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1、1本报告严格保密本报告严格保密2本报告严格保密本报告严格保密写在前面的话：唯审时度势唯审时度势方能春暖花开方能春暖花开3本报告严格保密本报告严格保密引言：定位先行引言：定位先行 本报告依托于目前淄博房地产真实、客观的市场情况，项目地块本报告依托于目前淄博房地产真实、客观的市场情况，项目地块的基本概况，以及建华置业对未来市场的研判，旨在为本案找出合理的基本概况，以及建华置业对未来市场的研判，旨在为本案找出合理市场定位，并提供充足依据，以精准的市场定位为基础平台，为本案市场定位，并提供充足依据，以精准的市场定位为基础平台，为本案的顺利销售执行运作做好基础准备。的顺利销售执行运作做好基础准备。谨呈：
2、淄博远景房地产开发有限责任公司谨呈：淄博远景房地产开发有限责任公司4本报告严格保密本报告严格保密新国新国10条调控政策解读条调控政策解读新政出台起因：新政出台起因：1、2010年年3月份，全国月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；2、“两会两会”刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价刚召开完，地王再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而上涨预期加剧；与今年房地产
3、政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；驰；3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。引起房价再次飙升，增加调控的难度。本案的市场环境分析本案的市场环境分析宏观大势：宏观大势：5本报告严格保密本报告严格保密新国新国10条调控政策解读条调控政策解读政
4、策要点细读：政策要点细读：1、二套房贷规定史上最严厉、二套房贷规定史上最严厉贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；倍；2、严厉打击投机炒房、严厉打击投机炒房商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；及以上住房贷款；3、首次打击异地炒房对不能提供、首次打击异地炒房对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂
5、停发放购年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。买住房贷款。4、税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏、税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏5、房地产开发企业购地和融资受到严格监管、房地产开发企业购地和融资受到严格监管6、清理预售房源打击捂盘惜售、清理预售房源打击捂盘惜售宏观大势：宏观大势：6本报告严格保密本报告严格保密新国新国10条调控政策解读条调控政策解读政策对市场影响：政策对市场影响：1、对市场影响：银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。、对市场影响：银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。2、对市场影响：、对市场影响：提高入市门
6、槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行。提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场上观望盛行。3、对市场影响：、对市场影响：整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。4、对市场影响：、对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业均受影响。豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业均受影响。由此可见，本轮调控的要点是：规避银行信贷风险，增加市场供应量，打击各种形式的由此可见，本轮调控的要点是：规避银行信贷风险，增加市场供应量，打击各种形式的炒房，捂盘，屯地现象。控制房价的过快上涨，稳定行业发展。炒房，捂盘，屯地现象。控制房价的过快上涨，稳定
7、行业发展。宏观大势：宏观大势：7本报告严格保密本报告严格保密小结：小结：综上建华认为：综上建华认为：1.此轮的宏观政策为调控性平抑住房价格，对二套及以上投资性购房，此轮的宏观政策为调控性平抑住房价格，对二套及以上投资性购房，异地购房等的抑制和打压指向明显。异地购房等的抑制和打压指向明显。整体购房需求大幅下降，观望产生，需求整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑，除个别楼盘，淄博及山东市场甚至全国市场整体下滑趋势明显。压抑，除个别楼盘，淄博及山东市场甚至全国市场整体下滑趋势明显。2.结合本案，鉴于并不乐观的市场大环境，以及项目目前现状。结合本案，鉴于并不乐观的市场大环境，以及项目目前现状。建华
8、认为：唯有突出产品包装营销体验，突出产品性价比，彰显开发商建华认为：唯有突出产品包装营销体验，突出产品性价比，彰显开发商品牌实力，严格控制推售策略，才能在严酷的市场大环境及诸多不利品牌实力，严格控制推售策略，才能在严酷的市场大环境及诸多不利因素条件下，独树一帜，冲击营销目标。因素条件下，独树一帜，冲击营销目标。政策面引导市场整体下滑，项目全新包装上市。政策面引导市场整体下滑，项目全新包装上市。8本报告严格保密本报告严格保密淄博玉城项目定位淄博玉城项目定位 及营销推广报告及营销推广报告9本报告严格保密本报告严格保密报告提纲报告提纲玉城制作之卖点挖掘玉城制作之卖点挖掘玉城制作之项目定位玉城制作之项
9、目定位玉城制作之项目推广玉城制作之项目推广玉城制作之平面表现玉城制作之平面表现玉城制作之销售执行玉城制作之销售执行10本报告严格保密本报告严格保密项目分析与核心卖点项目分析与核心卖点1七大核心卖点描述七大核心卖点描述11本报告严格保密本报告严格保密该地块处于西北居住生活区，但地块面积规模不大该地块处于西北居住生活区，但地块面积规模不大项目项目经济指标经济指标建设用地面积建设用地面积71458.3容积率容积率1.10总建筑面积总建筑面积78374.1地块位置：地块位置：中润大道与西八路交汇处中润大道与西八路交汇处地块现状：地块现状：现正在现正在施工挖土施工挖土总体来看，地块形状规则，四周道路畅总
10、体来看，地块形状规则，四周道路畅通，通，有利于开发布局有利于开发布局地块四至：地块四至：东：东：规划居住区道路规划居住区道路西：西：西八路西八路南：南：中润大道中润大道北：北：南营路南营路12本报告严格保密本报告严格保密西北新区西北新区地块交通环境地块交通环境n区内以区内以济青高济青高速公路、魏北路、速公路、魏北路、开发区中路、开发区中路、309309国道国道为主的为主的南北纵穿的城市南北纵穿的城市交通网已建成交通网已建成n世纪路（太平世纪路（太平路至中润大道）路至中润大道）全长全长44004400米进行米进行升级改造升级改造n交通网络发达交通网络发达，形成系统性的路形成系统性的路网网13本报
11、告严格保密本报告严格保密祥瑞园小学祥瑞园小学淄博市市直机关幼儿园淄博市市直机关幼儿园龙泰苑分部龙泰苑分部理工大学理工大学实验中学实验中学世纪花园幼儿园世纪花园幼儿园世纪花园小学世纪花园小学新玛特新玛特市直机关第二综合办公楼市直机关第二综合办公楼民政局民政局淄博市职业病淄博市职业病防治医院防治医院行政执法局行政执法局配套：配套：规划规划中的中的政务中心、政务中心、市政公园、文市政公园、文化广场、体育化广场、体育中心中心学校：学校：南营南营中学，祥瑞园中学，祥瑞园小学，小学，距距理工理工大学，实验中大学，实验中学学10分车程分车程商业：准备建的商业：准备建的泛华商业广场泛华商业广场项目、项目、佳世
12、客超市佳世客超市等等政府机关：政府机关：淄博市第一综合办淄博市第一综合办公楼、第二综合办公楼等公交公楼、第二综合办公楼等公交项目周边配套：短期内项目周边购物、休闲、娱乐、餐项目周边配套：短期内项目周边购物、休闲、娱乐、餐饮等尚未真正成熟，局势很快改观饮等尚未真正成熟，局势很快改观14本报告严格保密本报告严格保密优势优势劣势劣势机会机会竞争竞争 地块完整，可塑性强，独立性强；西侧景观主干、南侧毗邻城市主干，外向景观及交通质地优越，产品的稀缺性北区紧邻远景花园北区紧邻远景花园普宅一期，二期局普宅一期，二期局部有安置房，西侧部有安置房，西侧高压线，南侧距离高压线，南侧距离主干较近主干较近西、南双向绿
