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1、WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万科香河项目整体定位及启动期建议万科香河项目整体定位及启动期建议2010.02.26瑾呈：北京万科地产WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/PART 1背景和困惑背景和困惑WWORLD ORLD UUNIO
2、NNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区位区位北京东、香河县城北、潮白河旁、万亩大盘北京东、香河县城北、潮白河旁、万亩大盘六环六环四环四环京沈高速京沈高速5050分钟车分钟车程程项目一期项目一期（6060万）万）项目二期项目二期166.75166.75万万项目三期项目三期233.45233.45万万项目四期项目四期200200万万项目五期项目五期333.5333.5万万总占地面积：总占地面积：1.11.1万亩（约万亩（约733.7733.7万）万）容积
3、率：容积率：0.8-2.50.8-2.5住宅建设用地为住宅建设用地为60%60%，约，约440.2440.2万万配套建设用地为配套建设用地为40%40%，约，约293.5293.5万万WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地块查勘地块查勘东西长约东西长约5 5公里、内有三条水渠及四个明公里、内有三条水渠及四个明显土坑、西临潮白河宽阔水面显土坑、西临潮白河宽阔水面项目一期项目一期（6060万）万）项目二期项目二期166.
4、75166.75万万项目三期项目三期233.45233.45万万项目四期项目四期200200万万项目五期项目五期333.5333.5万万深约深约2020米米面积约面积约100100亩亩有地下水有地下水潮白河潮白河水面宽约水面宽约20-3020-30米米加油站加油站双向双向6 6车道车道WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/周边环境周边环境车程车程5 5分钟内无生活配套，周边有小型休分钟内无生活配套，周边有小型休闲配套及
5、产业，临近教育配套级别低闲配套及产业，临近教育配套级别低香河出口香河出口国华影视基地国华影视基地北方汽车北方汽车工业基地工业基地距香河县城约距香河县城约5 5分钟车程分钟车程加油站加油站距大厂县城约距大厂县城约5 5公里公里从香河出口从香河出口至此约至此约4 4公里公里香河六中香河六中村小学村小学三塘生态园三塘生态园WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/京东京东1 1小时生活圈小时生活圈万亩超级大盘万亩超级大盘快速交通
6、驱动快速交通驱动l占地约占地约733.7733.7万万外部景观资源外部景观资源内部水渠、地形内部水渠、地形可利用资源可利用资源优势层面优势层面变数层面变数层面l占占40%40%用地指标，约用地指标，约293.5293.5万万l西临潮白河宽阔水面西临潮白河宽阔水面l距东四环车程距东四环车程5050分钟分钟l京沈高速京沈高速l三条水渠、四个土坑三条水渠、四个土坑资源分配不均资源分配不均l东西长约东西长约5 5公里，不利潮白河资源利用公里，不利潮白河资源利用配套建设用地多配套建设用地多无强势产业及配套无强势产业及配套l生活配套不便利、休闲教育配套低端、区域无强势产业生活配套不便利、休闲教育配套低端、
7、区域无强势产业n万科万科T2T2产品系；产品系；nT2T2产品系下实现价值：别墅洋房；产品系下实现价值：别墅洋房；无强势景观资源、依托主动郊区化的经济型别墅无强势景观资源、依托主动郊区化的经济型别墅地块属性界定地块属性界定本体背景总结本体背景总结WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发商困惑开发商困惑区域的风险？区域的风险？大盘的故事？大盘的故事？做什么资源？做什么资源？做什么配套？做什么配套？如何控制成本？如何控制
8、成本？项目整体开发思路？项目整体开发思路？启动期产品设计建议？启动期产品设计建议？WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/PART 2对大盘的思考对大盘的思考机会寻找开发规律WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/对大盘的思考对大盘的思考l 看规律
9、看规律l 看机会看机会城市发展的机会城市发展的机会市场发展的机会市场发展的机会（香河区域市场容量研判）（香河区域市场容量研判）WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市发展的机会城市发展的机会WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市化城市化城
10、市发展规律郊区化郊区化逆城市化逆城市化纽约、伦敦、东京、德国鲁尔纽约、伦敦、东京、德国鲁尔二战开始、20世纪60年代时间时间城市特征城市特征20世纪70年代20世纪80年代二战开始、20世纪60年代交通拥挤、犯罪增长、污染严重等城市问题的压力增大城市建设的发展、公共交通的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势人口迁移人口迁移城市经济高度集中，二次产业比重大，各阶层都趋向城市集中高收入阶层趋向郊区中低收入者趋向城市二次产业外迁高收入阶层部分产生回流，占据城市核心资源中低收入者趋向城市边缘或郊区 GDP3000-50003000-
11、5000美元美元GDP: 5000-10000GDP: 5000-10000美元美元GDP: 10000GDP: 10000美元美元都市人口都市人口59%59%40%40%郊区人口郊区人口41%41%60%60%北北 京京所所 处处阶阶 段段城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化郊区化郊区化逆城市化逆城市化20082008年北京人均年北京人均GDP9075GDP9075美元美元城市发展阶段城市发展阶段城市发展规律：城市化城市发展规律：城市化郊区化郊区化逆城市化逆城市化WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产
12、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/l按照国际标准，城市人口比重达70以上，第三产业占50以上，第二产业稳定在30左右为城市化进入高速增长期；l当前，北京的城市化水平达到83.6283.62，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；l2008年，北京人均GDP达到90759075美美元元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。 发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化初步城市化低速低速发展期展期高速增高速增长期期稳定定发展期展期城
13、市化水平30%3050%5090%90%以上以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放；工业基础比较雄后，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口；工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速催生第三产业发展，城市经济进入高速增长期；城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移； 被动式郊区化被动式郊区化主动式郊区化主动式郊区化完全主动式郊区化完全主动式郊区化l l 郊区化发展阶段郊区化发展阶段郊区化发展阶段郊区化发展阶段北京所处阶段北京所处阶段城市发展阶段城市发展阶段主动郊区化已成为北
14、京当前的主流主动郊区化已成为北京当前的主流趋势趋势WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/东扩范围东扩范围：西起东大桥路、东至西大望路、西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路。南至通惠河、北至朝阳路。东扩意义：东扩意义：CBD东扩对于北京东部区域的发东扩对于北京东部区域的发展起到积极拉动作用，展起到积极拉动作用，辐射范围辐射范围将进一步扩大，从而更进一步加将进一步扩大，从而更进一步加快香河区域城市发展进程。快
15、香河区域城市发展进程。09年，政府规划东扩计划正式启动，10月16日，备受瞩目的北京CBD东扩区规划方案正式对外公布，CBD东扩完成了规划方案上的定稿。经济辐射范围将进一步扩大，进一步经济辐射范围将进一步扩大，进一步推动香河区域城市发展进程推动香河区域城市发展进程重心东移重心东移伴随伴随CBDCBD东扩，后奥运时期北京城市发展东扩，后奥运时期北京城市发展重心在东部重心在东部WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/城市发展
16、的机会：城市发展的机会：城市发展空间巨大城市发展空间巨大城市发展规律角度：主动郊区化主动郊区化已成为北京当前的主流趋势；北京城市重心东移：伴随CBD东扩，后奥运时期北京城市发展重发展重心在东部心在东部WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场发展的机会：市场发展的机会：从需求角度看机会机会存在性分析机会存在性分析从供给角度看机会从供给角度看机会机会量化评估：机会量化评估：香河区域市场容量研判WWORLD ORLD UU
17、NIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/300万以下 300-500万 500-700万 700万以上昌平（亚北）昌平（亚北） 顺义顺义 通州通州 大兴（亦庄）大兴（亦庄）0300500700价格平台价格平台在售的别墅市场盘点在售的别墅市场盘点北京六环沿线经济型别墅类产品总价集中在北京六环沿线经济型别墅类产品总价集中在700700万元以上，万元以上，300300万及以下的产品万及以下的产品出现市场供应缺口。出现市场供应缺口。对09年下半年在售的主要
18、的别墅项目进行盘点； 价格也主要采用09年下半年的价格；WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品形式产品形式北京东部六环沿线的（北京东部六环沿线的（2009-20102009-2010）土地供应盘点）土地供应盘点区域区域建设用建设用地地面积面积（m2m2）规划建筑规划建筑面积面积（m2m2）容积率容积率规划用途规划用途成交成交价价（万（万元）元）受让单位受让单位楼面楼面地价地价（元（元/ /）昌平昌平（亚（亚北）北）
19、16066.60732133.2142.00 2.00 居住公共服务设施7288.13北京城建三房地产开发有限公司2268 60075.22998956.8211.65 1.65 居住公共服务设施24950智地创展（北京）投资有限公司与北京创智天地房地产开发有限公司联合体2521 141497.7821497721.06 1.06 居住、市政公用设施用地47309.14北京京基房地产开发有限公司3159 顺义顺义2820680669.162.86 2.86 商业金融、住宅、居住配套服务设施36771.718北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司4558 21757.460920.722.80 2.80
20、 商业金融、住宅、居住公共服务设施19835.834北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司3256 271565.40631691260.62 0.62 住宅及住宅公共服务设施505000北京市大龙房地产开发有限公司29859 633941365872.15 2.15 居住及公共服务设施用地、商业金融用地62400北京麦金利地产开发有限公司4569 通州通州121734.402284480.9212.34 2.34 公共住宅及居住配套公共服务设施、除居住外的其他设施54295.85北京金隅嘉业房地产开发有限公司1909 122164.621299206.4932.45 2.45 住宅及居住配套公共服务
21、设施、除居住外的其他设施54370.79北京金隅嘉业房地产开发有限公司1817 925842777523.00 3.00 住宅可兼容商业服务业174000北京祈连房地产开发有限公司6265 11216.14931405.222.80 2.80 居住及公共服务设施用地18800北京祈连房地产开发有限公司5986 156723.3229858.151.47 1.47 住宅及居住公共服务设施、敬老院、残疾人康复中心85200中建国际发展股份有限公司和智地创展（北京）投资有限公司联合体3707 71976.6771430001.99 1.99 住宅及居住公共服务设施31400北京融科卓越房地产开发有限
22、公司2196 108001.6016226803.4062.10 2.10 住宅及居住公共服务设施153000北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体6746 大兴大兴（亦（亦庄）庄）537372339474.35 4.35 办公、商业、居住24798天实和华置业（北京）有限公司1060 244519.09382681311.10 1.10 居住及配套等483000北京远东新地置业有限公司18014 通州通州136560.3265152.71.941.94居住及居住区配套教育282000北京天旭运河房地产开发有限责任公司1063520092009年年20102010年年
