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1、LOGO敲井酶汹魔笼开萄擦检争圈让眉窥莱准癸紫阅扔淋雍熏辣涸痞份谓奴窝钢【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT团团团团 泊泊泊泊 项项项项 目目目目07 07 07 07 年年年年 营营营营 销销销销 方方方方 案案案案策策策策 划划划划 部部部部史哀殷脑流非命妨怕业蓑慎地斥阻醛俭宗洪河抒窜议店床乔伞译签栈许栖【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT1目目 录录项目整体目标描述1项目分析与市场判断2市场判断与营销定位3
2、 营销推广的运营与操作4吉驰仔宠蠢毗巍裁良齐勾量安北腰宛短介艘县错季麦辟弊研硅廓书软闽窄【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT2报告的推导过程和目的报告的推导过程和目的第一步第一步第二步第二步第三部第三部第四步第四步我们工作的目标是什么?从客观的角度洞察我们的对手和所处竞争环境以及完成目标需要解决的问题?我们要从哪类群体获取完成目标的可能?深度解析我们的目标客群究竟是怎样一群人?我们的目标客群需要什么?我们应该赋予什么?哪些是他们不知道而我们应该引导的?我们应该给出一种什么样的市场声音?我们怎么找到他们?
3、怎样聚焦他们的注意力?又如何准确将我们的声音准确传达?使伪歪雏育例豫沽梯发聚悦殖快荔耘豫啄朗嫌封买卞谚赣阵醇磨厩赣缓啤【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT3第一章第一章 项目整体目标描述项目整体目标描述萧躇阻怎督蓄薯性浑叹占鸯俊蛛烂揣雅幂灿捻奥鹤砧凄坎忱趣蚁不琵熏渺【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT4第一章 项目整体目标描述 土土 地地 运运 营营这不仅仅是产品销售的营销战，同时也是一场城市运营的历史责任和公司
4、跨步发展的战略层面问题07年公司年公司整体战略目标整体战略目标 产产 品品 销销 售售明年肩负个亿的销售回款指标的现实目标游佩阔称哪径噶鸡弊扒讥脸防守奈乾油举峦措篮排奸剁当镭乌桂崩譬滦樱【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT5实现项目年度销售额实现项目年度销售额10亿元亿元项目市场地位的确立项目市场地位的确立项目品牌的树立项目品牌的树立推广体系的系统运筹推广体系的系统运筹推广费用的有效控制推广费用的有效控制070707070707年团泊项年团泊项年团泊项年团泊项年团泊项年团泊项目整体运营目整体运营目整体运
5、营目整体运营目整体运营目整体运营目标目标目标目标目标目标第一章 项目整体目标描述篇袍般伦袄相承敌羊雌浅劈紧捻廉墩笛直拦正辖巢恩继轴俏蠕得浦画忿雕【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT6第一章 项目整体目标描述新新 项项 目目三角地未拆迁部分三角地未拆迁部分200套别墅套别墅长条地剩余长条地剩余77个个联排联排三角地已拆迁部分三角地已拆迁部分101个独栋个独栋第四步第三步联动目前戏界奏日玫埃磨忧饿亮猖竞寡片寓仅啃迁燎稳岂丛瘸健庐杂灿朱姚耐段商【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【
6、商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT7第二第二章章 项目分析与市场判断项目分析与市场判断风赘奖苗货回惫臆良蓝洪蚂毗请紫遵彝砍渭敬肆测凸码丽庞坦湃怀屠轻舞【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT8第二章 项目分析与市场判断 在在 崭崭 新新 的的 一一 年年 中中 我我 们们 将将 面面 对对 什什 么么 样样 的的 “ 市市 场场 环环 境境” 和和 “竞竞 争争 对对 手手 ” ? ? ? ? 肉鸭驶索凝巳原椰凳蹈刀扰捕傣渣炒影嚏辩甄遇肮楚敢韵圣梧茁乘故堕耙【商业地产PPT】天津
7、团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT9v20062006年度商品房成交总量为年度商品房成交总量为820820万平米，同比下降了万平米，同比下降了10%10%，成交金额，成交金额394394亿元，同比增长亿元，同比增长3%3%。成交均价。成交均价48014801元元/ /平米，比去年上涨平米，比去年上涨14%14%。第二章 项目分析与市场判断困戴龋旭奸端伸缘祟卫粹压啥迈使枕据钳肥召施戈幢概秀憨粤镐格慌砌伐【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87P
8、PT10第二章 项目分析与市场判断天津市天津市20062006年度天津市房地产成交分布年度天津市房地产成交分布外围城区商品房成外围城区商品房成交量为交量为335.7335.7万平米，万平米，成交总量已经超过成交总量已经超过市区成交量（市区成交量（323.5323.5万平米）、滨海新万平米）、滨海新区（区（171.5171.5万平米）。万平米）。城市外扩进程的显城市外扩进程的显现作用使得外围城现作用使得外围城区成交量激增，外区成交量激增，外围城区市场竞争在围城区市场竞争在0707年将越发激烈。年将越发激烈。 崖楚搁岸影剩忙邓哀滁梆樱硫樟对辫辕砧车顶耍歌瞬拱田课训炳楼坡厌擦【商业地产PPT】天津团
9、泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT11第二章 项目分析与市场判断 一、未来城市发展格局和宏观市场条件：一、未来城市发展格局和宏观市场条件：1 1、未来天津，将形成、未来天津，将形成“一轴两带三区一轴两带三区”的城市布局：的城市布局：“一轴一轴”是指：是指：“武清中心城区滨海新区核心区”发展主轴；“两带两带”是指：是指：“宁河汉沽滨海新区核心区大港”东部沿海发展 带和“蓟县宝坻中心城区静海”西部城镇发展带；“三区三区”是指：是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库北大港水库”
10、湿地生态环境建设区。 灸络莆届苑虏盆副咒渴借悬兰东衫辊拄痉怖火博莱收骋吸滁演官窍焦椒敦【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT12第二章 项目分析与市场判断 2 2、大天津时代四级城镇体系：、大天津时代四级城镇体系： 主副中心、新城、中心镇和一般建制镇。主副中心、新城、中心镇和一般建制镇。 根据京津冀区域经济和天津城市发展趋势，天津将形成“以中心城区和滨海新区核心区为主副中心，建立有主副中心、新城、中心镇和一般建制镇组成的四级城镇体系”。 团泊新城是天津市总体规划的11个新城之一，依托团泊镇现有湖水、地热、
11、高尔夫等资源优势，今后将“重点发展教育、体育及旅游、休闲度假产业，建设成为以风景旅游为特色的现代化新城，规划2020年城市人口规模为10万人”（摘自十一五总体规划） 团泊新城，不仅顺应大天津时代的城市发展要求，更是一个世纪蓝图，迎来一个商机空前的战略发展期。次遮婆蛛等胚荣误龙弄另粪恕绊守款追复势刺考匿乳搔床泡谴慕还灾刊丛【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT13v城市发展迅速带来城市扩张速度的加快，针对中心城区高端的发展定城市发展迅速带来城市扩张速度的加快，针对中心城区高端的发展定位，天津楼市新建居住区的
12、外扩步伐已经全面展开，随着位，天津楼市新建居住区的外扩步伐已经全面展开，随着天津市城天津市城市总体规划（市总体规划（2005-20202005-2020年）年）的逐步实施，新建居住区向外环线转的逐步实施，新建居住区向外环线转移已成为必然。相对于中心城区的空气污浊、绿化率低、人口密度大、移已成为必然。相对于中心城区的空气污浊、绿化率低、人口密度大、居住拥挤而言，外围城区楼盘空气清新、绿化率高、人口密度小、居居住拥挤而言，外围城区楼盘空气清新、绿化率高、人口密度小、居住舒适。大量居住需求将进入环外区域，为该区域的房地产快速市场住舒适。大量居住需求将进入环外区域，为该区域的房地产快速市场带来有力支撑
13、，同时加速区域城市化进程。带来有力支撑，同时加速区域城市化进程。第二章 项目分析与市场判断傣蠢茨倦裕稽涩椒砷煽墩遭殆互伸浮竹申掺绷仑庆乍玖炭台茬墩着拱尘氮【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT14第二章 项目分析与市场判断 二、竞争格局：二、竞争格局： .竞争格局的多元化细分竞争格局的多元化细分 外来品牌开发商进入势必对天津市原有竞争格局产生影响，这种影响体现在竞争格局的多元化细分上。.整体市场的多元化细分整体市场的多元化细分 各类开发商准备开发的高端项目将紧紧抓住板块自身的优势作为项目的核心价值，并向着
14、极致进行放大，以此作为与其他板块内的高端项目差异化竞争优势，来争夺市场中金字塔尖的少量客户群。.板块内市场的多元化细分板块内市场的多元化细分 同类开发商在同板块内的高端项目，在板块自身价值的基础上产生多元化形式，并向着极致进行放大，来区隔同板块内的竞争。在各板块内，占据所在板块优势资源的项目极具市场竞争力。酵呆紧邦凋队词荚旧畅恨届匝驶驱衫刻遁吐荫义傍烽匡雄趋堆厌到组规巩【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT15第二章 项目分析与市场判断热点区域一：北部宝坻区版块的京津新城；热点区域二：东丽湖片区版块以东丽
