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1、金地圣爱米伦 商业计划书商业计划书第一章：圣爱米伦介绍第二章：市场解构第四章：营销推广目录第五章：财务分析第三章：营销策略金地圣爱米伦介绍金地圣爱米伦介绍地理位置 位于南湖新城位于南湖新城板块，武纸路板块，武纸路与二环交汇路与二环交汇路口，紧临华中口，紧临华中科技大学武昌科技大学武昌分校与农科院分校与农科院周边环境及配套设施 学校：学校： 新增新增1212所幼儿园、所幼儿园、1717所小学、所小学、7 7所中学、晶晶幼所中学、晶晶幼儿园、丽岛幼儿园、社区幼儿儿园、丽岛幼儿园、社区幼儿园、充分满足教育需求园、充分满足教育需求 购物：购物： 沃尔玛、金逸影沃尔玛、金逸影城等国际巨头入驻，娱乐休闲城
2、等国际巨头入驻，娱乐休闲文化多元，多重核心商业文化多元，多重核心商业 医院：医院： 广州军区路军总广州军区路军总医院、省妇幼保健医院、中建医院、省妇幼保健医院、中建三局中心医院三局中心医院 银行：银行： 招行、交行、建招行、交行、建行、邮政行、邮政 其他：其他： 野芷湖、华中科野芷湖、华中科技大学武昌分校技大学武昌分校 公交：公交： 587 587、7474路至徐路至徐家墩下车家墩下车 项目构成拟建项目总投资拟建项目总投资8000080000万元人民币，规划总用地万元人民币，规划总用地面积约为面积约为226404.45m2226404.45m2，总建筑面积，总建筑面积382476.62m238
3、2476.62m2（不计入地下室建筑面积）。（不计入地下室建筑面积）。项目用地分为项目用地分为住宅住宅用地用地和和科研用地。科研用地。住宅用地主要建设住宅用地主要建设3131栋商品住宅楼及配套的商业栋商品住宅楼及配套的商业设设施，如小型的百货施，如小型的百货商店、书店、银行网点等，商铺类型不涉及餐饮、娱乐等商店、书店、银行网点等，商铺类型不涉及餐饮、娱乐等科研用地主要建设两栋科研用地主要建设两栋1818层的研发公寓、一栋层的研发公寓、一栋2020层的写字楼、一栋层的写字楼、一栋1515层的便捷酒店和层的便捷酒店和44栋栋2233层商业楼。层商业楼。户型介绍物业管理 这是一个追求品质的年代，居住
4、，因品质而贵。这是一个追求品质的年代，居住，因品质而贵。金地物业管理有限公司成立于金地物业管理有限公司成立于19931993年，公司业务年，公司业务范围已覆盖北京、武汉、长春、南京、大连、深范围已覆盖北京、武汉、长春、南京、大连、深圳、上海等全国圳、上海等全国3636个大中城市，物业的项目类型个大中城市，物业的项目类型除住宅小区外，还包括写字楼、商场、公寓和工除住宅小区外，还包括写字楼、商场、公寓和工业园区等多种物业类型。从今天起，在金地做一业园区等多种物业类型。从今天起，在金地做一个幸福的人。个幸福的人。市场解购基本情况项目介绍基本情况市场分析竞争分析SWOT分析市场分析目标消费者定位购房目
5、的客源种类客户分析zzzzzzzzz市场解购市场解构市场解构DiagramDiagramSWOT分析分析市场及竟争分析市场及竟争分析项目介绍项目介绍基本情况基本情况内、外部分析房地产市场及政府政策项目详细介绍项目基本情况市场及竞争分析市场及竞争分析SWOT分析S（优势）（优势）1、地段优势：交通便利，生活、地段优势：交通便利，生活设施齐全，高校云集提高了其文化层次。设施齐全，高校云集提高了其文化层次。 2、价格优势：房价较中心城区较为便宜，、价格优势：房价较中心城区较为便宜，为广大购房族减轻了一定的压力。为广大购房族减轻了一定的压力。 3、后发优势：作为武汉发展新区，其科、后发优势：作为武汉发
