饭店客房价格管理

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1、第四章饭店客房价格管第四章饭店客房价格管理理第四章第四章教学内容：第一节第一节客房价格构成客房价格构成第二节第二节客房定价方法与价格策略客房定价方法与价格策略第三节第三节客房价格管理客房价格管理教学目标：掌握客房价格制定的策略和技巧掌握客房价格制定的策略和技巧明确构成房价的内容及影响客房定价的内外因素明确构成房价的内容及影响客房定价的内外因素第一节客房价格构成第一节客房价格构成客房价格特点客房价格构成影响客房价格构成的内外部因素客房价格表现方式客房价格特点客房价格特点时间与空间上的补偿性客房商品的不可储存性使用价值的共享性客房价格的易受影响性高比例的固定成本客房价格构成客房价格构成客房价格客房

2、成本客房利润建筑投资客房设备物资用品管理人员工资保险费贷款利息修缮费用土地使用费经营管理费营业税所得税利润客房价格构成客房价格构成客房成本分类固定成本固定成本变动成本变动成本半变动成本半变动成本采购成本对饭店收入的影响客房利润 外部影响因素外部影响因素1 1、社会政治、经济形势（国际形势、社会政治、经济形势（国际形势及国家政策）及国家政策）2 2、季节性、季节性3 3、供求关系、供求关系4 4、竞争对手价格、竞争对手价格5 5、汇率变化、汇率变化6 6、客人消费心理、客人消费心理行业组织的价格约束行业组织的价格约束影响客房价格构成的内外部因素影响客房价格构成的内外部因素内部因素1、投资成本及成

3、本回收期2、经营成本（非营业部门费用分摊，非营利性服务支出）3、酒店地理位置（区位）4、酒店服务等级及服务质量定价目标影响客房价格构成的内外部因素影响客房价格构成的内外部因素公布价追加房价特别房价合同房价客房价格表现形式客房价格表现形式公布价公布价 根据不同计价方式，公布价可分为：根据不同计价方式，公布价可分为：（一）欧洲式（一）欧洲式（European PlanEuropean Plan，简称，简称“ “EP”EP”）只包括房费，而不包含任何餐费的收费方式，为世界上大多数酒店的采用。只包括房费，而不包含任何餐费的收费方式，为世界上大多数酒店的采用。（二）美国式（二）美国式（American

4、PlanAmerican Plan，简称，简称“ “AP”AP”）不但包括房费，而且还包括一日三餐的费用，因此，又被称为不但包括房费，而且还包括一日三餐的费用，因此，又被称为“ “全费用计价全费用计价方方式式” ”，多为远离城市的度假性酒店或团队客人所采用。，多为远离城市的度假性酒店或团队客人所采用。（三）修正美式（三）修正美式（Modified American PlanModified American Plan，简称，简称“ “MAP”MAP”）包括房费和早餐，除此而外，还包括一顿午餐或晚餐（二者任选一个）的费包括房费和早餐，除此而外，还包括一顿午餐或晚餐（二者任选一个）的费用。这种收费

5、方式较适合于普通旅游客人。用。这种收费方式较适合于普通旅游客人。（四）欧洲大陆式（四）欧洲大陆式（Continental PlanContinental Plan，简称，简称“ “CP”CP”）包括房费及欧陆式早餐（包括房费及欧陆式早餐（Continental BreakfastContinental Breakfast）。欧陆式早餐的主要内容）。欧陆式早餐的主要内容包包括冷栋果汁（括冷栋果汁（Orange Juice, Grape Juice, Pineapple Juiciest.Orange Juice, Grape Juice, Pineapple Juiciest.）、烤面包）、烤面

6、包（Served Served with Butter &Jamwith Butter &Jam）、咖啡或茶。）、咖啡或茶。（五）百慕大式（五）百慕大式（Bermuda PlanBermuda Plan，简称，简称“ “BP”BP”）包括房费及美式早餐（包括房费及美式早餐（American BreakfastAmerican Breakfast）。美式早餐除了包含有欧陆式）。美式早餐除了包含有欧陆式早早餐的内容以外，通常还包括鸡蛋（餐的内容以外，通常还包括鸡蛋（Fried, Scrambled upFried, Scrambled up，poachedpoached，BoiledBoiled）

