登记官考试之房地产管理基本制度与政策二武汉理工大学002

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1、登记官考试之登记官考试之房地产管理基本制度与政策房地产管理基本制度与政策（二）（二）武汉理工大学 黄学军关于考试关于考试 v共四章共四章v第三章第三章 房地产业概述房地产业概述v第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 v第五章第五章 城市房屋拆迁管理制度与政策（不考）城市房屋拆迁管理制度与政策（不考）v第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 v第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军关于考试关于考试 v房地产登记制度与政策

2、共房地产登记制度与政策共80题，题，v单项选择题共单项选择题共40题，每题限题，每题限60秒内完成；秒内完成； 每题由每题由1个题干、个题干、4个备选项组成，其中有个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。个为正确或最符合题意的选项。 v多项选择题共多项选择题共20题，每题限题，每题限120秒内完成；秒内完成； 每题由每题由1个题干、个题干、5个备选项组成，其中有个备选项组成，其中有24个为个正确或符合题意的选项。个为个正确或符合题意的选项。v判断题共判断题共20题，每题限题，每题限30秒内完成。秒内完成。 每题为一个陈述句。每题为一个陈述句。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房

3、地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军关于考试关于考试 v房地产登记制度与政策房地产登记制度与政策 共共80题，题， 本部分共四章，约占本部分共四章，约占30%v单项选择题共单项选择题共40题，题，12题题v多项选择题共多项选择题共20题，题， 6题题v判断题共判断题共20题，题， 6题题中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 第一节第一节 房地产业概述房地产业概述v掌握：房地产业的基本概念。掌握：房地产业的基本概念。v熟悉：房地产业的作用。熟悉：房地产业的作用

4、。v了解：房地产业的细分了解：房地产业的细分 房地产业的历史沿革。房地产业的历史沿革。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 一、房地产业的基本概念一、房地产业的基本概念 157页页 房地产业是从事房地产房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管投资、开发、经营、服务和管理理的行业，（的行业，（5个词）个词） 包括包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动其他房地产活动。（。（4类）类） 在国民经济产业分类中，房地产业属于在

5、国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业第三产业，是，是为生产和生活服务的部门。为生产和生活服务的部门。 我国现代房地产业随着我国现代房地产业随着城镇住房制度改革城镇住房制度改革和和城镇国有城镇国有土地使用制度改革土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。的。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 二、房地产业的作用二、房地产业的作用 157、158页页 基础性基础性 先导性先导性 支柱性支柱性 有有7条具体内容。条具体内容。中国房地产估价师

6、与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 三、房地产业的细分三、房地产业的细分 158、159页页 房地产业主要包括房地产业主要包括 房地产开发经营房地产开发经营 房地产中介服务、房地产中介服务、 物业管理物业管理 其他房地产活动。其他房地产活动。 房地产业可分为：房地产业可分为： 房地产开发经营业房地产开发经营业 房地产服务业房地产服务业 房地产服务业房地产房地产服务业房地产中介服务业中介服务业和和物业管理业物业管理业，房，房地产中介服务业：房地产地产中介服务业：房地产咨询咨询业、房地产业、房地产估价估价

7、 业和房地产业和房地产经纪经纪业。业。在在成熟的房地产市场成熟的房地产市场中，房地产中，房地产经纪业经纪业是房地产业是房地产业的的主体主体。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 v四、房地产业的历史沿革四、房地产业的历史沿革 159、160页页v发展大体上可以分为下列五个时期；发展大体上可以分为下列五个时期；v中国在中国在3 000多年前就出现了田地的交换和买卖。多年前就出现了田地的交换和买卖。 v1978年以后。随着经济体制改革的全面展开，在城市进年以后。随着经济体制改革的全面展开，

8、在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，房地产业萌生。生产方式改革，房地产业萌生。v1987年年10月月25日，中国共产党第十三次全国代表大会日，中国共产党第十三次全国代表大会沿着有中国特色的社会主义道路前进沿着有中国特色的社会主义道路前进的报告第一次提的报告第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。中国社会主义房地产市场的诞生。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大

