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1、第1页房地房地产基基础知知识培培训2 2目目 录认识房地房地产重点重点项目目类型介型介绍项目运作目运作开开发商分商分类专业术语各各项目目类型客群特点型客群特点知名开知名开发商商产品品线介介绍1 12 23 34 45 56 67 73重点重点项目目类型介型介绍居住类物业办公类物业商业类物业城市综合体2 北京市住宅建筑的层高不应小于2.7米。 当住宅建筑标准层高大于4.9（2.7+2.2）米且小于7.6（2.7+2.7+2.2）米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平面积的2倍计算； 当住宅建筑层高大于7.6（2.7+2.7+2.2）米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平面积的
2、3倍计算。4居住居住类物物业居住居住类物物业概况介概况介绍：定定义：在国家规划居住用地上建筑的具有70年产权的住宅土地性土地性质：国家城市建设用地中的居住用地。使用年限：使用年限：70年。层高限制：高限制：2.7米2.2米1.5米建筑建筑类型型土地土地出出让金金同区域同区域售价比售价比较建安成本建安成本（北京（北京为例）例）其他特殊成本其他特殊成本商品性商品性质经济适用房无低高层住宅每建筑平方米单方造价为1825元；多层住宅每建筑平方米单方造价为1205元。加装太阳能热水系统的，每建筑平方米增加65元。政策性用房（政府保障性用房）廉租房无政府回购后出租政策性用房（政府保障性用房）双限房较低低介
3、于政策性用房与商品房之间普通住宅有中等建安成本相对较低，主要包括土建施工及基本设备安装，一般不采用精装修的做法商品房高档公寓有较高建安成本相对较高，包括土建施工、设备安装及精装修。如果是高层公寓，则土建施工的成本也会比多层高。营销推广费相对高商品房别墅有高建安成本相对较高，包括土建施工、设备安装及精装修。设计费相对较高某些高端楼盘会采用定制化设计施工的方式。商品房5居住居住类物物业成本特点成本特点: :居住居住类物物业概况介概况介绍：建筑类型营销特点保障性住房属于政策性优惠房产，在政府的限制条件下申请购买或者租赁，基本没有营销推广的预算。普通住宅注重项目性价比宣传。推广渠道主要包括报纸、网络、
4、论坛等等。经常通过对项目赠送面积、打折促销等方式进行宣传。高档公寓注重项目地段和建筑品质的宣传。推广渠道主要包括杂志、报纸、网络、俱乐部、论坛等等。别墅注重项目周边环境生态价值以及自身居住品质的宣传。推广渠道主要包括杂志、路牌、网络、高档俱乐部、大型机构或知名俱乐部组织的高级论坛、主题鲜明的联谊活动。6居住居住类物物业营销特点特点: :居住居住类物物业概况介概况介绍：7居住居住类物物业商品住房：商品住房：普通住宅普通住宅/ /高档公寓高档公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅普通住宅：普通住宅： 是指通过招拍挂方式进行出让的土地 由地产开发商进行住宅开发的70年产权的产品 一般来说普通住宅的设
5、备配置较低高档公寓：高档公寓： 配套设施标准较高、具有良好的物业管理服务 部分高档住宅带精装修 高出同一地段、同一时间段的普通价格上千元或者数千元的价格不等居住居住类物物业商品住房：普通住宅商品住房：普通住宅/ /高档公寓高档公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅名词解释独立式独立式别墅墅F该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼双拼别墅墅F该类别墅是介于联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，在建筑形式上通常由两个单元的独立式别墅拼联组成。每户有天有地，独门独院，每户均能实现270度三面采光通风
6、。889居住居住类物物业联排排别墅：墅：指有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位。该类别墅是由几幢通常低于三层的单户别墅，相邻两幢之间共用山墙并联组成的联排住宅。通常被称为TOWNHOUSE。叠拼叠拼别墅：墅：指洋房公寓与联排别墅的一种综合体，由多层复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。也可能在上叠和下叠之间布置一个平层。花园洋房：花园洋房：6层以下多层板式建筑，以四层为主，通过退台或前后错动等建筑处理手法，户户拥有露台、阳台、花园，绿化率比较高。此外，如果产品形式为四层左右，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。商品住房：普通
7、住宅商品住房：普通住宅/ /高档公寓高档公寓/ /低密度高端住宅低密度高端住宅家庭人口人均住房使用面积家庭年收入家庭总资产净值3人及以下15平米及以下8.8万元及以下57万元及以下4人及以上15平米及以下11.6万元及以下76万元及以下10居住居住类物物业定定义：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。购买条件（北京）：条件（北京）：销售对象划定在国家重点工程搬迁、城区危旧房改造和文化保护区搬迁范围内。定定义：两限房全称为限房价、限套型普通商品住房。两限房指经城市人民