23、六环内未来供应以容积率六环内未来供应以容积率2.02.0以上的高层类产品为主，低密度别墅产品供应稀缺。以上的高层类产品为主，低密度别墅产品供应稀缺。六六环环WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/从供给角度看机会：从供给角度看机会：存在价格和产品形式的双重挤出效应存在价格和产品形式的双重挤出效应 北京六环沿线的经济型别墅类物业北京六环沿线的经济型别墅类物业总价集中在总价集中在总价集中在总价集中在700700700700万
24、元以上万元以上万元以上万元以上，300300万及万及以下的产品出现以下的产品出现市场供应缺口市场供应缺口市场供应缺口市场供应缺口； 北京六环沿线及以内近北京六环沿线及以内近1-21-2年的土地供应以年的土地供应以2.02.02.02.0以上的容积率为主以上的容积率为主以上的容积率为主以上的容积率为主，低低低低密度密度密度密度别墅产品别墅产品供应稀缺供应稀缺供应稀缺供应稀缺。为大北京范围的郊区经济型别墅市场提供了发展机会为大北京范围的郊区经济型别墅市场提供了发展机会WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店
25、铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场发展的机会：市场发展的机会：从需求角度看机会从需求角度看机会机会存在性分析机会存在性分析从供给角度看机会机会量化评估：机会量化评估：香河区域市场容量研判WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/总体需求总体需求大北京泛东部郊区经济型别墅市场界定大北京泛东部郊区经济型别墅市场界定1.1.地理位置：六环外、以四环为起点车程地理位置：六环外、
26、以四环为起点车程4040分钟分钟-1-1小时为半径小时为半径的大北京泛东部区域的大北京泛东部区域2. 2. 客群：以北京市人口为主力消费人群客群：以北京市人口为主力消费人群4. 4. 总价：总价总价：总价100100万万-300-300万之间，别墅类产品，近万之间，别墅类产品，近3 3年的项目年的项目3. 3. 交通情况：有快捷交通疏通交通情况：有快捷交通疏通WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目圈定项目圈定大北京
27、泛东部郊区经济型别墅项目盘点大北京泛东部郊区经济型别墅项目盘点712345689101112181314171516191嘉轩凤凰城廊坊2果岭小镇（08年售罄）昌平3挪威de森林大厂4果岭假日大兴5原生墅大兴6天恒乐活城房山7波尔多庄园怀来8欧郡香水城 怀柔9恒大金碧天下蓟县10绿地盘龙谷蓟县11天一绿海蓟县12柏林山水密云13珠江奥古斯塔城邦通州14中央领仕馆香河15原乡美利坚延庆16阳光假日别墅（玫瑰山谷）售罄延庆17永定河孔雀城固安18大运河孔雀城香河19丹佛尔湾滨水别墅涿州18车行车行1小时小时WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策
28、划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/总体需求总体需求大北京泛东部郊区经济型别墅市场需求旺盛大北京泛东部郊区经济型别墅市场需求旺盛大北京郊区经济型别墅市场的年年销售量的增长率在销售量的增长率在100%100%以以上上。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/区域内需求区域内需求香河区域经济型别墅市场需求量处于快速增长香河区域经济型别墅市
29、场需求量处于快速增长阶段阶段香河区域经济型别墅选择：大运河孔雀城、中央领仕馆香河市场供应量及消化量增长率明显高于香河市场供应量及消化量增长率明显高于北京东部整体经济型别墅市场；2009年香河区域供应量增长3倍；消化量增长略高于供应量的增长，以此初判香河2010年消化量增长预计在2.5倍3.5倍左右，约70万-97万平米。预计万科可达到香河整体市场40%市场占有率，故全年可销售面积约28万-38万平米。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：ht
30、tp:/http:/客群增长客群增长北京的中产阶级以四类构成，五种消费理念变化，基数增长北京的中产阶级以四类构成，五种消费理念变化，基数增长明显加快为特点明显加快为特点界定标准：从事银行、证券、保险等金融业从业人员，电力行业从业人员，邮电、通讯和电信行业的从业者，房地产开发行业的从业人员，上市公司的股东、老板及各类演艺人员，收入在12万到50万之间的人群。以每年平均22%的速度递增预计北京中产阶级消费观念的变化l对外国品牌与文化的崇尚，品牌与模式的身份区隔作用不断增大；l消费主义的影响日益加深，生活的实际需要正让步于消费欲望；l传统的收敛、中庸观念正在被张扬、个性风格取代，但与西方的开放、标新
31、立异的观念又有区别； l从模仿型消费逐步转向形成风格与个性 ；l奢侈消费与炫耀性消费的享乐主义文化在蔓延。引自王受之哈喽，中产中产阶层，一个不容易被定义却绝不能被忽略的群体。他们是城市的中坚力量，高消费的追逐目标，是品位和格调的坚守者，文化艺术的奉养者，时尚潮流的推动者。他们不在别处，就在我们身边北京中产阶级人口以每年22%的速度递增，2010年预计达到315万作为远郊经济型别墅主力消费客群，作为远郊经济型别墅主力消费客群，中产阶级人口的增长将给此类产品带来市场需求的增长市场需求的增长。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上
32、市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/ 北京东部远郊经济型别墅市场的北京东部远郊经济型别墅市场的年销售量的增长率在年销售量的增长率在年销售量的增长率在年销售量的增长率在100%100%100%100%以上以上以上以上。 香河经济型别墅市场年销售量香河经济型别墅市场年销售量高速增长高速增长高速增长高速增长。 客群增长：经济型别墅置业的主力客群每年以客群增长：经济型别墅置业的主力客群每年以22%22%22%22%的增长率的增长率的增长率的增长率增长。增长。从需求角度看机会：从需求角度看机会：北京东部郊区经济型别墅市场需求增长迅速
33、北京东部郊区经济型别墅市场需求增长迅速WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场发展的机会：市场发展的机会：从需求角度看机会机会存在性分析机会存在性分析从供给角度看机会机会量化评估：香河区域市场容量研判机会量化评估：香河区域市场容量研判WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝
34、店铺：http:/http:/富力新城富力地产+河北建设集团建筑面积600万，2010年预计约约2020万平米万平米未来供应未来供应品牌地产竞相追捧香河市场，是品牌地产竞相追捧香河市场，是馅饼还是陷阱？馅饼还是陷阱？大运河孔雀城：京御地产容积率1.0建面：365835平方米占地：330046平方米2010年供应量4350043500平方米平方米建筑形式：类独栋、院墅、联排紫藤堡：万通地产容积率：1.5-1.8预计产品：叠拼、高层启动区0.73占地：800亩，其中启动区约约2727万平米万平米，分3期开发未定名：森强地产容积率1.0以上占地面积：100+120亩2010年约7万平方米万平方米未定
35、名：盛达地产京东国际新城：协成地产 容积率1.0以上占地：3000亩未定名：绿地集团容积率0.58占地：500亩潮白河孔雀城：华夏幸福基业容积率1.0；占地面积:1200000平方米，2010年供应量2828万平方米万平方米；建筑形式：别墅,联排别墅,叠拼别墅 “第一街”商业项目鸿坤、隆盛地产容积率：1.5-2.0占地：8000亩09年，多个品牌开发商进入香河，未来供应总量约900万平米，2010年预计供应量90万平米，产品容积率主要集中在0.8-1.2。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地
36、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/单位：套单位：万元思考条件思考条件1-1-推盘节奏：推盘节奏：大运河孔雀城09年销售量为12.912.9万，万，主要集中在8月、10月、12月三大营销节点。如在货源充足的情况下增加推盘频率3次以上，预计全年可实现销售量大幅增长。思考条件思考条件2-2-解筹率：解筹率：大运河孔雀城受房源不足的限制，解筹率在60%左右，正常项目货量充足条件下解筹率在90%以上，从而实现销售量的增长。本项目本项目20102010年消化年消化量初判量初判参考大运河孔雀城主要营销节点销售情况，参考大运河孔雀城主要营销节点销售情况，预计万科预计万
37、科20102010年消化量为年消化量为10151015万万推售时间推售时间营销节点营销节点推售推售量量均价均价元元/ /积累期积累期客户积累（认客户积累（认筹）筹）认购情况认购情况（解筹）（解筹）2009年8月16日三盘同开（2.1开盘）12858001个月120组80802009年10月6日三盘同开（2.2第一批房源开盘）5962001个月104组51512009年12月19日四盘同开（2.2第三批房源开盘）17465001个月251组164164结论：本项目在满足a货量充足的前提下增加推盘节点、b解筹率90%以上 , 预计全年能在大运河孔雀城09年销量基础上增长2-3倍，实现消化26-39
38、万。本项目在2010年半年左右蓄客期的基础上，预计10-12月销售量可实现全年40%左右，约1015万之间。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/未来销售量风险验证未来销售量风险验证预计本项目全年销售面积：预计本项目全年销售面积：28382838万万暂定单套销售面积：约暂定单套销售面积：约250250销售套数验证：销售套数验证：1120152011201520套套/ /年，年，9312793127套套/ /月，月，23
39、322332套套/ /周周本项目年度销售量分解：本项目年度销售量分解：结论：参考大运河孔雀城08年淡市状况下10月集中推盘后，单月实现75套，四季度实现50套/月销售速度。本项目月均需消化93-127套/月，风险较为可控。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/市场发展的机会：市场发展的机会：市场发展存在机会 供给：北京六环内外的别墅类物业供给有限，形成价格和产品形式供给：北京六环内外的别墅类物业供给有限，形成价格和产品
40、形式的双重挤出效应；的双重挤出效应； 需求：北京东部远郊经济型别墅市场需求增长迅速；需求：北京东部远郊经济型别墅市场需求增长迅速； 机会量化评估：香河区域市场容量研判机会量化评估：香河区域市场容量研判 预计本项目年销售面积约预计本项目年销售面积约预计本项目年销售面积约预计本项目年销售面积约2828万万万万-38-38万平米。万平米。万平米。万平米。 预计本项目预计本项目预计本项目预计本项目20102010年年年年10-1210-12月销售面积可在月销售面积可在月销售面积可在月销售面积可在10151015万之间。万之间。万之间。万之间。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密
41、的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/1.1.城市发展：主动郊区化的主流趋势和城市重心的东移提供了发展空间。城市发展：主动郊区化的主流趋势和城市重心的东移提供了发展空间。2.2.向外挤压：北京六环内外别墅物业供应有限，存在价格和产品形式的双重挤出效向外挤压：北京六环内外别墅物业供应有限，存在价格和产品形式的双重挤出效应。应。3.3.需求增长：需求增长：a)a)北京东部远郊经济型别墅市场的年销售量的增长率在北京东部远郊经济型别墅市场的年销售量的增长率在100%100%以上。以上。
42、b)b)香河经济型别墅市场年销售量高速增长。香河经济型别墅市场年销售量高速增长。c)c)客群增长：经济型别墅置业的主力客群每年以客群增长：经济型别墅置业的主力客群每年以22%22%的增长率增长。的增长率增长。结论世联观点20102010年首置型别墅市场趋势判断：年首置型别墅市场趋势判断：年首置型别墅市场趋势判断：年首置型别墅市场趋势判断：目前首置型别墅市场是一个增量市场，每年的需求量在以目前首置型别墅市场是一个增量市场，每年的需求量在以目前首置型别墅市场是一个增量市场，每年的需求量在以目前首置型别墅市场是一个增量市场，每年的需求量在以100%100%以上以上以上以上的递增率递增。的递增率递增。
43、的递增率递增。的递增率递增。20102010年首置型别墅市场趋势判断：年首置型别墅市场趋势判断：年首置型别墅市场趋势判断：年首置型别墅市场趋势判断：预计本项目年销售面积约预计本项目年销售面积约预计本项目年销售面积约预计本项目年销售面积约2828万万万万-38-38万平米。万平米。万平米。万平米。预计本项目预计本项目预计本项目预计本项目20102010年年年年10-1210-12月销售面积可在月销售面积可在月销售面积可在月销售面积可在10151015万之间。万之间。万之间。万之间。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月
44、免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/PART 2对大盘的思考对大盘的思考机会寻找开发规律WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/对大盘的思考对大盘的思考l 看规律看规律l 看机会看机会城市发展的机会城市发展的机会市场发展的机会市场发展的机会（香河区域市场容量研判）（香河区域市场容量研判）远郊大盘开发模式研究远郊大盘开发模式研究WWORLD ORLD UUNI
