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1、妙盛国际企业孵化港妙盛国际企业孵化港市场调查分析报告市场调查分析报告引引言言工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30，对日本GDP贡献在40以上；美国工业地产占全世界的27，对本国GDP贡献也超出了30”。面向当前总体产业结构而言，工业地产正处于“借东风”的政策指引导向。民用地产（住宅和商业地产）所带来的产业经济链以及在整个GDP中的占比已经触动了整个国家
2、经济体系发展的不平衡性。而工业地产的发展从长远的角度来看正好可以带动新的经济增长点、大力发展第二产业，平衡全国经济体系结构的稳定。调研说明：调研目的：为妙盛国际企业孵化港后续营销、招商等相关事宜操作奠定基础；调研时间：2011年5月10日-2011年6月25日；调研区域：长沙市工业地产市场竞争项目、市内及周边县市工业园区以及企业、益阳工业企业、湘潭工业企业、株洲工业企业等多个区域；调研方式方法及初步数据统计：采用重点调查与普遍调查相结合,共计采集有效样本818个，以中小型工业企业为主。在市调过程中，坚持实事求是的工作态度，有的企业经多次实地走访并深入市场进行多番调查，实行上门拜访,电话回访，一
3、对一的沟通方式，获得详实数据，并据此进行资料汇总分析并撰写本报告，为本项目制定战略发展规划、项目营销招商策划等工作提供支持。调研说明：本次市调组安排如下：市调总负责人： 陈艳萍招商市调组负责人： 李来军营销市调组负责人： 李 宏招商市调一组： 组长：刘 棣 招商市调二组： 组长：何东海 招商市调三组： 组长：唐宇轩 招商市调四组： 组长：方 莹 营销市调一组： 组长：刘 萍 营销市调二组： 组长：李艳华 营销市调三组： 组长：张 希 资料统计： 刘 宇、胡 蕊、邬虹媛整理完稿： 诚功地产策划部调研报告目录：第一部分、工业地产概述第一部分、工业地产概述第二部分、长沙市工业地产现状第二部分、长沙市
4、工业地产现状第三部分、调查数据整合第三部分、调查数据整合第四部分、自身条件分析第四部分、自身条件分析第一部分：工业地产概述第一部分：工业地产概述 定义 分类 特点 市场特征 开发风险 发展趋势定义定义工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展房为主要开发对象，集投资、开发、经营管研究与发展房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。理和服务等为一体的工业物业总称。工业地产之功能涵盖工业地产之功能涵盖 行政管理、
5、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。传统意义上工业地产的客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。时下国家对工业地产的政策放宽，购买工业地产产品的目标已经由企业法人向自然人过渡。分类分类根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。类，即工业厂房和工业园区。标准厂房定制厂房工业工业厂房厂房工业工业园区园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业工业地产地产标准工业
6、厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。特点特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性导、专业性强、
7、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。总结：二三产业联动的特点。总结：二三产业联动政策主导性强、专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产； 项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产
8、业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升市场特征市场特征特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。特征二：工业土地
9、存量不足，工业土地日益稀缺。工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。工业地产的概念不断延展，由厂房科技园、物流园、总部基地等文化产业园、工业设计创业园等，不断地扩大其涵盖的范围。开发风险开发风险工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险开发风险开发风险经营风险：经营风险：区域市场供应情况，供大于求造成的市场经营难度，形成的风险。政
10、策风险：政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠政策的变化造成区域吸引力下降。市场风险：市场风险：产业转移导致区域竞争力下降，引起对工业物业需求的减少；产业升级及产业结构调整引起对物业需求变化。发展趋势发展趋势政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。资本运作成为工业地产开发的趋势。由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入“产业型新城开发时代” 。工业地产开发运作的政策限制处于“松绑期”，对购买工业
11、地产产品的投资者的身份属性不在有限制。第二部分：长沙工业地产市场现状第二部分：长沙工业地产市场现状长沙市工业园区概况长沙市园区工业经济主要特点长沙市主要工业园区调查分析长沙市园区工业发展的问题及启示长沙周边区域各工业发展片区调研分析长沙各工业园区投资环境对比分析长沙工业园区长沙工业园区发展概况发展概况1、2010年初，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，主营业务收入超过10亿元的企业20家，超过300亿元的企业2家。2、2009年共实现规模以上工业增加值560.54亿元，完成主营业务收入1891.62亿元，主营业务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元。3、目前，全部从
12、业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。两区九园各具特色，集中两区九园各具特色，集中6 6大产业集群，为长沙第二产业的大产业集群，为长沙第二产业的GDPGDP贡献卓越贡献卓越长沙工业园区长沙工业园区主要特点主要特点园区工业经济实现快速增长。园区工业经济实现快速增长。2009年，“两区九园” 规模工业完成主营业务收入1891.62亿元，比上年增长24.1%；实现工业增加值560.54亿元，增长24.7%，高于全市平均水平4.9个百分点。园区企业数大幅增加。园区企业数大幅增加。2009年，“两区九园”有规模工业企业701家，占全市规模工业企业总数的29.4%，规模工业企业
