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1、完美顾问2008.07.10石家庄商业专题调研报告石家庄商业专题调研报告呈：XX房地产开发有限公司2一、石家庄城市发展回顾 03二、石家庄城市发展趋势展望.06三、石家庄商业现状 .09四、石家庄市主要商圈分析. 15五、石家庄商业未来发展趋势展望.29内容概述3石家庄城市发展回顾石家庄商业现状石家庄城市发展趋势展望石家庄主要商圈分析石家庄商业未来发展趋势展望报告提纲第一部分1-1 石家庄城市发展回顾缘缘起起石家庄是一座火车拉来的城市，其城市的雏形是“一轴两点”：一轴，就是纵贯南北的京汉铁路；两点，京汉铁路以西的石家庄村和以东的休门村。这是石家庄最早的城区，也是后来一度被称为“石门”的原因所在
2、。1-1 石家庄城市发展回顾 成成长长正是伴随火车的轰鸣和汽笛声，一些石家庄村人被唤醒，一批和现代城市发展相配套的服务行业和设施，也陆续在石家庄及其周边涌现。1904年，一个叫关润山的人经营的休门道春光旅馆开业；1905年，石家庄车辆厂的前身正太铁路石家庄总机厂动工兴建；随后，恒德信和三合盛洋货铺、万丰栈、阿五洗衣馆、学校、书店、银行、药店、电影院、网球场、红十字会、电灯公司等各种店面、机构，如雨后春笋般冒出来。6石家庄城市发展回顾石家庄商业现状石家庄城市发展趋势展望石家庄主要商圈分析石家庄商业未来发展趋势展望报告提纲第二部分2-1 石家庄城市发展趋势展望定定格格在平房区的周边，有两座高耸的塔
3、吊在不停地旋转着，西面不远处一座二十多层的现代化建筑正在封顶。这座见证石家庄村发展历史的老门楼，在不久的将来，或许也像那一条条古街一样，渐渐沉入历史的记忆之中。石家庄村的大体位置老村逐渐湮没于城市的繁华中2-1 石家庄城市发展趋势展望发发展展如今，这个商业文化最集中的区域，将随着旧城改造步伐的加快，再次焕发夺目光彩。那个曾经存在过的叫石家庄的村庄的背影，将会彻底消逝于这座城市的繁华与喧闹之中，最终完成由小村庄向大都市的华丽转身。9石家庄城市发展回顾石家庄商业现状石家庄城市发展趋势展望石家庄主要商圈分析石家庄商业未来发展趋势展望报告提纲第三部分3-1 石家庄商业现状东购商圈东购商圈北国商圈北国商
4、圈怀特商圈怀特商圈石家庄商业随着长时间的发展与积累已形成了三大商圈，其中包括东购商圈，北国商圈和怀特商圈。石家庄市区位和交通条件得天独厚，商贸流通业规模实力不断增强，已经形成以城市商业为中枢、遍及城乡、联通省内外的商贸流通网络体系，成为华北地区重要商埠。3-1 石家庄商业现状东购商圈东购商圈北国商圈北国商圈怀特商圈怀特商圈这个商圈从目前来讲，无论从消费力、购物能力还有市场所占份额来说，在石家庄处于一个重要的地位。东购商圈由新百、东购、天元名品等构成。这个商圈业态的构成和它的经营业态组合模式主要以购物为主。东购商圈紧邻新华集贸、南三条市场批发特点有为显著。3-1 石家庄商业现状东购商圈东购商圈北
5、国商圈北国商圈怀特商圈怀特商圈北人集团，北国商城和先天下包括西美还有世贸名品构成了一个中山路的东部板块。该商圈集吃、喝、玩、乐、购于一体。一个大的商圈的定位基本上满足了石家庄高档消费的需求。这个商圈顺应了石家庄向东发展的趋势。此商圈会随着东部的发展逐渐扩大。甚至会产生副商圈。3-1 石家庄商业现状东购商圈东购商圈北国商圈北国商圈怀特商圈怀特商圈它的商圈特点就是从纯零售购物的一个商圈转化成多业态、多元化的一个商圈。怀特商圈可称为成长式商圈。因为“怀特”最早形成是体育大街两侧的餐饮为主，形成餐饮以后再加上“世纪公园”旅游休闲的特点，把周边的人气带动起来，后来怀特集团，建成了怀特国际商城、怀特装饰城
