《对外投资项目评估报告书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《对外投资项目评估报告书（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、237江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书内容本册目录页 次一、声明 .二、评估报告书摘要 .三、评估报告书正文 .61绪言. . . . . . . . 62资产评估委托方、产权持有者及其他评估报告使用者概况.63 评估目的 . . . 74评估对象和评估范围. . 75价值类型及其定义. .6 评估基准日 . . 77 评估依据 . . 88 评估方法 . . 99 评估程序实施过程和情况. . . . .1410 评估假设 . . 1611 评估结论 . . 1612 特别事项说明 . . 1613评估报告使用限制说明. . . 1714 评估报告日 . 1715 签字盖章 .
2、 18四、附件1委托方及产权持有者营业执照复印件2产权持有者提供的权属证明资料3资产评估委托方和产权持有者的承诺函4评估机构资格证书复印件5评估机构法人营业执照副本复印件6签字注册资产评估师资格证书复印件江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书注册资产评估师声明1我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报
3、告是委托方和相关当事方的责任。3我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。4我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益；同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。5注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验，本次评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。6我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告
4、中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。7评估结论仅针对评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。8我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。9评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书江苏四环生物股份有限
5、公司对外投资项目评估报告书苏中资评报字(2011)第 129 号摘要江苏中天资产评估事务所有限公司接受江苏四环生物股份有限公司的委托，就江苏四环生物股份有限公司拟对外投资之经济行为，对评估对象在评估基准日的市场价值进行了评估。1评估目的：确定江苏四环生物股份有限公司拟对外投资所涉及资产的市场公允价值，为江苏四环生物股份有限公司拟进行对外投资提供价值参考依据。2评估对象与评估范围：评估对象与评估范围为江苏四环生物股份有限公司拟对外投资所涉及的资产，包括建筑物、机器设备等固定资产及无形资产-土地使用权。3评估基准日：2011 年 09 月 30 日。4评估方法与价值标准：本次评估遵照中国有关资产评
6、估的法令、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则和持续经营原则、替代性原则、公开市场原则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、现行市场价格标准，以资产的持续使用和公开市场为前提，采用重置成本法与市场比较法进行评估，评估的价值类型为市场价值。5评估结论：经实施清查核实、实地勘察、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用重置成本法与市场比较法评估得出江苏四环生物股份有限公司拟对外投资的委估资产为人民币 18479.94 万元。产权持有者：江苏四环生物股份有限公司金额单位：人民币万元名称内容帐面净值评估值增减值增减率%建筑物10963.7610970.046.280.06固定资产设备5816.564
7、174.03-1642.53-28.24无形资产合计土地使用权1512.0618292.383335.8718479.941823.81187.56120.621.03小数点后保留两位小数6本评估结论仅对江苏四环生物股份有限公司拟对外投资之经济行为有效。本评江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书估报告的有效期为一年，即自 2011 年 9 月 30 日至 2012 年 9 月 29 日止。超过一年，需重新进行资产评估。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估假设、限制使
8、用条件以及特别事项说明。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书(此页无正文)评估机构法定代表人：何宜华中国注册资产评估师：毛月张旭琴江苏中天资产评估事务所有限公司中国江苏二一一年十月十日江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书苏中资评报字(2011)第 129 号正文一、绪言江苏四环生物股份有限公司：江苏中天资产评估事务所有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用重置成本法和市场比较法，按照必要的评估程序，对江苏四环生物股份有限公司拟对外投
