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1、1上海星河湾项目分析2项目基本信息开发商星河湾地产项目名上海星河湾总占地50.1万平方米容积率1.4总户数2865户车位比1：2住宅65.3万平方米商业2万平方米户型三房（245-250平方米）、四房（285-380平方米）、五房（490-500平方米）规划形态点式布局的小高层公寓，一梯两户板楼价格均价50000元/（含10000元/精装修）总平图立面图3项目逻辑：成功运营的关键因素小结客户定位主要客户包括：温州籍私营企业主；原北京、太原、广州星河湾老业主。核心需求包括：投资增值、保值；其次为改善居住品质。1项目核心价值具有独特巴洛克式新古典建筑风格，园林景观尺度阔绰，产品品质及配置极其奢华，
2、社区生活配套高端、完善，整体视觉效果震撼，彰显尊贵的规模化豪华社区。2产品方案及成本服务及营销34成本主要投入在客户可视、可感受的地方，如建筑外立面的基座部分、中央园林景观、公共部分及室内装修材质及工艺等；规划及景观：打造核心中央景观区，2万平米水景，尺度开阔，视觉效果震撼；产品打造：新古典巴洛克建筑风格，公共部分装修、室内装修大量运用石材、大理石拼花，配置国际顶级品牌厨卫电器、厨具凸显奢华品质社区配套：五星级酒店、高档休闲商业街提升项目档次及形象，配置优质教育配套有利于提高项目溢价。符合目标客户自我彰显需求五星级酒店礼宾式服务及极其奢华的产品品质体验服务体验：销售人员、物业服务保安保洁人员从
3、身高、相貌、服饰、配饰到服务专业性均参考五星级酒店标准进行，为客户提供礼宾式服务，给客户尊贵感、被拥簇的感觉；产品品质体验：将销售中心设置于会所中，通过展示会所阔绰的尺度感、奢华的精装修风格、高档的用材、细致的工艺，展示项目品质，视觉冲击力极强。4客户定位客户构成：60%为上海籍客户，30%为外地客户，10%为港澳台和外籍客户。其中温州籍客户及北京、太原、广州星河湾的老业主占有相当大的比例。客户购房主要目的为投资增值、保值，其次为改善居住品质。客户特征描述：1、年龄段集中在40-55岁之间，以中大型私营企业主为主，从事行业为煤矿、石油、服装、木材等，经济实力雄厚；2、属于自我彰显型客户群，喜欢
4、奢华、奢侈品牌，内心优越感较强，习惯于被人拥簇尊重，购买时感性成分高，容易被引导，决策速度较快。5项目核心价值具有独特巴洛克式新古典建筑风格，园林景观尺度阔绰，产品品质及配置极其奢华，社区生活配套高端、完善，整体视觉效果震撼，彰显尊贵的规模化豪华社区。2万平米水景，尺度阔绰项目夜景6产品方案及成本建筑规划及园林景观中央景中央景观区区小高小高层居住区居住区岛屿景景观区区小高小高层居住区居住区项目一期综合容积率1.67，采用点式板楼布局，建筑排布自由度相比浦东星河湾更高，社区南北最大栋距达到125米，小区开凿了2万平米的人工湖，整体营造尺度阔绰，具震撼性的视觉效果。北面分布了六个大小不同的人工岛屿
5、，使得北向景观有所丰富。中央依旧是星河湾一贯的绿化风格，集中景观配合中央泳池。成本主要投入在中央园林、水景打造上。岛屿景观区：小区北面分布了六个人工岛屿，营造风情景观；中央景观区：小区中央集中景观，大量绿色植被及大型游泳池；小高层居住区：以小高层平层公寓为主。楼间距开阔大尺度园林小区景观、住宅规划分区7产品方案及成本建筑风格从建筑的整体外观上来看，所有的星河湾项目都沿用了巴洛克式的新古典主义建筑风格，形成独特的星河湾系列建筑表现，具有很好的识别性。建筑立面主要分基座、主体墙身、屋顶瓦片三个部分构成，基座铺设淡水沙岩，纹理清晰，具有丰富的线条变化，突现质感；主体墙身采用米黄色，色彩明亮柔和，立面
6、还采用荷花浮雕，增加立面的表现力。成本主要投入在客户可视范围内，如基座石材、浮雕巴洛克建筑风格淡水沙岩基座+荷花浮雕酒店侧立面荷花浮雕8产品方案及成本公共部分装饰：单元入口及车库均为双大堂设计，地面大理石拼花铺设，穹顶装饰，挑高空间为主要特色室内装修：豪华的酒店式设计风格，报价10000元/平米，客厅及公共部分地面采用大理石拼花铺设，厨卫配置顶级品牌电器及厨具，如橱柜：德国NOLETE，HACKER，ALNO吊柜地柜，厨房电器：德国GAGGENAU/MIELE，厨房水槽及龙头：THG&JCD，洁具：意大利ALBATROS成本主要投入在材质、配置品牌、工艺上。卧室书房公共大堂客厅9产品方案及成本
7、373-376平米四房户型特色设计：3.6米层高，空间感阔绰，凸显奢华品质；一贯的十字连廊设计，能获得较高的得房率，提升入户直接感觉；次卧均为套房设计，动线与主卧有明显的分析，提升主卧私密性；大面宽主卧，八角形观景落地窗，衣帽间书房功能性齐全的主卧；中西厨房配合敞开式餐厅，便于家庭宴会及小型party的举行。248-252平米三房490-500平米五房10产品方案及成本自身配套价值一座白金五星级酒店，营造项目高档形象；完善的教育配套，设有市一级的幼儿园、小学、初中；2万平米休闲商业街，拟引入世界奢侈品牌、国内外一线品牌服饰、珠宝店；5000平米会所，设有健身房、泳池、美容SPA室、西餐厅、中餐
8、厅。会所及五星级酒店外观会所内部装饰风格11服务及营销符合目标客户自我彰显需求五星级酒店礼宾式服务及极其奢华的产品品质体验服务体验：销售人员、物业服务保安保洁人员从身高、相貌、服饰、配饰到服务专业性均参考五星级酒店标准进行，为客户提供礼宾式服务，给客户尊贵感、被拥簇的感觉；产品品质体验：将销售中心设置于会所中，通过展示会所阔绰的尺度感、奢华的精装修风格、高档的用材、细致的工艺，展示项目品质，视觉冲击力极强。销售展示：会所大堂地板玉石拼花销售展示：奢华的会所装修12项目带给我们的启发与思考闵行星河湾所在区位的地段价值、周边配套一般，道路界面较差，主要通过小区内部景观的营造、自身产品品质的打造，成
9、功在郊区土地上开发高端项目，验证可以通过产品品质打造实现项目土地属性的改变。从支付能力上看，彰显成功客户群表现出更高的支付能力，是高端豪宅项目主要购买客户群。他们在产品的需求方面，通常更在乎尊贵感和奢华感的体验及感受，也乐意为此支付高溢价，而对于产品功能层面需求并不强烈。星河湾围绕着核心目标客群的核心价值需求，在客户感知度高的地方集中发力，会所装修、室内装修、立面、园林、户型、服务上都与客户自我彰显的价值需求呼应，从而进行张弛有度的成本投入，如会所和室内装修上的投入较多（石材拼花，水晶吊灯，高端品牌厨房电器等）。但住宅的立面采用涂料，并且简化建筑的线条。园林方面集中投入打造主要景观上，而楼栋其他位置投入较少。