6、包括步行街，成为20多万平方米的大的商业圈加餐饮有50万平方米。3-2 石家庄三大商圈情况对比分析序号商圈名称商业形态特征单个建筑体量 商业档次消费群特点运营时间1 东购商圈大型商业项目与专业批发市场并存3-4万平米左右低中高档市区本地及郊县消费者2000年以前，之后又经过改造2 北国商圈 以大型商业项目为主6万平米以上高档以市区本地消费者居多多为2000年以后3 怀特商圈 大型商业、家居装饰城等5万平米左右低中档周边社区居民2000年以后差异性差异性新商业项目规模较大，带动周边小商铺，彼此互动发展。新商业项目以现代、时尚性逐渐成为中高端消费的新商圈。各商圈的发展方向不同。共性共性项目的体量相
7、对都比较大。经营品牌的重复性较强。绝大部分是商场自持物业。15石家庄城市发展回顾石家庄商业现状石家庄城市发展趋势展望石家庄主要商圈分析石家庄商业未来发展趋势展望报告提纲第四部分4-1 石家庄主要商圈分析东购商圈东购商圈项目名称楼层业态经营方式 新百广场F1珠宝、皮鞋箱包化妆品、必胜客 联营扣点F2少淑女装配饰F3成熟女装内衣F4精品男装羊绒羊毛F5运动装家居用品F6儿童用品数码用品F7影院电玩健身俱乐部B1-B2超市P停车场新百广场在经营战略上另辟蹊径、选择卓越，实施更富前瞻性、智慧性的蓝海战略，开辟无人竞争的蓝色海洋，倾力打造现代经典百货完美升级版。多功能、全业态、多元化格局优势凸现：百货、
8、家电、超市、餐饮、五星级电影院、健身中心等经营业态一应俱全，大大强化、丰富了多业态、多功能消费的优势和特色。4-1 石家庄主要商圈分析4-1 石家庄主要商圈分析项目名称楼层业态经营方式东方城市广场购物中心F1珠宝、皮鞋箱包化妆品 联营扣点F2数码家电F3少淑女装内衣、休闲装F4精品男装羽绒服F5成熟女装童装F6家居家饰运动器材F7百元里服装 租赁F8轮滑、电玩-F1美食广场-F2-3停车场历经数次大规模的品牌结构调整和组织架构的调整，使其始终矗立在时尚和先进管理的前沿。追求个性，引领时尚，成为东购品牌调整的不变准则历史上的多次经营调整带来了经营档次的不断提升和品牌结构的日趋合理，完美诠释了东购
9、在省会商界的整体定位。现在，东购已成为省会时尚代言人和石家庄的城市名片。今天的东购，是一个成熟型企业，她在经营和管理的各方面都充分证明了这一点，现在她正在按照自己既定的愿景目标昂首奋进。4-1 石家庄主要商圈分析项目名称楼层业态经营方式天元名品F1品牌服装租赁F2鞋类饰品F3时尚女装F4时尚男装天元名品以南国风情为主题，打造时尚、个性的购物空间。是年轻人，非主流一族的最爱。天元名品在一期非常火爆的情况下，于年重磅推出了天元名品第二期。天元名品第二期延续了一期的时尚潮流的风格，但由于消费者的消费理念的主导作用，二期的人气远远不如一期火爆。4-1 石家庄主要商圈分析北国商圈北国商圈4-1 石家庄主
10、要商圈分析项目名称楼层业态经营方式北国商城F1数码珠宝化妆品、女鞋 联营扣点F2少淑女装F3成熟女装F4精品男装休闲装F5家居饰品运动名品羊绒内衣F6美食广场儿童城羽绒城-F1北国超市北国商城是大型中高档大卖场，逐渐形成了集超市、电器专卖店、服装卖场、主题商城、餐饮配套等为一体购物中心业态，更好的占领了本商业区的各种业态的市场，因此能够在市场份额比较小、竞争越来越激烈的石家庄商业市场立于不败之地。4-1 石家庄主要商圈分析项目名称楼层业态经营方式新天地F1品牌服装化妆品 租赁F2饰品鞋包美甲彩妆F3潮流女装内衣袜品F4女装精品男装精品F5峨眉小镇美食广场新天地从购物环境，产品定位都有了全新的突