13、数比2008年增加99家，增长16.4%，高于全市规模工业企业数增速2.4个百分点。高技术产业聚集园区。高技术产业聚集园区。园区企业注重研发投入和新产品的开发，2009年“两区九园”企业研究与试验发展（R&D）项目经费支出为29.6亿元，占全市规模工业R&D经费的93.4%，完成新产品1801个，占全市规模工业新产品完成数的85.3%。2009年，按国家高技术产业统计分类目录的界定，园区规模工业高技术产业实现主营业务收入187.39亿元，占全市规模工业高技术产业主营业务收入的83.7%；园区高技术产业实现规模工业增加值55.0亿元，占全市规模工业高技术产业增加值的81.9%。园区工业是全市工业
14、增长的重要支撑。园区工业是全市工业增长的重要支撑。在全市规模工业中，“两区九园”规模工业企业数虽只占29.4%，但工业增加值占据了半壁江山。2009年“两区九园”实现规模工业主营业务收入占全市规模工业主营业务收入的比重达67.1%，对全市规模工业主营业务收入增长的贡献率达65.1%；实现增加值占全市规模工业增加值的48.4%，对全市规模工业增加值增长的贡献率达58.0%。园区优势产业集中。园区优势产业集中。“两区九园”在优势产业中的集聚效果突出，龙头企业聚集园区。园区在工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群中的规模工业企业有302家，占六大产业集群规模企业总数的49.6
15、%；完成规模工业主营业务收入1293.67亿元，占六大产业集群规模工业主营业务收入的85.8%；完成工业增加值380.97亿元，占六大产业集群增加值的86.0%。长沙主要工业长沙主要工业园区调研分析园区调研分析总规划面积18.6平方公里，由城中区和岳麓山集中新建区两部分组成。1997年4月经原国家科委批准，高新区在总规划面积不变的前提下，调整为由岳麓山高科技园（7平方公里）、星沙工业高科技园（4平方公里）、马坡岭农业高科技园（后更名为隆平高科技园）（3平方公里）、远大高科技园（1平方公里）和市内政策区（3.6平方公里）等“一区四园”组成。其中由长沙市委、市政府直接管理（即派出长沙高新区管委会管
16、理）岳麓山高科技园和市内政策区。岳麓山高科技园从1998年起也先后两次扩大控制规划，将岳麓山高科技园定名为麓谷科技新城。明确麓谷总体控制规划规为80平方公里，并采取“带镇带村、委托管理”的新模式进行管理开发。2006年 3月市委常委办公会议同意将望城县的部分乡镇整体调整到东方红镇，由高新区统一实施开发建设。麓谷科技新城自2000年启动建设以来，按照每年确保新开发面积2-3平方公里的标准推进建设,共征用土地1.5万余亩，累计完成开发建设投资36亿元,整体形成10平方公里开发框架。长沙高新技术产业开发区长沙高新技术产业开发区长沙经济技术开发区长沙经济技术开发区 国家级长沙经济技术开发区创办于199
17、2年，地处湖南省会长沙东郊星沙。1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。建区以来，先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、 德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户圆区，并迅速发展壮大。1994年，开发区工业产值实现零的突破后，到2008年，长沙经开区已
18、完成工业总产值520亿元，完成税收26.8亿元，规模工业年产值占长沙市的1/3，实现进出口总额占长沙市的1/2，已成为湖南省对外开放、推进新型工业化的主力军。2009年，长沙经开区荣膺“中国五星级开发区”第六名。长沙主要工业长沙主要工业园区调研分析园区调研分析湖南望城国家农业科技园区于2001年9月经国家科技部批准成立，是全国首批21个国家级农业科技园区之一，也是湖南省唯一的国家级农业科技园区。2006年7月园区更名为湖南望城经济开发区，保留湖南望城国家农业科技园区的牌子。湖南望城经济开发区规划控制面积75平方公里，2008年，经开区实现工业总产值125.3亿元，同比增长52.4%，工业增加值
19、36.5亿元，同比增加38.5%，实现财税收入5亿元。中联重科、中航飞机起落架、英博雪津啤酒、湖南有色总公司等重大项目顺利落户，并启动建设；晟通科技、金龙铜业等一批重大项目顺利投产。湖南望城经济开发区湖南望城经济开发区 长沙主要工业长沙主要工业园区调研分析园区调研分析长沙暮云工业园长沙暮云工业园长沙暮云工业园于2001年8月开工建设，规划面积30平方公里。位于“长株潭”三市融城的中心，距长沙、株洲、湘潭三市中心距离均约十几公里。107国道、京广铁路复线、武广高速铁路、京珠高速公路穿镇而过，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等长沙市主干道延伸至此。长沙暮云工业园被纳入国家级长沙经济技术开发区“一区带六
20、园”的重点建设范畴，2003年被前仆后继为全国乡镇企业科技示范园区，2004年顺利通过国务院五部委的土地市场整顿清理验收，2005年荣升省级开发区，目前，基本形成以注塑为主，电器、包装、化工、建筑建材、机械、食品等多行业并举的工业体系。长沙主要工业长沙主要工业园区调研分析园区调研分析长沙天心环保工业园长沙天心环保工业园湖南天心环保工业园是2002年12月报经省人民政府批准设立的省级工业园。位于长株潭金三角地带，占地5.83平方公里，具有长株潭融城核心位置的区位优势和政务中心城区形成的资源优势以及快捷路网设施奠定的交通优势，是长沙市“两区九园”工业重点发展基地之一和长株潭经济一体化重点工程。经2
21、005年园区四至定界，国土资源部审核确定园区面积为444公顷。其中，工业用地2195亩；居住用地1135亩；商业用地1193亩；道路及公共设施建设用地1300亩；绿化用地750亩。园区产业导向为机械加工制造、光伏产业、电子信息产业、医药集散、知名品牌服饰等产业。截止到2007年底，天心环保工业园共引进以中信新城为龙头的项目28个，合同引资80余亿元。其中综合类项目3个，工业项目23个，商业项目2个，项目总用地面积3600亩（含带征路幅绿化面积），办结用地项目20个，用地面积3150亩。在建或已建成投产和使用的项目有16个。规划共有主次干道20条，总长26公里。长沙主要工业长沙主要工业园区调研分
22、析园区调研分析隆平高科技园位于“三湘第一区”芙蓉区东部，其前身是1997年原国家科委批准成立的马坡岭农业高科技园。园区东起长沙县，南临浏阳河，西至京珠高速公路，北接长沙经济技术开发区，规划面积18平方公里。2007年园区实现技工贸总收入102亿元，2008年技工贸总收入将达130亿元，工业总产值将突破100亿元。连续四年园区的技工贸总收入、工业总产值、利税总额保持了50%以上的平均增速。2005年-2007年,园区连续三年被评为长沙市工业园区目标管理综合考评一等奖。2006年被国家发改委认定为“长沙国家级生物产业基地”。隆平高科科技园隆平高科科技园长沙主要工业长沙主要工业园区调研分析园区调研分