13、化带抬高并隔离，平地做坡地和台地处理，确保高档社区纯粹纯净独立品质下半年淄博房政新政出台尚不明朗，新区价值透支明显，城市别墅竞争趋烈，周边配套尚不完备 SOWTSOWT分析分析15本报告严格保密本报告严格保密综上所述综上所述建华认为建华认为16本报告严格保密本报告严格保密（一）城市中心，天赋宝地（一）城市中心，天赋宝地城市发展战略核心，城市发展战略核心，立足行政门户，尽揽立足行政门户，尽揽城市中心绝佳资源远城市中心绝佳资源远景景 玉城问鼎淄博新城玉城问鼎淄博新城中央，城市中央，城市“地王地王”将成城市将成城市“地标地标”！ 17本报告严格保密本报告严格保密张店城区价值提炼：项目处于淄博新区价值
14、倍增式发展的核心张店城区价值提炼：项目处于淄博新区价值倍增式发展的核心张店区城区规划概念图张店区城区规划概念图以西八路为纵向主轴的新城区以西八路为纵向主轴的新城区以世纪路为纵向主轴的新老城区分界以世纪路为纵向主轴的新老城区分界按照淄博市的规划，中心城区将发展西、北，重点是建设淄博按照淄博市的规划，中心城区将发展西、北，重点是建设淄博新城区，从而在该区域建成凸显全市现代化建设水平的标志区新城区，从而在该区域建成凸显全市现代化建设水平的标志区张店区的配套环境在山东省各区县中更是名列张店区的配套环境在山东省各区县中更是名列 前茅前茅。淄博市有三个五星级酒店，七个四星级酒店和。淄博市有三个五星级酒店，
15、七个四星级酒店和2121个三星级酒店可供选择个三星级酒店可供选择西西 八八 路路世世 纪纪 路路 中中 润润 大大 道道 18本报告严格保密本报告严格保密鎏金建筑，时代华光鎏金建筑，时代华光融会中国典雅与美国开放融会中国典雅与美国开放的新古典草原建筑风格，的新古典草原建筑风格，以现代主义建筑美学观淋以现代主义建筑美学观淋漓尽致地诠释国际化的奢漓尽致地诠释国际化的奢华与经典，给人以强烈的华与经典，给人以强烈的感官震撼。感官震撼。19本报告严格保密本报告严格保密n坡度屋顶，顺势而下坡度屋顶，顺势而下n大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；大小一致的落地大窗与横向涂料梁线形成鲜明的对比；n
16、外立面石材，考究用材；外立面石材，考究用材；n通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现通过高耸的建筑外立面和带有强烈金属质感的建筑材料，彰显都市感和现代感。代感。n三层立体空间花园，彰显富贵三层立体空间花园，彰显富贵建筑具有前瞻性建筑具有前瞻性20本报告严格保密本报告严格保密n“退台式电梯花园洋房退台式电梯花园洋房”-每个单元都拥有每个单元都拥有精致的花园和露台；带电梯设计，提供舒适性。精致的花园和露台；带电梯设计，提供舒适性。 n赠送的200平米超大庭院，大大拓展了居住生活空间。n充分考虑了入户花园、玄关、主卧套等人性化设计。n顶层复式是采用了步入式飘窗的。它的起居室
17、不是挑空而是顶板上抬，使得客厅层高3米6，其上部是一个今后可封的露台。为了业主封得方便，还专门结合外立面考虑了将可封处的外墙也做起来，今后业主只需把顶一盖、把窗一装就是一个完整的超南房间了。21本报告严格保密本报告严格保密中西园林，章法天成中西园林，章法天成集古今中西造园手法集古今中西造园手法之大成，师法自然，之大成，师法自然，营造兼具自然美与形营造兼具自然美与形式美的立体生态景式美的立体生态景致，观物取象，游心致，观物取象，游心造境。造境。22本报告严格保密本报告严格保密生态化生态化高达高达58.7%58.7%的绿化率的绿化率自然为主，绿量充沛自然为主，绿量充沛台地遍布，与人造水景观相互交融
18、台地遍布，与人造水景观相互交融大乔木、小乔木、灌木，地被等多层次的绿化大乔木、小乔木、灌木，地被等多层次的绿化给汽车一个绿色的家给汽车一个绿色的家车辆人流分行系统车辆人流分行系统人性化人性化运用不同的建筑符号与景观小品，归属感（雕塑、精神堡垒、运用不同的建筑符号与景观小品，归属感（雕塑、精神堡垒、背景墙）标准入户设计，营造交流空间，增强邻里感情背景墙）标准入户设计，营造交流空间，增强邻里感情大面积绿地种植，减少硬质铺装带来的生硬感大面积绿地种植，减少硬质铺装带来的生硬感生长在绿色里的样板房生长在绿色里的样板房人文化人文化现代、大气现代、大气圆环加曲线的设计和空间的收放，增添韵律感和自然美圆环加
19、曲线的设计和空间的收放，增添韵律感和自然美“重拾童年记忆重拾童年记忆”景观小品的营造景观小品的营造璀璨的灯光，营造强烈缤纷都市感璀璨的灯光，营造强烈缤纷都市感 社区内部和社区之间的公共空间（里弄邻里空间、庭院设计）社区内部和社区之间的公共空间（里弄邻里空间、庭院设计）为客户充分提供了交往空间。为客户充分提供了交往空间。 23本报告严格保密本报告严格保密奢适尺度，大宅风范奢适尺度，大宅风范遵循奢适阶层的遵循奢适阶层的居住哲学，以大尺度居住哲学，以大尺度和大气度演绎家族传和大气度演绎家族传承与大宅生活，举城承与大宅生活，举城罕见，大宅风范朗朗罕见，大宅风范朗朗流露。流露。24本报告严格保密本报告严
20、格保密底层和顶层附加值增高底层和顶层附加值增高一层带庭院，顶层复式；顶层复式私密性高。一层带庭院，顶层复式；顶层复式私密性高。25本报告严格保密本报告严格保密星级会所，名仕沙龙星级会所，名仕沙龙超豪华名流会所，超豪华名流会所，缔造属于财智阶层缔造属于财智阶层的私属生活圈，考的私属生活圈，考究、人性化的尊崇究、人性化的尊崇享受，演绎传世生享受，演绎传世生活的张与驰。活的张与驰。26本报告严格保密本报告严格保密客户需求客户需求 玉城服务玉城服务运动会所运动会所现代的节奏、健康的生活的运动现代的节奏、健康的生活的运动中心中心生命在于运动生命在于运动n运动健身：双泳池（室外、室外）、乒乓球、台球、阅览
21、室、KTV、健身等（室内）等私人会所私人会所对于中高端商务人士招待亲朋好对于中高端商务人士招待亲朋好友的固定场所友的固定场所n红酒吧、酒窖、天体SPA、高档餐厅、KTV、多功能会议厅等27本报告严格保密本报告严格保密丰盛配套，繁华之首丰盛配套，繁华之首位居城市中央，领略位居城市中央，领略盛世繁华，人文资源盛世繁华，人文资源和自然景观同步璀和自然景观同步璀璨，丰盛生活近在咫璨，丰盛生活近在咫尺，熟地气旺，领地尺，熟地气旺，领地耀人！耀人！28本报告严格保密本报告严格保密政务中心政务中心体育公园体育公园淄博新区客运中心位于国道淄博新区客运中心位于国道309309与西九路交叉口的东南角与西九路交叉口
22、的东南角 今年下半年长途客运站已在西边修建，在世纪今年下半年长途客运站已在西边修建，在世纪路南首也要修建青年公园，距离植物园很近路南首也要修建青年公园，距离植物园很近项目相关的淄博新区配套整合：整合周边一级优质生活资源项目相关的淄博新区配套整合：整合周边一级优质生活资源淄博新淄博新区是城区是城市重要市重要的的CLDCLD（中央（中央居住区居住区域）域）集行政、集行政、文教、文教、科技和科技和高端住高端住宅等功宅等功能于一能于一体体位于山位于山东省的东省的全国性全国性工业科工业科技研发、技研发、生产及生产及营运中营运中心心, ,行政与行政与商业金商业金融服务融服务中心中心规划规划20102010
23、年中年中心城心城区城区城市人市人口达口达到到 5252万人万人山东理工大学山东理工大学淄博实验中学淄博实验中学张店区人民医院张店区人民医院新玛特购物广场新玛特购物广场29本报告严格保密本报告严格保密金牌物业，以您为尊金牌物业，以您为尊万厦物业服务入主，万厦物业服务入主，为业主奉献真正专业、为业主奉献真正专业、贴心、现代化的全能贴心、现代化的全能管家服务，以贵宾礼管家服务，以贵宾礼遇犒赏巅峰人生。遇犒赏巅峰人生。30本报告严格保密本报告严格保密项目七大核心描述实际上反映的是远景的产品开发过程，是以兼收并蓄项目七大核心描述实际上反映的是远景的产品开发过程，是以兼收并蓄的思路，抱有敢为天下先的新锐进
24、取心，在和而不同的理念引导下，用的思路，抱有敢为天下先的新锐进取心，在和而不同的理念引导下，用建筑刻画着自己的文化坐标。建筑刻画着自己的文化坐标。玉城要做的，不是过去以地段立足的普通型高尚住宅项目，而是一个全面玉城要做的，不是过去以地段立足的普通型高尚住宅项目，而是一个全面升级换代的产品，是一个以综合素质、居住品味、人文氛围取胜的特色高升级换代的产品，是一个以综合素质、居住品味、人文氛围取胜的特色高尚住宅区！并将高尚住宅与高尚环境紧密结合在一起的新一代高尚住宅产尚住宅区！并将高尚住宅与高尚环境紧密结合在一起的新一代高尚住宅产品。品。人的居住，不仅需要一个地理上的坐标，更要在文化上拥有一个刻度。
