之一紧邻世界文化遗产大足石刻著名的五金之乡-龙水 第二部分：宏观经济环境截至2009年统计，双桥区年末全区户籍人口50060人, 常住人口4.79万人，常住人口城镇化率
2、达到94.36%。数据来源：双桥区政府公报 2007年GDP位居重庆市全市第一，比最低的渝中区高11.3个百分点。2008年经济保持平稳较快增长。2009年区域经济综合实力稳步提升。数据来源：双桥区政府公报产业结构以第二产业为主,第三产业略有增幅但不明显。 数据来源：双桥区政府公报金融状态运行平稳数据来源：双桥区政府公报城乡居民人均可支配收入增长平稳数据来源：双桥区政府公报消费品市场稳定增长。2009年双桥区社会消费品零售总额实现32579万元，增长17%。数据来源：双桥区政府公报双桥区宏观经济综合小结双桥区以第二产业为支柱；近年来，整体宏观经济向好，人口城镇化率达到90%以上。未来，政府致力
3、于把双桥打造成一个“宜居”、“宜业”、“宜游”新型城市，到2020年城区面积达到20平方公里，集聚人口达到20万人，工业总产值达到600亿元，形成以五大工业集团中区为核心的、旅游项目集中区、高档住宅集中区、城市功能配套区相协调的汽车工业城市;经济的不断发展和城市化水平的不断提高将促使房地产发展。第三部分：房地产发展状况09年全区固定资产投资与房地产投资略有下降数据来源：双桥区政府公报双桥城镇居民人均住房面积稳定增长数据来源：双桥区政府公报 2009年施工面积、竣工面积双双下滑，但销售面积上涨近1倍，市场购买力旺盛，消费信心高涨。 数据来源：双桥区政府公报 根据以上图表说明双桥区房地产销售价格稳
4、步上涨但缓慢，同时，也能反映出双桥区房地产发展较晚。数据来源：双桥区政府公报数据来源：互联网、市调访谈双桥区房地产市场概况小结双桥区房地产发展较晚，目前还属初步阶段。随着城镇化进程的大幅推进，七大工业片区的打造，购房需求也将刚性增长。第四部分：本地楼盘调查分析双桥区各主要楼盘横向对比表双桥区各主要楼盘横向对比表项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积物业类型物业类型总户数总户数主力户型主力户型均价均价配套配套销售情况销售情况龙景理想城121亩33万高层 小高层底商约2800881132200幼儿园/星级酒店/泳池已推出749套现剩余约15套车城明珠150亩18万多层 小高层高层 底商约
5、1000551101900幼儿园/游泳池/政府广场/多层、小高层售罄；现剩余约38套5573一房户型滞销。丽阳天下61亩8万多层 底商约600100130-内部无配套住宅已售罄西湖丽都92.9亩-多层 高层 底商-81104-内部无配套多层售罄，高层未售。阳光城尚城-多层 高层 底商约700922050内部无配套多层剩92几套，高层未动工新城港湾2期20亩-多层 底商约22087115-内部无配套下月推出70套仁和丽都20亩-多层 小高 酒店 底商约60085120-内部无配套地块分为两个开发商开发，仁和丽都6月再售，旭光丽城500元排号，月底开盘旭光丽城20亩-多层 小高 底商约400851
6、20-泳池德瑞尚城1110138412高层 底商约23099127210013层商业剩余约50套凯旋世家30余亩8万高层 小高 多层 商业约800821162300内部无配套推出A栋115层提供5万复印件可预订对比分析小结综上对双桥区在售楼盘的分析可知，目前多层物业是成交主力，高层产品接受度有待提升；市场上可售房源不多，但存量较多，大部分都为高层或小高层产品，后续的推货量充足；户型分析得知，80120两房、三房户型易于销售，小户型产品不被市场认可(例：车城明珠所剩房源5573滞销）；项目规模、景观、配套打造上，除“龙景理想城”“车城明珠”项目占地较大，较注重项目景观和内部配套的打造，其它在售项
7、目均不注重。重点楼盘扫描龙景理想城 一座 理想城发 展 商：重庆茂辉房地产开发有限责任公司项目地址：车城大道项目概况：占地121亩/建面33万/容积率4.1/绿化率约35%/总户约2800户/ 车位1000个/11栋高层+5栋小高+酒店/2梯6户/现代简约风格/新加 坡风情园林配套设施：幼儿园/星级酒店/泳池主力户型：88（两房）、113（三房）价格区间：21702280元/；均价：2200元/销售情况：08年底开始销售，推出1、2、3、10号楼共749套销售至今剩余约 15套，价格走势1500元/2200元/；现阶段新推货源为小 高层12号楼1单元共48套，月底开盘。工程进度：高层1、2、3
8、、9、10号楼完工小高层12、13号楼主体完工酒店主体完工户型点评：三个阳台注重采光飘窗增加使用面积未能做到动静分区主卧使用卫生间不方便缺点大于优点户型点评：动静分区 采光通风效果较好飘窗增加使用面积入户转角进入厨房避免室内污染项目点评：双桥新城区品质大盘，占地121亩；属新城区，目前周边无生活氛围；由政府打造的龙景公园作为项目外部配套；整体销售周期较长，由于城市房地产发展较晚，房价相对较低，因此推出房源远不及工程进度，开发商有意放慢销售速度。 品质大盘，未来潜力不可小视。车城明珠 发 展 商：重庆豪晟实业有限公司 现由 花溪集团接手代 理 商：重庆坤泰房地产经纪有限公司 项目地址：车城大道项
