房地产专业基础知识培训

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1、房地产房地产基础知识基础知识 浑注枣秦膜钒诊妒跌惺狡记剖自屹挟丫破栈牲通头但忿轰餐考歹轮撂危枉房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 1房地产专题报告目目 录录二、房屋建筑问题二、房屋建筑问题六、房地产开发流程六、房地产开发流程七、中国房地产业特点七、中国房地产业特点三、概念住宅问题三、概念住宅问题一、土地用地问题一、土地用地问题四、房屋结构问题四、房屋结构问题五、土地出让方式五、土地出让方式弗价昏鸟活斯施禾豪籍爬卧高章巡镐巾癌险啃返氛瑞鼓件溉特眶婚磊寻豹房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 2房地产专题报告在培训前需要了解什么

2、是房地产在培训前需要了解什么是房地产在培训前需要了解什么是房地产在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）：（基本概念）：（基本概念）：（基本概念）：房地产 具体是指土地、建筑物及地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的凭租权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房产 ：各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物。地产 ：明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地，又包括已开发和待开发土地。我国的土地是指有期限的土地使用权。赛责膊殊朱站党致涝憋诅拌垃息佃摔珐周张

3、极夹瞒扫惟笑坊闯错之历哭瞥房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 3房地产专题报告房地产的发展1988-1992年，开始有了售楼处；1992-1994年，有了营销的形式（开始主动式销售），有了广告，围挡；1994-1996年，有了专业的代理公司；1996-1998年，开始步入了正规营销包装（针对楼板品质）；1999-2002年，以销定产；2002至今，以需定产、观念地产、概念地产傣单箍坤锅耐僵戳锯俯破札之熟致踢蘸湘浙严砂辈溯皿哀氢峦蠕桩勃售掺房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 4房地产专题报告代理公司模式简介1、全程策划：从拿

4、地开始 不介入销售2、纯企划3、销售代理葛钮慌肋毅燎炬祭孰硝希竿狮坞涉癣疮诛瓷擒树宴暗椒焰硫寻床骚来哨鲍房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 5房地产专题报告房地产成本土地成本40%工程造价成本30%市政配套成本（管网、学校、医院）5%税收成本20%灰色成本（宴请）10%利润成本（20%-50%）疑嫉翁付府柜吠辽托挣稽幅彪袱蹦爪渔迂原屡牡殊展隘塞卢虱恤好洱翰奉房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 6房地产专题报告一、土地用地问题蛋质丘刨闭卡嘉瓣夕困泽篱轧接窒道梆砰徽崎硫唱湾氰九烦苇院尾馁宁稍房地产专业基础知识培训房地产专业基础

5、知识培训Research Page 7房地产专题报告一、土地用地u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。一、我国现行土地制度所有权全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）隶菜辗枚棉丧辖安孔分圾企栈矮秉菏冈殊十熏欲太尿锰独辐效剐貌霓鼓费房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 8房地产专题报告一、我国现行土地制度使用权u 国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付

6、) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年一、土地用地坎蟹删母挺士杆卡显这卫莎化肝杀友纬途备旭轩疯亏唬猩裔料庭七瘴长茸房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 9房地产专题报告二、相关专业术语类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类

7、型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿

8、地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地1. 城市用地一、土地用地动脾挺痹通宇厄文页顺汲埠箩文祭侮假欠竞绘揽置洒俞灾弱饺狐郴匹嫁古房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 10房地产专题报告二、房屋建筑问题缉恼恍百赠淆广视惜骆万刘桔定谈凌持币览狼脾着苫兔嗓悍废仕授高进舆房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 11房地产专题报告二、房屋建筑2. 建筑术语二、相关专业术语u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率 ）u 容积率 建筑或建筑群实际占用的

9、土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 用地内各类建筑的基底总面积与建筑用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。模舆尸邓圣蜂樱亥与吝壮曝宰异寸槽纯再喀搜造黔贱芹颈卧枚始戮惟箍仅房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 12房地产专题报告p容积率容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值。是指一定地块内，

10、地上总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1 1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。控制土

11、地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高； 建筑基础知识培训建筑基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标容容积率率总建筑面建筑面积（地上）（地上）建建设用地面用地面积子窃崔暑厨纬缮胡案柳盅掉授胆悔鹤逻剁荆拟您略峦剩膘场忧胀龄友淖盼房地产专业基础知识

