宝业徐东雅苑营销策划方案124p

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1、 公元2010.6.26/宝业徐东雅苑/358幢精英公馆/盛大公开宝业宝业徐东雅苑营销策划方案徐东雅苑营销策划方案谨呈：宝业集团谨呈：宝业集团/ /湖北建工房地产开发有限公司湖北建工房地产开发有限公司贰零壹零年四月二十二日贰零壹零年四月二十二日承蒙贵司信任与支持承蒙贵司信任与支持! !风云际会风云际会/ / 项目成功开发开发成本项目管理资金链市场力产品力营销力整合资源项目成功开发因素我们从市场力、产品力、营销力，“三力”角度谈项目成功销售徐东雅苑首次面市的愿景徐东雅苑首次面市的愿景一炮而红只许成功，不许失败市场力市场力Market Power深入调查、缜密分析，合理研判，找准市场切入点Firs

2、t ViewFirst ViewSecond ViewSecond ViewThird ViewThird View宏观市场中观市场微观市场市场风险看“三观”宏观经济宏观经济2010年一季度年一季度GDP同比增长同比增长11.9%，持续向好发展。，持续向好发展。第一观：宏观市场 国务院新闻办公室于2010年4月15日（星期四）举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超介绍今年一季度国民经济运行情况。 一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。其中，第一产业增加值5139亿元，增长3.8%；第二产业增加值39072

3、亿元，增长14.5%；第三产业增加值36366亿元，增长10.2%。 经济数据来自于新浪财经网新闻链接新闻链接利好宏观经济宏观经济政府紧缩银根，信贷政府紧缩银根，信贷“高空跳水高空跳水”，地产经济受限，地产经济受限4月持续走低利空银根紧缩，资金链怎么办？宏观政策宏观政策四天两重拳，严厉程度罕见，调控已成定局四天两重拳，严厉程度罕见，调控已成定局1、市场波动频率加强，动态单位由年变月；2、温总理讲市场持续“高热”；3、温总理4.14出重拳；4、房地产市场已上升到国家安全高度；5、温总理4.17再出重拳；6、严重利空 “二套房”首付50%，利率1.1倍 14日,国务院发出通知:要求首套房90平方米

4、以上要首付提高到三成,二套房首付不低于五成,而且利率要达到基本利率的1.1倍。 新闻来自于搜房网新闻链接新闻链接2010.4.14新闻链接新闻链接2010.4.17 新国十条出台 房价过高地区停放第三套房贷 17日,国务院再发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,其中对三套及以上住房贷款提出更严规定,要求“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,“地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。此外,通知还表示,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,银行要暂停发放购买住房贷款。 新

5、闻来自于搜房网宏观调控，出路在哪里？宏观调控，出路在哪里？二套房首付50%二套房利率1.1倍三套房停贷取消土地抵押贷款后期还会有什么政策？ 房价拐点是否来临一个月后见分晓 潘石屹（SOHO中国董事） 近期调控房价措施频频出台。昨日,针对国家出台的房地产调控新政策,SOHO中国董事长潘石屹表示,“新国十条”将精准打击住宅市场的高房价,房价拐点是否来临一个月后可见分晓。 新闻来自于搜房网专家观点专家观点人民日报评论人民日报评论国务院重拳频出，楼市出现降价抛售现象政策指向：抑制投机需求力度空前；短期反应：卖方降价，买方观望，炒家“抛售”；中长期效果：有利于供求平衡，使市场回归理性 观点来自于人民日报

6、宏观楼市宏观楼市拐点或将来临拐点或将来临利空1、4月或将拐点来临2、销量或将锐减3、价格或将下挫4、消费者又再持币观望5、市场或将低迷楼市红灯亮了！链接徐东雅苑链接徐东雅苑多变的宏观市场，我们该怎么办？1、静观其变，不惧怕，不盲目2、做好市场变幻应对措施3、做足充分的营销工作4、做好打硬仗的心理准备第二观：中观市场武汉市二、三线城市的“龙头”武汉市利好价格洼地，地产发展仍有空间单位：元/平米发展重地，中部六省经济核心武汉国际金融中心效果图武汉发展新闻链接武汉发展新闻链接武汉城市发展规划 用10年打造中部中心城市 武汉市城市发展总规划，至2020年，武汉将建成华中地区的中心城市、中国历史文化名城