25、失人的居住，不仅需要一个地理上的坐标，更要在文化上拥有一个刻度。失去了文化上的刻度，就等于失去了一半的财富。去了文化上的刻度，就等于失去了一半的财富。31本报告严格保密本报告严格保密项目定位项目定位2项目整体定位项目整体定位/ /项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位/ /项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位32本报告严格保密本报告严格保密玉城之前，淄博玉城之前，淄博没有没有花园洋房花园洋房名尚城市广场：却多了一份城市的喧闹名尚城市广场：却多了一份城市的喧闹都市名苑：有的只是花园洋房的建筑都市名苑：有的只是花园洋房的建筑玉城之后，淄博玉城之后，淄博新一代新
26、一代 Garden HouseGarden House 33本报告严格保密本报告严格保密淄淄博博首首席席赖赖特特风风格格作作品品建建筑筑是是自自然然的的，要要成成为为自自然然的的一一部部分分34本报告严格保密本报告严格保密坡地布局坡地布局低密度社区低密度社区新古典风格立面新古典风格立面立体绿化空间立体绿化空间大开大阖的情景院落布局大开大阖的情景院落布局大宅空间大宅空间35本报告严格保密本报告严格保密建筑的建筑的“静静”界界36本报告严格保密本报告严格保密空间的静界空间的静界37本报告严格保密本报告严格保密风景的静界风景的静界38本报告严格保密本报告严格保密生活的静界生活的静界39本报告严格保密
27、本报告严格保密3939静界静界静建筑：纯静色静建筑：纯静色, ,静材质静材质静空间：家与自然的接触静空间：家与自然的接触静景观：合围城市绿化带静景观：合围城市绿化带品牌品牌 科学筑家：创新科学筑家：创新 营销营销 静推广：发出最安静的声音静推广：发出最安静的声音静住区：新城静住区静住区：新城静住区静规划：亲近自然、贴近地面静规划静规划：亲近自然、贴近地面静规划40本报告严格保密本报告严格保密近近200平米超平米超大庭院设计大庭院设计5.7M超大开超大开间阳光客厅间阳光客厅3.9M开间舒开间舒适主卧适主卧全明房间设全明房间设计计41本报告严格保密本报告严格保密双层空间，双层空间，别墅享受别墅享受
28、一层入户花园，美景一层入户花园，美景生活时刻跟随，二层生活时刻跟随，二层生活区布局紧凑，给生活区布局紧凑，给主人私密空间享受主人私密空间享受6M挑高明挑高明厅厅42本报告严格保密本报告严格保密【天籁复墅天籁复墅】为领域感而生的主人空间为领域感而生的主人空间【林峰叠墅林峰叠墅】，彰显彰显6米的尊贵高度米的尊贵高度【花海平墅花海平墅】，亲地庭，亲地庭院中的张弛有度院中的张弛有度43本报告严格保密本报告严格保密让让建筑骄傲建筑骄傲让让玉城骄傲玉城骄傲让让淄博人骄傲淄博人骄傲44本报告严格保密本报告严格保密城市城市大宅大宅超大生活空间、景观空间超大生活空间、景观空间8 8万平米贵族社区万平米贵族社区新
29、式赖特草原建筑新式赖特草原建筑占据新城核心区位占据新城核心区位246-325246-325平米大宅户型平米大宅户型一带二复式结构别墅空间一带二复式结构别墅空间超高得房率超高得房率92%92%45本报告严格保密本报告严格保密淄博居住的未来淄博居住的未来- 新静界新静界纯草原式纯草原式城市大宅城市大宅项目定位项目定位46本报告严格保密本报告严格保密项目定位项目定位2项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位/ /项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位/ /项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位47本报告严格保密本报告严格保密我们的目标客层是谁？我们的目标客
30、层是谁？48本报告严格保密本报告严格保密一个属于城市顶级层次的居所建筑，一个属于城市顶级层次的居所建筑，她的推广客层她的推广客层面对的目标人群主要为城市里顶级的富豪阶层，面对的目标人群主要为城市里顶级的富豪阶层，他们是城市里绝对的少数，他们是城市里绝对的少数，他们是时代绝对的贵族，他们是时代绝对的贵族，他们在社会顶尖。他们在社会顶尖。层峰阶层层峰阶层层峰会谈层峰会谈传世大宅为少数峰层人士传世大宅为少数峰层人士49本报告严格保密本报告严格保密他们是什么样的人？他们是什么样的人？1.1.城市里别墅物业的购买圈层城市里别墅物业的购买圈层2.2.城市高档品质社区的大户购买层城市高档品质社区的大户购买层
31、（新晋财富阶层）（新晋财富阶层）3 .3 .外地有意向在淄博置业的富豪阶层外地有意向在淄博置业的富豪阶层50本报告严格保密本报告严格保密他们在哪里？他们在哪里？隐性群体隐性群体-看不见的城市极少数圈层看不见的城市极少数圈层但他们亦有城市踪迹！但他们亦有城市踪迹！他们来自于起步购买中海或绿地200平米以上客户，终极于别墅客户。他们的社会身份为商界顶级领袖（社会塔尖人物）他们的置业承受价在600012000元/平米之间51本报告严格保密本报告严格保密安静，远离喧嚣闹市安静，远离喧嚣闹市项目位于西北新城，离城市中心约项目位于西北新城，离城市中心约5 5分钟车程。入则宁静，出则繁华。分钟车程。入则宁静
32、，出则繁华。他们的精神追求他们的精神追求居住追求居住追求静静与与我我何何干干! !这这城城市市的的喧喧闹闹52本报告严格保密本报告严格保密皈依，精神上的虔诚皈依，精神上的虔诚目标客群目标客群 内敛，低调。内敛，低调。隐隐大大隐隐隐隐于于市市小小隐隐隐隐于于林林他们的精神追求他们的精神追求居住追求居住追求53本报告严格保密本报告严格保密安逸，匹配身份地位安逸，匹配身份地位项目定位高端，产品形态有花项目定位高端，产品形态有花园洋房类城市别墅园洋房类城市别墅一个宁静的世外桃源，一处心灵皈依的禅室，一座匹配身份的居所一个宁静的世外桃源，一处心灵皈依的禅室，一座匹配身份的居所逸逸他们的精神追求他们的精神
33、追求居住追求居住追求54本报告严格保密本报告严格保密建华观点：我们的客群建华观点：我们的客群居所更重要的是一种身份的象征居所更重要的是一种身份的象征居所更重要的是一种生活的居所更重要的是一种生活的“静静”界界55本报告严格保密本报告严格保密只有在玉城！只有在玉城！你才是城市里真正的生活你才是城市里真正的生活“静静”界！界！ 真正的层峰阶层！真正的层峰阶层！56本报告严格保密本报告严格保密项目目标客群定位项目目标客群定位他他们们是是一一个个符符号号政客：政客：淄博市、区、县、镇等各级实力政务人员，拥有特淄博市、区、县、镇等各级实力政务人员，拥有特定权利的泛公务人员。定权利的泛公务人员。商贾：商贾
34、：淄博市商业巨贾，分布在生产、制造、工业、贸易、淄博市商业巨贾，分布在生产、制造、工业、贸易、物流、服务等不同行业。物流、服务等不同行业。个体经济者，泛精英：个体经济者，泛精英：从事文化、经济等不同领域、不同行业的实力雄厚从事文化、经济等不同领域、不同行业的实力雄厚的个体经济者、泛精英。如文化、医疗、教育、保的个体经济者、泛精英。如文化、医疗、教育、保险等精英。险等精英。57本报告严格保密本报告严格保密项目定位项目定位2项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位/ /项目客群定位项目客群定位项目客群定位项目客群定位/ /项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位项目市场形象定位58
35、本报告严格保密本报告严格保密客群追求客群追求n 静静n 隐隐n 逸逸厚重、内敛、低调、惬意厚重、内敛、低调、惬意客群拒绝客群拒绝n 张扬高调张扬高调n 流俗流俗n 暴发富心态暴发富心态客群希望客群希望n 一个具有品位的案名一个具有品位的案名n 一个具有文化的案名一个具有文化的案名n 一个具有诗意生活的案名一个具有诗意生活的案名n 一个低调内敛含蓄的案名一个低调内敛含蓄的案名59本报告严格保密本报告严格保密美，尊贵的美，尊贵的玉玉, ,石之美者石之美者, ,有五德有五德, ,润泽以温润泽以温, ,仁之方也仁之方也说文说文 君无故玉不去身。君无故玉不去身。礼记礼记 曲记曲记。疏。疏: :“玉谓佩也