23、析长沙主要工业长沙主要工业园区调研分析园区调研分析湘潭九华工业园湘潭九华工业园湘潭九华工业园位于长株潭城市群中心腹地，东临湘江生态经济风光带，西靠湘潭大学，总体规划面积138平方公里，远景规划面积69平方公里，中期规划面积22平方公里，现正在开发建设面积10平方公里，一期规划建设“四园一区”，即汽车工业园、高科技机电工业园、湘潭（台湾）工业园、香港工业园及配套服务区。九华汽车工业园规划面积1.5平方公里，主要生产经济型轿车及其汽车零部件。高科技机电工业园规划面积1平方公里，入园企业23家，主要是以计算器软件、数码技术、精密仪器、碳素复合材料、工程机械、空气源热泵等为主的高新技术产业项目。湘潭(
24、台湾)工业园规划面积1.7平方公里，是湘潭重要的台商企业投资创业平台，主要引进发展机电一体化制造、汽车零部件、钢材精深加工等先进制造业。香港工业园规划面积2.7平方公里，主要引进机电、工程机械制造等产业项目。长沙工业园区长沙工业园区发展的问题发展的问题1 1、园区之间发展不够平衡，园区规模偏小。、园区之间发展不够平衡，园区规模偏小。由于历史地理环境等多方面原因，长沙“两区九园”之间发展还不够平衡。长沙经开区规模工业增加值总量最多，为长沙暮云工业园的36倍。“两区九园”规模工业主营业务收入的平均值为171.97亿元，但只有高新区和经开区高于平均水平，其余9个园区均低于平均水平（见收入图）。“两区
25、九园”规模工业主营业务收入与平均值的标准差达到198.11亿元，园区发展不平衡。2 2、园区产业特色不明显。、园区产业特色不明显。“两区九园”建设特色重叠，如高新区、经开区在工程机械、电子信息、新材料等产业集群企业分布都比较多，在招商引资过程中容易产生相互竞争、互相压价的现象，同时也可能出现降低入园企业基本条件，浪费有限基地资源，影响园区持续发展的现象。长沙工业园区长沙工业园区发展的启示发展的启示1 1、加快园区的产业提升。、加快园区的产业提升。要大力推动园区工业转型升级与服务业联动发展，促进块状经济向现代产业集群提升。2 2、打造规模化产业集群，做大做强工业板块。、打造规模化产业集群，做大做
26、强工业板块。3 3、疏通投融资渠道，缓解企业融资困难。、疏通投融资渠道，缓解企业融资困难。推进招商引资工作进程，采取企业并购、风险投资、投资基金等多种形式推动企业引资融资，通过网上招商、诚信招商、上门招商等多种形式，吸引更多工业项目落户长沙；实现政府有效引导企业融资，政府要加快银企联合和银企对话，建立银企桥梁，方便企业融资；积极向上争取工业生产调度资金，支持有市场、有效益、有发展潜力，同时还款有保障的企业加快发展；要逐步强化和完善中小企业担保机制，及时为中小企业提供担保服务；支持一批优质企业进入资本市场，让企业在股市中直接融资，从而有效缓解企业融资困难。4 4、园区开发模式基本上属于政府主导型
27、的传统模式，各级政府为争夺企业入住，、园区开发模式基本上属于政府主导型的传统模式，各级政府为争夺企业入住，存在较多短期行为，缺乏长远的产业规划。存在较多短期行为，缺乏长远的产业规划。许多工业园产业定位雷同，相互内耗，影响了工业园的投资回报和运营效率。5 5、园区规划设计经营理念落后，园区功能单一，建筑风格缺少特色。、园区规划设计经营理念落后，园区功能单一，建筑风格缺少特色。在园区规划、功能设计、产业定位、运营模式、服务保障等方面固守成规，缺乏创新。6 6、产业园区特色尚未形成，关联度不高。、产业园区特色尚未形成，关联度不高。除两个国家级开发区规模较大外，其他园区，经济规模偏小，部分工业园空置率
28、高。园区内企业产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌。7 7、值得一提的是我们发现、值得一提的是我们发现20102010年新上市的年新上市的“长沙国际企业中心长沙国际企业中心”和和“湖南隆盛高湖南隆盛高科技电子产业基地科技电子产业基地”及麓谷企业广场与麓谷企业孵化中心这四个项目，率先采用了独及麓谷企业广场与麓谷企业孵化中心这四个项目，率先采用了独立产权销售的模式，整体推广情况相当好。立产权销售的模式，整体推广情况相当好。尤其是东湖高新投资的“长沙国际企业中心”项目，从园区规划、布局、建筑风格、生态、推广模式等多方面都特色鲜明，与其它园区形成鲜明对比。各工业片区各工业片区经营现状经营
29、现状榔梨榔梨/ /干杉片区干杉片区 企业数量:榔梨约4050家，干杉约30家左右。经营面积情况:多在1000平米至6000平米之间，主流使用面积约在3000平米左右。行业状况：1机械加工业（多为三一，中联，山河智能等配套）2食品加工3塑料包装行业租金情况：老厂房7-8元每平米新厂房10-12元每平米 售价情况：地价最低8万/亩 最高10万/亩区域运营状况：榔梨干杉沿线工业园区运营得比较好，其中企业业务量比较稳定，大部分处于发展中阶段。区域拆迁状况：面临拆迁，时间长短问题。经营者搬迁动向：现有厂房附近观沙岭、火炬城片区观沙岭、火炬城片区企业数量：约500家，政府还在不断的引进企业入园，数量在持续
30、地高速增长。经营面积情况：观沙岭和火炬城以租赁为主，租赁面积在500-10000平方之间，主力面积在2000-3000平方左右。行业状况：观沙岭以轻工纺织业、加工制造业为主；火炬城以印刷包装、医疗器械、物流、高新技术为主、租金情况：观沙岭园区租金约5-6元/月；火炬城园区租金10-20元/月，一楼的厂房租金较高，约20元/左右，楼上的租金10-18元/售价情况：观沙岭，长茅岭村委会统一招租，不销售；火炬城是上世纪90年代建设，现在售价约3500元/平方以上。区域运营状况：有20年的历史，政府对企业的扶持力度比较大，目前来看本区域内的企业发展情况都比较好。区域拆迁状况：观沙岭由于市政府西迁，原有
31、的观沙岭村变成现在市政府周边商业圈，所以大部分工业厂区已拆迁；现在长沙高新区火炬城面临旧貌换新颜，政府还在不断的引进企业入园，暂不会有拆迁现象。经营者搬迁动向：短时间内搬迁的动向基本没有，但有部分企业前期是租赁的厂房，如果近期内租赁到期，可能选择购买厂房。各工业片区各工业片区经营现状经营现状高新区麓谷片区高新区麓谷片区企业数量:本地区的高科技企业比较集中，企业总数目前约1000家以上，而且随着本区域的不断发展，企业的数量在持续地增长。经营面积情况:目前该区域的有大型的购地企业，也有购买厂房的企业。大型的购地企业如中联重科、梦洁等，小型购买厂房的企业如大量的软件企业和科技研发类企业等。购买成品厂