7、，中国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。中新社报道，这项新公布的规划是武汉至2020年的中长期总规划，城市建设目标是中国宜居城市、创业城市、生态城市和文化城。而根据规划，武汉城市人口总规模将达1180万人，将构筑由一个主城、十一个新城、十五个中心镇和二十九个一般镇组成的城镇体系。集中成片建设九个大型居住区以及中型居住区，使人均住宅建筑面积提升至三十五平方米，达到小康社会居住标准。 新闻来自于中新社投资宝地，游资青睐的城市武汉投资200亿纪念辛亥革命 武汉投资新闻链接武汉投资新闻链接 中新社北京2010年3月7日电 (记者 徐金波)全国人大代表、武汉市长阮成发7日表示，明年就将迎来辛亥革命

8、100周年，武汉作为辛亥革命的爆发地，目前正投资200多亿元人民币筹备相关庆典。 新闻来自于中新社第三观：微观市场利好武汉房地产开发板块“宠儿”徐东板块徐东板块戏份足戏份足链接徐东雅苑竞争激烈竞争激烈重点关注重点关注戏份足戏份足武汉大道崛起，划江格局打破，区域地位提升武汉大道崛起，划江格局打破，区域地位提升1地铁地铁4 4号线开建，交通优势提升，区域发展加速号线开建，交通优势提升，区域发展加速2华侨城欢乐谷落户东湖，旅游圈提升区域价值华侨城欢乐谷落户东湖，旅游圈提升区域价值3商业综合集群定位商业综合集群定位 ，核心地位提升，发展加力，核心地位提升，发展加力4福星国际城福星国际城爱家国家华城爱家

9、国家华城（皇家公馆）（皇家公馆）东湖春树里东湖春树里兴华嘉天下兴华嘉天下都市经典都市经典卓锦园卓锦园水岸星城水岸星城发展商发展商福星惠誉武汉爱家地产双环房地产武汉高科地产三镇实业福星惠誉规模规模59万70万62万15万21.5万68万产品线产品线商业、住宅、精装公寓住宅商业、住宅、精装公寓住宅住宅住宅价格价格住宅10000元/；精装公寓12000元/8500元/住宅8500元/9000元/7900元/11000元/所处阶段所处阶段一期三期二期二期；尾盘销售二期；尾盘销售四期；尾盘销售竞争激烈竞争激烈周边项目概况万科金域华府万科金域华府美林青城美林青城复地东湖国际复地东湖国际华腾园华腾园本案本案

10、发展商发展商万科地产湖北珠江地产复地地产武汉中鄂联房地产宝业地产规模规模5.9万10.4万106万31.8万3.2万产品线产品线住宅住宅商业、住宅、写字楼、酒店住宅住宅价格价格12000元/（精装修)9500元/15000元/尚未入市所处阶段所处阶段一期二期一期新盘周边项目概况微观市场特征微观市场特征手法从众；手法从众；价格跟风；价格跟风；货量雷同；货量雷同；盘子够多；盘子够多；规模够大；规模够大；名气够响；名气够响；链接徐东雅苑：专注，补差，借势链接徐东雅苑：专注，补差，借势重点关注重点关注话题多，舆论关注多，话题多，舆论关注多，消费者重点关注板块消费者重点关注板块产品力产品力Product

11、 Power知己，方能扬长避短，找准着力点、差异点一个好项目标准徐东雅苑徐东雅苑地段优：体现项目价值规划精：体现项目品质品牌强：提升消费信心配套善：提升生活品位景观亮：提升社区形象规模好：提供居住空间地段地段徐东中心兼容宁静与繁华兼容宁静与繁华兼容宁静与繁华兼容宁静与繁华规模规模30000小、专注、青年精英社区小、专注、青年精英社区小、专注、青年精英社区小、专注、青年精英社区户型户型增值户型会长大的房子会长大的房子会长大的房子会长大的房子地段：徐东板块是城市新中心，吃、喝、玩、乐、游、购一站式便利户型：N+1附加可变空间，多一点创意规模：全功能生活中心，多一些健康，点对点特色物管，多一点关怀园

