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1、Page-1漳州东山项目初步定位及物业发展建漳州东山项目初步定位及物业发展建议议(2010.11.25)(2010.11.25)Page-2市场分析市场分析FOCUS 1项目发展策略项目发展策略FOCUS 4 4项目物业发展建议项目物业发展建议FOCUS 5项目分析项目分析FOCUS项目定位项目定位FOCUS 报告报告思路思路Page-3宏观经济分析宏观经济分析宏观政策分析宏观政策分析房地产发展态势房地产发展态势个盘分析个盘分析市场分析市场分析FOCUS 1片区分析片区分析Page-4宏观经宏观经济分析济分析东山城市概况 东山岛是全国第六、福建省第二大海岛县，主岛面积194平方公里。位于厦门经
2、济特区与汕头经济特区之间，距台湾高雄110海里，是大陆距台湾最近的海岛。全县总人口20.33万人。平均常住人口21.14万人。东山岛素有“东海绿洲”、“东海明珠”之美称，岛上气候宜人、风光旖旎、资源丰富。Page-5东山经济发展提速增效果东山经济发展提速增效果地区生产总值、财政收入、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入增幅均创近近十年来新高十年来新高十年来新高十年来新高。经济社会建设呈现发展提速、效益增优态势发展提速、效益增优态势发展提速、效益增优态势发展提速、效益增优态势！项目带动成效凸显项目带动成效凸显引办大项目取得突破：总投资达168亿元；高端浮法玻璃；水产品精深加工；物流保税中心风力
3、发电；工业发展平台初步形成工业发展平台初步形成19.7平方公里的生态工业园区有序推进；临港经济工业园建设初具规模；海峡两岸（东山）水产加工集散基地投入运营；东山经济腾飞在即！东山经济腾飞在即！东山经济腾飞在即！东山经济腾飞在即！Page-6居民消费水平不断提高，消费结构逐步居民消费水平不断提高，消费结构逐步居民消费水平不断提高，消费结构逐步居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变改变改变改变 东山县东山县东山县东山县2009200920092009年人均年人均年人均年人均GDP26548GDP26548GDP26548GDP26548元，按现行汇率折算达元，按现行汇率折算达元，按现行汇率折算达元
4、，按现行汇率折算达3962396239623962美元，突破美元，突破美元，突破美元，突破3000300030003000美元美元美元美元大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，东山县的房地产正处于大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，东山县的房地产正处于大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，东山县的房地产正处于大关。住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，东山县的房地产正处于稳定的快速增长阶段。稳定的快速增长阶段。稳定的快速增长阶段。稳定的快速增长阶段。 Page-7东山人口逐年增长，住宅市场供应缺口较东山人口逐年增长，住宅市场供应缺口较东山人口逐年增长
5、，住宅市场供应缺口较东山人口逐年增长，住宅市场供应缺口较大大大大 上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势，城镇化水平也在逐年提高，必然导致住宅市上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势，城镇化水平也在逐年提高，必然导致住宅市上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势，城镇化水平也在逐年提高，必然导致住宅市上表看出东山人口总量成逐渐增加趋势，城镇化水平也在逐年提高，必然导致住宅市场的刚性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面积场的刚性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面积场的刚性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面积场的刚性需求增加，按照福建省漳州市人均居住面积30303030计算，从计算，从计算，从计算，从200
6、9200920092009年至年至年至年至2013201320132013年五年时年五年时年五年时年五年时间间间间，住宅市场需求约为，住宅市场需求约为，住宅市场需求约为，住宅市场需求约为650650650650万万万万，以，以，以，以2009200920092009年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场年竣工面积来看，住宅市场依然存在较大的市场缺口。缺口。缺口。缺口。Page-8东山县城镇总人口规模：近期末（东山县城镇总人口规模：近期末（20102010年）控制在年）控制在1414万人左右；万人左右；东山县
7、城区总人口规模：近期末（东山县城区总人口规模：近期末（20102010年）控制在年）控制在1212万人左右，总用地万人左右，总用地14.714.7平方公里；平方公里；20202020年未全县国内生产总值（年未全县国内生产总值（GDPGDP）达到约）达到约211211亿元；人均亿元；人均GDPGDP产值达到产值达到9100091000元元/ /人左右，城镇化水平达到人左右，城镇化水平达到64%64%左右。左右。至2020年，东山县城镇体系的空间布局仍保持中部城区、南北两个中心镇、呈十字形的格局。为促进旅游业的发展，拉近西埔和铜陵两镇的距离，强化城区的组合关系，规划在康美镇域百亿新城附近设立康美城
8、区，西埔、康美、铜陵三城区组合为东山县城，形成全县政治、经济和文化中心。 20202020年西埔城区城市建设用地面积年西埔城区城市建设用地面积5.415.412 2，规划人口，规划人口4.64.6万人，人均城市建设用地面积万人，人均城市建设用地面积117.5117.5米米2 2。20202020年铜陵区城市建设用地面积年铜陵区城市建设用地面积9.589.582 2，规划人口，规划人口9.09.0万人，人均城市建设用地面积万人，人均城市建设用地面积106.4106.4米米2 2。东山规划建设更好的适应经济社会的发展，前景一片大好！东山规划建设更好的适应经济社会的发展，前景一片大好！东山规划建设更
9、好的适应经济社会的发展，前景一片大好！东山规划建设更好的适应经济社会的发展，前景一片大好！城市规划城市规划城市规划城市规划Page-9项目所在区域规划项目所在区域规划项目所在区域规划项目所在区域规划 项目地处东山县西埔镇开发区党校路旁。西埔镇位于东山县中心县城所在项目地处东山县西埔镇开发区党校路旁。西埔镇位于东山县中心县城所在乡镇，面积乡镇，面积34.434.4平方公里，下辖平方公里，下辖4 4个社区，个社区，1313个行政村，总人口个行政村，总人口5.35.3万人，城区万人，城区面积面积6 6平方公里。距铜陵镇著名的风动石风景区、东门屿南门湾滨海沙滩景点等平方公里。距铜陵镇著名的风动石风景区