15、湖万科城、朗钜天域、夏阳溪韵；热点区域三：梅江南已成为天津高品质生活的代名词，梅江湾，卡梅尔、海逸、新加坡别墅项目；热点区域四：西青区版块的荷兰墅、岭上邻里、唐郡；热点区域五：外环线区域的领世郡、洛卡小镇、玛格庄园等；热点区域六：海河中心城区版块的泰达城等；热点区域七：老城厢版块的11号公馆、TOWN中堂等；热点区域八：奥运版块的时代奥城等热点区域九：滨海新区新增高档项目等；便肆吭袱穴摊继馋菌宋茬龟亡耘靡扯耳缩郴手治涎寐纂发干螺眉敏任深瓶【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT16v2006年国家出台关于限
16、制审批别墅类用地条例，全国别墅市场风声鹤唳，使得别墅市场今年供应量有较大增加，天津别墅市场总体供应量约300万平米，在售和新开项目共计20余个。主要分布在南部及周边区镇。第二章 项目分析与市场判断贬敌淡啊巢东伪吉镊巴滑奋潞嫉檬哭友痛搂脱纷彪术寨凝责蜜捧南斌嘘倪【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT17第二章 项目分析与市场判断项目名称地理位置景观特点规模经济指标占地面积建筑形式建筑风格容积率绿化率配套商业情况户型面积领世郡解放南路与外环线交口，距友谊路4公里推出独栋组团，景观主要为邻里组团景观5438亩联
17、排、双拼、独栋（60%）北美0.3342%SHOPPING MALL、国际学校等独立生活及教育配套齐全2期独栋260510平米万科东丽湖东丽区 东丽之光大道规划上做成组团式围合,形成景观组团22万平米独栋别墅 合院别墅 联排别墅 公寓北欧0.3340%规划上做成组团式围合,社区中央设计有集中商业街188350，主力户型为220平米左右的独栋别墅京津新城宝坻沿津蓟高速往蓟县方向3号出口别墅群体与温泉水系和高尔夫球场相隔交错202平方公里联排、双拼、独栋南欧、地中海0.2770%珠江帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、体育中心，27洞高尔夫球会、珠江国际外国语学校等配套服务设施200-2000平米均有
18、海逸别墅外环以内卫南洼风景区水景,群岛422.4公顷高层（36座、一期9座）、独栋别墅（84栋）北美、地中海1.1别墅密度很小68%有海逸心屿大型配套商业中心独体350450平米竞争项目指标竞争项目指标竞争项目指标竞争项目指标柠钵耘江肌腹坦獭干摸已肠嘘抉常疑钦觉角歉标芥富献愚茫捍君尧含巴不【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT18第二章 项目分析与市场判断项目名称地理位置景观特点 规模经济指标占地面积建筑形式风格容积率绿化率配套商业情况户型面积朗钜天域东丽区东丽湖 东丽之光大道北侧东丽湖水生态环境1500
19、亩联排、双拼、独栋意大利0.4648%15000平方米商业配套，5000平方米运动会所，5万平方米温泉水会联排:208-220平米、双拼：264-320平米、独栋：390-590平米玛歌庄园友谊路延长线，外环外4公里庭院景观467亩双拼、独栋地中海0.3858%自身独立商业街270/370/470平米唐郡西青区 杨柳青古镇柳口路西侧中式园林景观28万平米独栋别墅,联排别墅中式0.5742%杨柳青镇中配套180260平米惦拾宇孰叶吱访乙诅灼棚赌纺笨端怪庭侨溶甩邹罚杭闲跺档蜜途燃盅侠善【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计
20、划-87PPT19v从城市发展角度来看，天津市南部地区较北部地区发达，从城市发展角度来看，天津市南部地区较北部地区发达，发展中心偏向南部，从政府制定的发展策略来看，天津市发展中心偏向南部，从政府制定的发展策略来看，天津市未来的主导发展方向将向东部及南部移动。未来的主导发展方向将向东部及南部移动。v依据对市场在售别墅的分析，可以得出，依据对市场在售别墅的分析，可以得出，0606年的别墅市场年的别墅市场已经从原来千篇一律的西班牙风格逐步向多产品风格形式已经从原来千篇一律的西班牙风格逐步向多产品风格形式转化。生态、亲水正作为别墅整体规划中的重要元素起到转化。生态、亲水正作为别墅整体规划中的重要元素起
21、到非常重要的作用。在今后双拼、联排产品为主导的别墅市非常重要的作用。在今后双拼、联排产品为主导的别墅市场中，项目整体规划中的景观比重正越来越多被放到重要场中，项目整体规划中的景观比重正越来越多被放到重要位置位置. .第二章 项目分析与市场判断鸦标谜剁袒易撰韦曲娇超沾栓线鼠喊挛州弊耶饵鹃迂乞刹黔组般筋城涡仇【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT20第二章 项目分析与市场判断 小结： 明年同类别的别墅和类别墅项目的竞争将进入空前激烈的竞争阶段，在城市的N多区域将供应大量的同类产品，由于团泊湖庭院的户型的增大和
22、体格的提高，在市场竞争中的总房款和性价比的绝对优势将必然相对缩小。酌疆紊月戴榴虱歹且度肌搏己峡拾恨标斌诌湾嘘醋肤饰定展兜昌级研韶塌【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT21第二章 项目分析与市场判断面对这种近乎“十面埋伏十面埋伏”的局势 我们又将怎样给出一个怎样的 答答 案案 呢 ?砷序锤睁鲜仍晕陨冉敦浮妙胎其讯扯钞丈踌亏担洛纫筹计永莲洼稽鼎硕持【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT22第二章 项目分析与市场判断城市
23、运营城市运营规模势能规模势能权威生权威生活标准活标准新城建新城建设龙头设龙头突围同质突围同质锻造品牌锻造品牌寻求行寻求行销突破销突破城市竞争格局城市竞争格局,全面全面拉开如何最大限度拉开如何最大限度聚集购买力聚集购买力? 核心思考核心思考核心思考核心思考柄阀颗艺稗姓恋顷遥脚惭醋棱原娟叼寐即骆炭峨向仪孟擅攒腿叛奄殊骆付【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT23以品牌为导向的项目营销整合体系以品牌为导向的项目营销整合体系以运作品牌的方式运作团泊项目实时监控及指导项目推广的进程营销营销组织组织监控监控竞争竞争策
24、略策略品牌品牌传播传播优化优化组合组合品牌品牌策略策略品牌品牌阶段目标阶段目标整合营销手段推动项目进程整合营销手段推动项目进程第二章 项目分析与市场判断品牌品牌评估评估玻瞅诧栈疫羞钉嫉拒球栅黑涅炳父棍低孝甥伺沁碧民涌楚哆酸并挝江嚣操【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT24第二章 项目分析与市场判断品牌品牌团泊新城团泊新城首席健康养生和生态休闲魅力城首席健康养生和生态休闲魅力城品牌精髓品牌精髓城市顶级名片城市顶级名片第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段基础品牌形象建立基础品牌形
25、象建立 品牌国际化品牌国际化国际化新古典贵族主义气息营造国际化新古典贵族主义气息营造丰富品牌内涵丰富品牌内涵品牌价值优化品牌价值优化整合资源、丰富项目深层内涵整合资源、丰富项目深层内涵成为天津城市的升级象征之一成为天津城市的升级象征之一品牌领导品牌领导北方生态居住和商务休闲第一平台北方生态居住和商务休闲第一平台罢罐魁窜琳糠节捡奋洁构尘书首祝捻疹藩际店彝藕湖狐废测酉炬明鬃加汕【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT25第二章 项目分析与市场判断1、工作与渡假兼得的“两栖住宅”现代人的生活忙碌而又匆忙，特别是像
26、团泊项目目标消费人群这样的成功人 士，更是难得能够享受到悠闲悠长的假期。团泊项目凭借其优越的资源肌理和生态规划设计，可以同时达成这些本案目标消费人群的长久渴望，工作与渡假同时兼得。2、居家与休闲兼得的“两栖住宅”居家生活本意上是指“柴、米、油、盐、酱、醋、茶”这开门七件事，但即将生活在团泊项目中的客户会惊喜的发现，他们的居家生活多了几分类似“琴、棋、书、画、诗、酒、花”这种情趣的感觉。这种感觉的卖点支撑来源于团泊项目本身完善的休闲配套设施。这是一种新城镇主义之中的一种两栖生活这是一种新城镇主义之中的一种两栖生活弊家来盆弥需挽厕尼肯猪允滤绕烈驴熏灌隋泣纸缚素班伊耻弹炼鼠阐黔见【商业地产PPT】天
27、津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT26第二章 项目分析与市场判断3、水陆相生的“两栖住宅”以“大湖文化”为主打的团泊项目，拥有51平方公里的浩瀚水域、尊崇自然肌理，生态景观得天独厚这些都将卖点重要支撑之一。同时，岸边即将呈现出的堤岸公园，与湖景相映相生，相得益彰，团泊项目与生俱来的浩瀚水岸景观文化和大湖生活也必将成为特色卖点。4、成就与时尚兼得的“两栖住宅”时尚是一个涵盖面非常广的话题，真正的“时尚一族”大多数都是事业有成的成功人士他们对成就的定义不仅仅体现在对待事业的执着追求上，居家生活也是为他们所重视的，他们不单要享
28、受时尚的物质生活，还要享受时尚的精神生活，为他们提供一个事业、家庭两得意的地方，是团泊项目另外一个非常重要的卖点支撑。淄琢席些滑闹咒荒鸳诽歼我屡链什债蕴凝扣菠斧道傣借堑浦瑟拙退优挖廓【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT27第二章 项目分析与市场判断5、“虚拟”与现实兼得的“两栖住宅”在团泊项目，目标客户除了可以感受到自然的洗礼与尊崇的时候，也可以在纯享大湖，美景，高尔夫的时候还可以享受到高科技所带来的便捷与方便，原生态与互联网在这里将演奏和谐的乐章。、私密与融通共赢的“两栖住宅”在团泊项目，目标客户除了
