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1、建设工程价款优先受偿制度的理解与适用 建设工程价款优先受偿制度的理解与适用 徐建忠 徐建忠 内容提要内容提要本文作者通过对中华人民共和国合同法 、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复进行了分析解读，结合司法实践对建设工程价款的优先受偿制度进行研究探讨， 主要包括建设工程承包人优先受偿权的属性、建设工程承包人优先受偿权的成立要件、建设工程价款优先受偿权的权利主体、建设工程欠款优先受偿权与消费者权利的关系、建设工程款优先受偿的实现途径等方面。通过对建设工程承包人优先受偿权制度的制定，为解决建设工程发包人长期拖欠工程款造成烂尾楼工程及拖欠施工工人工资的问题提供了具体的法律保障，对建筑业市
2、场的良性发展和维护社会的和谐稳定具有十分重要的意义。 关键词关键词：建设工程价款 、优先受偿权、 程序、 抵押权、 消费者对抗权。 拖欠工程款在人民法院审理的建设施工合同纠纷案件中是最常见的纠纷。 这种拖欠行为也是造成大量拖欠民工工资现象的主要根源。 中华人民共和国合同法 （以下简称合同法）第 286 条规定了： “发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 ”但这种优先权的范围以及
3、实际操作中的具体事项并不明了，为了明确对这一条款的理解与适用， 2002 年 6 月 27 日，最高人民法院又以批复的形式， 下发了 关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 （以下简称 批复 ） ，对合同法第 286 条规定的范围、期限等具体内容作出了进一步解释。 上述建设工程承包人优先受偿权制度的制定， 为解决建设工程发包人长期拖欠工程款造成烂尾楼工程及拖欠施工工人工资的问题提供了具体的法律保障， 对建筑业市场的良性发展和维护社会的和谐稳定具有十分重要的意义。但是，在具体实施过程中，还有一些问题理解和规定不具体的问题。本文通过对立法本意及法理的阐述， 针对在理解与适用建设工程欠款优先受偿权经常
4、遇到的法律问题进行分析，在保护承包人优先权的同时合理解决与发包人的权利冲突，及承包人优先权与其他债全人的合法权利的关系。 一、建设工程承包人优先受偿权的属性 建设工程承包人优先受偿权的属性有几种不同的观点。 比较有代表性的有留置权说和优先权说。留置权说认为合同法第 286 条是新增加的关于承包人行使不动产留置权的规定。 担保法中的留置权仅限于动产， 合同法在本条文中扩大了留置权的范围，建设工程合同的债权人对不动产同样可以行使留置权。优先权说认为建设工程承包人优先受偿权是一种特别优先权。 优先权是基于维护社会公平和秩序的宗旨而赋予债权人对某种特殊的债权享有优先于一般债权人而优先受偿的权利，其目的
5、在于对某种特殊的债权加以特别的保护。针对建设单位拖欠工程款现象严重的情况，将建设工程价款优先受偿权定性为优先权，有助 1于切实保障承包人的合法权益。 笔者认为，优先权说更为准确。如果定位为留置权说，那么对于承包人来说就必须在建设工程交付发包方之前行使这一权利，然而， 合同法及批复中并没有这样的限制性规定，也就是说这一权利的行使不以留置建设工程为前提。显然留置说限制了这一权利的行使。优先权是指特种债权人直接基于法律规定而对债务人的全部财产或特定财产享有的优先受偿其债权的权利。 优先权分为一般优先权和特别优先权。一般优先权是指存在于债务人全部财产上的优先权，是针对某一债务人而言，如破产程序中，破产