10、、东门屿南门湾滨海沙滩景点等1212公里。公里。 西埔镇定位为东山县政治、经济、文化、教育、交通中心西埔镇定位为东山县政治、经济、文化、教育、交通中心西埔镇定位为东山县政治、经济、文化、教育、交通中心西埔镇定位为东山县政治、经济、文化、教育、交通中心未来发展目标：未来发展目标：未来发展目标：未来发展目标： 建设国际旅游海岛为目标，高标准定位，加大中心县城的建设力度，把城建设国际旅游海岛为目标，高标准定位，加大中心县城的建设力度，把城市当景区建设，实施打造精品旅游区。极推进商业街、海产工艺品、干货、海市当景区建设，实施打造精品旅游区。极推进商业街、海产工艺品、干货、海鲜小吃一条街、步行街的发展和
11、改造，推进全县城市文化广场和夜景工程建设，鲜小吃一条街、步行街的发展和改造，推进全县城市文化广场和夜景工程建设，把县城建设成为把县城建设成为“吃、住、游、玩、购物吃、住、游、玩、购物”配套齐全的海岛特色旅游精品工程。配套齐全的海岛特色旅游精品工程。 Page-10宏观经济分析宏观经济分析宏观政策分析宏观政策分析房地产发展态势房地产发展态势个盘分析个盘分析市场分析市场分析FOCUS 1片区分析片区分析Page-112010年1-9月房地产业的宏观政策法规 央行工作会议明确继续实施适度宽松的货币政策1月6日1月7日关于促进房地产市场平稳健康发展的通知2月8日国土资源部关于开展2009年度土地卫片只
12、发检查工作的通知2月12日个人贷款管理暂行办法2月22日央行、银监局关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知3月8日关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知3月9日关于首次购买普通住房有关契税政策的通知3月18日国资委要求78家央企退出房地产业务4月1日四大国有银行全线取消首套房贷优惠4月12日关于下达2010年全国土地利用计划的通知4月13日关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知4月14日国务院常务会议室研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施4月17日关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知4月20日关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售
13、制度有关问题的通知4月26日关于加强经济适用住房管理有关问题的通知5月5日关于加强廉租住房管理有关问题的通知5月26日关于土地增值税清算有关问题的通知5月27日关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见，逐步推进房产税改革6月3日关于加强土地增值税征管工作的通知6月5日关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知6月13日关于规加快发展公共租赁住房的指导意见6月21日关于做好住房保障规划编制的通知7月12日关于进一步做好征地管理工作的通知7月15日关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知7月19日关于加强经济适用住房小区管理的通知7月27日国土资源部规章和规范性文件后评估办法新闻通气会8
14、月1日央行工作会议强调继续落实适度宽松的货币政策，严格执行差别房贷政策8月17日、31日房地产用地专项整治工作新闻通气会9月17日加快保障性安居工程建设工作座谈会9月26日关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知9.29新政“国五条”9月29日9月30日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求 今年以来国家对房地产行业的宏观调控政策频繁出台，显示了政府对调控房价的决心，势必影响到投资者的热情，导致市场成交量的暂时萎缩。Page-12 后市预测后市预测后市预测后市预测 新政不管是对开发商开发资金还是普通购房者的影响都比较大，特别是对新政不管是对开发
15、商开发资金还是普通购房者的影响都比较大，特别是对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 房地产市场在房地产市场在8 8月份经历了银行房贷紧缩后，市场进入浓厚的观望期。而月份经历了银行房贷紧缩后，市场进入浓厚的观望期。而在九月二十九日出台次在九月二十九日出台次“国五条国五条”再次加强和体现了政府对于抑制房价上涨过再次加强和体现了政府对于抑制房价上涨过快的决心，其对市场的冲击不小，全国大部分城市成交量萎缩。快的决心，其对市
16、场的冲击不小，全国大部分城市成交量萎缩。 随着随着20102010年底到年底到20112011年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。回暖。Page-13宏观经济分析宏观经济分析宏观政策分析宏观政策分析东山房地产发展态势东山房地产发展态势个盘分析个盘分析市场分析市场分析FOCUS 1片区分析片区分析Page-14发展史发展史20052005年之前，东山居住用房基本还是以自建房为主，商品房开发从年之前，东山居住用房基本还是以自建房为主，商品房开发从20062006年开始起步，经年开始起步，经过两年的发展，本地居民才开始逐渐接受这种新的居住
17、方式。过两年的发展，本地居民才开始逐渐接受这种新的居住方式。20092009年之前东山的房地产开发水平也相对较为落后，进入市场的项目不超过年之前东山的房地产开发水平也相对较为落后，进入市场的项目不超过2020个，并且个，并且普遍规模较小，从几千平方到一两万平方为主要的开发区间。项目规划和户型产品也比较单普遍规模较小，从几千平方到一两万平方为主要的开发区间。项目规划和户型产品也比较单一，更多的产品都带有明显的迎合旧有居住习惯的痕迹，没有小区，户型尺度普遍较大。从一，更多的产品都带有明显的迎合旧有居住习惯的痕迹，没有小区，户型尺度普遍较大。从20092009年开始随着城市的发展和旧城改造的推进，房
18、地产开发水平也有了明显的提高，年开始随着城市的发展和旧城改造的推进，房地产开发水平也有了明显的提高，项目品项目品质更加优秀，大体量的高层小区项目质更加优秀，大体量的高层小区项目越来越多，户型结构更加合理。越来越多，户型结构更加合理。东山的房地产项目市场化运作水平有限，普遍都是应用民间渠道进行直接销售，不需要东山的房地产项目市场化运作水平有限，普遍都是应用民间渠道进行直接销售，不需要包装，更没有系统的营销推广的做法。直到包装，更没有系统的营销推广的做法。直到20072007年，才有个别相对较具规模的项目开始了营年，才有个别相对较具规模的项目开始了营销推广，对项目进行包装，也应用各种渠道进行宣传。
19、目前房地产项目的营销推广手段也逐销推广，对项目进行包装，也应用各种渠道进行宣传。目前房地产项目的营销推广手段也逐步走向步走向系统化、专业化系统化、专业化，专业的代理公司也开始出现。，专业的代理公司也开始出现。从市场整体价格水平来看，在前几年大市场行情涨势凶猛的背景下，也有一定幅度的上从市场整体价格水平来看，在前几年大市场行情涨势凶猛的背景下，也有一定幅度的上涨，但相对比较缓和，目前行情仍然保持在涨，但相对比较缓和，目前行情仍然保持在2800280033003300元元/ /平方米平方米的较低水平。的较低水平。Page-15 从2005年开始东山县全社会固定资产投资保持在年35%的增长幅度，呈现