7、和）和火腿（火腿（HamHam）或香肠（）或香肠（SausageSausage）或咸肉（）或咸肉（BaconBacon）等肉类。）等肉类。 追加房价追加房价追加房价是在公布价基础上，根据客人住宿情况，另外加收的房费1.白天租用价：退房超时白天租用价：退房超时2.加床费加床费3.深夜房价深夜房价4.保留房价保留房价特别房价特别房价团队价（roup Rate)家庭租用价（amily Plan Rate)小包价（package plan rate)折扣价（discount rate)免费（complimentary rate)合同房价合同房价合同房价，亦称批发价格，是饭店给予中间商的优惠价根据中间商

8、的批发量和付款条件，饭店给予不同的数量折扣和付款条件折扣分分类类依依据据按客人类型按客人类型按租用时间按租用时间按住人情况按住人情况价价格格种种类类标标准准价价公公司司价价团团队队价价会会议议价价长长包包价价小小包包价价家家庭庭租租用用价价淡淡季季价价旺旺季季价价平平季季价价白白日日价价单单开开房房价价双双开开房房价价加加床床房房费费保保留留房房价价特特别别折折扣扣表表现现与与用用途途门门市市价价或或牌牌价价合合同同价价与与旅旅行行社社签签约约与与主主办办单单位位签签约约与与长长住住客客签签约约观观光光价价带带小小孩孩家家庭庭单单间间客客房房住住一一人人单单间间客客房房住住两两人人标标准准客客

9、房房加加一一床床临临时时外外出出或或预预订订未未到到特特殊殊优优惠惠价价第二节客房定价方法与价格策略第二节客房定价方法与价格策略客房定价的基本原理客房定价的基本方法客房定价的策略与技巧客房定价的基本原理客房定价的基本原理客房定价的基本原理：客房价格一般以供给价格为下限，以需求价格为上限，实际市场成交价格受市场竞争的影响在上下限间波动特殊时期市场成交价格可能会低于客房产品成本价格客房产品的价值决定供给价格客人支付能力决定需求价格市场竞争决定市场成交价格客房定价基本原理客房定价基本原理客人认同和支付能力决定的最高价格客房产品成本决定的最低价格客房产品价格竞争因素决定的同类产品价格客房定价的基本方法

10、客房定价的基本方法以成本为中心的定价方法建筑成本定价法（千分之一法）建筑成本定价法（千分之一法）盈亏平衡定价法（保本点定价）盈亏平衡定价法（保本点定价）成本加成定价法成本加成定价法目标收益定价法目标收益定价法千分之一法千分之一法又称经验定价法又称经验定价法, ,即以酒店总建造成本除以房即以酒店总建造成本除以房间数间数, ,再除以再除以10001000作为每个房间的平均价格作为每个房间的平均价格公式：房价饭店建造总成本公式：房价饭店建造总成本/ /（1000*1000*房间房间数）数）这种定价方法只考虑了客房的成本因素，而没这种定价方法只考虑了客房的成本因素，而没有考虑客房与餐饮、娱乐等其他各种

11、设施设备有考虑客房与餐饮、娱乐等其他各种设施设备投资比例的差异以及供求关系、市场竞争等相投资比例的差异以及供求关系、市场竞争等相关因素，因而缺乏科学性和合理性。只能作为关因素，因而缺乏科学性和合理性。只能作为客房定价的参考。客房定价的参考。为什么是千分之一（三年的投资回收期）为什么是千分之一（三年的投资回收期） 盈亏平衡定价盈亏平衡定价法法 在在既定的固定成本、平均变动成本和预计客房销售量的条件下，实现销售既定的固定成本、平均变动成本和预计客房销售量的条件下，实现销售收入与总成本相等时的房价，也就是收支平衡时的客房价格。侧重于保本收入与总成本相等时的房价，也就是收支平衡时的客房价格。侧重于保本