9、学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 第二节第二节 住房制度概述住房制度概述v掌握：现行城镇住房政策掌握：现行城镇住房政策v熟悉：城镇住房制度改革熟悉：城镇住房制度改革中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 161页页我国住房制度包括我国住房制度包括城镇住房制度城镇住房制度和和农村住房制度农村住房制度：v农村住房制度：农村住房制度：自建、自住、住房私有自建、自住、住房私有v城镇住房制度改革：城镇住房制度改革：v三个阶段：三个阶段：80-91 试点探索试点探索 92-02

10、全面推进全面推进 出售公房、租金改革、住房公积金、货币化分配出售公房、租金改革、住房公积金、货币化分配 03以来以来 深化改革深化改革 住房保障制度住房保障制度中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 二、二、 现行城镇住房政策现行城镇住房政策 162-164页页住房供应政策：商品住房住房供应政策：商品住房 保障性住房（廉租住房、经济适用房）保障性住房（廉租住房、经济适用房） 政策性住房（棚改安置住房、限价商品房政策性住房（棚改安置住房、限价商品房 公共租赁住房、单位建设住房）公共租赁住房、

11、单位建设住房）住房分配政策：住房公积金、住房补贴住房分配政策：住房公积金、住房补贴配套政策：财政、金融、土地政策配套政策：财政、金融、土地政策中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 第三节房地产法律体系第三节房地产法律体系 v掌握：房地产法的概念与调整对象掌握：房地产法的概念与调整对象v熟悉：房地产法律体系熟悉：房地产法律体系 军事房地产法律政策规定军事房地产法律政策规定 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章

12、 房地产业概述房地产业概述一、房地产法的概念与调整对象一、房地产法的概念与调整对象 164页页 v（一）房地产法的概念（一）房地产法的概念 v房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。总称。v广义的房地产法包括调整房地产广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地及其他与房地产有关的各种社会关系的产有关的各种社会关系的法律、法规、规章法律、法规、规章。v狭义的房地产法一般仅指狭义的房地产法一般仅指城市房地产管理法城市房地产管理法。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产

13、估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述（二）房地产法的调整对象（二）房地产法的调整对象 165页页v房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的般的民事关系民事关系，也不是调整普通的，也不是调整普通的商品交易关商品交易关系系，它调整的是以房地产开发、交易和管理有，它调整的是以房地产开发、交易和管理有关的各种关的各种社会关系社会关系，v具体地说，房地产法的调整对象包括：具体地说，房地产法的调整对象包括： 房地产开发关系房地产开发关系 房地产交易关系、房地产交易关系、 房地产行政管理关系房地产行政

14、管理关系 物业管理关系。物业管理关系。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 165页页1房地产开发关系，是指开发商在依法取得土房地产开发关系，是指开发商在依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，中产生的法律关系， 包括两方面的内容：包括两方面的内容： 第一，获得土地使用权，第一，获得土地使用权， 第二，在获得土地使用权的土地上建造房第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。屋。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地

15、产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 165页页2房地产交易关系，是指参与房地产房地产交易关系，是指参与房地产转让、租转让、租赁、抵押赁、抵押等等房地产交易行为房地产交易行为的各方当事人在房的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：地产交易过程中产生的法律关系，主要包括： 房地产开发商或所有权人将房地产出售给房地产开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的他人时所形成的转让关系转让关系、 房地产权利人将房地产出租给他人所形成房地产权利人将房地产出租给他人所形成的的租赁关系租赁关系， 房地产所有权人将房地产抵押给他

16、人所形房地产所有权人将房地产抵押给他人所形成的成的抵押关系抵押关系等。等。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 165页页3物业管理关系，是指物业所有者（业主）委物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。系。 物业管理发生面比较广泛，酒店、办公楼、物业管理发生面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。住宅