9、资的委估资产于 2011 年 09 月 30 日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下。二、资产评估委托方、产权持有者及其他评估报告使用者概况（一）资产评估委托方以及产权持有者名称：江苏四环生物股份有限公司（股票代码：000518）地址：江苏省江阴市滨江开发区定山路 10 号法定代表人：孙国建注册资本：102955.6222 万元人民币实收资本：102955.6222 万元人民币经济性质：股份有限公司（上市）经营范围：许可经营项目：大容量注射剂（含多层共挤膜输液袋）、小容量注射剂（含抗肿瘤药）、片剂（含抗肿瘤药）、硬胶囊剂、糖浆剂，口服溶液剂、酒剂、原料药、中药提取、二类精神药品的制造
10、；雪域骨宝（胶囊、片剂）、博尔腾牌乃可菲胶囊、茵曼金牌硒化螺旋藻片的分包装。一般经营项目：医药信息咨询；技术转让服务；医药中间体制造（化学危险品除外），毛纺织品、羊绒产品、针织品、化学纤维、化工产品（危险品除外）的制造、销售；电子产品、通讯及广播电视设备（不含卫星电视广播地面接收设施及发射装置）的销售，产业投资；经营本企业自产产品及技术的出口业务，经营本企业生产、科研所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外），经营进料加工和“三来一补”业务；园林绿化工程。（上述经营范围涉及专项审批的经批准后方可经营）（二）委托方以外的其他评估
11、报告使用者除江苏四环生物股份有限公司外，本评估报告的其他使用者为本次评估经济行为涉及的当事方和国家法律、法规规定需报送的相关部门。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书三、评估目的本次评估目的：确定江苏四环生物股份有限公司拟对外投资的委估资产的市场公允价值，为江苏四环生物股份有限公司拟进行对外投资提供价值参考依据。四、评估对象和评估范围评估对象为江苏四环生物股份有限公司拟进行对外投资所涉及的资产，评估范围为江苏四环生物股份有限公司申报的建筑物、设备等固定资产及无形资产-土地使用权。具体类型如下：产权持有者：江苏四环生物股份有限公司金额单位：人民币万元名称内
12、容帐面净值固定资产建筑物设备10963.765816.56无形资产合计土地使用权1512.0618292.38小数点后保留两位小数上述资产的评估范围与委托评估的范围一致。五、价值类型和定义根据评估目的、评估对象的特点及市场条件等因素，本次评估选取的价值类型为委估标的之市场价值，市场价值是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。六、评估基准日经协商确定本项目资产评估基准日为 2011 年 9 月 30 日。该基准日是由资产评估委托方和我公司根据项目的时间进度综合确定的，并尽可能与评估目的实现日接近，且该基准日为会计月度报表结算日
13、，能更全面，更准确的反映企业的资产及经营状况，能更有效的为实现评估目的服务。评估中所采用的价格标准为评估基准日的价格标准，评估结果为委估资产在评估基准日所表现的市场价值。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书七、评估依据(一)行为依据我公司与委托方签订的评估业务约定书。（二)法律依据1中华人民共和国公司法及相关的法律、法规；2企业会计准则及国家有关财务会计的法律、法规；3中华人民共和国增值税暂行条例；4中华人民共和国城市房地产管理法；5原城乡建设环保部颁发的房屋完损等级评定标准；6中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999房地产估价规范；7中华人
14、民共和国土地管理法；8中华人民共和国土地管理法实施条例；9中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例；10城镇土地估价规程。(二)准则依据1资产评估准则基本准则；2资产评估职业道德准则基本准则；3资产评估准则评估报告；4资产评估准则评估程序；5资产评估准则机器设备；6资产评估准则不动产；7注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；8资产评估价值类型指导意见。(三)产权依据1江苏四环生物股份有限公司提供的车辆行驶证、房屋所有权证、国有土地使用权证及相关说明。(四)取价依据1有关设备订货合同，财务原始凭证；22011 年机电产品报价手册；3机械工业建设项目概算编制办法及各项概算结算；4中华人
15、民共和国海关进出口税则；5全国汽贸商情（2011 年）；6有关生产经营单位询价和网上询价；江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书7江苏省建筑与装饰工程计价表（2004 年）；8江苏省安装工程计价表（2004 年）；9江苏省建筑工程造价估算指标（2002 年）；102001 年国家工期定额；11江阴市工程造价信息；12资产评估常用资料与参数手册(第二版)；13委托方提供的有关图件和文字材料；14江阴市土地市场交易信息资料；15估价人员的实地勘测、核实及调查获取的其他相关资料。八、评估方法因本次委估的对象为房屋、设备及无形资产-土地使用权，均为相对独立的资产，