6、展新区，其科学的规划发展必有其创造一个更大的发展学的规划发展必有其创造一个更大的发展空间。空间。 4、规模优势：占地面积大，各种设施如：、规模优势：占地面积大，各种设施如：商场、学校均可配备，满足小区内人民的商场、学校均可配备，满足小区内人民的各种需求。各种需求。W（劣势）（劣势）1、位于发展新区，周围规、位于发展新区，周围规划建筑较多，竞争压力大。划建筑较多，竞争压力大。 2、地处武汉郊区，各种规划建设、地处武汉郊区，各种规划建设还未更好的落实。还未更好的落实。 3、人们对中心城区的向往和依赖、人们对中心城区的向往和依赖性。性。O（机会）1、伴临高校，消费者群体众多。 2、法式浪漫主义的主题
7、风格，区别于以往单调的建筑形式，提高了差异化，为市场带来较大契机。 3、年龄结构较为年轻化，为房地产提供了较大的客源和有力的支持。T（威胁）1、对周边地区辐射小，对其客源有一定的局限性。 2、地处郊区，附近居民对房价的承受力有限，而经济能力富裕的居民对城中心有较大的依赖性。 3、附近居民对房地产的保值增值无明确认识，购房意识薄弱。 4、房产新政的影响。客户分析 目标消费者定位：目标消费者定位：“ “普通住宅普通住宅” ”：属中端楼盘，高层：属中端楼盘，高层设计，容积率较高，面积在设计，容积率较高，面积在80-13080-130平之间，密度平之间，密度较大，客户大多数是年龄层次较轻的白领，主要较
8、大，客户大多数是年龄层次较轻的白领，主要集中在集中在8080后，有部分的后，有部分的7070后和后和9090后业主，刚性需后业主，刚性需求居多，还有部分改善型和投资型需求。求居多，还有部分改善型和投资型需求。 “ “别墅洋房别墅洋房” ”：定位高端，以洋房居多，：定位高端，以洋房居多，面积在面积在90-20090-200多平之间，容集率较低，外围有一多平之间，容集率较低，外围有一圈高层，客户主要针对有一定经济实力的改善型圈高层，客户主要针对有一定经济实力的改善型及享受型需求的精英人士，年龄上较西岸故事要及享受型需求的精英人士，年龄上较西岸故事要年长些，大多在年长些，大多在6060后和后和707
9、0后这个阶段。后这个阶段。目标消费者定位客户分析 客源购房目的：新增型：新婚、分家、外出务工客源购房目的：新增型：新婚、分家、外出务工返乡。返乡。 改善型：改善原有住房条件和住房层次改善型：改善原有住房条件和住房层次，工作型：因工作地点的调换而买房。工作型：因工作地点的调换而买房。 吸引客源种类：以个体购买为主，支持团购，吸引客源种类：以个体购买为主，支持团购，并给以一定优惠。并给以一定优惠。 吸引中高层消费群体以及社会吸引中高层消费群体以及社会名流入住。名流入住。营销策略普通住宅事件营销普通住宅事件营销别墅洋房事件营销别墅洋房事件营销普通住宅事件营销13入住爱入住爱情公寓情公寓 牵手幸牵手幸
10、福之旅福之旅教师团购全家总动全家总动员员2入住爱情公寓，牵手幸福之旅 1 1、活动目的：在活动目的：在活动目的：在活动目的：在“ “西岸故事第二期西岸故事第二期西岸故事第二期西岸故事第二期” ”推出之际推出之际推出之际推出之际为扩大其在居民之间的影响力，同时满足青年人为扩大其在居民之间的影响力，同时满足青年人为扩大其在居民之间的影响力，同时满足青年人为扩大其在居民之间的影响力，同时满足青年人购房之需，特推出此活动。购房之需，特推出此活动。购房之需，特推出此活动。购房之需，特推出此活动。 2 2、活动主题：活动主题：活动主题：活动主题：“ “入住爱情公寓，牵手浪漫之旅入住爱情公寓，牵手浪漫之旅入
11、住爱情公寓，牵手浪漫之旅入住爱情公寓，牵手浪漫之旅” ” 3 3、活动具体事宜：活动具体事宜：活动具体事宜：活动具体事宜： 主办单位：金地圣爱米伦房产主办单位：金地圣爱米伦房产主办单位：金地圣爱米伦房产主办单位：金地圣爱米伦房产 活动时间：活动时间：活动时间：活动时间：20122012年年年年5 5月月月月1 1日日日日66月月月月1 1日日日日 活动地点：湖北省活动地点：湖北省活动地点：湖北省活动地点：湖北省 入住爱情公寓，牵手幸福之旅 4 4）活动流程：）活动流程： 1 1、主办方在网站、报纸、电、主办方在网站、报纸、电视台发布活动广告，以扩大其视台发布活动广告，以扩大其影响力让更多的人了