17、小区等都可以通过这种方式来进行管理。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述 165页页4房地产行政管理关系，是指房地产行政主管房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监管理、监督、检查督、检查时发生的法律关系。时发生的法律关系。 典型特征是其主体法律地位的不平等，是典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理管理与被管理的关系。的关系。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学

18、武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述二、房地产法律体系二、房地产法律体系 165、166页页v1宪法。宪法。宪法是国家的根本大法。对于房地产宪法是国家的根本大法。对于房地产法，宪法也作出了原则性规定。法，宪法也作出了原则性规定。v2.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。律。 专门法律：专门法律：城市房地产管理法城市房地产管理法、土土地管理法地管理法。 相关法律：相关法律：民法通则民法通则、城乡规划法城乡规划法、合同法合同法、担保法担保法等。等。 效力仅次于宪法，是制定有关房地产法规、效力仅次于宪法，是制定有关房地产法规、规

19、章的依据和基础。规章的依据和基础。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述3国务院颁布的房地产方面的行政法规。国务院颁布的房地产方面的行政法规。v 城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例、国有国有土地上房屋征收与补偿条例土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条物业管理条例例、土地管理法实施条例土地管理法实施条例、住房公积住房公积金管理条例金管理条例等。等。v4地方性法规。地方人民代表大会及其常务委地方性法规。地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定员会依

20、据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。文件，在本行政区域内有效。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述5政府规章。包括国务院部委制定的部门规章和地方人政府规章。包括国务院部委制定的部门规章和地方人民政府的制定政府规章。民政府的制定政府规章。 房地产方面的部门规章主要是指国务院住房和城乡房地产方面的部门规章主要是指国务院住房和城乡建设行政主管部门制定的规章，如建设行政主管部门制定的规章，如商

21、品房销售管理办商品房销售管理办法法、城市房屋权属登记管理办法城市房屋权属登记管理办法等。等。 国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面或包含房地产方面内容的部门规章，有些部门规章是部或包含房地产方面内容的部门规章，有些部门规章是部门联合发布的。门联合发布的。 政府规章是地方人民政府根据法律、法规的规定，政府规章是地方人民政府根据法律、法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规范制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规范性文件。性文件。 规章须经部门或政府常务会议讨论，并以部门首长规章须经部门或政府常务会议讨论，并以部门首长令

22、或政府首长令的形式发布。令或政府首长令的形式发布。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述v6房地产技术规范。如房地产技术规范。如房地产登记技术规程房地产登记技术规程、房地产估价规范房地产估价规范、房产测量规范房产测量规范等国家标准。等国家标准。v v7最高人民法院的司法解释。最高人民法院在最高人民法院的司法解释。最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产法的有关问题审理房地产案件中，会对房地产法的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导

23、性的文件。布指导性的文件。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第三章第三章 房地产业概述房地产业概述三、军事房地产法律政策规定三、军事房地产法律政策规定 166页页 2000年，中央军事委员会颁布了年，中央军事委员会颁布了中国人中国人民解放军房地产管理条例民解放军房地产管理条例 在军事房地产管理方面，还有在军事房地产管理方面，还有中国人民解中国人民解放军土地使用管理规定放军土地使用管理规定、总后勤部关于发总后勤部关于发放住房补贴和实行住房公积金的办法放住房补贴和实行住房公积金的办法、 军队经济适用住房建设管理办法军队经济适

24、用住房建设管理办法等法规和规等法规和规范性文件。范性文件。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第一节第一节 中国现行土地制度概述中国现行土地制度概述v熟悉：土地所有制。熟悉：土地所有制。v了解：土地管理基本制度。了解：土地管理基本制度。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 一、土地所有制一、土地所有制 168、169页页v实行土地的社会主义公有制，即实