12、林园林高绿化率近近近近100%100%绿化空间绿化空间绿化空间绿化空间品质品质宝业品牌4040年地产筑家，品质精良年地产筑家，品质精良年地产筑家，品质精良年地产筑家，品质精良配套配套完善配套畅想徐东大生活圈畅想徐东大生活圈畅想徐东大生活圈畅想徐东大生活圈开发商：36年品质积淀，数百万方开发实力，多一份专业园林：约14000双主题中心庭院及泛会所艺术园林，多一些闲散配套：全功能生活中心，多一些健康营销力营销力Marketing Power定位鲜明，策略精准，推广高效，全面创新营销，方能取胜面对“晦暗不明”市场环境，我们该如何突破推广？平实的心态，务实的手法务实策略资金安全回笼资金安全回笼ONE实

13、现产品价值最大化实现产品价值最大化TWO提升宝业品牌知名度提升宝业品牌知名度THREE优化团队营销能力优化团队营销能力FOUR一、营销目标1、合适时机入市、合适时机入市2、合适价格入市、合适价格入市3、科学推盘节奏、科学推盘节奏4、准确推广策略、准确推广策略5、各项准备充分、各项准备充分资金安全资金安全资金安全资金安全1、形象提升、形象提升2、服务提升、服务提升3、小步快跑、小步快跑4、节点爆发、节点爆发项目价值最大化项目价值最大化项目价值最大化项目价值最大化项目价值最大化项目价值最大化1、品质提升、品质提升2、形象推升、形象推升3、服务提升、服务提升宝业品牌宝业品牌宝业品牌宝业品牌宝业品牌宝

14、业品牌知名度知名度知名度知名度知名度知名度 第二第二阶阶段段 第三第三阶阶段段 第四第四阶阶段段 第一第一阶阶段段二、阶段目标分解销售目标（万元）销售目标（万元）资金回笼计划（万元）资金回笼计划（万元）销售套数（套）销售套数（套）客户量客户量第一阶段第一阶段（2010.4-2010.62010.4-2010.6）76005400120600第二阶段第二阶段（2010.7-2010.92010.7-2010.9）6000580090450第三阶段第三阶段（2010.10-2010.122010.10-2010.12）64006500100500第四阶段第四阶段（2011.1-2011.32011

15、.1-2011.3）4100470048240合计合计24，10022，400358179020102010年销售目标分解年销售目标分解以上为住宅部分销售目标分解，按照我司建议方案制定，商业部分另行提交以上为住宅部分销售目标分解，按照我司建议方案制定，商业部分另行提交1 1、推盘策略、推盘策略开盘时机开盘时机我司建议开盘时间：我司建议开盘时间：公元公元2010年年6月月22日，星期六，日，星期六，农历五月十五农历五月十五选择在六月底开盘，观察市场一个多月的时间，在此期间，充分做好其他方面的准备，在市场有一定明朗的情况下，项目入市。选择在五月份开盘，在市场情况不明的情况下，快速切入市场，快速出货

16、，打时间差。三、销售执行1 1、推盘策略、推盘策略推盘节奏推盘节奏我司建议选择第一种推盘节奏，在目前宏我司建议选择第一种推盘节奏，在目前宏观市场的前提下，项目安全上市，资金快观市场的前提下，项目安全上市，资金快速回笼是优先考虑的目标。速回笼是优先考虑的目标。建议二：先推1A、2#，两个月后加推1B。理由：缩短客户积累时间，为价格提升预留空间，但基于项目的总体量，有捂盘的嫌疑，有违规被查的风险。建议一：1/2#楼一次整体推售。通过朝向价差与楼层价差的引导进行客户梳理和逼定。周边项目竞争压力大，平稳入市确保资金安全先期价格平开高走，后期逐渐抬高均价，从而达到销售均价平衡低开的价格策略，容易降低楼盘

17、档次、品质与开发商的良好形象。平稳入市平稳入市均价制衡均价制衡稳步拉升稳步拉升2 2、价格策略、价格策略2 2 2 2、价格策略、价格策略、价格策略、价格策略策略一策略一纵向价格策略纵向价格策略纵向价格策略纵向价格策略坚持平开高走，价格稳步上升坚持平开高走，价格稳步上升坚持平开高走，价格稳步上升坚持平开高走，价格稳步上升策略二策略二确定一房一价原则，在总均价的基础上根据房源的确定一房一价原则，在总均价的基础上根据房源的确定一房一价原则，在总均价的基础上根据房源的确定一房一价原则，在总均价的基础上根据房源的位置、朝向、景观、户型、楼层等因素来制定房价位置、朝向、景观、户型、楼层等因素来制定房价位