20、逐年增长的态势。 其中房地产开发投资从2006年开始增长，2009年增长幅度趋于平缓，东山政府对房地产开发给予足够东山政府对房地产开发给予足够的重视，实际投资年平均增长率的重视，实际投资年平均增长率在在82.97%！ 房地产宏观层面房地产宏观层面Page-16 名称名称20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年商品房施工面积（万平方米）2723.836.838.560.81商品房新开工面积（万平方米）-19.822.934.41商品房销售面积（万平方米）5.511.715.918.321.24从近几年东山县房地产市场宏观数据来看，商品房
21、施工面积每年基本保持在从近几年东山县房地产市场宏观数据来看，商品房施工面积每年基本保持在3030万方左右，万方左右，20092009年有较大幅度的增长为年有较大幅度的增长为60.8160.81万方，增长率达到万方，增长率达到57.9%57.9%，市场供，市场供应量呈现逐年增加的态势。应量呈现逐年增加的态势。商品房销售面积从商品房销售面积从20052005年的年的5.55.5万方到万方到20092009年年21.2421.24万方，增加了接近万方，增加了接近4 4倍。倍。Page-17当前市场特点当前市场特点起步晚，发展慢起步晚，发展慢供应少，价格低供应少，价格低规模小，规划差规模小，规划差集开
22、发，势均衡集开发，势均衡自住多，投资少自住多，投资少重销售，轻策划重销售，轻策划06年起才有真正意义上的商品房入世，开发水平较低07、08年的市场供应量在30万平方米以内，均价在2000元/平左右，09年市场均价在2700大部分楼盘的建筑规模都较小面积在5万平方米左右，到2009年才陆续有大体量项目开发，规划水平也有很大的提高空间。自主需求占90%以上，投资份额少，但有提高的趋势多数项目为开发商自己销售，策划水平相对较低主要集中在西埔、铜陵两镇，开发规模、水平势均力敌Page-18经济基础薄经济基础薄弱弱n 产业单一产业单一n 发展缓慢发展缓慢n 对房地产的支撑能力有限对房地产的支撑能力有限n
23、 多数项目总建在多数项目总建在3-53-5万平之万平之间间n 总体社区品质难以体总体社区品质难以体现现n 配套稀缺，几乎为零，只能借助于周边自然形成的配套稀缺，几乎为零，只能借助于周边自然形成的配套配套产品单一产品单一n 类型单一：住宅为主，极少量商业为辅，其他物业类型基本类型单一：住宅为主，极少量商业为辅，其他物业类型基本为零为零n 立面单一：过于普通，缺少创新立面单一：过于普通，缺少创新其他其他n 开发商：立意不够高、品牌意识不够开发商：立意不够高、品牌意识不够n 观念更新：居住观念已经发生了很大的转变，但仍有提升空观念更新：居住观念已经发生了很大的转变，但仍有提升空间间n 城市影响力不足
24、：名声在外、名不符实城市影响力不足：名声在外、名不符实Page-19宏观经济分析宏观经济分析宏观政策分析宏观政策分析东山房地产发展态势东山房地产发展态势个盘分析个盘分析市场分析市场分析FOCUS 1片区分析片区分析Page-20西浦西浦铜陵铜陵西埔：西埔：铜陵：铜陵：聚福花园、益泰商贸城、新城中心、东方广场、聚鑫商城、鑫瑞学府花园东方御景广场、鑫弘花园城、群峰广场、帝业商厦东山东山典型的双核心县城典型的双核心县城Page-21西埔：西埔：县政府所在地，为东山县县政府所在地，为东山县政治、经济、文化中心政治、经济、文化中心西埔镇的房地产开发主要集中在新城路和东环路的两边,项目以多层和小高层为主，
25、社区规模小，自身配套稀缺，主要依靠项目周边的市政配套。在当地能够实现最大程度、最高等级的生活、教育、娱乐等日常活动。西埔镇的住宅以自住为主，投资的比例相对铜陵会较低。Page-22铜陵：铜陵：东山旧政府所在地，文化东山旧政府所在地，文化中心，港口优势显著中心，港口优势显著铜陵镇为东山旧政府所在地，50年代政府搬迁至西埔，但在东山人的传统观念里，铜陵才是真正的城关。区域优越观念较强。东山文化及旅游的精髓风动石景区，就座落在铜陵镇。关帝庙为台湾及东南亚所有关庙的香缘，每年吸引数以万计的朝圣者膜拜。铜陵城区重点发展港口和港口工业区。独特的地理优势及资源，使其房地产在东山处于领先地位。价格最高、社区规
26、模最大、配套最齐全、投资比例最大Page-23宏观经济分析宏观经济分析宏观政策分析宏观政策分析东山房地产发展态势东山房地产发展态势个盘分析个盘分析市场分析市场分析FOCUS 1片区分析片区分析Page-24项目名称聚福花园聚福花园地理位置东山西埔镇东环二路188号 项目规划项目规划开发团队开发商：东山县聚福房地产开发有限公司 代理商：福州七度房地产代理有限公司设计单位：福建省闽武建筑设计院项目占地17116平米，总建面37656平米。容积率：2.2，建筑密度：21.7%，绿化率：30%规划为20栋7层的多层。总约512户。以二房、三房为主，面积在80-120m左右。配套情况东山一中、县政府、汽
27、车站、法院、司法局、速8酒店户型配比二房：80-90三房：100-120销售价格(元/） 成交均价：2730元/销售状况二期目前销售率89% 西埔板块Page-25项目名称 东方广场东方广场地理位置东山经济技术开发区东西二路北侧，新城路东侧项目规划项目规划开发团队开发商：东山县宏业建设发展有限公司/漳州群峰房地产设计单位：福建省闽地建筑设计院 项目总建面4.1万平米，容积率3.26，绿化率30%，建筑密度：43.4%，规划为7幢多层住宅。总326户。配套情况东山地税、东山经济技术开发区、东山移动户型配比一房：4953 二房：105三房：140-150销售价格(元/） 住宅均价：2500元/销售
28、状况二期09年1月开盘，销售率90%Page-26项目名称 新城中心新城中心地理位置东山县西埔镇县政府与新城路交接处中信新城一期 项目规划项目规划开发团队开发商：漳州市中信东联房地产开发有限公司观设计单位：北京中外建建筑设计有限公司项目总建面8.8万平米其中住宅面积：6.6万，容积率：2.4，绿化率：15%，建筑密度：55%。配套情况东山一中、县政府、华侨酒店、县医院、中心市场、实验小学、长途汽车站、西埔派出所、邮政局、实验幼儿园户型配比一房：40-60 30%二房：80-110 30%三房：120-150 30%复式：150-230 10%销售价格(元/）住宅均价：3200元/，商业价格：8
29、000-20000元/销售状况一期08年开盘，已经全部售完 二期09开盘销售率95%Page-27项目名称 鑫瑞学府花园鑫瑞学府花园地理位置东山县一中旁项目规划项目规划开发团队开发商：福建中东实业有限公司设计单位：北京中外建建筑设计有限公司 总建筑面积：3.5万平，容积率：6.1，规划2幢17层电梯配套情况东山一中、县政府配套、汽车站户型配比一房一厅：42两房：8287三房：110120销售价格(元/） 住宅均价：2900元/销售状况09年12月开盘，已售226套Page-28项目名称 聚福名城聚福名城地理位置东山经济技术开发区东西二路北侧，新城路东侧项目规划项目规划开发团队开发商：漳州市东山
30、聚福房地产有限公司设计单位：福建省闽地建筑设计院 项目总建面22万平米，容积率3.61，绿化率30%，规划12幢16、17层高层住宅。配套情况超市、幼儿园、商业街户型配比二房：8995三房：102123销售价格(元/）住宅均价：3100销售状况一期、二期已经交房入住三期即将开盘,预计均价3200元/Page-29项目名称天成花园天成花园地理位置项目规划项目规划开发团队开发商：东山县宏业建设发展有限公司/漳州群峰房地产设计单位：福建省闽地建筑设计院 项目总建面15.2万平米，容积率4.6，规划为10幢高层住宅，1幢酒店。配套情况商业街、医院、学校、酒店户型配比一房：42、45 二房：95三房：1