25、行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳全民所有制和劳动群众集体动群众集体所有制。所有制。v全民所有，即国家所有土地的所有权由全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院国务院代代表国家行使。表国家行使。v农民集体的范围有下列农民集体的范围有下列3种：种：v村农民集体村农民集体:村集体经济组织或者村民委员会村集体经济组织或者村民委员会v村内两个以上农村集体经济组织的农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体:村村内各该农村集体经济组织或者村民小组内各该农村集体经济组织或者村民小组v乡（镇）农民集体乡（镇）农民集体:乡（镇）农村集体组织乡（镇）农村集体组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房

26、地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 二、土地管理的基本制度二、土地管理的基本制度 （4个个制度制度） 169、170页页（一）国家实行土地登记制度。（一）国家实行土地登记制度。 国有土地国有土地 核发核发国有土地使用证国有土地使用证 农民集体所有土地农民集体所有土地 核发核发集体土地所有证集体土地所有证 使用集体土地使用集体土地 核发核发集体土地使用证集体土地使用证 土地他项权利土地他项权利 核发土地他项权利证明书核发土地他项权利证明书 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工

27、大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （二）国家实行土地有偿有限期使用制度（二）国家实行土地有偿有限期使用制度 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 （三）国家实行土地用途管制制度（三）国家实行土地用途管制制度v根据土地利用总体规划，将土地用途分为根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、农用地、建设用地和未利用土地建设用地和未利用土地 （四）国家实行耕地保护制度（四）国家实行耕地保护制度中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工

28、大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第二节第二节 集体土地征收集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定熟悉：征收集体土地的政策规定 征收集体土地补偿的范围和标准。征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。了解：征收集体土地的工作程序。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 一、土地征收的概念和前提一、土地征收的概念和前提 二、征收集体土地应遵守的原则二、征收集体土地应遵守的原则三、征收集体土地的政策规定三、征收集体土地的政策

29、规定 173页页征收土地批准权限的规定征收土地批准权限的规定 征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过过35公顷的，其他土地超过公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。国务院备案。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （三）建设单位申请征地不得化整为零（

30、三）建设单位申请征地不得化整为零（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助助 征地由用地单位支付征地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费。（五）临时用地必须办理报批手续（五）临时用地必须办理报批手续临时使用土地的期限，最多不得超过两年临时使用土地的期限，最多不得超过两年临时用地超过批准的时间，可再提出申请临时用地超过批准的时间，可再提出申请 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设

31、用地制度与政策（七）征收土地时必须进行征地公告（七）征收土地时必须进行征地公告 被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征地方案后，地方案后，10日内日内应以应以书面或其他形式书面或其他形式进行公进行公告。告。五、土地征收的补偿五、土地征收的补偿 177页页（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收为该耕地被征收前前3年年平均年产值的平均年产值的610倍倍。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制

32、度与政策 （二）安置补助费。（二）安置补助费。按照需要安置的农业人口数计算。按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前为该耕地被征收前3年平均年产值的年平均年产值的46倍。倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前过被征收前3年平均年产值的年平均年产值的15倍倍。经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前费的总和

33、不得超过土地被征收前3年平均年产年平均年产值的值的30倍倍。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （三）地上附着物补偿费。（三）地上附着物补偿费。包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。补偿费。（四）青苗补偿费。（四）青苗补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。作物给予的补偿费。可以

34、移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费一般是支付移植费 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第三节第三节 国有建设用地国有建设用地了解：建设用地审查报批程序了解：建设用地审查报批程序 临时用地的报批和使用临时用地的报批和使用（略）（略）中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策第四节第四节 集体建设用地集

35、体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。了解：集体所有建设用地使用原则。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策集体所有建设用地使用情形集体所有建设用地使用情形 181页页（一）可以使用集体所有建设用地的范围（一）可以使用集体所有建设用地的范围 只有三种情况可以使用集体所有的建设用地只有三种情况可以使用集体所有的建设用地 1兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地。体