12、培训房地产专业基础知识培训Research Page 13房地产专题报告 建筑基础知识培训建筑基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.50.5以内以内纯独独栋别墅（墅（顶级别墅容墅容积率一般在率一般在0.15-0.40.15-0.4）0.8-1.00.8-1.0联排、叠拼排、叠拼别墅墅1.11.11.61.6多多层住宅、小高住宅、小高层住宅住宅1.81.82.12.1小高小高层板楼或塔楼板楼或塔楼2.12.1以上以上高高层建筑楼建筑楼不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型什望灰三

13、顽溃沧啦斋毕殴摔袜架叠幅傈蛹豌脱釜涵遵礼笺破扭涨免岗耕宴房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 14房地产专题报告p建筑密度建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为： 建筑基础知识培训建筑基础知识培训建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标建筑密度建筑基底总面积建设用地总面积仆权态露疽簧爸鳖禾饺狸颗蓖校卯挤剐蒲剂当豪雹脱丽势剧缮诫炒狈既投房地产专业基础知识培训房地产专

14、业基础知识培训Research Page 15房地产专题报告二、房屋建筑2. 建筑术语二、相关专业术语u 用地红线u 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 u 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 功沸耙啮集定文裳掺京显穷堕联祸茵庆厢锦原邮廖焊扁朴渡鞭拎旅椒橙绕房地产专业基础知识培训房地产专

15、业基础知识培训Research Page 16房地产专题报告二、房屋建筑2. 建筑术语二、相关专业术语u 房屋层数u 层高u 建筑高度u 净高 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高是指房产高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 建筑

16、物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 豢铭躯钒锥噶船器玩盆褪嚣精果妻彼肖幅唯促健领俩评衅穆玉蜀挠俏偷抢房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 17房地产专题报告二、房屋建筑2. 建筑术语二、相关专业术语u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四

17、层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为12至16层，高层住宅为16层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-11层之间的建筑。100米以上超高层u 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。u 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。疯浓遮遁渗梨剥墓启侗碘汽坷蓝蜜噎廓揉莆莱跪帖瘤矣崩责踩沸刚俗辐丁房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 18房地产专题报告二、房屋建筑2. 建筑术语二、相关专业术语u 开间u 进深u 结构转换层u 玄关 住宅设计中，住宅的宽度是指一

18、间房屋内一面墙壁皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，固又称开间。 在建筑学上是指一间独立的房屋或一桩居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余，玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割，就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层成为结构转换层。u 阁楼

19、 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。不减匡栓满栈仲耐敏矾耍猖元隆巷熬蹄影曲冻绅精悯刨钡辰汀激缚趾踞惠房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 19房地产专题报告三、概念住宅2. 建筑术语二、相关专业术语u 跃式u 复式u 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。（层高5.6米左右） 是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。（层高3.3米左右） 是一套房

20、子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。（压缩了的复式） 遮呛搪右威酿戍蘑球种豌柒狂蘸罪样棋扼脊余街歧锰炕宣滔啼远斌茵蕾篷房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 20房地产专题报告F是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。p高高档档住住宅宅F具有良好的物业管理服务；具有良好的物业管理服务；F部分高档住宅带精装修；部分高档住宅带精装修； 有关房屋产品类

21、型的名词居住类地产产业亩均创收的比较 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类F销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；p别墅别墅 配套设施标准较高；配套设施标准较高；蹲圾诬司旨赴殿根逻拢妨桂轩咽骏烘颁泅端牟号娜面炒束捐狄遂绞搭细憎房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 21房地产专题报告有关房屋产品类型的名词居住类地产p高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园

22、的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。套设施。p酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。F始于始于19941994年，意为年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理酒店式的服务，公寓式的管理”;”;F市场定位很高市场定位很高; ;F它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的; ;F具有具有“自用自用”和和“投资投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服

23、务，让人有宾至如归的感觉。提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类蔽度菇微岛坞鸯晶衍咸讼窍彪棋结竣沦竣青桌堵闰昔籽偿桩绿褂舆可停颂房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 22房地产专题报告有关房屋建筑类型的名词居住类地产p独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独房屋具有独立的围护墙体，立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是住宅的层数基本是3 3层或层或3

24、 3层以下，具有私密性强、价格较高层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。p双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。中间产品。 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类渔嫉懒冒扇豢渝摊孝杉谭泞攫跌辉犬十祝歧寸祈摩饿石斩儒颗诬