18、置、朝向、景观、户型、楼层等因素来制定房价位置、朝向、景观、户型、楼层等因素来制定房价策略三策略三实行价格调控及房源销控政策，实行价格调控及房源销控政策，实行价格调控及房源销控政策，实行价格调控及房源销控政策，以期后期实现较高的销售均价，扩大利润的回报空间以期后期实现较高的销售均价，扩大利润的回报空间以期后期实现较高的销售均价，扩大利润的回报空间以期后期实现较高的销售均价，扩大利润的回报空间附加值产品升级产品因素市场因素竞争产品宏观市场销售均价基准价格基准价格客户因素(价格标尺)2 2 2 2、价格策略、价格策略、价格策略、价格策略参照楼盘1爱家国际华城（皇家公馆）开盘日期：开盘日期：2010

19、年4月17日加推94140平米房源物业管理费：物业管理费：1.71.7元元/ /平米平米月月物业管理：爱家物业物业管理：爱家物业开发商：开发商：武汉爱家房地产有限公司建筑类型建筑类型：高层项目占地439亩，总建筑面积70万平方米，分四期开发，建筑密度为16.5%。均是由23层的高层组建而成的。提供房源4500余套。主力产品形态：40-136特点：风情街、中央生态广场，运动休闲广场；社区配套完善，幼儿园、商业街、多功能会所等。价格走势：06年5月 4300元/ 07年12月 8300元/ 08年12月 6000元/ 09年7月 5970元/ 1010年年4 4月月 85008500元元/ /（预

20、计）（预计）即将推售产品：户型及平层分布面积（平方米）套数1号楼 1*1*147527号楼68971921号楼 3*2*111852 1号楼 3*2*2136522 2 2 2、价格策略、价格策略、价格策略、价格策略参照楼盘2都市经典卓锦园物业管理费：1.6元/平米月物业管理：三镇物业开发商：武汉三镇实业房地产开发有限公司建筑类型：多层、小高层项目占地460亩，总建筑面积45万平方米，分四期开发，目前在售的为卓锦园16、17栋，总套数160套，目前仅剩少量大户型产品。主力产品形态：115-160特点：主要是项目所处地段的便利性，但是项目品质较差、小区内园林中水系水质差、景观设计不人性化，硬地铺

21、设过多。部分房源朝向差、户型设计差。价格走势：08年7月 6100元/ 09年7月 6100元/ 09年9月 6500元/ 1010年年4 4月月 79007900元元/ /参照楼盘3东湖春树里物业管理费：物业管理费：1.881.88元元/ /平米平米月月物业管理：第一太平戴维斯顾问物业管理：第一太平戴维斯顾问开发商：开发商：武汉双环房地产开发有限公司建筑类型建筑类型：高层住宅、商业物业、写字楼建筑面积各为约15万平方米，并设有约6万地下停车场、幼儿园、网球场、游泳池、会所等配套。其中一期住宅规模为12万平方米，由A区3栋28层高层，B区2栋32层高层，C区26层高层组成。主力产品形态：尾盘剩

22、余产品150以上特点：东湖春树里是一个大型综合型项目，社区内商业配套十分完善、生活便利性强。项目地段优越有十几条公交线，并且有两条地铁轨道交通与项目零距离对接。项目开发商实力有限，开发经验欠缺曾出现过负面新闻。大户型面积大总价高购买客户群体局限。小户型产权40年商业用电商业用水，无天然气管道。项目紧邻岳家嘴立交，噪音粉尘污染严重。价格走势：08年2月 8500元/ 08年12月 7500元/ 09年5月 6500元/ 09年10月 8000元/ 1010年年4 4月月 85008500元元/ /参照楼盘4福星惠誉国际城物业管理费：物业管理费：1.881.88元元/ /平米平米月月物业管理：福星

23、惠誉物管物业管理：福星惠誉物管开发商：开发商：福星惠誉房地产有限公司建筑类型建筑类型：高层项目总占地约15万平米，总建筑面积59万平米，绿地率30。分为南北6大独立地块，每个地块均具备独特城市功能，联合起来又为一座大城。目前，此类造城模式还属全国首创。福星国际城总体定位于以高档居住为主，集娱乐、休闲、商业、商务办公、文化交流为一体的多功能复合型物业。主力产品形态：尾盘剩余住宅产品30套左右，户型面积92-136，公寓产品77套，户型面积35-84价格走势：09年11月 8500元/ 09年12月 8700元/ 10年2月 8800元/ 1010年年4 4月月 住宅：住宅：1000010000元