36、所有的土地。 2农村村民建住宅使用本集体所有的土地。农村村民建住宅使用本集体所有的土地。3乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。农民集体所有的土地。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策使用集体所有建设用地应当符合：使用集体所有建设用地应当符合：乡（镇）土地利用总体规划。乡（镇）土地利用总体规划。土地利用年度计划土地利用年度计划 。村庄、集镇规划。村庄、集镇规划。乡镇企业，乡（镇）村公共设施、公益事业和乡镇企业，乡（镇）村

37、公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须：农村村民建住宅必须：坚持合理布局、综合开发、配套建设的原则。坚持合理布局、综合开发、配套建设的原则。依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。的，还必须办理农用地转用审批。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第五节第五节 国有土地使用权出让国有土地使用权出让v掌握：国有土地使用权出让政策。掌握：国有土地使用权出让政策。 v熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。熟悉：

38、国有土地使用权出让的概念及特征。v了解：国有土地使用权出让合同了解：国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让管理国有土地使用权出让管理 国有土地租赁国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股。国有土地使用权作价出资或入股。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 183页页一、国有土地使用权出让的概念及特征一、国有土地使用权出让的概念及特征 v土地使用权出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用在一定年限内出

39、让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。v土地使用权出让金土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。地租。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 183页页土地使用权出让的特征一般包括以下内容：土地使用权出让的特征一般包括以下内容：

40、v1土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。土地使用权。 v2没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有有使用、占有、收益、处分使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进行权；土地使用权可以进行转让、转让、出租、抵押出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。 v3只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。权证书。 v4集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。集体土地不经

41、征收（成为国有土地）不得出让。 v5是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期平等、自愿、有偿、有限期的特点。的特点。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策二、国有土地使用权出让政策二、国有土地使用权出让政策 183页页（一）国有土地使用权出让方式 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者营

42、性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以的，应当以招标、拍卖或者挂牌招标、拍卖或者挂牌方式出让。方式出让。 （自己看：招、拍、挂的具体概念、操作自己看：招、拍、挂的具体概念、操作） 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 （二）国有土地使用权出让年限（二）国有土地使用权出让年限 187页页v城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：限如下： 1居住用地居

43、住用地70年；年； 2工业用地工业用地50年；年； 3教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地50年；年；4商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年；年； 5综合或其他用地综合或其他用地50年。年。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策（三）土地使用权收回（三）土地使用权收回 187、188页页 （1）土地使用权期间届满收回。）土地使用权期间届满收回。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使

44、用权期间届满，土地使用非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一前一年年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。用权出让金。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策（2）提前收回国有土地使用权。）提前收回国有土地使用权。 （3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同）因土地使用者不履

45、行土地使用权出让合同收回。两种情况：收回。两种情况： 一是土地使用者未如期支付地价款。一是土地使用者未如期支付地价款。 二是土地使用者未按合同约定的期限和条件二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地开发和利用土地 （4）司法机关决定收回土地使用权。）司法机关决定收回土地使用权。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策v 国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让管理国有土地使用权出让管理 国有土地租赁国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股。

46、国有土地使用权作价出资或入股。 （略）（略）中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第六节第六节 国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨v熟悉：土地使用权划拨的概念熟悉：土地使用权划拨的概念v 划拨土地使用权的范围划拨土地使用权的范围v 划拨土地的管理。划拨土地的管理。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策一、土地使用权划拨的概念一、土地使用权划拨的概念 191

47、页页v划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。补偿费用和无偿取得两种形式。 v划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。行转让、出租、抵押等经营活动。v在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用

48、地制度与政策建设用地制度与政策v二、划拨土地使用权的范围二、划拨土地使用权的范围 192页页v下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：拨土地使用权： v1国家机关用地和军事用地；国家机关用地和军事用地； v2城市基础设施和公益事业用地；城市基础设施和公益事业用地； v3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；v4法律、行政法规规定的其他用地。法律、行政法规规定的其他用地。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第