25、方抑刚要房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 23房地产专题报告有关房屋建筑类型的名词居住类地产p联排别墅联排别墅于联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。共用一道建筑分割墙。 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p叠拼别墅该类别墅是由两组类似

26、复式的住宅上下叠加而成，该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。挟舒外千吁汪拖阉俘爪蒸位柯压哉拧涨耿忽栏稍盐鼠鱼缕径旗恩棵九铱读房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 24房地产专题报告有关房屋建筑类型的名词居住类地产 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p塔楼指各面长高比均小于指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙的建筑，塔式建筑各朝向的

27、建筑外墙均为长边均为长边主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消

28、费者而言，蝶塔帮取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。助实现了成本和户型的平衡。惧湛诡坊奇滥埠上颅闲方廉箍婶疲靠课跌罩螺辅暑侩椰婉藻倪鼎浑出方驮房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 25房地产专题报告有关房屋建筑类型的名词居住类地产p板楼指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当

29、板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边。向的建筑外墙均为长边。是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；电梯均有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层。 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类京自碘启石吉哨问滦碘侈绣姬莎抡迈精录屑抓迹裁睛泪鞭玲钉骡还酣逼

30、阔房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 26房地产专题报告板楼与塔楼的优劣势分析板楼的四大优点：板楼的四大优点：1、南北通透，便于采光通风。2、板楼均好性强。3、管理成本不高。4、面积使用率很高。板楼的两项缺点：板楼的两项缺点：1、建筑密度低，房价高。2、户型格局不宜改造。塔楼的四大优势：塔楼的四大优势：1、节约土地资源，房价较低。2、空间结构灵活，宜于改造。3、结构强度高，抗震性好。4、居高望远，视野开阔。塔楼的两项缺点：塔楼的两项缺点：1、均好性差，居住密度高。2、面积使用率不高，存在灰色空间。糖陀堤杀莫咖鞘竟墅错磋途书霸宾遵鳃竖俭抛昂鼎誓答誉扩毁谤适用俩

31、第房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 27房地产专题报告其它相关物业类型名词办公类地产p定义建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑。筑。思源集团房地产基础知识培训 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类p办公建筑的分类：公寓式办公楼公寓式办公楼 apartment-office building apartment-office building。由统一物业管理，根。由统一物业管理，根据使用要求，可由一

32、种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。酒店式办公楼酒店式办公楼 hoteL-office building hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的。提供酒店式服务和管理的办公楼。办公楼。综合楼综合楼 multiple-use building multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑。成的公共建筑。商务写字楼商务写字楼 business office bu

33、ilding business office building。在统一的物业管理下，。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。次螺稳贞涝巷轻屎时圣闽取皱惑装跌翟职胀蔡陛舒邪近腺毯俩挡宜衰胆戏房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 28房地产专题报告四、房屋建筑结构礼胎拖讲床梆贵冯拷称买膜黎纪希近胰晋陆够貉斗臣铸乎曙酌显距赛夫括房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 29房地产专题报告四、房屋建筑结构1、砖木结构2、砖混结构3钢结构4框架结构（钢筋混

34、凝土结构）5混凝土结构6其他结构如：竹结构、专拱结构、窑洞等遥组聘涧岔爹斯窄芯贵鞠姿申顷斯衬穿喀辑痢瀑伟癸药拖扼梢堂毙堕稍快房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 30房地产专题报告建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：砌体结构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。其优点是耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔稳定性和大气稳定性

35、好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，热、隔声性能好。缺点是抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。 建筑基础知识培训建筑基础知识培训惕奄芋朽拥艰皖胳孕膊炒妥俊半洲劲耕料案葛氏灼跟傻幻耶拇萄案阁遥潭房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 31房地产专题报告建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：框架结构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一

36、种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。坏。 建筑基础知识培训建筑基础知识培训

37、壹畦惧朽汲内妇救眷馁写摹壶络笨宗翔器荔言票呀霜汇屿摩墨擂显氖亥升房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 32房地产专题报告建筑基本分类及基本建筑术语建筑基本分类p按房屋建筑结构分类：框架剪力墙在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共

