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1、2011年7月15日星沙千亩工业园项目星沙千亩工业园项目发展思路报告发展思路报告打造星沙首席大型多功能复合工业地产打造星沙首席大型多功能复合工业地产复合型工业地产释义：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，而从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。但长期粗放式开发的工业地产急需向更加符合新经济和新型工业化发展方向进行产业升级。因此以工业为依托，地产为载体，综合开发、集约化经营、多种物业并存的多功能综合性产业商服地产即复合工业地产必将成为时代的选择！本项目将在新型工业化发展概念的
2、指导下，填补目前星沙工业园开发模式的空白，确立“星沙首席大型多功能复合工业地产”的形象整合定位。复合型工业地产的功能涵盖123456789行政管理生产加工形象展示物流配送商务、商业服务金融服务生活、人才服务科研、会展、休闲活动会晤功能、销售功能复合型工业园区所包含的物业形式厂房（factory） 住宅（houses） 公寓（apartment） 商业（commerce） 综合办公楼（officebuilding） 商务酒店（Hotel） 休闲广场（RelaxationPlaza） 宿舍（Dormitory） 全国一线城市复合工业地产成功案例上海创智天地：创智天地位于上海市杨浦区，园区规划占地1
3、258亩，由杨浦区政府联合香港瑞安集团开发建设，投资规模100亿元，建成后总建面达100万平方米，将形成集创业，生活，交流，休闲娱乐于一体，以信息产业为主的高新技术产业集群经过五年多的建设，目前园区已建成各类办公楼宇30万平方米，在建面积40万平方米，预计于2012年全部建成；周边环绕着复旦、同济、财大、二军大等10余所知名大学。 上海创智天地创智天地规划灵感来自美国旧金山硅谷和法国巴黎左岸，她打破了传统经济模式与社区理念的界限，成为“三区共融”的新典范。它将大学校区，社区，科技园区“三区”完美融合，力求人与人之间的即时交流；行业与行业间的即时互动。 创智天地科技园区创智天地科技园区8万纯甲级
4、办公区、着重推动高科技研发创智天地广场创智天地广场10万，集智能化办公楼及各种商业服务设施江湾体育中心江湾体育中心以江湾体育场为中心，包括各类休闲体育设施创智坊创智坊50万，提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施等多功能于一体创智天地规划灵感来自美国旧金山硅谷和法国巴黎左岸，她打破了传统经济模式与社区理念的界限，成为“三区共融”的新典范。它将大学校区，社区，科技园区“三区”完美融合，力求人与人之间的即时交流；行业与行业间的即时互动。 创智天地科技园区创智天地科技园区8万纯甲级办公区、着重推动高科技研发创智天地广场创智天地广场10万，集智能化办公楼及各种商业服务设施江湾体育中心江湾体育中心以江湾体
5、育场为中心，包括各类休闲体育设施创智坊创智坊50万，提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施等多功能于一体是整个创智天地的神经中枢，智能化办公楼汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心和服务中心。大学、科研机构、创业小公司、风险投资基金、现代服务业企业以它为中心，形成网络，层层互动。其影响力更可以辐射到整个上海甚至到更广阔的范围。同时，这些智能化办公楼环绕着一个大型的下沉式广场，首层和地下一层进驻各类餐饮品牌，广场上还会定期举行多姿多彩的活动，为知识工作者、艺术家、创业者们营造一个可以广泛交流、让灵感擦出火花的环境。功能一：创智天地广场创智天地广场智能化办公大楼及下沉式广场实景位于创智天地广场