49、四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策三、划拨土地的管理三、划拨土地的管理 192页页1划拨土地可以转让。划拨土地可以转让。2划拨土地使用权可以出租。划拨土地使用权可以出租。 3划拨土地使用权可以抵押。划拨土地使用权可以抵押。 国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权和保留划拨土地使用权等方式予以处置。等方式予以处置。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制

50、度与政策建设用地制度与政策 第七节第七节 闲置土地的处理闲置土地的处理 v熟悉：闲置土地的范围及处理规定。熟悉：闲置土地的范围及处理规定。v 193页页v未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地，为闲置土地，v自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；满一年未动工开发建设的； v已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的已动工开发，但开发建设面积

51、不足应开发建设面积的1/3，或投资额不足总投资额，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发且未经批准中止开发建设连续满一年的；建设连续满一年的； 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策v对于闲置土地的处置有下列方式：对于闲置土地的处置有下列方式： v1延长开发建设期限，但最长不得超过延长开发建设期限，但最长不得超过1年；年； v2变更土地用途，办理有关手续后继续开发；变更土地用途，办理有关手续后继续开发； v3安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，安排临时使用，待

52、原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；土地增值的，由政府收取增值地价；v4政府为土地使用者置换其他闲置土地；政府为土地使用者置换其他闲置土地； v5政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿；开发建设，对原用地单位给予经济补偿；v6政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书；政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书； v7因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。地单位协商处理。 中国房地产估价师与房地产经纪人

53、学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第四章第四章 建设用地制度与政策建设用地制度与政策v征收土地闲置费征收土地闲置费 194页页v在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土以下征收土地闲置费。地闲置费。 v无偿收回土地无偿收回土地 v未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民未使用

54、的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告政府无偿收回土地使用权并予以公告. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 v第一节第一节 城乡规划管理城乡规划管理v掌握：城市规划管理。掌握：城市规划管理。v熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。v了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。v城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划管理是一项政府行政职能，它包

55、括城市城市规划编制审批管理和实施监察管理规划编制审批管理和实施监察管理两部分。两部分。v 213页页 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 v城市规划的基本内容城市规划的基本内容 213、214页页v城市规划分为城市规划分为总体规划和详细规划总体规划和详细规划。详细规划分为。详细规划分为控制性控制性详细规划和修建性详细规划。详细规划和修建性详细规划。 v总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域

56、范围，各类专项规划等。 v规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容。 v城市总体规划的规划期限一般为20年。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 v（三）城市规划的编制与审批（三）城市规划的编制与审批 214页页v城市人民政府组织编制城市总体规划。城市人民政府组织编制城市总体规划。v直辖市的城市总体规划由直辖市人民政

57、府报国务院审批。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。v省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。务院审批。v其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。政府审批。 v县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产

58、经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 v城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于间不得少于30日。日。 v城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报

59、本级人民代表大会常务本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。委员会和上一级人民政府备案。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 v城市规划的城市规划的实施管理实施管理主要是主要是报建审批管理报建审批管理和和批后批后管理管理两部分内容。两部分内容。 216页页v报建审批管理报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书项目选址意见书，对城市用地审批核发，对城市用地审批核发建设用地建设用地规

60、划许可证规划许可证，对建设工程审批核发，对建设工程审批核发建设工程规划建设工程规划许可证。许可证。v（自己看：一书两证的内容、取得）（自己看：一书两证的内容、取得）v批后管理批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对主要是按照规划实施监督检查体系对违违章占地章占地和和违章建设违章建设的查禁工作。的查禁工作。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策紫线、绿线、蓝线和黄线紫线、绿线、蓝线和黄线紫线划定： 221页城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自

61、治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。紫线内禁止活动（自己看） 222页城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 221、222页页城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。绿化用地面积，绿化用地面积，公共绿地、防护绿地、大型公共绿地公共绿地、防护绿地、大型公共绿地 控制性详细规划应当提出不同