12、解。影响力让更多的人了解。 2 2、设置网上报名点和实地报、设置网上报名点和实地报名点。名点。 3 3、收集属于他们的爱情（参、收集属于他们的爱情（参赛者必须是情侣或新婚夫妇，赛者必须是情侣或新婚夫妇，写出属于他们的相遇、相识、写出属于他们的相遇、相识、相知的爱情故事或甜蜜照片、相知的爱情故事或甜蜜照片、摄影作品）。摄影作品）。 4 4、评选（由附近小区居民及、评选（由附近小区居民及主办方共同参与评选，评选出主办方共同参与评选，评选出前前1515名）名） 5 5、设置奖项。（前三名：入住前、设置奖项。（前三名：入住前三年，水电物业费用全免；凡中三年，水电物业费用全免；凡中奖者可参加十一黄金周，
13、寻访浪奖者可参加十一黄金周，寻访浪漫之都漫之都法国圣爱米伦。提供法国圣爱米伦。提供往返飞机票及旅游导游。）往返飞机票及旅游导游。）5 5）活动预期）活动预期：在为情侣消费者提：在为情侣消费者提供、宣传我们的法式情怀的同时，供、宣传我们的法式情怀的同时，提高在客源中间的影响力，增加提高在客源中间的影响力，增加知名度和人气。知名度和人气。6 6）财务预算）财务预算：5 5万元万元教师团购计划 金地圣爱米伦周边学校众多，教师这一职业具有金地圣爱米伦周边学校众多，教师这一职业具有很大的潜在消费。鉴于教师乃人类灵魂的工单元很大的潜在消费。鉴于教师乃人类灵魂的工单元程师，因此特别针对他们提出促销活动：与周
14、边程师，因此特别针对他们提出促销活动：与周边高校鉴定购房合作优惠协议，若一学校有高校鉴定购房合作优惠协议，若一学校有1010人及人及以上人数一起团购，每户减少以上人数一起团购，每户减少0.5%0.5%，安排住在同，安排住在同一单元，建设其楼栋文化，并送免费停车位。为一单元，建设其楼栋文化，并送免费停车位。为其建设文化墙以供老师们交流，在墙上张贴新的其建设文化墙以供老师们交流，在墙上张贴新的论文、教育新政策及老师们的科研成果以及学术论文、教育新政策及老师们的科研成果以及学术氛围，成为一道独特的风景氛围，成为一道独特的风景全家总动员 1 1）活动背景：在金地圣爱米伦全）活动背景：在金地圣爱米伦全面
15、上市之际，为赢得更多客源，在面上市之际，为赢得更多客源，在广大边际消费者之中形成良好的社广大边际消费者之中形成良好的社会效益与广泛影响力，特推出此活会效益与广泛影响力，特推出此活动。动。 2 2）活动目的及意义：一方面在广）活动目的及意义：一方面在广大民众群体中形成广泛影响力，提大民众群体中形成广泛影响力，提高社会知名度，一方面满足广大家高社会知名度，一方面满足广大家庭对家的渴望，给广大民众一个家庭对家的渴望，给广大民众一个家的承诺。的承诺。 3 3）活动名称：）活动名称：“ “全家总动员全家总动员” ” 4 4）活动口号：全家齐上阵，幸福）活动口号：全家齐上阵，幸福总动总动 5 5）活动目标
16、：达到既定销售预期，）活动目标：达到既定销售预期，提高入住率提高入住率全家总动员 5 5）活动开展：）活动开展：1 1、制作广告、微电影，凸显家庭和谐之美，引出主题活动、制作广告、微电影，凸显家庭和谐之美，引出主题活动“金地圣爱米伦之金地圣爱米伦之全家总动员全家总动员” ” 2 2、活动参与阶段：采取线上、线下报名与社区推荐相结合的、活动参与阶段：采取线上、线下报名与社区推荐相结合的形式。形式。 3 3、海选：设初赛、复赛、决赛三轮，采取逐层淘汰的形式，、海选：设初赛、复赛、决赛三轮，采取逐层淘汰的形式，并有全程录像，其决赛在当地电视台黄金时段播出。并有全程录像，其决赛在当地电视台黄金时段播出