12、经营，是市场不景气时采用的定价方法。经营，是市场不景气时采用的定价方法。 公式：保本点房价全年固定成本总额公式：保本点房价全年固定成本总额/ /全年销售客房数全年销售客房数+ +单位变动成本单位变动成本 例题：某饭店有客房例题：某饭店有客房400400间，每间客房分摊固定成本为间，每间客房分摊固定成本为150150元，单位变动成元，单位变动成本为本为4040元，饭店年均出租率为元，饭店年均出租率为70%70%，问饭店房价定为多少才能使饭店盈利，问饭店房价定为多少才能使饭店盈利计算：盈亏平衡点房价（计算：盈亏平衡点房价（400*150+400*70%*40）/400*70%+40254元元则高于

13、则高于254元的房价方可盈利。元的房价方可盈利。保本点定价缺点：客房销售数量难以控制，只有达到或超过保本点定价缺点：客房销售数量难以控制，只有达到或超过预期销售量才能取得利润预期销售量才能取得利润成本加成定价法成本加成定价法成本加成定价法也叫成本基数法，是按客房产品成本加成定价法也叫成本基数法，是按客房产品的成本加上若干百分比的加成额进行定价的成本加上若干百分比的加成额进行定价公式：公式：客房价格单位成本（加成率）（营业税率）客房价格单位成本（加成率）（营业税率）优点：优点： 简化定价过程，较公平并能获取预期利润简化定价过程，较公平并能获取预期利润缺点：缺点： 没有充分考虑需求与市场竞争状况没

14、有充分考虑需求与市场竞争状况目标收益定价法赫伯特公式法目标收益定价法赫伯特公式法以以目标投资回收率目标投资回收率目标投资回收率目标投资回收率为定价为定价出发点，在客房成本计算出发点，在客房成本计算的基础上，在保证实现目的基础上，在保证实现目标利润的前提下，根据计标利润的前提下，根据计划的销售量、固定费用和划的销售量、固定费用和需达到的合理的投资率来需达到的合理的投资率来决定客房的平均价格决定客房的平均价格公式：产品单位售价（总成本目标利润）预期销售量赫伯特公式赫伯特公式 年客房预计销售额饭店总投资额年客房预计销售额饭店总投资额* *目标投资回收率目标投资回收率+ +企业管理费企业管理费+ +客

15、房经营费用客房经营费用- -客房以外其他部门经营利润客房以外其他部门经营利润 计划平均房价年客房预计销售额计划平均房价年客房预计销售额/ /（可供出租客房数（可供出租客房数* *预计出租预计出租率率* *年天数）年天数） 例题：某饭店有客房例题：某饭店有客房120120间，全年营业费用为间，全年营业费用为268268万元，税收和万元，税收和保险费为保险费为356400356400元，折旧费为元，折旧费为14840001484000元，合理投资收益额为元，合理投资收益额为21580002158000元，客房以外其他部门的经营利润为元，客房以外其他部门的经营利润为9696万元，预计年均万元，预计年

16、均出租率为出租率为70%70%。试计算平均房价。试计算平均房价。年客房预计销售额2158000+2680000+356400+1484000-9600005718400元平均房价5718400/（120*70%*365）186.5客房面积定价法客房面积定价法 这种方法是先通过确定客房预计总收入来计算单位面积的客房应得的收入，然后再确定每间客房应得收入，从而确定客房价格。公式：客房价格客房预计总收入*该客房面积/（客房总面积*预计客房出租率*计划期天数）例题，某饭店1998年4月份客房预算总收人为160000元，该饭店客房面积为2 000平方米，预计出租率为70，面积为20平方米的单人间客房价格