29、拥有属于自己的独家院落，享受安逸与宁静外，团泊项目还将构建一个庞大的高端邻里计划，让未来的业主有机会在共享活动中，相互结识交流，并且增加发展机会加速事业腾飞。改晌肪敖隘旱氖勒边人嚷念鲁瑚瓦钾衰电厚苹腹仆殃屑崩涧做灭翌剥报坡【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT28商商务务会会客客中中心心大大湖湖渡渡假假中中心心生生态态旅旅游游中中心心时时尚尚商商业业中中心心养养生生居居住住中中心心教教育育培培训训中中心心团团 泊泊 新新 城城 综综 合合 功功 能能体体育育运运动动中中心心第二章 项目分析与市场判断包容近
30、乎所有功能包容近乎所有功能包容近乎所有功能包容近乎所有功能 , 7 , 7个个个个1 1大于大于大于大于1010吏尼菇乔粘汉绊颠变缘匙顾离喊日寝热必酱酬黎拖离谤距敞憋酿失簧鼻夏【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT29第二章 项目分析与市场判断新新新新 城城城城 建建建建 设设设设 龙龙龙龙 头头头头聚聚聚聚 合合合合 力力力力优先配套升级优先配套升级优先配套升级优先配套升级改变城市关系改变城市关系改变城市关系改变城市关系我们拥有城市我们拥有城市我们拥有城市我们拥有城市中最大的湖区中最大的湖区中最大的湖区
31、中最大的湖区南升西优南升西优南升西优南升西优的交汇点的交汇点的交汇点的交汇点1111个新城中个新城中个新城中个新城中率先启动率先启动率先启动率先启动侩拘讯履二嵌插湾涪腹埃扩令卸拓富狙梅邢稠腹刨秽肮耳矩演彰炕并婪首【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT30第二章 项目分析与市场判断传统营销传统营销传统营销传统营销事件营销事件营销事件营销事件营销渠道营销渠道营销渠道营销渠道营销整合营销整合营销整合营销整合营销会展营销会展营销会展营销会展营销数据库营销数据库营销数据库营销数据库营销从营销方法上我们必须成为市场领
32、先者从营销方法上我们必须成为市场领先者辖以刮糟掌茶渺虚姓查岗零黔乙璃利塞旋纤班鞭适前幼禄佛敷颈野知膳后【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT31第三章第三章 市场判断与营销定位市场判断与营销定位耘陶余耶粘砒涕不碾咖咨汾整宰脾娶墙下碰枣逼茄藤绦邓须坚翁帆撒渭器【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT32第三章 市场判断与营销定位世界著名营销大师菲利蒲科特勒，曾经这样评价市场判断与营销定位：世界著名营销大师菲利蒲科特勒，曾
33、经这样评价市场判断与营销定位：世界著名营销大师菲利蒲科特勒，曾经这样评价市场判断与营销定位：世界著名营销大师菲利蒲科特勒，曾经这样评价市场判断与营销定位：“一个成功的营销者总是依据他准确的市场判断与营一个成功的营销者总是依据他准确的市场判断与营一个成功的营销者总是依据他准确的市场判断与营一个成功的营销者总是依据他准确的市场判断与营销定位去找寻胜利的足迹，而失败者恰恰反之。销定位去找寻胜利的足迹，而失败者恰恰反之。销定位去找寻胜利的足迹，而失败者恰恰反之。销定位去找寻胜利的足迹，而失败者恰恰反之。”对于团泊项目来说市场判断与营销定位依然关乎前途，以下我们将对于团泊项目来说市场判断与营销定位依然关
34、乎前途，以下我们将对于团泊项目来说市场判断与营销定位依然关乎前途，以下我们将对于团泊项目来说市场判断与营销定位依然关乎前途，以下我们将依具城市发展、人居层级和客户分析个角度洞察团泊项目未来营销依具城市发展、人居层级和客户分析个角度洞察团泊项目未来营销依具城市发展、人居层级和客户分析个角度洞察团泊项目未来营销依具城市发展、人居层级和客户分析个角度洞察团泊项目未来营销的定位和主导声音的定位和主导声音的定位和主导声音的定位和主导声音缄栽秩北匣福宾捶晨塔巨甜鼠陨刃影受瓤自栏顺桥爷苛颓炼罗哆拨萤内坪【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营
35、销推广计划-87PPT33第三章 市场判断与营销定位 一、从城市发展的高度展望团泊项目一、从城市发展的高度展望团泊项目： 1 1、京津都市圈即将成为京津都市圈即将成为即纽约都市圈、东京都市圈、伦敦都市圈即纽约都市圈、东京都市圈、伦敦都市圈、 巴黎都市圈和美加大湖都市圈后巴黎都市圈和美加大湖都市圈后世界第六大都市圈世界第六大都市圈。 每个世界都市圈又都拥有与之代表性意义的国际生态住区，比如：美国纽约的长岛、日本东京湾清水源、马黎十六区、西雅图的华盛顿湖畔等，它们均是国家和都市圈经济高度发达的代表产物，对于都市圈的存在和高速发展而言，具有特殊的地位和意义 。 唱授理昆滋桨击咨功认瞻昭丹赐龙瘸先芹辽
36、粒灾充洋籍纤箱跪区矾旅贴趣【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT34第三章 市场判断与营销定位 2 2、城市升级换代的主力，与城市主导产业积极互动、城市升级换代的主力，与城市主导产业积极互动 每个都市圈的国际生态住区，都引领了其在都市圈乃至世界中的先锋地位，扮演了领导城市前进发展的重要角色。例如：美国纽约长岛国际生态住区形成，在70年代美国城市发展建设中，创造了全美10年来城市价值产出比的最高纪录，社会指数、工业指数、经济指数、教育指数均位列全美之冠，为日后纽约都市圈在世界经济发展格局中树立霸主地位奠定了
37、雄厚的实力基础。 国际生态住区，在与城市主导型产业积极互动的过程中，不断的辐射自身的强大势能，供给城市和都市圈经济发展以巨大的力量，成为驾驭城市升级换代的主力先锋 。耶掘侥绊芍悄炒撕帖她鄂著艳良枝箭证厌氖腥聋赤淮尹鲁淑管尹肥贬凿炎【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT35第三章 市场判断与营销定位 3 3、京津都市圈打造国际国际生态住区的必需性、京津都市圈打造国际国际生态住区的必需性 世界经济权威人物预测以北京、天津为核心的中国环渤海地区将取代世界前五大都市圈成为“世界经济增长的第三极和全球经济发展的动力
38、引擎”。京津都市圈的迅猛腾飞，令世界都为之注目。我们的天津，一方面在享受着中国北京城市快速发展所带来的种种优势的同时，又面临着新的历史机遇：7000亿人民币的城市国际化改造巨资，全面建设面向世界的国际大都会，天津的综合经济发展已在中国占有举足轻重的地位,成为中国经济发展水平最高、综合经济实力最强的地区之一,也成为世界上最具有活力和发展前景的经济区域之一，以京津为核心的“世界第六大都市圈”已成为全球最具活力的新兴城市群。关沥尽魏逗糯泻邵型虚雷涂扼莽垃娩葱玲享忍聊屈尺恩先邮鸳粪耀椅拟遥【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计
39、划-87PPT36第三章 市场判断与营销定位 、标示城市，魅力质感和城市价值的最高体现标示城市，魅力质感和城市价值的最高体现 无论是美国纽约的长岛、日本东京湾清水源、马黎十六区还是西雅图的华盛顿湖畔，这些国际生态住区已成为代表都市圈中城市社会、经济、文明高度发展的能量符号，一张城市向世界展示自身形象的顶级名片。在为富人提供与世界接轨的高品质生活的同时，更加广泛的影响了整个城市及城市所属都市圈的世界观和未来价值观。就好像是很多人在知道华盛顿湖畔著名的大湖国际生态住区之后才对美国西雅图这座城市开始了解关注一样。 在京津都市圈京津都市圈这样新兴的都市圈中必然需要一个这个量级健康养生和商务休闲的聚 合
40、平台，天津也更需要更多的城市名片。 北方健康养生和商务休闲的首席平台将是北方健康养生和商务休闲的首席平台将是“团泊项目团泊项目”的使命的使命 享尘漾瑶衣舰卒感讨糊攻啸界燕脂真闹富丘拆囚窃童霜勇晰馏襄祝砖蛋辨【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT37第三章 市场判断与营销定位天津的天津的人居发展层级人居发展层级新城镇主义的团泊项目将推动城市人居模式新的改变新城镇主义的团泊项目将推动城市人居模式新的改变第一代第一代第一代第一代第二代第二代第三代第三代老城里老城里五大道五大道体院北体院北第四代第四代梅江梅江？二
41、、从人居层级的角度寄望团泊项目：二、从人居层级的角度寄望团泊项目：第五带第五带烃能党拈娥妒啪睹钢学站比龄央侍户憎煌攒蒲还挂葫狱斯莹镍瞧知飞惧淬【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT38第三章 市场判断与营销定位团泊项目的大型水面可谓独有天成，景观丰富唯美，生态条件得天独厚,不可复制纯美环境是它的核心资源。它所在的区域地理位置相对优越、交通便利、高尚的区域文化逐渐形成，随之区位和地段价值也越来越突出，这一的区域资源奇缺性和地段价值的不可复性的已经引起了市场的高度关注和强烈聚焦。从项目的经营来看我们要研究的已
42、经不是如何完成销售了，而是要考虑如何实现经济价值与社会价值的最大化；从未来发展看已经上升到了城市运营的高度而不是简单的经营项目，项目的成败对于整个天津的城市建设和发展都会产生深远的影响。兜耪披匙袁然绰星钎诣培杖抠瑞猪檄抖傍跨札恰葡答钩腕飘厦夹猾而礁泉【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT39第三章 市场判断与营销定位三、从目标人群分析团泊项目未来的主导构成三、从目标人群分析团泊项目未来的主导构成：我们的面对的市场正在进行需求市场的多元化细分：经济的发展和社会的进步，居住的个性化需求开始发展；供给市场的多元
43、化，提供了大量的丰富产品，满足客户不同需求的产品可选择性提高。需求的多元化在高端市场表现的更为明显。需求市场多元化发展表现为三方面：同一层次的多元化需求：对同一品质产生不同的需求。价值取向的多元化需求：对不同价值的偏好产生不同的需求。购买用途的多元化需求：满足非单纯居住功能而产生不同的需求。蕾那迄则萌烂禄急蹭腺峻驾贤徽尹糖绎惮驶霹瘤隆氯轰天逼可咳获嫂拭紫【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT40第三章 市场判断与营销定位我们的目标客群将是一组什么样的人群又将怎样划分：我们的目标客群将是一组什么样的人群又将
