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1、左岸城邦左岸城邦20122012下半年下半年整体营销方案整体营销方案呈报：景地地产呈报：景地地产201220127 721212竞品市场分析竞品市场分析目标客户及锁定目标客户及锁定项目市场定位项目市场定位组团案名建议组团案名建议形象包装及展示系统形象包装及展示系统推广策略及销售计划推广策略及销售计划卖给谁？卖给谁？卖什么？卖什么？怎么卖？怎么卖？左岸城邦营销策略框架左岸城邦营销策略框架3项目项目营销目标营销目标20122012年销售额实现年销售额实现2 2亿亿企业品牌：提升景地地产在海城的市企业品牌：提升景地地产在海城的市场影响力场影响力博通提出左岸城邦项目博通提出左岸城邦项目2012年度目标
2、年度目标4本项目面临的核心问题本项目面临的核心问题1 1、竞争问题、竞争问题群雄之下如何突围？群雄之下如何突围？3 3、定位问题、定位问题产品形象如何提升？产品形象如何提升？2 2、客户问题、客户问题如何找准目标客户？如何找准目标客户？5 指导原则、策略总纲、针对性策略指导原则、策略总纲、针对性策略指导原则、策略总纲、针对性策略指导原则、策略总纲、针对性策略下半年，做什么下半年，做什么6策略指导原则策略指导原则突围期突围期市场的大批量产品集中放量，短期内难以改变。市场的大批量产品集中放量，短期内难以改变。城市内可利用的媒体资源溃泛，广告宣传达不到城市内可利用的媒体资源溃泛，广告宣传达不到预期效
3、果；客户地缘情结严重，并且市场上可选预期效果；客户地缘情结严重，并且市场上可选择性强。择性强。建议此时建议此时修炼内功，补足功课，提升产品形象；修炼内功，补足功课，提升产品形象；修炼内功，补足功课，提升产品形象；修炼内功，补足功课，提升产品形象；拓宽营销渠道，扩大客户来源；拓宽营销渠道，扩大客户来源；拓宽营销渠道，扩大客户来源；拓宽营销渠道，扩大客户来源；加强营销团队的销售力。加强营销团队的销售力。加强营销团队的销售力。加强营销团队的销售力。7竞品市场分析竞品市场分析8主要竞争项目基础信息比较主要竞争项目基础信息比较楼盘楼盘在水一方在水一方半岛国际半岛国际丽水蓝湾丽水蓝湾龙水金帝龙水金帝所属区
4、域所属区域滨河公园南侧铁东滨河南岸海洲管理区铁东区光明路面积区间面积区间高层：66132平90平以上临左侧城邦一侧80128平90180平4090平单价区间（均价）单价区间（均价）均价3500元均价：3600元（折后）均价：5000元均价：4100元总价区间总价区间2335万3540万4575万1636万销售速度销售速度一期65%（共1400套）一组团30%（一组团共647套）整体3040%整体70%以上所剩套数所剩套数约500套总共剩17001800套现剩余200套左右客户特点客户特点铁东区地缘性客户、铁东区地缘性客户、年轻首次置业者年轻首次置业者铁东，西柳生意人铁东，西柳生意人公务员、私营
5、业主公务员、私营业主私营业主、基本以投私营业主、基本以投资为主资为主价值点价值点中小户型为主。60多平设计成两室，适应消费者需求欧陆风情商业街3万平入口大型中庭广场地理位置优越；玉皇山、厝石山、河滨三公园区域内首家综合体业态，底层有大型的商业。营销、展示营销、展示中原专业代理老带新业主优惠活动梦想中国才艺活动售楼处前示范区展示到位，领地感强包装简单，正在启动老带新活动营销手法陈旧、被动营销中心整体简单大规模的发单9楼盘楼盘在水一方在水一方半岛国际半岛国际丽水蓝湾丽水蓝湾龙水金帝龙水金帝规模规模总建面100万，一期20万建面20万平，2000余套建面30万平总共800余套产品形态产品形态小高层、