8、政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。户型控制（北京）：型控制（北京）：限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主。其中，一居室控制在60平方米以下；二居室控制在75平方米以下，三居室控制在90平米以下。购买两限房的重要条件两限房的重要条件（北京城八区）：保障住房：保障住房：经济适用房适用房/ /双限房双限房/ /廉租房廉租房 经济适用房 双限房11回龙观文化居住区总体布局示意图回龙观文化居住区是全国规模最大的经济适用房项目，位于北京
9、市昌平区南部。回龙观文化居住区规划总建筑面积850万平方米，规划居住人口近30万。区县家庭人均月收入人均住房使用面积家庭资产不超过（万元）1人户2人户3人户 4人户5人户以上城八区5807.51523303840门头沟区 3307.51523303840房山区5807.51523303840通州区4607.51218.42430.432顺义区580101116212628昌平区330101020253035大兴区3307.51218243032怀柔区5807.51116212628平谷区3307.51218243032密云县58010610162025延庆县5807.5913.51822.52
10、4 12居住居住类物物业定定义：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者商品住宅。户型控制（北京）：型控制（北京）：廉租房的户型面积一居控制在35平方米以下，两居面积控制在45平方米左右。申申请廉租房的重点廉租房的重点标准（北京）准（北京）：保障住房：保障住房：经济适用房适用房/ /双限房双限房/ /廉租房廉租房13重点重点项目目类型介型介绍居住类物业办公类物业商业类物业城市综合体214三类办公建筑净高不应低于2.50m办公公
11、类物物业办公物公物业概况介概况介绍：办公地产是指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地、由地产开发商购入后进行商务办公产品的建筑开发，是面向公司的商务活动及商务需求所产生的不动产。土地性土地性质：至出让即日后50年完全产权。层高限制：高限制：普通办公层高不得超过5.5米，5.5米8.8米则按照两层建筑面积计算，超过8.8米则按三层建筑面积计算。办公物业分级：一类办公建筑净高不应低于2.70m；二类办公建筑净高不应低于2.60m；办公公类物物业15成本特点：成本特点： 土地成本和建安成本都相当高，前期投入较大； 如果是持有型物业的话，将长期占用大量开发资金，但后期经营收益和物业升值将获得较高的投
12、资回报。营销特点：特点： 营销方式有只售不租、只租不售、租售并举等，各有利弊。 “只售不租”可以较快收回投资，但如果市场需求不足，也会造成产品积压、资金沉淀；“只租不售”回收资金较慢，有资金实力的开发商才能经营；“售后包租”较快地收回了投资，可获得包租的管理收益，但的风险较大，又受到政策限制。 在营销中注重向客户展示项目的美观现代的建筑造型、分割合理的室内空间、专业的物业管理和配套服务。办公物公物业概况介概况介绍：16办公公类物物业物物业类型：型：纯办公公长安兴融中心LG大厦凯晨广场办公公类物物业17公寓式公寓式办公：公：由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公
13、、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。综合楼：合楼：由两种及两种以上产品类型组成的公共建筑，产品类型包括商业、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、会议、文娱、等等，可由办公+商业+住宅，商业+办公组成。物物业类型：公寓式型：公寓式办公公/ /综合楼合楼18重点重点项目目类型介型介绍居住类物业办公类物业商业类物业城市综合体2商商业类物物业19商业地产指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地由地产开发商购入后进行商业产品的建筑开发, 用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。土地性土地性质：至出让即日后40年完全产权。层高限制：高限制：普通商业地产层高为6.1米。6.1米
14、10米则按照两层建筑面积计算，超过10米则按三层建筑面积计算。在实际商业地产市场中，住宅底商层高一般在4米左右，4.2-4.5米为最优。公建底商如为配套，层高一般在4.2-4.5米，如规划为大型商业，层高一般设计在5-5.5米。工程特点工程特点：对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求；不同的业态、不同的功能、不同的产品，产品的设计施工差别较大，主要是为了满足日后商业经营者和最终消费者的合理需要。商商业物物业概况介概况介绍：20商商业类物物业商商业物物业: :成本特点成本特点/ /营销特点特点成本特点：成本特点：土地成本较高，前期投入较大；通过销售模式只能获取短期的资金回笼或者解决开发