36、。玉谓佩也。”君子比德如玉。君子比德如玉。礼记礼记 玉城：玉，石之美者。玉城，暗示品质如玉般的居所。昭示了项目本身的稀缺性、尊贵性。玉城：玉，石之美者。玉城，暗示品质如玉般的居所。昭示了项目本身的稀缺性、尊贵性。玉城玉城60本报告严格保密本报告严格保密项目市场形象定位项目市场形象定位先锋品质先锋品质GardenHouse产品形象定位产品形象定位发展商理念发展商理念产品创新产品创新居者需求居者需求对居住品质的需求对居住品质的需求提出更苛刻的要求提出更苛刻的要求以先锋者的姿态引以先锋者的姿态引领人居品质升级领人居品质升级建筑文化的革命，突建筑文化的革命，突破商品房产品陈规破商品房产品陈规先锋品质先
37、锋品质卓越品质卓越品质61本报告严格保密本报告严格保密只有高度前瞻的眼光和只有高度前瞻的眼光和思想，放能不入流俗，思想，放能不入流俗，创造出让人令人惊叹的创造出让人令人惊叹的别墅享受，先锋者的姿别墅享受，先锋者的姿态，领略无穷的视野，态，领略无穷的视野，为人景仰。为人景仰。先锋是一种视野，是对品质人居的前瞻先锋是一种视野，是对品质人居的前瞻62本报告严格保密本报告严格保密先锋者的身份理应享受最先进的先锋者的身份理应享受最先进的生活方式，彰显自己独有的荣耀生活方式，彰显自己独有的荣耀和身份，感受惟一惟臻的品位，和身份，感受惟一惟臻的品位，才是品质的最高境界。才是品质的最高境界。先锋是一种身份，荣
38、耀生活无处不在先锋是一种身份，荣耀生活无处不在玉城演绎玉城演绎 身份象征身份象征荣耀生活无处不在荣耀生活无处不在63本报告严格保密本报告严格保密先锋品质成为潮流之后，先锋品质成为潮流之后，总是被人追随，当我们成总是被人追随，当我们成为被追随者，我们已经又为被追随者，我们已经又有新的超越。有新的超越。先锋是一种姿态，让别人成为追随者先锋是一种姿态，让别人成为追随者64本报告严格保密本报告严格保密项目推广项目推广3市场推广策略市场推广策略/ /市场推广节点市场推广节点市场推广节点市场推广节点65本报告严格保密本报告严格保密整体推广思路整体推广思路围绕静隐逸这一核心品牌价值，根据楼盘开盘围绕静隐逸这
39、一核心品牌价值，根据楼盘开盘过程的不同节点，分解出不同的传播阶段及目过程的不同节点，分解出不同的传播阶段及目标，并制定相应的传播手段进行整合传播，达标，并制定相应的传播手段进行整合传播，达致媒体、专业人员、目标客群关注、向往、认致媒体、专业人员、目标客群关注、向往、认同，最终促成轰动购买。同，最终促成轰动购买。66本报告严格保密本报告严格保密我们的目的我们的目的建立远景地产专注高端建立远景地产专注高端品牌的企业形象。品牌的企业形象。一个形象一个形象一个形象一个形象 玉城玉城依托项目新城区位，打造真依托项目新城区位，打造真正意义上的正意义上的“淄博第一淄博第一gardgarden houseen
40、 house”的概念，与其它的概念，与其它区域及产品区隔开来。区域及产品区隔开来。一个标杆一个标杆一个标杆一个标杆创造一条成功的产品线创造一条成功的产品线开发模式，成为第三方开发模式，成为第三方的借鉴模版。的借鉴模版。一种模式一种模式一种模式一种模式树立树立树立树立开启开启开启开启创造创造创造创造67本报告严格保密本报告严格保密我们的营销思路我们的营销思路取势：取势：就是取毗邻西城区土地供应趋紧之势，就是取毗邻西城区土地供应趋紧之势，形成与形成与“居住向西居住向西”的核心竞争力；的核心竞争力；占位：占位：尽力体现项目的地段与地位的重要，优尽力体现项目的地段与地位的重要，优化其区位与区域价值。体
41、现在历史、自然、生态、化其区位与区域价值。体现在历史、自然、生态、隐悠；隐悠；抢点：抢点：即通过强效点、敏感点和机即通过强效点、敏感点和机会点会点“三点三点”结合，对项目进行销售结合，对项目进行销售推广，让消费者从心里主动接受该产推广，让消费者从心里主动接受该产品。品。 68本报告严格保密本报告严格保密我们要做的我们要做的就是为他们，提供一个和事业匹配的居住就是为他们，提供一个和事业匹配的居住标准，彻底的将他们从这个城市中划分开标准，彻底的将他们从这个城市中划分开来！同时满足他们心灵来！同时满足他们心灵“归隐归隐”的精神需的精神需求。求。一张名片一张名片一张名片一张名片一个意义一个意义一个意义
42、一个意义一场运动一场运动一场运动一场运动一种高度一种高度一种高度一种高度69本报告严格保密本报告严格保密一张名片一张名片以足够高的姿态，为业主缔造一张身份名片，与其他人区以足够高的姿态，为业主缔造一张身份名片，与其他人区隔开，划分阶层。隔开，划分阶层。我不在淄博我不在淄博 我在玉城我在玉城70本报告严格保密本报告严格保密一种高度一种高度超越淄博这座城市，比肩省内顶尖水平，与淄博现有的居住氛围划清界限。超越淄博这座城市，比肩省内顶尖水平，与淄博现有的居住氛围划清界限。惟静于心惟静于心 无远弗届无远弗届71本报告严格保密本报告严格保密一个意义一个意义超越淄博这座城市，比肩省内顶尖水平，与淄博现有的
43、居超越淄博这座城市，比肩省内顶尖水平，与淄博现有的居住氛围划清界限。住氛围划清界限。一处一处NO.1NO.1的房子，的房子，一个一个NO.1NO.1的身份符号的身份符号一个一个NO.1NO.1的圈子，的圈子，一种一种NO.1NO.1的生活方式的生活方式72本报告严格保密本报告严格保密一场运动一场运动活动营销活动营销体验式营销体验式营销圈层营销圈层营销线上线下并行线上线下并行四大策略，共创成功四大策略，共创成功73本报告严格保密本报告严格保密户外户外纸媒纸媒活动活动短信短信电梯广告电梯广告电视电视网络网络品牌商家品牌商家360360线上线上线上线上线下推广线下推广线下推广线下推广线上线下线上线下
44、74本报告严格保密本报告严格保密 每个城市都有一群有钱人，有钱人都有一每个城市都有一群有钱人，有钱人都有一个共同的圈层。个共同的圈层。 提供给这个城市的上流人群交际。但他们提供给这个城市的上流人群交际。但他们有自己的朋友圈和影响力。利用这种影响力自有自己的朋友圈和影响力。利用这种影响力自然可以带动项目成交。然可以带动项目成交。圈层营销圈层营销75本报告严格保密本报告严格保密体验式营销体验式营销园林实景体园林实景体验验样板空间体样板空间体验验会员活动体会员活动体验验入住服务体入住服务体验验会所功能体会所功能体验验生活方式体生活方式体验验实景体验实景体验生活方式体验生活方式体验76本报告严格保密本
45、报告严格保密以每月为一个节点，对社会公开一些较有品位的营销活动，同时配合活动招募以每月为一个节点，对社会公开一些较有品位的营销活动，同时配合活动招募会员。会员。这类营销活动既在一定程度上提高了项目的调性，又让项目在市场中始终保持这类营销活动既在一定程度上提高了项目的调性，又让项目在市场中始终保持着相对的热度。同时将活动系统化后，和其他楼盘的营销活动产生质的区别。着相对的热度。同时将活动系统化后，和其他楼盘的营销活动产生质的区别。活动营销活动营销77本报告严格保密本报告严格保密项目推广项目推广3市场推广策略市场推广策略市场推广策略市场推广策略/ /市场推广节点市场推广节点78本报告严格保密本报告
46、严格保密物料准备物料准备销售队伍入场销售队伍入场1010月月1818日开盘日开盘情景样板情景样板房开放房开放现场接待中心现场接待中心景观大道完工景观大道完工8 8月月-9-9月月1010月月-11-11月月9 9月月-10-10月月1212月月-2011-2011年年6 6月月单体工程单体工程主体完工主体完工1 1、前期准备期（市场预热期）（、前期准备期（市场预热期）（20102010年年8 8月月-2010-2010年年9 9月）月）2 2、形象导入期（蓄客期）（、形象导入期（蓄客期）（20102010年年9 9月月-2010-2010年年1010月）月）3 3、开盘强销期（认筹期、开盘）（
47、、开盘强销期（认筹期、开盘）（20102010年年1010月月-2010-2010年年1111月）月） 4 4、持续销售期（、持续销售期（20102010年年1111月月-2011-2011年年6 6月）月）阶段阶段划分划分79本报告严格保密本报告严格保密1 1、先声夺人、力压千钧。隆重推出项目定位，在高度和气势上要压倒、先声夺人、力压千钧。隆重推出项目定位，在高度和气势上要压倒所有的竞争对手，压倒所有的目标客户。所有的竞争对手，压倒所有的目标客户。2 2、对城市新生活板块概念进行炒作，引起社会讨论，吸引目标客户关、对城市新生活板块概念进行炒作，引起社会讨论，吸引目标客户关注。注。3 3、积累
48、、积累200200组基础意向客户。组基础意向客户。前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形
49、形象象铺铺垫垫销销售售准准备备80本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )在鲜明提出项目的形象定位的同时，着力渲染开发商品牌实力。在鲜明提出项目的形象定位的同时