31、06-123销售价格(元/）住宅均价：3300元/平方米销售状况一期09年开盘，销售率99%二期将2010年12月前推出Page-30项目名称鑫瑞大厦鑫瑞大厦地理位置东山县西埔镇东环路西侧 项目规划项目规划开发团队开发商：福建中东实业有限公司设计单位：北京中外建建筑设计有限公司 项目总建面1.28万平米，容积率6.13，规划为1幢12层，两幢7层住宅，总共233套。配套情况菜市场、银行、学校、新生活购物广场户型配比一房：38-44二房：104三房：133销售价格(元/）住宅均价：3400元/平方米销售状况项目销售率：68%，还剩76套Page-31项目名称 东方御景广场东方御景广场地理位置东山
32、铜陵苏峰一路项目规划项目规划开发团队开发商：漳州厦成房地产开发有限公司设计单位：浙江省现代建筑设计研究有限公司 总占地：15，亩，建筑面积：5万平，容积率：5.92，总幢数：1 ，总套数：455套，绿化率：22.5%，建筑密度：64%其中住宅3.7万平，商业约1.3万平，沿街2层半13.6米高。配套情况二中、中医院、中心幼儿园、恒达酒店、石斋中学、工商银行户型配比一房一厅：33平方米两房：80-100平方米三房：146平方米销售价格(元/）住宅均价：2900，起价2400，最高价3300销售状况08年3月17日开盘，销售率达70%铜陵铜陵板块Page-32项目名称鑫弘花园城鑫弘花园城地理位置东
33、山铜陵苏峰二路与湖海路交汇处项目规划项目规划开发团队开发商：漳州东山鑫弘房地产开发有限公司设计单位：厦门厦鑫建筑设计院 行销代理：厦门君和总占地：36816m，建筑面积：134375m，容积率：3.65，由13幢小高层及沿街店面组成。配套情况二中、中医院、中心幼儿园、恒达酒店、石斋中学、工商银行社区配套：社区会所、大型超市、幼儿园、儿童运动天地、健身房、老年活动中心等户型配比两房：80-85 三房：120-125 楼中楼：200 销售价格(元/） 均价：2700元/销售状况09年3月开启，目前销售率79.75%。Page-33项目名称群峰广场群峰广场地理位置东山铜陵黄道周公元对面项目规划项目规
34、划开发团队开发商：漳州市群峰房地产开发有限公司总占地：8144.2m，建筑面积：34000m，其中商业面积1.3万平，由3幢建筑围合而成，配套情况二中、中医院、中心幼儿园、恒达酒店、石斋中学、工商银行户型配比两房：112-131 三房：144-172 单身公寓：40-60 销售价格(元/）住宅均价：2800元/销售状况目前销售率73%，Page-34项目名称 帝业商厦帝业商厦地理位置铜陵镇铜亭街东亭路项目规划项目规划开发团队开发商：东山县帝业房地产开发有限公司设计单位：深圳市国际印象建筑设计有限公司总建筑面积：30304m，230户。容积率：3.85，绿化率：30%建筑密度：35%，由群楼和4
35、幢塔楼组成配套情况二中、中医院、中心幼儿园、恒达酒店、石斋中学、工商银行户型配比两房：90三房：110-130四房：150销售价格(元/） 销售均价：2600元/销售状况08年4月推向市场，销售率达97%Page-35案名案名位置位置总建总建面积面积主力户型主力户型总户数总户数当前价格当前价格销售率销售率聚福花园西 埔 东 环 二 路188号3.76两房80-90三房100-120512户273089%东方广场西埔东西二路北侧4.1一房：4953 二房：105三房：140-150326户250090%新城中心西埔县政府与新城路交接处8.8一房：40-60 30%二房：80-110 30%三房：
36、120-150 30%复式：150-230 10%663户3200二期95%鑫瑞学府花园东山县一中旁3.5一房：42两房：8287三房：110120369多户300061%聚福名城东西二路北侧22二房：8995三房：102123729310037%天成花园15.2一房：42、45 二房：95三房：106-1233300一期99%二期即将开盘鑫瑞大厦西埔镇东环路西侧1.28一房：38-44二房：104三房：133233340068%Page-36案名案名位置位置总建总建面积面积主力户型主力户型总户数总户数当前价格当前价格销售率销售率东方御景广场铜陵苏峰一路5一房：33平方米两房：80-100平方
37、米三房：146平方米455290070%鑫弘花园城铜陵苏峰二路13.4两房：80-85 三房：120-125 楼中楼：200 270079%群峰广场铜陵黄道周公元对面3.4两房：112-131 三房：144-172 单身公寓：40-60 264280073%帝业商厦铜陵铜亭街东亭路3.03两房：90三房：110-130四房：150230260097%Page-37总结分析总结分析在售市场调研分析小结在售市场调研分析小结一、目前在售十个案总建筑面积约为84万，其中已售面积约为56万 ，尚余28万量体未售。二、市场特征 以小高层和高层住宅为主，搭配部分多层，多层产品主要体现低价，弥补低单价低总价客
38、群的需求。 以一房（40-50）2房（80100）、3房（110130 ）的小户型为主，大3房 （120170）为辅；大户型 面积较难消化 销售管理水平有待提高； 购买房产讲究经济实用。三、销售状况： 平均销售率达到70以上； 西埔区域均价2900-3300元/左右，铜陵2600-3000元/ ； 进入2010年，受楼市新政的影响，市场观望情绪浓厚，购买欲有待激发 ；四、消费客层 周边乡镇客群量大，除改变居住环境外，多是改善子女的教育环境 城区居民购房部分用于改善居住条件，东山县旧城改造的刚性需求 客群结构比较单一，多为东山县或者周边乡镇的本地客户，投资客占很少比例 随着东山县打造国家级旅游城
39、市的远景规划，西埔和铜陵逐步出现开发热，未来升值潜力较大，能够吸引投资客Page-38p在售个案主要分布在西埔和铜陵镇，西埔是东山县新的行政中心，铜陵旅在售个案主要分布在西埔和铜陵镇，西埔是东山县新的行政中心，铜陵旅游风景资源丰富，如风动石景区、马鸾湾景区等；游风景资源丰富，如风动石景区、马鸾湾景区等；p建筑风格单一，外立面普通，户型格局单一；建筑风格单一，外立面普通，户型格局单一；p小区整体居住品质除个别项目外，无法达到高尚社区的标准；小区整体居住品质除个别项目外，无法达到高尚社区的标准；p中小户型产品一直是市场的主力热销产品；中小户型产品一直是市场的主力热销产品；p整体市场销售率高，市场反
40、应良好，价格平稳上涨，发展空间良性。整体市场销售率高，市场反应良好，价格平稳上涨，发展空间良性。Page-39项目分析项目分析FOCUS 项目概况项目概况项目界定项目界定项目分析项目分析项目核心问题项目核心问题Page-40面积（面积（）土地总面积土地总面积54411.13总建筑面积总建筑面积约302055（按5.0容积计算）规划要求规划要求建筑密度建筑密度30%容积率容积率5.0住宅面积住宅面积253011商业面积商业面积19043绿地率绿地率35%使用性质使用性质住宅、商业1 1、基本经济指标、基本经济指标Page-412 2、地块周边及地貌现状、地块周边及地貌现状东邻东山县开发区西环路，