6、高层住宅（24F）、商业网点多层洋房、高层住宅（27、32F）、欧陆风情商业街高层住宅（24、28F）；临街网点高层住宅（32F）、购物中心开盘时间开盘时间2011.8.21开盘（2012年底入住）2012.6.1开盘（2013年入住）2011.5.19开盘（2012年底入住）2011.10.29开盘价格策略价格策略33004000元/平36804080元/平46005000元/平38004300元/平优惠策略优惠策略开盘交一万抵二万；三万抵五万；一次性97折，贷款99折认筹交一万，开盘97折一次性总房款减一万一次性95折，贷款99折推广渠道推广渠道DM、报广、短信、暖场活动、报纸、短信、围档
7、更换、售楼处刀旗无大范围派单营销活动营销活动老带新梦想中国才艺比赛老带新送Ipad商铺面市宣传业内反响业内反响业内认为此项目定位为中小户型特别精准，并且小户型两室非常适用，抓准了一批既不宽裕又对功能性有要求的客户。规划理念比较先进，并且扼守着滨河公园的第一站，占有较强的地理优势，产品展示比较到位。市场反应普遍较差，规划设计落后，开盘价格比较高（5300元/平），出现滞销，顶帐房在市场上大量出现（3300元/平）地理位置优越，周边唯一类综合体型物业，中小户型竞争压力较小。商铺的销售为项目的最终难点。主要竞争项目营销策略比较主要竞争项目营销策略比较10主要竞品项目分析主要竞品项目分析半岛国际半岛国
8、际 项目简介项目简介半岛国际项目位于海城市大白桥南桥头，总占地面积约7.5万平，总建筑面积20万平方米，地下车位约983个，绿化率约42.5%，规划有2幢多层、12幢小高层，8幢高层，3万平方米欧陆商业街及大型商场。20112011年年1010月月2222日举办邀约活动，现排号日举办邀约活动，现排号认筹约认筹约100100组，认筹交一万开盘享受组，认筹交一万开盘享受9797折。折。推盘次序：推盘次序：第一批次：第一批次：1 110#10#（647647户）现今户）现今第二批次：第二批次：111121#21#第三批次：第三批次：22#22#（3232层高层）层高层）11半岛国际畅销户型半岛国际畅
9、销户型78.0678.06平平 两室二厅一卫两室二厅一卫68.8468.84平平 两室两厅一卫两室两厅一卫110.35110.35平平 三室二厅一卫三室二厅一卫12 项目简介项目简介龍水金帝项目位于光明路和益民街交汇处，是城市向南发展的重点区域。项目建成后将集公寓、购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、游乐等多种功能为一体的都市综合体。龍水金帝项目建筑高度近百米，项目共有4栋产品，每栋共32层，1-4层为项目的商业部分，5-32层为公寓部分，公寓面积约7.6万平，住宅均价4000元/。20112011年年1010月月2929日举办开盘活动，现成交日举办开盘活动，现成交约约200200组。组。主要竞品项
10、目分析主要竞品项目分析龙水金帝龙水金帝13龙水金帝畅销户型龙水金帝畅销户型44.6444.64平平 一室一厅一卫一室一厅一卫90.4190.41平平 二室二厅一卫二室二厅一卫14主要竞品项目分析主要竞品项目分析丽水蓝湾丽水蓝湾 项目简介项目简介丽水蓝湾位于海城河北岸，处于城市中心区域，交通四通八达。园林设计独具匠心，园区内植物配置以生态效应与观赏价值并重为原则，大量采用珍贵树木，乔灌木多重搭配。1600多个车位的大规模全地下泊车系统，1200幼儿园、6000中心会馆、20000大型超市、大规模商业步行街，配套设施充足。销售均价在4700元/。20112011年年5 5月月1919日项目开盘，现