50、，着力渲染开发商品牌实力。营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备81本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - -
51、 1 1 1 1 / / 6 6) )1 1、这座城市稀缺的极品生活为之骄傲的建筑、这座城市稀缺的极品生活为之骄傲的建筑 营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备82本报告严格保密本报告严格保密营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0
52、 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )户外、软文户外、软文83本报告严格保密本报告严格保密投放媒体：淄博晚报、鲁中晨报投放媒体：淄博晚报、鲁中晨报投放频率：每周两次，选择两个报纸媒体交替投放投放频率：每周两次，选择两个报纸媒体交替投放时间时间媒体任务媒体任务宣传主题（软文）宣传主题（软文）软文标题软文标题8 8月初月初-9-9月初月初开发商品牌宣开发商品牌宣传传远景房地产、
53、万厦物业、济远景房地产、万厦物业、济南建华的首度连袂，带给淄南建华的首度连袂，带给淄博一个里程碑式的顶级住宅。博一个里程碑式的顶级住宅。远景房地产闪耀淄博，远景房地产闪耀淄博，倾情巨献顶品洋房倾情巨献顶品洋房极品居所现象极品居所现象讨论，并推出讨论，并推出淄博即将上市淄博即将上市的玉城，就座的玉城，就座城市首个极品城市首个极品居所居所淄博首个极品居所，玉城猜淄博首个极品居所，玉城猜想想玉城淄博首度上演玉城淄博首度上演的居所大戏的居所大戏极品居所现象研讨极品居所现象研讨极品居所与城市价值极品居所与城市价值纸纸媒媒纸纸媒媒84本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10
54、0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、远景荣耀之旅媒体居所鉴赏、远景荣耀之旅媒体居所鉴赏2 2
55、、中国居所与城市价值极品居所研讨会、中国居所与城市价值极品居所研讨会85本报告严格保密本报告严格保密活动主题：活动主题：媒体居所鉴赏媒体居所鉴赏远景荣耀之旅远景荣耀之旅时间：时间：8 8月底月底9 9月份初月份初地点：地点：淄博淄博目的：目的：使淄博媒体深刻体会极品居所的真正内涵，借助媒体使淄博媒体深刻体会极品居所的真正内涵，借助媒体强大攻势引起社会关注强大攻势引起社会关注在推广本案发展商的品牌价值的同时，提升项目知名度，吸在推广本案发展商的品牌价值的同时，提升项目知名度，吸引目标客户的深度关注引目标客户的深度关注活动对象：活动对象：淄博知名媒体记者淄博知名媒体记者预计人数：预计人数：2020
56、人人86本报告严格保密本报告严格保密活动主题：产品推介会及会员成立活动主题：产品推介会及会员成立时间：时间：开盘前开盘前 地点：地点：市区酒店市区酒店 主题：主题：邀请淄博名流人士，举行产品推介会，在开发邀请淄博名流人士，举行产品推介会，在开发商和客户之间进行交流，客户可以会员，开发给予一商和客户之间进行交流，客户可以会员，开发给予一定优惠。现场发售定优惠。现场发售VIPVIP卡，交纳一定现金保留位置预定。卡，交纳一定现金保留位置预定。目的：目的：项目前期造势，积累客户，为项目后期销售作项目前期造势，积累客户，为项目后期销售作铺垫；给予购房者身份和满足感铺垫；给予购房者身份和满足感 87本报告
57、严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备
58、备总体营销费用总体营销费用10%10%，约，约3535万人民币。万人民币。88本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广
59、告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、以项目产品创新、以项目产品创新-“GardenHouse”的概念为主要卖点，的概念为主要卖点，将项目所具有的稀缺资源发挥到极致。将项目所具有的稀缺资源发挥到极致。 2 2、通过入会的形式，积累、通过入会的形式，积累300300组诚意意向客户。组诚意意向客户。89本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0
60、0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备产品创新，板块助势。产品创新，板块助势。90本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0
61、9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、真正的生活、真正的生活“静界静界”一座城市的珍藏，回归自然的极品生活。一座城市的珍藏，回归自然的极品生活。2 2、城区中心最后的保留地，皆为这座城市的最后、城区中心最后的保留地
62、，皆为这座城市的最后“珍藏珍藏”。91本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费
63、用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备户外、报广户外、报广92本报告严格保密本报告严格保密 延续之前的广告位。延续之前的广告位。户户外外户户外外报报广广报报广广时间时间报广形式报广形式软文报道主题软文报道主题媒体选择媒体选择9 9月初月初软文 市政规划与项目的完美组合，回归自然的极致奢华，皆为这座城市的最后珍藏。淄博晚报、淄博日报、齐鲁晚报 9 9月中月中9 9月初月初国内第二个由联合国颁发的最高环境资源奖项全球最佳宜居环境奖。 少而精，一般此阶段不做硬性广告。少而精，一般此阶段不做硬性广告。93本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08
64、8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、内部客户推介会、内部客户推介会2 2、客户联谊会玉城会酒会、客户联谊会玉城
65、会酒会94本报告严格保密本报告严格保密开盘新闻发布会活动开盘新闻发布会活动开盘新闻发布会活动开盘新闻发布会活动 活动主题：活动主题：活动主题：活动主题：缘起赖特的传说大师杰作缘起赖特的传说大师杰作缘起赖特的传说大师杰作缘起赖特的传说大师杰作时间：时间：1010月中旬月中旬 地点：地点：项目售楼处、酒店项目售楼处、酒店目的：目的：全面包装，树立并巩固项目领袖居所的鲜明形象，主全面包装，树立并巩固项目领袖居所的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同的同时强化项目品牌形象，从而变潜在需求为有效需求的同时强化项目品牌形象，从
66、而变潜在需求为有效需求为开盘造势，扩大影响力，增加销售气氛，促成成交为开盘造势，扩大影响力，增加销售气氛，促成成交方式：方式：在会所内以发邀请函的形式邀请成交客户以及登记的在会所内以发邀请函的形式邀请成交客户以及登记的诚意客户参加，活动以冷餐会的形式呈现，届时淄博政府单诚意客户参加，活动以冷餐会的形式呈现，届时淄博政府单位领导、远景公司领导、万厦、建华公司领导将出席此次盛位领导、远景公司领导、万厦、建华公司领导将出席此次盛会，与各界嘉宾欢聚一堂会，与各界嘉宾欢聚一堂开盘优惠活动，可根据开发商意见制定优惠，建议幅度要大，开盘优惠活动，可根据开发商意见制定优惠，建议幅度要大，突破客户心理预期，形成
67、开盘热销场面突破客户心理预期，形成开盘热销场面95本报告严格保密本报告严格保密内内 部部 客客 户户 联联 谊谊 会会内内 部部 客客 户户 联联 谊谊 会会时间：时间：地点：地点：目的：目的：向内部客户介绍项目情况。向内部客户介绍项目情况。与内部客户商讨本案的优惠政策。与内部客户商讨本案的优惠政策。了解和掌握内部客户对本项目的认知及购买动向。了解和掌握内部客户对本项目的认知及购买动向。96本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - -
68、 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备整体营销费用的整体营销费用的20%20%，大约，大约7070万人民币。万人民币。97本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/