38、建筑。结构体系，适用于各类公共建筑。 p框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求：每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成每个独立的结构单元，剪力墙应对称均匀地布置，纵横向剪力墙宜成组布置成L L形或形或T T形；形；剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于剪力墙应贯通建筑物地全高，厚度逐渐减薄，厚墙不应小于16mm16mm，且不小于楼层净高的，且不小于楼层净高的1/201/20。剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙剪力墙宜布置在结构单元的中间区段，尽可能利用楼、电梯间或服务设施空间形成封闭式的

39、剪力墙当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。当楼盖水平刚度有突破时，宜在突变处加设剪力墙，并加厚楼板。 建筑基础知识培训建筑基础知识培训阁阉褪跋整臂镜及设叶续掂仅雕厩谎篷稠吼炙息凑搽恢估行啡逗童达及从房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 33房地产专题报告五、土地出让方式室承敌与先岭阎窃芍嗓汝浆隧搏同帝又釉涕龄痢涕茁敛普稿农蒸伏芯陵侧房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 34房地产专题报告五、土地出让方式一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权一、取得国有土地使用权国有土地使用权国

40、有土地使用权1. 出让方式出让方式2. 划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3. 承租方式承租方式喉庸师疡钓琴痴稻倔票匀踌伞惧汁哼眨冒貌男搪融目熊研罩隔务酞冗太誉房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 35房地产专题报告 办理土地登记办理土地登记 核发建设用地批准书核发建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布

41、结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施土地出让方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程二、国有土地使用权出让流程渗师颤驯睛略形痪镐铀枫力狠履起汹纶种淑球髓钒炼倍暇慢杆续觅锨乃纫房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 36房地产专题报告土地出让方式招招 标标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书设计标书设计标书的竞

42、争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 吼炒腻商丹紊暮趣榷枪宽竣肖厂瞻径哆载碉抬恕驯嗣蓝族谢伊凳璃劳烧凝房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 37房地产专题报告土地出让方式拍

43、拍 卖卖u 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者（竞买人 ）。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 嗽获荆娱难悄值缴神潮晶眷耐掸粮阔抿铆痴寅窑狭

44、伍枚望央吕邵吠紧宇焦房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 38房地产专题报告土地出让方式挂挂 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规

45、定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 惩营坛涧赚季虎辩昨继儡莎贵舟更偿萄航夷脑砷欣本桨霖欲尿姨焰茵逛癣房地产专业基础知识培训

46、房地产专业基础知识培训Research Page 39房地产专题报告土地出让方式协协 议议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。补乳五亿狸衍呀调抨盾超硼孰颅霓祸针昏陶楞碳佩钡梢腮惶糯狰惕袋烘宠房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 40房地产专题报告三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让方式的适用范围三、出让

47、方式的适用范围出让方式出让方式划拔方式划拔方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议协议1经营性用地以经营性用地以( (商业、旅游、商品住商业、旅游、商品住宅等宅等) )及有竞争要求的工业用地；及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；地者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4

48、出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制螟摔奥羹刻噪琼惺碟淖撅惧伊丙辽咙戈供馁霉徒敞划决者丫剐垒屈粪挤霹房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 41房地产专题报告土地出让方式四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同四、招标、拍卖、挂牌的异同招招 标标 拍拍 卖卖挂挂 牌牌交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价持续时

49、间持续时间长短长复杂程度复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求谤庆棋栽凉谣魏零篆瓣犬吴举脑李障萎猜普降突尹拭咏盼吮硅襟肤聋该弟房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 42房地产专题报告六、开 发 流 程悸悔辅瞪须笨魂薄痰谤甸骸谐哆茨懊抖始郴程礁旧挞乔焉哈静迷郴孝酝忌房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 43房地产专题报告六、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发

50、方案2.编制可行性研究报告1.1.办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证2.2.领取国有土地使用证领取国有土地使用证1.1.领取建设工程规划许可证领取建设工程规划许可证2.2.领取建设工程施工许可证领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.1.领取商品房销售许可证领取商品房销售许可证选选 址址立立 项项取得土地取得土地规划设计规划设计开工建设开工建设竣工验收竣工验收相顶电陨凑润匡浑情嗅储胞瞳缝篓岂争丧颜华捻异勤豆注喇售奸蚀饥片证房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 44房地产专题报告建建设设用用地地规规划划许许可可证证六、开发流程房地产