15、商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。营销特点：特点：招商能力是决定商业地产项目运营是否成功的关键，商业地产的销售、招商、后期运营要比居住地产复杂很多。它是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，物业出售后，还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。商商业类物物业21独立式商独立式商业：整栋建筑体都为商业经营，可租可售，一般由百货公司、大型超市进行整体招租运营。是在一个建筑物内集中了若干专业的商品销售部门并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。商商业街：街：指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都
16、属于商业街商铺。底商：底商：即底层商铺,指位于住宅、写字楼等建筑物底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分搂层）的商用铺位。底商不仅避免了过去底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；鉴于商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，底商未来的客户基础将相对可靠，投资者的风险相对较小。 住宅底商注意事项：不能经营餐饮（明火）、娱乐等商业业态 公建底商注意事项：不受商业业态的经营限制物物业类型：公寓式型：公寓式办公公/ /综合楼合楼22重点重点项目目类型介型介绍居住类物业办公类物业商业类物业城市综合体2城市城市综合体合体23城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、
17、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展。其开发模式与一般的房地产开发不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现综合体的开发效益及社会影响。土地性土地性质：土地产权根据建成后建筑的属性分开计算，住宅70年、办公50年、商业40年。工程特点：工程特点：室内外空间尺度超大，通道树型交通体系，应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计，高科技、高智能设施运用较多。城市城市综合体概况介合体概况介绍：24城市城市综合体合体城市城市综合体概况介合体概况介绍：层高限制：高限制：遵循住宅、
18、商业、办公各自的建设规范。成本特点：成本特点：开发规模普遍较大，投资额巨大，且资金占用周期长，而且涉及的专业众多，是一个庞大的系统工程。开发融资具有高风险、高收益的特性，融资渠道多元化。营销特点：特点： 综合体相对于其他单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目当前利益与项目单体价值的推广。而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城市发展的价值做为更高目标。主要的销售模式：n全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种形式，针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。253项目运作目运作 项目运作流程 项目运作方法论住宅住宅项目
19、运作流程目运作流程拿地定位+规划设计开施工+销售竣工+入住2627VSVS商商业、办公公项目运作流程目运作流程28F 办公与商业物业的项目运作流程类似，注重招租与后期的整体运营，招租工作基本都在现房后进行。商商业项目目运运作作流流程程租出去住住宅宅项目目运运作作流流程程卖出去293项目运作目运作 项目运作流程 项目运作方法论方法方法论：解决房地：解决房地产策划的策划的误区区对甲方目标理解不透目标客户定位不准项目无差异化竞争空洞的品牌战略产品理解浅薄宣传推广“大炮打蚊子”动态SWOTSWOT分析分析31 所谓“动态SWOT分析”，是指对产品的定位进行转换之后或者随着时间变化在新的市场环境下，重新
20、观测产品面临的“SWOT条件”，是否有出现优势、机会更大限度发挥利用、劣势弱化或者转变成优势、威胁消除或者转变成机会等情况，从而实现产品定位的调整与优化。项目运作方法目运作方法论动态SWOTSWOTSO分析p 在区域不断发展成熟的过程中发扬自身优势不断提升项目价值；p 挖掘自身增长潜力。p 与周边市场现有项目形成差异化，同时提高自身软环境的塑造，为后进项目制造壁垒，以抵御竞争风险；p 对未来客户构成进行分析，塑造针对性强的产品，弱化自身的劣势。32ST分析p 深度挖掘自身资源，形成项目本身独具的特色，增强竞争力；p 采取领先战略，尽早开发，抢先入市，避免未来更趋激烈的竞争。WT分析WO分析p