69、/0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、形成开盘强大的轰动效应。、形成开盘强大的轰动效应。2 2、对前期的蓄客实现消化，达到开盘两个月去化
70、率在、对前期的蓄客实现消化，达到开盘两个月去化率在60%60%以上。以上。3 3、通过创新和服务，盘形成项目良好的口碑。、通过创新和服务，盘形成项目良好的口碑。4 4、完成开盘去化推量、完成开盘去化推量98本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期(
71、(1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备坐销加行销，抢占市场份额。坐销加行销，抢占市场份额。99本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1
72、1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、玉城终结富豪们的极品生活。、玉城终结富豪们的极品生活。2 2、服务不同皆因对尊贵的理解有异，东方服务哲学与西方服务礼仪的最佳结合，、服务不同皆因对尊贵的理解有异，东方服务哲学与西方服务礼仪的最佳结合，将礼宾式服务理念用于顶级别墅住宅。深谙中国圈层人士生活风范，一等服务将礼宾式服务理念用于顶级别墅住宅。深谙中国圈层
73、人士生活风范，一等服务匹配一等建筑，尊贵，方成体系。匹配一等建筑，尊贵，方成体系。100本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略
74、广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、户外、户外2 2、报广、报广3 3、短信短信4 4、分众传媒、分众传媒101本报告严格保密本报告严格保密 户外延续之前的广告位，同时根据上门和电话客户的登记了解他们的户外了解渠道，及时调整户外广告的位置，户外延续之前的广告位，同时根据上门和电话客户的登记了解他们的户外了解渠道，及时调整户外广告的位置，发布项目开盘信息。发布项目开盘信息。户户外外户户外外报报广广报报广广时间时间报广形式报广形式报道主题报道主题7 7月初月初-9-9月月硬广硬广发布项目开盘信息，同时塑造项目整体形象发布项目开盘信
75、息，同时塑造项目整体形象针对本项目开盘活动，展开项目诉求针对本项目开盘活动，展开项目诉求102本报告严格保密本报告严格保密短短信信短短信信 开盘前，以项目执行活动为内容进行短信投放；短信投放的对象以年龄为开盘前，以项目执行活动为内容进行短信投放；短信投放的对象以年龄为35-5535-55岁的区域客为主，但不岁的区域客为主，但不可多用。可多用。分分众众传传媒媒分分众众传传媒媒针对高端客户行经需求，在针对高端客户行经需求，在5A5A级写字楼及五星级酒店投放分众广告，选择级写字楼及五星级酒店投放分众广告，选择15S15S广告类型。广告类型。103本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期
76、期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、开盘新闻发布会财智人生，名流之宴、开盘
77、新闻发布会财智人生，名流之宴2 2、缘起赖特的传说大师杰作、缘起赖特的传说大师杰作104本报告严格保密本报告严格保密时间：时间：地点：地点： 目的：目的：全面包装，树立并巩固项目领袖居所的鲜明形象，全面包装，树立并巩固项目领袖居所的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同的同时强化项目品牌形象，从而变潜在需求为有效需认同的同时强化项目品牌形象，从而变潜在需求为有效需求。求。方式：方式：在会所内以发邀请函的形式邀请成交客户以及登记在会所内以发邀请函的形式邀请成交客户以及登记的诚意客户参加，整个活动以冷餐会的形式呈现，届时淄
78、的诚意客户参加，整个活动以冷餐会的形式呈现，届时淄博政府单位领导、远景公司领导、万厦、建华公司领导将博政府单位领导、远景公司领导、万厦、建华公司领导将出席此次盛会，与各界嘉宾欢聚一堂。出席此次盛会，与各界嘉宾欢聚一堂。开开盘盘新新闻闻发发布布会会开开盘盘新新闻闻发发布布会会105本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 -
79、 - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备整体营销费用的整体营销费用的20%20%，大约，大约7070万人民币。万人民币。106本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 /
80、 / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、博得前期成交客户的最大满意度，引起情感上的共鸣，并刺激客带客、博得前期成交客户的最大满意度，引起情感上的共鸣，并刺激客带客行动。行动。2 2、完成最后的销售目标，即年底前全部清盘。、完成最后的销售目标，即年底前
81、全部清盘。3 3、进行二期产品的营销策划，同时持继不断地为以后的销售工作积累客、进行二期产品的营销策划，同时持继不断地为以后的销售工作积累客户。户。107本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1
82、 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备真诚服务客户、真情回馈业主真诚服务客户、真情回馈业主108本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销
83、销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备1 1、玉城大多数人的梦想，极少数人的国度。、玉城大多数人的梦想，极少数人的国度。109本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1
84、 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备户外（户外整体风格不变，更换项目活动信息。）户外（户外整体风格不变，更换项目活动信息。）110本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / /
85、 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备欢乐家庭邀请赛欢乐家庭邀请赛淄博十大青年企业家评选淄博十大青年企业家评选“如玉人生如玉人生”玉石展会玉石展会111本报告严格保密本报告严格保密时间：时间：项目中前期项目中前期
86、 （1111、1212月份）月份）地点：地点：市内酒店市内酒店主题：主题：邀请淄博上层客户，一起交流学习邀请淄博上层客户，一起交流学习目的：目的：扩大项目在圈层客户的影响力，加强扩大项目在圈层客户的影响力，加强客户对项目的认同感客户对项目的认同感 凡购买本项目的客户均可获得由一份针对客凡购买本项目的客户均可获得由一份针对客户购买、个人调整后的屋宇装修方案户购买、个人调整后的屋宇装修方案活动主题：淄博十大青年企业家评选活动活动主题：淄博十大青年企业家评选活动112本报告严格保密本报告严格保密时间：时间： 目的：目的：增加客户的交流，答谢一期客户。增加客户的交流，答谢一期客户。方式：方式：与玉城会
87、员一起联动，抓住机会接触更与玉城会员一起联动，抓住机会接触更多的目标客户，再积累多的目标客户，再积累5050组意向客户。组意向客户。地点：地点： 参加人数：参加人数：3030个家族个家族欢欢乐乐家家庭庭邀邀请请赛赛113本报告严格保密本报告严格保密与淄博汽车行业联动，租赁经典款式老爷车，在售楼部展示。与淄博汽车行业联动，租赁经典款式老爷车，在售楼部展示。老老爷爷车车展展114本报告严格保密本报告严格保密活动主题：活动主题：活动主题：活动主题：“ “如玉人生如玉人生如玉人生如玉人生” ”玉石展会玉石展会玉石展会玉石展会时间：时间：项目中前期项目中前期 （1111、1212月份）月份）地点：地点：