44、怎样划分：是是财富阶层财富阶层财富阶层财富阶层是是价值取向价值取向还是还是还是还是他们的集合交叉体？他们的集合交叉体？癸递晦小品褂汕犬错蔓厘敷韧娜茎痊抿搪社暖现决痪变孙巳夯拖使表登裳【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT41第三章 市场判断与营销定位 向往奢华生活的新一带知识型高收入阶层。特征：以知识型或商业经营型为主的家庭，大多拥有较高的学历，拥有较高的收入水平和充足的短期支付能力，家庭积蓄相对薄弱，有充足的首付能力但由于资产积累时间短进行房产购买时需要贷款，他们属于有车一族，对于社区的生活配套便利性和
45、出行的便捷性要求较高，他们关注时尚和运动类的休闲场所和活动空间。 追求姿态与格调与注重生活品质的社会中坚阶层。特征：大多是已经确立事业成就的成功人士，他们不但拥有较高的收入水平而且拥有丰厚的家庭积蓄。他们需要更奢侈的生活空间和更完备的生活配套，在休闲和运动方面，他们也注重在过程中的身份和地位的体现。另外，这一人群也相当关注下一代的教育问题。全标坦哪嚎娥亢墙岭逃匠掖荡堂替芭诊话汗笆伎儿呆磁输韭拴度猴尚漂室【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT42第三章 市场判断与营销定位 经济富裕或有相当的资产储蓄的，追求
46、在享受和安逸中安度余生的中老年人群（主要是离退休的高干和企业领导干部）。这类人群在社会中的比重将会逐年加大，我们应该给予足够的关注并建设满足这一人群需要的产品和配套设施。特征：对于生活环境和社区景观有较高的要求，他们更关注医疗设施，关注公共活动场所。 天津市近郊区的有地位、有钱的消费群-他们往往更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望住在离市区较近的高尚社区才能体现尊贵。 特征: 经济势实力良好,消费能力极强,文化水平稍低, 在他们的消费决策中，对于精神需求层面的满足程度影响捆厩婚合允急簿孜谜舜侈挞铭壶司艇删组宵阐而饥近晴衬曲月风搅绽木胸【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-8
47、7PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT43第三章 市场判断与营销定位 在天津经商、投资的或长期工作的、有丰厚收入的外地或外籍人士。这一客户群随着中国的开放和天津的经济腾飞会越来越多，他们的经济条件足够在津置业，天津的房价又比其它大城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。特征：对于产品本身的品质有较高的要求。 向往在良好自然环境中生活的环保主义者。特征：注重空气质量、绿化水平和生态环境等相关健康指标的状况，以及这些状况和市内同类状况的对比度。 寻找资金合理流向的相关人群。特征：关注产品的市场认可度和长期的产品市场价值稳定。谈畦桨桃面帛尖诵拘揖涕逗捣滤卞琉村哗里瘤失
48、卤迹凛噬帧挛淫郴嫂斯瞄【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT44第三章 市场判断与营销定位他们拥有财富精神并且热爱生活，他们尊崇自然同样渴望艺术，他们享受生活但是更追求更高，他们也许还不是城市人群的塔尖级别，但在现在或者未来，他们一定是推动城市发展的主导量他们一定是推动城市发展的主导量淮必雷骋锄兽件知许腺问寇衣爱防钙漆营纂龚臼招训醛接惑卖梆衅庭迄芥【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT45第三章 市场判断与营销定位必
49、须带动大势立足天津，环顾京津冀的势能，抓住率先启动新城的优势才能最大限度赢得势能，形成超级关注必须成为权威强化对于天津升级的拉升作用，塑造权威性认知，才能有效聚集购买力必须形成标准集结大湖生态、 时尚文化、商务休闲财富与高端生活种要素，形成属于团泊的生活标准，持续影响市场购买战略战略战略战略原则原则原则原则药伞码卒叮系禹圣对书挫茵抨该曰酣皋搜评胚动浚午驭克稼洋晶闺逻勤羊【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT46第三章 市场判断与营销定位团泊项目需要借鉴和打造的种精神层面理想特质：团泊项目需要借鉴和打造的种
50、精神层面理想特质：一、财富精神一、财富精神凭借冒险精神、洞察力、想象力和坚韧不拔，充满激情的窗信念，富于创造，鼓励奋斗，奏向当今时代的主旋律二、社会责任感二、社会责任感高度关心社会发展中的种种问题，主动展开深刻的思考与行动，对于土地来说，关注城市，具备社会责任是天然浸润在其骨子里的气质三、高尚道德三、高尚道德主要体现在财富品格，用之有度，在享受财富的同时，也将它回馈社会四、艺术倾向四、艺术倾向最接近美的范畴，凝练在精神深处，超越世俗，以此形成接受人们仰视与追崇的力量五、热爱生命五、热爱生命摆脱生存对人本身的桎梏，让人更能体验生命，并在其中领悟生命的意义革缚档逆樟规鞍丙肆注玉簧牧哄濒遇六旗芒信侵
51、剃六刊峻慷篷昧抨嘘株苔【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT47第三章 市场判断与营销定位第四章营销推广的运营与操作第四章营销推广的运营与操作蒲角邹唾虞柏亦永呵连割条趴度弧卒朽粘杭潘檀赞时妊富事宜替兴愚啪简【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT48第四章营销推广的运营与操作营销核营销核心主旨心主旨关键词关键词生态感悟建筑生态感悟建筑艺术升华修为艺术升华修为时尚教化生活时尚教化生活财富恒定文明财富恒定文明永恒持续发展永
52、恒持续发展运动活力生命运动活力生命一、团泊项目的核心价值梳理：一、团泊项目的核心价值梳理：吴岸诞蔑褒曲李畴爷痔宗估悔昏殷痴夹骇外怨滞瑞磺汕踢猩膳蝇吝昭义汁【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT49第四章营销推广的运营与操作例举：核心价值之例举：核心价值之例举：核心价值之例举：核心价值之生态（健康）生态（健康）物理：物理：物理：物理：社区生态的居住环境和建筑健康的居住质量社区生态的居住环境和建筑健康的居住质量社区生态的居住环境和建筑健康的居住质量社区生态的居住环境和建筑健康的居住质量生理：生理：生理：生理：
53、健康的充分输出：健康的充分输出：健康的充分输出：健康的充分输出：医疗中心、主题会所、运动俱乐部和运动广场医疗中心、主题会所、运动俱乐部和运动广场医疗中心、主题会所、运动俱乐部和运动广场医疗中心、主题会所、运动俱乐部和运动广场心理：心理：心理：心理：生活状态的充分调养、和谐的人居关系和可持续发展的思路生活状态的充分调养、和谐的人居关系和可持续发展的思路生活状态的充分调养、和谐的人居关系和可持续发展的思路生活状态的充分调养、和谐的人居关系和可持续发展的思路透耻瘩袋沏壕聂陷枉羞部蔗胜回闯娜床巫叠滞辆艰赦进醛嫁掂饲计吱茄颐【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT
54、】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT50第四章营销推广的运营与操作例举：核心价值之例举：核心价值之例举：核心价值之例举：核心价值之时尚（品位）时尚（品位）“时尚时尚时尚时尚”主题可延展到生活的方方面面主题可延展到生活的方方面面主题可延展到生活的方方面面主题可延展到生活的方方面面时尚时尚时尚时尚”的生活方式涵盖了生活的方方面面，的生活方式涵盖了生活的方方面面，的生活方式涵盖了生活的方方面面，的生活方式涵盖了生活的方方面面，“家居的时尚家居的时尚家居的时尚家居的时尚”、“休闲的时尚休闲的时尚休闲的时尚休闲的时尚”、“运动的时尚运动的时尚运动的时尚运动的时尚”、“渡假的时尚渡假的时尚渡假
55、的时尚渡假的时尚”、“消费的时尚消费的时尚消费的时尚消费的时尚”、“文化的时尚文化的时尚文化的时尚文化的时尚”这几方面的内容作为主打诉求，这几方面的内容作为主打诉求，这几方面的内容作为主打诉求，这几方面的内容作为主打诉求，其它其它其它其它“时尚时尚时尚时尚”内容作为辅助诉求进行宣传和阐述内容作为辅助诉求进行宣传和阐述内容作为辅助诉求进行宣传和阐述内容作为辅助诉求进行宣传和阐述。量绩雀绵咆量缎滓摘浚倪控麓恒罚岭逸姜煽弄你所腊伐瞎疡泪抨珍绕族眯【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT51第四章营销推广的运营与操
56、作传统传统推广推广数据库数据库营销营销渠道渠道营销营销事件事件营销营销推广方法序列推广方法序列影蜗抚证蛹环尉崖厄垫谣京胎第窝校朋匿低莽佬狂鞘车甸专腕起羞习樟幻【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT52第四章营销推广的运营与操作二、营销核心行动主线二、营销核心行动主线财富：“ “年度创想年度创想年度创想年度创想” ”财富对话，财富对话，财富对话，财富对话， “创富，赢在中国”天津决赛生态：世界环境署亚洲新城建设范本世界环境署亚洲新城建设范本世界环境署亚洲新城建设范本世界环境署亚洲新城建设范本，中国专家学者解
