安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告127PPT

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1、项目解读项目解读竞争态势分析竞争态势分析项目性质界定项目性质界定项目发展思考项目发展思考项目概况项目概况SWOT分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位产品定位产品定位项目综合定位项目综合定位物业发展建议物业发展建议营销推广策略营销推广策略经济效益测算经济效益测算镭悄挽陛绳痘脚谅蹲猩忍绷熙杭噬辅缮瞻昆杂寺传毫矫吼扶降蛀欧瑞盆壮安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT1项目概况项目概况项目区位项目区位惠惠 黎黎 路路孟孟 山山 路路本案本案洲际商城洲际商城韩国城韩国城柳岸花明柳岸花明中城小区中城小区相相 山山 路路本案位于淮北市主城区中心地

2、带，北临惠黎路，对面为待建的韩国城，西靠本案位于淮北市主城区中心地带，北临惠黎路，对面为待建的韩国城，西靠待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。待建的洲际商城，东、南面为老旧居民房。惜术禄汁屎喂进橙启膘菇吻曼劝璃左觉讲怂札缨攻裸融荡贿捅治几镣孰腾安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT2项目概况项目概况周边配套周边配套孟山路商业街孟山路商业街市实验高级中学市实验高级中学惠黎路农贸市场惠黎路农贸市场淮北市火车站淮北市火车站着也怕东诌秃舜睡初聊车铸撑擅煤吐梆沛干咆憋称居凑汝霞菩疯硫疮天茹安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北

3、制药厂地块项目前期策划报告_127PPT3n项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地项目地块用地为淮北制药公司仓库及金门宾馆，建筑物待拆迁，地块处于生地状态。状态。 项目指标：用地面积项目指标：用地面积5320.76平米，建筑面积平米，建筑面积34720平米，容积率平米，容积率5.71。项目分析项目分析项目现状项目现状伙邮撒瞳芝园层臻峻暗慰凡震沂笆缉聚诬斜胺貌酸红磊歼催衔漾摄蔫奔逞安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT4优势：优势：n三马路上，淮北市中心地段，地理位置优越。三马路上，淮北市中心地段，地理位置优

4、越。n周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。周边各类配套成熟，购物、休闲、生活便利。n交通便利，通达淮北各区域。交通便利，通达淮北各区域。n开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。开发商实力雄厚，是打造精品项目的保证。n土地成本优势土地成本优势劣势：劣势：n项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯项目作为高层商住项目，入住条件上相比其他纯住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限等）住宅项目存在一定劣势（煤气、使用年限等） n项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面项目物业形态及规模决定项目在居住环境等方面难以与其他纯住宅项目相比拟难以与其他纯住宅项目相比拟n靠近铁路，影响居住品质。靠近铁路，影

5、响居住品质。n目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产目前规划方案中的户型偏大，可能对未来销售产生影响生影响n周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较周边为五金一条街，房屋多老旧，形象较差差威胁：威胁：n周边同质项目竞争激烈，周边同质项目竞争激烈，韩国城、洲际商城等对韩国城、洲际商城等对项目目标客户的分流。项目目标客户的分流。n项目启动晚于同区域同项目启动晚于同区域同类项目，市场竞争压力类项目，市场竞争压力较大。较大。n三马路虽然位于淮北市三马路虽然位于淮北市中心，但处于新旧城区中心，但处于新旧城区交替处，区域认同度低交替处，区域认同度低于一马路、二马路。于一马路、二马路。n新城区大型住宅项目对

6、新城区大型住宅项目对项目目标客群的分流。项目目标客群的分流。机会：机会：n本案在项目规划设本案在项目规划设计、户型设计、物计、户型设计、物业管理等方面有较业管理等方面有较大改善空间。大改善空间。n淮海集团背景有利淮海集团背景有利于项目在部分客群于项目在部分客群中快速传播知名度。中快速传播知名度。n宜商、宜住、宜投宜商、宜住、宜投资的产品定位，有资的产品定位，有利于项目快速去化。利于项目快速去化。n周边商业氛围浓郁，周边商业氛围浓郁，有利于项目发展商有利于项目发展商业业。n周边韩国城、洲际周边韩国城、洲际商城将建，三马路商城将建，三马路气质正在改变，将气质正在改变，将比肩一马路比肩一马路项目概况

7、项目概况SWOT分析分析SWOT分析分析皖兴战植祖拓尚宅梁德捷剪享转矢覆潮稚胞省跳塔透辑吓介跺珐镊尸捡佩安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT5项目性质界定项目性质界定地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！地块为商住用地，既可发展办公属性物业亦可发展居住属性物业！居住居住属性属性or办公办公属性属性？知辫窜孩阀蚜摩间妒崇母都饵肯场被宵围则哇捡笼豺仔峦统米零真钱归詹安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT6推广难度推广难度开发商把控力开发商把控力客群选择面客群选择

8、面地段要求地段要求硬件配套要求硬件配套要求开开发发商商把把控控力力：办公类物业开发属于房地产开发相对高级阶段，与住宅类物业相比，对开发商把控力要求更高。地地段段要要求求：办公类物业对地段要求较高，一般集中在城市最中心区域，而住宅类对地段的要求相对较低。客客群群选选择择面面：办公类主要面对商用客群与投资客群，相对于住宅在客群选择面上较窄。硬硬件件配配套套：办公物业对硬件配套要求较高，基本均配有中央空调等，住宅类物业对硬件要求弹性较大。推推广广难难度度：办公类物业专业性强，对推广要求高，住宅类物业对推广要求相对较低办公属性物业开发难度高于住宅办公属性物业开发难度高于住宅属性物业属性物业项目性质界定

9、项目性质界定闭朴还谢送吝喜富醉壁猴写摩弹黑坑怨昭继撼仕摹店早木睹屠源瘟岸崔癌安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT7项目性质界定项目性质界定推广难度推广难度两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。两者要求皆较高，办公类物业在专业性方面要求的更高。硬件配套要硬件配套要求求办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。办公类物业硬件要求高、投入大，住宅类物业硬件要求相对较少。开发商把控开发商把控力力阳光地产缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难度大于住宅类物业。阳光地产缺少开发写字楼或相关物业经验，开发办公物业难

10、度大于住宅类物业。客群选择面客群选择面从淮北尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办从淮北尚未出现办公类物业判断，淮北商务人群较少，加之淮北投资客群较少，办公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。公类物业相对于住宅类物业客群选择面窄。地段地段目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路，目前淮北尚未出现真正意义上的办公物业，依规律判断，办公应最先出现在一马路，本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。本项目地处三马路，开发办公物业风险大于住宅类物业开发。结结论：论：项项目目二二更更适适合合开开发发住住宅宅属属性性物物业业.搬削佛童

11、何协谓出韶藏厢赫辜谣项赐察弘荐缀仟研黑为茵隆醋依婪唆邹舅安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT8 本项目物业发展本项目物业发展方向方向！ 具有具有住宅属性住宅属性的物业！的物业！项目性质界定项目性质界定初斡广盅瑞侦届叉蹬甥粒凶芥吸粒病寥苑澳捻捷误楷愈汉虫哎搔潮赶铸沧安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT9项目解读项目解读竞争态势分析竞争态势分析项目性质界定项目性质界定项目发展思考项目发展思考项目概况项目概况SWOT分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位产品定位产品定位项目综合定

12、位项目综合定位物业发展建议物业发展建议营销推广策略营销推广策略经济效益测算经济效益测算杀支吊织蛹狰枣陈托烁巳钙叼泼灼涣宗蛾诚辐拆形弯颂柏莽万暗照约钾锻安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT101 1、地段较为接近、地段较为接近2 2、价格较为接近、价格较为接近3 3、入市时段接近、入市时段接近4 4、客户定位类似、客户定位类似因此，将因此，将和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云和协国际、韩国城、柳岸花明、名族大厦、金色云天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉天、中央花城、融华仕家、贰拾肆克拉等六个项目做为本案的等六个项目做为本案的主

13、要竞争对手做出对比分析。主要竞争对手做出对比分析。竞争分析竞争分析竞争项目锁定原则竞争项目锁定原则沦仙掇溃沿游凶冰咨午延宦德麻姨糟隆确羚瀑域订鼓攻睦莽线锅凰浑篙睹安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT11竞争分析竞争分析竞争项目指标对比竞争项目指标对比楼盘名称楼盘名称楼盘位置楼盘位置建筑面建筑面积积容积容积率率建筑类建筑类型型物业类型物业类型销售阶段销售阶段开盘开盘时间时间均价均价未来住宅未来住宅上市量上市量韩国城项目二对面8.19万4.55高层购物中心、公寓式办公、住宅未售未定未定1万柳岸花明三马路原木材公司6.41万1.65多层、高

14、层住宅、商业未售未定预计37006.41万和协国际孟山路与古城路交汇处3.13万/高层商业、办公、休闲、购物3-16层正在认购09.1052001.2万名族大厦相山路与古城路交叉口东南2.7万/高层/未售未定住宅4500起约2万金色云天淮北市新火车站广场52万3.8高层都市综合体认购中年底住宅均价380032万中央花城长山路与惠苑路交叉口西侧23万2.13高层住宅、商业街区、写字楼三期在售08.5住宅均价3700约10万融华仕家相山路与惠苑路交叉口3.6万3.29高层多层住宅、商业、酒店式公寓基本售罄09.4均价4200无贰拾肆克拉相阳路与梅苑路交叉口 3万 /高层住宅、商业未售09.10均价

15、45003万 茨郭浑匙名竭擅疗恳贝兔丽煽汇愈泰匹木牡苫叠浮酮剔蕾冤凳逆挚贱呐逃安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT12竞争分析竞争分析竞争项目指标对比竞争项目指标对比w主要竞争对手大多数目前还未上市，未来上市量近主要竞争对手大多数目前还未上市，未来上市量近5656万万平米，竞争压力较大；平米，竞争压力较大；w竞争项目住宅均价大约集中在竞争项目住宅均价大约集中在40004000元元/ /平米左右，柳岸平米左右，柳岸花明与项目相邻，预计售价花明与项目相邻，预计售价37003700元元/ /平米，未来将对我项平米，未来将对我项目形成较大冲击

16、；目形成较大冲击；w竞争项目地段均较为优质，我项目相对并无优势。竞争项目地段均较为优质，我项目相对并无优势。小结：小结：膀隘垣娠旋抚替扫跋涪她袋炙盈狄键省囤威浊赚农靶僵垄幻批荆桅吠竿毯安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT13竞争项目品牌对比竞争项目品牌对比楼盘名称楼盘名称开发商开发商建筑设计单位建筑设计单位景观设计单位景观设计单位施工单位施工单位物管公司物管公司韩国城淮北中韩商业广场开发有限公司安徽省城乡规划设计研究院/未定柳岸花明安徽省久兴置业有限公司安徽现代建筑设计研究院/未定未定和协国际淮北市和协房地产有限责任公司上海嘉博城建规

17、划咨询有限公司/未定未定名族大厦淮北富友房地产公司德国FTA建筑设计公司 /未定金色云天淮北云天置业有限公司/未定中央花城春盛房地产公司淮北建设工程勘察设计院澳洲HIGH INTERNATIONAL景观设计集团/香港东方美景融华仕家安徽国正淮北设计院/江苏合肥顺昌物业贰拾肆克拉淮北鸿图世纪置业有限公司中国矿业大学建筑设计研究院/浙江天颂建设集团未定竞争分析竞争分析构簇勋颖渔叉灯酚熔换避肢抨奖葬翔会瓮赚薪嚏放块戎甸紧橙内积钵武撼安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT14w品牌开发商极少，本项目发展商雄厚的资金背景是一大优品牌开发商极少，本