88、市内酒店市内酒店主题：主题：邀请淄博上层客户，一起观摩、欣赏邀请淄博上层客户，一起观摩、欣赏玉石，探讨玉石文化玉石，探讨玉石文化目的：目的：扩大项目在圈层客户的影响力，加强扩大项目在圈层客户的影响力，加强客户对项目的认同感客户对项目的认同感凡购买本项目的客户均可获得银嵌玉的纪念凡购买本项目的客户均可获得银嵌玉的纪念币一枚币一枚115本报告严格保密本报告严格保密前前 期期 准准 备备 期期( (1 10 0/ /0 08 8- -1 10 0/ /0 09 9) )形形象象导导入入期期( (1 1 0 0 / / 0 0 9 9 - - 1 1 0 0 / / 1 1 0 0) )开开盘盘强强销
89、销期期( (1 1 0 0 / / 1 1 0 0 - - 1 1 0 0 / / 1 1 1 1) )持持续续销销售售期期( (1 1 0 0 / / 1 1 1 1 - - 1 1 1 1 / / 6 6) )营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式费用预算费用预算形形象象铺铺垫垫销销售售准准备备整体营销费用的整体营销费用的50%50%，大约人民币，大约人民币175175万。万。116本报告严格保密本报告严格保密平面表现平面表现4推广包装表现（一）推广包装表现（一）/推广包装表现（二）推广包装表现（二）注：因无广告公司等相关配合，本案只为草案注：因无
90、广告公司等相关配合，本案只为草案117本报告严格保密本报告严格保密118本报告严格保密本报告严格保密创意说明:远景玉城是类别墅项目远景玉城是类别墅项目,在标志设计中考虑到消费群体的品味，标志在标志设计中考虑到消费群体的品味，标志整体设计以整体设计以“玉玉”为元素，象征尊贵、典雅、高洁。标志图形以玉璧为元素，象征尊贵、典雅、高洁。标志图形以玉璧为原型。意有为原型。意有“和氏璧和氏璧”的寓意。象征远景玉城是淄博地区如同和氏的寓意。象征远景玉城是淄博地区如同和氏璧一样独一无二、价值连城，具有巨大的投资价值。璧一样独一无二、价值连城，具有巨大的投资价值。“玉玉”具有高洁具有高洁的品质和非凡的价值，这正
91、是远景玉城给业主提供的非凡品质与享受。的品质和非凡的价值，这正是远景玉城给业主提供的非凡品质与享受。“玉璧玉璧”为圆形，寓意周全、圆满之意。具有抽象主义的圆形与中国为圆形，寓意周全、圆满之意。具有抽象主义的圆形与中国书法相结合，是中西合璧的现代主义风格。具有强烈的时代感和民族书法相结合，是中西合璧的现代主义风格。具有强烈的时代感和民族性。这正体现远景玉城的置业目标。性。这正体现远景玉城的置业目标。119本报告严格保密本报告严格保密120本报告严格保密本报告严格保密121本报告严格保密本报告严格保密122本报告严格保密本报告严格保密123本报告严格保密本报告严格保密124本报告严格保密本报告严格
92、保密125本报告严格保密本报告严格保密126本报告严格保密本报告严格保密127本报告严格保密本报告严格保密远景 玉城项目推广方案（二）128本报告严格保密本报告严格保密129本报告严格保密本报告严格保密130本报告严格保密本报告严格保密131本报告严格保密本报告严格保密132本报告严格保密本报告严格保密133本报告严格保密本报告严格保密134本报告严格保密本报告严格保密135本报告严格保密本报告严格保密136本报告严格保密本报告严格保密137本报告严格保密本报告严格保密138本报告严格保密本报告严格保密139本报告严格保密本报告严格保密140本报告严格保密本报告严格保密销售执行策略销售执行策略
93、5价格策略价格策略/ /销售控制销售控制销售控制销售控制141本报告严格保密本报告严格保密我们的目的是什么？我们的目的是什么？热销热销品牌品牌快速回笼资金快速回笼资金利润最大化利润最大化1324142本报告严格保密本报告严格保密低调入市，低开高走低调入市，低开高走培养市场，保证初期销培养市场，保证初期销售率，为首期购房者预售率，为首期购房者预留升值空间，增大吸引力留升值空间，增大吸引力阶段上扬，稳步提升，拔高价格阶段上扬，稳步提升，拔高价格随着市场的逐渐成熟，工程随着市场的逐渐成熟，工程进度加快，稳步提升价格，实进度加快，稳步提升价格，实现价格拔高利润增长现价格拔高利润增长差异定价，一房一价差
94、异定价，一房一价拉开综合价值较低与价值较高拉开综合价值较低与价值较高的价格差异，获得快速销售和的价格差异，获得快速销售和更高利润的双重目标更高利润的双重目标定价原则：产品差、景观差、楼层差、朝向差、位置差定价原则：产品差、景观差、楼层差、朝向差、位置差价格调控，步步为营价格调控，步步为营143本报告严格保密本报告严格保密整体的经济环境整体的经济环境市场的供求状况市场的供求状况自身物业价值自身物业价值新政影响，市场普遍显现新政影响，市场普遍显现观望态势观望态势新建商品房销售面积：新建商品房销售面积：400400万万左右，达到历年来最高，左右，达到历年来最高，下下半年半年西北新区西北新区中高端产品
95、竞争激烈中高端产品竞争激烈高端高端物业产品，城市物业产品，城市大宅大宅123为什么以这样的策略入市？为什么以这样的策略入市？144本报告严格保密本报告严格保密什么样的价格区间最合适？什么样的价格区间最合适？市场分析市场分析项目静态比准价格项目静态比准价格项目价格预估项目价格预估145本报告严格保密本报告严格保密淄博楼盘分布状况淄博楼盘分布状况本案本案紫紫园园中润华侨城中润华侨城荷塘月色荷塘月色名尚城市广场名尚城市广场龙凤苑龙凤苑花好园花好园世纪华庭世纪华庭江江南南豪豪庭庭花山府第花山府第齐盛花园齐盛花园都都市市名名苑苑恒兴恒兴花园花园绿洲花园绿洲花园世纪花园世纪花园龙龙泰泰苑苑恒恒兴兴新新历历
96、程程泛泛华华商商业业广广场场义义乌乌小小商商品品城城佳佳世世客客n淄博中心城区淄博中心城区向北、向向北、向西发展已成趋势西发展已成趋势，众多，众多新开盘的高档小区也大新开盘的高档小区也大多集中于此多集中于此n下半年下半年西北区西北区市场供应市场供应较大，较大，中高档楼盘竞争中高档楼盘竞争激烈激烈n周边配套日趋完善周边配套日趋完善146本报告严格保密本报告严格保密中润华侨城中润华侨城概况：概况：华侨城位于玉城项目的东边，占地华侨城位于玉城项目的东边，占地18001800多亩，总多亩，总建筑面积建筑面积120120万平方米。其主要产品为高层，别墅，采万平方米。其主要产品为高层，别墅，采取欧式建筑风
97、格取欧式建筑风格价格：价格：住宅均价在住宅均价在45004500左右，别墅面积在左右，别墅面积在340-500 m2340-500 m2之之间，其中毛坯房间，其中毛坯房15000/ m215000/ m2精装精装2000020000，停车位，停车位86000/86000/个个（只卖）（只卖）销售情况：销售情况：普通住宅基本已团购的形式销售完，目前只普通住宅基本已团购的形式销售完，目前只剩顶层大户型（剩顶层大户型（160m2160m2）7 7套和小户型（套和小户型（76m276m2左右），别左右），别墅情况一期推盘墅情况一期推盘4141套，剩余套，剩余1010余套余套个例分析个例分析147本报告
98、严格保密本报告严格保密黄金国际黄金国际概况：概况：项目占地项目占地39.539.5公顷，总建筑面积达公顷，总建筑面积达100100万万m2m2，主要产品类型为高层、空中别墅。，主要产品类型为高层、空中别墅。建筑风格为以黄色为基调的中式简约风格，建筑风格为以黄色为基调的中式简约风格，4 4栋楼王（从南到北为栋楼王（从南到北为2222层、层、2424层、层、2424层、层、2222层）层）, ,标榜淄博当地高端品牌标榜淄博当地高端品牌销售方面：销售方面：目前主卖目前主卖F F区区6 6号楼和楼王号楼和楼王，除个别，除个别楼层外，均以售罄楼层外，均以售罄价格：价格：普通高层均价普通高层均价55005
99、500、最高价到、最高价到1100011000楼王楼王1414层为层为-7030-7030、18-735018-7350、20-830020-8300、21-21-85008500、顶层不售只拍卖；一次付款、顶层不售只拍卖；一次付款9797折、按揭折、按揭9898折；停车位：折；停车位：86000/86000/个（只卖）物业个（只卖）物业1.2/m21.2/m2148本报告严格保密本报告严格保密紫园紫园概况：概况：项目占地项目占地21.1521.15万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积21.2221.22万万平方米，主要产品类型有小高层、高层、别墅，建筑平方米，主要产品类型有小高层、高层、