9、目概况：占地98665.68/建面18万/容积率1.8/绿化率约38.70%/1期和3 期是多层，2期是2栋小高层+2栋高层/总户约1000户/30000大型 商业街/20000区政府广场/13000中庭花园/30000景观绿化 配套设施：幼儿园/游泳池/健身运动场/政府广场/银行/医院 在售均价：1900元/销售情况：清盘期，多层、小高层售罄；现剩余约38套5573一房户型滞销。项目点评：双桥区最大项目/知名小区基本售罄不做详细点评德瑞尚城 中国双桥的骄傲发展商：世德房地产开发有限责任公司代理商：雷奇地产项目地址：双北中路四方井片区项目概况：占地11101/建面38412/绿化率30.1%/
10、容积率3.5/总户数264/ 两栋高层/现代简约风格配套设施：步行街/城市广场主力户型：90120价格区间：17502357元/（4月15日调高50元/）销售情况：2009年9月开始销售，现剩余约50套工程进度：接近尾声户型点评：户户均有飘窗设计增加使用面积/户户均有入户花园/均能做到动静分区项目点评注重项目形象户型设计较好 周边配套齐全销售接近尾声精致小盘备注：据销售员反应，因项目属高层电梯房，轮胎厂烟囱对销售速度有明显影响。新城港湾2期书香苑 中国望族的人文洋房发展商：重庆嘉立腾房地产开发有限公司代理商：恒安易居广告商：极美亿项目地址：四方井项目概况：占地20亩/总户数约220/纯多层/中
11、式简约风格配套设施：内部无配套打造，周边配套较齐全。主力户型：87115价格区间：预计2100元/销售情况：未销售，下月推出70套。工程进度：在建为下月推出的70套，主体已经完工封顶。户型点评:较方正实用，景观阳台有吸引力。项目点评规划无明显优势作为2期项目有一定知名度和客户支撑凯旋世家（老街印象） 步行街的尊荣府邸项目地址：双桥老街项目概况：占地30亩/建面8万/容积率4/绿化率约35%/总户约800户/2栋高 层+1栋小高+多层（安置房）/现代简约风格配套设施：步行街主力户型：82116现行均价：预计2300元/销售情况：未开盘，2月推出A栋115层，采取凡提供5万元存款复印件可定 房的方
12、法进行客户排号，现剩余约10套未定。户型点评：入户花园设计飘窗设计增大使用面积方正实用户型点评：飘窗设计增大使用面积方正实用项目点评外观时尚具有现代感老城区步行街作为项目生活配套房价居于双桥榜首本章小结1全区80%为小项目，规划、园林均无特点全区项目总存量最多楼盘龙景理想城全区多层项目存量最多楼盘新城港湾2期全区项目价格最高凯旋世家全区项目小区环境最好龙景理想城本章小结2全区项目户型最好龙景理想城D3户型（113三房）德瑞尚城户型（户户均有飘窗设计/入户花园）凯旋世家C户型（116三房）、D户型（82两房）“龙景理想城”在开发品质上对比属于全区最好，又位于新城区连接北面龙水湖。同时，未来双桥区
13、将会以车城大道为分界，工业园区和老城区拉开差距。第五部分：客户构成分析 客户构成样本来源 本司双桥区市调小组成员通过楼盘实地调研、销售员邀约访谈、随机邀约（路人、生意人和工业园宿舍区）、实地考察获知。目标客户要素分析：区域依地域重点划分为重点：双桥城区、邮亭、龙水其次依次为：荣昌、大足、永川区双桥城区双桥区作为车城，中国西部的重要汽车产业集群，加上七大工业园区的打造将大力促进刚性购房需求和因工就近置业需求;由于双桥区房地产起步较晚，改善型需还未得到真正的释放。邮亭基本无居住氛围，距双桥近在咫尺，购房首选双桥城区。龙水镇龙水镇历史悠久，著名的“五金之乡”。有一定的经济实力，生意人较多，由于城市经
14、济支柱的定位，导致龙水镇的环境“脏、乱、差”，居住环境较差；双桥区以北为发展中的新城区，借以龙水湖的自然景观旅游资源，政府计划将北部打造城龙水湖健康产业区，发展旅游服务业。目前两条平行的四车道道路已经连通龙水湖，车程3分钟，必将分流龙水镇购房客户。目标客户要素分析：身份按身份划分依次为公务员、企事业单位职员私营业主、生意人上班族（工业园区）普通市民结论：以收入稳定的中端客户为主要群体目标客户要素分析：需求按需求分为：双桥城区刚性客户双桥城区改善型客户工业园区就近置业客户周边乡镇置业客户（刚性和改善）投资型客户结论：以城区和周边刚性客户和改善型客户为主客户构成分析结论客户区域结论：以城区和龙水镇
15、为主；客户身份结论：以收入稳定的中端客户为主要群体；客户需求结论：以城区和周边刚性客户和改善型客户为主。综合结论城区及周边收入稳定的中端刚性需求和改善型需求客户第六部分：综合结论及对本案的思考和问题综合结论双桥区房地产处于起步阶段；区内人口较少，常住人口4.79万人；市场上可售房源不多，但电梯房存量较多，高层接受度有待提高；未来全区房地产开发水平将以车城大道以北拉开差距。对本项目的策略思考整体策略：建议本案 “短、平、快” 产品策略：中高品质、性价比突出的产品 详见：概念性规划方案项目面临的市场核心问题综合结论的三点市场发展起步晚人口少电梯房存量多详见：项目概念规划及营销推广方案汇报完毕，谢谢！