11、成交约日项目开盘，现成交约200200套。套。前期策略失误，采取全盘高价推售现已前期策略失误，采取全盘高价推售现已骑虎难下。骑虎难下。15丽水湾蓝畅销户型丽水湾蓝畅销户型92112平平二室二厅一卫二室二厅一卫142148平平三室二厅一卫三室二厅一卫99103平平二室二厅一卫二室二厅一卫180平平四室二厅一卫四室二厅一卫97平平二室二厅一卫二室二厅一卫123131平平三室二厅一卫三室二厅一卫16主要竞品项目优劣势分析主要竞品项目优劣势分析项目项目半岛国际半岛国际龙水金帝龙水金帝丽水蓝湾丽水蓝湾优势优势建筑形式比较丰富，并且拥有纯6层洋房项目紧邻海城河，拥有河景资源超大楼间距，采光较好紧邻主干道，
12、交通比较便利均价范围36804080元/平，价位比较低延续左岸城邦主题风40-60小户型比较多，低总价，购房门槛较低高得房率，公摊基本都在17%到19%周边老居住区密集，居住氛围较浓，地段比较成熟，客户群体较大自身配套大型商业设施市中心位置，地段优越，配套齐全西关小学学区，教育资源丰富交通优势，5条公交线路路过该项目地处海城河北岸，南向临河，景观优势明显园林景观布局密集，十几个园区内小景观，精致点缀项目开发商实力有目共睹，百汇香山的成功销售对丽水蓝湾极其利好园区内部配套充足，幼儿园、会馆、超市和商业街齐全劣势劣势位于河南岸，不属于市中心项目楼盘体量小，无法形成规模效应工程进度慢，影响客户购买心
13、理哈大公路及海州大街车流量大，噪声污染严重。五证不全楼层太高，海城人本身对高层抗性比较大楼间距小，相互挡光。（32层不到50米的楼间距）项目体量小，无园区，居住舒适度差点式楼通风采光都有很大局限性，户型不好，且4号楼朝向不正车位配置不足，车位住户比4.22:1。（1064套住宅只有252个车位）四面临街，噪声污染严重非全部玻璃幕墙的外立面，保温效果差丽水蓝湾均价较高，超出海城人预期滨河公园还未修缮至项目前方，滨河景观还不能为项目加分项目几乎都是由高层产品组成，形式单一17总体市场分析：总体市场分析：开发水平：多数为外地开发商，无论是产品开发、营销理念还是后期的物业管理，项目开发水平：多数为外地
14、开发商，无论是产品开发、营销理念还是后期的物业管理，项目整体开发运营水平较高。其中芭东海城、碧桂园两大楼盘使该区域房地产开发水平提升了整体开发运营水平较高。其中芭东海城、碧桂园两大楼盘使该区域房地产开发水平提升了很多。很多。开发规模：该区域楼盘规模普遍较较大，在水一方更是号称百万平。海城仍有充足的土开发规模：该区域楼盘规模普遍较较大，在水一方更是号称百万平。海城仍有充足的土地储备，据有关部门测算，未来地储备，据有关部门测算，未来3-53-5年内海城在建及拟建的住宅将逾千万平方米。年内海城在建及拟建的住宅将逾千万平方米。规划：十分注重南北朝向，楼间距较宽；几乎所有楼盘都有商业配套，多采用临街商业
15、规划：十分注重南北朝向，楼间距较宽；几乎所有楼盘都有商业配套，多采用临街商业围合住宅方式布局，居住舒适性及私密性较差。围合住宅方式布局，居住舒适性及私密性较差。建筑形态：早期产品以多层为主，随着区域价值的提升及人们对电梯房的逐步认同，目建筑形态：早期产品以多层为主，随着区域价值的提升及人们对电梯房的逐步认同，目前多数楼盘正在向小高层及高层过渡。前多数楼盘正在向小高层及高层过渡。产品品质：因现售楼盘多数为旧盘新推，品质普遍中低，品质提升空间大。但也出现了产品品质：因现售楼盘多数为旧盘新推，品质普遍中低，品质提升空间大。但也出现了半岛国际、芭东海城等中高端的楼盘。半岛国际、芭东海城等中高端的楼盘。