41、南临目前在建的东山县东西二路，西至电信办公大楼，北达东山县党校路。地块周边略显陈旧和空旷，四至缺乏视觉吸引力，整体自然环境较差，区域人气不足。Page-42Page-43项目分析项目分析FOCUS 项目概况项目概况项目界定项目界定项目分析项目分析项目核心问题项目核心问题Page-44项目项目价值价值判研判研项目条件项目条件/ /事实事实项目价值判研项目价值判研位于经济技术开发区新区近邻城市主干道东西二路、西环路交通便捷占地5.4万，总建面30万规模优势周边配套少，公路，噪声大居住氛围不浓界定关键词：新区、交通便捷、规模界定关键词：新区、交通便捷、规模 Page-45项项目目界界定定城市稀缺品质
42、规模大盘城市稀缺品质规模大盘Page-46项目分析项目分析FOCUS 项目概况项目概况项目界定项目界定项目分析项目分析项目核心问题项目核心问题Page-47规模优势：规模优势：总建面约25万平方米，具备规模开发优势。是目前东山县除领海国际 别墅项目外的第一大盘。区位优势：区位优势：处于西埔开发区之中，离东山县核心区域仅10分钟，地段优势明显地块优势：地块优势：地块方正，平整，是城市大盘开发的优良地块。路网优势：路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达市区。教育优势：教育优势：周边为东山县党校、东山县一中，拥有良好的教育配套项项目目优优势势 Page-48处于待发展区域，在东山人民心目中处于
43、偏僻地段；区域人不旺，生活配套设处于待发展区域，在东山人民心目中处于偏僻地段；区域人不旺，生活配套设施缺乏；缺乏公交体系，往来市区不方便；施缺乏；缺乏公交体系，往来市区不方便；目前北面东西二路延伸段正在施工，对本项目有较大噪音影响；目前北面东西二路延伸段正在施工，对本项目有较大噪音影响；本案量体大，去化周期长，容易受到政策变化影响本案量体大，去化周期长，容易受到政策变化影响周边商业分散主要是日常生活商业配套，不是主流商业区周边商业分散主要是日常生活商业配套，不是主流商业区项目劣势项目劣势Page-49整体市场近几年东山房地产市场快速发展，但整体市场仍运行水平一般，整个市整体市场近几年东山房地产
44、市场快速发展，但整体市场仍运行水平一般，整个市场后期看好；场后期看好；周边竞争项目个案较少周边竞争项目个案较少区域性的生活娱乐配套比较缺乏区域性的生活娱乐配套比较缺乏结构性消费群体逐渐明朗，为商业体消费目标群体的锁定，奠定了基础结构性消费群体逐渐明朗，为商业体消费目标群体的锁定，奠定了基础新颖且卓有成效的营销手段的运用新颖且卓有成效的营销手段的运用市场开发水平不高，东山县缺乏品质规模大盘，市场缺乏真正将品质演绎到极致市场开发水平不高，东山县缺乏品质规模大盘，市场缺乏真正将品质演绎到极致的项目，这给品质大盘的开发带来机会。的项目，这给品质大盘的开发带来机会。项项目目机机会会Page-50国家近年
45、固定资产投资的姿态及近几年出台的宏观调控政策，一定程度上制约了国家近年固定资产投资的姿态及近几年出台的宏观调控政策，一定程度上制约了地产市场的发展；地产市场的发展；东山房地产市场快速发展，潜在市场供应量较大，市场竞争激烈；东山房地产市场快速发展，潜在市场供应量较大，市场竞争激烈；大型项目在市场竞争中容易成为被攻击对象大型项目在市场竞争中容易成为被攻击对象项项目目威威胁胁Page-51发挥优势：发挥优势：A、突出项目规模优势，以及小区特色景观；塑造东山第一大盘；B、发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的新城建运动大概念，建立大盘形象；C、通过创新突破，打造片区乃至整个东山县品质标杆，塑造独特个性
46、的品质名盘；规避劣势：规避劣势：A、科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；B、先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质；C、通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势；D、合理的产品创新，如双层隔音玻璃等；发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原则。则。项目项目分析分析对策对策Page-52项目分析项目分析FOCUS 项目概况项目概况项目界定项目界定项目分析项目分析项目核心问题项目核心问题Page-53面对东山市场面对东山市场竞争激烈和项竞争激烈和项目
47、区域相对偏目区域相对偏远的现状，如远的现状，如何在竞争格局何在竞争格局中寻求突破，中寻求突破，树立项目独特树立项目独特定位。定位。本项目本项目25万方万方的体量，如何的体量，如何在实现利润最在实现利润最大化的前提下大化的前提下快速的销售，快速的销售，形成良好的品形成良好的品牌效应牌效应核心问题核心问题核心问题核心问题Page-54项目发展策略项目发展策略FOCUS 开发理念开发理念项目定位项目定位产品定位产品定位启动策略启动策略Page-55我司认为，在东山城市正处于大拓展、东山房地产正处于升级换代的市场环境下，在片区大力发展旅游城市的良好规划下条件下，本项目的开发应跳出传统住宅开发的路子，放
48、弃过分保守做法，从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项目操作模式设计和配套功能定位。只有这样，才能最大限度的提升项目价值，才能够取得超常规的战略成功！项目带动区域项目带动区域开开发发理理念念Page-56新城市主义新城市主义项目所在的区域，虽然与中心区域有一定距离，但不是郊区，而是一个新城区新开发区的概念。我司认为，项目应提出新市镇主义理念，参照欧洲小镇的做法，将优美的小区环境、繁荣的商业、 便捷的交通、文明的社区和时尚的生活方式等等集合起来，将本项目建设成为一个环境品质高、建筑特色强、人文气息浓郁的居住景区和人文住区，追求一种现代欧洲小镇的最本初的风格，营造一种强烈的
49、城镇生活和居住的氛围。Page-57我司认为，项目应注重对配套设施的提炼，通过对社区本身的文化概念提炼与挖掘，通过对社区配套、景观小品、户型设计、社区视觉系统、营销推广等各个节点和环节的整合和提炼，形成独特鲜明的主题概念，塑造项目的核心竞争力。主题地产主题地产Page-58项目发展策略项目发展策略FOCUS 开发理念开发理念项目定位项目定位产品定位产品定位启动策略启动策略Page-59楼楼盘名称名称项目目产品品类型型项目置目置业客客户群体群体聚福名城高层周边居民，首次置业，私营企业主，政府公务员等，外地务工人员鑫瑞学府花园高层首次置业，私营企业主，周边居民，外地务工人员天成花园高层投资客、普通
50、单位职员、周边改善居住条件居民新城中心高层公务员、普通单位职员、个体工商户以及外地务工人员客户群体主要集中为旧城改造后原有居民、外地务工人员、普通旧城改造后原有居民、外地务工人员、普通单位的管理人员和职员、私营业主及周边居民；单位的管理人员和职员、私营业主及周边居民；多为首次置业，主要为自住性客户首次置业，主要为自住性客户；来源区域主要为附近乡镇来源区域主要为附近乡镇，主要看好片区未来发展和刚性需求；看好片区未来发展和刚性需求；区域类比项目客户现状区域类比项目客户现状市场市场客户客户分析分析Page-60项目客户圈定项目客户圈定目标客户目标客户特征特征关键词关键词注解注解背景背景年龄：年龄：2
51、8-4528-45行业：公务员、单位管行业：公务员、单位管理层或职员、私企主、有理层或职员、私企主、有积蓄的务工人员等积蓄的务工人员等置业角色：置业角色：决策者、决策者、家庭中的老大多置业经历，稳重不轻易作决定用途用途前期前期自住为主自住为主后期投资兼居住为主后期投资兼居住为主看好区域的未来发展置业动机置业动机自然生态、品牌自然生态、品牌、圈层、圈层、配套、安全私密感配套、安全私密感目前客户认知本项目的直接价值是环境和大规模社区排斥因素排斥因素升值空间升值空间、担心价格过高、担心价格过高、担心市场前景担心市场前景地处新开发区缺乏配套是阻碍项目价值提升的最大障碍产品对位产品对位小户：首次置业年轻