21、在区域整体发展中找好自身的定位，弱化劣势，实现价值；p 利用好的规划和城市发展进程，营造好的市场预期心理。WSO通过竞争分三个三个纬度的度的论证三个三个纬度的度的论证价值最大化充分考虑各种开发限制条件析形成核心竞争力限制条件最优化纬度；在项目都面临的不同约束条件所决定的多种定位方向中进行选择，确定能最优化利用限制条件的定位方向。项目利润最大化纬度；沿着这一纬度对项目进行定位，就是为了提升项目利润额，实现利润最大化。市场竞争力最大化纬度；沿着这一纬度确定的项目定位，将具备较强的市场竞争力，容易实现成功销售和快速销售。33价价值提升理提升理论 策略： 升级产品的目标客户群，从而提升产品价值。 分割
22、改变产品的销售形态，从而提升产品价值。 可乐的故事：项目运作方法目运作方法论大大盘操作的理操作的理论及方法：二四六模型体系及方法：二四六模型体系37两个目两个目标四个限制条件四个限制条件六个思考六个思考纬度度项目运作方法目运作方法论1.来自于市场 由于某阶段市场环境的影响和表现不同，会直接影响项目在不同阶段的开发和推售策略，从而影响大盘的操作。2.来自于资金运作 项目的启动资金及开发过程中的资金计划和融资条件会对大盘操作产生制约。等会对大盘的定位及操作调整产生限制作用。4.来自于政府 一般综合体项目，特别是城市地标级项目会受到政府规划及批复进度的影响和制约，同时会受到调控政策的影响。3.来自于
23、已达成的现状 已经形成的开发进度后的总体调整、现状条件38大盘操作的四个限制条件两个目两个目标四个限制条件四个限制条件六个思考六个思考纬度度项目运作方法目运作方法论39两个目两个目标四个限制条件四个限制条件六个思考六个思考纬度度领导者者挑挑战者者追随者追随者补缺者缺者p一线品牌p项目具有无可复制的资源p产品核心优势明显，大规模制造p垄断价格标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大，杀伤战术p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分市场价值p抓住
24、某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品p敏锐的机会主义者 40项目运作方法目运作方法论项目在区域中的目在区域中的战略地位确定略地位确定CRMCRM关系关系营销系系统41公园水景公园水景超群品超群品质集集团品牌品牌CRM关系关系营销使用率高户型适用规划合理外立面品质感京城稀缺水系薄板设计工程质量口碑凉水河景观雄厚开发诚信企业口碑河岸绿化带低密度花园洋房接触点支持点VI系统楼书等销售工具样板区体验售楼处和现场包装沙盘展示公园水景绿皮书系列公关活动公园地产水岸景观包装软文宣传41实力社会责任感设备设施工料展示施工现场管理桥体包装核心价值点42项目运作方法目运作方法论波士波士顿矩矩阵明星产品:
25、指处于高增长率、高市场占有率象限内的产品群，这类产品可能成为企业的现金牛产品，需要加大投资以支持其迅速发展。金牛产品,又称厚利产品:指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期。成为企业回收资金，支持其它产品，尤其明星产品投资的后盾问题产品:指处于高增长率、低市场占有率象限内的产品群。对问题产品应采取选择性投资战略。瘦狗产品，也称衰退类产品：指在低增长率、低市场占有率象限内的产品群。 但是瘦狗产品市场会起到“咬人”的作用。43开开发商分商分类4开开发商分商分类44按照所有权性质划分，房地产企业分为：国有企业、中外合营企业、外商独资和港台开发企业、民营开发企业、股份制开发企业。国有企
26、业：例如首开、保利房地产（集团）股份有限公司、北辰实业、金融街外商独资和港台开发企业：例如长江实业、凯德置地、新世界、九龙仓股份制开发企业：万科、大连万达、中粮民营开发企业：SOHO中国、龙湖地产、碧桂园、星河湾45开开发商分商分类按照开发物业类型的产品线划分，房地产企业分为：主要开发住宅类产品的企业：万科、保利、首开等主要开发公建类产品的企业：中粮、万达等465专业术语 规划类 建筑类 营销类三通一平三通一平五通一平五通一平七通一平七通一平规划划类通水（通通水（通上下水）上下水）通通电通路通路通燃气通燃气是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。建筑中为了合理有序施
27、工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备水通、电通、路通、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、暖气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。电话、网、网络、通有、通有线电视）通通邮通暖气通暖气场地平整地平整规划划类48建建设用地用地建设单位可用于工程建设的用地。代征市政用地代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。代
28、征代征绿化用地化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。其它代征用地其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。建建设用地的分用地的分类及定及定义49人口毛密度:指居住区总人口除以居住区总用地面积后的数值，单位为“人