24、元/ /， 公寓：公寓：1200012000元元/ /（精装修）（精装修）深水区 86008600元元元元/ /浅水区83008300元元元元/ /陆地 80008000元元元元/ /2 2 2 2、价格策略、价格策略、价格策略、价格策略3 3、项目服务架构及主要成员介绍、项目服务架构及主要成员介绍项目总监项目总监 销售经理销售经理 项目主策项目主策 广告推广广告推广 置业顾问置业顾问团队团队 销售秘书销售秘书 唐维中南财经政法大学 国际法硕士代表作品：三阳广场，弘业俊园，武汉科技大厦 碧波山庄，金源华庭，美加湖滨新城他他/她们都有着她们都有着6年以上的房地产实战精英团队年以上的房地产实战精英

25、团队项目团队主要成员简介项目团队主要成员简介项目总监：吉永刚项目总监：吉永刚从业经历：地产从业6年, 操盘项目20余个，主要项目包括高端豪宅：东湖天下(武汉东湖)、水岸星城(武汉沙湖)、银湖翡翠(武汉金银湖)、泰然南湖玫瑰湾（武汉南湖）、华褔国际(山东济南)、长安时代广场(山东东营)标杆住宅：福星国际城(武汉武昌)、柒零社区(武汉光谷)、谓语城(武汉光谷)、锦绣龙城(武汉光谷) 、光谷坐标城(武汉光谷) 、新地东方明珠及新地盛世东方(武汉后湖) 、现代森林小镇（武汉光谷）、众河理想上城（河北怀来）销售经理：邓川销售经理：邓川代表作品：永成花园，世纪彩城，佳和大厦， 春林庭苑，学府华庭，新鑫园项

26、目主策：谢添项目主策：谢添中国地质大学 房地产学代表作品：万科四季花城，世纪彩城，金家6号，锦江壹品，佳和大厦， 春林庭苑，学府华庭，新鑫园，西隆名仕公馆，庐山春天，新城风尚设计总监：汪辉设计总监：汪辉湖北美术学院 艺术设计硕士代表作品：前海金岸，听涛观海，新澳国际 御水天成，世纪彩城，新城风尚, 水岸明珠，丽景湾广告推广务实任务在短期内，引发市场最大的关注四、形象推广“关注”的关键问题挑战挑战1市场对价格的信心和敏感性；挑战2复杂、不确定性的市场环境，唱空和唱多的声音忽上忽下。推广策略制定的前提1、充分理解“宝业品牌”的务实作风；2、充分表达徐东雅苑项目几年来反复论证，用心打造产品的严谨、负

27、责任的姿态；3、充分建立与目标人群“青年精英层”的价值认同。目标人群的价值认同点他们在想什么1、产品本身的实用性、舒适性2、产品的性价比：在实用、舒适的基础上，要求低总价，以减少首付及月供的压力在今天的市场，谁做到对居住者的切身利益的无比关注？谁提供为居住居量身打造的产品？谁能做到以平等的姿态与之沟通？将更大可能的赢得“他”“她”的青睐。我们称之为务实、透明、用心客群客群产品产品1 1、推广定位、推广定位内环核心内环核心青年精英社区青年精英社区宝业宝业徐东雅苑徐东雅苑2、广告策略制造话题性传播概念的制定：方案一集团的期望务实的产品可近的价格目标人群的价值认同当下的市场环境晒晒我的雅苑含义：1、

28、“晒”本意是把物体放到阳光下面的意思 2、“晒”网络生活时尚流行词，晒客一词翻译自英文“share”，是一种分享的意思，通常是将自己比较得意的东西拿出来与大家分享；是一种自我释放的一种生活态度3、“晒晒我的雅苑”寓意项目本着务实、透明的原则，将产品拿出来与大家一起分享传播概念的制定：方案二少折腾，多优雅含义：1、产品打造的严谨、为居住者入住后的感觉及氛围的营造等等，都体现出开发商的用心、务实。产品上的反复论证和折腾，更多的是为了让居住者入住后更为舒适、更为理想，为的是让他们入住后为居住环境少操心、少折腾2、复杂、不确定的市场环境，价格因素的干扰，让消费者在购买选择上也折腾了不少；3、开发商务实