11、破，是目前省会唯一一家主题动感时尚卖场。加之所在的北国商圈的中心位，在年轻人心中，新天地已经开始取代天元的位置。4-1 石家庄主要商圈分析项目名称楼层业态经营方式三利国际名品F1珠宝精品男装联营扣点F2女士正装休闲装饰品F3内衣箱包三利国际百货规模小，定位成单一的高档化妆品、服装商场，更向一家大型品牌专卖店，但其购物环境吸引了石家庄一批高收入人群，其经营情况得以持续维持。4-1 石家庄主要商圈分析项目名称楼层业态经营方式鹏华SOHOF1品牌服装 租赁F2饰品鞋包美甲彩妆F3潮流女装内衣袜品F4米高健身中心鹏华.SOHO引入“第四生活空间”开发理念，定位为“国际领先的第四代商业模式”，是“省会首
12、家城市生活休闲中心”，是家、办公室、网络以外的第四生活空间。鹏华.SOHO缔造以时尚化、艺术化、未来化的生活与休闲购物为主题，以文化为主导的城市生活休闲中心，赋予第四生活空间，无限大、最精彩、丰富的内容。4-1 石家庄主要商圈分析项目名称楼层业态经营方式世贸名品F1国际名品珠宝饰品男式正装 联营扣点F2精品女装内衣女鞋F3精品女装配饰世贸名品商场是石家庄首家具有五星级标准酒店的配套商场。她以驰名品牌、洁雅环境、优质服务竭诚为一切渴望提高生活品质，追求生活时尚的人提供一个与众不同的购物场所。世贸名品商场的主题语是-世贸名品，走近新生活。商场以经营国际国内知名品牌为主，云集世界名品，并以服饰、化妆
13、品为主。名品占有率达100%，品牌基本达到了与世界流行时尚同步的效果。与世界名品相配套，世贸名品商场时尚的形象设计、洁雅的购物环境、标准的服务体系都将勾勒新生活的蓝图、使顾客真实感受与触摸生活的脉搏。4-1 石家庄主要商圈分析项目名称楼层业态经营方式北国先天下购物广场F1国际名品珠宝饰品化妆品 联营扣点F2男式正装商务装F3男士休闲装淑女装配饰F4休闲装少淑装F5儿童用品家居饰品数码用品F6主题电影酒吧电玩城中西餐厅-F1北国超市先天下购物广场由中国卓越的商业品牌-北国人百集团运营管理，是一家集珊珊主力百货、50余家世界名品店，30余家环球美食、50余娱乐休闲项目为一体的花园式超大开摩尔。循环
14、式的结构布局展示出流畅的弧形曲线，将先天下的庞大建筑群体有机的联系起来。1000平方米中央主题花园、三条立体商业大道、十大共享空间、六部观光电梯、三十部电梯、五十部滚梯、百余处生态景观，为您串起一座线条流畅的理想之城，便捷之余又妙趣横生。4-1 石家庄主要商圈分析怀特商圈怀特商圈4-1 石家庄主要商圈分析项目名称楼层业态经营方式怀特国际商城F1国际名品珠宝饰品化妆品 联营扣点F2男式正装商务装F3男士休闲装淑女装配饰F4休闲装少淑装F5儿童用品家居饰品数码用品F6主题电影酒吧电玩城中西餐厅-F1北国超市怀特国际商城，总建筑面积达10万平方米。内部24部自动扶梯、4部观光电梯、3部客梯、5部货梯
15、、进口双效中央空调系统等各方面的完善设施，确保服务全方位、现代化。1000个泊车位，突破传统商场停车瓶颈，从容应对汽车时代的来临，充分满足现代商业的泊车需求。29石家庄城市发展回顾石家庄商业现状石家庄城市发展趋势展望石家庄主要商圈分析石家庄商业未来发展趋势展望报告提纲第五部分5-1 石家庄商业新版图石家庄商业正在经历着一场蓄势和重大调整，分属不同区域、不同业态的几家商业即将登场，新城市规划下的新商业点正在酝酿成形。在这种形势下省会的商圈也在悄然发生改变5-1 石家庄商业新版图位于中山路长安广场西侧的东尚MALL是集购物、餐饮、娱乐于一体的商业综合体，环境和定位属高端。建筑面积50000平米购物