18、项目发展商雄厚的资金背景是一大优势；势；w除中央花城外，其他项目在景观打造上均无太多亮点；除中央花城外，其他项目在景观打造上均无太多亮点；w物管公司水平均较一般，我项目可考虑物管公司水平均较一般，我项目可考虑聘请知名国际聘请知名国际品牌物管公司提升项目价值品牌物管公司提升项目价值。竞争项目品牌对比竞争项目品牌对比竞争分析竞争分析小结：小结：史棱洽健藐闭立痔挫爽国菱涩裔幸秆篮灵耻檬嘶益侦擎村救县便箱餐遁伏安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT15楼楼盘名称名称总套数套数主力主力户型型所占所占比例比例核心核心卖点点售楼处品质售楼处品质韩国城

19、100/韩国特色产品一站式购物无售楼处柳岸花明67090 以下50%城市之上优尚生活一般和协国际28953-55一房70%城市繁华中心开发商办公室名族大厦/90 左右两房/名族传承，巨龙之脉开发商办公室金色云天300090两房50%火车站前城市市中心会所售楼处，档次较高中央花城160090两房60%城市中心，上品公馆较高融华仕家27049一房67%市中心首席五星公寓形象较差贰拾肆克拉500多套45-57 一房80%全能生态型住宅较高竞争项目产品对比竞争项目产品对比竞争分析竞争分析顺鳖朱亩盈尹敬撮辞阂逐贞吾正麻扛屉坤饺炽泻粉懈譬揭穗寇里焊被乙维安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽

20、淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT16w主要竞争对手主力户型集中在主要竞争对手主力户型集中在90以下，销售（认购）以下，销售（认购）情况都十分理想；情况都十分理想；w核心卖点均停留在核心卖点均停留在“卖地段卖地段”的基础层面上，形象定位比的基础层面上，形象定位比较模糊；较模糊；w售楼处除金色云天和中央花城外，品质均较差。售楼处除金色云天和中央花城外，品质均较差。小结：小结：竞争项目产品对比竞争项目产品对比竞争分析竞争分析匙档四哲尹桔美民喊枣帘忆楞弘屎墙蛰篡柄遮瀑琅碗瞩抖甩容荐腿旋串重安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT17竞

21、争项目户型分析（和协国际）竞争项目户型分析（和协国际）竞争分析竞争分析建筑面积约90户型评析：整体布局局促，户型评析：整体布局局促，西侧大户型只有一个采光西侧大户型只有一个采光面，通风采光效果差，所面，通风采光效果差，所有卫生间均为暗卫，因无有卫生间均为暗卫，因无法接通煤气，法接通煤气，40平米左右平米左右户型产品甚至无厨房空间户型产品甚至无厨房空间设计，如作为住宅，势必设计，如作为住宅，势必会给住户生活带来极大不会给住户生活带来极大不便。便。建筑面积约38竣孙柜呀菇娥翁字兔墒且探酱淤碟娜娠颁喘始棵鸭绿岛链规囊嘴济茫侄痘安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期

22、策划报告_127PPT18竞争项目户型分析（贰拾肆克拉）竞争项目户型分析（贰拾肆克拉）竞争分析竞争分析户型户型A建筑面积：建筑面积：56.36户型户型B建筑面积：建筑面积：45.44户型户型C建筑面积：建筑面积：52.65户型户型D建筑面积：建筑面积：47.19户型评析：布局尚可，但所有户型户型评析：布局尚可，但所有户型卫生间均为暗卫卫生间均为暗卫，是该项目产品最大缺点。，是该项目产品最大缺点。借浆劲鳞烈哮别用咖席煮拟比霄灌链项缎凌疙芽啦副盾孜购晶朗馆厨寡胯安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT19竞争项目户型分析（融华仕家）竞争项目户

23、型分析（融华仕家）竞争分析竞争分析户型评析：所有户型户型评析：所有户型卫生间均为暗卫卫生间均为暗卫，且将厨房紧靠居住空间的做法也值得商榷。，且将厨房紧靠居住空间的做法也值得商榷。建筑面积约49戌给鹿泌肆倍饲洋槽而惕垣询犁赊奖冈缅沟胁誊舶描饿袍至捕钎雪臣益芝安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT20竞争项目户型分析竞争项目户型分析竞争分析竞争分析小结：小结：竞争项目小户型产品户型均为长条型布局，使竞争项目小户型产品户型均为长条型布局，使用空间混乱且多数卫生间为暗卫设计。用空间混乱且多数卫生间为暗卫设计。竞争对手户型设计上问题较多且缺乏亮点

24、，我竞争对手户型设计上问题较多且缺乏亮点，我项目在项目在户型设计上户型设计上有巨大的提升空间。有巨大的提升空间。蒲蛋潜就脊龙炽勿奴签峨惋逛茁牵氦臭度嗜调爵匆胆扫沾榨勃嘘辖阵服雍安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT21地段上不如区域内其他竞争对手居住舒适感与直接竞争对手柳岸花明等有一定差距户型舒适度不如新城区两个对手景观打造上与竞争对手显然有巨大差距占位老城区，更符合市民心理偏向地处繁华地带，周边配套一应俱全占位老城区，地段优越，配套完善，但疏占位老城区，地段优越，配套完善，但疏于对产品及物业的打造，多数项目在产品于对产品及物业的打造，

25、多数项目在产品设计与物业管理上缺乏竞争力，本项目应设计与物业管理上缺乏竞争力，本项目应在产品设计与物业管理上发力，争胜对手。在产品设计与物业管理上发力，争胜对手。与新城区项目相比，我项目地处繁华中心，与新城区项目相比，我项目地处繁华中心，配套完善，生活氛围更浓。配套完善，生活氛围更浓。老城区老城区老城区老城区新城区新城区新城区新城区竞争优势竞争优势竞争劣势竞争劣势产品规划暂时未定，还有很大提升空间物业服务内容也有一定提升空间竞争小结竞争小结竞争分析竞争分析饲汾羚暖迫学怠掂理旭绅擂般码熄蚤跳堆脑囊住滤胞版币闲乃羽籽擎荤就安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策

26、划报告_127PPT22项目解读项目解读竞争态势分析竞争态势分析项目性质界定项目性质界定项目发展思考项目发展思考项目概况项目概况SWOT分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位产品定位产品定位项目综合定位项目综合定位物业发展建议物业发展建议营销推广策略营销推广策略经济效益测算经济效益测算自蘸羌汗肩讹如噬东脚斩痊声岩启任柿冒先渝蕉忘吮瘸韵荡宏砰猪绍洛松安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT23面积面积户数户数比例比例97.83平米5633.33%147.54平米5633.33%163.58平米5633.33%n项项目目指指标标：用用地地面

27、面积积5320.76平平米米，建建筑筑面面积积34720平平米米，容容积积率率5.71，地地下下2层层地地上上32层层，地地上上1-4层层为为商商业业，面面积积7363平平米米，5-32层为住宅，面积层为住宅，面积22913平米，共平米，共168户。户。现有方案关键词：现有方案关键词：大户型、纯住宅大户型、纯住宅项目发展思考项目发展思考规划解析规划解析止供验迈坦绍码助除硬裤册胚码学吾挞共肉酱沛立湖直氨遭着鹿酚暖贿草安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT24纯住宅、大户型纯住宅、大户型w商用性质，商用性质，50年使用年限与住宅年使用年限与

28、住宅70年使用年限年使用年限有先天差距；有先天差距；w不通煤气、商业水电，影响居住的便捷性，增不通煤气、商业水电，影响居住的便捷性，增加用户使用成本；加用户使用成本；w受地块用地规模影响，项目在规划、景观、户受地块用地规模影响，项目在规划、景观、户型等方面均难以达到住宅要求。型等方面均难以达到住宅要求。规划解析规划解析项目发展思考项目发展思考涅账崎灸蛇瘦害劣探限郸私劈唉侗则穗目惭雀延部皖撰础慢悠乃观宰渭雇安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT25纯住宅、大户型纯住宅、大户型w进深进深17米，通透性较差；米，通透性较差；w暗卫设计影响居住

29、品质感；暗卫设计影响居住品质感；w144平米以上户型，主卧平米以上户型，主卧3.6米面宽设计过窄，无法体验主米面宽设计过窄，无法体验主人身份；人身份；w受自身规划与地段影响，在受自身规划与地段影响，在与相山周边、新城区大户型住与相山周边、新城区大户型住宅竞争中处于劣势。宅竞争中处于劣势。规划解析规划解析项目发展思考项目发展思考戊治奴虏擞奄懊其罪寨跳缀沪菜趣糜甲弃倚恰藕涣契馏膊求鲸皖朽肺雹妻安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT26纯住宅、大户型纯住宅、大户型?具有具有居住属性居住属性的的小户型小户型产品！产品！住宅思考住宅思考项目发展思

30、考项目发展思考受先天条件限制，这种产品显然只受先天条件限制，这种产品显然只能作为一种具有居住属性的能作为一种具有居住属性的“过过渡型产品渡型产品”出现。出现。奔簧匈盐鉴人绍膛瘸咳临范宴党缉盅溯己娶程将侨录凡朱茵莎杆处铅罗兜安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT27思考一：规模约思考一：规模约8000（约为总建筑面积的（约为总建筑面积的26% ），），是租是卖？是租是卖？思考二：三马路目前尚未有如此大的商业出现，本项目思考二：三马路目前尚未有如此大的商业出现，本项目商业如何定位？商业如何定位？思考三：与一马路、二马路相比，三马路为传统五金

31、建思考三：与一马路、二马路相比，三马路为传统五金建材一条街，商业形象低端，如材一条街，商业形象低端，如8000 经营此类商业，经营此类商业，势必影响本项目住宅定位及销售！势必影响本项目住宅定位及销售！思考四：与西面洲际商城商业如何衔接？思考四：与西面洲际商城商业如何衔接？商业思考商业思考项目发展思考项目发展思考搏典翠梭凹葫指洪煎气丧招宁仿球懊磐刀枢铀杜吓阜抗蜜侩再病奋斧帕化安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT28现状思考一：现状思考一：淮北中心商圈原为以一马路为中心线状分布，现逐步淮北中心商圈原为以一马路为中心线状分布，现逐步以一马路

32、与孟山路交叉口（鼎盛国际、华松国际、时代广场、东方以一马路与孟山路交叉口（鼎盛国际、华松国际、时代广场、东方百货）为中心原点，呈向南辐射的趋势。三马路处于中心商圈辐射百货）为中心原点，呈向南辐射的趋势。三马路处于中心商圈辐射范围之内。范围之内。现状思考二：现状思考二：淮北目前的商业主要集中在一马路与孟山路，主要以淮北目前的商业主要集中在一马路与孟山路，主要以大型购物中心、百货类与服饰、餐饮店等为主。专业类市场以电器大型购物中心、百货类与服饰、餐饮店等为主。专业类市场以电器（五星家电）、手机类为主。（五星家电）、手机类为主。现状思考三：现状思考三：目前在淮北，家装（盛世百年家居）、批发等常见专目

33、前在淮北，家装（盛世百年家居）、批发等常见专业类市场较多，此类专业类市场相对饱和。业类市场较多，此类专业类市场相对饱和。现状思考四：现状思考四：据市政府规划，三马路（惠黎路）为五金机械电器一据市政府规划，三马路（惠黎路）为五金机械电器一条街、孟山路为服饰专卖一条街。条街、孟山路为服饰专卖一条街。商业思考商业思考项目发展思考项目发展思考惑肯矗齿勋瞎涸缓泅尹玫蛮拉菠麻皂摧蠢仰邓喷针央蛙进嫩陆师浪昌爪定安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT29商业思考商业思考项目发展思考项目发展思考物业业态思考一：一层分割出售物业业态思考一：一层分割出售伴随

34、韩国城、洲际商城与本项目的建成，三马路与孟山路交界处即将成为淮伴随韩国城、洲际商城与本项目的建成，三马路与孟山路交界处即将成为淮北又一商业热点区域，此处的临街商铺必将以一马路与孟山路为翻版，一铺北又一商业热点区域，此处的临街商铺必将以一马路与孟山路为翻版，一铺难求，本项目可考虑一楼商业分割出售，实现最大商业价值。难求，本项目可考虑一楼商业分割出售，实现最大商业价值。爸脸顶辊宁詹仟劫阁域缮靡珐弊趾标若驻缀仿扛奎捏羚禹钒萧胸蝉哀稗斩安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT30商业思考商业思考项目发展思考项目发展思考物业业态思考二：一、二层或二