32、房的企业面积多集中在1000-3000多平米左右。行业状况:目前本区域内的企业类型主要集中在生物医药、医疗器械、电子电器、机械制造、新型环保材料、软件研发等。租金情况:租金价格低的有10元/平米，稍高的有20元/平米，一楼的厂房租金较高，基本在20元以上，楼上的租金多在12-16元左右。售价情况:目前的购买价格基本都在2600-2700左右，一楼的价格相对较高，在3500元以上区域运营状况:长沙大河西先导区的高新技术产业集中地带，政府对企业的扶持力度比较大，目前来看本区域内的企业发展情况都比较良好。经营者搬迁动向:目前在本区域的企业多已购地或购买厂房，短时间内搬迁的动向基本没有，但有部分企业前
33、期是租赁的厂房，如果近期内租赁到期，不排除有搬迁的动向。各工业片区各工业片区经营现状经营现状黎托片区黎托片区企业数量：黎托片区产业集中，潭阳村一带，成片分布，企业大概有200多家。候照村一村，产业稀散，企业大概有50家。经营面积情况：潭阳村一带，都是一层的砖混结构厂房，面积500-3000平方左右；候照村一带，都是一层的砖混结构，面积1000-5000平方左右。行业状况：潭阳村一带，产业集中，以家具生产业为主，其它产业有机加工，食品生产，包装业，印刷业等。候照村一带，产业分布稀散，行业有机加工，建材，物流，家具生产等。租金情况：潭阳村一带，道路狭窄，环境差，是私人自建的厂房，质量较差，所以租金
34、低廉，最低租价为4元/平方，最高租价为7元/平方。候照村一带，是私人自建的厂房，租价为6-8元/平方。售价情况：潭阳村、候照村一带，以租赁为主，较少购置厂房的企业，经济实力稍弱。区域运营状况：潭阳和候照都不属于正规工业园区，环境差，质量差，没有任何优惠政策，全部都是私人自建的厂房，企业形象一般。区域拆迁状况：潭阳村一带，在两三年内没有拆迁的动向，但由于政府对附近一带的规划，大部分客户有搬迁意向。候阳村一带，有一部分已经拆迁和搬迁，意向是暮云，星沙一带。经营者搬迁动向：从运输成本和企业下属客户所在地的角度考虑，大部分的客户意向是暮云，星沙一带。各工业片区各工业片区经营现状经营现状株洲片区株洲片区
35、企业数量:企业有两百多家，成片分布，天台金谷：有近五十家，以大型企业为主。合泰的小型企业有近两百家，以服装加工业为主。经营面积情况:合泰：50-100平，厂房型式：1到6层居民房作厂房。天台金谷：面积3000-5000左右，以利德，南车时代1到2层钢板房为主。行业状况：合泰：以服装加工业为主，以火车站为辐射，分布较为集中。天台金谷：以买为主，代表企业有南车时代，利德，李宁，特步等企业，行业种类很多，有重工业，电子产品，阀门，汽配件等。租金情况：合泰：一楼门面20元/平方，后面不当街门面租金在10-18元左右。天台金谷：以买为主，租金约20元/平方。售价情况：2000-3000元/平方区域运营状
36、况：依赖服装批发市场，运营情况稳定，但5-9月为服装加工业淡季，天台金谷重工业都是买地自建，管理到位，都是新建厂房，近期不会有扩张需求。区域拆迁状况：不会拆迁，政府有优惠政策“减二免三”（地税）。经营者搬迁动向：主要依赖与火车站和芦松的服装市场产业，搬迁意向不大。各工业片区各工业片区经营现状经营现状益阳片区益阳片区企业数量：企业有三百至五百家，成片分布，龙岭工业园约20家、梅岭工业约园18家、益阳高科技创业园约40多家、电子工业园10-20家经营面积情况：龙岭工业园、益阳高科技创业园：4000-8000为主，以栋为单位；电子工业园以买地自建为主，面积在10-30亩等。行业状况：龙岭工业园：大型
37、机械加工为主；益阳高科技创业园有轻工业，高科技为主；电子工业园以电子工业为主。租金情况：龙岭工业园租金在8-12元/月左右，益阳高科技园前三年免租金，税费减免。售价情况：420万/亩区域运营状况：益阳在这两年政府对工业园的支持力度比较大，对产业的区分明确，不断的在引进企业入市，目前来看本区域内的企业发展情况都比较良好。区域拆迁状况：不会拆迁，政府有优惠政策“减二免三”（地税）。经营者搬迁动向：动向不大，只是高科技创业园租赁到期，不排除有搬迁的动向。各工业片区各工业片区经营现状经营现状汽车东站片区汽车东站片区企业数量：约110家经营面积情况：最小面积300，最大面积4000，主力面积600左右。
38、行业状况：以机械加工机电设备制造，路灯生产为主。租金情况：8-11元/售价情况：买地价格7-10万/亩区域运营状况：大多企业为三一重工或中联的配套，经营状况良好。区域拆迁状况：由于失去整体规划，搬迁只是时间问题，估计在5年内得搬迁。经营者搬迁动向：大部分企业都想往现在厂房的周边搬迁（如星沙），也有部分企业想往望城发展。各工业片区各工业片区经营现状经营现状麓谷青山麓谷青山湘仪片区湘仪片区 企业数量:80家左右经营面积情况:50-1000不等，其中湘仪的门面面积平均在50-200左右，青山较大的面积最大约1000-10000左右。行业状况:以机械加工制造为主，多为五强，三一配套，目前经营情况较好，
39、厂房结构均以轻钢结构为主租金情况:青山地区租金在58元每平米；湘仪地区在8-12元每平米售价情况:只租不售区域运营状况:目前发展势头良好，青山村委会也在策划做新型工业园区。区域拆迁状况:湘仪因目前商业氛围原因，并不合适生产企业发展，很多企业都往青山搬迁。经营者搬迁动向:宁乡望城各工业片区各工业片区经营现状经营现状天心环保片区天心环保片区 企业数量：180户左右经营面积情况：经营面积从500至50亩地不等，主力面积约3000左右行业状况：园区主要以机电、食品为行业龙头；涵盖电子科技、机械加工、轻纺业、物流等。形成高新的研发与生产型新园区。租金情况：14-20元/售价情况：早期均价在2500元/，
40、现价格提升至3000元/以上区域运营状况：出租率在90左右区域拆迁状况：园区规划之内小部分片区拆迁经营者搬迁动向：园区企业均为近期迁入，暂无外迁情况各工业片区各工业片区经营现状经营现状暮云工业片区暮云工业片区 企业数量:120户左右经营面积情况:从1000平米至100亩不等，主力面积约2500左右行业状况:基本形成以注塑为主，电器、包装、化工、建筑建材、机械、食品等多行业并举的工业体系；租金情况:1016元/售价情况:2000元/或2050万/亩区域运营状况:出租率92左右区域拆迁状况:暂无拆迁经营者搬迁动向:有少量企业因经营扩大而搬迁各工业片区各工业片区经营现状经营现状望城片区望城片区 企业
41、数量:此片区企业约为50家。经营面积情况:2006000，主打面积1000-2000行业状况:主要以机械加工，大型企业的下游配套，药品、食品、纺织。租金情况:511元/月/左右售价情况:基本是自己的地自建，少数做机械加工的是租用场地，靠近麓谷高新区买地价格是30万/亩。区域运营状况:小中型企业多为机械加工和三一、中联配套，药品、食品、纺织为中型企业。区域拆迁状况:平塘、雷锋、莲花镇已划入岳麓区，部分企业面临拆迁问题。经营者搬迁动向:中型企业4000以上均想在高新区和望城买地自建，其余部分小型买不起地的企业则意向为租用场地，位置均为望城、宁乡。各工业片区各工业片区经营现状经营现状乌山片区乌山片区