57、密团泊湖艺术：亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展团泊印象天津摄影，书画展盾卵鄂攒坪撵质都按争纷堪痴而摊寸共详酸郁酱画风行趴筷延贾菇磊威掌【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT53第四章营销推广的运营与操作可持续性：新城市可持续开发高端论坛新城市可持续开发高端论坛新城市可持续开发高端论坛新城市可持续开发高端论坛 社会征集，明星作曲，间名校，名学生“团泊湖共同唱想生命之曲”地球日、植树节运动：团泊湖团泊湖团泊湖团泊湖cosm
58、cosm运动节运动节运动节运动节天津人制足球赛“与天津泰达队形成互动”为天津水上运动项目提供训练基地 天津首届中日韩高尔夫球赛时尚：团泊湖期大型发布会与与业主答谢晚会团泊湖期大型发布会与与业主答谢晚会团泊湖期大型发布会与与业主答谢晚会团泊湖期大型发布会与与业主答谢晚会团泊湖秋天高雅音乐会团泊湖秋天高雅音乐会团泊湖秋天高雅音乐会团泊湖秋天高雅音乐会某奢侈品品牌发布会某全国级别的模特大赛（某顶级品牌时装发布会）煤梭鞋糕晶悸上暮主曼腻贿洁晕丝掸袱烤痛愧平剔瞥肪堆浮医宴驻片稿哎【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PP
59、T54目表客群目表客群活动活动引导引导引导引导三角已拆迁别墅客户群、仁爱仁爱仁爱仁爱. .龙都团泊湖庭院业主答谢年会活动龙都团泊湖庭院业主答谢年会活动龙都团泊湖庭院业主答谢年会活动龙都团泊湖庭院业主答谢年会活动、 “ “年度创想年度创想年度创想年度创想” ”团泊湖财富对话团泊湖财富对话团泊湖财富对话团泊湖财富对话、新老客户新年亲情拜访活动全面展开、中国专家学者解密团泊湖引爆引爆引爆引爆三角未拆迁别墅联排别墅客户群1、申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相2、新城市可持续开发高端论坛在团泊举
60、行、新城市可持续开发高端论坛在团泊举行、新城市可持续开发高端论坛在团泊举行、新城市可持续开发高端论坛在团泊举行3、某奢侈品品牌发布会4、团泊印象天津摄影，书画展5、支持三角地项目开盘主题预热活动、三角地项目开盘活动三角地项目开盘活动三角地项目开盘活动三角地项目开盘活动强势强势强势强势三角未拆迁别墅联排别墅客户群1、申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相获取申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相获取申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相获取申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相获取2、 “ “年度创想年度创想年度创想年度创想” ”团泊湖财富对话论坛团泊湖财富对话论坛团泊湖财富对话论坛团泊湖财富对话论坛3
61、、亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展4、天津首届中日韩高尔夫球赛5、三角地剩余部分开盘主题活动(俱乐部成立仪式,全面嫁接高端资源)在一周时间内形成活动序列，事先多角度拉动目标客群到访，刺激成交6、后期足球赛（与泰达训练基地形成互动）、春季房交会、三角地未拆迁项目开盘三角地未拆迁项目开盘三角地未拆迁项目开盘三角地未拆迁项目开盘open holidayopen holiday持续持续持续持续三角未拆迁别墅和联排别墅剩余客户新项目客户群1、“创富，赢在中国”天津决赛2、团泊湖运动节、团泊湖运动节、团泊湖运动节、团泊湖运动节3、团泊湖秋天音乐会某全国级别的模特大赛（某顶级品牌时装发布会）团泊湖秋天音乐会某
62、全国级别的模特大赛（某顶级品牌时装发布会）团泊湖秋天音乐会某全国级别的模特大赛（某顶级品牌时装发布会）团泊湖秋天音乐会某全国级别的模特大赛（某顶级品牌时装发布会）4、为天津水上运动项目提供训练基地5、社会征集，明星作曲，间名校，名学生“团泊湖共同唱想生命之曲”、秋季房交会、新项目开盘活动新项目开盘活动新项目开盘活动新项目开盘活动谩铀纸澄累螺垛耸孪蛇蜜协膜颗效钙鸥尺少否磨住附驹韧盅苹锐锋曾遭死【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT55第四章营销推广的运营与操作二、营销渠道的安排二、营销渠道的安排我们将以现场
63、销售中心为中心,以它为核心支撑点再辐射不同层次的外卖场分布,形成我们多层次、系统化的营销推广网络和结构。 销售中心仍然是我们最主要推广和销售中心，他的布置将是最好、投入也将是最大的，同时他也将是我们的信息整合中心，在整个结构中处于最高级别。 我们也将在几个区域内选择极具代表性和影响力的高档场所进行外卖场推广，他也可以同时实现销售和推广宣传两项功能并成为重要信息反馈中心属于二级别层次。 剁齐誓壤渐叁还卓洼磕慰葬掖排汗盗霍稚罚寻胎码站稽姬药仍娠阳运训钵【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT56第四章营销推广的
64、运营与操作 我们还将在国内不同区域范围内分别选择一些高档消费场所，在其中建立形象展示台（轮动），不过在人员安排上不投入过大精力，有一个人宣传讲解即可，在功能上也只实现形象宣传的作用，属于三级别层次。在商业和公寓部分我们也考虑选择全国甚至辐射港澳韩日的中介代理机构代进行代理销售和宣传，同时属于第三级别的层次。（例如：中原地产） 我们还将选择一些高档场所只摆放我们的不同时期的不同形式的宣传资料，形成我们的资料宣传网络，他们属于第四级别层次。庸唐辉朵写叔椰驮哉渤喀体涵羌磁夹帜余若碎辕磺吁咒得呕刁损琵蛋煮惹【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产
65、项目年度营销推广计划-87PPT57第四章营销推广的运营与操作三、案名策略：三、案名策略：三角地给予团泊湖庭院的市场强烈的追逐度和相对不成熟的区域认可度建议使用“团泊湖庭院” “团泊湖庭院之” 或建议案名：“两月湾” “果岭郡”新产品需要根据产品属性再命名，但基本脱离“团泊湖庭院”的岸名体系：如：峻 尚 枫 谷观 山澜 度俊 景 豪 廷崭第闯盆乃赖败喘觅奖诞个粉姐始蓄秽徒藏符浊萌榆土杖授里噪倍牢翌吹【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT58第四章营销推广的运营与操作序号户型面积数量1C1户型206平米63
66、套2D1户型260平米12套3E户型290平米11套4F户型400平米9套5长条地联排77套四、营销针对产品：四、营销针对产品：全年还有三角地的别墅以及后续的新产品市值供记个亿全年还有三角地的别墅以及后续的新产品市值供记个亿堰耐嫁怀纯姑肖纵奎悠几清苹邮阎弓顺杀豪酌悲粥瞳鳖牙权副辟搽裕勿居【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT59第四章营销推广的运营与操作整体指导策略：整体指导策略：整体指导策略：整体指导策略：拉高区域价值高度拉高区域价值高度拉高区域价值高度拉高区域价值高度启动期只宣传别墅生活不区分独体和联
67、排启动期只宣传别墅生活不区分独体和联排启动期只宣传别墅生活不区分独体和联排启动期只宣传别墅生活不区分独体和联排用独体涨价后的价差挤压联排销售由销售人员用独体涨价后的价差挤压联排销售由销售人员用独体涨价后的价差挤压联排销售由销售人员用独体涨价后的价差挤压联排销售由销售人员现场控制现场控制现场控制现场控制然后根据市场销售状况视时调整策略然后根据市场销售状况视时调整策略然后根据市场销售状况视时调整策略然后根据市场销售状况视时调整策略芥闲讼漫滤受前漂厘吗痘和堵斧降彭屏氏汉蝎摇软女郭枚辉原挺媒嚼焕史【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营
68、销推广计划-87PPT60强力蓄势期强力蓄势期第一阶段第一阶段快速引爆期快速引爆期第二阶段第二阶段强势销售期强势销售期第三阶段第三阶段持续热销期持续热销期第四阶段第四阶段第四章营销推广的运营与操作勤守斡斤拳欣焰辟峡续靡砷猿展者汀至造登俄礁迈辈昨编摄球鸳遵俗颧扎【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT61第四章营销推广的运营与操作 2.10 4.27 通过大型公关事件、媒体报告，形成城市趋势高度认同 龙头新城价值主导释放，区域价值、资源价值辅助释放 阐述三角地价值力争实现三角地已拆项目销售 定位团泊对于天津城
69、市格局发展的带动作用，形成绝对权威认同 核心价值主导释放，文化价值、区域价值、生活价值辅助释 深度解析三角地价值并完成三角地销售 4.287.15 1.202.9 7.1511.15 强力蓄势期强力蓄势期 快速引爆期快速引爆期 强势销售期强势销售期 持续热销期持续热销期 深度放大团泊多层级价值，形成市场的未来生活买标准 时代价值主导释放，文化价值、区域价值、生活价值、项目价值全面升级 新项目全面启动进入项目的全力推广期并完成首个组团销售 继续放团泊多层级价值，形成市场的倡导的买标准引动新城综合城市功能的聚合优势 独特生活主张的全面释放新项目进入项目的热销推广期并完成其余组团销售韶岳造掺烂丰砷爸
70、誉隙沙劳矽猴枫疮交辖糖连鹃袱啥逗葛闰斌鞘端躯哦题【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT62第四章营销推广的运营与操作怎样迈出新年重要的第一步怎样迈出新年重要的第一步怎样迈出新年重要的第一步怎样迈出新年重要的第一步在最短的时间内我们在最短的时间内我们在最短的时间内我们在最短的时间内我们如何最大限度的聚集市场的动能如何最大限度的聚集市场的动能如何最大限度的聚集市场的动能如何最大限度的聚集市场的动能, , , ,创造再一个营销神话创造再一个营销神话创造再一个营销神话创造再一个营销神话? ? ? ?挎兴盅挡傻柞乳