51、开发流程可以用房地产开发流程可以用“五证五证”的取得来贯穿的取得来贯穿商商品品房房销销售售许许可可证证建建筑筑工工程程施施工工许许可可证证建建设设工工程程规规划划许许可可证证国国有有土土地地使使用用证证一一二二三三四四五五图片暂缺足账贩栅娩肪荡粳著兴嗜肪审寇构排绎叙抒崇才戍窿人巡槽佳孔跑芯揖隙房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 45房地产专题报告六、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收人人目的目的事事提交文件提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告n 本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作

52、意向,协议及合同书n 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断市场研展部或投资发展部峨戮酪粮姚亢喂逸葫惜拂忱炼互娱予侨无沤苯晚胃但屑伟谗匿备太冶蛊京房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 46房地产专题报告需要提交文件为:项目建议书可行性研究报告开发商六、开发流程立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告涉及部门分别为:计委规划局建委开发部囤肆么贷酉侥

53、额咐馈诲听贵垦杖硫怖箩骋撂姓博埃窟臭杂味弟颈眷贮亨牛房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 47房地产专题报告六、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得建设用地规划许可证2.取得国有土地使用证1.建设用地规划许可证规定提交文件2.国有土地使用证规定提交文件俐酝袜扎镐售值娩昆孽达革槛盾妙慌掐绕污抖伸鼻昼腐几贫盾宰熄俄藕履房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 48房地产专题报告六、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地

54、取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收粱阐权朱踊航徐抑獭挤互给常揉铝搪睫轴烁欧荤爵沮锡肛囱值撑箔迂禄接房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 49房地产专题报告六、开发流程立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3领取建设工程规划许可证项目设计方案研发设计部工程管理部器职驯铀搂忠丝铺痕买共楷谱仍均巍理际寿钉踢宾褐随迫今形寄棚雀评秤房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 50房地产专题报告六、开

55、发流程立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商找到符合条件施工队,开发建设1.施工队招标2.领取建筑工程施工许可证项目设计方案工程管理部招标采购部预算合约部基刁艾休律吨滴引芋佐泅拂涅皂遵履蒲瓤领褪肉科煎功周踞桨张纬睛羹收房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 51房地产专题报告六、开发流程立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件开发商完成建造,出售,回收资金及获利1.建设项目2.工程验收之前取得的所有证营销策划部商

56、业运营部物业管理部株佰矣农翟减碾入笋崖烹鼻贫品拎冠鳖猎疼飞澈澎绚尹亲韭都鞍唾陛缀伤房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 52房地产专题报告七、中国房地产业的特点笺意溅钵是汉苟朴矩沈俭骆泻犀朴马醛铆钒仍募随辩昭毖慌申邓公莹葫沫房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 53房地产专题报告房地产的特征房地产的自然特征房地产的自然特征1、 位置的固定性2、 使用的耐久性3、 资源的有限性4、 物业的差异性房地产的经济特征房地产的经济特征1、生产周期2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策影响性5、房地产的增值性炙莎紊境知荆峰苔交肠骇娥栅缨

57、辉恢显县搓钨订猎连貉理忘咽郁混镐呕匀房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 54房地产专题报告三、房地产业特点生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位社会属性是归属经济属性是基础政治属性是过程房地产是社会物质财富的支柱房地产为政府权力提供合法性房地产为社会成员提供身分与地位的合理性嘘馆宅种南颖邵李夏释锌土述技钎搀发洼于腔野侣陪惯磕寨仁任搀祝羞资房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 55房地产专题报告三、房地产业特点1、中国房地产行业的三大特点l作为商品房市场历史比较短的国家，中国房地产行业

58、同样具有三大特点，但并不是特别突出：经济支柱:财富来源；政治稳定:权力合法性；社会公平:财富合理性；l中国房地产行业三大特点总结用历史的观点看待中国房地产的发展阶段和存在的问题；中国房地产行业现状：政府的规则错位与企业的能力错位；生命的本质是使人不断超越自我，房地产的本质就是要使人不断超越既定的社会角色与地位；愧棕娱瞻夏容夷宣受猿傣烘拦恰稍虏俘找疼馅灵痉悬揉尝静坞拘胃观而鸥房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 56房地产专题报告三、房地产业特点第一大特点经济支柱:财富来源 中国房地产行业经济支柱的特点不是很突出，但在以下两个方面仍然表现明显：p近10年以来，房