42、 企业数量：此片区企业约为11家，有3家企业租用民房，4家企业租用地自建，4家企业自己买地自建。经营面积情况：3001000行业状况：主要以机械加工，大型企业的下游配套。租金情况：59元/月/左右售价情况：买地15万/亩区域运营状况：大部分为买地自建，自己的地或租用地自建，在此区域的都是小型企业，厂房为民房。区域拆迁状况：近几年暂无搬迁计划，从长远规划来看，以后是会拆迁。经营者搬迁动向：这些企业是三一，中联的配套，因场地不能满足需求而搬迁，搬迁动向在望城乌山及宁乡区域内。各工业片区各工业片区经营现状经营现状星沙片区星沙片区 企业数量：此片区企业约为110家，大多数为买地自建的大型厂房，只有漓湘
43、路的和祥科技园是租赁客户（22家）。经营面积情况：和祥科技园6006000，主打面积2000-3000行业状况：租凭客户面积较大的为机械加工行业及印刷，电子产品租赁的面积不大。租金情况：1216元/月/售价情况：只租不买区域运营状况：目前园区出租率100区域拆迁状况：暂不拆迁经营者搬迁动向：之前租的客户因企业发展场地不够，部分企业考虑外搬，有部分企业想自己买地或买厂房。各工业片区各工业片区经营现状经营现状宁乡新城市场片区宁乡新城市场片区企业数量:约28家经营面积情况:从30300主力面积：3050行业状况:机械加工 租金情况:居民小区一楼，层高（净高）4米。8元/.月售价情况:无区域运营状况:
44、该片区全为机械加工作坊，为三一，中联，楚天，博浪沙等大型企业的下游加工配套企业，由1-2个大型加工接加工单后在分给其他小作坊，运营良好。区域拆迁状况:居民小区不会拆迁经营者搬迁动向:由于城市的发展，机械加工不适合在居民楼下生存，加上小作坊自身的发展，需要更大的生产，经营场地，在1年内匀有搬迁的需求。各工业片区各工业片区经营现状经营现状宁乡夏铎铺片区宁乡夏铎铺片区企业数量：约35家经营面积情况：500-60亩主力面积：30005000行业状况：机械加工；化工租金情况：79元/.月售价情况：目前25万-30万/亩。买地自建区域运营状况：该片区内的企业大部分为买地自建，均具有一定的经济实力和发展规模
45、，为宁乡县的工业最发达，最集中的区域。区域拆迁状况：政府重点打造的新开发工业园区。经营者搬迁动向：基本为新开发，新建的园区，且为买地自建，无搬迁意向。各工业片区各工业片区经营现状经营现状宁乡食品工业片区宁乡食品工业片区企业数量：3家经营面积情况：该园区都是买地自建。大约占地150亩主力面积：50007000行业状况：电子；轻纺；食品。 售价情况：目前25万-30万/亩。买地自建区域运营状况：电子，轻纺规模较大，在当地有一定的知名度。而食品厂效益不佳，面临倒闭。区域拆迁状况：该园为新建工业园，还只有3家企业进驻。无拆迁。经营者搬迁动向：基本为新开发，新建的园区，且为买地自建，无搬迁意向。各工业片
46、区各工业片区经营现状经营现状宁乡沙河市场附近片区宁乡沙河市场附近片区企业数量：约20家经营面积情况：从30300主力面积：3050行业状况：机械加工，印刷。租金情况：居民小区一楼，层高（净高）4米。8元/.月区域运营状况：该片区全为机械加工作坊，为三一，中联，楚天，博浪沙等大型企业的下游加工配套企业，由1-2个大型加工接加工单后在分给其他小作坊，运营良好。区域拆迁状况：居民小区不会拆迁经营者搬迁动向：由于城市的发展，机械加工不适合在居民楼下生存，加上小作坊自身的发展，需要更大的生产，经营场地，在1年内匀有搬迁的需求。各工业片区各工业片区经营现状经营现状宁乡茆田工业园片区宁乡茆田工业园片区企业数
47、量:此片区企业约为18家。经营面积情况:项目区共占地400亩，300-30亩，主打面积4000-5000行业状况:主要以机械加工，电器。租金情况:58元/月/左右售价情况:20万/亩区域运营状况:该区域的企业都运营较好，其中龙头企业为长沙星城环卫机械厂。区域拆迁状况:该区域为新开发的工业园，园内还有大量土地可以自建，无拆迁意向。经营者搬迁动向:因该区域有部分企业为租赁，愿意扩展，如本园价格适合，政策较好，表示可买，可租。各工业片区各工业片区经营现状经营现状宁乡火车站附近片区宁乡火车站附近片区企业数量：约20家经营面积情况：从30300，主力面积，3060行业状况：机械加工租金情况：居民小区一楼
48、，层高（净高）4米。8元/.月售价情况：无区域运营状况：该片区全为机械加工作坊，为三一，中联，楚天，博浪沙等大型企业的下游加工配套企业，由1-2个大型加工接加工单后在分给其他小作坊，运营良好。区域拆迁状况：居民小区不会拆迁经营者搬迁动向：由于城市的发展，机械加工不适合在居民楼下生存，加上小作坊自身的发展，需要更大的生产，经营场地，在1年内匀有搬迁的需求。各工业片区各工业片区经营现状经营现状宁乡宁乡恩吉创业园恩吉创业园片区片区企业数量:目前进驻6家。其中一家三一外租厂房经营面积情况:该园区用地300亩，总面积18万平方都是钢结构厂房。主力面积：约7200M/间行业状况:机悈加工，新材料租金情况:
49、15元/M.月售价情况:无销售区域运营状况:该园区厂房都较大，进驻企业都较有实力该园区企业运营很好，发展很大。区域拆迁状况:该园区为新建的，还有大量待建厂房，近年刚开发第一期，无拆迁。经营者搬迁动向:该园区内的企业，发展迅速，有部分企业有扩大发展的需求。各工业片区各工业片区经营现状经营现状宁乡宁乡大城工业园大城工业园片区片区企业数量：6家企业经营面积情况：该园区为大成镇，马路沿线。100030亩。主力面积：50006000行业状况：机械加工 ；轻工业；金属，模具加工租金情况：无售价情况：都为买地自建。大约15万/亩区域运营状况：有3家本身就是较大的企业，运营良好，有2家已倒闭。区域拆迁状况：该
50、区域都为新建厂房，还有大量的地可以自建。无拆迁。经营者搬迁动向：该区域都为买地自建，无搬迁意向。各工业片区各工业片区经营现状经营现状各工业片区各工业片区经营现状小结经营现状小结1.租金水平相对较低，长沙市高新区、暮云、星沙的主力租金价格在10-16元/之间，黎托、黄花、望城、榔梨等长沙市周边区域主力租金价格在；5-10元/之间，益阳、宁乡区域主力租金价格在；5-9元/之间。2.机械加工行业相对密集，其中长沙高新区、观沙岭片区以医药、医疗器械、轻纺类企业为主；黎托片区以家具制造类企业为主；长沙经开区以机械制造、机电制造类企业为主；天心环保、暮云片区以注塑、电子科技类企业为主；宁乡以机械加工、轻纺
51、、食品类企业为主；株洲片区以轻纺类服装加工企业为主。3. 生产场地面积在400-1000之间的中、小型企业居多；4.使用民用住房作为生产场地的情况居多，无物业管理费开支，缺乏基本的系统管理和政策扶植。5、宁乡片区因与项目处于同一区域，营销招商抗性相对较小，黎托片区因场地规划较为落后、安全隐患较多，可作为项目重点招商区域，观沙岭、青山片区因其轻工纺织业、小型加工制造类企业居多，符合项目2层以上的产品定位，后期可作为重点区域进行挖掘。各工业园区各工业园区投资环境对比投资环境对比水水1 1? ?2 23 3各工业园区各工业园区投资环境对比投资环境对比电电1 1? ?3 34 4各工业园区各工业园区投