35、层做物业业态思考二：一、二层或二层做 “奥特莱斯奥特莱斯”品牌折扣店品牌折扣店目前目前“奥特莱斯奥特莱斯”（Outlets)专业名品折扣店正在席卷大江南北，作为一种新专业名品折扣店正在席卷大江南北，作为一种新型商业业态，其名品、折扣的强烈标志感，使得其深受广大消费者的欢迎。型商业业态，其名品、折扣的强烈标志感，使得其深受广大消费者的欢迎。以此业态为支撑的大型商业，极受市场买、售、租三方欢迎。目前淮北尚未以此业态为支撑的大型商业，极受市场买、售、租三方欢迎。目前淮北尚未出现此类型商业业态，项目可考虑率先引入此业态，作为本项目商业支撑，出现此类型商业业态，项目可考虑率先引入此业态，作为本项目商业支

36、撑，决胜淮北商业市场。决胜淮北商业市场。漾靳示伶来察写绷硫湃孽憋缀蕉痢牛秦幸儿午琶孩革阳霞敞挺柱匝置状磺安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT31商业思考商业思考项目发展思考项目发展思考物业业态思考三：二层做大型餐饮物业业态思考三：二层做大型餐饮作为商业必胜法宝，大型餐饮是大型商业成功的关键。作为商业必胜法宝，大型餐饮是大型商业成功的关键。目前淮北缺少中高档的大型餐饮场所，项目所处地段有发展大型餐饮的先天优目前淮北缺少中高档的大型餐饮场所，项目所处地段有发展大型餐饮的先天优势（地处市中心、交通便利），如项目发展大型餐饮，必将成为淮北喜庆

37、、商势（地处市中心、交通便利），如项目发展大型餐饮，必将成为淮北喜庆、商务等宴会的重点场所。务等宴会的重点场所。拯度彻锥估比粱眨罕财坯殆搬菇藐继锥呆下失旅舰热寐累刁炙玻业琅编问安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT32物业分割思考四：三、四层做经济型酒店物业分割思考四：三、四层做经济型酒店淮北作为中国著名煤城，每年需接待大量商务人士。目前淮北商务型酒店数淮北作为中国著名煤城，每年需接待大量商务人士。目前淮北商务型酒店数量有限，著名经济型酒店仅有锦江之星和格林豪泰进入，经济型酒店市场广量有限，著名经济型酒店仅有锦江之星和格林豪泰进入，经济

38、型酒店市场广阔。阔。商业思考商业思考项目发展思考项目发展思考伏第聋玲稳铃秽篡咳逃辜届证云询猛邱邱森访娘姚淫湘绞日拒仰闪善菠掩安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT33发展思考方向一：发展思考方向一：商业思考商业思考项目发展思考项目发展思考一层独立分割出售？一层独立分割出售？二层设立大型中高档餐饮？二层设立大型中高档餐饮？三、四层设立经济型酒店？三、四层设立经济型酒店？发展思考方向二：发展思考方向二：一、二层，引入奥特莱斯或大型超市？一、二层，引入奥特莱斯或大型超市？三、四层设立经济型酒店？三、四层设立经济型酒店？织柒醇洒擞缕惭凹驶水瞅揍

39、称吱含芥划奥兼韶腹梅狼旁愉厘朱旦娥茹家烧安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT34项目解读项目解读竞争态势分析竞争态势分析项目性质界定项目性质界定项目发展思考项目发展思考项目概况项目概况SWOT分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位产品定位产品定位项目综合定位项目综合定位物业发展建议物业发展建议营销推广策略营销推广策略经济效益测算经济效益测算碘豆合舒观层萝镣杰扫纹刽袖伏细嘿啪选傲涨哑踪田焕刊柬蹿绥潞掠会铸安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT35综合以上分析我们得知：综合以上分

40、析我们得知：竞争对手物业竞争对手物业服务水平一般服务水平一般项目自身周边项目自身周边配套十分完善配套十分完善竞争对手产品竞争对手产品品质普遍低下品质普遍低下服务型服务型社区社区全功能全功能生活圈生活圈升级型创升级型创新产品新产品显然这正是我们可以发力之处！显然这正是我们可以发力之处！项目定位项目定位 产品定位产品定位矽决语涕翌褥壶傅异瘫绽酌向叼盯衣潜瓷嘻呈凭页溜习铸莎霍墒蛀怠蓑邱安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT36酒店式公寓酒店式公寓服务型服务型社区社区全功能全功能生活圈生活圈升级型创升级型创新产品新产品项目定位项目定位 产品定位

41、产品定位（一种近乎完美的具备一定居住属性的过渡型产品）（一种近乎完美的具备一定居住属性的过渡型产品）钦盟葡刺乾是志狄民胶陨懊最诈徽笋窥辣悟腔后顶碴党苇忍墓挟怒箩皮钉安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT37项目定位项目定位客群定位客群定位我们所熟知的淮北：我们所熟知的淮北：w因煤建市，因电兴市的能源工业城市，全国排行第四的“煤城”w一座有着悠久历史的古城 w一个典型的移民城市w乾隆墨迹保留之地相山w雕塑之乡中国雕塑界的泰斗和中国现代雕塑的奠基人刘开渠即诞生于此 w无法割舍的“相山情节”淮北人的生活淮北人的生活文化的生活 安逸的生活生态的

42、生活 新潮的生活 关键词：关键词：历史悠久、移民、文化、新潮历史悠久、移民、文化、新潮胶蔬噪妈可年婶伦价配霞跟晾义鸟钧绿秧庆涨咐犹沥淑急无烩薛层棺藻褂安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT38时代在变迁，淮北也在变迁，新兴文化与本土文化碰时代在变迁，淮北也在变迁，新兴文化与本土文化碰撞交融，一个新兴的淮北正在茁壮成长。撞交融，一个新兴的淮北正在茁壮成长。像众多中国城市一样，新像众多中国城市一样，新兴文化正在为淮北带来改兴文化正在为淮北带来改变变城市生活正向时尚的、文城市生活正向时尚的、文化的、情调的、档次的生化的、情调的、档次的生活发展

43、活发展这是淮北这是淮北人向往的人向往的淮北在改变淮北在改变项目定位项目定位客群定位客群定位苍奖厕淄谁檬梨钠爽懒炽髓申悟锹孟陈栗涛宿逗桩钙士割噪剪亮抑藕迎跃安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT39项目定位项目定位客群定位客群定位目标客户特征目标客户特征: 购房目的购房目的自住或投资居于城市中心年轻时尚年轻时尚享受生活享受生活 职业职业矿区普通年轻职工国有企事业单位员工、公务员、教师、医生、私营业主 教育程度教育程度教育程度较高70%以上受过大专以上教育 年龄与置业情况年龄与置业情况25-35岁年轻人为主绝大部分为首次置业 家庭结构家庭结

44、构单身或两口之家 经济收入经济收入自身收入水平一般首付多为父母提供伞渐节瞬灵俄鸵贫瓷淑骡反驭碑杖违睫拇糙渍典居誊壤熬短卤淫协祷朴耿安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT40项目定位项目定位客群定位客群定位淮北新青年都市精英淮北新青年都市精英年轻与年轻心态年轻与年轻心态有活力有活力享受生活享受生活他们是朝九晚五的上班族，工薪阶层和正在成长起来的创业族群；他们是城市发展的中坚力量；他们年轻，乐于接受新事物，渴望享受生活带来的乐趣；他们对现代时尚敏感，追求一定的身份与品位，快乐生活成为比富足更重要的生活理想；在日益快餐化和工业化的城市中，他们

45、正在努力寻找适合自己居住的空间，希望与这个城市保持最紧密的联系。他们是一群乐驰生活（乐驰生活（Spark Living)信仰者信仰者。关键词：年轻、中坚、文化、生活、品位、时尚关键词：年轻、中坚、文化、生活、品位、时尚碍篓奥沸璃儒捷煤零弟夯前现亏免摆昧呢队嫁递芭骗炔神羊磊五沤皇止辩安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT41房地产是一个城市性格的载体，是一个城市价值观的具现，而我们看到的房地产是一个城市性格的载体，是一个城市价值观的具现，而我们看到的淮北却是这样的淮北却是这样的韩韩国国城城金金色色云云天天和和谐谐国国际际中中央央花花城城随

46、处可见的随处可见的“繁华繁华”是一味对地段的强调，泛滥而空洞！是一味对地段的强调，泛滥而空洞！这这是是淮淮北北人人想想要要的的吗吗！项目定位项目定位 形象定位形象定位知锡绞腺傣忱拌斡迄寡脯以榴队溃纵章旅糯倚昂玩豺谅沪囊擂帮勾磐桓珐安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT42我们的竞争对手延续着这样的开发思路：我们的竞争对手延续着这样的开发思路：项目名称项目名称主题推广语主题推广语和协国际繁华之上，世界财富之巅韩国城在淮北最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美柳岸花明优之生活领航者金色云天让城市更繁荣一味强调地段，卖资源，疏于对产品的打造，

47、更遑论对项目一味强调地段，卖资源，疏于对产品的打造，更遑论对项目文化的塑造文化的塑造国际、繁华、地段不断涌现，难道生活就这么简单。国际、繁华、地段不断涌现，难道生活就这么简单。我们应顺应城市发展趋势，出奇兵突破市场瓶颈，取势标杆！我们应顺应城市发展趋势，出奇兵突破市场瓶颈，取势标杆！我们是我们是年轻的、有文化、有品位、有激情的！年轻的、有文化、有品位、有激情的！项目定位项目定位 形象定位形象定位云窟计卓虫涅凯米领孤奶患聚盗誓歌齿修妈濒舶拎郸俩厅参邦剖氮监恨抒安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT43与与其其他他中中高高档档竞竞争争楼楼盘

48、盘形形成成差差异异化化竞竞争争优优势势，打打造造“人人无无我我有有， 人人有有我我优优”的的住住宅宅产产品品，进进行行市市场场区区隔隔，扩扩大大目目标标客客户户群群体体范范围围， 形形成成消消费费者者对对本本项项目目住住宅宅产产品品强强大大的的市场认同感。市场认同感。 项目定位项目定位 形象定位形象定位猖糊歹傣课蜜撼寝殖痕爷蛤请彬候蓑群阶榆叉矽明喘侣疼藐着吁吓靠腋恃安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT44文脉思考文脉思考以以文文化化为为载载体体来来宣宣扬扬“酒酒店店式式公公寓生活寓生活”文文化化是是同同一一类类人人相相互互理理解解、联

49、联系系、认认同同的的纽纽带带。房房地地产产发发展展的的高高阶阶阶阶段段是是为为产产品品植植入入一一种种文文化化，从从而而使使得得对对这这种种文文化化认认同同的的人人产产生生购买的意愿。购买的意愿。把把文文化化植植入入产产品品这这一一做做法法，在在国国内内一一线线城城市市已已是是普普遍遍现现象象，如如南南京的木马公寓、上海的海上海等。京的木马公寓、上海的海上海等。而而目目前前淮淮北北尚尚未未出出现现在在产产品品中中植植入入文文化化的的项项目目，我我们们可可以以以以文文化化为载体发力，占据市场标杆位置为载体发力，占据市场标杆位置项目定位项目定位 形象定位形象定位蔗率饶肝催强跟尘糯掀妖不埂庚稿肮穆徊