16、户型：户型结构较单一，多数楼盘以二房两厅为主力户型，小三房面积在户型：户型结构较单一，多数楼盘以二房两厅为主力户型，小三房面积在105-120105-120之之间，大三房面积在间，大三房面积在140-160140-160；两房户型较多，小两房户型面积在；两房户型较多，小两房户型面积在70-8570-85之间，大两房面之间，大两房面积在积在95-10595-105之间。一房户型面积在之间。一房户型面积在6060以下，一房小户型稀缺。多数户型设计卖点较少，以下，一房小户型稀缺。多数户型设计卖点较少，多采用全封闭阳台设计多采用全封闭阳台设计18建筑外立面：多数楼盘采用欧陆风格，色调及用材品质感不高。
17、建筑外立面：多数楼盘采用欧陆风格，色调及用材品质感不高。园林景观：海城市冬长夏短，冷风较大，气温低，只有耐寒耐旱植被方能在冬天生长，园林景观：海城市冬长夏短，冷风较大，气温低，只有耐寒耐旱植被方能在冬天生长，无论是开发商还是消费者都较少注重园林景观。园林景观是区域内楼盘的最薄弱部分，也是提无论是开发商还是消费者都较少注重园林景观。园林景观是区域内楼盘的最薄弱部分，也是提升空间最大的地方之一。升空间最大的地方之一。销售价格：中端楼盘与低端楼盘之间价格差距不大。低端楼盘单价在销售价格：中端楼盘与低端楼盘之间价格差距不大。低端楼盘单价在3000330030003300元元/ /之之间，中端楼盘集中在
18、单价间，中端楼盘集中在单价3400390034003900元元/ /之间。大多采用折价销售的方法促销，弹性较大。之间。大多采用折价销售的方法促销，弹性较大。销售情况：区域内楼盘销售情况良好。二房户型是最畅销户型，价格也相对较高，一房销售情况：区域内楼盘销售情况良好。二房户型是最畅销户型，价格也相对较高，一房户型较不受欢迎，价格也相对较低，这也与该区域内消费群体消费习惯有关。户型较不受欢迎，价格也相对较低，这也与该区域内消费群体消费习惯有关。营销水平：整体营销水平较低，主要表现在施工通道和看房通道混杂，多数楼盘没有样营销水平：整体营销水平较低，主要表现在施工通道和看房通道混杂，多数楼盘没有样板房
19、的概念，在现场营销人员的形象、专业性较高，但服务意识薄弱。板房的概念，在现场营销人员的形象、专业性较高，但服务意识薄弱。客户群：在该区域购房人群主要集中在三类：政府公务员、教师、个体工商户、西柳商客户群：在该区域购房人群主要集中在三类：政府公务员、教师、个体工商户、西柳商户及周边农户。户及周边农户。总体市场分析：总体市场分析：19目标客户锁定目标客户锁定20客户定位客户定位重要客户：重要客户：边缘区域首置客户边缘区域首置客户边缘客户：边缘客户：改善型客户改善型客户核心客户：核心客户：市区内、大集和西市区内、大集和西柳品质型住宅客户柳品质型住宅客户核心客户特征项首次置业客户换房客户年龄25303
20、040来自区域市区及边缘区域大集、西柳家庭结构二口之家三口之家行业特征白领精英，媒体、广告等现代服务行业私营业主、生意人财富水平财富积累不高，但收入稳定丰厚工作稳定，完成了一定的财富积累置业状况首次置业，现租房居住在城区内有房产，首次改善置业置业观追逐时尚与个性化，但不另类，对生活品质有独到和超前的追求追求面积、景观环境、产品等居住品质的升级购房关注点排序价格（总价）面积区位环境产品品质周边环境私家车交通城市配套面积需求一居室为主二居室为主承受力25万左右35万左右支付特征首付比例小，可承受较高月供首付能力强21客户写真客户写真繁忙疲惫的工作让他们更加怀念亲繁忙疲惫的工作让他们更加怀念亲水公园