52、资环境对比投资环境对比人工成本人工成本2 24 43 31 1各工业园区各工业园区投资环境对比投资环境对比物流成本物流成本2 2？1 13 3各工业园区各工业园区投资环境对比投资环境对比天燃气天燃气2 2？3 31 1各工业园区各工业园区投资环境对比投资环境对比排污及蒸汽排污及蒸汽无可比性各工业园区各工业园区投资环境对比投资环境对比小结小结纵观长沙主流工业园区的投资环境（运营成本）纵观长沙主流工业园区的投资环境（运营成本），本案所在区域的投资成本相对偏低，在整个，本案所在区域的投资成本相对偏低，在整个工业园区的投资环境中性价比最高。工业园区的投资环境中性价比最高。第三部分：调研数据整合分析第三
53、部分：调研数据整合分析市场调查概况专题调查数据分析竞争项目分析市场调研市场调研概况概况本次市场调查历时近50天，针对中小型工业企业进行上门拜访，共计拜访工业企业948家，形成有效市调资源785份，其中机械业323份，汽车零部件24份，电子信息科技61份，家用电器9份，环保能源新材料69份，食品高科农业45份，轻工轻纺业68份，动漫产业44份，仓库物流及其他行业142份。同时，通过与项目潜在客户目标的深入沟通，共收集项目意向客户约179户，意向面积约35万平米。市场调研市场调研概况概况市调资源汇总表（单位市调资源汇总表（单位: : 户）户）专项数据专项数据调研分析调研分析目标客户需求意向层级 目
54、标客户群（样本量：129个）分析意见：由于湖南工业企业现处于粗放式经营阶段，在走访调查的过程当中，我们收集样本最多的是机械制造加工行业。随着国家经济调控政策的逐步实施，沿海工业企业的内迁，劳动密集型行业，如电子信息、轻工等行业逐渐在中部发展起来，从上表可得，对工业厂房有潜在需求的主要客户集中在机械业、轻工轻纺、新材料行业、食品行业、汽车零配件等行业。专项数据专项数据调研分析调研分析选址意向分析意见：走访调查中发现，中小型工业企业分布较为零散，无规范化的生产场地，只要交通条件可以满足货车的运输即可。上表中，客户选择其他区域的占6%，说明企业对生产区域的要求并不局限；选择宁乡和岳麓区分别占74%和
55、6%，这个数据表明：客户对宁乡工业园氛围是认可的，而且长沙规划中的大河西也是指这两个区域，项目在宁乡建设就具备了一定的先决优势。专项数据专项数据调研分析调研分析产品需求分析意见：分析意见：市场调查显示，带行车的厂房占到需求量的26%，基本都是机械加工企业。由于机器设备问题，层高要求比较严格，难以引导上楼生产经营。鉴于项目主力开发的是普通厂房，后期招商工作应该着力楼上客户资源的挖掘和引导。另外80%80%企业入园都企业入园都需要配套员工宿舍需要配套员工宿舍，认为这是工业园区的基本规划要求，而办公区域通常是设在厂区内。（备注：其他主要是指食堂、仓库、物流等）专项数据专项数据调研分析调研分析租买意向
56、分析意见：分析意见：目前长沙的工业企业基本都是租赁或者买地自建两种方式取得生产场地。据调查，这类厂房的房源有四种渠道：一是原国有企业的老厂房；二是买地自建企业工业园区内剩余厂房；三是由政府主导行为开发的轻钢结构为主的工业园区；四是在大型工业园区附近，居民在自留地上建成的凉棚式厂房。从数据上看，企企业为了降低经营成本和风险，绝大部分客户选择先租赁业为了降低经营成本和风险，绝大部分客户选择先租赁。当然，企业自购自营的需求存在，但是多数倾向于买地自建，所以后期对自购自营的引导是一个长期而艰难的过程。专项数据专项数据调研分析调研分析售价及租金承受力售价及租金承受力分析意见：目前，长沙的独立式产权工业项
57、目刚刚起步，售价较为低廉，客户对买厂房的概念还停留在买地阶段，还需要一个引导的过程，建议项目可以采取低价入市的方式，吸引客户，使其意识到工业地产的投资价值。同样，对于租赁性工业企业而言，租金越便宜越好，但大部分的企业主认为租金在8-10元之间是比较理想的。主要是因为工业厂房的特定性，需求的面积大的企业相对应的产出值比较少，导致其租金承受能力有限。专项数据专项数据调研分析调研分析小结小结市调数据显示，项目招商推广的目标客户群为机械制造、环保新能源新材料以及轻工轻纺中小型工业企业，租售价承受能力较低，暂无投资工业厂房的意向，需要后期大力度的跟进，最好辅助以报纸软文广告，宣传工业地产的投资价值，便于
58、引导客户自购自营乃至投资厂房的需求；同时，从项目的整体招商来看，能够入驻楼上的企业资源量相当不够，下一步的招商工作应针对适合二楼以上经营的企业资源进行深度挖掘，避免出现一楼招商“僧多粥少”，2-6楼无人问津的局面。竞争项目分析竞争项目分析竞争项目竞争项目对比分析对比分析名称 优势 劣势佳海企业中心 规模大，规划合理；售价低；交通便利。 只卖不租的运营模式抬高了企业的入园门槛；工程进度缓慢，签代建协议要承担较大风险；整层销售，体量大，购买客户群受限。 长沙国际企业中心 园区规划合理，服务配套完善；交通便利，四通八达；首家产权式企业花园，可按揭购买厂房；多重政府政策支持；300-800面积区间，可
59、根据企业规模自由组合，购买门槛低；园区有专业运营服务体系。 产品形式单一，无高标准厂房；限环保型企业入驻，入园门槛高；园区停车位不足，无仓储物流配套； 天心创业园 “零租金+奖励”的支持政策，大大降低了入驻门槛；配套成熟，交通便捷；产业集群效应明显；园区规划合理，服务配套完善。 主要针对高科技行业，入驻企业受限；展厅式设计，不适合生产企业入驻。 竞争项目竞争项目对比分析对比分析名称 优势 劣势橡树园创业基地 园区软硬件设施完备，环境优美；周边配套成熟，交通便捷；产业集群效应明显；入驻企业可减免税费。 规模小，发展受限；写字楼供大于求，以致部分厂房改造成写字楼；受可售面积的约束，只能出售10%；
60、难以稳定企业。 麓谷企业广场 园区规划合理，服务配套完善；周边配套成熟，交通便捷；产业集群效应明显；政府政策扶持；独立式产权销售。 产品形式主要针对高科技行业，入驻企业受限；园区以写字楼为主，更倾向于商务办公 配套成熟，交通便捷；产业集群效应明显；政府政策扶持；独立式产权销售，可买使用权，三年后回购物业租金可冲抵首付款； 产品形式单一，无高标准厂房；没有仓储物流配套。 麓谷企业中心 竞争项目竞争项目对比分析对比分析小结：从市场竞争产品分析来看，目前长沙地区成型的工业地产项目少，尚处于起步阶段，目前在售项目尚处于工业地产第二代产品，即工厂与办公的混合体。目前高品质、上档次工业地产项目极少，以中小
61、企业为主，销售价格在2100-3500元/之间，租金价格在12-15元/月之间，招商门槛比较低，市场处于低层次竞争状态。竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心项目位于雨花区环保大道188号，由武汉东湖高新集团设计开发，项目实际总占地面约100亩，总体规划开发面积约40万平米，其中一期开发面积约12.4万平米。目前该项目一、二期厂房已全部售完，项目三期正处于销售阶段。价格节节攀升，连续热销。项目位置：环保大道与万家丽路交汇处 建筑面积：240000占地面积：300亩 绿化率：30%容积率：1.86 发 展 商：长沙东湖高新投资有限公司售楼处热线：8583