50、聪农刘坐创移律郊应生砂岗兜慌安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT45文化塑造文化塑造项目吉祥物（形象代言人）：项目吉祥物（形象代言人）：这是一群这是一群年轻的、有文化、有品位、有激年轻的、有文化、有品位、有激情的人，他们的文化需要具象化，一个形情的人，他们的文化需要具象化，一个形象代言人、一个项目吉祥物，是他们的精象代言人、一个项目吉祥物，是他们的精神图腾。有他们优秀品质的表现。神图腾。有他们优秀品质的表现。项目需要一个吉祥物、形象代言人，区别项目需要一个吉祥物、形象代言人，区别于淮北其他小户型产品，让我们的文化屹于淮北其他小户型产品

51、，让我们的文化屹立在实物之上，让人看的到、摸的到。真立在实物之上，让人看的到、摸的到。真正的做到在文化的高度俯视我们的对手。正的做到在文化的高度俯视我们的对手。成功代表：仁恒翠竹园成功代表：仁恒翠竹园翠竹小子翠竹小子 约瑟夫公寓约瑟夫公寓木头人木头人项目定位项目定位 形象定位形象定位煞噬荆孤狭缩磅彭旱赚忌辽蹭极如雍厨具深定痢爵傀冤卸涎绣降械据太停安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT46文化塑造文化塑造本项目吉祥物塑造建议：本项目吉祥物塑造建议：1、以卡通形象为设计形象，可爱活泼、以卡通形象为设计形象，可爱活泼2、可以采用两个不同性别的

52、吉祥物组合，增添、可以采用两个不同性别的吉祥物组合，增添项目爱情色彩项目爱情色彩3、颜色鲜艳活泼、颜色鲜艳活泼4、图案不宜繁琐，便于后期各种物料制作及推、图案不宜繁琐，便于后期各种物料制作及推广应用广应用5、朗朗上口的名字，易于记忆，吉祥物姓名建、朗朗上口的名字，易于记忆，吉祥物姓名建议，议，风行（男）、阳光（女）风行（男）、阳光（女）项目定位项目定位 形象定位形象定位参考图片参考图片氯效膨肥蝉丝苍抱戏寂置侣钱仪滦纠豪傈否砒崩瘤并蹈芳淹狭博痔缕伴子安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT47文化塑造文化塑造文化墙：文化墙：修建淮北第一座公

53、寓文化墙，以客户共同修建淮北第一座公寓文化墙，以客户共同价值取向要素来塑墙，塑好后，让全体业价值取向要素来塑墙，塑好后，让全体业主按手膜、签字。主按手膜、签字。文化沙龙：文化沙龙：组建淮北第一个文化沙龙，定期举行文化组建淮北第一个文化沙龙，定期举行文化交流活动，增加业主之间的交流，突出项交流活动，增加业主之间的交流，突出项目文化气息。目文化气息。阳光慈善基金：阳光慈善基金：以开发商牵头，建立淮北第一个民间慈善以开发商牵头，建立淮北第一个民间慈善会，定期组织业主义卖，义卖所得捐赠给会，定期组织业主义卖，义卖所得捐赠给需要帮助群体。体现本项目业主的社会责需要帮助群体。体现本项目业主的社会责任心。任

54、心。项目定位项目定位 形象定位形象定位帕插掸御伺杰哉甲鬃拱术坯豢般慨栈爵库秩传丽稳叭肚鄂榔彭攒协领脖圃安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT48无论是无论是SOHO现代城、海上海还是木马公寓他们都在高举城市特定人群聚集地现代城、海上海还是木马公寓他们都在高举城市特定人群聚集地的口号吸引购房者的关注。从北京到上海，从上海到南京，植入文化的地产产的口号吸引购房者的关注。从北京到上海，从上海到南京，植入文化的地产产品正在席卷中国。品正在席卷中国。标榜时尚、引领潮流，热情是我们的态度，品味是我们的标签，果敢而又富有标榜时尚、引领潮流，热情是我们

55、的态度，品味是我们的标签，果敢而又富有责任，城市如果没有我们将是黑白的。我们爱淮北，淮北因为有了我们会变的责任，城市如果没有我们将是黑白的。我们爱淮北，淮北因为有了我们会变的更好！更好！ 淮北，一个顺应时代引领城市发展的项目正在于斯诞生！淮北，一个顺应时代引领城市发展的项目正在于斯诞生！犒赏青春的犒赏青春的MINI行宫行宫 精英生活精英生活 绚丽多彩绚丽多彩项目定位项目定位 形象定位形象定位羡剥尧卫狄姻嘶吞坚钝旷映臼舷规有机聪赐冕爷侍琵感渗鞍常吊晚热购撑安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT49城市新宠，多元核心城市新宠，多元核心 犒赏

56、青春的犒赏青春的MINI行宫行宫项目定位项目定位 形象定位语形象定位语雾仕漫挎喉一迅爹喘定铝园懊退空脂段替板闻陨镁呢徊烩拟谦城韵俩壶锯安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT50形象定位形象定位案名解析案名解析主推案名主推案名1 1：优立方优立方 推广语：推广语：优家三次方优家三次方 幸福无极限幸福无极限（空间优、配套优、服务优）（空间优、配套优、服务优）领啊狱羡亥抓狐淮湾集斩疆岛邵栗谭汰群犀浑尽肺洪又压诊獭闯抿役蒋该安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT51形象定位形象定位案名解

57、析案名解析主推案名主推案名2 2：优优+ + 国际公寓国际公寓推广语：推广语：比住宅更懂享受，比酒店更懂生活比住宅更懂享受，比酒店更懂生活莲治陕蹭疼誊蹋澡裸串惟苛或铸哮射锅油过必败捏怂气屎蚀烂搪腾烽咖臻安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT52形象定位形象定位案名解析案名解析主推案名主推案名3 3：晶锐空间晶锐空间推广语：推广语：先锋无度，锐丽领袖先锋无度，锐丽领袖纠阐奔清氰扳诣悔盆氟精鞠征晶斧减湍跌祈仓瑰懒潜逻吱镜钠澈种艾砸奈安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT53形象定位形

58、象定位案名解析案名解析主推案名主推案名4 4：相城之光相城之光国际公寓国际公寓推广语：推广语：谨以此宅献给早晨八九点钟的太阳谨以此宅献给早晨八九点钟的太阳弦埠私韧堆袖代灭尿疲贸冻钦手拽肺雅画楚赔鳞贩转烤卑乘猎茸倔谁嗓猫安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT54形象定位形象定位案名解析案名解析案名备选：案名备选：天骄骏驿、金色里程天骄骏驿、金色里程MINI阳光、阳光汇阳光、阳光汇壮志骄阳、阳光国际公寓壮志骄阳、阳光国际公寓青葱岁月、青橙时代青葱岁月、青橙时代青春渡、诺亚青春公馆青春渡、诺亚青春公馆益盗徘掌娟钉邑嗜吃夺备扭澜蜒会叠搽麻馒鼠潍

59、届芝瓶绚般芜哨藩斩侨瘁安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT55广告总精神广告总精神平面表现总原则：平面表现总原则：根据项目的形象定位及客群定位，迎合并满足最终根据项目的形象定位及客群定位，迎合并满足最终消费者内心诉求。在项目二的设计上，主要消费者内心诉求。在项目二的设计上，主要体现体现项项目二与同类竞争项目的调性区别目二与同类竞争项目的调性区别，即青春、灵动、，即青春、灵动、懂得享受生活。懂得享受生活。同时，注重视觉表现力的体现，给予消费者充分的同时，注重视觉表现力的体现，给予消费者充分的视觉震撼，从多角度、多侧面直抵人心，唤起消费视

60、觉震撼，从多角度、多侧面直抵人心，唤起消费者内心原始的冲动及共鸣，。者内心原始的冲动及共鸣，。滁战寅红椅烯逢帛蜂日眷盐优诸普闽郡微篱社彝佩中瞻问率镑然邓劳兹菇安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT56项目二平面创意解构项目二平面创意解构优立方表现手段：优立方表现手段：整体采用多种炫丽色彩进行组合，将整体采用多种炫丽色彩进行组合，将欧洲油画的感欧洲油画的感觉觉融合进设计元素当中。在融合进设计元素当中。在LOGO设计上，为切合设计上，为切合项目案名，运用了类似魔方的多彩元素进行表现，项目案名，运用了类似魔方的多彩元素进行表现，体现出青春，灵

61、动的特征，给予消费者一种体现出青春，灵动的特征，给予消费者一种时尚先时尚先锋的共鸣。锋的共鸣。罪坍饱腿绸挑邯拿另杯长蕴劳饮警稳苟桐徐靛衰井稿挨咋北开跟锥驼逢铲安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT57骄愉事涡今球镑肝堵彭揍被武蔚计睬传赃高枢镭簇骤撬什只冕弛黑著且辐安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT58补疯殊昆绣俄茧纽同旧勃路菜攒短褥模等刹崭颇舜痉溯础烫友奎销檀详恿安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT59媳汪罢盒蓑榔人

62、件稻骗陵允凹口体丑啦想搬联运芹烩绊畸匣芝芒航义哆消安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT60涎着室咨犹羹芳犊鹤肩侦月涕配秀展受谚藤佃卓老严悬对伦渐包芹条昂杀安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT61您街疗揉琳钨廊拇终乒郝在润订痈毋硕罪陡喷贞店蝗票聪账棠园变种寡尾安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT62夕员淋扁办纪腑讲箭啄季翱柬沂畸纳苞状钠屯练栗菜睁块焊琶游沧臆馅困安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制

63、药厂地块项目前期策划报告_127PPT63霍鹿但述盒支荧候淫惭撕虞残儿农孙崖劝邹魏绰祝理蛆件物启劲邦份珍堪安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT64项目二平面创意解构项目二平面创意解构优优+国际公寓表现手段：国际公寓表现手段：深入探寻年轻客群生活方式进行创意结构，黑色的深入探寻年轻客群生活方式进行创意结构，黑色的主色调及画面的大胆表现，给予消费者一种主色调及画面的大胆表现，给予消费者一种“酷酷”的生活共鸣。以吸引眼球，引爆热议为主要目标。的生活共鸣。以吸引眼球，引爆热议为主要目标。郴剩旧戚丝隶绥贯骂凹促爱伴凑沧碰秩铲除市闷莽拾憾哎沉侮邢

64、貉百健篇安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT65鞋挂莫冶逢懒获构远捎捡机渍侗默计钻讣千链簇赎茫童区湾筹漾鸦碰这师安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT66隆舅声曙先厘赶蔓选亲抠籍赘两乓喝载酵始霓乎者阔瘟凶铲椽笋硕旅妹几安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT67二雄二颊明嘉瘦舔莫铭驴活酝仙挟遏轻娜辑讽恍鲁铣伐内遗勇项塔题蛤土安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT68

65、紊狱到颇赃竖要变哄沾婚岸俞叹廖乔潍亮级猿蓖碌孙仲政老沼昌吝彩歉质安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT69项目解读项目解读竞争态势分析竞争态势分析项目性质界定项目性质界定项目发展思考项目发展思考项目概况项目概况SWOT分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位产品定位产品定位项目综合定位项目综合定位物业发展建议物业发展建议营销推广策略营销推广策略经济效益测算经济效益测算教钒腥慢说孤蕾饵榴擒账明嫂沛忧窗窿还虱披丝掉靠简聪词晨滨止配渝郴安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT70MINI

66、行宫诠释行宫诠释硬件硬件时时尚尚的的造造型型优优美美的的景景观观新新颖颖的的会会所所合合理理的的户户型型创创新新的的技技术术软件软件周周到到的的服服务务完完善善的的配配套套项目定位项目定位 形象定位形象定位理理想想的的层层高高煽旭述乏殊柱拽叮殿抨垮咎炭弃圾沾荣届俊驮够炔炽衷安驴讼蚌章道痉捂安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT71物业发展建议物业发展建议原则建议原则建议树立项目的标志性树立项目的标志性n体现项目的尊贵感与私密感体现项目的尊贵感与私密感n体现项目的文化内涵体现项目的文化内涵n住宅面积分布的合理性住宅面积分布的合理性n配套分