100、别墅，建筑风格为中式。普通住宅有风格为中式。普通住宅有248248套，南部共联排别墅套，南部共联排别墅4646栋栋248248套套，叠拼别墅，叠拼别墅6 6栋，约栋，约4040套套价格方面：价格方面：高层均价在高层均价在55005500，最高价格，最高价格5800 5800 别墅处别墅处于认筹阶段，车位于认筹阶段，车位7800078000元元/ /个个销售情况：销售情况：目前小高层、高层已销售目前小高层、高层已销售80%80%，只剩下七，只剩下七八套（八套（200200平米左右），有购买别墅意向的留联系方平米左右），有购买别墅意向的留联系方式（已有式（已有288288人登记），准备现房上市人登
101、记），准备现房上市149本报告严格保密本报告严格保密名尚城市广场名尚城市广场概况：概况：项目占地项目占地1313万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积2626万平万平方米，主要产品类型为电梯洋房，景观电梯、入方米，主要产品类型为电梯洋房，景观电梯、入户花园、都市风格景观、法式风格建筑、无限配户花园、都市风格景观、法式风格建筑、无限配套享受、坚固建筑质量是他们的卖点套享受、坚固建筑质量是他们的卖点价格方面：价格方面：本团由原来规划的本团由原来规划的8 8栋联排别墅改为栋联排别墅改为8 8栋独栋别墅，面积在栋独栋别墅，面积在500500平米以上，都做精装修，平米以上，都做精装修，因未建设，价格预
102、估因未建设，价格预估3000030000以上。一期多层，均价以上。一期多层，均价40004000元元/ /平米。情景洋房在售，均价平米。情景洋房在售，均价78007800元元销售方面：销售方面：多层部分已全部售罄，花园洋房在售多层部分已全部售罄，花园洋房在售150本报告严格保密本报告严格保密淄博市张店区项目价格分析淄博市张店区项目价格分析张店区别墅市场价格分析张店区别墅市场价格分析n多层多层不带电梯洋房不带电梯洋房价格在价格在3700-3700-50005000元元/ /平米平米n多层多层电梯洋房电梯洋房5500-59005500-5900元元/ /平平米米n联排别墅联排别墅65006500元
103、元/ /平米平米n独栋别墅毛坯独栋别墅毛坯1500015000元元/ /平米，平米，精装精装2000020000元元/ /平米平米151本报告严格保密本报告严格保密n根据与各楼盘分根据与各楼盘分因素权重打分，和因素权重打分，和市场市场10%10%的浮动价格，的浮动价格，可以得出项目的市可以得出项目的市场静态比准价为：场静态比准价为：6900-80006900-8000元元/ /要素要素黄金国际黄金国际华府高层华府高层8000-8000-1000010000紫园紫园高层高层55005500名尚城市广名尚城市广场场78007800中润华侨城中润华侨城高层高层55005500本案本案地地 段段887
104、88自然环境自然环境88788规规 模模87887规规 划划87787户型设计户型设计77878园林设计园林设计88788建筑品质建筑品质77878市政配套市政配套87887社区配套社区配套87888开发商品开发商品牌牌88888营销推广营销推广87888物业服务物业服务87788合合 计计9488919493价格预估价格预估- -项目静态比准价格项目静态比准价格152本报告严格保密本报告严格保密项目的入市价格项目的入市价格本案价格区间为本案价格区间为6900-80006900-8000元元/ /本案本案区域项目区域项目4000-18000元元/6900-8000元元/根据各项权重比值，运用市
105、场初步比较根据各项权重比值，运用市场初步比较法法153本报告严格保密本报告严格保密各阶段价格划分各阶段价格划分入市强销期入市强销期持续销售期持续销售期尾盘期尾盘期时间时间价格价格6800-72007000-75007300-78007600-8000n根据根据产品差、景观差、楼层差、朝向差、位置差产品差、景观差、楼层差、朝向差、位置差，遵循，遵循东高西低东高西低，实现，实现一房一价，一房一价，整体价格态势呈整体价格态势呈上扬趋势上扬趋势20102010年年1010月中月中-12-12月月20112011年年1-21-2月月20112011年年3 34 4月月20112011年年5 5月月154
106、本报告严格保密本报告严格保密销售执行策略销售执行策略5价格策略价格策略价格策略价格策略/ /销售控制销售控制销售控制销售控制155本报告严格保密本报告严格保密适度控制各期推案体量适度控制各期推案体量产品的自身优势产品的自身优势推售时机推售时机景观、房型、位置、分布等景观、房型、位置、分布等推售时我们需要考虑哪些因素？推售时我们需要考虑哪些因素？156本报告严格保密本报告严格保密本案将如何依次推出房源？本案将如何依次推出房源？n针对本案产品及目前状况，把房源针对本案产品及目前状况，把房源位置、景观位置、景观作为主要考虑因素作为主要考虑因素n遵循遵循先西后东先西后东原则原则n分组团集中开盘推售，形
107、成分组团集中开盘推售，形成“一般好一般好较好较好最好最好”的推售的推售次序，与价格形成呼应次序，与价格形成呼应157本报告严格保密本报告严格保密会所会所一组团一组团一组团一组团一组团一组团一组团一组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团二组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团三组团二组团二组团第三组团第三组团第二组团第二组团第一组团第一组团推售次序推售次序158本报告严格保密本报告严格保密n第一组团推出项目位置一般部分好房源营造项目形象，大约第一组团推出项目位置一般部分好房
108、源营造项目形象，大约8484套房源争套房源争取开盘销售取开盘销售90%90%以上，形成热销态势以上，形成热销态势n继续推出二组团约继续推出二组团约102102套房源，位置差异，价格的差异，形成梯次，促进套房源，位置差异，价格的差异，形成梯次，促进快速销售快速销售n接着推出第三组团约接着推出第三组团约7272套房源，最好房源最大程度上保证发展商利润最大套房源，最好房源最大程度上保证发展商利润最大化化房源推售次序房源推售次序159本报告严格保密本报告严格保密20102010年年8-98-9月月 20102010年年9 9底底1010月中旬月中旬 20102010年年1010月中旬月中旬-12-12
109、月月 2011 2011年年1-21-2月月 20112011年年3 34 4月月 20112011年年5 5月月 售楼处装修、临时接售楼处装修、临时接待处开放，前期蓄客待处开放，前期蓄客售楼处开放、意售楼处开放、意向认购、排号向认购、排号开盘（根据预售证确开盘（根据预售证确定）第一组团销售定）第一组团销售二次开盘第二二次开盘第二组团销售组团销售三次开盘第三三次开盘第三组团销售组团销售清盘销清盘销售售预热期预热期认筹期认筹期开盘强销期开盘强销期持续销售期持续销售期清盘期清盘期推售节点控制推售节点控制160本报告严格保密本报告严格保密161本报告严格保密本报告严格保密推售计划推售计划8 8月月-
110、9-9月月形象导入期，发展商品牌，项目品牌的建立，前期客户的积累形象导入期，发展商品牌，项目品牌的建立，前期客户的积累蓄客，内部认筹，意向客户卖卡排号蓄客，内部认筹，意向客户卖卡排号实现清盘销售实现清盘销售9 9月月-10-10月中月中1010月中月中-12-12月月1 1月月-2-2月月3 3月月-4-4月月5 5月月 首次开盘，第一组团推出项目位置一般部分好房源，低调入市，营造项目首次开盘，第一组团推出项目位置一般部分好房源，低调入市，营造项目形象，大约形象，大约8484套房源争取开盘销售套房源争取开盘销售90%90%以上，形成热销态势以上，形成热销态势继续推出二组团约继续推出二组团约10
111、2102套房源，位置差异，价格的差异，形成梯次，促进快套房源，位置差异，价格的差异，形成梯次，促进快速销售，进入快速销售阶段速销售，进入快速销售阶段接着推出第三组团约接着推出第三组团约7272套房源，最好房源引爆市场，最大程度上保证发展商套房源，最好房源引爆市场，最大程度上保证发展商利润最大化利润最大化162本报告严格保密本报告严格保密第一组团第一组团第二组团第二组团第三组团第三组团建筑面积建筑面积套数套数均价均价回款金额回款金额24584.2824584.2884847000700017208996017208996029852.3429852.341021027380738022031026922031026921072.2421072.24727278007800164363472164363472车位车位5765761000001000005760000057600000n75508.8675508.86回款约回款约6.26.2亿亿元元推售次序推售次序回款状况回款状况163本报告严格保密本报告严格保密汇报完毕汇报完毕 谢谢观看谢谢观看