45、ONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/远郊大盘开发模式研究思路远郊大盘开发模式研究思路各开发模式匹配条件各开发模式匹配条件引入大盘开发模式引入大盘开发模式结构结构本项目开发模式选取本项目开发模式选取WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/p项目功能配比与功能分区，以满足居住的基
46、本生活需求p项目开发驱动模式，吸引消费群体郊区陌生区大盘开发郊区陌生区大盘开发主题社区主题社区开发模式开发模式新市镇新市镇开发模式开发模式产业驱动产业驱动开发模式开发模式老年社区老年社区体育社区体育社区教育社区教育社区休闲产业休闲产业体育产业体育产业商务产业商务产业大盘开发模式引入大盘开发模式引入WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/36主题鲜明主题鲜明-成为社区开发的核心支撑力；主题宣传主题宣传-让消费者接受主题，主
47、题成为项目标签；主题先行主题先行-体现主题的硬件设施建设先行，感受主题；主题复合主题复合-单主题宣传与多主题建设，复合性舒适社区。p陌生区陌生区大盘开发，消费者心理抗性大p有一定资源条件，具有打造不可复制核心打造不可复制核心竞争力竞争力潜质p资金雄厚，资金雄厚，可在前期投入体现主题的硬件设施建设。p符合城市发展与区域符合城市发展与区域需求的需求的市场定位与主题开发；p具有震撼力的鲜明主震撼力的鲜明主题题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差差异异；p主题先行主题先行，树立消费者信心。基本特征基本特征适用条件适用条件开发成功因素开发成功因素1 1、主题社、主题社区开发模式区开发模式通过社区的
48、特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发；通过完善的社区配套、良好的影响力，支撑项目开发；通过完善的社区配套、良好的社区环境消除客户心理抗性的社区环境消除客户心理抗性WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/371 1、主题社、主题社区开发模式区开发模式健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的健康、教育、老年社区等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动
49、力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力奥林匹克花园奥林匹克花园的健康主题健康主题：体育场、体育馆、名牌学校的引进-体育中心体育中心；宾馆、写字楼的开发、引进大卖场-商贸中心商贸中心大型居住区的开发、其他公共设施-居住中心居住中心。桃源居桃源居的教育主题教育主题：大规模清华学校清华学校，发展商大量的精力放在建设学校上；投入大，做一个不可复制不可复制的核心竞争力。绿地绿地2121城城尊老社区主题：尊老社区主题：综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯符合老年人生活习惯；老年人知识讲座多形式老年教育多形式老年教
50、育。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/382 2、新市镇、新市镇模式模式NEW TOWNNEW TOWN建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设的规划和建设pNEW TOWN NEW TOWN 的来源的来源 最早追溯到1898年霍华德的“花园城市”构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展, 形成了今天New Town模式p主要建设措施：外部功能内部
51、化主要建设措施：外部功能内部化采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合联外交通的配合，是人口引进的重要诱因；通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配完善的生活配套套保证郊区化生活的；通过大规模基础设施建设基础设施建设与公共商业建设公共商业建设保证居住需求。新市镇是经过事先计划所兴建的新城市或是大型社区。新市镇通常位於大型都会的郊区，主要目的是疏散市中心疏散市中心较多的人口较多的人口。公共配套设施公共配套设施基础服务设施基础服务设施街区、社区街区、社区加勒比新城加勒比新城万科城万科城凤凰城凤凰城WWORLD ORLD UUNIONNIO
52、N本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/392 2、新市镇、新市镇模式模式NEW TOWNNEW TOWN新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，新市镇大盘开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施市镇结构组成市镇结构组成1.1.道路系统道路系统市镇四周均有区域性干道环绕；2.2.邻里单位邻里单位邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施；3.3.社区中心社区中心内设会堂、银行、邮电局、医院
53、等；4.4.商业设施商业设施市场及邻里商业中心；5.5.公园绿地及运动场公园绿地及运动场6.6.其它公共设施其它公共设施汽车站、停车站、加油站等。p位于城市郊区城市郊区，城乡结合部；p占地规模较大规模较大，可容纳较多人口；p多种物业组合多种物业组合，以中等密度中等密度住宅为主，多功能复合性社区；p良好的自然生态环境和社区生态系统良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。p规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施；p丰富多元的文化形态和景观；p可以持续发展的生态系统。适用条件适用条件基本特征基本特征p街区的建设街区的建设：人性化的步行空间p社区规划社区规划：独立的社区布局p公共空间的营
54、造公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center）成功开发关键因素成功开发关键因素WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/402 2、新市镇、新市镇模式案例模式案例加勒比新城通过建立较为完善的市镇结构体系实现对新加勒比新城通过建立较为完善的市镇结构体系实现对新市镇的规划和建设，采用成片素地开发模式，完善的公市镇的规划和建设，采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进共设施与服
55、务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因的重要诱因区位：区位：位于西方高速公路25英哩台地，向北延伸之广大区域。规模：规模：总面积合计约3170英亩。p市镇开发建设工作，均为分年分段实施分年分段实施，主要干道划分十大区型，作为十期建设范围。p邻里公园、绿地、幼稚园、运动场、游憩设施等，由各住各住户按比例分摊户按比例分摊负担，统一办理。p行政及公用事业设施行政及公用事业设施，分别由政府政府有关单位协助办理。p市区建设完成后，由住户成立社区合作社社区合作社类似机构，配合政府有关单位管理一切公共设施等相关事项和社区福利事业及环境清扫工作。p商店、市场以及有商业活动事业，采取招商营建招商营建经
56、营方式。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/413 3、产业驱、产业驱动模式动模式通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发。力，并保证项目持续开发。p采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因；p在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；p通过基础设施建设与公
57、共设施建设保证居住需求；p边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区区关键词：关键词：特色产业特色产业；产业经营产业经营；产业影响力产业影响力；产业驱动模式产业驱动模式是通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利产业与房地产开发双盈利的目的。休闲产业社区发展：休闲产业社区发展：第一阶段：单一大中型文化主题园第二阶段：综合性、区域性开发第三阶段：大型旅游休闲区的出现Business ParkBusiness Park发展历程：发展历程：第一代：工业园区第二代：商务与社区第三代：
58、邻里商务区第四代：Business Town.深圳华侨城深圳华侨城观澜湖大宅观澜湖大宅总部基地总部基地WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/423 3、产业驱、产业驱动模式动模式产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要进行总体规划，确定前后期的开发关系。业，更重要的是要进行总体规划，确定前后期的开发关系。1 12 23 3适用条件适用条件大城市
59、近郊大城市近郊，距市中心直线距离不超过30公里，而且交通便利；项目所在地有强势自然资源强势自然资源，周边的环境破坏与工业污染少；开发企业资金雄厚、产业资源丰富资金雄厚、产业资源丰富，能够较长时期的持续开发。模式特征模式特征特色产业具有长期经营长期经营的生命力，能够为开发盈利；特色产业在城市中具有号召力与影响力号召力与影响力；特色产业对城市与区域发展区域发展具有巨大的提升作用。成功开发关键因素成功开发关键因素总体规划，分步实施总体规划，分步实施，先确定产业，再确定开发思路；综合开发综合开发，全面收益：通过分散开发分散开发降低风险，提高盈利能力；着重处理好前期与后期前期与后期、各子项目之间各子项目
60、之间的衔接。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。产业聚集、长期盈利能力、产业号召力是成功的关键。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/433 3、产业驱、产业驱动模式案例动模式案例以西部华侨城为代表的旅游地产开发模式，平衡处理以西部华侨城为代表的旅游地产开发模式，平衡处理旅游产业和地产之间的关系，形成有中国特色的产业旅游产业和地产之间的关系，形成有中国特色的产业地产开发模式。地产开发模式。区位：华侨城位于深
61、圳市南山区东部，南临深圳湾，用地范围为沙河西路以东，广深高速公路以南，滨海大道以北。规模：占地450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷，中西部在建和待建区为130公顷，现状人口3.5万人。资源：现已建成四大主题公园四大主题公园，成为以主题公园为主体集旅游、展以主题公园为主体集旅游、展览、娱乐、居住为一体大型旅游览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区。度假居住区。旅游旅游地产地产其其他他成成功功案案例例深圳东部华侨城深圳东部华侨城京津新城京津新城嘉兴九龙山庄嘉兴九龙山庄WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级
62、上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/郊区陌生区大盘开发郊区陌生区大盘开发主题社区主题社区开发模式开发模式新市镇新市镇开发模式开发模式产业驱动产业驱动开发模式开发模式老年社区老年社区体育社区体育社区教育社区教育社区休闲产业休闲产业体育产业体育产业商务产业商务产业关键条件：关键条件：有资源但不强势有资源但不强势 有资金有资金 主题配主题配套先行套先行关键特征：关键特征：主题构成核心竞主题构成核心竞争力争力 主题先行主题先行 多主题建设多主题建设关键条件：关键条件：大型都会郊区大型都会郊区 疏散中心人口疏散中心人口 公共设施投
63、入公共设施投入关键特征：关键特征：便捷、完善生活便捷、完善生活配套配套 私人、公私人、公共空间的适度共空间的适度关键条件：关键条件：稀缺自然资源稀缺自然资源 有资金有资金 有产业有产业运营资源运营资源关键特征：关键特征：长期盈利性经营长期盈利性经营 促区域价值提促区域价值提升升大盘开发模式匹配条件小结大盘开发模式匹配条件小结WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/模式模式选取选取前期前期前期前期以主题模式启动，突破同质竞
64、争，形成独特客户吸引力以主题模式启动，突破同质竞争，形成独特客户吸引力以主题模式启动，突破同质竞争，形成独特客户吸引力以主题模式启动，突破同质竞争，形成独特客户吸引力后期后期后期后期以新市镇理念指导规划展开，引导未来区域土地属性升以新市镇理念指导规划展开，引导未来区域土地属性升以新市镇理念指导规划展开，引导未来区域土地属性升以新市镇理念指导规划展开，引导未来区域土地属性升级级级级万科万科1.11.1万亩万亩富力富力1.31.3万亩万亩香河镇香河镇中心中心世贸天街世贸天街洽谈中洽谈中中铁或中置中铁或中置联洽谈中联洽谈中1.1.香河属于北京远郊，区域不香河属于北京远郊，区域不陌生，但同质竞争激烈陌
65、生，但同质竞争激烈u大运河孔雀城大运河孔雀城20082008年入市，绿地中年入市，绿地中央领仕馆央领仕馆20092009年入市，带动香河的低年入市，带动香河的低密度市场在北京有明确认知。密度市场在北京有明确认知。u未来万科未来万科1.11.1万亩、富力万亩、富力1.31.3万亩，万亩，以及世贸天街、中铁、珠江等公司在以及世贸天街、中铁、珠江等公司在谈的地块将集中引爆香河市场，使之谈的地块将集中引爆香河市场，使之成为热点区域。成为热点区域。2.2.新市镇的成本投入与未来区新市镇的成本投入与未来区域中心的权衡域中心的权衡u香河镇中心有既有的生活配套设施，香河镇中心有既有的生活配套设施，可以适度利用