67、布的合理性配套分布的合理性n树立项目形象档次的建议树立项目形象档次的建议 原则性建议：原则性建议：擅儒斗金吠畏呵膳富揖弯篮讯徒学霖埠胁鞠角钳舟呼衫抖氟篱渗致御盲赚安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT72装饰艺术风格（装饰艺术风格（ ART DECO ）是是一一场场至至今今尚尚未未结结束束的的现现代代艺艺术术运运动动。 它它们们是是自自成成主主体体、有有自自己己内内涵涵的的独独立立型型艺艺术术，其其强强烈烈的的特特征征使使其其欣欣赏赏性性更更强强，造造型型上上有有一一定定幅幅度度的的夸夸张张变变形形，并并呈呈图图案案化化趋趋向向，色色彩

68、彩上上多多重重视视平平面面空空间间的的对对比比关关系系，与与强强调调三三维维空空间间的的透视、光影的性质相左。透视、光影的性质相左。 国国外外代代表表建建筑筑：帝帝国国大大厦厦、洛洛克克菲勒中心菲勒中心国国内内代代表表建建筑筑：上上海海金金茂茂大大厦厦、和平饭店和平饭店物业发展建议物业发展建议建筑外观建筑外观午计兔森除弄床尽尽摘纶默巧绚移服捏亮空休评广嘱虚篆至贿划勾薪呢烩安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT73物业发展建议物业发展建议建筑外观建筑外观ART DECO风格的建筑单体建风格的建筑单体建筑，因其造型特点，容易在高筑，因其造型

69、特点，容易在高楼林立的城市成为地标性建筑。楼林立的城市成为地标性建筑。其建筑本身造型感强，是集品其建筑本身造型感强，是集品味、潮流、运动感等为一体的味、潮流、运动感等为一体的建筑。容易受到青年人的喜欢。建筑。容易受到青年人的喜欢。建筑本身与本项目客群所追求建筑本身与本项目客群所追求的时尚、文化、有品位等价值的时尚、文化、有品位等价值取向切合。取向切合。安洱翘卞帐妥碗傍乔帝酉都弱哈瞧栽娥颧踢毋诽包抱钒禁鲸阅挂棒踞工涤安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT74物业发展建议物业发展建议层高调整建议：层高调整建议：一层：层高调整为一层：层高调整

70、为6米，考虑其未来分割出售，可将实现更高价格。米，考虑其未来分割出售，可将实现更高价格。二二层层：层层高高调调整整为为4.2米米，考考虑虑其其未未来来做做为为大大型型商商业业应应用用。4.2米米层层高高足够满足需求。足够满足需求。三三、四四层层：层层高高调调整整为为3米米，考考虑虑其其未未来来作作为为经经济济型型酒酒店店使使用用。且且三三、四层商业价值较小，层高四层商业价值较小，层高4.5米过于浪费。米过于浪费。居住物业部分：层高由居住物业部分：层高由2.9米调整为米调整为2.8米。米。商商业业与与居居住住部部分分层层高高的的调调整整最最终终目目的的是是力力争争为为居居住住物业腾出一层空间，实

71、现项目更多价值。物业腾出一层空间，实现项目更多价值。层高建议层高建议娄护顿戎矛午但择顿盼鸵驮足宇捉倍蕉柱淡怪火匀伯你缸伤扫续煎踩屉前安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT75塑造理念：塑造理念：风情商业街景观风情商业街景观+四楼屋顶花园四楼屋顶花园充分利用项目裙楼北侧建筑与道路之间的退让面积，引入风情商业街概念，打造沿街商业景观。充分利用四楼平台优势，引入屋顶花园概念，于景观中多安设亭台、座椅等景观小品，增加业主与景观的互动性提升本案卖点，并促进部分房源价格提升。整体效果立体美化，强调整体的和谐统一。物业发展建议物业发展建议景观景观风情

72、商业街景观风情商业街景观四楼屋顶花园四楼屋顶花园秤栗饵挞君隔瓤蔑罕绕守枪溃热踌椅烘窖唾欧臆侈峪肌沟队凡梦寨矛窘罩安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT76物业发展建议物业发展建议风情商业街景观风情商业街景观风情商业街区景观设计的重点是为商业营造休闲气氛商业营造休闲气氛和创造安全、便捷的购物环境。在景观设计上以规则铺装、整形低矮灌木、精心种植的行道树及结合规则铺装、整形低矮灌木、精心种植的行道树及结合树池的座椅树池的座椅为设计元素。并在适当的地方设置公用电话庭、垃圾桶、建筑小品等，塑造人性化人性化的风情商业街区的风情商业街区环境。 靛婶作

73、侈陕钮涅客挖否删户柜秦慈又搜寞蝗肮笛燥仕座微跨川枕林涩啃糯安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT77物业发展建议物业发展建议四楼空中花园景观四楼空中花园景观四楼屋顶花园设计引入充满艺术特色的原滋原味的欧式皇家园林风情欧式皇家园林风情。在四楼平台主景观区，设立欧式皇家雕塑、皇家绿墙，在次景区可以设立诸如凡尔赛水道等景观，在景观中融入欧式皇家血脉。本案景观可发挥空间有限（景观面积小），建议在视觉上有效增加景观层次，并创造休闲空间，增加景观的参与性。名君蓝肪趋瞳浪离邑楔爆邻卿啼硝役肘解楚埔穴冻巾魁娥喉颂仿逆裤奶裴安徽淮北制药厂地块项目前期策划

74、报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT78物业发展建议物业发展建议会所功能受欢迎程度示意图95.83%75.00%41.67%58.33%37.50%41.67%91.67%41.67%29.17%58.33%37.50%41.67%33.33%37.50%16.67%66.67%50.00%79.17%29.17%66.67%87.50%12.50%16.67%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%游泳池桑拿Spa桌球室壁球场棋牌室健身室健康舞室阅读室酒吧会议室多功能室商务服务中心美容理发服务其他服务健身设施缓跑小径

75、儿童游戏爬架室外游泳池网球场休闲花园高尔夫练习场篮球场数据来源：中国房商网项目名称规划户数会所面积功能设置会所性质金色云天约3000户1700平米健身房、阅读室、棋牌室等未定会所建议会所建议挪刘幅各嗜狼貌拐抬受鳖砷迁憋姬冒酵硫苫制蜕廖诛憋呻织啃勉呸极优蓉安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT79物业发展建议物业发展建议会所主题：淮北首家精英会所会所主题：淮北首家精英会所面积功能选址会所性质约500平米桌球室、棋牌室、商务中心、书吧等商业第一层南侧内外兼营会所建议会所建议展场团陨彻盂腊需钡沸晨项租烬醉穆酗陪庭彻以铂闰济言翅帆蜜霉啊铲路安徽

76、淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT80物业发展建议物业发展建议入户大堂入户大堂精装入户大堂精装入户大堂端端庄庄典典雅雅、大大气气沉沉稳稳，从从脚脚步步踏踏进进的的那那一一刻刻便便充充满满自自豪豪之之情情；高高级级仿仿古古地地砖砖铺铺装装，讲讲究究防防污污耐耐磨磨的的同同时时突突出出色色调调的的丰丰富富性性，仿仿自自然然界界诸诸多多素素材材的的质质感感，彰彰显显个个性性魅魅力；出入之间短暂的力；出入之间短暂的10秒，也是尊贵的礼遇，不止是你，更包括你的贵宾。秒，也是尊贵的礼遇，不止是你，更包括你的贵宾。 漳猴戍辙撅礁底扔花外檬舷赎悸寂佣改

77、漫汗余噎斟儿神褐臆谗赶情肤勺禁安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT81物业发展建议物业发展建议借鉴项目：中海凯旋门借鉴项目：中海凯旋门写字楼式设计写字楼式设计，中间，中间一条公共过道，房屋一条公共过道，房屋以过道为界南北两边以过道为界南北两边排列。排列。优点：优点：整体外立面平整，更整体外立面平整，更有公建立面的感觉有公建立面的感觉缺点：缺点：北侧采光不足，有暗北侧采光不足，有暗卫卫集体宿舍感觉，居住集体宿舍感觉，居住私密性差私密性差户型建议（方案一）户型建议（方案一）户型布局：户型布局：显嵌廷伸肪努卷多扫变鲤甜羌幢涡贷苍郧阶包陌洱窗

78、稳爆松耪葫彦伤蕴贬安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT82物业发展建议物业发展建议北侧户型（面积约北侧户型（面积约45平米左右）空间设平米左右）空间设计紧凑，使用率高。计紧凑，使用率高。南侧户型（面积以南侧户型（面积以5060平米为主，配平米为主，配合少量合少量90平米以下户型），采用全明设平米以下户型），采用全明设计，尽可能保证居住舒适度，小户型大计，尽可能保证居住舒适度，小户型大开间卧室是此户型亮点。开间卧室是此户型亮点。优点：优点：功能空间合理布局，动静分离。功能空间合理布局，动静分离。同时工作阳台的设计在保证卫生间全面同时工作

79、阳台的设计在保证卫生间全面的基础上，更增添该户型的使用面积，的基础上，更增添该户型的使用面积，充分利用了建筑空间，体现了建筑的人充分利用了建筑空间，体现了建筑的人性化。性化。北侧户型北侧户型45平米平米南侧户型南侧户型50-60平米平米户型建议（方案一）户型建议（方案一）户型设计建议：户型设计建议：坟差予渐钵腹虽蜕拟弟厌佬糊瀑罩偿刺弦殆呕宪就舰宫壮沾记蚁对砌锋聪安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT83物业发展建议物业发展建议借鉴项目：广州星苑借鉴项目：广州星苑传统住宅式设计传统住宅式设计优点：优点：每层户数较少，居住私密性较每层户数较

80、少，居住私密性较好好可多面采光，保证室内明亮可多面采光，保证室内明亮户型利于拼接，保证户型配比户型利于拼接，保证户型配比与外立面美观与外立面美观户型多，可供客户选择面广户型多，可供客户选择面广缺点：缺点：户型面积比方案一稍大，总价户型面积比方案一稍大，总价较高、不利于销售较高、不利于销售户型建议（方案二）户型建议（方案二）户型布局：户型布局：锋出倪左瑟疹胯坚胰吩疼舷镑诽带亨洒编价倍臀绸揖唐砒氧姜炎众幼乱袖安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT84物业发展建议物业发展建议户型建议（方案二）户型建议（方案二）户型设计建议：户型设计建议：47

81、平米平米57平米平米压竿疼扛军卸砒赦鸽圆趁狙惩外烫蔚寺百炊索谱怕悔保撞具融赏遭糠余碰安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT85物业发展建议物业发展建议户型建议（方案二）户型建议（方案二）户型设计建议：户型设计建议：64平米平米68平米平米肛撇裕渠逮尚瑶固菱桃穿颧淘饲阉绑槽滇拆贷敲期赚肾馒谐症蝎姿旅讲哆安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT86物业发展建议物业发展建议68平米平米面积从面积从47平米到平米到95平米，多种户型设计，平米，多种户型设计，选择面广选择面广优点：优点：结构

82、方正紧凑，功能分区合理结构方正紧凑，功能分区合理大阳台、大凸窗增加业主实际使用面积，大阳台、大凸窗增加业主实际使用面积，充分体现了建筑的人性化，使居家生活充分体现了建筑的人性化，使居家生活更为舒适更为舒适全明设计规避了众多小户型中暗卫、暗全明设计规避了众多小户型中暗卫、暗房等设计弊端，设计更合理房等设计弊端，设计更合理户型建议（方案二）户型建议（方案二）户型设计建议：户型设计建议：卒麓矣蕾晴枣拧迟蚤睁深预校套跨惹铬傻嗜谗糯鹊厂驱框抡垢隘胰款杨革安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT87房型房型面积区间面积区间比例比例一房一房45-55平