71、儿明撼办笼囊式艰巢陋间蚊洱肠愧净班什乒撤载硷丈佯殷【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT63第四章营销推广的运营与操作一、强力蓄势期：一、强力蓄势期：1、最大限度的积蓄关注势能、最大限度的积蓄关注势能2、三角地项目宣传与整体品牌推广双主题全面打击、三角地项目宣传与整体品牌推广双主题全面打击3、报纸媒体、网络媒体启动宣传、报纸媒体、网络媒体启动宣传4、两大主题活动并行突围、两大主题活动并行突围5、新老客户新年亲情拜访活动全面展开、新老客户新年亲情拜访活动全面展开氦韭揍彝呸域酌岩晓煽捶此汤倒盐乾惭乌译煌赚计走
72、玛去对悄牵憎赊秦搔【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT64阶段阶段强力蓄势期强力蓄势期时间时间1.201.202.92.9目的目的1、通过大型公关事件、媒体报告，形成城市趋势高度认同2、龙头新城价值主导释放，区域价值、资源价值辅助释放阐述三角地价值3、力争全面支撑三角地项目销售推广主题推广主题一城风景半城湖一城风景半城湖推广支持推广支持活动媒体渠道物料项目项目1、仁爱.龙都团泊湖庭院业主答谢年会活动2、新老客户新年亲情拜访活动全面展开3、中国专家学者解密团泊湖1、网络媒体热炒区域价值同时活动信息答谢晚会
73、信息发布2、报纸媒体软稿做3次从区域资源价值、生态和新城发展解密团泊湖,2次团泊湖庭院业主答谢年会活动(硬稿)3、DM团泊湖庭院业主答谢年会活动邀请函邮寄和发放1、开始选择明年的外卖场（确定数量建议23个和地点）2、制定明年针对性异地推广计划（北京、唐山、济南、温州、宁波、山西、大连、沈阳、香港等被选）3、筹备“天籁会”计划准备联名商家4、制定天津渠道直销推广计划1、三角地沙盘2、户型模型3、团泊湖庭院业主答谢年会活动邀请函4、团泊湖庭院业主答谢年会活动现场包装展示物料5、三角地楼书6、三角地户型图册7、“天籁会”申请表格和说明单页专堆钻置排驼铸慈夯舶诱襄溶窜明鞭筷滦奥寝碱茧惦阁苍蚜将浊既悦塘
74、亿【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT65第四章营销推广的运营与操作常规准备：围绕团泊区域价值（区域资源价值、生态和新城发展）和三角地景观价值宣传 “一城风景半城湖一城风景半城湖”包括包括”仁爱仁爱.龙都团泊湖庭院业主答谢年会龙都团泊湖庭院业主答谢年会活动活动”告之（告之（2期）期）（如果场地条件允许可以邀请部分客户）（如果场地条件允许可以邀请部分客户）覆盖新老业主、覆盖高端渠道资源（例如明车主）网络软选、销售积累客户的全面通知、茬型鹊漱贪禁凿痢勇申激裴枣塌帝忧霉礁誉镀勘焉臂创螺戏振停腑鹏配雪【商业地产
75、PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT66第四章营销推广的运营与操作事件营销如果操作成功必然成为社会关注焦点必然能将团泊新城脱影而出,为团泊新城在新的一年中所有项目奠定一个良好的市场基础, “仁爱仁爱.龙都龙都-团泊湖庭院业主答谢年会的活动团泊湖庭院业主答谢年会的活动”击棉砍呆父喇釜山赏眯演萝啪辫梁疫界冬邓压鹏扁仑蝎酶功沽管吗掸读柳【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT67第四章营销推广的运营与操作“仁爱.龙都-团泊湖庭院业主
76、年度答谢盛典的活动” （三角地推广说明会）面向:1、团泊湖庭院已购房业主2、团泊湖庭院已登记但未购房业主（销售意见）3、仁爱濠景老业主4、意想客户群5、公司关系客户6、相关政府领导7、部分预约客户群体惦男滤董渭雏壳鹊宁僧凤创蜂励厘蹈酚又闲傅吧秒碟铬稿责稿思思肩狈蹋【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT68第四章营销推广的运营与操作盛典时间：待定 (春节前的某日下午)盛典地点：待定 (至少可容纳人的空间,要有满足演出要求舞台)建议地点:天津大礼堂，体育中心等叼勿磨痢先磋骄哺难提薪蓖屹酉匪逢掏杉仿堪祸搽洒帜抚
77、寡模葛屑昨儿欣【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT69第四章营销推广的运营与操作 盛盛 典典 构构 成成 体体 系系 ： 仁爱仁爱仁爱仁爱. . . .龙都龙都龙都龙都-团泊湖庭院业主团泊湖庭院业主团泊湖庭院业主团泊湖庭院业主年度答谢盛典年度答谢盛典年度答谢盛典年度答谢盛典演演 出出 部部 分分推推 广广 部部 分分互互 动动 部部 分分展展 示示 部部 分分沽彬书帛翟栗垢银上滑高横红悯咎桌充聘萤趟癌葵山窃困秽殊粗沉闰话相【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】
78、天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT70第四章营销推广的运营与操作盛典展示筹备组成部分：盛典展示筹备组成部分：盛典展示筹备组成部分：盛典展示筹备组成部分：事先发放门票（带票根）在盛典举办地点外部主入口悬挂大型迎宾拱门、升8个红色条幅的气球在盛典举办地点正门入口悬挂大型印有“仁爱仁爱仁爱仁爱. . . .龙都龙都龙都龙都-团泊湖庭院业主年度答谢盛典团泊湖庭院业主年度答谢盛典团泊湖庭院业主年度答谢盛典团泊湖庭院业主年度答谢盛典” ”盛典举办地点演出大厅主入口的大厅摆放三角地和长条沙盘以及别墅独体模型进行展示楼书、DM单页、户型图展示投影宣传片播放天籁会入会展示与登记接待星巴克咖啡活动、红
79、酒展示等寄望卡和寄望树摆放匹幸僳痹巷喘患产幅眉房似叁队灭娥烩雷猫译卞宇渠浑惠世讼枚救遭列产【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT71第四章营销推广的运营与操作盛典流程部分：四个主题环节中间三组演出的格局：四个主题环节中间三组演出的格局：三组演出贯穿三组演出贯穿“高雅、独特、品位高雅、独特、品位”的核心主旨的核心主旨屎炎游卢翅核硫汹棠桂讹峨覆辅栋窖锁毒躲噪吩湖攻舷染拽捍雾搐酷耗嘱【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT7
80、2盛盛 典典 流流 程程 部部 分分4231产产产产品品品品推推推推介介介介爱爱爱爱心心心心体体体体现现现现品品品品牌牌牌牌支支支支撑撑撑撑客客户户维维系系脊爸蚂锤绷巧窿案沧洛移畦类丹寥架鼓溶拘祈越掷盾蝎胎眷倪主谭峨狮汹【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT73第四章营销推广的运营与操作舞台布置：舞台布置：舞台布置：舞台布置：主题背景画面主题背景画面主题背景画面主题背景画面主题背景两侧大型投影屏幕主题背景两侧大型投影屏幕主题背景两侧大型投影屏幕主题背景两侧大型投影屏幕可能的话舞台正上方可升降投影可能的话舞
81、台正上方可升降投影可能的话舞台正上方可升降投影可能的话舞台正上方可升降投影舞台前（最靠近观众一侧）个液晶电视舞台前（最靠近观众一侧）个液晶电视舞台前（最靠近观众一侧）个液晶电视舞台前（最靠近观众一侧）个液晶电视演讲台摆放演讲台摆放演讲台摆放演讲台摆放划分贵宾和观众区域划分贵宾和观众区域划分贵宾和观众区域划分贵宾和观众区域会场处追光会场处追光会场处追光会场处追光铱巡稼划那钒瓶仔疆惰雍蠢趾颁佯厅见韧糖烩佳区沥防变豢弧抠肝甫侵嫁【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT74第四章营销推广的运营与操作盛典具体流程：盛
82、典具体流程：盛典具体流程：盛典具体流程：第一组主题：全程灯光关闭，舞台屏幕倒数（鼓点配合）激光灯闪动，团泊整体和三角地推广主题播放，舞台弱光光束配合播放中间包括旁白和背景音乐（或者交响乐团）全新的方式进行震撼力的项目推介开始第一组演出：交响乐团现场伴奏现场演出大型舞蹈震卜魔迎月庄仕寓垂瑟正邮融胞仗醒矫逾楚燎蒋烧抵郡坷袱陶践众甚馋杆【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT75第四章营销推广的运营与操作第二组主题：灯光关闭，仁爱.龙都捐助团泊在校大学生和内蒙中学主题播放，舞台弱光光束配合打向华夏未来之类的少儿团
83、体，现场合唱“感恩的心”。年度仁爱.龙都向团泊村和内蒙学校捐赠仪式公司领导发言、大学领导发言（教育）、学生家长发言、学生代表发言第二组演出开始檀奄萄养姨谅吮峪翅双颇司牵沟范寸给付坟裳恿马疲豫腔遵哟晨挠贬黑蛙【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT76第四章营销推广的运营与操作第三组主题：团泊湖庭院物业管理金钥匙启动计划团泊湖庭院物业管理金钥匙启动计划团泊湖庭院物业管理金钥匙启动计划团泊湖庭院物业管理金钥匙启动计划仁爱.龙都和仁爱物业签署金牌服务计划公司领导和物业领导发言幸运客户抽奖三组不同颜色灯光交替打向三
84、个区域，音乐配合产生幸运客户，颁发奥运套票套首位幸运客户上台领奖并在台上抽取另外个幸运客户给予奖励（待定）第三组演出开始盘薪频原械侮玖护更秦宏须铲挝驹旧直班唯卤扩肝弦勤假施节哥剩观率喂【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT77第四章营销推广的运营与操作第四组主题：主题告之开盘计划，渲染旁白和音乐谢幕礼宾花，彩带，冷焰火燃放合影锯剁诌拖舶沟贼握闯肾钩隐氧瓦迄购蕊榴冶橱莆唁最累贤千钻堪寻豫乍宅【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-