21、里畅快交流的空间水公园里畅快交流的空间年轻有活力，消费观念超前，对未来生活充满憧憬。他们追求生活品质，可以减少消费的量，但是不可以降低消费水平，愿意为有品质感的东西而付费。喜欢现代的东西，各种高新产品的领先使用者。深层精神气质骨子里的校园文化精神。怀恋校园生活，喜欢与同龄人交往，希望大家能一起踢球，一起为自己喜欢的球队加油！年轻、时尚、讲究生活品位的他们，有年轻、时尚、讲究生活品位的他们，有着骨子里的校园文化精神着骨子里的校园文化精神22项目市场定位项目市场定位23客观优势与客户价值感知最大化的选择客观优势与客户价值感知最大化的选择水，水，首先是一种心情，然后是一种生活方式首先是一种心情，然后
22、是一种生活方式天天然然河河系系环环抱，抱，社社区区水水景景交交相相辉辉映映水水既既能能极极尽尽满满足足健健康康生生态态的的居居住住需需求，求，同同时时给给客客户户带带来来无无可可匹匹敌敌的的视视觉觉体体验验震震撼。撼。得水为上，藏风次之。得水为上，藏风次之。上善若水。水善，利万物上善若水。水善，利万物而不争。而不争。仁者乐山，智者乐水。仁者乐山，智者乐水。“ “择水而居择水而居择水而居择水而居” ”素来是中国人的理想。素来是中国人的理想。素来是中国人的理想。素来是中国人的理想。尤其在北方，尤其在北方，尤其在北方，尤其在北方，水化水化比绿化更令人激动。比绿化更令人激动。比绿化更令人激动。比绿化更
23、令人激动。24整体定位整体定位高尚生活理想，滨水人居典范高尚生活理想，滨水人居典范高尚滨水景观居所高尚滨水景观居所高尚滨水景观居所高尚滨水景观居所 高尚生活高尚生活高尚生活高尚生活 景观盛筵景观盛筵景观盛筵景观盛筵 未来发展潜力、无敌景观资源、世外桃源般的区位以及项目自身的高品质成就高尚生活的追求 拥一河，藏一水，得水为上的理想给与客户极致的亲水感受25组团案名建议组团案名建议26案名推荐案名推荐组团命名原则：左岸城邦品牌的延续与统一，形成整体品质感，与周边项目区隔突出青年人群的目标客户定位亲水社区的传达简洁而不乏高贵气质案名解析案名解析左岸城邦左岸城邦揽胜揽胜（高层组团）（高层组团）犀地：犀
24、，锋利、锐利，具有坚固的气质；语言、文辞、感犀地：犀，锋利、锐利，具有坚固的气质；语言、文辞、感觉、目光等的尖锐锋利。觉、目光等的尖锐锋利。这恰恰与我们所定位的目标客户群具有相同的性格特点，容这恰恰与我们所定位的目标客户群具有相同的性格特点，容易与他们引起共鸣。易与他们引起共鸣。备选案名：左岸城邦备选案名：左岸城邦犀地犀地27形象包装及展示系统形象包装及展示系统28景地企业品牌包装景地企业品牌包装爱在左岸爱在左岸景地说景地说企业杂志企业杂志传递企业信息传递企业信息传递企业文化传递企业文化传递项目信息传递项目信息项目杂志项目杂志传递项目信息传递项目信息传递企业简单信息传递企业简单信息万科周刊万科
25、周刊SOHO小报小报备选：景地誌备选：景地誌 景地观点景地观点29产品包装产品包装细节展示包装的要素点：细节展示包装的要素点：根据其项目目标客户群体特征，通过项目产品高品质展示高品质展示及高标准的人性化服务人性化服务体验让客户获得愉悦的体验和理解项目的生活本质居住理念，以简约而不简单简约而不简单为建筑风格,其展示包装更是从“基础基础”行动和“溢价溢价”行动两方面来体现项目的质感质感;“基础基础”行动:灯光; 售楼处; 样板房; 物料; “溢价溢价”行动:整洁的工地现场包装; 舒适园林的展示; 时尚人文街区的展示;30项目场地包装策略项目场地包装策略于彬于彬 设计设计31客户最最关心的问题是：切