62、类型用地的界线、控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。标。城市绿线内的用地，不得改作他用城市绿线内的用地，不得改作他用 因建设或者其他特殊情况需要因建设或者其他特殊情况需要临时占用临时占用城市绿城市绿线内用地的，必须依法办理相关线内用地的，必须依法办理相关审批审批手续。手续。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策蓝线划定蓝线划定 221页页城市蓝线是指城市规划确定的江、河

63、、湖、库、城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。线。城市蓝线应当与城市规划一并报批。城市蓝线应当与城市规划一并报批。在城市蓝线内禁止进行下列活动：在城市蓝线内禁止进行下列活动：223页页违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水系安全自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其他对城市水系保护构成破坏的活动。其他对城市水系保护构成破坏的活动。 中国房地产估

64、价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策黄线划定黄线划定 221页页城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。设施

65、、城市消防设施、城市通信设施等。在城市黄线范围内禁止进行下列活动：在城市黄线范围内禁止进行下列活动： 223页页 违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；其他经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。转的行为。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄

66、学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策第二节 勘察设计管理（了解）第三节 建设工程招投标与监理（了解）（略） 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策第四节 建设工程施工与质量管理掌握：施工许可制度。熟悉：建设工程的竣工验收管理 质量管理制度 质量保修办法。了解：建设工程项目报建制度 建筑施工企业资质管理 注册建造师制度。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄

67、学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策一、项目报建制度（了解）二、施工许可制度（掌握） 236页 从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证 。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策申领施工许可证

68、的条件 236页1已经办理该建筑工程用地批准手续；2在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；3施工场地已经基本具备施工条件4已经确定施工企业。5满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；6有保证工程质量和安全的具体措施。7按照规定应该委托监理的工程已委托监理；8建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价30%。9法律、行政法规规定的其他条件。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建

69、设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策三、质量管理（熟悉） 237页国务院于2000年1月发布了建设工程质量管理条例。建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策四、建设工程质量保修办法（熟悉）240页房屋建筑工程质量保修，是指对房

70、屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策房屋建筑工程的最低保修期限为： 240页1地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设

71、单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第六章第六章 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策五、建设工程的竣工验收管理制度 （熟悉） 241、242单项工程完工，进行单项工程验收；分期建设的工程，进行分期验收；全面工程竣工，进行竣工综合验收。 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。 中国房地

72、产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 第一节第一节 房地产开发企业的管理房地产开发企业的管理了解：房地产开发企业的管理。 244页v特殊性：高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应5大等特征。v有限责任公司或股份公司，种类有二：专营企业和兼营企业。v设立条件：注册资本100万元以上；有4名专职技术人员，2名专职会计人员。v分为一、二、三、四等四个资质等级；资质登记实行分级审批；资质实行年检制度 。中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武

73、汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 第二节 房地产开发项目管理了解：房地产开发项目管理。 246、247页 符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 实行资本金制度2009年5月25日保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 对开发项目实行质量责任制度和项目手册制度 。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大

74、学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 v第三节第三节 房地产经营管理房地产经营管理v掌握：商品房交付使用。v熟悉：房地产项目转让。v了解：房地产广告。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 一、房地产项目转让一、房地产项目转让 （一）转让条件（一）转让条件 250页页v 已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 v属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上 v属于成片开发土地的，

75、应形成工业或其他建设的用地条件 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 v划拔取得土地使用权的项目，必须经有批准权的划拔取得土地使用权的项目，必须经有批准权的人民政府审批。人民政府审批。 250、251页页v准予转让的有两种处理方式：准予转让的有两种处理方式： v（1)由受让方补办土地使用权出让手续，土地使由受让方补办土地使用权出让手续，土地使用权出让金；用权出让金； v（2) 不办理土地使用权出让手续，转让方将转让不办理土地使用权出让手续，转让方将转让房地产所获收

76、益中的土地收益上缴国家或作其他房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。处理。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 （二）转让的程序（二）转让的程序 251页v自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。管部门备案。v未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。转让行为

