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1、谨呈：北京科技园建设（集团）股份有限公司谨呈：北京科技园建设（集团）股份有限公司一个本体。距国贸：7.5公里，车行10分钟距望京：约11公里，车行15分钟距朝阳公园南门：约3.5公里，车行7分钟距燕莎：约7.5公里，车行13分钟首都机场：约22公里，车行20分钟地块地块姚家园路姚家园路四四环环青青年年路路五五环环3000米朝阳北路朝阳北路2400米1350米中关村CBD望京金融街燕莎项目地处东四环外，朝青区域内，受到国贸/燕莎/望京等城市核辐射东部三大城市核辐射，既带来带来大量人口的居住置业需求居住置业需求，同时分流商务办公需求分流商务办公需求位置：朝阳北路、姚家位置：朝阳北路、姚家园路与青年
2、路交汇点园路与青年路交汇点本体特征公建立项，体量小，面临周边的不利影响本案环卫车辆用地路西为规划绿地农机配件公司地块内环卫职工宿舍职工宿舍人员混杂；环卫车辆带来大量异味；北向四环急救中心计划拆除，修建中铁职工宿舍；东向草地为规划公交站项目指标：项目建设用地性质：商业金融；总用地面积：19103.026；建设用地面积：14500；地上规划建筑面积：36250；容积率：2.5；建筑密度：40%；单层层高限制：5.5米建筑限高：约70米；本体特征项目四界除西侧为规划绿地，北侧规划地块用途未定，东侧和南侧均受到外界不利影响。未来规划项目地块规划绿地环卫清洁车停车场据消息称，改建中铁16局宿舍公交场站环
3、卫车辆停车厂，存在一定的污染影响和异味。东侧公交场站未来会对项目造成一定干扰两个选择。Q1：公建立项，居住or办公？Q2：成功实现，速度or利润？Q1：公建立项，居住or办公？朝青区域发展早，吸收东部主流居住需求，配套成熟，确立了片区居住板块认知区域内区域内居住项目云集居住项目云集，且以，且以主流中大型居住主流中大型居住项目为主。整体片区以其近项目为主。整体片区以其近CBD/CBD/燕莎的物理距离优势和便燕莎的物理距离优势和便捷交通联系，完善的生活配套，成为了捷交通联系，完善的生活配套，成为了东部主流居住东部主流居住的重要选择。的重要选择。星河湾星河湾是区域内唯一豪宅项目，其成功主要依赖是区域
4、内唯一豪宅项目，其成功主要依赖项目自身的打造能力项目自身的打造能力，且未能改变区域整体主流居住板，且未能改变区域整体主流居住板块的市场认知。块的市场认知。区域属性区域内公共交通发达，连接东部城市核，6#线通车将加强区域交通优势轨道交通利好：轨道交通利好：本项目距离本项目距离2012201220122012年通车年通车年通车年通车的的地铁地铁地铁地铁6 6 6 6号线号线号线号线在在步行步行步行步行15151515分钟分钟分钟分钟。公路交通便利：公路交通便利：项目紧邻青年路，项目紧邻青年路，距四环距四环3.13.1公里、距公里、距5 5环环2.62.6公里，距朝阳路约公里，距朝阳路约2.32.3
5、公里公里；城市主干；城市主干道林立，姚家园路、朝阳北路东西连接，道林立，姚家园路、朝阳北路东西连接，青年路、东四环、东五环南北贯通，交通青年路、东四环、东五环南北贯通，交通路网发达，路网发达，地铁地铁6号线号线青年路上的公交线路：青年路上的公交线路：运通运通111111、494494、499499、468468等。等。青年路站青年路站五五环环四四环环 朝阳路朝阳路 朝阳北路朝阳北路 姚家园路姚家园路青青年年路路青年路呼家楼朝阳门东四车公庄四道口4#线2#线5#线2#线10#线本项目地铁站区域属性各类生活配套完善，高端特色配套空白，几无商务氛围朝阳路青年路区域，作为朝阳路青年路区域，作为CBDC
6、BD居住功能外溢的主要区域，出现了大量中端住宅项目，生活、教育、居住功能外溢的主要区域，出现了大量中端住宅项目，生活、教育、医疗配套齐全，成熟度较高，医疗配套齐全，成熟度较高，生活氛围浓厚生活氛围浓厚，同时拥有丰富的公园资源；，同时拥有丰富的公园资源；大型大型生活型生活型购物中心集中于朝阳路两侧，购物中心集中于朝阳路两侧，大型购物场所大型购物场所:大中电器、易初莲花、奥特莱斯、瑞祥百货公园：公园：红领巾公园、平房公园学校：学校：耀中国际学校、姚家园小学、鲁迅文学院医院：医院：健德康医院、万杰医院、华泰医院、四季康医院鲁迅文学院鲁迅文学院活力东方奥特莱斯活力东方奥特莱斯购物广场购物广场健德康医院