29、/每公顷”。人口净密度:指居住区总人口除以居住区居住用地面积后的数值，单位为“人/每公顷”。规划划类建建设用地用地规划技划技术指指标规划建划建设用地面用地面积指建设用地界线所围合的用地水平投影面积。包括原有建设用地面积及新征(占)建设用地面积，不含代征地的面积。单位：公顷（万平方米）。代征城市公共用地面代征城市公共用地面积包括代征道路用地面积、代征绿化用地面积、代征其他用地面积三项，单位：平方米。人口密度人口密度51容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高.容积率
30、容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：总建筑面积（地上）建设用地面积规划划类建建设用地用地规划技划技术指指标容容积率率容容积率率对应的住宅的住宅产品品类型（一般情况下）型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.11.6多层住宅、小高层住宅1.82.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼规划划类不同容不同容积率率对应的的产品品类型型注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型52建建设用地用地规划技划技术指指标建筑密度建筑密度建筑基底建筑基底
31、总面面积建建设用地用地总面面积53建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一。计算公式为：规划划类建建设用地用地规划技划技术指指标建筑密度建筑密度一般地区，其建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算；坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。屋顶上的附属物，如电梯间、楼梯间、水箱、烟囱等，其总面积不超过屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度之内。空调冷却塔等设备高度不计入建筑高度。采用传统坡屋面形式的建筑，一般以屋面下檐口计算建筑高度。屋顶坡度大于30时,按坡屋顶高度一半处计算建筑高度。对于屋顶部分采取错落方式的复杂形体建
32、筑，以大于标准层建筑面积20的最高点处计算建筑高度。54规划划类建筑高度建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）的高度。规划划类用地用地红线道路道路红线建筑建筑红线绿地率地率绿化率化率是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。项目可计算的绿化面积与用地红线面积之比。道路红线用地红线用地红线56净高高层高高建筑建筑类 裙房裙房指与高层建筑物相连，建筑高度
33、不超过24米的辅助建筑。由多层建筑组成的裙房也叫群楼。楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高=净高+楼板厚度专业术语：建筑建筑类建筑面建筑面积套内建筑面积：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套内使用面积（地毯面积）：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。房屋建筑面积（房本面积）：套内建筑面积+共有分摊建筑面积。使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。公公摊系数系数建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数
34、。公摊系数公摊面积套内建筑面积57专业术语：建筑建筑类使用率使用率房屋的套内使用面积与建筑面积之比。普通情况下：l 住宅：板楼的使用率大约在80-90%，塔楼的使用率大约在75%-85%；l 写字楼：使用率为70%左右，写字楼档次越高，使用率越低；l 商业：普通临街底商使用率80%左右，百货的使用率70%左右（例如新世界、百盛等等），购物中心的使用率为55%左右（例如东方广场）。58使用率：地毯面积/房本面积595专业术语 规划类 建筑类 营销类专业术语：建筑建筑类优点：耐火性、化学稳定性和大气稳定性好；易于就地取材，节约钢材、水泥和木材；隔热、隔声性能好。缺点：抗拉、弯、剪及抗震性能差；材料
35、用量多，结构自重大，但砌体工作繁重，施工进度慢。按房屋建筑按房屋建筑结构分构分类：砌体：砌体结构构内外墙、柱等由砖、石、砌块砌成，并用以承重，统称砌体结构，常用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋。专业术语：建筑建筑类按房屋建筑按房屋建筑结构分构分类：框架：框架结构构框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。l 优点：框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。l 缺点：框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，