52、人小户：首次置业年轻人两房：有一定积蓄的外来两房：有一定积蓄的外来务工人员务工人员小三：改善居住条件客户小三：改善居住条件客户大三：政府公务员、私企大三：政府公务员、私企业业主主小户：小户：24-3024-30，投资，投资兼自住兼自住两房：两房：31-4031-40，投资，投资兼自住兼自住小三：小三：36-4036-40，自住，自住大三：大三：41-4541-45，自住，自住市民阶层富裕市民阶层富裕市民阶层新资产阶层新资产阶层稳定资产阶层稳定资产阶层财富阶层权利阶层赤贫阶层阶层金字塔体系阶层金字塔体系Page-61目标客户定目标客户定位位n平均年龄30-40，但有不错且稳定的收入，对居住条件有
53、较高要求；n习惯了城市的喧嚣，喜欢自然、舒适的城市生活，希望在交通便捷的地方有物业；n平时工作忙碌，对生活休闲配套设施有较高要求，喜欢喝茶、唱歌等娱乐节目 ；n有着多次置业经历，眼光挑剔，置业经验丰富；n多数是1代人或者2代人居住，多代同堂的情况会较少出现。客户定位：城市中坚阶层客户定位：城市中坚阶层Page-62项目项目客户客户定位定位15万以下1525万2540万4060万6080万80万核心客户群核心客户群重点客户群重点客户群边缘客户群边缘客户群主力客层：经济承受能力在主力客层：经济承受能力在25-6025-60万的客户群万的客户群游离客户游离客户群群Page-63通过高标准、高起点的规
54、划实现通过高标准、高起点的规划实现是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性开发模式具有示范效应开发模式具有示范效应充分体现人性关怀的完善的社区服务体系充分体现人性关怀的完善的社区服务体系标杆效应标杆效应其他项目学习模仿的对象其他项目学习模仿的对象辐射区域广泛辐射区域广泛高融合性的高融合性的可持续发展的可持续发展的示范式的示范式的高融合性的、可持续发展的、示范式的都市居住区高融合性的、可持续发展的、示范式的都市居住区项目项目形象形象统领统领Page-64东山西埔东山西埔 城市稀缺低碳生活特区城市稀缺低碳生活特区我们在这里示范东山的未来！我们在这里示范东山的
55、未来！项目市场定项目市场定位位Page-65项目发展策略项目发展策略FOCUS 开发理念开发理念项目定位项目定位产品定位产品定位启动策略启动策略Page-66未来市场供应主力户型面未来市场供应主力户型面积积面积项目40507090110130150170190鑫瑞学府花园聚福名城鑫瑞大厦天成花园空档面积区间空档面积区间市场供应主力面积市场供应主力面积Page-67 根据市场调查:目前东山楼盘热销的户型面积以80-120为主，其次是40-50，占市场热销户型的80%左右。市场热销户型面市场热销户型面积积Page-68户型户型面积面积面积比面积比套数套数套数比套数比一房40-5030%60023%
56、二房70-9040%1044 39%小三房100-11020%44417%舒适三房120-1408%43216%四房/复式150-1802%1445%总计100%2664100%户型配比户型配比 根据市场反映60平米以下小户型和100-110平米的小三房是市场主力供应结构，而市场中70-90平米的两房户型市场供应较少，可以作为项目的切入点，为了降低市场竞争带来的风险，建议本项目主力户型为70-90平米的两房。 整个项目2梯6户的18层30层建筑Page-69项目价格定位项目价格定位修正因素修正因素修正因素修正因素环境因素环境因素环境因素环境因素配套因素配套因素配套因素配套因素交通因素交通因素交
57、通因素交通因素建筑类型因素建筑类型因素建筑类型因素建筑类型因素品质因素品质因素品质因素品质因素售价售价售价售价比例比例比例比例权重权重权重权重25%25%25%25%20%20%20%20%20%20%20%20%15%15%15%15%20%20%20%20%聚福花园聚福花园聚福花园聚福花园1 1 1 11 1 1 11 1 1 11 1 1 11 1 1 13100310031003100本案本案本案本案1.21.21.21.20.80.80.80.81 1 1 11.41.41.41.41.51.51.51.53627362717.00%17.00%17.00%17.00%我们采用了市场
58、比较法，进行价格估算，根据根据问卷调查的结果，我们选用了客户比我们采用了市场比较法，进行价格估算，根据根据问卷调查的结果，我们选用了客户比我们采用了市场比较法，进行价格估算，根据根据问卷调查的结果，我们选用了客户比我们采用了市场比较法，进行价格估算，根据根据问卷调查的结果，我们选用了客户比较关注的较关注的较关注的较关注的环境因素、配套因素、交通因素、建筑类型因素、品质因素环境因素、配套因素、交通因素、建筑类型因素、品质因素环境因素、配套因素、交通因素、建筑类型因素、品质因素环境因素、配套因素、交通因素、建筑类型因素、品质因素等因素来进行修正，等因素来进行修正，等因素来进行修正，等因素来进行修正
59、，下面是本案与几个潜在竞争楼盘的比较：下面是本案与几个潜在竞争楼盘的比较：下面是本案与几个潜在竞争楼盘的比较：下面是本案与几个潜在竞争楼盘的比较：修正因素修正因素修正因素修正因素环境因素环境因素环境因素环境因素配套因素配套因素配套因素配套因素交通因素交通因素交通因素交通因素建筑类型因素建筑类型因素建筑类型因素建筑类型因素品质因素品质因素品质因素品质因素售价售价售价售价比例比例比例比例权重权重权重权重25%25%25%25%20%20%20%20%20%20%20%20%15%15%15%15%20%20%20%20%新城中心新城中心新城中心新城中心1 1 1 11 1 1 11 1 1 11
60、1 1 11 1 1 13200320032003200本案本案本案本案1.31.31.31.30.70.70.70.70.90.90.90.91.11.11.11.11.31.31.31.3323232321.00%1.00%1.00%1.00%修正因素修正因素修正因素修正因素环境因素环境因素环境因素环境因素配套因素配套因素配套因素配套因素交通因素交通因素交通因素交通因素建筑类型因素建筑类型因素建筑类型因素建筑类型因素品质因素品质因素品质因素品质因素售价售价售价售价比例比例比例比例权重权重权重权重25%25%25%25%20%20%20%20%20%20%20%20%15%15%15%15%
61、20%20%20%20%天成家园天成家园天成家园天成家园1 1 1 11 1 1 11 1 1 11 1 1 11 1 1 13300330033003300本案本案本案本案1.21.21.21.20.80.80.80.80.90.90.90.91.21.21.21.21.41.41.41.43630363010.00%10.00%10.00%10.00%本项目销售价格：本项目销售价格：本项目销售价格：本项目销售价格：34963496元元元元/ /平米平米平米平米Page-70本项目住宅总销售金额：本项目住宅总销售金额：本项目住宅总销售金额：本项目住宅总销售金额：34963496元元元元/ /