7、健德康医院红领红领巾公巾公园园平房公园平房公园耀中国际学校耀中国际学校尚街购物中心尚街购物中心易初莲花购物易初莲花购物中心中心华堂商场华堂商场平房医院平房医院华泰医院华泰医院平房中心小学平房中心小学万杰医院万杰医院瑞祥百货瑞祥百货姚家园小学姚家园小学北京四季康北京四季康医院医院青年餐厅青年餐厅易初莲花购物易初莲花购物中心中心大中电器大中电器中端购物商场/购物超市/折扣商场等云集。既无产业中心，亦无商贸氛围，商务办公空白地带。区域属性三大商圈不断做强，区域内土地开发殆尽，土地成熟度提高，居住价值不断彰显区域未来泛海国际姚家园路星河湾国美第一城华纺易城润枫水尚珠江罗马嘉园大悦城青年路小区朝阳雅筑炫
8、特区红领巾公园平房公园晨光家园日月东华天鹅湾青年汇朝阳园朝阳无限京棉新城珊瑚湾晨曦园石佛营小区地块八里庄小区八里庄东里甘露家园富华家园四环朝阳北路朝阳路观湖国际公园1872中关村CBD望京金融街燕莎东部城市核功能不断强化，商务办公物业的集聚效用将带来CBD/燕莎/望京等商圈功能的跨越式提升。区域内各类住宅物业开发接近尾声；区域生活配套日趋成熟，随着居住项目的交付使用及各类配套的不断完善，区域整体居住价值将得到彰显。区域区域靠近靠近CBD/燕莎燕莎/望京等东部望京等东部城市核，城市核，承接大量东承接大量东部人群居住需求；部人群居住需求；主流居住大盘云集，主流居住大盘云集，生活配套成熟生活配套成熟
9、；道路系统发达，道路系统发达，捷运交通捷运交通以及公交系统完善；以及公交系统完善；x受到受到CBD/燕莎燕莎/望京三大东部城市核环绕，商务积聚效能明显；望京三大东部城市核环绕，商务积聚效能明显；x大量住宅项目确立区域的居住板块认知，产业无支持；大量住宅项目确立区域的居住板块认知，产业无支持；区域层面区域层面居住氛围浓厚居住氛围浓厚项目层面项目层面配套成熟配套成熟交通便捷交通便捷l比邻成熟居住项目，周边生活配套成熟比邻成熟居住项目，周边生活配套成熟l3.6万规模，体量小，扭转区域认知力量不足万规模，体量小，扭转区域认知力量不足l公建类产品具备一定的产品附加值的打造空间公建类产品具备一定的产品附加
10、值的打造空间公建立项公建立项小体量小体量打造附加值的空间打造附加值的空间本项目回归土地属性，在区域平台之上打造公寓物业产品商务氛围困乏商务氛围困乏这是一个生长在居住板块内的公建项目，浓郁居住氛围笼罩之下是办公商务需求的乏力物业选择Q1：公建立项，居住or办公？Q2：成功实现，速度or利润？尊重区域既有土地价值属性，打造公建立项的住宅产品，并寻求一定的产品突破。区域属性：朝青板块是北京东部城市核区域属性：朝青板块是北京东部城市核主流居住释放主流居住释放的首选区域。起步早，生活配套完善，的首选区域。起步早，生活配套完善，居住氛围浓厚；居住氛围浓厚；CBD/CBD/燕莎燕莎/ /望京商圈辐射，望京商
11、圈辐射，商务办公功能缺失商务办公功能缺失。本体特征：本体特征：体量小体量小，区域整体认知博弈难度较大；公建指标给住宅打造带来，区域整体认知博弈难度较大；公建指标给住宅打造带来附加值打造空附加值打造空间。间。北科建作为知名国有地产开发企业自持大量高端优质办公物业，拥有多重资源和丰富物业开发经验多方合作，产业聚集多方合作，产业聚集行业先锋！行业先锋！企业战略国际软件大厦（北京市“十一五”重点项目）软件园信息中心（中关村软件园信息中枢）软件开发楼（国家5A级智能写字楼）总建筑面积20万平方米，五个重要部分组成：大型超市、商业步行街、精品专卖店、主题百货店、大型影院拥有自有物业项目拥有自有物业项目13
12、13个个共共5353万万平方米平方米写字楼项目：写字楼项目：1717万万平方米平方米商业项目：商业项目：2222万万平方米平方米酒店：酒店：1414万万平方米平方米五环五环昌平线昌平线长安街长安街六环六环朱辛庄项目朱辛庄项目项目地址：项目地址：昌平区回龙观镇朱辛庄，位于五环以外回龙观核心区以北规模：规模：120万平米/中等容积率入市时间：入市时间：2010年1月项目价值：项目价值：大盘开发/利润品牌双丰收五环五环八达岭高速八达岭高速长安街长安街六环六环项目地址：项目地址：位于海淀区西二旗西路规模：规模：47万平方米/低容积率消化程度：消化程度：入市时间：入市时间：D区2009年C区2010年项