16、不能单独产生收益，故不适用采用收益法进行评估；根据本次评估目的、委估资产的性质、用途，本次评估对委估的机器设备、房屋建筑物等固定资产采用重置成本法、对无形资产-土地使用权采用市场比较法评估。具体如下：（一）机器设备评估一）概况：1）本次评估江苏四环生物股份有限公司申报设备共计 1032 项。其中机器设备757 项，电子设备 237 项，运输设备 38 项。2） 本次评估申报设备主要分布于江苏四环生物股份有限公司针剂车间、片剂车间、大输液车间、软袋车间、原料车间、酒剂车间、保健品车间、头孢车间和管理办公室等部门。3）机器设备主要有反应釜（罐）、压片机、数粒机、安瓿洗烘灌封联动线、旋盖机、充填机、
17、输液非 PVC 软包装生产线等设备，公共配套设备主要为变配电系统、中央空调、污水处理系统；电子设备主要有电脑、空调、打印机和传真机等；运输设备为小型轿车、商务车和卡车等。设备均为 2002 年以后购置，设备维护保养一般，总体成色一般。4）该公司供电为单电源供电，变压器装机容量为 2850KVA，电压等级为 10KV，有 SG10-1600/10 和 SG10-1250/10 变压器各 1 台。5）公司主要生产生物制剂药、化学药、抗肿瘤药和保健品，以葡萄糖注射液为例，其工艺流程如下：煮沸搅拌溶解适量注射用水葡萄糖针用活性炭江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告
18、书煮沸过滤脱炭药液加水至全量+针用活性炭15过滤脱炭精滤灌封轧口测 pH 值含量115灭 菌灯检包装306）设备维护日常保养由操作人员进行，维修人员进行全公司巡检、维修。设备维护保养按该公司设备管理规程及江苏省有关设备维护保养的标准执行。二）评估方法本次评估主要采用重置成本法。重置成本法：指用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值，从中确定委估对象价值的方法。现分项说明如下：1）重置全价的确定重置全价由现行市场购置价、运杂费及安装调试等费用构成，（其中符合中华人民共和国增值税暂行
19、条例（2008 年）规定其增值税进项税额可抵扣的设备，其购置价中已扣除增值税）。 凡能查询评估基准日市场购买价的国产设备以国内市场合理购置价加上运杂费和安装调试费等确定设备的重置全价，不需安装调试的设备，其安装调试费率为零。 对无现行价格可询的设备，依据其性能、特点及技术参数在与其类似的物品比较的基础上进行修正，用类比法确定其确定评估原值或直接以二手价作为其评估值。 对于进口设备，查阅进口设备的订货合同及有关技术资料并咨询相关进口设备代理商了解其在评估基准日时点的最新报价，对所购置设备的技术性能、先进性和设备配制等做了较为详尽的了解，参照机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标中的进口设备费
20、用计算办法进行评估。本次评估，根据该公司评估基准日时为外商投资企业的实际情况，进口设备重置价值计算过程中依据中华人民共和国海关进出口税则及中华人民共和国增值税暂行条例（2008 年）的有关规定在免税额度范围内未考虑关税，外贸手续费、银行手续费、商检报关费等费用的选取参照资产评估常用数据与参数手册。 运输车辆以其现行购置价格加车辆购置税及其他费用确定重置全价。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书 大型设备考虑一定比例的资金成本和其它前期费用。本次评估根据被评设备的特点，结合行业规定考虑一定的运杂费和安装调试费。具体如下：A. 对于设备的运杂费，我们根据设备
21、产地与目的地路途的远近，参照资产评估常用数据与参数手册，按设备总价的一定比例进行估算。B. 对于设备的安装调试费，根据设备自身重量、工艺要求的复杂程度等因素，依据原机械工业部机械建设工程概算定额中的有关费用指数进行测算后按设备总价的一定比例综合确定。2）成新率的确定 机器设备和电子设备：机器设备和电子设备采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济使用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器设备运行状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率、原始制造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。机器设备和电子设备成新率的
22、计算公式如下：年限成新率=（经济使用年限已使用年限）经济使用年限100%综合成新率=年限成新率40%+勘察成新率60% 运输设备：运输设备的成新率主要根据国家经贸委、公安部等四部委关于调整汽车报废标准若干规定的通知有关规定，考虑其实际行驶里程和工作年限，取其二者中较低者，再结合现场勘察综合确定综合成新率。现场勘察法是通过现场勘察车辆外观、车架总成、电器系统、发动机总成、转向及制动系统等确定勘察成新率。运输设备成新率的计算公式如下：年限成新率=（规定使用年限-已使用年限）规定使用年限100%里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）规定行驶里程100%综合成新率=Min（年限成新率，里程成新率）4
23、0%+勘察成新率60%3）评估净值的确定评估净值=重置全价综合成新率（二）、房屋建筑物评估1、概况本次委估的房屋位于江阴市滨江开发区东新路北定山路西，共申报房屋 13 项，建筑面积共计 37876.69m2，主要为大车间、动力车间、食堂浴室、办公楼、动物房、危江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书险品仓库、门卫、抗肿瘤车间；构筑物 4 项，主要为厂区道路、围墙、污水处理站等。房屋中门卫为混合结构，其余均为框架结构，房屋大部分为 2002 年建造，目前均正常使用，平时的保养维护情况较好。产权登记情况：均已办理产权证，产权证编号：澄房权证江阴字第 fys100