62、0000 85536662长沙国际企业中心长沙国际企业中心竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-营销信息营销信息 平均价格：2910元/ 价格说明：长沙国际企业中心一二期成交均价2910元/平米 入住时间：2010年8月31日一期交房，现一期已经交房、二期已经实现100%销售 可实现5折按揭贷款 最小销售单位;220 购买人社会属性不在限于企业法人，既自然人也可购买 现时租金：13-18元/月/ 承租期：最低三年，年租金递增率10% 物 业 费：1.6元/平米月 物业公司：鸿运物业竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国
63、际企业中心-产品信息产品信息竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-产品信息产品信息竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-总体特点总体特点2020分钟数字经济圈：分钟数字经济圈： 5分钟与绕城高速南线互通，5分钟即可驶入高速公路，跨省跨区公路运输极为便利； 10分钟距建设中的武广高速铁路站、湖南省政府仅10分钟车程； 20分钟距黄花国际机场、大托机场、长沙火车站仅20分钟车程；园区内部的人车分流园区内部的人车分流德式立面风格全新第四代工业建筑德式立面风格全新第四代工业建筑 全多层框架结构建筑体采用多层全框架结
64、构，建筑规模适中，可以适应不同企业的需求； 风车型建筑单体建筑单体采用风车设计造型，空间独立，两面通透，日照性好； 高档装饰建材采用有别于其他工业建筑的高档装饰建材，全面提升企业形象。庭院式立体景观花园型商务办公空间庭院式立体景观花园型商务办公空间 园区内部超高绿化率，多重多点的园林设计，同时注重建筑美学与园林景观的高度和谐，将工业建筑自然地融入艺术园林之中。竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-总体特点总体特点超高空间使用率个性化办公环境超高空间使用率个性化办公环境 多层次空间模块组合的空间设计，极大地提高了企业主的面积、得房率和使用效率。单元双电
65、梯配置智能节能型产业空间单元双电梯配置智能节能型产业空间 双风车布局，可分8处独立空间 87%使用率，浪费少、经济性高 15m开间，便于放置设备和通行 7.5m柱网，便于自由组合分隔 2-3面采光通风，更节能更健康 5.5m/3.6m层高，满足轻工生产 单元间采用独立楼梯间、客货双电梯、独立双卫生间 8间独立厂房，相互干扰少 300-600，满足不同企业需求 纯生产环境，安全有保障竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-产品价值体系产品价值体系集群价值：比邻中烟集团、比亚迪等产业巨头，产业集群效应明显。成本价值：湖南首个独立产权式可按揭厂房，缓解企业资
66、金压力。产品价值：德式立面建筑， 300以上组合型空间，超高使用率。生态价值：多维立体庭院、组团式围合布局，构筑生态型产业空间。服务价值：专业管理机构、高效运营平台，综合降低企业运营成本。政策价值：多重政策扶持，享受税收、按揭优惠，助力企业发展。品牌价值：武汉东湖高新集团18年工业地产运营经验，实力品牌保证。竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点借鉴点1：建筑总体布局可借鉴，能最大限度的实现空间利用和面积组合；竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点借鉴点2：建筑单体布
67、局可借鉴，能最大限度的实现单体建筑三面采光以及垂直动线载体的利用率。竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点借鉴点3：园区内绿化景观错落有致竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点借鉴点4：开发模式复制、化资源整合为资源优化 集群价值：集群价值：-针对投资客针对投资客比邻中烟集团、比亚迪等产业巨头，产业集群效应明显。 成本价值：成本价值：-针对投资客针对投资客湖南首个独立产权式可按揭厂房，缓解企业资金压力。 产品价值：产品价值：-针对使用者针对使用者德式立面建筑，300以
68、上组合型空间，超高使用率。 生态价值：生态价值：-针对使用者针对使用者多维立体庭院、组团式围合布局，构筑生态型产业空间。 服务价值：服务价值：-针对使用者、投资客针对使用者、投资客专业管理机构、高效运营平台，综合降低企业运营成本。 政策价值：政策价值： -针对使用者针对使用者多重政策扶持，享受税收、按揭优惠，助力企业发展。 品牌价值：品牌价值： -针对使用者、投资客针对使用者、投资客武汉东湖高新集团18年工业地产运营经验，实力品牌保证。竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式长沙国际企业中心长沙国际企业中心-案例借鉴点案例借鉴点借鉴点5：租售关系的平衡-针对于投资客14元/月*12个月
69、/2910元/=5.8%（初始年投资回报率）每年递增10%的租金与售价的平衡关系（以10年为例）10年总投资回报率：2677/2910 约为：9.2%相当于商业优质物业的投资回报率。竞争性项目及竞争性项目及成功个案模式成功个案模式第四部分：自身条件分析第四部分：自身条件分析项目基本概况项目SOWT分析自身条件自身条件分析分析项目基本概况项目基本概况“妙盛国际企业孵化港”项目位于长沙市大河西先导区前沿-国家级宁乡经济技术开发区，总占地约500亩,南靠国家级金洲湖湿地公园，北连金洲大道直达长沙，近长常高速、轻轨，地理位置优越，出入交通十分方便。项目由巨星集团投资开发，总建筑面积约61万平方米，分三
70、期开发，一期开发建筑面积20万平方米，以多层专利厂房、创业基地为主，高层综合楼、国际企业会所、创业公寓、酒店等辅助，建成后是中部地区最先进、最具规模的工业园区。SWOTSWOT分析分析区位优势：区位优势：项目所在地宁乡经济技术开发区，是新长沙发展中轴线上的核心区域，区位优势十分明显，市场辐射区域广，物流成本低；周边良好产业氛围：周边良好产业氛围：项目所在区域已经形成了机电、食品、服饰、新材料、动漫、环保等多个主导产业，青岛啤酒、台湾宏全、湘电集团、杉杉股份等上市企业，三一重工、洽洽食品、圣得西、楚天科技等名企环绕，拥有加加、美怡乐等21个中国名牌与中国驰名商标，国家级品牌数量居中部地区县级之首
71、；资源稀缺优势：资源稀缺优势：项目所在地段属宁乡经济技术开发区成熟区域，项目周边土地基本已开发完毕，闲置土地很少；交通优势：交通优势：项目邻金洲大道，直通长沙，近长益高速、京珠复线、黄桥大道、长常轻轨、宁乡火车站（石长）等通达全国，项目距长沙黄花国际机场约45分钟，距长沙霞凝新港约35公里，立体交通网络畅达全球；生态环境优势：生态环境优势：项目南靠国家级金洲湖湿地公园，生态环境清新幽雅，适合工作和生活。产品优势：产品优势：中国工程院马克俭院士独创，世界级专利厂房。首家无梁厂区，采用现浇混凝土空心楼盖技术、现浇混凝土网格楼盖技术，最大化的土地利用，最高化空间发挥，打造最先进生产基地。运营优势：运