66、整合；可以适度利用整合；u新市镇模式对前期公共设施投入的新市镇模式对前期公共设施投入的要求较高，且周边多个品牌大盘项目，要求较高，且周边多个品牌大盘项目，均会对配套有所投入；均会对配套有所投入；u公共设施的提前投入和养成，能为公共设施的提前投入和养成，能为后期区域中心的形成做铺垫，利于土后期区域中心的形成做铺垫，利于土地价值的长期增值。地价值的长期增值。大运河大运河孔雀城孔雀城绿地绿地项目项目另有珠江项目在谈，另有珠江项目在谈，位置和体量不详。位置和体量不详。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
67、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/PART 3对开发模式落地的思考对开发模式落地的思考新市镇模式研究主题地产模式研究本项目开发模式WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/建议本项目的开发模式建议本项目的开发模式新市镇模式新市镇模式+ +主题地产模式主题地产模式融合，新市镇模式的融合，新市镇模式的完善公共设施设置和便利生活尺度规划完善公共设施设置和便利生活尺度规划，以及，主题地
68、产模式的独特且以及，主题地产模式的独特且不可复制的核心竞争力不可复制的核心竞争力。l 看经典案例看经典案例美国庆典小镇分析美国庆典小镇分析对新市镇模式的落地思考对新市镇模式的落地思考WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/n1996年，迪斯尼在佛罗里达州的奥兰多市建成了一个5000英亩的“庆典镇”n“庆典镇”行车至奥兰多镇中心30分钟，到奥兰多国际机场20分钟n采用了典型的“新城市主义”原则，被认为是美国开发最成功的房地
69、产项目之一n将建筑、教育、医疗保健和科技等相融合，营造出浓厚的社区氛围，是集居住、工作、娱乐于一体的睦邻友好的社区奥兰多奥兰多 国际机场国际机场奥兰多奥兰多 镇中心镇中心庆典镇庆典镇美国庆典小镇美国庆典小镇 新市镇理念的成功代表新市镇理念的成功代表WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/n整个“庆典镇”分为八个部分：北村、南村、东村、西村、庆典村、Evalyn湖、Roseville角和Artisan公园n住宅：供给方式多
70、样，可租可售，包括：公寓、Townhouse、别墅、平房和花园房等7种类型n建筑均由世界知名设计师设计，有维多利亚、地中海、法国、海岸和殖民复兴等各种风格；不同风格和规格的房屋混杂在整个小镇里n在庆典镇中心或者紧邻中心的公寓和townhouse适合于充满激情的、喜欢都市生活方式的人士居住。美国庆典小镇美国庆典小镇总体规划组团疏密结合，资源总体规划组团疏密结合，资源相对均衡分配相对均衡分配WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/htt
71、p:/美国庆典小镇美国庆典小镇中心区规划强调资源均衡共享中心区规划强调资源均衡共享的空间规划和完善公共设施的空间规划和完善公共设施n模仿美国传统的成熟小镇模式建造，强调公园、步行道强调公园、步行道以及居民与商业空间的混合n主要有零售商店、旅馆、一零售商店、旅馆、一个市镇厅、邮局、食品杂货个市镇厅、邮局、食品杂货店、办公区、学校和一个影店、办公区、学校和一个影剧院剧院n一到两家租赁公寓，还有几个高级的零售商店高级的零售商店来提升区域形象和塑造都市感n大多数的家庭都位于镇中心一英里的范围之内，双轮电双轮电力踏板车和小型电力汽车力踏板车和小型电力汽车在社区里是常见的交通工具 镇中心在庆典村中心湖的北
72、岸，是一个小型的、以步行系统为主的多功能综合体。从庆典村的所有住宅步行到镇中心均不超过10分钟，且每个邻里都各具特色的综合设施如公园和广场规划：被1900公顷的绿化所环绕，大量的步行和自行车道路网络。资源均衡共享的空间规划资源均衡共享的空间规划WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/美国庆典小镇美国庆典小镇其它配套设施其它配套设施n保健医疗中心保健医疗中心：附属于佛罗里达州医院，占地60英亩，是一个综合的社区健康服务系统
73、，服务项目齐备n娱乐设施娱乐设施：18孔高尔夫球场，3孔青年高尔夫练习场，16500平方英尺的俱乐部， 几英里长的漫步道，中心湖，社区公园和娱乐区域n教堂教堂：在镇中心旁建有一个占地2英亩的长老制教堂；其他社区聚集区域也散布了一些其他的教堂WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案例总结案例总结新市镇模式在规划中的表现新市镇模式在规划中的表现规划原则规划原则中心组团中心组团组团组团组团组团公园公园公园公园交交通通站站街街
74、区区商商业业高高端端商商业业餐餐饮饮邮邮局局、银银行行市市政政厅厅影影剧剧院院步步行行电力车电力车电力车电力车交通解决交通解决配套设施配套设施中中心心公公园园办办公公区区学学校校社社区区教教堂堂娱娱乐乐中中心心高高尔尔夫夫球球场场保保健健医医疗疗中中心心相对集中相对集中相对松散相对松散相对松散相对松散产品层面产品层面名师设计名师设计多种风格多种风格多物业类型多物业类型WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/PART 3对
75、开发模式落地的思考对开发模式落地的思考新市镇模式研究主题地产模式研究本项目开发模式WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/对项目主题落地的思考对项目主题落地的思考l 看客户价值取向看客户价值取向大运河孔雀城成交客户分析大运河孔雀城成交客户分析建议本项目的开发模式建议本项目的开发模式新市镇模式新市镇模式+ +主题地产模式主题地产模式融合，新市镇模式的融合，新市镇模式的完善公共设施设置和便利生活尺度规划完善公共设施设置和便利
76、生活尺度规划，以及，主题地产模式的独特且以及，主题地产模式的独特且不可复制的核心竞争力不可复制的核心竞争力。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析基本特征基本特征2009年成交客户分析l成交客户中， 3640岁的群体占总数的21%，4145岁的群体占总数的19%，另外3135岁及4650岁的群体各占16%，2530岁客户占12%；l多为三口之家，家庭收入30万以上为主占46%；其次是1520万的
77、人群占16%，2025万的占15%；l成交客户付款方式以按揭为主占77%；客户年龄跨度较大，且各年龄段比例区分并不明显，总体特点是3645岁之间为40%，另外3135岁及46-50岁的客户均占的比重为16%；家庭结构相对简单，三口之家为主占72%，收入30万以上为主占46%，基本进入中产家庭水平中产家庭水平。成交客户付款方式按揭比例最高，占77%；WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析置业动机置
78、业动机l成交客户中以周末度假为主占40%，其次是用于自己养老和给父母养老分别占23%和17%；l由于2期总价比1期拉高一倍左右投资客户比例减少仅占总比例的6%。l目前成交客户置业经历比较丰富，多为二次和三次置业，分别占总比例的47%和33%；l这部分客户中多为第一次购买别墅，占82%。成交客户购房以周末度假和养老为主周末度假和养老为主分别占40%和23%，也有17%作为为父母养老使用，非第一居所；客户以二次置业居多占47%，三次置业占33%，但多为第一次购买别墅占82%，属于不成熟的别墅置业人群。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全
79、震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析关注研究关注研究客户满意因素（成交因素）客户不满意因素l客户购买的主要因素集中在区域未来发展及升值潜力上，这比分客户占27%；l同时客户关注别墅生活，占总比例的24%。l成交客户的不满因素集中在周边环境配套，占总比例的34%；l其次是对庭院面积不足也表现不满，占总比例的21%。客户普遍对区域未来拥有较强信心占27%，关注别墅生活关注别墅生活占24%、户型户型因素因素占11%；成交客户中对孔雀城品牌认可的仅占3%，说明孔雀城的认可度并不高。对周边配套的匮乏
80、和庭院面积的不足表现集中的不满，分别占34%和21%；WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/成交客户分析成交客户分析业余爱好业余爱好成交客户爱好排在前四位的分别是：朋友聚会、自驾游、户外运动朋友聚会、自驾游、户外运动及旅游及旅游WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：h
81、ttp:/http:/成交客户分析小结成交客户分析小结对周边及社区配套不完善对周边及社区配套不完善、二期庭院面不足表现积集中不满家庭收入在30万以上居多，经济收入均较为稳定，属于殷实的中产阶级。n看好区域升值潜力，认同别墅生活及南加州手工别墅的建筑符号，对阳台和卫浴空间非常满意，觉得入户门和信箱一般；n对户型大面宽赠送的地下室、天台及露台比较满意；基本特征经济能力年龄跨度大，多为三口之家，工作和生活在北京东部区域，从事金融及商贸行业为主，多为首次别墅置业。客户认可点主要用于度假、养老主要用于度假、养老 ；享受别墅生活；享受别墅生活购买用途客户疑虑点（成交因素）习惯朋友聚会、自驾游、户外运动及旅
82、游业余爱好WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/郊区陌生区大盘开发郊区陌生区大盘开发主题社区主题社区开发模式开发模式新市镇新市镇开发模式开发模式产业驱动产业驱动开发模式开发模式老年社区老年社区体育社区体育社区教育社区教育社区休闲产业休闲产业体育产业体育产业商务产业商务产业我们面对的客户城市中产，重视生活品质，具备国际化视野追求别墅生活体验，以休闲度假、养老为目的关注社区及周边设施配套以以休闲度假、养生休闲度假、养生为主
83、题探讨方向为主题探讨方向以什么样的主题，如何落地？以什么样的主题，如何落地？WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案例借鉴案例借鉴二、休闲度假、养生社区配套打造借鉴二、休闲度假、养生社区配套打造借鉴一、休闲度假养生社区大盘规划设计借鉴一、休闲度假养生社区大盘规划设计借鉴案例：美国托乐嘉案例：美国托乐嘉案例：东丽湖万科城案例：东丽湖万科城WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地
84、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万科东丽湖万科东丽湖城市郊区大规模城市郊区大规模生态生活生态生活核心区开发核心区开发项目位置天津市滨海新区东丽湖畔东丽之光大道，距市中心24公里占地面积270万建筑面积80万容积率0.36开发周期03年拿地，原规划分3期开发项目配套项目规划中包括幼儿园、小学、商业、休闲娱乐、生活服务等服务配套开发目标：n采用整体规划分期实施的开发模式，计划在810年内围绕生态主题打造一个复合式的“新市镇”。力图建造成具有良好城市形态和优秀社区基本要素的居住区。 万科东丽湖开发背景
85、:n区位：天津中心城区与滨海新区中心位置，距市中心24公里，距开发区l9公里；n交通：路网体系发达，津汉、东金、杨北、津北等公路均通往该区域；距京津塘高速公路出口l0公里，距机场l2.5公里；交通便捷；n环境：东丽湖生态环境优越，周边存在小规模旅游度假设施，但仍属郊区范围；东丽湖湖滨浴场度假村WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/开发节奏开发节奏分期开发，产品升级与配套升级同步分期开发，产品升级与配套升级同步开发开发分
86、期分期产品产品升级升级客户客户方面方面开发开发重点重点配套配套升级升级首期首期独栋别墅、联排别墅、低层公寓独栋别墅、联排别墅、低层公寓以天津市中高端群体为主启动项目，并附以城市新兴阶层客户群体以运动、休闲为主题，主要树立项目的充分吸引力、以绝对领先的产品与环境满足目前客户对高生活质量标准的追求。达到满足客户对项目的吸引力标满足客户对项目的吸引力标准及首期常住型客户的基本生活准及首期常住型客户的基本生活要求。要求。营建的设施主要为：销售销售中心、示范区、服务性公建、运中心、示范区、服务性公建、运动场、生态景观等动场、生态景观等2 2期期独栋别墅、独户住宅、联独栋别墅、独户住宅、联排别墅、中低层公
87、寓排别墅、中低层公寓以天津市中端主流市场客户群体为主，并吸纳北京、滨海区域的高端客户群体以教育、渡假为主题，在保持产品的领先的同时，以完备、完美的生活配套最大程度地吸引规模消费为目标城镇的基基本本生生活活与与教教育育配配套套逐逐步步完完善善，并提供便捷的交通系统。主要营建的设施为：。市市镇镇中中心心、会会议度假中心、学校议度假中心、学校3 3期期独栋别墅、联排别墅、中低独栋别墅、联排别墅、中低层公寓、定制化产品类型层公寓、定制化产品类型以天津市主流需求市场及当地产业人口消费为主寻求区域产业支持，转变城镇人口的构成比例，主要吸引当地产业人口，形成复合型城镇以产业适应与预留性公建配套为主，并逐步完
88、善城镇的服务配套：主题公园等。社区主题贯穿分期规划社区主题贯穿分期规划资源贯穿、配套设施分布和建设节奏贯穿资源贯穿、配套设施分布和建设节奏贯穿WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/产品升级产品升级根据开发节奏和配套完善情况，丰富产品系并根据开发节奏和配套完善情况，丰富产品系并分期入市分期入市一期二期三期五期n占地面积：22万n建筑面积：6.4万n产品类型：独栋193栋，199-271； 联排24套，165-180； 合