24、00401-fys10000405 号，权证登记面积 37876.69 m2，权证登记面积与申报面积一致。至评估基准日，上述房产不存在抵押情况。2、评估方法因本次委托评估的房屋为自用工业厂房，不能独立产生收益，且在市场上难以找到相似的交易案例，故不适宜采用收益法及市场法进行评估；根据本次评估目的以及委托资产的内容和性质，服务用的工业用房产价值为在评估基准日条件下的资产重置成本价值，采用重置成本法评估。重置成本法：重置成本法的原理是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评
25、估值的一种房地产评估方法。在评估中以工程决算、概算指标为依据，根据现场勘测，结合所评房屋的结构、构造情况，按现行工程造价计价程序,考虑必要的综合前期费、前期附加费，据以确定评估原值。A.计算公式建筑工程造价分部分项工程费（含人工及材料价格调整）+措施费+规费+税金+水电工程造价评估原值建筑工程造价综合前期费前期附加费资金成本评估净值评估原值成新率B.有关重置成本参数的确定材料差价依据江阴市工程造价信息公布的江阴市 2011 年 9 月建设工程材料指导价，确定本次评估材差系数及主要材料差价。水电工程造价有水电工程决算的，依据原工程决算调整确定其造价；没有水电工程决算的,根据现场了解、勘察所包括的
26、内容,参考同类建筑的水电费用确定其造价。综合前期费前期费用考虑了设计勘探费、建设单位管理费、监理费、质监费、招投标管理费等。在评估中，依据委估房屋的实际情况，以适当的比例确定前期费用。在本次评估江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书中，依据所评房屋的实际状况，确定工程前期费用为建筑工程造价的 7.55%。前期附加费依据江苏省、江阴市及有关部门的规定，有房屋所有权证的在评估中我们考虑了相关前期附加费 12.3 元/平方米。资金成本建设周期按评估工程的工程量参照建设工程工期定额确定，采用基准日银行所公布的贷款利率，按正常建设期均匀支出的方式测算。确定本次评估房
27、屋土建工程建设期为 1 年，1 年期贷款年利率 6.56%，评估按照均匀投入的方式测算。C.成新率的确定评估人员通过现场勘察 ，对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重构件、围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及水电配套设施等作了较为详细的观测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评物业的购造年限及平时的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋建筑物的使用寿命年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定，对房屋采用年限法和分值法相结合的方法确定其成新率，对构筑物采用年限法确定其成新率。年限法成新率1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）100%分值法成新率2结构部分合计得分
28、装修部分合计得分设备部分合计得分式中：结构部分的分值权数；装修部分的分值权数；设备部分的分值权数。(3)综合成新率成新率1 40%+260%D.评估值的确定评估净值评估原值成新率（三）无形资产土地使用权评估1、待估宗地概况（1）宗地位置：滨江开发区东新路北定山路西。（2）宗地用途：土地登记用途为工业用地，现状用途工业用地。本次评估设定的用途为工业用地。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书宗地面积：81761.5m2。地号：31-13-1371图号：32.50-25.50国有土地使用证编号：澄国用（2003）第 013592 号土地权属性质：出让终止日期：
29、2051 年 3 月 12 日抵押状况：至评估基准日，该宗地未设定抵押权。2、评估方法根据委估地块用途、规模及周边配套设施等特点，由于委估地块周围在评估基准日成交案例较多，具备采用市场比较法的前提条件，因此本次评估选用市场比较法。市场比较法：根据委估宗地所处位置、交通条件、基础设施状况、环境质量等因素，选择了与委估宗地位于同一土地供需圈内，在用途、交易类型、区域与个别因素条件相同或相近的三宗实例作为比较实例进行交易因素修正，从中确定委估对象价值的方法。市场法的基本计算公式是：PPABCDE式中：P -被估土地评估价格；P-可比交易实例价格；A、B、C、D、E-指交易时间、交易情况、剩余使用年限
30、、区域因素、个别因素等比较因素修正系数九、评估程序实施过程及情况本公司接受资产评估委托后，选派资产评估人员，组成评估项目小组，于 2011 年10 月 2 日开始评估前期准备工作，2011 月 10 月 3 日正式进驻企业，开始评估工作，2011 年 10 月 7 日完成现场工作，2011 年 10 月 10 日出具评估报告书，具体过程如下：（一）明确评估业务基本事项承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方和产权持有者、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。（二）签订业务约定书
