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1、第三章住宅抵押貸款的特質與風險前言n n在美國證券化產品中，房貸證券占所有證券化債券70。n n房貸承做過程中，最重要的工作就是評估與控制違約風險(Default Risk)。2 2前言n n房貸證券化過程中，首項業務就是將房貸組群起來。為提高房貸群組的齊質性，房貸審核必須標準化。 例如FHLMC、FNMA均已建立個人信用評分制度，對不動產估價亦有一定的程序與參考標準。n n審核貸款過程中，最主要評估依據是貸款價值比與債務支出比。3 3住宅抵押貸款簡介n n汽球型貸款(Balloon Payment Loans) 借款人在貸款期間只支付利息，不償還本金，直至到期日才一筆還清本金，屬於中短期貸款
2、(1930年代以前為主流)。 汽球型貸款的主要問題是借款期間從未償還本金，也就無從建立起屋主的權益(Equity)。 現在汽球型貸款主要應用於商業性不動產抵押貸款。4 4住宅抵押貸款簡介n n固定付款貸款(Fixed Rate Mortgage, FRM) 借款人每期繳納的本利和是相同的，因此可視這些每期大小相同的繳款為固定年金。最普遍者為貸款期限30年，已成為市場主流。n n例子說明 假設一筆本金10萬元的貸款，年利率12，貸款年限30年。以第一個月的各項計算說明：5 5住宅抵押貸款簡介n n步驟一：每月應付貸款金額計算步驟一：每月應付貸款金額計算 年金現值公式年金現值公式 MP MP 每月
3、應付款額每月應付款額 MB MB 期初餘額期初餘額 i i 每月利率每月利率 n n 貸款月數貸款月數6 6住宅抵押貸款簡介n n步驟二：每月應付利息之計算步驟二：每月應付利息之計算 應付利息應付利息 期初餘額期初餘額 每月利率每月利率 $100,000 1%$100,000 1% $1,000$1,0007 7住宅抵押貸款簡介n n步驟三：每月應付本金之計算 應付本金 每月應付款額 應付利息 $1,028.613 - $1,000 $28.6138 89 9住宅抵押貸款簡介n n漸進償付法漸進償付法(Graduated Payment Mortgage, GPM)(Graduated Pay
4、ment Mortgage, GPM) 1970 1970後，美國通貨膨脹肆虐，造成名目利率提高，後，美國通貨膨脹肆虐，造成名目利率提高，增加的額外付款平均分佈於整個貸款期間，而通增加的額外付款平均分佈於整個貸款期間，而通常購屋人在貸款初期所得較低，因此，貸款初期常購屋人在貸款初期所得較低，因此，貸款初期會帶給投資人壓力，稱為偏斜問題會帶給投資人壓力，稱為偏斜問題(The Tilt (The Tilt Problem)Problem)。 GPMGPM貸款初期的支付額較低，隨時間而逐漸增加，貸款初期的支付額較低，隨時間而逐漸增加，即針對偏斜問題所設計。即針對偏斜問題所設計。1010住宅抵押貸款簡
5、介n n浮動利率貸款浮動利率貸款(Adjustable Rate Mortgage, ARM)(Adjustable Rate Mortgage, ARM) 貸款利率可依利率指標調整。貸款利率可依利率指標調整。 主要利率指標主要利率指標 (1)1(1)1年期國庫券報酬率年期國庫券報酬率 (2)(2)平均資金成本指標平均資金成本指標(Cost of Fund Index, COFI)(Cost of Fund Index, COFI) (3) (3)倫敦銀行同業美元拆款利率倫敦銀行同業美元拆款利率(LIBOR) (LIBOR) 浮動利率貸款有調幅的上、下限浮動利率貸款有調幅的上、下限(Cap/F
6、loor)(Cap/Floor)限制。限制。1111住宅抵押貸款簡介n n增長本金償還貸款(Growing Equity Mortgage, GEM) 為了提早付清貸款，而將原本每期同額的償還款改為漸進的還款，其所增付部分形成對本金提前還本，使屋主的權益部分成長較快。1212貸款審核與出售n n審核貸款要點審核貸款要點信用因素信用因素非信用因素非信用因素信用歷史信用歷史付帳記錄付帳記錄信用卡記錄信用卡記錄個人收入記錄個人收入記錄貸款價值比貸款價值比流動性準備流動性準備債務支出所得比債務支出所得比貸款目的貸款目的貸款方式貸款方式貸款條件貸款條件不動產種類與估價不動產種類與估價1313貸款審核與出
7、售n n貸款價值比 貸款額占房價的百分比，原則上此一比例不能超過80，亦即借款人需有20自備款，若自備款不足20，需就不足部分購買保險。n n債務支出比 借款人每個月的房貸本息支出額除以借款人所得，此一數據最好不要超過301414貸款審核與出售n n金融機構審核貸款需與下列人員、機構相互合作與業務往來： 1、借款人 2、信用中心：審核借款人的信用歷史。 3、鑑價人：鑑定不動產價值。 4、地契保險業：擔保地契糾紛風險。 5、律師（或土地代書）。1515貸款審核與出售n n銀行在成交後，對於貸款有幾個作法： 1、銀行可以持有貸款以做為資產之一部 分。 2、馬上出售。 3、暫時持有，待日後再出售。1
8、616貸款審核與出售n n如果銀行承做貸款的目的是出售貸款，銀行在承做前勢必要考量未來購買者的需求。 例如銀行承做貸款後將貸款出售給FNMA，則銀行在承做時必須注意到貸款條件是否符合FNMA的收購規格。n n若貸款留在銀行庫存，可利用期貨市場規避利率風險。1717金融機構持有貸款之風險n n流動性風險 房貸資金來源通常以存款為主。存款期限之週期較短(多在一年以內)，而房貸償還期限最高可長達30年，本金回收慢，因此兩者在期限結構有明顯不相稱的情形。1818金融機構持有貸款之風險n n利率風險 金融市場的存款利率會隨著市場供需而改變；放款方面，一般銀行多採用基本放款利率為基準作機動性調整，然而其受
9、許多放款政策上的考量，調整幅度較無法反映市場的資金狀況。當利率的起伏加劇時，銀行所面對的利率風險相對提高。1919金融機構持有貸款之風險n n提前還本風險提前還本風險 提前還本之不確定性，造成放款機構在經營上提前還本之不確定性，造成放款機構在經營上兩大阻力：兩大阻力： 1 1、原預期的利息收入因房貸的提前還本、原預期的利息收入因房貸的提前還本 而中斷，使銀行的營利承受不穩定的而中斷，使銀行的營利承受不穩定的 風險。風險。 2 2、造成銀行資金流量失衡，並且與原先、造成銀行資金流量失衡，並且與原先 之現金流量規劃迥異。之現金流量規劃迥異。2020金融機構持有貸款之風險n n信用風險 借款人未能依約償還本息，以致銀行遭受損失之風險。銀行亦需承擔抵押擔保物拍賣未達抵償原貸予之本金的風險。n n業務集中風險 銀行業務過度集中於住宅抵押貸款，若遇景氣不佳時，亦造成營運困難。2121