89、院32套，165-210；n配套建设：邻里中心商业3000，水上运动中心n占地面积：12万n建筑面积：11.8万n产品类型：4-6层多层，11层小高层， 共1099套洋房，总价36-80万；n配套建设：邻里中心商业1000，商业街1200，运动公园2万、学校2.5万n占地面积：8.1万n产品类型：联排产品为主，辅以公寓n配套建设：镇商业中心，27万湿地公园环绕n占地面积：31万n建筑面积：55万n产品类型：18、27层精装洋房，87、91；少量花园洋房（148）n配套建设：中心商业街区；五期三期二期一期四期WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营
90、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/配套体系配套体系营销、基础、主题三大配套体系，构建产品之营销、基础、主题三大配套体系，构建产品之外的核心驱动力外的核心驱动力教育配套：教育配套：引进天津模范试验小学和伊顿国际双语幼儿园；商业配套：商业配套：万科东丽湖项目自建镇中心商业区，并且每期项目也都包括一定量商业配套建设，目前已经引入包括招商银行、农业银行、华润万家购物、餐饮、中国移动等商业配套；休闲娱乐：休闲娱乐：以东丽湖水上运动主题公园为核心，打造包括“滑水会所”、“运动公园”、“湿地景观公园”等社区文化娱乐
91、设施，兼备旅游、度假功能；运动主题公园等设施向业主免费开放；医疗保健：医疗保健：社区配有华明社区卫生医疗站，后期将有武警医院入驻，满足业主医疗需求；营销展示：营销展示：配合销售配套，包括销售中心、示范区、公建展示区等主题配套：紧扣主题配套：紧扣“生态、休闲、度假生态、休闲、度假”主题，描绘未来生活方式主题，描绘未来生活方式基础配套：解决衣食住行，提供居住基础配套：解决衣食住行，提供居住基本需求基本需求营销配套：解决卖相，提供价值传递营销配套：解决卖相，提供价值传递基础条件基础条件WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月
92、免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案例总结案例总结主题配套建设要持续、连贯，经营性主题配套主题配套建设要持续、连贯，经营性主题配套是社区的重要节点是社区的重要节点分期分期一期一期产品产品公共设施公共设施销售中心销售中心二期二期三期三期四期四期n建筑面积：6.4万n独栋、联排、合院n建筑面积：11.8万n4-6层洋房、11层小高n建筑面积：8.1万n联排为主n建筑面积：55万n精装洋房营销配套营销配套生活配套生活配套主题配套主题配套示范区示范区公建展示区公建展示区30003000邻里邻里商业商业水上运动水上运动中心中心100010
93、00邻里商业邻里商业12001200商业街商业街2727万湿万湿地公园地公园模范实验小学模范实验小学会议度假会议度假中心中心交通站交通站运动主题运动主题公园公园镇商业中心镇商业中心镇商业中心镇商业中心伊顿双语幼儿园伊顿双语幼儿园天津武警医院天津武警医院社区医疗站社区医疗站滑水会所滑水会所WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/美国托乐嘉美国托乐嘉以打造休闲度假体验为核心的社区模式以打造休闲度假体验为核心的社区模式u项目定
94、位（开发目标）项目定位（开发目标）：1.以别墅类物业为主的低密度社区2.一居、二居混合模式3.以高尔夫为中心主题建设，配置大量休闲健身设施u项目提出理念：项目提出理念：“在家度假”Vacation at Home u项目规模：项目规模：占地14. 1平方公里 美国加州洛杉矶橘郡托乐嘉托乐嘉项目所在区位：南加州橙县：一月平均气温：14七月平均气温：23年降雨量：375 mm年平均晴天数：143天气候温暖湿润，属海洋性 项目自然环境：项目自然环境：WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大
95、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整体规划整体规划开放的休闲空间营造及空间层次的划分开放的休闲空间营造及空间层次的划分（开放空间及社区空间）（开放空间及社区空间）国际标准Golf球场u用地情况：用地情况：整个社区3510英亩（14.2平方公里）超过一半约的用地将保留为开阔地，用于打造各种休闲配套（高尔夫、网球场、山顶公园），永久保留不进行住宅开发。u空间划分：空间划分：开放空间与居住空间完美结合1.1.迎宾中心：迎宾中心：可观看有关托乐嘉的各种介绍的地理模型，照片和展览。位于社区的心脏地带。2.2.家庭街区：家庭街区：一系列不同的家庭街区，如休闲街区：针对活跃的成
96、年人，针对活跃的成年人，5555岁或更大年龄岁或更大年龄。 别墅区中心：别墅区中心：不仅仅是一个不同家庭的社区而已，托乐嘉也设有地中海风格的别墅区中心，在这里居民们和参观者们可以惬意地相互融合在一起。山顶郊野公园休闲街区WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/资源利用资源利用充分利用大量保留开发用地，开发山顶充分利用大量保留开发用地，开发山顶公园、公园、GolfGolf、运动行道等设施，满足不、运动行道等设施，满足不同年
97、龄层次、不同档次的休闲活动同年龄层次、不同档次的休闲活动1.1.高尔夫球场及会所：高尔夫球场及会所：自然风光的18洞锦标赛高尔夫球场相互辉应。被2001年高尔夫文摘提名为“最佳新公共球场” 2.2.游泳及运动俱乐部：游泳及运动俱乐部：6,000平方英尺俱乐部会所，奥林匹克标准泳池，还包括网球，滚轴滑冰和篮球运动的多功能运动场地，再加上一个沙滩日光浴露台和野餐场地。u运动行道：运动行道：19英里长的纵横交错的步行道、徒步旅行和自行车用的小道贯穿托乐嘉的山地，连接各个功能区。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新
98、，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/中产乐园中产乐园托乐嘉通过健康的休闲社区打造，成为托乐嘉通过健康的休闲社区打造，成为不同需求的中产家庭的乐园不同需求的中产家庭的乐园置业人群：置业人群：中产阶级，各年龄段的家庭：置业目的置业目的：度假、宜居、养老置业动机：置业动机：住区良好的活动设施，体育健康生活方式；广阔的开放空间，为孩子的户外活动提供空间；退休家庭良好的生活环境，有利于休闲与户外活动；良好的邻里气氛。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺
99、：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/案例总结案例总结经营性主题配套要在国内有一定影响力；经营性主题配套要在国内有一定影响力；主题配套的社区参与性强。主题配套的社区参与性强。功能系统功能系统社区中心类：社区中心类：1.迎宾中心2.别墅区中心开放空间：开放空间：1.街区公园2.景观绿化带3.托乐嘉自然保护区4.山顶观景台运动：运动：1.全国知名高尔夫球场及会所2.游泳及运动俱乐部3.运动行道美术馆俱乐部：美术馆俱乐部：1.泳池2.温泉区3.网球场4.健身中心5.台球6.棋牌室7.多功能室8.餐厅教育：教育：学校保健：保健：医院及康复疗养中心商务：商务：
100、商务园区艺术、休闲艺术、休闲及购物：及购物：各种配套相互依托，共同形成一个有机整体，使各种功能价值得到最大限度发挥WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/PART 3对开发模式落地的思考对开发模式落地的思考新市镇模式研究主题地产模式研究本项目开发模式WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免
101、费更新，淘宝店铺：http:/http:/本项目采本项目采取模式取模式两种模式综合考虑的社区发展模型两种模式综合考虑的社区发展模型规划原则规划原则中心组团中心组团组团组团组团组团公园公园公园公园交交通通站站街街区区商商业业高高端端商商业业餐餐饮饮邮邮局局、银银行行市市政政厅厅步步行行电力车电力车电力车电力车交通解决交通解决基础配套基础配套学学校校娱娱乐乐设设施施保保健健医医疗疗中中心心相对集中相对集中相对松散相对松散产品层面产品层面有设计标识有设计标识多种风格多种风格别墅为主，混合少量洋房别墅为主，混合少量洋房经营性设施经营性设施主题配套主题配套主题化、参与性主题化、参与性主题化主题化参与性参
102、与性邻邻里里商商业业WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目整体开发思路项目概念性定位开发思路社区完整创意PART 4WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们客户需要的我们客户需要的休闲度假、养生休闲度假、养生生活是生活是植树、种菜，植树、
103、种菜，居家田园居家田园WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们客户需要的我们客户需要的休闲度假、养生休闲度假、养生生活是生活是散步、运动，散步、运动，身心放松身心放松WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们客户需要的我们客户需要的休闲度假、
104、养生休闲度假、养生生活是生活是钓鱼、聚会，钓鱼、聚会，短途旅行短途旅行WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/由此我们联想到由此我们联想到 台湾的农场观光业台湾的农场观光业这里的生活是这里的生活是青青草原青青草原特色花园特色花园原生步道原生步道生态体验生态体验餐饮、住宿餐饮、住宿WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营
105、销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/本项目整体定位本项目整体定位以以观光生态农业观光生态农业为主题线索的为主题线索的泛旅游生态度假生活区泛旅游生态度假生活区WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/我们的社区生活主张我们的社区生活主张尊重并尊重并保持原生态保持原生态地貌地貌放大并放大并体验原生态体验原生态环境环境创造并创造并回归原生态回归原生态生活节奏生活节奏 关注个人与公众尺度适宜关注
106、个人与公众尺度适宜 营造生活的全面便利营造生活的全面便利 关注身心健康与公众素质关注身心健康与公众素质 培养审美力与创造力培养审美力与创造力WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目整体开发思路项目概念性定位开发思路社区完整创意PART 4WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，
107、淘宝店铺：http:/http:/线索线索1 1尊重并尊重并保持原生态保持原生态地貌地貌现状现状124潮潮白白河河农田农田线性密林线性密林1.1.保留并改造已有两深坑、两浅坑和若干水渠，使之成为景观保留并改造已有两深坑、两浅坑和若干水渠，使之成为景观; ;2.2.在整体地块内线性散布浅坑与现地貌呼应在整体地块内线性散布浅坑与现地貌呼应; ;3.3.将挖坑产生的土方堆于现平整土地，形成微地形。将挖坑产生的土方堆于现平整土地，形成微地形。3WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升
108、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/线索线索2 2放大并放大并体验原生态体验原生态环境环境案例案例台湾清境农场台湾清境农场体验点体验点1 1：青青草原畜牧区：青青草原畜牧区与绵羊相遇与绵羊相遇青青草原是清境農場人氣最旺的景點，以绵羊、黑山羊及多种肉牛养殖为主。綿延不盡的青青草原，牛羊群不時穿梭其中，恍如北國風光，享有霧上桃源之稱。遊客還可以在山羊小木屋觀賞到可愛的仔羊，與奔於草原的安格斯、海弗特牛。其中以羊咩咩脫衣秀最富盛名。逗牛秀場與牛互動的節目，遊客可體驗為牛沐浴、跳鬥牛舞、騎牛、甩牛鞭、鬥牛競技等樂趣。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。2
109、0132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/线索线索2 2放大并放大并体验原生态体验原生态环境环境1.以溫帶花卉營造的歐式花園，透過不同色彩的花卉，配置成各式造型圖騰，吸引遊客駐足留影。2.園中栽植有楓香、青楓、落羽松、櫸木、榆樹等物候植物，妝點四季色彩。3.由高山水池擴建的思源池，岸邊垂柳陪襯，石椅、涼亭、小橋彎沿，好一幅秀麗宜人的景緻，並闢設露營區於週邊，提供營宿休憩服務。4.入口處歐風建築，搭配花牆迎賓，柳杉夾道，很有來到瑞士的感覺。案例案例台湾清境农场台湾清境农场体验点体验点2 2
110、：小瑞士花园：小瑞士花园高山花卉、异国情调、湖滨野营高山花卉、异国情调、湖滨野营WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/线索线索2 2放大并放大并体验原生态体验原生态环境环境1.農場自七十六年起栽植茶葉，茶園佔地約六公頃。茶葉製作一般採輕發酵製法，需經日光(熱風)萎凋、室內萎凋、攪拌、炒菁、揉捻、乾燥等過程。 2.茶葉推廣中心與茶葉加工廠密切配合，能知曉市場走向，並開發新產品。 3. 蔬果区包括加州李、水蜜桃、水梨、蘋果
111、、奇異果等温带水果，以及高麗菜、菠菜、碗豆苗、大白菜、翠玉白菜等高冷蔬菜。案例案例台湾清境农场台湾清境农场体验点体验点3 3：特色农业：特色农业品茶艺、食果蔬品茶艺、食果蔬WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/线索线索2 2放大并放大并体验原生态体验原生态环境环境翠湖步道翠湖步道：一邊是梯田式的茶園、一邊可眺望碧湖美景。全程2300公尺，步行約60分鐘 。案例案例台湾清境农场台湾清境农场体验点体验点4 4：六大特色步道