26、身体验切身体验。因此，中心园林，样板房，看楼通道等的展示成为与竞品的有力武器，关注细节问题，提升项目品质。1、园林请专业公司施工，力求精致；2、中庭景观尽快修建，使其达到展示的最佳效果；3、景观小品增强本项目的生活情趣；4、珍贵树木建议用围栏围起来，挂铭牌，展示其稀缺；5、休闲椅建议在园林中增设，增加舒适的氛围；6、地灯、楼顶灯尽快完成，体现品牌气质。展示策略展示策略包装展示包装展示/园林园林32左岸城邦左岸城邦 展示策略展示策略包装展示包装展示/工法房工法房现有房利用现有房利用A、样板房细部处理（标牌设置），如清洁、道具的设置B、看楼通道的即时清洁（每天清洁）C、建议专人巡逻，发现问题及时解
27、决目前的样板房不能将项目的最大优势展示出来，建议在已建完的楼栋中已建完的楼栋中做一套工法样板房，展示建筑工艺并可以俯视整个园区景观；产品展示房参考产品展示房参考33主题样板间主题样板间 之小户型煽情之小户型煽情他约我去迪士尼他约我去迪士尼样板房展示精要：样板房展示精要：通过样板房的命名、现场摆设等营造有生命力的通过样板房的命名、现场摆设等营造有生命力的样板房，以更多感性的元素打动客户样板房，以更多感性的元素打动客户建议用于一房户型34通过优质的材质、高品质的艺术性简单家俱，再配以灯光处理。既可以节约成本又不失样板房的格调与品味简装样板房简装样板房建议用于二房户型主题样板间主题样板间 之空间异样
28、感煽情之空间异样感煽情35保洁维护提前到位保洁维护提前到位,增强服务体验增强服务体验居家氛围展示在每一处细节园林体验尽快实施园林体验尽快实施,让客户对未来生活充满让客户对未来生活充满期待期待服务彰显身份服务彰显身份服务包装服务包装尊贵体验、管家式服务尊贵体验、管家式服务36推广策略及销售计划推广策略及销售计划37建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护户关系的维护客户渠道客户渠道内部渠道内部渠道外部渠道外部渠道老带新朋友介绍合作公司关系户社区巡展分展场团购拓展圈层营销活动推广吸客推广吸客展会异地客户拓展户外网络短信电台
29、报纸竞争客户拦截38核心地段设置分销中心；核心地段设置分销中心；销售队伍分批派单扫街；在人群密集度高的超市、商场、客运站巡展，吸纳更多客户来客运站巡展，吸纳更多客户来源；源；市内客户拓展：全市巡展，渗透海城毛细血管市内客户拓展：全市巡展，渗透海城毛细血管39对象：高速沿线客户对象：高速沿线客户方式：方式：在加油站，收费站等地方，设置展点，送来往客户车载音乐光盘载入项目广告，赠送矿泉水，VIP房价抵用卷吸引客户来访。在交通枢纽口火车站旁做户外广告或海报宣传或火车站巡展；短信锁定重要客户来源区域车载刊物：高速公路车载刊物广告投放，诉求：高尚生活理想、滨水人居典范。人员：人员：外场销售同事物料：物料
30、：矿泉水、宣传单页、房价抵用卷高速沿线拓客：借助高端客户的引入，实现项目客户拉升高速沿线拓客：借助高端客户的引入，实现项目客户拉升40客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃. .竞争对手点对点拦截：半岛国际路口、在水一方、丽水蓝湾等重点项目的客户拦截!道路主路口封锁道路主路口封锁41上门客户上门客户“必杀必杀”手段手段销售人员强化技能培训销售人员强化技能培训修炼内功，提升销售技巧及杀客能力；修炼内功，提升销售技巧及杀客能力；除每日必召开的技能分享外，安排不间断培训，增强经验交流除每日必召开的技能分享外，安排不间断培训，增强经验交流培训时间培训时间培训内容培训内容2012.