36、墙体在地震中容易损坏。专业术语：建筑建筑类按房屋建筑按房屋建筑结构分构分类：板柱：板柱结构构由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承受垂直及水平荷载的空间结构体系。l 优点：板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑。专业术语：建筑建筑类按房屋建筑按房屋建筑结构分构分类：剪力：剪力墙结构构由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。l 优点：它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧
37、向变形小。思源集团房地产基础知识培训专业术语：建筑建筑类按房屋建筑按房屋建筑结构分构分类：框架剪力：框架剪力墙结构构在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。l 优点：这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。专业术语：建筑建筑类内单筒结构按房屋建筑按房屋建筑结构分构分类：筒体：筒体结构体系构体系将建筑物内的墙体围成筒构形成空间薄壁筒体，或将框架柱的间距加密，加强度的刚度形成封闭的框筒，采用一个或多个这类的筒体做为结构的主要抗侧力构件的结构体系称为筒体结构体系。单筒外移式框
38、架外单筒结构框架外筒结构筒中筒结构成组筒结构专业术语：建筑建筑类露台露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作露台。露台不计入建筑面积。玻璃幕玻璃幕墙通过金属构件将玻璃与建筑主体连接、干挂，形成建筑外围护的一种结构形式。66专业术语：建筑建筑类平平层又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。错层主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，错开之处有楼
39、梯联系。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（2-4步楼梯）差进行空间隔断。优点是和跃层一样能够动静分区。错层式房屋不利于结构抗震，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。67专业术语：建筑建筑类复式复式复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。68专业术语：建筑建筑类跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干
40、扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。69专业术语：建筑建筑类高高层10层及以上的住宅建筑、公共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。超高超高层100米以上的建筑。70低低层一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。多多层一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。主要为叠拼、及4-6层洋房产品。中高中高层一般指7-9层的住宅建筑。715专业术语 规划类 建筑类 营销类专业术语：营销类房屋房屋权属属证书房屋所有权证、房屋
41、共有权证、房屋他项权证、或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。房房产转让的方式的方式买卖；赠与；交换准准现房房楼体主体施工完毕但尚未至交房前的一段时间72专业术语：营销类普通住宅的普通住宅的标准（北京）准（北京）容积率：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；建筑面积：单套建筑面积在140（含）平方米以下；成交价格：实际成交价不高于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍。契税（北京）契税（北京）契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税.北京市商品房交易税率普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收。契税的征收范围：包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、
42、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。73专业术语：营销类个人个人购买住房住房销售售业务审核程序及核程序及营业税征收减免税征收减免标准准凡购买后不足2年的住房对外销售，照章全额征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。凡购买后超过2年（含）销售的非普通住房，按其销售价格减除原购进价格后的余额计算征收营业税（含城建税、教育费附加），同时为其代开发票。凡购买后超过2年（含）销售的普通住房，免予征收营业税，同时为其代开发票。五五证两两书五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证两书：房屋质量保证书、房屋使用说明书74感谢聆听本章结束