72、营优势：项目采用统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一宣传，从而为园区铺设“突破中部”的经营空间与经营辐射范围。项目所有物业租售皆可，拥有50年独立产权，可贷款、可按揭，一次低投入,即可获得几代大收益。孵化器政策优势：孵化器政策优势：园区孵化器功能，为企业提解决运营过程中的瓶颈和难题，扶植园区企业成长和壮大，是其他的园区所不具备的独特优势。优势优势SWOTSWOT分析分析劣势劣势项目所处区域入驻企业不多且布局分散、产业定位不明确、成熟度较低，跟其他园区相比，不具备比较优势；项目周边配套设施不够完善，生活、购物、酒店休闲等配套设施距离稍远；项目面积较小，影响对氛围营造和周边的带动作用。银行
73、政策紧缩，客户按揭买房的门槛和难度将加大。SWOTSWOT分析分析机会机会优惠的招商引资政策，透明高效的政府运作；长沙地区新型工业园模式尚处于萌芽之中，竞争对手少，潜在市场需求大；长常轻轨从附近经过，轻轨物业概念吸引力大；目前出现世界产业经济向中国转移、沿海产业经济向内地转移的趋势，长沙作为湖南省最有竞争力的城市，为该项目提供机会；长沙多数工业企业的低层次经营，存在产业升级及高端产业聚集的市场机会；长沙目前缺乏高端工业物业和服务配套的园区，而项目高端园区具有良好的发展前景；SWOTSWOT分析分析威胁威胁长沙国际企业中心、麓谷国际工业园的建设和宣传乃至投入运营，抢占了先机；国家调控房产政策的不
74、确定因素；宁乡经开区产业园项目良莠不齐，规模难以在短期内打造成知名品牌；“佳海企业中心”规划及面市时间与本项目类似，可能会分流部分潜在客户；长沙目前工业地产市场不成熟，客户购买意识不明显，需要较大的宣传投入引导市场；企业从决定迁移、选择迁入区域、选择最终经营生产地址往往需要经过长时间的调查论证和上报审批，所以项目的销售周期可能较长，将面临资金回笼速度慢的问题。发展商自身开发运营的节点跟不上市场变化。目标客户目标客户分析整理分析整理3 3号栋分析及预判号栋分析及预判目标客户目标客户分析整理分析整理5 5号栋号栋分析及预判分析及预判目标客户目标客户分析整理分析整理6 6号栋号栋分析及预判分析及预判
75、附录：后续工作建议附录：后续工作建议产品建议价格初步建议物业管理收费标准建议开发动线及开发时序；营销、招商周期建议营销场所组织方式建议项目启动时间及入市时间建议营销招商总控思路产品建议产品建议针对本项目现有的建筑形态，结合市场需求信息，通过深入的针对本项目现有的建筑形态，结合市场需求信息，通过深入的探讨，从项目整体招商入手，对项目产品的建议如下探讨，从项目整体招商入手，对项目产品的建议如下1 1、带行车厂房，适用于中型机械企业的整体得租赁、购买，但由于设备问题，该、带行车厂房，适用于中型机械企业的整体得租赁、购买，但由于设备问题，该类企业不便上楼生产作业，要求的层高较高，建议一、二层装行车的厂
76、房设置层高为类企业不便上楼生产作业，要求的层高较高，建议一、二层装行车的厂房设置层高为8.18.1米与米与7.87.8米，三、四层不装行车的层高米，三、四层不装行车的层高3.93.9米，以满足那些不需要行车但是开间要米，以满足那些不需要行车但是开间要求比较大的行业；求比较大的行业；2 2、普通厂房的建筑类型仍以、普通厂房的建筑类型仍以“工工”字型为主，层高建议：一层为字型为主，层高建议：一层为5.55.5米，二米，二六层六层为为3.93.9米，合计整栋层高为米，合计整栋层高为2525米。米。3 3、公寓规划：建议规划、公寓规划：建议规划6 6层工字型结构，精装修房，产品户型规划拟按层工字型结构
77、，精装修房，产品户型规划拟按35-4035-40/ /间间的单间为主，带独立卫生间（洗漱台两个）、阳台。辅设的单间为主，带独立卫生间（洗漱台两个）、阳台。辅设50-6050-60二房一厅一厨一卫二房一厅一厨一卫的产品，带独立卫生间、阳台。的产品，带独立卫生间、阳台。价格建议价格建议1、价格制定原则：根据竞争市场反馈情况，建议价格采取“低开高走”的策略，以低价位入市，抢占市场份额，提升人气，价格随着项目进程的完善、品牌的建立和提升而逐渐提高，增加利润的同时，给业主及目标客户群以升值的感觉。2、价格制定的指导思想：符合市场需求、规避市场风险；追求资金回笼速度最快化；追求项目利润最大化。3、通过对市
78、场反馈信息的分析，参照竞争工业园项目的租价售价，具体价格建议如下表：注：1、新入园企业厂房免半年租金，综合楼免一个月装修期，公寓楼不免租金。 2、前3年租金维持不变，第4年起，每隔2年租金标准上浮10%。项目物业管理项目物业管理收费标准建议收费标准建议 考虑到以降低中小型企业的初期运营成本为出发点，考虑到以降低中小型企业的初期运营成本为出发点，前期收费可参考佳海项目前期收费可参考佳海项目，建议：建议：1 1、目前物业管理收费标准确定为、目前物业管理收费标准确定为0.6-0.80.6-0.8元元/ /月之间月之间；2 2、在项目销售期结束后（约、在项目销售期结束后（约3 3年后），根据当时的物价
79、水平及物管企业的年后），根据当时的物价水平及物管企业的实际运营成本再行调整。实际运营成本再行调整。开发动线及开发动线及开发时序建议开发时序建议一期一期二期二期三期三期整体招商/营销计划：每年完成20万的招商及营销任务；计划一期完成时间：2011.08-2012.08（建议一期3、5、6、9、10、11号栋立即开工）计划二期完成时间：2012.09-2013.8计划三期完成时间：2013.09-2014.8二期二期一期一期二期二期销售场所销售场所组织方式建议组织方式建议1 1、设立外场营销接待点、设立外场营销接待点1 1处，巨星创业基地营销接待点处，巨星创业基地营销接待点1 1处；处；2 2、外
80、场营销接待点、外场营销接待点1 1：宁乡通程酒店一楼（暂定一期使用）；：宁乡通程酒店一楼（暂定一期使用）；3 3、外场营销接待点、外场营销接待点2 2：巨星创业基地一楼；：巨星创业基地一楼；4、二期考虑在、二期考虑在3号栋一层设置现场营销展示中心；号栋一层设置现场营销展示中心；项目启动时间及项目启动时间及入市时间建议入市时间建议1 1、营销招商团队组建：、营销招商团队组建：20112011年年5 5月前；月前；2 2、前期市场调研及客户积累阶段：、前期市场调研及客户积累阶段：20112011年年5 5月月-7-7月；月；3 3、项目一期一批入市时间：、项目一期一批入市时间：20112011年年8 8月月2828日。日。营销招商总控思路营销招商总控思路注：注：1 1、自购自营及租赁客户优先整栋、整层购买和、自购自营及租赁客户优先整栋、整层购买和租赁；租赁； 2 2、再满足零散购买和、再满足零散购买和租赁；租赁； 3 3、投资客户在自购自营和租赁客户选定厂房位置后再放开、投资客户在自购自营和租赁客户选定厂房位置后再放开购买购买。营销招商总体思路分三步走营销招商总体思路分三步走 1 1、自购自营客户、自购自营客户 2 2、租赁客户、租赁客户 3 3、投资客户、投资客户报告完毕THANKS
