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1、土地制度和住房制度土地制度和住房制度从根本上决定和影响房地产业发展从根本上决定和影响房地产业发展第三章第三章 房地产产权和制度房地产产权和制度本章知识点本章知识点l房地产产权房地产产权l物权物权l不动产物权房地产产权不动产物权房地产产权l土地制度土地制度l农村土地制度农村土地制度l城市土地制度城市土地制度l城镇住房制度城镇住房制度一一 房地产产权房地产产权l物权：权利人直接支配并排除他人干涉的权力。l不动产物权：是物权法立法的重心。l所有权：l土地所有权l房屋所有权l用益物权：土地使用权l地役权l典权l抵押权二、土地制度二、土地制度（一）现行土地制度l我国现行的涉及土地权属、土地权属流通和土地
2、用途管制的法律制度。l土地公有制l土地用途管制制度l土地登记制度l土地有偿使用制度l基本农田保护制度二、土地制度（二）农村土地制度l土地承包经营制度l农村建设用地l宅基地（三）集体土地征收（征用，后章讲）（四）城市土地使用制度l国有土地使用权出让l国有土地使用权转让l出租和抵押l划拨和收回三、城镇住房制度三、城镇住房制度我国住房制度改革发展进程我国住房制度改革发展进程（一）传统住房体制的形成（一）传统住房体制的形成（“低租金、高福利、无偿分配低租金、高福利、无偿分配”）（二）住房制度改革进程（二）住房制度改革进程1、售房试验阶段、售房试验阶段（1）全价售房（）全价售房（1979-1981）（2
3、）补贴出售（）补贴出售（1982-1985） （3）提租补贴阶段（）提租补贴阶段（1986-1988）2、全面起步及推进阶段（、全面起步及推进阶段（1991-1997） （1）1988年，全国第一次房改工作会议年，全国第一次房改工作会议（2）1991年，全国第二次房改工作会议，标志我国住房制度改革进年，全国第二次房改工作会议，标志我国住房制度改革进入了全面推进、配套改革阶段。入了全面推进、配套改革阶段。1992年年7月改革在全国展开。月改革在全国展开。 （3）1994年年7月，国务院颁布了月，国务院颁布了关于深化城镇住房制度改革的决定关于深化城镇住房制度改革的决定，要求，要求建立与市场经济体制
4、相适应的新的城镇住房体制，实现建立与市场经济体制相适应的新的城镇住房体制，实现住房商品化住房商品化。 （4）成功突破阶段（）成功突破阶段（1998- ）1998划时代的意义划时代的意义 1998年年3月新一届政府上台执政。月新一届政府上台执政。6月全国住房改革工作会议下发月全国住房改革工作会议下发23号文件号文件国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知的通知，核心是从，核心是从1998年年7月月1日起停止实物分房，逐步实行住房日起停止实物分房，逐步实行住房分配货币化。分配货币化。 房改的根本目的和内容l房改的根本目的：房改的根本目的
5、： 建立与市场经济体制相适应的新的城建立与市场经济体制相适应的新的城镇住房体制，实现住房商品化私有化社会镇住房体制，实现住房商品化私有化社会化，加快住房建设，改善住房条件，满足化，加快住房建设，改善住房条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。城镇居民不断增长的住房需求。 房改的根本目的和内容房改的基本内容房改的基本内容“三改四建三改四建”l三改：三改：l住房建设投资体制，国家国家集体个人合理负担住房建设投资体制，国家国家集体个人合理负担l经营管理体质，单位建房分房维修管理商品化专业化社会化经营管理体质，单位建房分房维修管理商品化专业化社会化l住房分配制度，福利性福利分配市场化货币化分配住房分配制
6、度，福利性福利分配市场化货币化分配l四建：四建：l以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用住房供应以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系l住房公积金制度住房公积金制度l政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和保险政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和保险l规范化的房地产交易市场和房屋维修管理服务体系规范化的房地产交易市场和房屋维修管理服务体系附：住房公积金附：住房公积金l 是指国家机关、国有企业、城镇集体是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其企业
7、、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的的长期住房储金长期住房储金。职工个人缴存的住房公。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金积金属于职工个人所有属于职工个人所有。住房公积金由在。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，职职工个人及其所在单位，按职工个人月按职工个人月工资总额的一定比例缴纳工资总额的一定比例缴纳，存入个人，存入个人公积公积金帐户金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自用于购买、建造、翻建、大修自住房屋住房屋，任何单位和个人，任何单位和个人不得挪作他用不得挪作他
8、用。附：目前我国住房供应制度附：目前我国住房供应制度l新住房供应体制新住房供应体制：l商品房商品房供应供应l经济适用房经济适用房供应供应l廉租房廉租房供应供应附：目前我国住房供应制度附：目前我国住房供应制度l国家现行住房政策要点国家现行住房政策要点l完善住房供应政策。调整住房供应结构，逐步完善住房供应政策。调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房，同时，实现多数家庭购买或承租普通商品房，同时，根据当地情况，合理确定经济使用房和廉租房根据当地情况，合理确定经济使用房和廉租房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。住房供应保障
9、工作。l加强经济适用房的建设和管理。通过土地划拨、加强经济适用房的建设和管理。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用房的建设成本。策等措施，切实降低经济适用房的建设成本。严格控制面积和价格，审查购买对象。严格控制面积和价格，审查购买对象。附：目前我国住房供应制度附：目前我国住房供应制度l国家现行住房政策要点国家现行住房政策要点l增加普通商品房的供应。增加普通商品房的供应。l建立和完善廉租房制度。建立和完善廉租房制度。l控制高档商品房建设。控制高档商品房建设。l继续推进现有公房出售。继续推进现有公房出售。l完善住房补贴制度。完善住房补贴制度。l搞活住房二级市场。搞活住房二级市场。l加大住房公积金归集力度和贷款发放力度。加大住房公积金归集力度和贷款发放力度。l完善个人住房贷款担保制度。完善个人住房贷款担保制度。l加强房地产贷款监管。加强房地产贷款监管。