83、米平米35%小两房小两房60-70平米平米50%两房两房80平米左右平米左右15%本项目小户型产品，需从几个方面注意体现产品的尊贵本项目小户型产品，需从几个方面注意体现产品的尊贵感与价值感。感与价值感。n全明设计全明设计n比例适中的进深、面宽比比例适中的进深、面宽比n功能齐全的实用性与人性化功能齐全的实用性与人性化n个性化亮点的局部设计个性化亮点的局部设计物业发展建议物业发展建议户型配比户型配比笛能掘瘴蹋渴糕甄铃费沪尔游靖倍斥族匙批纫整训抑寨螺开赦浓秸汪泥挛安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT88物业发展建议物业发展建议新科技应用建议

84、新科技应用建议我我们们的的客客户户是是年年轻轻、活活力力而而又又高高知知的的一一个个群群体体，他他们们对对住住宅宅的的要要求求绝绝不不是是简简单单的的居居住住，他他们们需需要要的的是是更更符符合合身身份份的的个个性性化化服服务务。通通过过引引入入一一些些比比较较实实用用、讲讲究究时时尚尚具具有有个个性性和和健健康康的的家家居居功功能能，不不仅仅会会让让我我们们的的用用户户感感受受到到项项目目给给予予的的贴贴心心的的舒舒适适与与方方便便，而而且且可可以以有有效效提提升升项项目目的的自自身身价价值。值。 目目前前在在一一些些大大城城市市的的精精品品小小户户型型楼楼盘盘中中应应用用的的新新科科技技家

85、家居居系系统统主主要要有有以以下下十十几几种种：灯灯光光控控制制系系统统、窗窗帘帘自自动动化化系系统统、空空调调远远程程系系统统、终终端端净净水水系系统统、中中央央吸吸尘尘系系统统、负负压压式式新新风风系系统统、卫卫星星电电视视系系统统、宠宠物物设设备备系系统统、智智能能卫卫浴浴系系统统、可可视视对对讲讲系系统统（黑黑白白/彩彩色色）、指指纹纹智智能能房房门门系系统统、断断桥桥铝铝合合金金、LOW-E门门窗窗系系统统、智能高效电梯系统、电梯自动导引系统等。智能高效电梯系统、电梯自动导引系统等。坐篱凳盘艘喘茄署护窖荷捡赣乌瞎跟随糟彪写痛朋棺纬至侣腿脑试曝索嗜安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_1

86、27PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT89物业发展建议物业发展建议新科技应用建议新科技应用建议经过实地调查我司了解到，淮北楼盘采用智能化舒适家居系统的小户楼盘基经过实地调查我司了解到，淮北楼盘采用智能化舒适家居系统的小户楼盘基本空白，鉴于本项目的定位，我司建议对上述舒适家居系统进行筛选，本空白，鉴于本项目的定位，我司建议对上述舒适家居系统进行筛选， 筛选标准：筛选标准：1、能够切实提高项目居住舒适度、能够切实提高项目居住舒适度2、具备营销特色，对后期营销宣传有强力支持、具备营销特色，对后期营销宣传有强力支持3、设备技术成熟，成本可控，后期易于维护、设备技术成熟，成本可控，后

87、期易于维护针对项目二我司建议优先选择以下三种新科技应用系统：针对项目二我司建议优先选择以下三种新科技应用系统：裴盾弃旭茂亚国贬肩率稀冕骂婚莆做廖糙涩兄贬亲抖质第倪鲍佑吠舵胜饥安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT90主要特点：主要特点：不开窗亦能享受新鲜空气1 1）不开窗享受新鲜空气）不开窗享受新鲜空气：安装在吊顶内的风机启动，室内空气经排风口排往室外，室内形成负压，室外空气便由进风口进入室内，用户在不开窗户的前提下,也能享到受新鲜空气，同时也避免开窗所带来的灰尘、噪音、飞虫等弊端。2 2）避免）避免“霉变霉变”、“空调病空调病”：一年

88、四季保持空气流通，避免由于使用空调而产生的 “空调病”及由于室内空气潮湿而产生的霉变。进风口进风口排排风风口口新科技应用建议新科技应用建议负压式新风系统负压式新风系统桨琉鳃行宫夕运溶握侍橡负嘎毕勾念奴浓调洽披篡商傻狰协捍赏职裙越唬安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT主要特点：主要特点：打开自来水龙头即可享用净化水1 1）直饮功能）直饮功能：当自来水进入超滤净水器后，在水压的作用下，对人体有益的物质等通过膜壁，铁锈、细菌、病毒、等有害物质被截留在外并被排出。打开水龙头，即可享用净化水。2 2）洁净生活用水）洁净生活用水：避免洗浴时皮肤、

89、头发吸收水中不良物质；衣物在洗涤过程也不再沾染有害物质。净净水水器器新科技应用建议新科技应用建议终端净水系统终端净水系统躯年杂灭宗燥拓设添萍颗评莽待豢捶霜贬振计曼第浑蚊篷农威纱勘硷老胚安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT主要特点：主要特点：远程遥控操作灯光明暗可调1 1）集中控制和多点操作）集中控制和多点操作：在任何一个地方的终端均可控制不同地方的灯；或者是在不同地方的终端可以控制同一盏灯。 2 2）场景功能）场景功能： 只要轻按一个键，就可以得到想要的灯光和电器的组合场景，因为采用了调光控制，灯光的照度可以有一个渐变的过程，可以随心

90、所欲地变换场景，营造一种温馨、浪谩、幽雅的灯光环境。 新科技应用建议新科技应用建议智能化控制系统智能化控制系统灯光控制系统灯光控制系统扼卒邮背蒸咯丽欧绎声掷钥纫辣支浴控篮钩漆凭摊屉祷狰翌棵憋洲堵膀跪安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT主要特点：主要特点：无线可控预约开关1 1）用遥控器无线控制）用遥控器无线控制不管使用者处在哪里，或是窗帘处在哪里，都可以无线控制窗帘。2 2）智能窗帘可以在指定时间内开启关闭）智能窗帘可以在指定时间内开启关闭，如早7：00自动开启、晚19：00自动关闭。做到防尘、防晒、防风。新科技应用建议新科技应用建议

91、智能化控制系统智能化控制系统窗帘自动化系统窗帘自动化系统酌填霉总机巨辱褥慨耿法娶抛钾贝殊柴房尘相沾扑酌勾绷煮啥术镶祸智骚安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT主要特点：主要特点：远程控制室内温度随时开关空调1 1）通过空调本身提供的控制接口，完整的控制空调；2 2）读取空调每个面板上的温度设定值和房间实际温度、风速、冷暖模式，3 3）用于集中控制的触摸屏或PDA上，通过一台触摸屏随意控制房间的空调，并支持远程Internet访问。 新科技应用建议新科技应用建议智能化控制系统智能化控制系统空调远程系统空调远程系统秽氰腔台菊楚寞鞍惊裴闺拆泛

92、排斌陀俏犊型乳审抹掂扣双岂银形孺蔷屠蓖安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT951 1）访客对讲功能）访客对讲功能 ：通过访客对讲功能对访客进行身份确认。 2 2）联动开锁功能）联动开锁功能：通过开门按钮或无线触摸屏可打开公寓电子门锁。3 3）访客留影留声音功能）访客留影留声音功能：当主人不在家有访客来访问，可实现访客留影 留声功能。 4 4）信息发布功能）信息发布功能：管理中心可通过信息发布服务器，对住户进行信息发布。主要特点：主要特点：安全保障信息交流便捷高科技系统建议高科技系统建议智能化控制系统智能化控制系统可视对讲系统可视对讲系

93、统溺溢硷催温宦辟到筏赦藉喂材琶旅热缅镀丰萧遗洼糯酪筑枚包筷渍所兼放安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT经营模式：经营模式：根据对市场的研究，本着成本控制、提升项目价值根据对市场的研究，本着成本控制、提升项目价值和企业品牌的原则，建议物业管理的经营模式如下：和企业品牌的原则，建议物业管理的经营模式如下：物业顾问形式物业顾问形式引入国外知名的物业管理公司作顾问，每月收取一定的引入国外知名的物业管理公司作顾问，每月收取一定的管理费，指导物业管理工作、培训等；管理费，指导物业管理工作、培训等；优点：优点：n利用品牌，提升物业档次，带来无形价值

94、；利用品牌，提升物业档次，带来无形价值；n节约成本；节约成本；n小区成功运营，提升开发企业形象与品牌。小区成功运营，提升开发企业形象与品牌。顾问推荐：顾问推荐：提供该服务的物业顾问公司：世邦魏理仕、第一太平戴提供该服务的物业顾问公司：世邦魏理仕、第一太平戴维斯维斯物业发展建议物业发展建议物业管理建议物业管理建议斡兄色包跌稍恨斧聋瞪雾垛谨刮报根愁鲸叉湾奴乒铭卷蝉仟息蛮惊逛右榨安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT97n 门厅处设置门厅处设置2424小时保安，业主一步入大堂，迎面而来的必须是热情、小时保安，业主一步入大堂，迎面而来的必须是热

95、情、亲切的气氛，使业主立即产生受欢迎和舒适的感觉。亲切的气氛，使业主立即产生受欢迎和舒适的感觉。n 楼梯和走道必须定期打扫，保持清洁、无杂物，全部区域必须照明充楼梯和走道必须定期打扫，保持清洁、无杂物，全部区域必须照明充足以保证安全通行足以保证安全通行 ，所有走廊必须看起来对业主是具有吸引力的，应保，所有走廊必须看起来对业主是具有吸引力的，应保持干净、安全和完好的状态。持干净、安全和完好的状态。n 管理人员在服务的过程中要注意保持热情、礼貌，同时需要注意在提管理人员在服务的过程中要注意保持热情、礼貌，同时需要注意在提供服务的过程中的一些细节（如维修后注意清理杂物等），避免出现有供服务的过程中的

96、一些细节（如维修后注意清理杂物等），避免出现有不尊重业主（业户）的言行举止。不尊重业主（业户）的言行举止。物业管理建议物业管理建议其他注意事项其他注意事项腕壹羚聪烘养撰万帧捞移垦久蕾梆乾妨赞浆吵印只凳象翼谆兼牧昧炸叫们安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT98项目解读项目解读竞争态势分析竞争态势分析项目性质界定项目性质界定项目发展思考项目发展思考项目概况项目概况SWOT分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位产品定位产品定位项目综合定位项目综合定位物业发展建议物业发展建议营销推广策略营销推广策略经济效益测算经济效益测算川陨荐技桔遮节啪梧

97、膳贿铂张黄阮滁癸谓吏瞥讽赐渴坡痰粘斥兹半螟洒诵安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT99整体营销思路整体营销思路风行淮北风行淮北 耀我阳光耀我阳光完诺酮拐诲掇米洗茅鳖拥殊蛹绦掷咨舜京札峪疡啮窒陆装氧喊谎碉际垮塞安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT100狂风暴雨狂风暴雨 通过前期密集广告宣传，使项目满城皆知。通过前期密集广告宣传，使项目满城皆知。靓女先嫁靓女先嫁先开项目高层房源，以较好的产品保证项目热销。先开项目高层房源，以较好的产品保证项目热销。建立标杆建立标杆借助高层房源的热

98、销，在淮北建立项目形象与小户型项借助高层房源的热销，在淮北建立项目形象与小户型项目价格标杆。目价格标杆。文化拔高文化拔高通过赋予项目一定的文化品质，脱离单一层面上的卖点通过赋予项目一定的文化品质，脱离单一层面上的卖点营销，将项目形象提升到文化的高度。营销，将项目形象提升到文化的高度。营销思路营销思路圈层营销圈层营销依据青年精英客群圈层特点，主动出击，多渠道挖掘客依据青年精英客群圈层特点，主动出击，多渠道挖掘客户，并多以活动增强互动性，增加营销推广的有效性。户，并多以活动增强互动性，增加营销推广的有效性。庄刀粘甲娥页践豆褪孺审豌燃菊扣长膨帽印冯恿蓖七范拷剁德椰辽绍谚吩安徽淮北制药厂地块项目前期策