17、。 4 4、奖项设置：凡参与者均可获得、奖项设置：凡参与者均可获得金地圣爱米伦之全家总金地圣爱米伦之全家总动员动员录像一盘，回忆其精彩瞬间。录像一盘，回忆其精彩瞬间。 一等奖：一个家庭一等奖：一个家庭 全家欧洲七日全家欧洲七日游，并成为金地圣爱米伦系列幸福家庭代言人，参与其广告制作。游，并成为金地圣爱米伦系列幸福家庭代言人，参与其广告制作。 二等奖：三个家庭二等奖：三个家庭 全家法国五日游，享受法国圣爱全家法国五日游，享受法国圣爱米伦葡萄酒庄园参观学习待遇。米伦葡萄酒庄园参观学习待遇。 三等奖：五个家庭三等奖：五个家庭 免费成为金地圣爱米伦购房金卡免费成为金地圣爱米伦购房金卡VIPVIP会员，
18、享受其待遇。会员，享受其待遇。 6 6）经费预算：）经费预算：1010万元万元全家总动员 7 7）活动注意事项：）活动注意事项：1 1）参与者必须为家庭内部成员：包）参与者必须为家庭内部成员：包括（爸爸、妈妈、女儿、女胥、儿子、儿媳）括（爸爸、妈妈、女儿、女胥、儿子、儿媳） 2 2）节目形式必须由家庭全体成员共）节目形式必须由家庭全体成员共同参与，并体现其家庭文化。如：同参与，并体现其家庭文化。如：1 1、通俗、民族、美声、通俗、民族、美声、摇滚、戏曲等形式的表演（原创作品优先）。摇滚、戏曲等形式的表演（原创作品优先）。2 2、创意舞蹈、杂技表演。、创意舞蹈、杂技表演。3 3、相声、小品等幽默
19、节目的表演（原创作品优先）。、相声、小品等幽默节目的表演（原创作品优先）。4 4、绝活表演或独出心裁的创意表演。、绝活表演或独出心裁的创意表演。5 5、特殊现场时装设计、改造及展示。、特殊现场时装设计、改造及展示。6 6、适合表现的趣味小发明。、适合表现的趣味小发明。7 7、民间绝技等特殊技能的表演。、民间绝技等特殊技能的表演。 3 3）评选本着公平透明原则。）评选本着公平透明原则。生命最幸福的存在 针对圣爱米伦别墅针对圣爱米伦别墅洋房：洋房： 当你拥有了财富、家当你拥有了财富、家庭、健康、事业、房庭、健康、事业、房产众望产众望 归来，你值归来，你值得拥有得拥有 活动名称：生命活动名称：生命最
20、幸福的存在最幸福的存在 众望归来众望归来 活动口号：人生当活动口号：人生当有别，一宅定天下有别，一宅定天下生命最幸福的存在活动形式：大力宣传推广活动形式：大力宣传推广 1 1）邀请名人入住，提高小区文化艺术层次。）邀请名人入住，提高小区文化艺术层次。 2 2）利用新闻媒体：如，报纸、杂志、电视、网）利用新闻媒体：如，报纸、杂志、电视、网络以及户外墙体广告、立体标牌广告，扩大影响络以及户外墙体广告、立体标牌广告，扩大影响泛围。泛围。 3 3）与商务会所合作，发放传单，制作并免费发）与商务会所合作，发放传单，制作并免费发放雨具、信封、手提袋等，突显法氏情怀放雨具、信封、手提袋等，突显法氏情怀 4
21、4）支持团购，打造属于自己的生活圈。）支持团购，打造属于自己的生活圈。 5 5）与与20122012年年5 5月月1 1日举行大型晚会，并邀请名流日举行大型晚会，并邀请名流大腕商业精英及各界人士参加大腕商业精英及各界人士参加，为其提供认识交，为其提供认识交往的平台。往的平台。营销推广营销推广营销推广营销推广1 1、召开新闻发布会，答记者问，向群众发布我们、召开新闻发布会，答记者问，向群众发布我们的营销策略。的营销策略。 2 2、房地产商与新老住户见面会：、房地产商与新老住户见面会： 前期，制造声势，发送传单，在电视广播网前期，制造声势，发送传单，在电视广播网络等媒体上面大肆宣传。络等媒体上面大
22、肆宣传。营销推广 在活动期间为新老住户，解答疑问并给新老住户在活动期间为新老住户，解答疑问并给新老住户提供一个相互交换信息的平台，提供一个相互交换信息的平台， 请艺术团表演助兴，并在表演中插入抽奖活动请艺术团表演助兴，并在表演中插入抽奖活动一等奖：一名，奖励精装修；一等奖：一名，奖励精装修；二等奖：三名，送家具一套；二等奖：三名，送家具一套；三等奖：十名，送厨具一套。三等奖：十名，送厨具一套。预计费用：预计费用：4 4万元万元财务分析费用预计费用预计活动宣传及推广费用活动宣传及推广费用5万元万元爱情公寓 浪漫之旅：6万元教师团购：5万元家庭总动员：家庭总动员：10万元万元总费用：总费用：26万元万元BUSINESS