17、是多少?代入公式：单人间客房价格160000:(2000*30*70%)*20=76(元)这种定价方法主要受客房预算收入的影响，取决于经营者预算收入的准确度是否符合实际。如果预算收入高，则客房价格也高；但如果市场不接受，或预算收入低，则会给饭店经营和预期利润率带来负面影响。 以需求为中心的定价方法以需求为中心的定价方法这是一种按照消费者的价值偏好为基础的定价方法。可采用的这是一种按照消费者的价值偏好为基础的定价方法。可采用的直接方法有三种：第一种直接评定价值法直接方法有三种：第一种直接评定价值法，（，（，（，（直觉评定法）直觉评定法）直觉评定法）直觉评定法） 。在。在分析饭店产品与竞争对手产品

18、的基础上，根据自身产品特色和可分析饭店产品与竞争对手产品的基础上，根据自身产品特色和可能的服务水平等能的服务水平等邀请客人或中间商评价邀请客人或中间商评价直接评定价格。第二种，直接评定价格。第二种，评定直接价值等级法评定直接价值等级法（相对评分法）相对评分法）相对评分法）相对评分法）。通过对周边相类似饭店的。通过对周边相类似饭店的产品价格调查，对不同等级饭店产品进行测评和评分，以获得的产品价格调查，对不同等级饭店产品进行测评和评分，以获得的分值权重对目标产品进行产品类别的差级定价。第三种，分值权重对目标产品进行产品类别的差级定价。第三种，特征法特征法特征法特征法。这种方法要求饭店决策者选取周边

19、不同等级的饭店，请消费者对这种方法要求饭店决策者选取周边不同等级的饭店，请消费者对其产品的可感知度、可靠性、保证性和移情性等特征做价值评分，其产品的可感知度、可靠性、保证性和移情性等特征做价值评分，例如针对饭店产品的服务设施、服务质量、服务效率、地理位置、例如针对饭店产品的服务设施、服务质量、服务效率、地理位置、饭店安全、情感满足等逐一作出评价和评分，求取每个特征的权饭店安全、情感满足等逐一作出评价和评分，求取每个特征的权重，以市场平均价格为基础，乘以每个特征权重得出饭店价格。重，以市场平均价格为基础，乘以每个特征权重得出饭店价格。以竞争为中心的定价法以竞争为中心的定价法随行就市法以同一地区、

20、同档次竞争对手的客房价格作为定价的依据，从而确定酒店客房价格。（以竞争为中心）1、以同等级别酒店的平均价格水平作为定价目标2、追随“领导型酒店”的价格，以减少风险以竞争为中心的定价法以竞争为中心的定价法边际效益定价法即保本销售定价法客房定价策略和技巧客房定价策略和技巧优惠价格策略优惠价格策略 优惠价格策略优惠价格策略 数量折扣价格数量折扣价格 现金折扣价格现金折扣价格 赊销价格赊销价格 季节折扣季节折扣 附赠价格附赠价格 促销定价促销定价 其他优惠价格其他优惠价格 心理价格策略心理价格策略 尾数定价尾数定价 声望定价声望定价系列产品差别定价技巧分等级定价法分等级定价法区分需求定价法区分需求定价

21、法客房定价策略和技巧客房定价策略和技巧第三节客房价格管理第三节客房价格管理客房价格管理的基本原则客房价格管理的目标客房价格的调整控制饭店营收管理饭店房价减免审批管理客房价格管理的基本原则客房价格管理的基本原则基础收益原则实现最佳收益原则形象战略原则价后增效原则投资未来原则客房价格管理的目标客房价格管理的目标追求利润最大化提高市场占有率提高竞争力与竞争对手同价与竞争对手同价高于竞争对手高于竞争对手低于竞争对手低于竞争对手实现预期投资收益客房价格的调整客房价格的调整客房价格调整依据：市场供求关系变化；旅游季节浮动的影响；客房成本费用的变动调低房价提高房价调低房价调低房价供大于求竞争对手制定低价，在