6、以西，分二期开发，是不同国际级设计大师的创意杰作，将多层建筑与庭院式花园结合，外观/色彩极富个性。房型设计将居住与办公功能合为一体，在居住环境上更适合于年轻的创业者们的工作习惯和生活方式，并且从生活设施、配套服务等方面也提供便利。长约七百米的林荫大道“大学路”直通复旦大学，贯穿整个创智坊直达创智天地下沉式广场。这里不仅有年轻人喜爱的咖啡、风味小食、茶道、艺廊、书吧、小饰品等各种风情小店，还有各种为居民们生活细节服务的配套设施，如数码冲印、干洗及小便利店等。功能二：创智坊创智坊1期全为多层、小高层物业，弹性办公物业（LOFT）与住宅比例为1：1，精装修，面积70-200，主力面积114-150。
7、创智坊2期总部型商务别墅、现代办公研发楼、商住楼；具有生活配套（员工公寓、员工餐厅、便利店、休闲、娱乐、泳池、医院等）及商务配套功能（会所、商务展示中心、各类会议室、银行/邮政/电信、餐厅、图书馆等）二期高层研发、商住楼二期商务别墅江湾体育中心是上海“一站式休闲健身”的理想场所，将知识工作者的工作、生活和休闲紧密联系起来。自2006年底，江湾体育中心先后举办了“马拉松慈善演唱会“2007年起亚亚洲极限运动锦标赛”等多项盛事，再次活跃于国际舞台。体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆。能容纳四万多人的椭圆形足球场有着上海市最大的体育功能性草坪；综合体育馆提供篮球、排球、羽毛球、乒乓
8、球等项目；游泳馆常年提供温水，拥有50米标准泳道；功能三：江湾体育中心江湾体育中心设施完备，为周遍人事提供良好的运动场所创智天地广场以北规划为规模宏大的创智天地科技园,致力发展为世界一流的研发中心。创智天地将打造成中国的数码社区，是“未来城市”的发展蓝图；科技园将遵循创智天地整体的发展规划。功能四：创智天地科技园创智天地科技园新兴的科技研发创意园区，规划新颖，与周遍复旦，财大，同济相呼应，与知识杨浦的定位基本一致上海创智天地园区现状：创智天地园区目前所引进的以信息技术产业、现代设计产业和现代服务业三大产业为主要发展方向，企业已占到园区内现有企业总数的80%以上。既有规模大产值高的世界500强行
9、业巨头企业，也有规模小、主业突出核心竞争力强的中小企业，形成了大、中、小企业共存共荣、错位竞争、良性发展的产业氛围。特别是在软件和信息服务业已经聚集了一批著名跨国企业包括EMC、甲骨文软件、易保软件、百度上海、缤动信息等。创智天地作为市政府批准的“杨浦知识创新基地”的核心组成部分，现已纳入张江高新区，特享受“张江发展专项资金”等相关扶持政策。被认定为“上海软件出口创新园区”和“上海市高新技术产业化（软件和信息服务业）产业基地”。长沙国际企业中心：位于雨花区环保工业园，由长沙东湖高新投资开发，占地350亩，总建面40万湖南首席可按揭独立产权企业花园，德式工业建筑集群，率先引入国际流行的生态办公模
10、式，一改传统封闭、枯燥的生产、办公环境，以花园式优雅健康的园区氛围、严谨大气的建筑风格、科学智能的园区规划，实现大幅度提升企业员工的工作效率，为入驻企业全面提升企业形象和软实力。预计建成后，将引入300400家成长型企业进驻，给环保工业园区带来巨大的经济效益和社会效益。长沙典型复合工业园案例：产品形态6-10层电梯厂房、企业办公楼、沿街底商、公寓、员工宿舍等项目共由1#、8#、21#三个地块组成，目前已开发并使用为一期的8#地块。18211 1号地块号地块，8-10F8-10F预计预计20112011年下半年下半年动工，年底或年动工，年底或20122012年初销售年初销售8 8号地块号地块，6
11、F6F，于，于0909年年3 3月动工，月动工，6 6月开始内部认购。月开始内部认购。2121号地块号地块，规划，规划未定，最后开发。未定，最后开发。首期产品由四栋建筑组成，以花园厂房为主，附带少量公寓及沿街商业1#1#、2#2#栋栋均为花园式均为花园式电梯厂房，面积电梯厂房，面积300-300-800800不等；目前已不等；目前已经售罄并投入使用。经售罄并投入使用。4#4#栋，栋，由花园式电梯厂房及沿街底商组由花园式电梯厂房及沿街底商组成，厂房面积成，厂房面积320-540320-540，暂未交房。，暂未交房。3#3#栋，栋，由电由电梯厂房、员梯厂房、员工食堂、公工食堂、公寓及沿街商寓及沿街