112、：六大特色步道落日步道落日步道：觀賞清境特有的奇景紅落日，沿途繽紛多彩的花卉區。全程1000公尺，步行約40分鐘(單程)。 柳杉步道柳杉步道：兩旁高大的柳杉環繞著步道區，涼風迎面吹來有如沐浴在大自然的芬多精中。全程750公尺，步行約(25分鐘)。 步步高升步步高升：欣賞滿山楓樹林，山羊悠閒吃草的情境，階梯的頂點為壽山園可觀賞雲海的千變萬化。全程1800公尺，步行約50分鐘(單程)。 观山步道观山步道：成群的牛、綿羊在大草原上遊走，坐在草地上放風箏，或跑或跳自由的享受原野的風光。全程500公尺，步行約20分鐘(來回)。 茶园步道茶园步道：觀賞清境特有的茶园梯田，有时还可看到采茶工人收茶的景色。W
113、WORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/线索线索2 2放大并放大并体验原生态体验原生态环境环境124潮潮白白河河3主题体验点（主题化景观和配套）主题体验点（主题化景观和配套）1.1.利用公共空间，并结合景观，打造与生态、与农业观光主题利用公共空间，并结合景观，打造与生态、与农业观光主题的相关的若干体验点。的相关的若干体验点。2.2.结合各体验点的道路组织和景观，设置多种步道体验。结合各体验点的道路组织和景观，设置多种步道体
114、验。牛羊畜牧区牛羊畜牧区特色花卉区特色花卉区果蔬采摘区果蔬采摘区原生林区原生林区WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/线索线索3 3创造并创造并回归原生态回归原生态生活节奏生活节奏这里的原生态生活体验需要一个这里的原生态生活体验需要一个强有力的整合者强有力的整合者这里的原生态生活体验需要一个这里的原生态生活体验需要一个放大的亮点放大的亮点案例案例1_1_美国豪华农场酒店（小型、农业体验、绿色餐饮、休闲配套）美国豪华农场
115、酒店（小型、农业体验、绿色餐饮、休闲配套）黑莓农场酒店，美国田纳西州瓦兰德黑莓农场酒店，美国田纳西州瓦兰德：这家五星级酒店兼农场坐落在大烟山山麓，占地4200英亩。农场养有羊、鸡、驴和农场养有羊、鸡、驴和狗。还有一片菜园、一片果园狗。还有一片菜园、一片果园，大量用于制作蜂蜜的蜂箱和一间制造羊奶奶酪的制酪场。你还可以在色彩亮丽的红色谷仓里享受屡获大奖的大餐。客人可以参与农业活动可以参与农业活动，比如和制奶酪的工人度过一天，当然你也可以去做做SPASPA。费林顿酒店，美国北卡罗来纳州费林顿酒店，美国北卡罗来纳州：这处风景如画的度假胜地代表了美国南部的典型风光，此前曾是一座生产牛奶和奶制品的农场。现
116、在牧场上依然养着加洛威牛和山羊。酒店还保留有原来的贮料垛和谷仓保留有原来的贮料垛和谷仓，比原来多了的是美食市场、书店和园艺店美食市场、书店和园艺店。在酒店的招牌餐厅餐厅里，你可以食用香草、蔬菜和从农场花园农场花园采摘来的可食用花卉。这里有精致的传统英式花园，野花丛生、果蔬迷人。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/线索线索3 3创造并创造并回归原生态回归原生态生活节奏生活节奏这里的原生态生活体验需要一个这里的原生态生活
117、体验需要一个强有力的整合者强有力的整合者这里的原生态生活体验需要一个这里的原生态生活体验需要一个放大的亮点放大的亮点案例案例1_1_法国仓鼠酒店（特色鲜明、小型、体验消费）法国仓鼠酒店（特色鲜明、小型、体验消费）La Villa HamsterLa Villa Hamster仓鼠酒店仓鼠酒店：法国西部港口城市南特的一家酒店推出“仓鼠小屋”的招牌，凡是到该酒店入住的人，都有机会尝试当仓鼠的感觉：吃仓鼠最爱吃的谷物，睡仓鼠最爱睡的干草堆，吃仓鼠最爱吃的谷物，睡仓鼠最爱睡的干草堆，玩仓鼠最爱玩的踩轮子游戏玩仓鼠最爱玩的踩轮子游戏。此举是该酒店老板弗雷德里克泰伯里和雅安佛奎尔共同构想并设计的。小屋于2
118、009年11月开业，游客花费99欧元，就可以住进这间“仓鼠小屋”。La Villa HamsterLa Villa HamsterWWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/线索线索3 3创造并创造并回归原生态回归原生态生活节奏生活节奏124潮潮白白河河3主题引爆点（经营性主题配套）主题引爆点（经营性主题配套） 农场设计酒店（农场设计酒店（Design Design HotelHotel）1.1.通过酒店经营将各主题体验点整
119、合成可观光、可参与的旅游通过酒店经营将各主题体验点整合成可观光、可参与的旅游设施，并通过社会性经营将社区生活理念传递出去；设施，并通过社会性经营将社区生活理念传递出去；2.2.名师设计名师设计2-32-3套主题套主题villavilla，如仓鼠屋、谷仓屋等，形成设计，如仓鼠屋、谷仓屋等，形成设计酒店的特色吸引力。酒店的特色吸引力。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/项目整体开发思路项目概念性定位开发思路社区完整创意P
120、ART 4WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/124潮潮白白河河3社区完整创意结构社区完整创意结构一座农场设计酒店一座农场设计酒店一条最美观光线路一条最美观光线路五种生态体验五种生态体验五大风情组团五大风情组团 一座完整的新市镇一座完整的新市镇一座完整的新市镇一座完整的新市镇一座不可复制的魅力之城一座不可复制的魅力之城一座不可复制的魅力之城一座不可复制的魅力之城商业街商业街学校学校医疗站医疗站交通站交通站运动中心运动
121、中心餐饮餐饮银行银行公园公园休闲休闲WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/124潮潮白白河河3社区完整创意结构社区完整创意结构美式组团美式组团湖区、瀑布、探险湖区、瀑布、探险2号坑改为瀑布叠水、极限号坑改为瀑布叠水、极限运动为主题的探险公园运动为主题的探险公园1号坑改为湖区及号坑改为湖区及2-3个小湖个小湖心岛，建造酒店的设计别墅心岛，建造酒店的设计别墅农场设计酒店：以世博会万农场设计酒店：以世博会万科馆为外形科馆为外
122、形WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/阿凡达探险公园阿凡达探险公园瀑布、叠水、森林密植、攀岩、蹦极、速降、瀑布、叠水、森林密植、攀岩、蹦极、速降、瀑布、叠水、森林密植、攀岩、蹦极、速降、瀑布、叠水、森林密植、攀岩、蹦极、速降、CSCSCSCS探险、户外拓展探险、户外拓展探险、户外拓展探险、户外拓展WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更
123、新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/万科谷仓设计酒店万科谷仓设计酒店小规模经营、谷仓建筑外形、风格迥异套房、小规模经营、谷仓建筑外形、风格迥异套房、小规模经营、谷仓建筑外形、风格迥异套房、小规模经营、谷仓建筑外形、风格迥异套房、名师设计体验别墅、星级服务名师设计体验别墅、星级服务名师设计体验别墅、星级服务名师设计体验别墅、星级服务WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/htt
124、p:/仓鼠别墅仓鼠别墅La Villa HamsterLa Villa HamsterWWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/124潮潮白白河河3社区完整创意结构社区完整创意结构澳洲组团澳洲组团庄园、牧场庄园、牧场养绵羊、养奶牛、养绵羊、养奶牛、养绵羊、养奶牛、养绵羊、养奶牛、羊咩咩脫毛秀、牧羊犬趕羊秀羊咩咩脫毛秀、牧羊犬趕羊秀羊咩咩脫毛秀、牧羊犬趕羊秀羊咩咩脫毛秀、牧羊犬趕羊秀、逗牛表演、逗牛表演、逗牛表演、逗牛表演、
125、WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/124潮潮白白河河3社区完整创意结构社区完整创意结构荷兰组团荷兰组团特色花卉、蔬果特色花卉、蔬果风车、各色郁金香花圃、果蔬采摘园风车、各色郁金香花圃、果蔬采摘园风车、各色郁金香花圃、果蔬采摘园风车、各色郁金香花圃、果蔬采摘园WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升
126、级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/124潮潮白白河河3社区完整创意结构社区完整创意结构加拿大组团加拿大组团枫林、步道、教堂枫林、步道、教堂以著名宜居城市温哥华盖士镇为蓝本，表现最具以著名宜居城市温哥华盖士镇为蓝本，表现最具以著名宜居城市温哥华盖士镇为蓝本，表现最具以著名宜居城市温哥华盖士镇为蓝本，表现最具标识性的枫林、古钟、教堂、森林步道标识性的枫林、古钟、教堂、森林步道标识性的枫林、古钟、教堂、森林步道标识性的枫林、古钟、教堂、森林步道WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
127、房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/124潮潮白白河河3社区完整创意结构社区完整创意结构法国组团法国组团葡萄园、薰衣草、滨河风情葡萄园、薰衣草、滨河风情以著名宜居城市温哥华盖士镇为蓝本，表现最具标识性的枫林、古以著名宜居城市温哥华盖士镇为蓝本，表现最具标识性的枫林、古以著名宜居城市温哥华盖士镇为蓝本，表现最具标识性的枫林、古以著名宜居城市温哥华盖士镇为蓝本，表现最具标识性的枫林、古钟、教堂、森林步道钟、教堂、森林步道钟、教堂、森林步道钟、教堂、森林步道WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震
128、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/124潮潮白白河河3社区完整创意结构社区完整创意结构一辆社区小火车一辆社区小火车串起各色风情与体验串起各色风情与体验特色社区小火车，既解决内部交通问题，又为社区平添一道风景；特色社区小火车，既解决内部交通问题，又为社区平添一道风景；特色社区小火车，既解决内部交通问题，又为社区平添一道风景；特色社区小火车，既解决内部交通问题，又为社区平添一道风景；串起五大组团主题设施及社区公共配套设施，便利生活，便利体验串起五大组团主题设施及社区公共配套设施，便利生活，便利体验串起五大组团主题设施
129、及社区公共配套设施，便利生活，便利体验串起五大组团主题设施及社区公共配套设施，便利生活，便利体验各色风情站台的设计也为社区主题的延展带来发挥空间。各色风情站台的设计也为社区主题的延展带来发挥空间。各色风情站台的设计也为社区主题的延展带来发挥空间。各色风情站台的设计也为社区主题的延展带来发挥空间。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/规划规划中心组团中心组团（美国组图）（美国组图）荷兰荷兰组团组团澳洲澳洲组团组团公园公园
130、公园公园交交通通站站街街区区商商业业高高端端商商业业餐餐饮饮邮邮局局、银银行行步步行行社区小火车社区小火车交通解决交通解决基础基础配套配套休休闲闲会会所所保保健健医医疗疗中中心心相对集中相对集中相对松散相对松散产品层面产品层面名师设计名师设计2-32-3套湖心套湖心别墅别墅美、澳、加、美、澳、加、荷、法四种荷、法四种建筑风格建筑风格别墅为主，混合少量洋房别墅为主，混合少量洋房万科谷仓设计万科谷仓设计酒店酒店主题主题配套配套阿凡达探阿凡达探险公园险公园小荷兰小荷兰公园公园邻邻里里商商业业社区小火车社区小火车牧场牧场公园公园加拿大加拿大组团组团法式法式组团组团枫林枫林公园公园滨河滨河公园公园葡萄葡
131、萄庄园庄园餐餐饮饮社区完整创意结构社区完整创意结构学学校校运运动动设设施施娱娱乐乐设设施施WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/社区被选创意主题社区被选创意主题创意来源创意来源汉诺威世博会荷兰馆荷兰汉诺威世博会荷兰馆荷兰展馆的构思是将一系列的自然片段压缩展馆的构思是将一系列的自然片段压缩在空中，整个建筑由多层公园叠加而成，在空中，整个建筑由多层公园叠加而成，展馆自上而下展示了沙丘、湖泊、森林、展馆自上而下展示了沙丘、湖
132、泊、森林、户外小径，形成了一个小型的生态系统。户外小径，形成了一个小型的生态系统。 以原生态的沙丘、湖泊、森林、户外小径、滨河、湿地等原始地貌以原生态的沙丘、湖泊、森林、户外小径、滨河、湿地等原始地貌以原生态的沙丘、湖泊、森林、户外小径、滨河、湿地等原始地貌以原生态的沙丘、湖泊、森林、户外小径、滨河、湿地等原始地貌为主题延展组团风情和主题设施为主题延展组团风情和主题设施为主题延展组团风情和主题设施为主题延展组团风情和主题设施WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月
133、免费更新，淘宝店铺：http:/http:/启动期产品及展示建议启动期产品设计建议启动期展示建议PART 5WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城产品之路孔雀城产品之路案例研究案例研究通过对目前远郊经济型别墅标杆项目孔雀城系列的产品研究，通过对目前远郊经济型别墅标杆项目孔雀城系列的产品研究，通过对目前远郊经济型别墅标杆项目孔雀城系列的产品研究，通过对目前远郊经济型别墅标杆项目孔雀城系列的产品研究，来回答启动期做什
134、么产品，怎么做既能符合客户的价值规律，来回答启动期做什么产品，怎么做既能符合客户的价值规律，来回答启动期做什么产品，怎么做既能符合客户的价值规律，来回答启动期做什么产品，怎么做既能符合客户的价值规律，又能控制成本。又能控制成本。又能控制成本。又能控制成本。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列孔雀城产品演变孔雀城产品演变2006200720082009永永定定河河孔孔雀雀城城大大运运河河孔孔雀雀城城