29、的态度，价格的制定，产品的打造，更多的是为了让消费者少些折腾，多些安心。传播概念的制定：方案三我的生活，我的家含义：1、复杂、不确定的市场环境，价格因素的干扰，市场上唱空与唱多的声音呼上呼下，我们更应该回归到原点，购买房子为的是什么？2、为的是更好的生活，为的是有一个属于自己的家，通过一种情感出发的方式 ，使之产生认同；3、传播策略双管齐下，活动先行传播策略阐述分两步走：1、线上以项目品牌形象、产品诉求为主，引发市场关注2、线下结合市场热点话题，举办相关事件营销活动，加大参与度，从而扩大市场关注度4 4、推广策略、推广策略建立形象，通过体验营销完成销售概念渗透 ，形象展开，价值演绎 ，持续关注

30、，扩大影响做好产品，着力宣传，突出服务体验营销事件营销口碑营销 强销期强销期强销期强销期开盘期开盘期开盘期开盘期续销期续销期续销期续销期尾盘期尾盘期尾盘期尾盘期蓄水期蓄水期蓄水期蓄水期宝业品牌宝业品牌宝业品牌宝业品牌& & & &地段价值地段价值地段价值地段价值生活感受价值生活感受价值生活感受价值生活感受价值细节体验价值细节体验价值细节体验价值细节体验价值产品价值产品价值产品价值产品价值& & & &现场体验价值现场体验价值现场体验价值现场体验价值实景品质价值实景品质价值实景品质价值实景品质价值5 5、推广主题、推广主题重点对前三类价值进行演绎表现重点对前三类价值进行演绎表现各阶段广告推广主题

31、语各阶段广告推广主题语线上大众媒体树项目形象大众媒体树项目形象报纸、工地围挡报纸、工地围挡夹报、墙体包装夹报、墙体包装电梯广告、电梯广告、网络广告网络广告小众媒体圈层客户积累小众媒体圈层客户积累线下6 6、推广渠道、推广渠道7 7、推广节奏、推广节奏宝业宝业徐东雅苑徐东雅苑青年精英社区青年精英社区内环核心内环核心 尾盘期尾盘期 续销期续销期 强销期强销期 开盘期开盘期蓄水期蓄水期 宝业品牌宝业品牌地段价值地段价值现场体验价值现场体验价值产品价值产品价值生活感受价值生活感受价值形象树立形象树立价值确立价值确立价值释放价值释放价值深入价值深入价值升华价值升华价值演绎价值演绎价值分解价值分解蓄水期6

32、.16.12011.12011.1开盘期尾盘期续销期10.110.17.17.1强销期8 8、媒介计划、媒介计划5.15.176007600万元万元 60006000万元万元64006400万元万元41004100万元万元宝业品牌宝业品牌& &地段价值地段价值 产品价值产品价值& &现场体验价值现场体验价值 生活感受价值生活感受价值 销售目标销售目标推广节点推广节点价值主题价值主题6.56.5认筹认筹6.266.26开盘开盘4.264.26入场入场5.255.25营销中心启用营销中心启用报纸报纸网络网络候车亭候车亭车身车身楼宇电梯楼宇电梯DM夹报夹报短信短信推广策略：1、全方位进入营销蓄客阶段

33、，扩大项目销售推广渠道；2、加强项目品牌建设，提升项目在市场的差异化形象识别； 3、分别从线上形象推广、线下事件营销活动的方式进行传播，成为市场同类产品传播上的亮点；蓄客策略：1、以营销活动为“点”，宝业会、网站互动为“长期线”的蓄客策略2、启动现场临时接待中心，开通客户沟通平台 ，有效提高来电来访量；3、启动“宝业会”俱乐部，并有效组织俱乐部活动及聚集意向客户；开盘前营销策略项目开盘活动建议主题：精彩由你创造宝业徐东雅苑多米诺骨牌比赛暨项目开盘活动形式：通过多米诺骨牌比赛，让参与活动的目标客户充分感受项目“徐东雅苑多变生活空间”的精彩生活。9 9、推广形象、推广形象主推主推 LOGOLOGO