16、与休闲比例达到了5：5，适合年轻人群消费。该项目的5层设置了营养咨询，和心理咨询项目。4层的电玩是亚洲最大的电玩生产企业。5-1 石家庄商业新版图石家庄远洋城商业广场拟建于中山路北侧、正东路以南，东临栗康街、西临长征街.石家庄远洋城商业广场是集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公、资讯为一体的多功能复合型商业中心。融入百货商场、超级市场、餐饮设施、休闲娱乐项目、主题商场、品牌专卖店、酒店、写字楼等多种业态，构建一种体验式消费的城市人文景观。5-1 石家庄商业新版图项目名称楼层业态经营方式品汇时代F1品牌男装 租赁F2精品男装F3品牌女装F4精品女装F5精品女装F6休闲-F1时尚潮流服饰品汇时代服装展贸
17、中心将作为国内服装品牌商家直营店和华北区域总店驻扎地，批零兼顾。该项目将于8月底9月初隆重开业。5-1 石家庄商业新版图南三条中族伟业项目是一烂尾楼改造项目。该项目总建筑面积15万平米左右，地上5层商业，3栋塔楼。现由中族伟业集团开发。该项目将于奥运会后动工开建。5-1 石家庄商业新版图15万平方米的万象城以前所未有的全新国际商业形态进驻石家庄，50%为商业实体。50%为商业体验，以世界文化元素作为体验主题。全客层，全方位，全体验的概念，打造石家庄“一站式”商业舞台。5-1 石家庄商业新版图中基礼域有7万平方米商业部分，项目周边几乎全部为商业街区，社区中间一条栗中街为内街，设计为“时段性风情步
18、行街”。长约300米，业态以风情休闲为主，并与小区内3个广场一起，形成文化主题商业公园。是中基礼域项目与外部城市的嫁接，使城市外部资源与社区形成了有效沟通，同时提升了项目品质。中基礼域的商业部分在产品建筑上比较有特色，融入中国传统民居的表现元素，用现代的建筑结构手法表现出来，是石家庄首个文化主题商业公园。商业街是提升楼盘文化内涵的一个主要方面，业态定位于商业，使人们在欣赏中购物休闲，既有商业功能，兼具中国文化景观的载体，商业面积最大化不是目标，主要的是充满人文情趣和休闲文化内涵。5-1 石家庄商业新版图金世界项目也开发了几条商业街区。该项目通过轴线、街道、广场三项城市空间要素，强调建筑对人的关
19、怀，实现建筑、空间与人的和谐共生。金世界项目将永安路与南小街规划为十字金街，以街区购物公园为结合点，在景观营造上注重人性化的景观设计和小品摆放，弯曲的步行商业街独具特色，步移景异的商业空间始终牵引人们，在规划设计上利用空间的收放、转折、渗透来增加景观的层次。与传统的城市商业设施不同，在这种新型商业理念主导下的商业地产开发，更多的是考虑如何把商业街区的功能性与景观系统完美结合，将多元城市文化群落与国际现代文化融合其中，彰显现代主义的城市文化理念。金世界中部街区也属于首创省会“体验式商业中心”，集国际酒店公寓、商务公寓、商业、意大利主题酒吧广场、主题商业内街等为一体，300米休闲步行街、近千米景观
20、大道，全方位高格调的全新消费区域和模式，充分营造繁华感和商业街的氛围。5-1 石家庄商业新版图正在筹建的方北购物广场，地上五层，地下三层，两幢27层商务办公楼。集大型商业购物、餐饮、娱乐智能化办公于一体的城市休闲中心。目前正在火热招商当中。5-2 石家庄商业未来发展趋势展望目前省会商圈规划核心体不突出，随着城市规划的推动，会形成几个区域新商圈。商圈的辐射面积在变大，不再停留在一个小范围几家店的概念上，在人们心理承受、生理承受的范围内形成广域意义上的商圈。将来商圈的发展也不再是单店之间的竞争，而是由几大不同业态的商业领军上升为传统商圈与区域竞争的大概念。带状商业在逐渐打破，区域二级商圈在延展完美顾问2008.07.10谢谢 谢谢 欣欣 赏赏