62、平米平米平米平米253011253011平米平米平米平米=8.8=8.8亿元亿元亿元亿元项目总销金额项目总销金额Page-71项目发展策略项目发展策略FOCUS 开发理念开发理念项目定位项目定位产品定位产品定位启动策略启动策略Page-72项目启动策项目启动策略略由于本项目为目前东山县第一规模大盘，总建筑面积由于本项目为目前东山县第一规模大盘，总建筑面积为为30万方，考虑分期开发，整个地块建议分为二期开发。万方，考虑分期开发，整个地块建议分为二期开发。 本项目首期将先启动项目会所、风情商业街、中心景本项目首期将先启动项目会所、风情商业街、中心景观园林等配套，以现场可体验的高端形象，热销未来观园
63、林等配套，以现场可体验的高端形象，热销未来Page-73地块分期示地块分期示意意一期一期二期二期 以最优资源高起点启动以最优资源高起点启动, ,优先规划和展示公优先规划和展示公共配套区共配套区, ,以体验为目的全面展开以体验为目的全面展开 将地块一分为二，以最优资源高起点启动，奠定项目的整体档次； 在资源全面整合基础上，将公共配套完全充分展示，为体验做足文章，产生震撼效果; 启动区入口处优先规划和，加大体验力度. 首期开发临近电信大楼部分，总建筑面积约15万方。东西二路党校路西环路Page-74第一期第二期1 234 5 678 9 10 11 122011年1 234 5 678 9 10
64、11 122012年1 2 3 4 5 6 7 8 91011122013年项目整体开发周项目整体开发周期期Page-75项目物业发展建议项目物业发展建议FOCUS 4总体规划布局总体规划布局建筑风格建议建筑风格建议园林风格建议园林风格建议户型功能判断及亮点建议户型功能判断及亮点建议项目商业建议项目商业建议Page-76总体总体规划规划布局布局规划约规划约1000010000平米人工湖平米人工湖, ,提升项目的景观资源优势,奠定项目核心竞争力;组团围合式布局组团围合式布局, ,以景观为导向,坚持资源优先分配给大面积产品原则,产品尽量板楼设计板楼设计; ;岛式会所设计岛式会所设计, ,会所面积约
65、会所面积约20002000平米平米, ,将项目会所、人工湖与中心游泳池形成一个整体,形成社区主入口的主要展示面.泳池与湖面相连接,打造无边际泳池;商业街休闲化商业街休闲化,将项目商业设置在东西二路边,营造良好的休闲氛围;规划路景观化规划路景观化, ,周边种植高大大型乔木,形成一条林荫大道.项目主入口设置在东西二路上项目主入口设置在东西二路上,整个小区实现人车分流;Page-77人工湖人工湖+游泳池游泳池会所会所项目二、三房高层单位/商业项目二、三房高层单位/商业小区主入口小区主入口项目二房、三房、四房高层单位项目一房、二房、三房高层单位项目一房、二房、三房高层单位项目二房、三房、四房高层单位总
66、体总体规划规划示意示意东西二路东西二路党校路党校路西环路西环路小区次入口小区次入口小高层单位小高层单位Page-78借鉴借鉴规划规划Page-79Page-80会会所所功功能能会所设置位置建议：会所设置位置建议： 在人工湖附近，由于此位置位于小区中心，又有水景资在人工湖附近，由于此位置位于小区中心，又有水景资 源，源，正对小区主入口，能很好的展示项目形象正对小区主入口，能很好的展示项目形象。会所功能设置：会所功能设置： 室内运动馆（羽毛球、乒乓球、健身房、桌球室等），阅览室、室内运动馆（羽毛球、乒乓球、健身房、桌球室等），阅览室、棋牌室等休闲娱乐为主。面积大约棋牌室等休闲娱乐为主。面积大约20
67、002000平米，平米，2 2层。层。 备注：会所前期建议做为销售中心备注：会所前期建议做为销售中心Page-81岛式岛式会所会所示意示意气派和开阔的入口景观是提升社区价值的重要因素.而且加之本项目建议做人工湖和小区游泳池，采用岛式会所这种独特创意除了提升项目档次，更能吸引市场好奇感Page-82山湖会山湖会所示意所示意图图水系是住所加分的重要元素，建议会所建在湖边能添加其气派，吸引消费者眼球。Page-83项目物业发展建议项目物业发展建议FOCUS 4总体规划布局总体规划布局建筑风格建议建筑风格建议园林风格建议园林风格建议户型功能判断及亮点建议户型功能判断及亮点建议项目商业建议项目商业建议P
68、age-84 现代简约风格是市场主流,根据经验大盘大都选择欧式建筑风格;其实大多数客户并不关注建筑风格本身,而关注建筑风格所反映的独特风情,比较喜欢洋派的风情;简欧建筑、海派建筑风格、北美建筑风格、新古典主义建筑等基本在东山都没有出现过 ;东山的楼盘几乎都是现代简约风格，并且质素都不高。东山楼盘东山楼盘建筑风格建筑风格研究研究Page-85项目建项目建筑风格筑风格建议建议市市场空缺空缺物物业类型适型适应性性建筑特点建筑特点个性个性鲜明度明度欧式风格洋房、别墅、高层热情、活力、个性非常鲜明海派风格小高层清新、典雅、精致鲜明南加州风格别墅原生、质朴、自然鲜明新古典风格洋房、别墅、小高层清新、典雅、
69、高贵非常鲜明现代简约风格小高层、高层现代、国际、时尚不太鲜明从项目开发思路和整体定位考虑,建议本项目建筑风格为:欧式建筑风格欧式建筑风格Page-86Page-87Page-88Page-89风风格格印印象象Page-90Page-91Page-921、同层排水通过减压限流给水系统，实现卫生设备和空间灵活配置、无噪音、隐蔽水箱免维护、节水节能减少资源消耗；水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产权独立。卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音。双冲面板，即冲即停，节水节能。隐蔽水箱免维护。设施建议设施建议-建筑结构及建材建筑结构及建材亮点亮点2、铝窗及中央玻璃系统断桥铝合金窗，双层中空low-E
70、玻璃，内充惰性气体，断热、保温、超高隔音性能。Page-931、24小时安保系统小区可视访客系统、七重电子安保网络监控系统、电脑车库一卡通门禁系统、周界报警系统、自动化远程抄表系统、公共电视接收系统。 2、智能对讲系统主机所摄图像传输到分机监视器的通道，通常的楼宇对讲系统的视频通道是与系统的通讯、音频通道完全分开的，采用电视监控的视频传输原理进行通道的设计。 设施建议设施建议-智能智能设施配套亮点设施配套亮点Page-943、私家指纹识别系统把一个人同他的指纹对应起来，通过比较他的指纹和预先保存的指纹进行比较，就可以验证他的真实身份。 5、一卡通刷卡式电梯，只有住户才可以进出智能IC卡，内保存
71、有客户信息，持有一张卡便可出入车库，公寓，会所等，且只有持有IC卡的客户才能进入高端公寓楼层，如此可杜绝闲杂人等，及保证住户安全。4、光纤到户系统光纤通信(FTTx)一直以来都被看做是继DSL宽带接入方式之后最具市场前景的宽带接入方式，与常见的双绞线通信不同，其具有工作频率更高，容量更大(可以根据用户需要升级到10-100Mbps的独享带宽)，衰减更小，不受强电干扰，抗电磁脉冲能力较强，保密性好等特点。 设施建议设施建议-智能智能设施配套亮点设施配套亮点Page-951、直饮水系统在用户终端直接进行净化，并活化，能量化，模拟自然水的净化体系进行处理，直接输出符合国家标准的饮用水。所有材质均符合
72、食品卫生级别。 2、食物垃圾处理系统可以很方便的处理掉家庭生活所产生的垃圾，大幅度改善室内卫生状况、完善家居环境。改善室内空气品质，提高家居生活质量。设施建议设施建议-生活生活设施配套亮点设施配套亮点Page-96项目物业发展建议项目物业发展建议FOCUS 4总体规划布局总体规划布局建筑风格建议建筑风格建议园林风格建议园林风格建议户型功能判断及亮点建议户型功能判断及亮点建议项目商业建议项目商业建议Page-97市场对园市场对园林风格的林风格的偏好偏好 目前市场上客户对于园林风格，没有固定偏好市场上客户对于园林风格，没有固定偏好，客户对于市场上的风情主题都不太了解，而是随意因主题来选择，发展商说