34、辅推辅推 LOGO 1LOGO 1辅推辅推 LOGO 2LOGO 2辅推辅推 LOGO 3LOGO 3辅推辅推 LOGO 4LOGO 4辅推辅推 LOGO 5LOGO 5LOGOLOGO应用示意应用示意LOGOLOGO应用示意应用示意LOGOLOGO应用示意应用示意贵宾卡贵宾卡名牌名牌信封信封礼品伞礼品伞手提袋手提袋胸牌胸牌茶杯茶杯报广报广1 1品牌品牌报纸报纸 2 2形象形象报纸报纸 3 3形象形象报纸报纸 4 4形象形象报纸报纸 5 5 卖点卖点围墙围墙1 1、临时售楼处包装方案、临时售楼处包装方案临时营销中心包装临时营销中心包装五、现场形象提升建议临时营销中心包装临时营销中心包装徐东大街

35、临时围墙徐东大街临时围墙2 2、工地现场包装方案、工地现场包装方案工地花园围墙设计方案工地花园围墙设计方案楼体包装 1（朝爱家国际华城方向）楼体包装 2（朝二桥方向）现场道旗设计现场道旗设计工地花园围墙商业街绿化建议商业街绿化建议事项事项工作内容工作内容完成完成时间时间责任人责任人组织组织 架构架构完成售楼人员初步构架完成售楼人员初步构架4.264.26吉永刚吉永刚办公条件完善办公条件完善办公用品、服装等配备办公用品、服装等配备4.264.26孟杰孟杰工作计划统筹工作计划统筹整合营销工作计划安排整合营销工作计划安排4.204.20谢添谢添管理制度拟定管理制度拟定作息制度、员工规范、激励机制等作

36、息制度、员工规范、激励机制等4.264.26吉永刚吉永刚各类销售表格各类销售表格客户详细内容登记客户详细内容登记4.264.26邓川邓川平台建设部分1 1、营销工作计划、营销工作计划六、工作计划营销培训部分事项事项工作内容工作内容完成完成时间时间责任人责任人片区市调片区市调城市发展、供求状况、市场特征城市发展、供求状况、市场特征4.274.27邓川邓川产品培训产品培训产品结构、户型配比、优劣势等产品结构、户型配比、优劣势等4.284.28谢添谢添百问培训百问培训关于项目开发建设的关于项目开发建设的100100问问4.284.28吉永刚吉永刚竞争对手培训竞争对手培训项目基本状况、销售状况、营销手

37、段、项目攻防等项目基本状况、销售状况、营销手段、项目攻防等4.284.28吉永刚吉永刚购房合同培训购房合同培训相关条款的培训相关条款的培训4.294.29孟杰孟杰按揭须知培训按揭须知培训所需资料、流程等所需资料、流程等4.294.29孟杰孟杰销售技巧提升培训销售技巧提升培训应变力、销售难点等应变力、销售难点等4.294.29邓川邓川项目卖点培训项目卖点培训优劣势、卖点等优劣势、卖点等4.294.29谢添谢添整合推广部分（一）事项事项提交提交确认确认完成完成时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人项目整合推广方项目整合推广方案案4.204.20谢添、汪辉谢添、汪辉/ / /围

38、挡广告围挡广告4.204.20谢添、汪辉谢添、汪辉道旗广告道旗广告4.204.20谢添、汪辉谢添、汪辉报纸广告报纸广告4.204.20谢添、汪辉谢添、汪辉事项事项提交提交确认确认完成完成时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人DMDM单张单张4.294.29汪辉汪辉短信短信4.264.26吉永刚吉永刚楼体广告楼体广告4.204.20网络广告网络广告4.264.26其他推广其他推广整合推广部分（二）营销策划部分阶段策略报告报告主要内容提交 时间负责人甲方调整第一阶段营销策划报告1、市场分析 2、项目分析、3、项目定位 4、形象定位 5、客群定位 6、广告预想4.20谢添第二阶

39、段开盘策略报告1、市场动态与变化 2、客户情况深度分析（来访与认筹） 3、认筹方案 4、定价原则与策略 5、销控策略 6、推盘策略 7、开盘活动策划5.20吉永刚第三阶段持续营销策划报告1、开盘客户分析 2、价格分析与调整 3、项目促销策略 4、宣传与推广的配合 5、销售目标预估 6、二次开盘的提前预制6.30吉永刚现场包装部分事项事项提交提交确认确认完成完成时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人营销中心包装营销中心包装建议建议4.284.28谢添、汪辉谢添、汪辉广告公司广告公司看房通道包装看房通道包装建议建议4.284.28吉永刚、汪辉吉永刚、汪辉广告公司广告公司销售物