22、激烈的价格竞争中，酒店的市场份额减少酒店希望通过降价来增加市场份额，扩大销量，降低单位成本，以便在市场上确定牢固的地位调低调低房价可能出现的问题房价可能出现的问题不见得能增加总销售量可能会引起酒店之间的价格战成本在营业收入中所占的比例会增大客房出租率会有所提高，但仍然无法获得足够的销量和营业收入，无法抵消房价下降的影响降价之后，就不易恢复原来的价格提高价格提高价格供不应求酒店产品的质量有明显的提高通货膨胀汇率升值客房价格的控制依据客房价格的控制依据低价薄利多销和高价厚利少销是两种定价原则，用哪种手段使饭店经营利润最大化，需要根据需求价格弹性来进行客房价格的控制需求弹性指数d1. Ed Ed 1

23、 12. Ed Ed =1=13. Ed Ed 1 1饭店营业收入管理饭店营业收入管理营业收入的时间确认营业收入的时间确认营业收入的数额确认营业收入的数额确认 价格价格 折扣折扣 坏账坏账 退赔退赔应计收入和实际收入的确认应计收入和实际收入的确认销售折扣和过失退赔的确认销售折扣和过失退赔的确认收入预算制度收入预算制度饭店房价减免审批管理饭店房价减免审批管理免费房的审批权限折扣房价审批权限折扣程序与执行办法优惠房客人没结账而离开饭店的处理办法审批权限表关于房价折扣的规定关于房价折扣的规定免费房由总经理、副总经理批准凡旅行社总经理住店，可按门市价对折优惠，不另收服务费。副总经理住店，可按门市价六折

24、优惠，不另收服务费，但预订单必须由销售部经理或副经理签批旅行社陪同房房价规定除旅行社陪同外，其他国内旅行社人员住店房价除旅行社陪同外，其他国内旅行社人员住店房价最低限额不低于旅行社陪同价，并须由销售部正、最低限额不低于旅行社陪同价，并须由销售部正、副经理批准副经理批准旅行社团队及散客的房价按酒店统一的对外协议旅行社团队及散客的房价按酒店统一的对外协议价处理，低于协议价须总经理或主管销售的副总价处理，低于协议价须总经理或主管销售的副总经理批准经理批准原则上行政楼层无折扣优惠，特殊情况，前厅部、原则上行政楼层无折扣优惠，特殊情况，前厅部、销售部正、副经理和行政楼经理最高折扣权限为销售部正、副经理和

25、行政楼经理最高折扣权限为八折八折外汇门市房价折扣权限：外汇门市房价折扣权限：销售部、前厅部正、副经理销售部、前厅部正、副经理40%40%折扣折扣销售部、前厅部经理助理销售部、前厅部经理助理30%30%折扣折扣前厅部预订、接待、大堂经理、销售代表前厅部预订、接待、大堂经理、销售代表20%20%折扣折扣根据淡季推销要求，在前厅部经理指令规定期限内，根据淡季推销要求，在前厅部经理指令规定期限内，预订、接待、机场代表预订、接待、机场代表10%10%折扣折扣特殊情况需升级开房时，必须由接待组主管和大特殊情况需升级开房时，必须由接待组主管和大堂经理批准并注明升级原因堂经理批准并注明升级原因除上述前厅、销售

26、部有关人员外，其他人员均无除上述前厅、销售部有关人员外，其他人员均无房价折扣权房价折扣权课堂讨论题课堂讨论题饭店客房如何确定价格市场变化时房价如何调整作业作业 关键概念关键概念: : 房价房价 汇率汇率 声望订价法声望订价法 价后增效价后增效 思考题思考题 客房定价的目标是什么客房定价的目标是什么? ?影响房价制定的因素有哪些影响房价制定的因素有哪些? ? 常用的客房价格制定方法有哪些常用的客房价格制定方法有哪些? ? 客房定价的基本原理是什么客房定价的基本原理是什么? ? 饭店调整客房价格的依据是什么饭店调整客房价格的依据是什么? ? 价格管理的基本原则有哪些价格管理的基本原则有哪些? ?The end