77、无效。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 二、商品房交付使用 252页 未能按期交付，承担违约责任； 不可抗力或者合同约定的其他原因，需延期交付的，应当及时告知买受人。 商品住房交付使用条件应包括：（商品住房交付使用条件应包括：（6条）条） 工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案 配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求 北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实 商品住房质量责任承担主体已明确 前期物业管理已落实。

78、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 （二）房地产开发企业向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 252页 v住宅质量保证书应当列明： 质量等级、保修范围、保修期和保修单位等。（4项）v保修期从交付之日起计算。v合理使用寿命年限：地基基础和主体结构；v3年：屋面防水v1年：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏； 墙面、顶棚抹灰层脱落； 地面空鼓开裂、大面积起砂； 门窗翘裂、五金件损坏；卫生洁具；v1个采暖期或供冷期：供热、供冷系统和设备；v6个月：灯具、

79、电器开关 2个月：管道堵塞中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 其他：其他： 254页页 测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记房屋权属登记 根据合同约定对面积差异进行结算。根据合同约定对面积差异进行结算。 商品房交付商品房交付60日内，办理房屋权属登记的资日内，办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有协助买受人办理土地使用

80、权变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件。权登记手续，提供必要的证明文件。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 三、房地产广告三、房地产广告 254、255页 1996年12月30日国家工商行政管理局发布了房地产广告发布暂行规定 v房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：v开发企业名称；v中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；v预售或者销售许可证书号。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄

81、学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 v第四节第四节 房地产开发企业信用档案房地产开发企业信用档案v了解：房地产开发企业信用档案。了解：房地产开发企业信用档案。v 257、257页页v2002年年5月原建设部等七部门印发了月原建设部等七部门印发了关于整顿关于整顿和规范房地产市场秩序的通知和规范房地产市场秩序的通知，提出要，提出要“通过通过网上公示制度，促进诚信制度的建立网上公示制度，促进诚信制度的建立”，v同年同年8月原建设部印发了月原建设部印发了关于建立房地产企业及关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知执（从）业人员信用档案系统的通知，对包括，对包

82、括房地产开发企业信用档案在内的全国房地产信用房地产开发企业信用档案在内的全国房地产信用档案建设工作做了统一要求和部署。档案建设工作做了统一要求和部署。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军第七章第七章 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策 v自律机制和他律机制。自律机制和他律机制。v自律机制是通过自律机制是通过企业内部企业内部、行业内管理制度行业内管理制度实现的自我约束，实现的自我约束，他律机制则是通过企业他律机制则是通过企业外部法治环境和行政监督外部法治环境和行政监督进行的硬控制，进行的硬控制， v信用档案是他

83、律手段，在互联网上发布房地产企业及执（从）信用档案是他律手段，在互联网上发布房地产企业及执（从）业人员的业人员的基本情况、业绩及良好行为、不良行为基本情况、业绩及良好行为、不良行为等信息，等信息，v为监督提供依据，为查询提供服务，为投诉提供途径。为监督提供依据，为查询提供服务，为投诉提供途径。v具体包括：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好具体包括：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、企业已完成和在建项目情况、行为记录、企业不良行为记录、企业已完成和在建项目情况、企业在建项目预售许可证情况、资格年检情况等企业在建项目预售许可证情况、资格年检情况等7项

84、内容。项内容。v原则：统一规划、分级建设、分步实施、信息共享原则：统一规划、分级建设、分步实施、信息共享v建设部：资质一级建设部：资质一级 地方建设（房地产）行政主管部门：资质二级（含二级）以下地方建设（房地产）行政主管部门：资质二级（含二级）以下中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军致致 谢谢 感谢主办方的盛情邀感谢主办方的盛情邀请和热情接待，感谢大家请和热情接待，感谢大家的大家支持与配合。的大家支持与配合。 请批评指正，谢谢！请批评指正，谢谢！中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会武汉理工大学武汉理工大学 黄学军黄学军