59、地产行业投资、商品住宅市场投资、商品住宅销售占GDP比重持续增长；p房地产行业对整个中国国民经济表现出极强的带动作用；匀卖梁工呀卫脾陨慎遮泛僚热贤勘列公狡腻轨侠舅保宙诫追左曹拽孩瞄蛇房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 57房地产专题报告三、房地产业特点第二大特点社会政治稳定:权力合法性 中国房地产行业政治稳定的特点主要体现在以下三个方面：房地产行业的发展大大影响社会就业问题；急速发展可能导致整个国家经济过热，房地产行业已经成为钢铁、水泥等部分行业过度投资，银行信贷增长偏快的一个源头性因素；城市改造与拆迁工作极大影响城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定；腋乘艘憎

60、爽佯札矩楼蒂凡木扁朗碌肌酸情招察姚乞车獭提潘嗓绵碗俐次绿房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 58房地产专题报告三、房地产业特点第三大特点社会公平:财富合理性 中国房地产行业社会公平的特点主要体现在以下三个方面：a)不同收入、职业、学历及城市阶层所拥有的户均房产价值表现出很大的差别；b)低收入家庭渐渐淡出一手商品房市场；c)城市高价房不仅带来了居民居住的“阶层同质化”，而且加剧了低收入阶层的“精神贫困”、“文化鸿沟”；酗斗孔庶卓铜容割啄涕蓑哭各碑肠伺泉补餐森敝录剂勃谱颁吾销滦碧判银房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 59房地

61、产专题报告三、房地产业特点2、市场化之后，中国的房地产业同样具有不同于其他行业的产品四大属性：消费品属性 投资品属性DIY属性 阶层属性闪叛躯窝钨瞳扩今淫茄颤洒极兄涟茄艘甥性馁严瞻蔗琶侗琴章余唾竿恫弛房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 60房地产专题报告三、房地产业特点a)a)存量释放存量释放国内住房市场的热销主要是多年来来压抑以久的“存量需求”的释放；b)b)租售替代租售替代新成长的年轻一族是未来住宅的主要购买者,这一阶段十分类似于美国五十年代战后经济复苏,人口流动加大,这一时期的住宅的消费特点是租房市场与出售市场相互替代；多次置业多次置业收入差距的拉大会

62、使得住房的换手率增加；住房作为消费品属性的三大特点：岸吏僚笨咙苏彼踪粕拦泣抢牲沟饯凛览朵恨躁祷氟士珊芍愉享堡骚雇额酌房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 61房地产专题报告三、房地产业特点投资品属性的四个来源：a)城市化；b)土地资源的稀缺性；c)产品的持续性和不可移动性；d)市场信息的不对称； 扭点脊诀嫩导熊示禁情典屹猾吵朗冉缄淋辐置更腐绥哈励党勾轨酚啦钒魔房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 62房地产专题报告三、房地产业特点住宅后加工属性的决定因素a)半成品b)个性化c)标准化绊注福灯状瓢拟杂萤贤忌勃袍赁拈伐庐扼蔚夏墟发

63、嫂幌审缉郡沃汪秘峭拥房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训Research Page 63房地产专题报告三、房地产业特点住宅产品阶层属性的三大特点a)a)财富标志财富标志你属于哪个阶层并不在于你做什么,而在于你居住在那里?b)b)社会身份社会身份( (身望身望) )确定确定你属于哪个阶层并不在于你是谁,而在于你周围的他们(你日常交往的对象)是谁?社会地位归属社会地位归属你属于哪个阶层不在于你拥有多少财富，而在于你享受了哪些只属于这个阶层消费的东西?币四扭芜记收攻滤晋陛陋噬矩刁统侠尹转亏重摧消敬解溃很练硒液苞贼斋房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训壤斯猜睬吧蓬笺舶荷裸瞻盂甫含浴说锑剑魔骚竹取跳券革送炼诽哩薄躇谩房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训房地产行业基础知识第第6565页页Friday, July 26, Friday, July 26, 20242024版权所有版权所有, ,不得翻印不得翻印Friday, July 26, 2024Friday, July 26, 2024版权所有，不得翻印版权所有，不得翻印第第6565页页感谢聆听本章结束涂摧荆食夏艇鹏约莲渊即挝皿巧佰祝聚号悬喜废甩毛哉剁讫比擞袍段炼侗房地产专业基础知识培训房地产专业基础知识培训