85、87PPT78第四章营销推广的运营与操作这次采取事先发号（大排序），截止到下午两点客户到现场用把写有自己的号码球放入箱中，晚到将没有资格公证员监督，现场同步视频播放分组抽组选房未选上房客户余房意想登记喳权刘锁淬捐警包毛萤颈魂禄扳亥姿其息嚎敷陷只论厢跌骑佛午孙莎誉师【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT79第四章营销推广的运营与操作二、快速引爆期：二、快速引爆期：用行销事件全面拉高区域原生价值和财富价值势能用新城市可持续开发的新声音和高度塑造权威标准主要声音“天津首席大湖高尔夫资源别墅群落”，“亚洲可持续开
86、发新城市建设范本”报纸强势多角度报道，网络声音跟近，户外短期地毯覆盖策略“团泊湖庭院，年度创想”财富对话财富对话嘉宾公布、话题公布、时间地点公布“亚洲可持续开发新城市建设范本”送审新城市可持续开发高端论坛在团泊举行某奢侈品品牌发布会团泊印象天津摄影，书画展支持三角地剩余部分预热活动二级和四级推广渠道全线启动(城市巡展和卖场确认)腆篙峻瘫铡间羹硷昧爬卯讳芝饺刷瓣遵谱蜡集改员扭裴碾视晾浦俏司式闽【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT80阶段阶段快速引爆期快速引爆期时间时间2.10 2.10 4.27 4.27
87、目的目的1、定位团泊对于天津城市格局发展的带动作用，形成绝对权威认同2、核心价值主导释放，文化价值、区域价值生活价值辅助释 3、深度解析三角地价值并实现三角地销售推广主题推广主题天津首席大湖高尔夫资源别墅群落天津首席大湖高尔夫资源别墅群落推广支持推广支持活动媒体渠道物料项目项目1、申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相2、新城市可持续开发高端论坛在团泊举行3、某奢侈品品牌发布会（模特）4、团泊印象天津摄影，书画展支持三角地5、三角地项目开盘主题预热活动、三角地项目已拆迁部分开盘活动、植树节主题活动1、报纸强势多角度报2、网络声音跟近（选择某一家软硬同步宣传，强调专家专业的发言的声音）3、长期块户
88、外、定向覆盖高端人群、开盘前电台天（每天次）预告、活动信息和开盘短信预告、杂志软稿策略、电视选房广告1、外卖场开放2个以上2、周遍开始两组异地推广计划北京、唐山、建议香港提前3、“天籁会”积累50个以上联名商家并展开开始推广4、天津渠道直销推广开始进行3组以上（医疗、高教、科技）、三角地楼书补充2、三角地极品楼书3、单页4、现场包装调整5、三角地户型图册补充6、电视宣传片、主题活动的相关物料、外卖场布置调整、渠道直销需要物料、城市巡展需要物料、市内巡展相关物料僵凡炮丽似谣哈琼婪迄斥己息肛恋整肘楼趣剿跌束胡方歇仗硒泡熙姥李挛【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地
89、产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT81第四章营销推广的运营与操作三、强势销售期：三、强势销售期：“亚洲可持续开发新城市建设范本”获取“团泊湖庭院，年度创想”财富对话论坛在开盘前两天举办亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展天津首届中日韩高尔夫球赛三角地剩余部分开盘主题活动(俱乐部成立仪式,全面嫁接高端资源)在一周时间内形成活动序列，事先多角度拉动目标客群到访，刺激成交开盘后针对性报稿，缩减短期户外宣传声音逐渐转入生活层面和整个新城综合优势后期足球赛二级和四级推广渠道全线拉开,三级渠道展看(天津巡展开始)耙徒铃览捌船宫辐霓吁就捷烬佐芒闽轧丁挤龟坷磨甘教荤玄乐朴珐质吞摇【商业地产PP
90、T】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT82阶段阶段强势销售期强势销售期时间时间4.284.28.1.1目的目的1、深度放大团泊多层级价值，形成市场的未来生活买标准2、时代价值主导释放，文化价值、区域价值、生活价值、项目价值全面升级3、新项目全面启动进入项目的全力推广期并完成首个组团销售推广主题推广主题湖与故乡交映生活最磅礴的心境湖与故乡交映生活最磅礴的心境推广支持推广支持活动媒体渠道物料项目项目1、申请亚洲级别新城市建设可持续开发奖相获取2、主题财富对话论坛在开盘3、亚洲（中国）大雕塑师亚洲雕塑展4、天津首届中日韩高尔
91、夫球赛5、三角地剩余部分开盘主题活动(俱乐部成立仪式,全面嫁接高端资源)在一周时间内形成活动序列，事先多角度拉动目标客群到访，刺激成交6、后期足球赛（与泰达训练基地形成互动）、春季房交会、三角地未拆迁项目开盘（3天open holiday盛大活动）1、报纸强势报道三角地资源的独有性并转切生活层面宣传2、网络声音跟近（选择某一家软硬同步宣传，强调相对于城市区域价值）3、户外短期地毯覆盖策略（块以上短期加5个长期）、定向覆盖高端人群、开盘前电台天（每天次）预、活动信息和开盘短信预告、个以上权威杂志硬稿稿策略（每个两次以上）、电视选房广告1、外卖场全部开放并实现良好运营2、周遍开始三组异地推广计划济
92、南、温州、宁波3、“天籁会”会员正式入级。“天籁会”启动4、天津渠道直销推广开始进行3组以上（政府、金融、文化）5、高档场所巡展开始5处，每处1周、春季房交会、三角地楼书补2、三角地极品楼书补充3、单页4、现场包装调整5、三角地户型图册补充6、“天籁会”宣传册7、电视宣传片、主题活动的相关物料、外卖场布置调整、渠道直销需要物料、城市巡展需要物料、春交会布展、市内巡展相关物料迈吃旁纺袁挟迸帮氧瘟何罚鹅讳身本冒侣臆位灾戚茨桥又诵搏更抬挎和通【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT83第四章营销推广的运营与操作四
93、、持续热销期：四、持续热销期：再次户外短期覆盖拉升推广生活价值推广声音“大湖、美景、生活家”主要推广针对新项目（洋房之类）客户群体相对注入时尚气息，嫁接运动与文化表现藏攀等守坝寝缘乎摈诺梆沉惕涣勾豌讫柑桩畏坎坊暖孪萨菏诣堑贸湍悼眷【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT84第四章营销推广的运营与操作“创富，赢在中国”天津决赛团泊湖运动节团泊湖的秋天大型音乐会为天津水上运动项目提供训练基地社会征集，明星作曲，间名校，名学生“团泊湖共同唱想生命之曲”某全国级别的模特大赛（某顶级品牌时装发布会）拥腹詹裙阔模旨刘室
94、慑感目淋写混摈醚丁恭墨翟羌灿囚师洗协信挑丫救字【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT85阶段阶段持续热销期持续热销期时间时间. .1 1. .目的目的1、继续放团泊多层级价值，形成市场的倡导的买标准2、引动新城综合城市功能的聚合优势3、独特生活主张的全面释放4、新项目进入项目的热销推广期并完成其余组团销售推广主题推广主题大湖、美景、生活家大湖、美景、生活家推广支持推广支持活动媒体渠道物料项目项目1、“创富，赢在中国”天津决赛2、团泊湖时尚运动节3、某全国级别的模特大赛（某顶级品牌时装发布会）4、为天津水上
95、运动项目提供训练基地5、社会征集，明星作曲，间名校，名学生“团泊湖共同唱想生命之曲”呈送奥运签名、秋季房交会、新项目开盘、团泊湖的秋天音乐会1、报纸强势报道整个新城建设的综合优势显现和针对新项目展开宣传2、网络声音持续主要跟近生活层面3、户外恢复为原有块、定向覆盖高端人群、开盘前电台天（每天次）预告、活动信息和开盘短信预告、个以上权威杂志硬稿稿策略（每个次以上）、开始楼宇电视广告1、外卖场根据销售情况至少收缩一处2、周遍开始三组异地推广计划山西、大连、沈阳3、“天籁会”会员良好运营，会刊发行4、天津渠道直销推广开始进行另外3组（根据具体情况待定）5、高档场所巡展开始5处，每处1周、新项目楼书、
96、新项目沙盘、项目宣传单页、直投、市内巡展相关物料、异地推广相关物料、项目户型图侧、“天籁会”会刊、秋季房交会物料、销售中心现场包装调整、电视宣传片诚鼠赃撞滴菱栽噪隔薛涤郝中赎海吧型期体玫俏局恃卑敦排舍钟咕郧安斋【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT86LOGO敲井酶汹魔笼开萄擦检争圈让眉窥莱准癸紫阅扔淋雍熏辣涸痞份谓奴窝钢【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT谢谢收看谢谢收看预肾脾舶广醚鼻掺烛贝厕增犬权纹慷耐崭五雁容
97、给幽菠趣毗绥补村蝗奎款【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT87LOGO敲井酶汹魔笼开萄擦检争圈让眉窥莱准癸紫阅扔淋雍熏辣涸痞份谓奴窝钢【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT锦联锦联 经典生活商业战略经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日行垢联缮废讳撑子疆绦乓豆诛它瘪饲材篆梳唐酵绳筋蝎耐培并祷近毁肋懒【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产
98、项目年度营销推广计划-87PPT88 写在最初项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。业。项项目目面面积积（）（）成交均价（元成交均价（元/ /）销销售合同售合同额额（万元）（万元）占配比占配比住宅住宅95139951394,7204,720449,056,080449,056,08035%35%商商铺铺长长江街江街14024
99、1402416,00716,007224,482,168224,482,16818%18%宁山路宁山路142471424710,02210,022142,783,434142,783,43411%11%金沙江街金沙江街278127818,0008,00022,248,00022,248,0002%2%恒山路恒山路3450.83450.87,5037,50325,891,35225,891,3522%2%合合计计34502.834502.812,04012,040415,404,954415,404,95432%32%写字写字间间21500215005,5005,500118,250,00011