31、82012.8进场后一周进场后一周（基础培训部分）（基础培训部分）销售知识培训房地产法律法规销售礼仪销售代表行为指引销售代表业务指引2012. 82012. 8进场后两周进场后两周（专业提升部分）（专业提升部分）（每月安排销售人员分批参观其它优秀项目）（每月安排销售人员分批参观其它优秀项目）客户抱怨与投诉处理如何成为销售明星经营客户逼定技巧电话营销技巧客户现场沟通客户心理分析如何达成交易42上门客户上门客户“必杀必杀”手段手段以老带新以老带新“以老带新以老带新”优惠优惠(“(“以老带新以老带新”界定：新客户第一次上门是由界定：新客户第一次上门是由 业主业主带来并成功签约带来并成功签约) )：业
32、主介绍一位新客户成功购房，并办妥相关购房手续则送一年的物业费或等额购物卡；多介绍则多送。被介绍的新客户则同时享受额外2%的优惠。执行时间：执行时间：即日起执行要点：执行要点：新客户签约一周后，老业主领取奖金（一定要及时）。海城多数楼盘均采用此方式，海城多数楼盘均采用此方式，相比其他方式效果更显著相比其他方式效果更显著43上门客户上门客户“必杀必杀”手段手段针对本项目的小众针对本项目的小众营销方式营销方式系列装修讲座（入住期间）系列装修讲座（入住期间） 入住前邀请装修公司对业主进行装修知识培训,提供业主全套装修图纸。 执行时间：执行时间：入住期间44营销节点和强度节奏营销节点和强度节奏2012年
33、10月1日，高层产品开盘2013年3月1日，高层产品消化80%2013年6月1日，高层产品清盘A AB BC C时间轴时间轴营销强度营销强度1212年年1010月月1313年年6 6月月1313年年3 3月月储客预热期储客预热期 热销期热销期 尾盘消化期尾盘消化期1212年年8 8月月C CB BA A由于左岸城邦前几期的成功营销，使得在火爆的热销期后进入正常序化阶段，高层产品的成败决定着整个项目的开发节奏。营销计划营销计划45营销广告方式和销售状况营销广告方式和销售状况广告媒体类别：广告媒体类别：营销方式：营销方式：使用强度：使用强度：销售率：销售率：储客预热期储客预热期报纸、网络、巨幅道路
34、广告牌、短信直销、坐销活动营销中等热销期热销期报纸、软文、网络、路牌、短信、路旗直销与公关活动阶段性售楼处暖场集团大客户巡展很强80%尾盘消化期尾盘消化期报纸、网络、口碑、现场展示售楼处现场老带新口碑营销阶段性活动中等100%营销强度营销强度1313年年6 6月月1212年年1010月月1313年年3 3月月1212年年8 8月月时间轴时间轴46储客预热期：充足预热储客预热期：充足预热策略：策略：n媒体组合：报纸宣传，网络与传统传媒结合，进行预热炒作，牢牢抓住消费者注意力。n广告画面另类、出位而具有争议性，有效的吸引了业界人士和消费者的眼球。营销节点：营销节点：2012.82012.10，二个
35、月关键行动关键行动ActionAction：n话题炒作，巨幅路牌广告，震撼形象入市滨河高尚社区n直销及老客户深挖开始储客活动，很早锁定一批稳定客户n2012年10月1日，开盘活动在售楼处进行，活动以别开生面的情景表演、行为艺术模特演绎， 用“亲水生活秀”的模特服装表演拉开新生活的序幕。项目的正式VIP排号可以此前进行。阶段战术阶段战术营销强度营销强度1313年年6 6月月1212年年1010月月1313年年3 3月月1212年年8 8月月时间轴时间轴47热销期：声势火爆、势如破竹热销期：声势火爆、势如破竹策略：策略：n多媒体组合，立体轰炸n无懈可击的全面现场展示营销节点：营销节点：2012.1
36、02012.12，3个月。关键行动关键行动ActionAction：n报纸、巨幅广告路牌、网络、短信与报纸结合高强度投放，媒体拓展到文体、网络、电子。n开盘初期将滨河景观带统一进行包装，成为项目的“泛会所”并与项目的示范区有机结合，用在现场举行的体验活动展示的未来生活场景得以充分体验。阶段战术阶段战术营销强度营销强度1313年年6 6月月1212年年1010月月1313年年3 3月月1212年年8 8月月48尾盘消化期：维持品牌声音尾盘消化期：维持品牌声音策略：策略：n推广攻势减弱，保持市场声音n承上启下，前几期的入伙配合高层部分的开盘一起造势营销节点：营销节点：2013.12013.6关键行