135、台地联排台地联排:247-289独栋：独栋： 388-391388-391联排：联排：187-351叠拼：叠拼：161-267独栋独栋:190-400联排联排:160-180 小院小院:230 洋房洋房:90-150 独栋合院独栋合院:220-250 类独栋类独栋:320-380 小院墅小院墅:220-240 联排联排:160-240 叠拼叠拼:160-330 洋房洋房:90-180 类独栋类独栋:320-390院墅院墅:220-360联排联排:160-310叠拼叠拼:140-280洋房洋房:90-180电梯洋房电梯洋房:90-160大堡大堡220-280 叠拼叠拼170-280 产品复制阶产
136、品复制阶段段产品研发、探索阶段产品研发、探索阶段产品升产品升级级阶级级阶段段WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/潮白河孔雀城潮白河孔雀城永定河孔雀城永定河孔雀城八达岭孔雀城八达岭孔雀城大运河孔雀城大运河孔雀城孔雀城系列孔雀城系列京郊首置型别墅小镇品牌。旗下项目所在京郊首置型别墅小镇品牌。旗下项目所在区域均属于大北京范围，距北京区域均属于大北京范围，距北京1 1小时车程小时车程范围内。范围内。项目名称潮白河孔雀城大运河
137、孔雀城永定河孔雀城八达岭孔雀城区域位置大厂香河固安怀来容积率1.0511.03占地1700亩计划1000亩，目前595亩8000亩8000亩产品类型院墅、联排、叠拼、高层独栋、联排、叠拼别墅联排、双拼、大堡别墅WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列永定河永定河孔雀城孔雀城 孔雀城开篇之作，孔雀城开篇之作，逐渐形成区域大盘，规模制胜。逐渐形成区域大盘，规模制胜。146146五期五期28万平米万平米四期
138、四期20.6720.67万平米万平米三期三期2020万平米万平米二期二期1414万万平米平米一期一期6.86.8万平万平米米六期六期5757万平米万平米期数期数总占地总占地面积面积总建筑总建筑面积面积产品类型产品类型一期20万6.8万独栋联排小院墅洋房二期15万14万独栋合院类独栋小院墅联排叠拼洋房三期25万20万类独栋院墅联排叠拼洋房电梯洋房四期21万20.67万大堡叠拼五期28万28万台地联排大堡叠拼永定河总规划占地永定河总规划占地8000亩，亩，1-6期总建期总建面面146万。万。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上
139、市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/四期规划图四期规划图规划特点：规划特点：中央步行绿轴贯穿社区南北，两侧次级绿轴服务中央步行绿轴贯穿社区南北，两侧次级绿轴服务东、西住宅区域；东、西住宅区域；社区一级环路围绕大堡产品外围，联排产品通过社区一级环路围绕大堡产品外围，联排产品通过一级道路直接入户，大堡产品通过二级道路联系各一级道路直接入户，大堡产品通过二级道路联系各住宅单位；住宅单位；大堡产品主要以大堡产品主要以8 8联或联或9 9联为一个单元，形成四个联为一个单元，形成四个完整的内向庭院；完整的内向庭院；精英版精英版面积区间
140、面积区间套数套数套数比例套数比例A户型2745310.47%B户型2519318.38%C户型270275.34%D户型2405310.47%E户型2279318.38%F户型251275.34%旗舰版旗舰版面积区间面积区间套数套数套数比例套数比例A户型274224.35%B户型251407.91%C户型270183.56%D户型240224.35%E户型227407.91%F户型251183.56%总计506506四期主推产品：大堡，分为旗四期主推产品：大堡，分为旗舰版和精英版，旗舰版赠送地舰版和精英版，旗舰版赠送地下车库。下车库。主力户型：主力户型：B B、E E户型均面积：户型均面积：2
141、50250孔雀城系列孔雀城系列永定河永定河孔雀城（大堡产品配比）孔雀城（大堡产品配比）WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一期、二期（一期、二期（495495亩）亩）三期（三期（100100亩）亩）项目分期：分为三期开发项目分期：分为三期开发占地面积：一期二期占地面积：一期二期495495亩，三期亩，三期100100亩亩容积率：容积率：1.01.0建筑面积：一期二期建筑面积：一期二期3636万平米，三期万平米，三期6
142、.76.7万平米万平米绿化率：绿化率：30%30%规划形态：一期为组团式，二期为行列规划形态：一期为组团式，二期为行列式式楼栋数量：一期楼栋数量：一期8383栋、二期栋、二期6060栋、三期栋、三期未定未定产品形式：一期为独栋、联排、叠拼、产品形式：一期为独栋、联排、叠拼、高层，二期为联排高层，二期为联排推售节奏：推售节奏：项目一期项目一期别墅产品基本别墅产品基本售完，西侧高层未启动；售完，西侧高层未启动；项目二期项目二期2010年年1月售完；月售完；项目三期项目三期入市时间入市时间2010年年4月月孔雀城系列孔雀城系列大运河大运河孔雀城孔雀城依托东部区域价依托东部区域价值，打造值，打造“国际
143、公民别墅群国际公民别墅群”WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/二期户型二期户型面积区间面积区间套数套数套数比例套数比例A户型254-26417739.69%B户型255-2629721.75%C户型235-2419320.85%D户型272-275296.50%E户型281-284173.81%F户型295-30130.67%G户型251-258184.04%H 户型270-277122.69%总计446446孔雀城
144、系列孔雀城系列大运河大运河孔雀城（产品配比）孔雀城（产品配比）一期一期套数：套数：626626套，联排套，联排332332套、叠拼套、叠拼294294套套一期主力户型：联排一期主力户型：联排A A、B B；叠拼；叠拼A A面积区间：联排面积区间：联排A A户型户型187-222187-222 ，B B户型户型219-351219-351 ；叠拼；叠拼161-161-170170 二期二期套数套数446446套套二期主力户型：二期主力户型：A A、B B、C C面积区间：面积区间：A A户型户型254-254-264264，B B户型户型255-262255-262 ，C C户型户型235-24
145、1235-241 ；一期联排户型一期联排户型面积区间面积区间 套数套数户型比例户型比例A户型187-22217352.11%B户型219-35112236.75%C户型286-341257.53%D户型388-391123.61%总计332332一期联叠拼型一期联叠拼型面积区间面积区间 套数套数户型比例户型比例A户型161-17022074.83%B户型204-209186.12%C户型266-267103.40%D户型163-1694615.65%总计294294WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝
146、店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列潮白河潮白河孔雀城孔雀城景观资源驱动，景观资源驱动，打造打造“蓝色水街蓝色水街 创意港湾创意港湾”潮白河孔雀城项目定位为低密潮白河孔雀城项目定位为低密度别墅区，为体现低密度的特点度别墅区，为体现低密度的特点小区在小区在南侧地块设置联排和独栋南侧地块设置联排和独栋合院等低密度的产品；合院等低密度的产品；结合南侧入口处规划示范区，结合南侧入口处规划示范区，叠拼和高层放置在北侧地块。叠拼和高层放置在北侧地块。用用地最南侧和群英总干渠之间有大地最南侧和群英总干渠之间有大片现状树林，规划中尽量予以保
147、片现状树林，规划中尽量予以保留；留；2.5公里长蓝色水街公里长蓝色水街，大规模创，大规模创意港湾，依托创意产业经济带动意港湾，依托创意产业经济带动经济发展，设有创意展览中心、经济发展，设有创意展览中心、精品主题酒店等各项公共设施。精品主题酒店等各项公共设施。1.11.1期规划图期规划图建面建面9 9万，容积率万，容积率0.620.62一期约一期约4040万万WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/台地联排比普通联排实现的
148、销售价格更高，台地联排比普通联排实现的销售价格更高，地下室、露台、车库全赠送地下室、露台、车库全赠送，由于容积，由于容积率限制庭院面积不及普通联排理想。率限制庭院面积不及普通联排理想。大堡产品销售实现最佳大堡产品销售实现最佳，均价，均价6500元元/平米，平米，7.8-8.7米大面宽米大面宽，合院设计产生较强，合院设计产生较强的独栋感受，赠送双车库及的独栋感受，赠送双车库及1个车位，受容积率限制花园面积低于联排；个车位，受容积率限制花园面积低于联排； 叠拼产品主要起平衡容积率作用，销售实现较低，均价叠拼产品主要起平衡容积率作用，销售实现较低，均价4560元元/平米。平米。孔雀城系列孔雀城系列各
149、产品线销售实现各产品线销售实现产品产品线线容积容积率率主力户型主力户型面积区间面积区间（）（）面宽面宽赠送面积赠送面积单均单均价价（元（元/ /）单总单总价价（万（万/ /套）套）销售周期销售周期销售销售速度速度庭院庭院地下室地下室天台天台/ /露露台台车库车库车车位位台地台地联排联排1247-269 4.5-7.24.5-7.2米米26-13642-95 30-501个，441个 5810153 2009.8-1289套/月普通普通联排联排0.7187-3515.4米74-24950-80（一半为赠送10-301个 51201102008.5-2009.722套/月大堡大堡 0.67220-
150、280 7.8-8.77.8-8.7米米旗舰版70-120精英版47-6016-202个，721个 65006500160 2009.5-1263套/月叠拼叠拼1.2161-1744.1米901508-121个 4560842008.10-2009.729套/月WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列客户价值触点客户价值触点普通联排普通联排价值点分配价值点分配交房标准交房标准客户关注客户关注赠赠送送空
151、空间间庭院南北庭院、内庭院74-249，内庭院12左右毛坯十分关注庭院面积，对目前庭院十分关注庭院面积，对目前庭院大小比较满意大小比较满意露台有露台，一步阳台10-30清水毛坯每户至少一个露台，对10左右露台不满意，至少15。地下室有窗井，算一半面积50-80（一半为赠送）清水毛坯必须有，认为全赠送更能接受必须有，认为全赠送更能接受车位庭院内车位1个。公共成为半个毛坯对占用庭院面积有异议车库希望有车库户户型型设设计计入户方式南入户或北入户，个别大面积边户型东西入户无特别抗性客厅面宽5.4米左右对面宽不很满意，不够敞亮首层卧室南向或北向卧室1个，小面积户型无卧室10-18清水毛坯至少1个，首层无
152、卧室有一定销售抗性套间数3或4个主卧套卧室、主卫、衣帽间30-40清水毛坯目前条件能接受挑空所有户型均挑空6.6米客厅面宽5.4米左右，挑空后比较敞亮关注庭院面积，对关注庭院面积，对74-24974-249的的赠送面送面积比比较满意意；认可产品设有地下室，希望全部为赠送面积；认可产品设有地下室，希望全部为赠送面积；对对5.45.4米面宽不满意；米面宽不满意；希望有车库，对地上车位占用庭院面积不满意。希望有车库，对地上车位占用庭院面积不满意。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震
153、撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列客户价值触点客户价值触点台地联排台地联排价值点分配价值点分配交房标准交房标准客户关注客户关注赠赠送送空空间间庭院庭院双向庭院或单向庭院26-136毛坯十分关注庭院面积，大户型面积且花园在十分关注庭院面积，大户型面积且花园在30或或50时抗性较大，一般户型底线在时抗性较大，一般户型底线在50左右左右露台露台顶层天台，每层有露台，一步阳台30-50清水毛坯每户至少一个天台和30露台地下室地下室有窗井42-95清水毛坯必须有，目前面积能接受必须有，目前面积能接受车位车位车库前车位1个毛坯最好有车库车库半地下车库1个44,
154、 ，台地2.2米清水毛坯至少一个，最好停在自己家户户型型设设计计入户方式入户方式南入户或北入户南入户感受更好，无特别抗性客厅面宽客厅面宽4.5-7.2米明显对4.5米面宽有抗性，至少6.5米左右首层卧室首层卧室北向卧室1个12清水毛坯至少1个，首层无卧室有一定销售抗性套间数套间数3或4个主卧套主卧套卧室、主卫、书房或衣帽间29-43清水毛坯目前条件能接受挑空挑空仅E户型挑空6.6米客厅在满足6.5米以上面宽的情况下，满意挑空的设计关注庭院面积，可接受范围一般在关注庭院面积，可接受范围一般在5050以上；以上；满意地下室赠送，面积在满意地下室赠送，面积在42-9542-95之间；之间；对对4.5
155、4.5米面宽有抗性，最低不少于米面宽有抗性，最低不少于6.56.5米；米；满足满足6.56.5米面宽情况下可加入调控设计。米面宽情况下可加入调控设计。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列客户价值触点客户价值触点大堡大堡价值点分配价值点分配交房标准交房标准客户关注客户关注赠赠送送空空间间庭院南向或北向庭院、内庭院旗舰版70-120，精英版47-60毛坯关注庭院面积，目前面积关注庭院面积，目前面积勉强
156、接受勉强接受露台露台，一步阳台16-20清水毛坯每户至少一个露台，面积可以接受地下室车位门前车位1个毛坯最好有车库地下车库2个，每组团一个车户入口72清水毛坯至少一个户户型型设设计计入户方式南入户或北入户南入户感受更好，无特别抗性客厅面宽南向或北向客厅7.8-8.7米北向客厅有疑虑，但对面宽很满意首层卧室南向或北向卧室1个14-20清水毛坯至少1个，对面积大小满意套间数3或4个主卧套卧室、主卫、衣帽间33-44清水毛坯目前条件很满意挑空北入户挑空，南入户不挑空6.6米清水毛坯满意关注庭院面积，接受目前旗舰版关注庭院面积，接受目前旗舰版100100左右，精英版左右，精英版5050左右的庭院面积可