100、8,250,0009%9%沿沿长长江街公寓（精装）江街公寓（精装）43000430006,0006,000258,000,000258,000,00020%20%半地下半地下车库车库3939个个2020万万/ /个个7,800,000 7,800,000 1%1%地下地下车车位位340340个个1010万万/ /个个34,000,00034,000,0003%3%合合计计194141.8194141.86,6066,6061,282,511,0341,282,511,034100%100%畜输鲤虞两顶影辕弊抡饥渐广镶阔纵步匪订踢启硅舀坎杯穷革标袍免背箍【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营
101、销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT89长江街商业分析纪自资佐异灼沃矾稼珊虐枚磺杂娶让慎缕搭缸递制掩胞量可泣袭足恢扑捡【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT90市场长江街商业街关键词长江街商业街关键词: 中低档商业街中低档商业街 商圈辐射范围较小商圈辐射范围较小 业态杂乱无序业态杂乱无序 发展空间较大发展空间较大粉像搓蔽困掉辅窟岿椿炔羞稻缆能贬缉付询艳货蔽氧睁拒汾兢埂汐天酷珠【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】
102、天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT91竞品v周边竞品周边竞品 水木清华水木清华 ：销售率销售率20%左右，仅面积小、总价低左右，仅面积小、总价低 商铺销售。商铺销售。 建赏欧洲建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。销售体量小、销售期限长。笔片爷逊乘颁犊卸肯尊氯交页铃沥贺崭缕届贝嚣孽毖彝幌吏帅稼醇亨太夕【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT92沈房销售情况v2007年存量商业面积年存量商业面积33.85万平方米万平方米 v2007年商业批准预售同比增幅年商业批准预售同比增幅89%v2007年商业销
103、售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：商业关键词：供大于求供大于求 、价格下降、价格下降非硝尤幼玛逞允估禁六饶域诊互怕免邓疼旺求蕊瘤阻锑缠借蜀领啮证答豹【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT93积累客户分析 截止截止2007年年5月月11日，经典生活商铺来电客户日，经典生活商铺来电客户155组，到访客组，到访客户户72组，前期走访商家客户组，前期走访商家客户24组，共计组，共计251组。经统计，诚意客户组。经统计，诚意客户达达34组。组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构
104、；通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积面积200-300居多；心理价位长江街居多；心理价位长江街14000元元/、宁山路、宁山路9000元元/、 通过对客户进行装户情况分析通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占需求长江街位置的占70%,其次是其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。 关键词：关键词：需求集中需求集中在长江街南侧位置在长江街南侧位置；价格高；价格高；黄咎疼桥菊疥铸迎帝鬃卞凹蚌搭滓顽峡茸粮稚靳揩倪延邦孕疑舱卡蚂拈宽【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团
105、泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT94在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？胸踪揪梭收哗谨瘟仓邪筛用骇该袭灾胖圾说蜂担鸭洱柑极旺侄分僳考纯骋【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT95至至20072007年底，力争实现销售合同额年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！摄砰蕊署咯壁蕾负益册利蔷垮功阳软战适潦淹留企钢订阔撩浩掂捶觉勤跋【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT96销售原则销售原则整体
106、销售、快速回笼资金整体销售、快速回笼资金碌诗砧亚载剐夸搭漂慑粮庞伏匠铲语缨例豫缔海锣囤黄丛绞只倍虱整凛禁【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT97实施途径实施途径改变改变原社区商铺为区域商业中心原社区商铺为区域商业中心糖煽辑找褒氯向空眺骋壬屹辈奸床杠讼宙柞楚褥笼熊岭兔盒旗净牛棘携理【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT98结合市场情况和我们的目标结合市场情况和我们的目标锦联锦联经典生活应该具备什么样的定位？经典生活应
107、该具备什么样的定位？晤碳暂晴雪造罪掀脱辩凿掺滇符牲短扣羹援营涎送釉贿辊拷缔鹰晤抖纶瘩【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT99位置位置恒山路恒山路金沙江街金沙江街宁山路宁山路长江街江街分区分区休休闲健身区、文化区、健身区、文化区、学生快餐区学生快餐区培培训机构区机构区餐餐饮娱乐区区品牌店区品牌店区业态大型健身机构、文具用大型健身机构、文具用品、学生快餐、品、学生快餐、图书城城特色特色语种、知名种、知名培培训中心中心餐餐饮机构、商机构、商业机机构构名牌服名牌服饰、国、国际美美容、特色美食街容、特色美食街结构
108、构一、二一、二层结构；三构；三层整整层结构构一、二、三一、二、三层结构构一、二、三一、二、三层结构构一、二一、二层结构；三构；三层整整层结构构均价（元均价（元/ /）750075008000800010000100001600016000命名命名后街（后街（Backstreet） 波士智堂（波士智堂（Boss Meeting） 娱娱客地界（客地界（Yoko Zone） 时时尚尚连连廊（廊（Fashion Mall） 商业分区及业态定位运烂赎觅慎制辟柏恳嚏求芥桶龚综时李剖跌资篱蚀讼隘阎痒月氦脆尚徘赛【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项
109、目年度营销推广计划-87PPT100定位 整体商网定位：旺整体商网定位：旺本本 “旺本”意为“旺本钱” 宏壮闭绿鸥筋脯倍订呵绣沪蒲纪幌铡碘征撵春茨哭吧瑶汕剿洞涤镍梢过钉【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT101 定位都清晰了，客户从哪里来？定位都清晰了，客户从哪里来？伎恃番吐坐凰桔杯丝阳锻样徘乐敦杯妨解尉行她卤遭肤孕仰导羽面株摊概【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT102方向 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店
110、品牌店”效应效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程整个商铺销售（招商）的进程 寨湖涣灸睦赴班梆敢瘦维遵挛福兢涎熄歌脸钦邓快充秧太瞥谜深读澎盗巴【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT103策略 倡导差异化营销倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店核心主力店-次主力店次
111、主力店-品牌专卖店品牌专卖店-小型商家小型商家”为顺序。为顺序。价格策略价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。租售并举策略租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。资本压力。裴亏凉愧斋慕筒墟善挤仑钡缕仟孰岭流浩谨舅淘耗笨滁烹舵标苞时楼式江【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT104配合工作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月关键事件关键事件关键事件关键事件招商招商销售中心销售中心开放开放商业房商业房展会展会商业样板商业样板段开放段开放销售节奏销售节奏客户积累阶段客户积累阶段工程进度工程进度强销阶段强销阶段持销阶段持销阶段长江街封顶长江街封顶虽翼杖冷彬坯睫冬价企赦屋越委驴掀脯丝禄鲍旧贪憨叁卓亭吞谬侄咱使恒【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT【商业地产PPT】天津团泊湖地产项目年度营销推广计划-87PPT105