12、商业组成，暂业组成，暂未交房。未交房。入驻企业目前1、2#栋内90%厂房已经有企业进驻并开始办公，主要针对环保产业，禁止排放大量废气丶废渣等高污染的产业和重工业工厂入驻。花园式厂房办公区实景照片多元化配套集群，为企业提供齐备配套拥有齐备设施、良好的园区绿化以及优秀的管理服务。园区内采用环保节能的智能化水电系统，实现了水电按户计量，方便企业能够从细节上科学的控制成本；园区内设有400个停车位，能够最大限度满足企业的日常所需；同时配备了能够满足800人同时就餐的员工餐厅；此外，园区内外，银行、商铺、球场、医疗室、文化室的等商务配套也十分齐全。首家产权式企业花园，拎包即可轻松办厂率先引入按揭付款方式
13、，为企业大幅减轻付款压力；更为企业提供全方位一站式办厂服务，省去了传统办公所需的设计、报建、建设等众多繁复流程，为企业降低长期的综合运营成本，省钱、省时、省力、开创省内“拎包即可轻松办厂”的全新产业园时代。多重政府政策扶持，企业发展强劲有力同时享有环保产业的三级优惠政策、高新产业的两级优惠政策以及享受工业购房的银行按揭政策。在享受省、市对工业园普适性优惠政策外，还可享受园区内的众多优惠政策，如“免二减三”的税收政策，增值税的征收奖励，以及中介人奖、增幅奖、规模奖、新办工业税收奖、工业固定资产投入奖、守信用企业奖、信贷扶持奖、技术创新奖、名牌产品奖、人才兴业奖等。长沙国际企业中心的成功优势：目前
14、，涵盖多种物业功能与配套的复合型工业产业园，在全国已目前，涵盖多种物业功能与配套的复合型工业产业园，在全国已属最为先进的工业地产开发模式之一，对企业未来将逐渐取代传属最为先进的工业地产开发模式之一，对企业未来将逐渐取代传统老式工业园，成为十二五规划中新型产业园发展的重点；统老式工业园，成为十二五规划中新型产业园发展的重点；本案作为星沙未来首席复合型工业地产项目，必将成为星沙经本案作为星沙未来首席复合型工业地产项目，必将成为星沙经济开发区工业产业园的标杆之作，济开发区工业产业园的标杆之作， 园区所包含的物业形态、园区所包含的物业形态、产品组合、配套设施以及主导产业群的定位，产品组合、配套设施以及
15、主导产业群的定位，应与星沙经济开发区整体的规划、产业定位与国家政策相结合，实现在填补市场空白的同时，将产业的集群效应发挥至最大化。星沙经济开发区概况长沙经济开发区分布格局主要分为两大部分，北部为城区主要的商业、住宅集中区域，南部主要为其工业园区。n经开区规模：总控制面积60平方公里。n主导产业：工程机械、汽车及零部件。n优势产业：电子信息及家电、新材料、食品饮料、轻印包装四大产业。n发展情况：2010年底，全区有企业437家，规模以上企业128家，年产值亿元以上48家，过10亿企业10家，上市公司20家，世界500强企业23家。星沙工业总产值占了全市的29%，进出口总额占全市的55%。一类住宅
16、用地一类住宅用地二类住宅用地二类住宅用地商业金融用地商业金融用地一级工业用地一级工业用地二级工业用地二级工业用地主要商业、主要商业、住宅区住宅区主要工业园区主要工业园区一类住宅用地一类住宅用地二类住宅用地二类住宅用地商业金融用地商业金融用地一级工业用地一级工业用地二级工业用地二级工业用地以飞利浦、曙光等为主体以飞利浦、曙光等为主体的的电子信息产业电子信息产业。以娃哈哈、燕京啤酒等为以娃哈哈、燕京啤酒等为主体的主体的食品饮料食品饮料。以金沙利，纸业公司等为以金沙利，纸业公司等为主体的主体的轻印包装轻印包装。以三一重工、山河智能、以三一重工、山河智能、博世等为主体的博世等为主体的先进制造先进制造技