157、以接受；左右的庭院面积可以接受；对北向客厅有疑虑，对对北向客厅有疑虑，对7.8-8.77.8-8.7米大面宽很满意；米大面宽很满意；WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列客户价值触点客户价值触点阳光叠墅阳光叠墅价值点分配价值点分配交房标准交房标准客户关注客户关注赠赠送送空空间间庭院南北庭院、内庭院总面积90150，包含内庭院12毛坯对庭院面积很满意对庭院面积很满意露台露台，一步阳台8-12清水毛坯对
158、露台面积满意室内庭不封窗，12-20清水毛坯目前条件很满意地下室车位下叠可停于花园内，其他为公共车位1个无特别的异议车库户户型型设设计计入户方式南入户或北入户无特别抗性客厅面宽4.1米无特别抗性首层卧室北向卧室1个10清水毛坯对此很满意套间数3个主卧套卧室、主卫11-20清水毛坯目前条件能接受挑空所有叠拼均设计挑空5.8米由于户型面积不大，挑空后比较敞亮关注庭院面积，对关注庭院面积，对90-15090-150的的赠送面送面积很很满意意；由于户型不大，认可挑空设计从而增强客厅空间感；由于户型不大，认可挑空设计从而增强客厅空间感；WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20
159、132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列客户价值触点客户价值触点外立面外立面外墙面保温外墙面保温抹灰抹灰涂料涂料部分户型局部部分户型局部做文化石做文化石大大运运河河孔孔雀雀城城永永定定河河孔孔雀雀城城WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列客户价值触点客户价值触点园林园林中心
160、景观区（大运河中心景观区（大运河-孔雀孔雀城意向）：设置南北城意向）：设置南北400多多米，东西米，东西500米长的景观大米长的景观大道；最宽道；最宽55米，最窄米，最窄30米米的十字景观带；在十字主的十字景观带；在十字主景观轴交界处设置水系广景观轴交界处设置水系广场成为小镇主要节点空间。场成为小镇主要节点空间。线形森林步道：纯步行闭合线形森林步道长线形森林步道：纯步行闭合线形森林步道长12001200米。步道两旁配有灌木及植被。人性化的纯步行米。步道两旁配有灌木及植被。人性化的纯步行闭合设计，贯穿整个社区景观。闭合设计，贯穿整个社区景观。146146五期五期四期四期三期三期二二期期一一期期六
161、期六期杨杨树树林林景景观观大大道道WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/孔雀城系列孔雀城系列客户价值触点客户价值触点外立面、园林、配外立面、园林、配套、设备设施套、设备设施价值点价值点分配分配项目项目配置情况配置情况客户关注客户关注外立面大运河永定河外墙面保温、抹灰、涂料，部分户型局部做文化石。十分注重外立面别墅符号，尤十分注重外立面别墅符号，尤其是文化石的多少其是文化石的多少园林景观大运河 线性森林步道、中心景观、组
162、团景观对规划园林景观比较满意永定河 杨树林景观大道、梦想广场、火炬广场等主题景观、各期中心景观、组团景观对规划园林景观比较满意本体配套大运河 5600商业街、2000会所、2000幼儿园 认为配套不足以满足生活需求，勉强接受永定河 5万商业街、3000会所、3800双语幼儿园、足球场、医疗中心对规划配套比较满意，认为能满足生活需求。设备设施大运河永定河1通讯系统： 中国联通座机系统（北京、河北均可安装）2电视系统： 设有线电视系统3网络系统：计算机网络系统4安全系统：周界防范，外墙电网红外线、闭路电视监控，电子巡更，24小时保安、可视对讲，小区出入口控制系统。关注是否能安装北京区号电话关注是否
163、能安装北京区号电话，对安防系统关注度一般WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/必要成本投入必要成本投入必要成本投入必要成本投入庭院庭院5050平米以上，首层面宽不低于平米以上，首层面宽不低于6.56.5米；米；外立面设计重点强调别墅符号感受，如文化石的运用；外立面设计重点强调别墅符号感受，如文化石的运用；重要成本投入重要成本投入重要成本投入重要成本投入赠送地下室，面积赠送地下室，面积4040平米以上；平米以上；首层需要
164、一个卧室，面积在首层需要一个卧室，面积在1010平米以上；平米以上；赠送露台或天台，面积不低于赠送露台或天台，面积不低于1515；车库及车位：联排配备车库及车位：联排配备1 1个车库个车库1 1个车位，叠拼最少个车位，叠拼最少1 1个车位；个车位；打造特色园林景观，配合中心景观及组团景观：打造特色园林景观，配合中心景观及组团景观：满足生活需求的配套及休闲娱乐设施；满足生活需求的配套及休闲娱乐设施；可选成本投入可选成本投入可选成本投入可选成本投入主卧套：保证主卧不低于主卧套：保证主卧不低于3030，设有主卫、衣帽间、书房。，设有主卫、衣帽间、书房。挑空：保证面宽不低于挑空：保证面宽不低于5.45
165、.4米情况下客厅挑空设计。米情况下客厅挑空设计。设备设施：安装北京区号电话。设备设施：安装北京区号电话。产品建议产品建议大堡和台地联排为重点参考产品大堡和台地联排为重点参考产品WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地下室双向采光井设计，提高地下室舒适度；地下室双向采光井设计，提高地下室舒适度；首层老年房设计，满足客户养老需求；首层老年房设计，满足客户养老需求；二层双套房设计，南向超大尺度主卧套房带书房，主卧私密性不强，
166、二层双套房设计，南向超大尺度主卧套房带书房，主卧私密性不强，但方便孩子尚小的家庭使用；但方便孩子尚小的家庭使用；三层套房设计，赠送北向露台，面积利用不够充分；三层套房设计，赠送北向露台，面积利用不够充分；顶层赠送露台；顶层赠送露台；户型建议户型建议大运河孔雀城大运河孔雀城台地联排台地联排A A户型户型267-269267-269WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/地下室双车库设计，满足停车需求，北侧功能空间双采光井；
167、地下室双车库设计，满足停车需求，北侧功能空间双采光井；首层超大面宽客厅及大尺度厨房和餐厅空间，舒适度高；首层超大面宽客厅及大尺度厨房和餐厅空间，舒适度高；二层南侧套房设计，北侧设置卧室与书房，空间利用经济实用；二层南侧套房设计，北侧设置卧室与书房，空间利用经济实用；三层主卧套房设计，北向露台赠送；三层主卧套房设计，北向露台赠送；顶层赠送露台；顶层赠送露台；户型建议户型建议大运河孔雀城大运河孔雀城台地联排台地联排C C户型户型247-249247-249 WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产
168、营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整体面宽整体面宽7.87.8米，首层约米，首层约5 5平米玄关设计，南向起居室面宽平米玄关设计，南向起居室面宽5.55.5米南北通透；首层前庭院与内庭米南北通透；首层前庭院与内庭相互联通，内庭院的设计使得客厅与老人房拥有良好的采光；相互联通，内庭院的设计使得客厅与老人房拥有良好的采光；二层双套房设计，确保私密性与舒适度，放宽的交通空间可有效利用成过厅；二层双套房设计，确保私密性与舒适度，放宽的交通空间可有效利用成过厅；三层主卧套房设计，确保主人绝对私密性，有效利用过厅空间设计衣帽间；联通主卧的露台，三层主卧套房设计，确保
169、主人绝对私密性，有效利用过厅空间设计衣帽间；联通主卧的露台，增加赠送面积及趣味空间；增加赠送面积及趣味空间；户型建议户型建议永定河孔雀城永定河孔雀城大堡大堡B B户型户型, ,约约250250WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/整体面宽整体面宽8.78.7米，设计特点同上米，设计特点同上户型建议户型建议永定河孔雀城永定河孔雀城大堡大堡A A户型户型, ,约约250250WWORLD ORLD UUNIONNION本报
170、告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/户型建议户型建议金地格林小镇金地格林小镇联排联排T-C1,233T-C1,233地下室：面积比较小比较经济，北侧功能空间双采光井；地下室：面积比较小比较经济，北侧功能空间双采光井；首层：北向门廊、南向独立门厅设计形成室内与室外过度空间，首层：北向门廊、南向独立门厅设计形成室内与室外过度空间，增强别墅符号感受，同时不计面积；增强别墅符号感受，同时不计面积；光厅：相当于内庭院，同时增加各功能空间的采光面；光厅：相当于内庭院，同时增加
171、各功能空间的采光面；主卧套：二、三层主卧套房设计，均设置书房、衣帽间，北向、主卧套：二、三层主卧套房设计，均设置书房、衣帽间，北向、南向均有露台赠送；南向均有露台赠送；WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/启动期产品及展示建议启动期产品设计建议启动期展示建议PART 5WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大
172、全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/一期一期规划二期规划二期规划三期规划三期规划四期规划四期规划五期规划五期大大大大香香香香路路路路潮潮潮潮白白白白河河河河鵏鵏鵏鵏池池池池河河河河根据昭示性、通达性最优的原则，同时考虑一期地块面积条件，根据昭示性、通达性最优的原则，同时考虑一期地块面积条件，建议将示范区设置于建议将示范区设置于二期地块东南角位置二期地块东南角位置。示范区位置示范区位置WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝
173、店铺：http:/http:/示范区打造体系示范区打造体系u示范区建议使用地块如图所示，建议占地面积占地面积150*250m150*250m。u示范区体现整项目“原生态、原生态、低碳绿色生活低碳绿色生活”的主题。u示范区打造关键点：1 1、主题、主题展示；展示；2 2、生活体验、生活体验1、主题展示2、生活体验原生态低碳别墅街区生态农场商业配套观景火车WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/关键点关键点原生态原生态u延续
174、本项目原生态主题，呈现：延续本项目原生态主题，呈现：原生地貌、原生林、原生湖泊。原生地貌、原生林、原生湖泊。原生地貌、原生林、原生湖泊。原生地貌、原生林、原生湖泊。原生林，打造一条可供游览的森林步道原生林，打造一条可供游览的森林步道原生湖泊、湖岸原生湖泊、湖岸原生地貌，山丘、浅坑原生地貌，山丘、浅坑WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/关键点关键点原生态原生态原生湖泊打造要点原生湖泊打造要点原生湖泊打造要点原生湖泊打造
175、要点v湖泊形态：设计自然湖泊形态自然湖泊形态自然湖泊形态自然湖泊形态；v湖岸：避免使用过多硬质铺装，尽量使用植物和土壤植物和土壤植物和土壤植物和土壤构筑水岸；v水生植物：种植水生植物水生植物水生植物水生植物，既保护自然生态又体现“原汁原味”的纯水岸景观；v水底：湖底铺鹅卵石，枯水期可作为卵石路卵石路卵石路卵石路，供客户行走、嬉戏；示意图片示意图片WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/关键点关键点低碳低碳售楼处打造，暨低
176、碳建筑展馆售楼处打造，暨低碳建筑展馆售楼处打造，暨低碳建筑展馆售楼处打造，暨低碳建筑展馆v利用原生湖泊，将售楼处设置于湖泊中，营造生态岛居感受，将本项目一期水资源价值放大。vv建筑低碳，循环利用建筑低碳，循环利用建筑低碳，循环利用建筑低碳，循环利用：售楼处建筑采用“积木模块”理念打造，建筑结构及材料采用铆接，可拆分重组，后期可将售楼处搬到社区内作后期可将售楼处搬到社区内作后期可将售楼处搬到社区内作后期可将售楼处搬到社区内作会所使用会所使用会所使用会所使用。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地
177、产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/关键点关键点生活体验生活体验生态农场生态农场生态农场生态农场v示范区内设置生态农业园区，展示未来生活梦想的同时，强调参与性与体验感举办采摘活动举办采摘活动牧场一日体验牧场一日体验WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/关键点关键点生活体验生活体验观光小火车观光小火车观光小火车观光小火车v示范区内设置观光火车站，作为后期整体社区观光火车的起点站。v
178、先期可进行火车车厢展示，并可打造成为火车主题咖啡厅，同时展示后期商业配套氛围。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/规划路规划路大大香香路路示范区总平面意向图示范区总平面意向图150m250m销售销售中心中心样板区样板区主题景观主题景观火火车车咖咖啡啡馆馆生态园区生态园区主题主题展厅展厅WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20132013房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：房地产营销策划大全震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：http:/http:/The EndThe End