99、划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT101销售策略销售策略根据淮北同类产品市场销售的情况，单项目的年销售量在根据淮北同类产品市场销售的情况，单项目的年销售量在3万平米左右。结万平米左右。结合市场竞争与项目风险控制综合考虑，建议销售节奏如下：合市场竞争与项目风险控制综合考虑，建议销售节奏如下：时间轴时间轴分期规模分期规模物业类型物业类型一期一期二期二期2010年年10月月2011年年1月月2011年年4月月1.15万平米万平米1.15万平米万平米高层公寓高层公寓低层公寓低层公寓2011年年9月月约约7500平米平米14层商业层商业三期三期说明：整个销售期说明：整个

100、销售期1年，包含公寓、商业；推广时先推公寓，待该物业销售年，包含公寓、商业；推广时先推公寓，待该物业销售完成后再推商业；商业可采用售后返租或带租约销售形式销售。完成后再推商业；商业可采用售后返租或带租约销售形式销售。推盘节奏推盘节奏重要节点重要节点项目开工项目开工2010年年5月月第一次开盘第一次开盘第二次开盘第二次开盘第三次开盘第三次开盘外律画扁溉赃忽古魄镰莫掸旧帖模选堆抨螟坯殷幽措颂语锻稠跑颇柴扩烦安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT102一期一期二期二期三期三期先从高层住宅开始销售，然后先从高层住宅开始销售，然后过渡到低层住宅，

101、最后是商业过渡到低层住宅，最后是商业的销售的销售利用高层住宅销售带动项目人利用高层住宅销售带动项目人气，同时通过时间差，在销售气，同时通过时间差，在销售住宅的过程中，等待其他商业住宅的过程中，等待其他商业项目的启动。等待三马路市场项目的启动。等待三马路市场形象与商业气质的再塑造初步形象与商业气质的再塑造初步成熟时，推出商业，利用前期成熟时，推出商业，利用前期住宅销售人气，快速抢占市场，住宅销售人气，快速抢占市场，达到攻守兼备，一劳永逸的推达到攻守兼备，一劳永逸的推售效果售效果销售策略销售策略推盘节奏推盘节奏启溺渴榆有慧归种胃赤颐粤瞩公亦蔫锑卸圾成找秦坯狸料窗跋匠桩衔鸽未安徽淮北制药厂地块项目前

102、期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT103高开平走高开平走鉴于本案的差异化定位与产品的领先，建议采用高开平鉴于本案的差异化定位与产品的领先，建议采用高开平走的策略，先销售优秀房源，拉高价格；后期推出相对一般的房源时，走的策略，先销售优秀房源，拉高价格；后期推出相对一般的房源时，采用不涨价策略，给消费者感觉上的实惠，形成项目热销，同时实现采用不涨价策略，给消费者感觉上的实惠，形成项目热销，同时实现利益最大化。利益最大化。动态控制动态控制销售过程中，把握市场变化，在去化速度和利润空间之销售过程中，把握市场变化，在去化速度和利润空间之间找到平衡点。间找到平衡点。灵

103、活掌握灵活掌握如销售出现阻力，可以用免除某阶段物业费，送契税、如销售出现阻力，可以用免除某阶段物业费，送契税、创业基金等方法吸引客户。创业基金等方法吸引客户。 销售策略销售策略销售控制销售控制把栽皱豁遁土慰啸盟嗣评未劫巩顿腐闻洽榜锈富懊牺赁藉卒辞舌毋该铆手安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT104推广策略推广策略推广思考推广思考犒赏青春的犒赏青春的MINI行宫行宫推广思考：推广思考：1、几大竞争对手单纯的“繁华繁华”宣传同样可以实现项目的热销热销！2、只是想实现热销，还是通过该项目的成功开发完成品品牌牌的的塑塑造造？3、在地段、配套、

104、景观等多项产品硬性指标上并不占优势的我们，如何完成突破，抢占区域甚至淮北小户型至高点淮北小户型至高点？钨鹤烯玲皆题示忠雕束迟舀孔惟快壹忙掖作环场吗浙耳灰丁茵悲筒返祭家安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT105淮北新青年都市精英淮北新青年都市精英他们是年轻，时尚，充满活力的一代！有着自己的文化符他们是年轻，时尚，充满活力的一代！有着自己的文化符号，我们只需要找一个文化色彩浓厚的词语去引爆它！号，我们只需要找一个文化色彩浓厚的词语去引爆它！SparkSpark青年一代青年一代【释意】S:smart P:passion A:active R

105、:responsible K:kingdom聪明聪明 热情热情 积极主动积极主动 负责的负责的 王国王国推广策略推广策略推广思考推广思考躲娃辅娘缘乞莲况且统一刑阎丁贰遗恼慈坍赎划精遁悦郑庙位朋曰休孕树安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT106通过使用传统的大众媒体通过使用传统的大众媒体 如报广、户外大牌、电视如报广、户外大牌、电视广告等，建立项目在淮北的知名度。广告等，建立项目在淮北的知名度。通过举办一些特色文化公关活动，与目标客户进行面通过举办一些特色文化公关活动，与目标客户进行面对面沟通，提高项目在目标客群中的美誉度与身份认对面沟

106、通，提高项目在目标客群中的美誉度与身份认同感。同感。通过个性售楼处氛围的营造，与精装修样板房的打造，通过个性售楼处氛围的营造，与精装修样板房的打造，为客户提供全身心的体验式营销，促进成交。为客户提供全身心的体验式营销，促进成交。站在文化营销的高端，在推广与宣传中塑造社区独有的站在文化营销的高端，在推广与宣传中塑造社区独有的Spark文化文化媒体策略媒体策略公关策略公关策略展示策略展示策略符号策略符号策略通过在物料、户外等展示形象中，植入项目吉祥物通过在物料、户外等展示形象中，植入项目吉祥物“风行风行与与阳光阳光”，强调本项目鲜明的文化特点与项目，强调本项目鲜明的文化特点与项目形象，立于淮北小户

107、型市场的顶点。形象，立于淮北小户型市场的顶点。推广策略推广策略推广思考推广思考纸了摄磐小腔林顽堕杯锦鼠动贰叉琵摸括疆帐跪博讯蜂壕誉谁咬烧煌乓困安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT107推广策略推广策略推广节奏推广节奏软文炒作软文炒作一一种都市青年种都市青年新生活方式新生活方式引导期引导期强势宣传期强势宣传期持续销售期持续销售期7月9月1010月（开盘）月（开盘）1月5月2010年年2011年年策略重点策略重点项目独一项目独一无二的形象无二的形象诉求重点诉求重点项目产品项目产品卖点宣传卖点宣传密集的报纸硬密集的报纸硬广项目推介会广项目推

108、介会项目开盘项目开盘开盘仪式开盘仪式业主答谢会业主答谢会推广排期推广排期言坤走爵瞄裁糊绦喻眺简瘦梳苔泳被靴嘿豪牲梧京宜港抱理森尔予拷谆装安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT108媒体策略一：户外媒体媒体策略一：户外媒体时间：时间：2010年年5月至项目开盘月至项目开盘主要媒介：户外大牌主要媒介：户外大牌目的：传播项目形象目的：传播项目形象媒体策略二：报纸硬广媒体策略二：报纸硬广+软文软文时间：时间：2010年年7月至月至9月月主要媒介：淮北晨报、淮北矿工报等主要媒介：淮北晨报、淮北矿工报等目的：解释目的：解释spark概念概念广告主题

109、：广告主题：spark让生活更轻松让生活更轻松推广策略推广策略阶段策略阶段策略第一阶段第一阶段引导期引导期2010年年7月月-9月月项目形象建立项目形象建立多渠道宣传项多渠道宣传项目目莽敬臆厄技虞葵师虽凸蝗汗苯劈骤苟牲著庆忧绝范聘垄右敝矮法蝎队巢栽安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT109推广策略推广策略阶段策略阶段策略展示策略一：产品宣传资料展示策略一：产品宣传资料时间：时间：2010年年7月至项目结束月至项目结束主要展示方式：楼书、单页、无纺布袋、雨伞主要展示方式：楼书、单页、无纺布袋、雨伞展示策略二：工地围墙包装展示策略二：工地

110、围墙包装时间：时间：2010年年7月至项目结束月至项目结束表现形式：用现场说话，让购房者切身感受项目品质表现形式：用现场说话，让购房者切身感受项目品质第一阶段第一阶段引导期引导期2010年年7月月-9月月项目形象建立项目形象建立多渠道宣传项多渠道宣传项目目厕叭颁卖牙勇梗遂已呈踢秆象聪闪急陛恩工氨帛瓦革央缆素程信料森塞刮安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT110推广策略推广策略阶段策略阶段策略第一阶段第一阶段引导期引导期2010年年7月月-9月月项目形象建立项目形象建立多渠道宣传项多渠道宣传项目目展示策略三：流动展台展示策略三：流动展台

111、时间：时间：2010年年8月至项目开盘月至项目开盘表现形式：以流动展台的形式招募客户的同时，展示表现形式：以流动展台的形式招募客户的同时，展示项目。项目。变阶议祈镊局哉机笨臣叔痴殃面荔篇怨尚煤蛰象巢掣买丰郴愈薪砷唯活累安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT111推广策略推广策略阶段策略阶段策略展示策略四：现场接待点开放展示策略四：现场接待点开放(方案一）方案一）实施方式：可在项目地周边人流量较多地段寻求一门实施方式：可在项目地周边人流量较多地段寻求一门面房，装修成项目现场接待点。面房，装修成项目现场接待点。时间：时间：2010年年6月底

112、月底展场目标展场目标展场目标展场目标n接待客户，开盘前蓄水。接待客户，开盘前蓄水。n通过案场感受项目通过案场感受项目spark品质。品质。n现场配备项目物管服务，让客户提前体验到项目后现场配备项目物管服务，让客户提前体验到项目后期物管服务，提高项目认可度。期物管服务，提高项目认可度。第一阶段第一阶段引导期引导期2010年年7月月-9月月项目形象建立项目形象建立多渠道宣传项多渠道宣传项目目静津做甘饮藻遭怀熟悲膜确案娜迹译盟妄互峻靴朱款执棕撰孪揽偏溢陵搭安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT112推广策略推广策略阶段策略阶段策略第一阶段第一

113、阶段引导期引导期2010年年7月月-9月月项目形象建立项目形象建立多渠道宣传项多渠道宣传项目目沙盘模型建议：沙盘模型建议：由于项目体量较小，且风格比较明快、简约、时尚，由于项目体量较小，且风格比较明快、简约、时尚，我司建议我司建议项目二沙盘模型材质可推陈出新，选择木质项目二沙盘模型材质可推陈出新，选择木质沙盘。理由如下：沙盘。理由如下：1、木质可很好的表现项目的风格；、木质可很好的表现项目的风格；2、目前淮北市场尚无此种材质沙盘出现，我项目如采、目前淮北市场尚无此种材质沙盘出现，我项目如采用，将会成为项目接待点的一个亮点。用，将会成为项目接待点的一个亮点。朋袭峭疫镜园俊结弊足奄邮匆通嗅七柠山逻

114、雄铲叁约貉脆井龚峪卓饱完疫安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT113推广策略推广策略阶段策略阶段策略第一阶段第一阶段引导期引导期2010年年7月月-9月月项目形象建立项目形象建立多渠道宣传项多渠道宣传项目目展示策略四：淮海品牌体验中心展示策略四：淮海品牌体验中心(方案二）方案二）实施方式：淮海集团实力雄厚，旗下项目较多，可在实施方式：淮海集团实力雄厚，旗下项目较多，可在淮海集团品牌体验中心里宣传本项目，既节约成本，淮海集团品牌体验中心里宣传本项目，既节约成本，又能较好的提升本项目的档次感；又能较好的提升本项目的档次感；时间：时间：20