17、术产业技术产业。以金农、亚华、福来格等以金农、亚华、福来格等为主体的为主体的生物工程生物工程等产业等产业格局格局五大产业集群五大产业集群: :由五大产业集由五大产业集群共同形成长群共同形成长沙经济技术开沙经济技术开发区强大的工发区强大的工业体系，成为业体系，成为星沙发展的主星沙发展的主力产业。力产业。工业区内五大主导产业集群时代星城楚天世纪城中国铁建国际城三景国际方略潇邦康桥长郡星城国际恒生超市华天大酒店星沙工业园内的住宅楼盘以及主要生活配套大多集中在漓湘路两厢，而其他工业聚集区域的配套设施及住宅项目均较少，商业配套相当欠缺。居住氛围：工业园区产业园较多，除长丰汽车公司开发的“长丰星城”以及三
18、一集团开发的“三一街区”两个项目之外，各产业园都没有自己的住宅小区。周边商业住宅项目较多，如中国铁建国际城、星城国际、方略肖邦、康桥长郡等，已经逐渐形成了比较成熟的居住氛围，加之工业园较多，人群聚集，对物业需求量大。酒店：工业园区主要酒店有两个分别是明城国际大酒店以及华天大酒店；商业：仅有一个恒生超市为大型的购物场所，商业配套非常欠缺。工业区内住宅及配套分布“十二五”对工业的规划重点在于：大力改造提升制造业、培育发展战略性新兴产业、推动新能源生产和利用，引导产业向园区聚集。政策对工业发展的引导u改造提升制造业：优化结构、改善品种质量、增强产业配套能力、淘汰落后产能，发展先进装备制造业，调整优化
19、原材料工业，改造提升消费品工业，促进制造业由大变强。重点扶持企业：以汽车、钢铁、水泥、机械制造、电解铝、稀土、电子信息、医药等行业为重点。u发展战略性新兴产业：以重大技术突破和发展需求为基础，促进新兴科技与新兴产业深度融合，在继续做强做大高技术产业基础上，把战略性新兴产业培育发展成为先导性、支柱性产业。重点扶持企业：以节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业为主。u推动新能源的生产和利用：坚持节约优先、立足国内、多元发展、保护环境，加强国际互利合作，调整优化能源结构，构建安全、稳定、经济、清洁的现代能源产业体系。重点扶持企业：积极发展太阳能、生物
20、质能、地热能等其他新能源。“十二五”政策重点扶持的产业星沙工业园概况商业及酒店等生活配套主要集中在北部住宅区，而南部工业区内的产业园大多不含有住宅及商业，商业配套相当缺乏。星沙工业园产业以工程机械、汽车及零部件为主导产业，以电子信息及家电、新材料、食品饮料、轻印包装为优势产业。“十二五”规划重点大力改造提升制造业、培育发展战略性新兴产业、推动新能源生产和利用，引导产业向园区聚集。市场背景特征结合以上，本案将如何进行打造及产业定位？星沙首席国际企业花园城打破传统工业园的开发模式，将工业生产、生活居住、商务办公、休闲娱乐完美结合，填补星沙工业园内配套商业不足的空白；首次引入花园式厂房、商务型独栋别
21、墅概念，打造星沙首个拥有花园式办公环境的大型国际企业之家；以绿色、低碳、环保的新型科技产业为主导，成为全力吸纳知名企业客群与具有国际辐射能量的星沙未来工业核心区。商业配套休闲娱乐居家生活购物中心中大型超市品牌餐饮社区商业风情街区、休闲文化广场、运动馆小高层、高层住宅、公寓、员工宿舍、食堂厂房花园式厂房商务别墅物流中心v以新型工业的生产研发、商务功能为核心v以文化休闲、商业配套为驱动器v以都市居住为依托商务办公企业办公楼、总部基地、研发中心、行政办公复合型，集生产、研发、商务、商业、休闲、居家于一体的国际企业花园城工业定位花园式厂房商务别墅物流中心厂房形式包括：花园式厂房、商务别墅、物流中心工业定位主导产业：绿色、节能、环保的战略性新兴产业两大产品线：汽车稀土锂电池、LED流水线精品服饰、饰品店美容美发社区便利店、干洗店、打字复印社品牌餐饮连锁店中大型超市购物中心商业配套购物中心与中大型超市连锁餐饮、风情街区、阅读咖啡、美容美发、社区便利店临街商业与连锁餐饮商务写字楼、总部研发基地、行政办公高层商务写字楼高层商务写字楼多层总部办公楼、研发基地办公楼定位星沙首席绿色办公空间住宅定位居住生活区小高层、高层、公寓的完美组合本项目能给星沙带来什么?本项目的出现,定会加重工业区内商业氛围带来商业市场的活力带来商务的加速配套带来全新的工业地产开发模式使星沙工业园的整体形象大幅提升Thanks!