40、料部分（一）事项事项提交提交确认确认完成完成时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人海报海报4.284.28汪辉汪辉印刷公司印刷公司户型单张户型单张4.284.28汪辉汪辉印刷公司印刷公司DMDM单张单张4.284.28汪辉汪辉印刷公司印刷公司手提袋手提袋4.284.28汪辉汪辉印刷公司印刷公司事项事项提交提交确认确认完成完成时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人纸杯纸杯4.284.28汪辉汪辉印刷公司印刷公司名片名片4.284.28汪辉汪辉印刷公司印刷公司胸牌胸牌4.284.28汪辉汪辉广告公司广告公司信封信封4.284.28汪辉汪辉印刷公司印刷公司

41、档案袋档案袋4.294.29汪辉汪辉印刷公司印刷公司便签便签4.294.29汪辉汪辉印刷公司印刷公司销售物料部分（二）销售道具部分事项事项提交提交确认确认完成完成时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人时间时间责任人责任人购房合同购房合同（配合甲方制定）（配合甲方制定）购房收据购房收据/ / / / /沙盘沙盘/ / / / /户型模型户型模型/ / / / /认购书认购书5.75.7吉永刚吉永刚5.105.10五证设计五证设计（证照具备后（证照具备后 1 1天）天）销控表销控表5.85.8汪辉汪辉5.105.10安全帽安全帽（视甲方（视甲方LOGOLOGO要求）要求）/ / /导视牌导视牌5

42、.85.8汪辉汪辉事 项投放时间数量备注临时接待中心室内展板5.15门头5.11吊旗5.1据实确定背景墙5.1据实确定喷绘不锈钢包边现场包装指示牌5.7据实确定现场围墙5.7据实确定临时接待中心一侧楼体发光字5.71组看房导视5.7据实确定看房通道5.7据实确定印刷品折页5.75000份户型单页5.74000份DM单张5.7500000份A3尺寸，按照销售节点每次印刷100000份，用于夹报、派单手提袋5.71000个印刷手提袋销售道具 档案袋5.71000个茶杯5.710000个信纸5.7500本蓄水期广告投放计划与费用预算（一）2 2、媒体推广计划、媒体推广计划事 项投放时间数量备注营销中

43、心室内展板5.25据实确定广告饰品5.25据实确定包括吊旗、窗贴等背景墙5.25据实确定水晶制作门牌5.25据实确定营销中心门牌报纸楚报5.20 1期楚报半版户外广告车身5.30 50台从5.30日开始，1个月时间候车亭5.308.3025块汪家墩附近公交电子台，从5.7日开始持续3个月DM单夹报5.1450000份派单5.21-6.415人网络媒体搜房网6.33天搜房网顶部横幅广告6.15天搜房网新闻详情页游标广告大楚网6.11周大楚网新闻TIPS冠名6.41天大楚网迷你首页竖通栏其他短信5.14、5.28、6.4240000条每次8万条蓄水期广告投放计划与费用预算（二）事 项投放时间数量备

44、注报纸楚报6.3、6.242期楚报半版DM单夹报6.3100000派单6.5-6.2015人网络媒体大楚网6.20 1周大楚网新闻TIPS冠名6.251天大楚网迷你首页竖通栏其他短信6.18、6.25200000条每次10万条开盘活动开盘期广告投放计划与费用预算事 项投放时间数量备注楼宇广告7.190块汪家墩附近楼宇电梯广告，持续三个月DM单夹报7.250000派单8.1-8.3015人其他短信7.9、7.16、8.21、8.28400000条每次10万条强销期广告投放计划与费用预算事 项投放时间数量备注营销中心广告饰品10.6据实确定更换吊旗DM单夹报10.9100000派单10.1-11.3010人网络搜房9.3015天搜房网新闻详情页游标广告大楚网9.303天大楚网新闻TIPS冠名其他短信10.6、10.10、10.30、11.15、11.22400000条每次8万条续销期广告投放计划与费用预算事 项投放时间数量备注营销中心广告饰品12.30据实确定DM单夹报1.4、12.3160000份每次8万份派单1.1-2.1015人其他短信1.5、1.12、1.19、2.10240000条每次6万条尾盘期广告投放计划与费用预算汇报完毕，感谢聆听！汇报完毕，感谢聆听！