115、10年年6月底月底豌旨羔晃珐驻嚏推焉碾末费诊吱仕偏赫豆虐步永瘫贩心戴鳃疙螺乃九痛墟安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT114推广策略推广策略阶段策略阶段策略第一阶段第一阶段引导期引导期2010年年7月月-9月月项目形象建立项目形象建立多渠道宣传项多渠道宣传项目目展示策略五：精装修样板房展示策略五：精装修样板房时间：时间：2010年年8月月展示目标：展示目标：展示目标：展示目标：通过实际的空间展示，让客户切实体会到产品的稀缺通过实际的空间展示，让客户切实体会到产品的稀缺性、唯一性和创新性，给客户一种物超所值的体验的性、唯一性和创新性，给

116、客户一种物超所值的体验的同时，让客户感受到自身品味的独特以及生活在此的同时，让客户感受到自身品味的独特以及生活在此的舒适、宁静、尊崇。舒适、宁静、尊崇。作吮谤梭凹挛姜炒曹贞居龚癸蝗唆彭族忍莲淹赏刮蜡拖掌宋祸账挖毡使番安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT115推广策略推广策略阶段策略阶段策略第二阶段第二阶段强势宣传强势宣传期期2010年年9月月-10月月项目产品宣传项目产品宣传及样板展示，及样板展示，增加消费者对增加消费者对项目信心项目信心媒体策略一：户外媒体媒体策略一：户外媒体时间：时间：2010年年9月中开始月中开始主要展示方式：户

117、外大牌、道旗等主要展示方式：户外大牌、道旗等媒体策略二：报纸广告媒体策略二：报纸广告时间：时间：2010年年9月中开始至开盘月中开始至开盘主要内容：淮北晨报、淮北矿工报进行产品主要内容：淮北晨报、淮北矿工报进行产品信息及卖点宣传信息及卖点宣传倡固志再隶教稠页痪菱辩浸比啦粉皮宅毯切亨棠饲耳圭惯颅救狭戏酪凿漓安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT116推广策略推广策略阶段策略阶段策略第二阶段第二阶段强势宣传强势宣传期期2010年年9月月-10月月项目产品宣传项目产品宣传及样板展示，及样板展示，增加消费者对增加消费者对项目信心项目信心媒体策略

118、三：短消息密集轰炸媒体策略三：短消息密集轰炸时间：时间：2010年年9月中开始至开盘月中开始至开盘主要内容：项目产品信息主要内容：项目产品信息媒体策略四：媒体策略四：DM定向直邮定向直邮时间：时间：2010年年9月中开始至开盘月中开始至开盘主要内容：项目产品信息主要内容：项目产品信息没您促汝辫综谗血掇找度搜铰寐冲巍拄贼兰赊侧池镰获澜痉萧扫恰辱锤司安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT117推广策略推广策略阶段策略阶段策略第二阶段第二阶段强势宣传强势宣传期期2010年年9月月-10月月项目产品宣传项目产品宣传及样板展示，及样板展示，增加消

119、费者对增加消费者对项目信心项目信心公关策略一：矿业集团团购说明会公关策略一：矿业集团团购说明会时间：开盘前两到三周时间：开盘前两到三周主要方式：联系矿业集团等大型企事业单位进行团购主要方式：联系矿业集团等大型企事业单位进行团购意向说明会意向说明会公关策略二：产品推介会公关策略二：产品推介会时间：开盘前一到两周时间：开盘前一到两周活动目标活动目标活动目标活动目标开盘前试水，通过对意向客户推荐产品，了解客户想开盘前试水，通过对意向客户推荐产品，了解客户想法，及时调整开盘策略。法，及时调整开盘策略。无弥泌销衔鄂兼施畴没乏抹邪填愤忻华丸拾熬孺祟庭怠诛绸析这登涂愈维安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_1

120、27PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT118推广策略推广策略阶段策略阶段策略第三阶段第三阶段项目热销项目热销期期2010年年10月月项目持续热销项目持续热销媒体策略一：报纸硬广媒体策略一：报纸硬广时间：开盘前一周时间：开盘前一周主要媒介：淮北晨报、淮北矿工报等主要媒介：淮北晨报、淮北矿工报等目的：告之消费者项目开盘信息目的：告之消费者项目开盘信息广告主题：项目开盘信息发布，广告主题：项目开盘信息发布，XXX元元/平米开平米开启您的启您的spark生活生活媒体策略二：短信、媒体策略二：短信、DM时间：配合报广密集发布时间：配合报广密集发布广告主题：项目震撼价公开广告主题：项目

121、震撼价公开赎却磅励媳侍锯介颁伊躯敲顶裙类类种尔六唉蜡藏禾绞颤疾橙陪犯丙喊墨安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT119推广策略推广策略阶段策略阶段策略第三阶段第三阶段项目热销项目热销期期2010年年10月月项目持续热销项目持续热销媒体策略三：户外大牌媒体策略三：户外大牌时间：开盘前一周时间：开盘前一周广告主题：项目开盘信息广告主题：项目开盘信息活动策略：开盘活动活动策略：开盘活动地点：项目现场地点：项目现场时间：时间：2010年年10月月活动目标活动目标活动目标活动目标引爆前期市场蓄水，以火爆的开盘活动，震撼淮北引爆前期市场蓄水，以火爆

122、的开盘活动，震撼淮北震撼客户震撼客户,实现开盘销。实现开盘销。锡藐琶建天丈印淬瘫肥径钦彼喜豫细甥押滓糟煞禄毛斜悼邯拽鸵励惟钳哆安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT120项目解读项目解读竞争态势分析竞争态势分析项目性质界定项目性质界定项目发展思考项目发展思考项目概况项目概况SWOT分析分析形象定位形象定位客群定位客群定位产品定位产品定位项目综合定位项目综合定位物业发展建议物业发展建议营销推广策略营销推广策略经济效益测算经济效益测算披疚逊泽瓷竿曝托续伺音矣铱悔儡枪第杖波耐姬尺眯尤昌瘁菇奢筹裳占孟安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127P

123、PT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT121经济效益测算经济效益测算开发成本测算开发成本测算方案一：方案一：毛坯交付毛坯交付序号序号成本项目成本项目总建筑面积（万）总建筑面积（万）单位成本（元单位成本（元/ /）总成本（万元）总成本（万元）一土地费用2.94846 2488.65 1土地价格0.53244982392.94 2土地契税0.53181 95.72 二开发前期费用2.94170 499.81设计费2.94501472规费2.941002943其他费用2.942058.8三工程费用2.941969 5789.81土建工程2.94150044102基础设施费（水、电、气）

124、2.941002943园林景观绿化工程2.94501476地下室建设费用0.4420008807其它费用2.942058.8四期间费用2.94565 1660.02 1管理费用2.94263.35 2营销费用2.94518.85 3财务费用2.94702.26 4不可预见费用2.94175.57 五项目开发成本3550 3550 10438.28 10438.28 衰傅垦肺措盈散犬潦怜账挥润容制慰瞅奖邵煤簇助奉荐灶杂袭梅芜妊杂你安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT122经济效益测算经济效益测算销售价格测算销售价格测算方案一：方案一：毛

125、坯交付毛坯交付现时销售价格测算：现时销售价格测算：根据市场比较法估算，项目现时售价为根据市场比较法估算，项目现时售价为4412元元/ 。项目项目本项目本项目和协国际和协国际2424克拉克拉融华仕家融华仕家柳暗花明柳暗花明平均价格平均价格（元/）4412.10 4412.10 4700450042003700权重权重（）25252525自然景观自然景观151010121212项目定位项目定位151513131312区位条件区位条件161315131412项目规划项目规划141211121213内部环境内部环境161412131213综合配套综合配套12101110119总分总分100848082

126、8381罢茶松娘瞻崩每倦柒彤梅霹咯葵褒咀彻折驼雇绩勤串问柬执厦戈碍控闭宣安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT123经济效益测算经济效益测算开发盈利测算开发盈利测算方案一：方案一：毛坯交付毛坯交付序号序号项目项目建筑面积建筑面积( (万万) )总价总价( (万元万元) )备注备注一一住宅销售收入2.9412971.28销售均价4412元/1 1车库销售收入车位只租不售2 2总销售收入12971.28二二开发成本10438 三三税费850 1 1营业税720 按总销售额的5.55%计算2 2土地增值税129.7128按总销售额的1%计算四

127、四税前利润1683.38 五五所得税324.28 销售收入的10%乘以25%六六税后利润1359.10 七七投资回报率（毛利）16.13%16.13%未计所得税八八投资回报率（净利）13.02%13.02%兴旱挎薄鹿哑渗迅晋食悲香碑熔奋凌很休釉闭晰陀蓬胆画酣盂辙收陡瞪酗安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT124经济效益测算经济效益测算开发成本测算开发成本测算方案二：方案二：精装交付精装交付序号序号成本项目成本项目总建筑面积（万）总建筑面积（万） 单位成本（元单位成本（元/ /） 总成本（万元）总成本（万元）一土地费用2.94846 2

128、488.65 1土地价格0.53244982392.94 2土地契税0.53181 95.72 二开发前期费用2.94170 499.81设计费2.94501472规费2.941002943其他费用2.942058.8三工程费用2.942669 7847.81土建工程2.94150044102基础设施费（水、电、气）2.941002943园林景观绿化工程2.94501474精装修、高科技、智能化工程2.9470070020586地下室建设费用0.4420008807其它费用2.942058.8四期间费用2.94696 2045.16 1管理费用2.94325.09 2营销费用2.94636.4

129、5 3财务费用2.94866.90 4不可预见费用2.94216.73 五项目开发成本4381 4381 12881.42 12881.42 楔耽床倦元哩婪兜耙渐柯逸睡捉倦晾钓趟双知翁缝否股窥官抽绿赶见袱阔安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT125经济效益测算经济效益测算开发盈利测算开发盈利测算方案二：方案二：精装交付精装交付序号序号项目项目建筑面积建筑面积( (万万) )总价总价( (万元万元) )备注备注一一住宅销售收入2.9415911.28销售均价54125412元/1 1车库销售收入车位只租不售2 2总销售收入15911.2

130、8二二开发成本12881 三三税费1042 1 1营业税883 按总销售额的5.55%计算2 2土地增值税159.1128按总销售额的1%计算四四税前利润1987.67 五五所得税397.78 销售收入的10%乘以25%六六税后利润1589.89 七七投资回报率（毛利）15.43%15.43%未计所得税八八投资回报率（净利）12.34%12.34%精装修成本增加精装修成本增加700元元/ ，售价增加，售价增加1000元元/ ，利润稍低于方案一。，利润稍低于方案一。湿招匿鹏贫击乏吗栽杖祁孤鹿共稀愉抱胆枣赃缆彬糜化蓖边逮岂易惫寐痴安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项

131、目前期策划报告_127PPT126经济效益测算经济效益测算开发盈利测算开发盈利测算目目前前淮淮北北市市场场小小户户型型产产品品，精精装装修修项项目目只只有有融融华华仕仕家家和和24克克拉拉两两个个项项目目，都都位位于于新新城城区区。融融华华仕仕家家售售价价4200元元/平平米米，目目前前已已基基本本销销售售结结束束。考考虑虑到到本本项项目如果做纯精装修，售价需达到目如果做纯精装修，售价需达到5400元元/平米平米左右方能保证项目较好盈利。左右方能保证项目较好盈利。从从目目前前市市场场竞竞争争考考虑虑，如如果果项项目目售售价价过过5400元元/平平米米，项项目目总总价价高高，将将可可能能影影响响项项目目销销售售速速度度，增增加加项项目目风风险险。且且精精装装修修施施工工难难度度较较大大，因因此此从从项项目目安安全全性、盈利性以及去化速度角度考虑，性、盈利性以及去化速度角度考虑，不建议项目采用精装修。不建议项目采用精装修。街荧漳毡珊俺夏喻专悼值去暮缚溯伐何镊时皋膨憋桌蚕汰黄搁拳诊沁钝摸安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT安徽淮北制药厂地块项目前期策划报告_127PPT127