6、企业拖欠的职工工资、养老保险等优先于一般债权受偿的优先权。 特别优先权则是存在于债务人特定财产上的优先权，是根据法律的直接规定，对与债务人特定动产或不动产有牵连关系的特定种类的债权，债权人可于债务人特定的财产，直接优先受偿的排他性的权利 ，留置权就是优先权的一种。优先权不以对担保物的占有为条件。优先权的的优先顺序和效力由法律直接规定， 同一物上存在数个优先权或者发生优先权与其他担保物权竞合时， 优先权人之间或者优先权人与其他担保物权人之间的受偿顺序均由法律直接规定。从合同法及批复的规定看建设工程承包人的优先受偿权符合上述特征。 二、建设工程承包人优先受偿权的成立要件 （一）程序要件 合同法第
7、286 条的规定，明确了承包人应首先给予发包人支付工程欠款的一定宽限期。只有在发包人在合理期限内仍未履行相应给付义务时，承包人才可与发包人协议将工程折价或申请法院强制拍卖。这里的合理期限应如何确定呢？笔者认为，这要根据具体案件中，拖欠工程价款的多少，发包人的给付能力等情况酌情确定，但没有一个一般的标准很难让当事人掌握这个尺度， 建设施工合同示范文本第 33 条规定的合理期限为 56 天（八周） ，参考担保法第八十七条 2 个月是一个相对合理的期限。 （二）时效要件 批复第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。由此可见，建设工程
8、承包人的优先权必须在法定的实效期内行使， 超过了六个月该权利将因未在法定期间内行使而归于失效。这里的竣工之日应理解为实际竣工之日，合同约定的竣工之日与实际竣工之日不符的应如何确认这个起始时间呢， 如果实际竣工之日在约定竣工之日以后的，应以实际竣工之日为准，反之应以约定竣工之日为准（合同有特别约定的除外） 。 （三）实体要件 1、优先权的标的物须为发包人所有 建设工程承包人施工的标的物，不仅包括新建的建筑物，还包括在原建筑物上所作的增建或修缮等。同时，鉴于所有权与使用权的可相分离性，某一建筑物可能被所有权人以外的第三人（包括租赁人、典权人）实际使用并占有。而在承租人或典权人与建设工程承包人签订建
9、设工程合同， 要求承包人对已建成之工程进行局部性施工或修缮而产生工程欠款时，发包人是债务人，由于发包人对该建筑没有所有权，承包人显然不能对所建设的工程主张优先受偿权。即便是在该建筑之上所做的增建、修缮也不能改变该建筑的所有权，而此时的所有权人不是建设工程合同的当事人，其与工程承包人之间没有直接的法律关系，并不需要承担 2支付工程款的义务。如果要以其所有的不动产来担保此债权的实现，无形中把所有权人也追加为连带债务人， 也有违债权相对性原则和法律保护善意当事人的原则。据此，承包人享有优先权的标的物，应仅限于发包人所有的建设工程。 2、建设工程价款应属合同之债 合同法第 286 条规定： “发包人未
10、按照约定支付价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 ”合同法的这一规定，明确了只有在发包人未按照约定支付工程价款，产生违约行为时，承包人方可就承建工程折价或拍卖款优先受偿。即工程款这一债权须因建设工程合同所产生，工程欠款优先受偿的权利义务主体为发包人与承包人。 对于非因合同之债而生的债权，如侵权、无因管理等原因所生之债权，即使与建设工程相关，也不能在建设工程上享受优先受偿的权利。 3、建设工程的性质须是适合出售的 合同法第 286 条明确了承包人并非对所有的建设工程都可以行使优先受偿权，而是对该优先受偿权的适用对象设置了前提条件，即“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外” ，根据这一规定，只有按照建设工程的性质是适合出售给第三人的建设工程，承包人才可对其行使优先受偿权。至于哪些工程不适宜折价或拍卖， 合同法未予明确。但应该理解为是具有特殊用途的，不适宜出售给第三人的建设工程，如公路、桥梁、防洪工程、市政设施等公共利益工程，以及政府办公楼等重要工程。 当然为维护私法自治和充分保护建设工程承包人的利益，认定性质不宜出售的建设工程应予以严格限制。 3