73、是什么主题，就是什么主题，无法识别，也没有实质的从园林上感受到太多品质感。市场上除了领海国际别墅项目外，缺乏较精致的园林社区。 因此，一方面，客户肯定具备园林品赏能力，好的园林，差的园林，在有比较的情况下是能够感觉出品质高低的。另一方面，客户对目前市场的园林没概念，因为没有好园林做参照，因此市场需要好园林，同时客户对主题风格没有任何限定，园林主题需要市场去引导。作出好的园林，客户是一定会认识到价值的。作出好的园林，客户是一定会认识到价值的。Page-98亚热带园艺植物亚热带园艺植物注重整体园林的质感和植物的档次。Page-99亚热带园艺植亚热带园艺植物物注重整体园林的质感和植物的档次。Page
74、-100有效解决项目景观均好性的问题,契合项目整体规划和建筑风格,也能在市场上形成鲜明的主题.项目园林将主要围绕中心景观和会所展开.多组团、溶解式园林多组团、溶解式园林项目园林风格建项目园林风格建议议Page-101架空层园林架空层园林 未做商业的楼体首层架空6米,设置架空层园林,提升项目整体的绿化率,也可在架空层设置小区泛会所Page-102架空架空层园层园林林Page-103水主题水主题 由于项目地块存在高差，我司建议可以做一些循环流动于层叠式喷水池、喷泉、人工湖，令园区的每一细部都充溢着水的盈动。具体具体园林园林细项细项Page-104 景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进
75、行有效的呼应，更现园林的生命力。景观轴景观轴具体园林细项具体园林细项Page-105架空架空层园层园林林Page-106 中心景观轴除了打造重点的园林之外，能让整个小区的园林进行有效的呼应，更现园林的生命力。景观轴景观轴具体园林细项具体园林细项Page-107注重公共交往的邻里关系公共空间提示公共空间公共空间具体园林细项具体园林细项Page-108立体绿化立体绿化-树多花多草少树多花多草少小溪湖水等水系营造小溪湖水等水系营造具体园林细项具体园林细项Page-109项目物业发展建议项目物业发展建议FOCUS 4总体规划布局总体规划布局建筑风格建议建筑风格建议园林风格建议园林风格建议户型功能判断及
76、亮点建议户型功能判断及亮点建议项目商业建议项目商业建议Page-110特征特征1. 1. 各种功能房间的面积和比例调整各种功能房间的面积和比例调整特征特征2. 2. 追求附送面积空间追求附送面积空间, ,外围空间的最大化利用外围空间的最大化利用特征特征3. 3. 垂直空间的最大化利用垂直空间的最大化利用适当减少卧室个数或次卧空间；加大主卧室和客厅的面积，满足聚会和放松要求；通过大露台、阳台、外飘窗、廊院等外围空间，使室内和外部自然环境更好结合，加大采光、通风效果通过顶层阁楼、底层地下室、跃层、错层的设计，增加空间层次感我们对市场热销产品进行研究我们对市场热销产品进行研究, ,总结了以下几种特征
77、总结了以下几种特征: :特征特征4. 4. 板式设计板式设计, ,南北通透南北通透尽量做到客厅餐厅、主卧南北通透，考虑大多数户型朝南或东南向，以获取最佳的阳光日照效果 市场热销产品的共性特征市场热销产品的共性特征户型设计建议：创新户型设计建议：创新+ +产品附加值产品附加值Page-111户户型型参参考考Page-112户户型型参参考考Page-113一房一房建面：建面：45m245m2户型参考户型参考户型参考户型参考一房一房一房一房二房二房二房二房户型参考户型参考Page-114Page-115Page-116Page-117Page-118Page-119户户型型参参考考建筑面积：建筑面积
78、：89 建筑面积：建筑面积：74 Page-120户户型型参参考考三房两厅两卫三房两厅两卫建筑面积：建筑面积：111 111 套内面积：套内面积：91 91 超值N+2户型,可隔2个房间Page-1213+13+1房房2 2厅厅2 2卫卫建筑面积建筑面积:147:147平米平米套内面积套内面积:128:128平米平米 前后大花园,与室外空间有效沟通,也可单独的隔成一个房间.户户型型参参考考Page-122 对本项目对本项目户性设计户性设计的启示的启示 户型和面积设计上在实用的基础上也能体现舒适性户型和面积设计上在实用的基础上也能体现舒适性; ; 通过空间设计提供价值增值和物超所值感通过空间设计
79、提供价值增值和物超所值感; ; 产品适当创新，增强体验感受产品适当创新，增强体验感受; ;市场热销户性的特征将是本项目产品打造的重点市场热销户性的特征将是本项目产品打造的重点, ,前面所说的参考产品亮点均可应用于本项目的设计中前面所说的参考产品亮点均可应用于本项目的设计中Page-123项目物业发展建议项目物业发展建议FOCUS 4总体规划布局总体规划布局建筑风格建议建筑风格建议园林风格建议园林风格建议户型功能判断及亮点建议户型功能判断及亮点建议项目商业建议项目商业建议Page-124项目项目商业商业建议建议 根据本项目经济指标，商业大约1.9万平方米，相对于相对于3030万平方万平方米的建面
80、而言，米的建面而言，1.91.9万的商业体量并不大。但是由于项目所在区域处万的商业体量并不大。但是由于项目所在区域处在西埔的新开发区，周边商业氛围不浓厚，主要是一些临街的小商铺，在西埔的新开发区，周边商业氛围不浓厚，主要是一些临街的小商铺，加之目前区域人气不足，也对本项目商业造成影响。加之目前区域人气不足，也对本项目商业造成影响。 商业定位：商业定位：主要为满足社区日常生活所需,建议做成特色风情商特色风情商业街业街。以及整个社区的公共配套。Page-125商业规划：商业设置在靠东西二路一面，临街底商。（由于党校路一侧不商业规划：商业设置在靠东西二路一面，临街底商。（由于党校路一侧不是主干道，人
81、流量非常少，故商业设置在沿东西二路一侧）是主干道，人流量非常少，故商业设置在沿东西二路一侧）商业部分设计要点建议商业部分设计要点建议 楼层：挑空底商 层高：5米 门面宽及进深：门面宽6米；进深控制15米左右 建筑结构：全框架；独立裙楼临街底商临街底商Page-126项目业种定位项目业种定位商商 务务 配配 套：套：银行、证券行、邮政储蓄银行、证券行、邮政储蓄 ； 配配 套套 类：类：彩扩冲印、美容美发、杂志店、艺术摄影、音像制品、彩扩冲印、美容美发、杂志店、艺术摄影、音像制品、 书吧、陶吧、药店、通讯专营、票务代理等。书吧、陶吧、药店、通讯专营、票务代理等。 餐餐 饮饮 类：类：海鲜馆、火锅店
82、、中餐厅、西餐厅海鲜馆、火锅店、中餐厅、西餐厅休闲休闲娱乐娱乐类：类：咖啡厅、茶楼、足浴中心、咖啡厅、茶楼、足浴中心、KTV、保龄球馆、保龄球馆；Page-127作用作用商商 务务 配配 套：套：针对区域定位商务中心，提高项目商业档次，针对区域定位商务中心，提高项目商业档次，主要服务新行政区域。主要服务新行政区域。 配配 套套 类：类：满足人们的日常需求，服务于周边居住人群。满足人们的日常需求，服务于周边居住人群。餐餐 饮饮 类：类：自动消费、聚集人气，体现项目主题，辐自动消费、聚集人气，体现项目主题，辐射整个东山。射整个东山。休闲休闲娱乐娱乐类：类：聚集人气，消化较大商业体量，辐射整个东山。聚集人气，消化较大商业体量，辐射整个东山。Page-128商业商业外观外观示意示意Page-129浓郁的简欧式建筑风格 ，带出洁净整齐的步行街，是小区一道独特的风景线。商业街示意商业街示意图图Page-130Page-131THANK YOU！