37、动关键行动ActionAction：n2012年12月，“感恩节嘉年华”左岸城邦业主联谊会 ,感受打南瓜、剥玉米、串金橘游戏，品味火鸡、乌克兰大饼及各种美食，欣赏风情表演。n2012年12月,集团营销部门联合著名建材供应商百安居或家世界开办“左岸城邦业主装修大讲堂” n2013年6月端午节。左岸城邦组织粽子品尝、粽子文化展示等多种活动，为当天的新老业主融入更多的公司文化和新生活内涵。营销强度营销强度1313年年6 6月月1212年年1010月月1313年年3 3月月1212年年8 8月月阶段战术阶段战术49蓄客期蓄客期强销期强销期10109 98 812121111续销期续销期 1 1 2 2
38、下半年营销活动排布下半年营销活动排布中秋晚会中秋晚会 时间：时间：2012年9月30日地点地点：左岸城邦售楼处及园区主题：主题：左岸城邦第一届国际中秋赏月节形式：形式：通过中秋佳节契机，将鲜花以及项目祝福送至客户手中，将项目信息传递到客户的同事、朋友身边，利用口碑传播扩大项目知名度，借此来进行客户的维护；通过现场散点活动制造节日喜庆氛围，增加客户与销售人员之间的互动，促进客户深入了解产品。目的：目的：在中秋佳节到来之际将项目的高端业主（特别是对现阶段推出的高层产品有购买力的业主）进行邀请，共同欢渡佳节，并释放相关的产品信息，以便日后促成购买。内容：内容：将活动现场布置的具有节日喜庆气氛，售楼员
39、提前通知客户到场时间，到场后在观赏节目的同时进行就餐（自助餐），在活动期间夹杂各种的互动性游戏，例如抽奖、书法、即兴表演等；并在活动结束后赠送提前为业主准备好的中秋礼物。50蓄客期蓄客期强销期强销期10109 98 812121111续销期续销期 1 1 2 2下半年营销活动排布下半年营销活动排布环海城河万人健康跑环海城河万人健康跑时间：时间：2012年10月上旬地点地点：海城河 滨河带主题：主题：“一起出发一起出发”左岸城邦第一届大型健康跑左岸城邦第一届大型健康跑形式：形式：万人见证、大型健康、 环保活动。目的：目的：提升企业知名度及项目品牌。内容：内容：首先在活动的前一个月进行媒体的大规模
40、宣传；新老业主及具有意向参与的客户到指定售楼处进行报名；活动前请相关的领导进行讲话；环河跑前提前规划行动路线；活动其间提供安防及活动备品；活动结束后大家合影留念，举行万人签名活动，签名后进行捐赠。51蓄客期蓄客期强销期强销期10109 98 812121111续销期续销期 1 1 2 2下半年营销活动排布下半年营销活动排布名车展（备选）名车展（备选）时间：时间：2012年10月下旬地点地点：售楼处门口主题：主题：左岸城邦名车展左岸城邦名车展形式：形式：用名车与美女车模配合左岸销售现场制造话题，产生社会关注度。目的：目的：提升企业知名度及项目品牌。内容：内容：首先在活动的前一星期进行媒体的大规模
41、宣传；新老业主及具有意向参与的客户到指定售楼处进行报名；活动前期进行媒体的宣传，利用报纸、电视新闻强势渲染活动的新奇亮点，点题引起噱头即可，产生舆论话题，活动中在参观名车的同时在售楼处内设置接待，进行房源推荐。52蓄客期蓄客期强销期强销期10109 98 812121111续销期续销期 1 1 2 2下半年营销活动排布下半年营销活动排布企业年会企业年会时间：时间：2012年12月地点地点：海城知名大型酒店主题：主题：左岸城邦左岸城邦20122012年度酒会年度酒会形式：形式：对企业阶段性发展总结及年度展望。目的：目的：提升景地地产在商界的知名度及品牌形象。内容：内容：通过景地集团的正式邀约方式将集团多年来的合作伙伴、地产界风云人物、政府机关领导、主流媒体等重量级人物发放邀请函；在酒会现场集团领导人对企业发展的路径及战略作阶段性的总结，面对未来的发展做以展望，给予合作伙伴以信心；活动其间串插优雅的歌舞表演；整个活动以现场的氛围及服务人员的周到热心服务为软性营造，突出景地集团对人的关怀、合作伙伴的尊重和打造优质产品的决心，以曾加社会影响力。53同心协力同心协力 创辉煌创辉煌