31、根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。（三）编制资产评估计划根据所承接的具体资产评估项目情况，重点考虑资产评估目的、资产评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性质、行业特江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书点、发展趋势，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，委托方或产权持有者过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编制合理的资产评估计
32、划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资产评估计划。（四）现场调查根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，具体实施过程如下：1取得委托方提供的资产评估申报表，对申报表中的各项资产进行账面核实，了解评估范围内的各单项资产的账面价值是否能够客观真实的反映其实际价值构成；2由产权持有方主管基建的技术人员及现场有关人员陪同进行现场工作，对被评估建（构）筑物逐一进行了现场勘察，根据申报表，核对各建（构）筑物的名称、坐落地点、结构形式、建筑面积等，并对照产权持有者评估基准日时的资产现状，做到帐实相符，不重不漏。另外，在勘察时，评估人员还主要查看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨
33、度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并做了详细的勘察记录；3对委估的地块进行了现场勘察，了解宗地位置、宗地面积、土地用途、开发程度、地块四至及基准日使用状况，并做了详细的勘察记录；4由产权持有方主管设备的技术人员及财务人员陪同，对机器设备、车辆及电子设备根据申报表逐一进行了现场勘察，核对各设备的名称、规格型号、生产厂家、坐落地点、使用状况等，并根据设备台帐及提供的设备采合同及维修记录进行核对并记录，并相应收集车辆行驶证。（五）收集资产评估资料通过与委托方、产权持有者沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资
34、料及其他资产评估资料，采取必要措施确信资料来源的可靠性，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。（六）评定估算对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。（七）编制和提交资产评估报告江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书在执行必要的资
35、产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、产权持有者等对资产评估结论的反馈意见并引导委托方、产权持有者、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以恰当的方式提交给委托方。十、评估假设1江苏四环生物股份有限公司在 2011 年 09 月 30 日后持续经营；2假设江苏四环生物股份有限公司委估资产在原地原用途使用；3江苏四环生物股份有限公司完全是遵守有关的法律和法规合法经营的；4江苏四环生物股份有限公司提供的各项基础资料均真实可靠；5江苏四环生物股份有限公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和经济环境重大改变；6假设现行的信贷、利率、汇率及市
36、场行情无重大变化；7无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。十一、评估结论综上所述，截至评估基准日 2011 年 09 月 30 日，委估资产的账面价值为 18292.38万元， 评估价值为 18479.94 万元，增值 187.56 万元，增值率为 1.03%，各项资产评估情况如下：产权持有者：江苏四环生物股份有限公司金额单位：人民币万元名称内容帐面净值评估值增减值增减率%建筑物10963.7610970.046.280.06固定资产设备5816.564174.03-1642.53-28.24无形资产合计土地使用权1512.0618292.383335.8718479.94182
37、3.81187.56120.621.03小数点后保留两位小数十二、特别事项说明无。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书十三、评估报告使用限制1评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；2评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；3未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；4本评估结论成立的基础为评估基准日的市场价格标准，按现行规定评估报告的有效期为壹年（从评估基准日算起，自 2011 年 9 月 30 日至 2012 年 9 月 29 日）。若日后资产数量发生变化或市场价格标准发生变化时，应按本评估报告中的程序及方法进行相应调整甚至重新评估，请报告使用者关注本评估报告的适用性。十四、评估报告日评估报告日为 2011 年 10 月 10 日。江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司对外投资项目评估报告书(此页无正文)评估机构法定代表人：何宜华中国注册资产评估师：毛月张旭琴江苏中天资产评估事务所有限公司中国江苏二一一年十月十日江苏中天资产评估事务所有限公司