13、目价值：项目价值：高端物业利润实现领秀领秀新硅谷新硅谷企业战略2010年大体量的住宅开发，城市别墅项目实现利润，新市镇大盘实现企业品牌与利润的双丰收上地核心/城市别墅轨道交通/市镇大盘本项目是主流居住氛围中公建立项的小体量项目企业2010年面临大体量住宅开发，且均为资质优越/利润实现能力强的项目市场研究项目名称入住时间建筑面积（）价格（元/）华纺易城200850万16000青年汇201032万15500国美第一城2006100万7400润枫水尚200942.5万16000珠江罗马嘉园200853万15000公园1872201031万28000珊瑚湾200813万19500炫特区200428万9
14、500天鹅湾201046万19000润枫嘉尚20104.37万21000大悦公寓20107.08万25000星河湾200760万43000区域市场平台维持在20000元/星河湾超越平台点式突破区域内集中了大量城市中端住宅，板块价值实现受到了既有市场认知的限制；区域内主流市场平台价格在20000元/以下；星河湾作为片区单点突破，通过自身的超高投入超越了平台价格，但操作手法不具有普遍意义；区域市场被大型社区中端居住产品占据，项目销售价格实现受制；Q1：公建立项，居住or办公？Q2：成功实现，速度or利润？区域属性：朝青板块是北京东部城市核主流居住释放的首选区域。起步早，生活配套完善，居住氛围浓厚；
15、CBD/燕莎/望京商圈辐射，商务办公功能缺失。本体特征：体量小，区域整体认知博弈难度较大；公建指标给住宅打造带来附加值打造空间。尊重区域既有土地价值属性，打造公建立项的住宅产品，并寻求一定的产品突破。企业战略：高端优质办公物业自持；高级住宅物业及城市主流大盘实现企业利润和品牌；本项目作为小体量公建立项的住宅产品可承担企业现金流补充区域市场：朝青板块受到既有市场认知影响，没有形成高端板块价值，虽然存在星河湾的单点突破，但区域整体价格实现存在瓶颈。在现有市场平台上追求项目的速度实现，在保证利润的前提下，成为企业现金流的有效保证。两条线索。思考原点：基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。本体价
16、值：适宜小户型打造/层高成为项目重要附加值保证优势劣势1、东部城市核辐射、交通便捷2、片区成熟，配套齐备3、公建层高5.5米提供附加打造可能1、环卫车辆厂污染影响2、规模小，无社区便利性高/附加值高舒适度受制基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。本体价值：适宜小户型打造/层高成为项目重要附加值保证线索1：基于小户型/高附加特质的市场竞争项目盘点项目名称项目名称润枫嘉尚项目位置项目位置位于朝阳区中央公园区朝阳北路与十里堡路交汇处东北角发发 展展 商商北京润丰宏业房地产开发有限责任公司 物管公司物管公司北京润丰世纪物业管理有限公司 总占地面积总占地面积10508总建筑面积总建筑面积43735
17、 类型类型双子座联体塔楼，1号楼18层，2号楼17层，总套数558套，50年产权户型户型公寓：39-55开间 55-63一居建筑设计建筑设计北京市建筑设计研究院精装修精装修3000元/平米容积率容积率3停车位停车位222物业费物业费4元/平米月开盘时间开盘时间1号楼2009年4月12日 2号楼2009年7月18日均均 价价当前价格：21000-23000元/平竞争盘点携润枫水尚市场影响，打造小户型公建类居住产品（润枫嘉尚）星火路金台路金台夕照国贸京承高速京承高速鲁迅文学鲁迅文学院院假日花园酒店假日花园酒店活力东方奥特莱活力东方奥特莱斯购物广场斯购物广场健德康医健德康医院院朝阳公园朝阳公园红领巾
18、公园红领巾公园平房公园平房公园耀中国际学校耀中国际学校伊顿国际学校伊顿国际学校尚街购物中心尚街购物中心易初莲花购物易初莲花购物中心中心华堂商场华堂商场平房医院平房医院华泰医院华泰医院万杰医院万杰医院瑞祥百货瑞祥百货姚家园小学姚家园小学北京四季北京四季康医院康医院青年餐厅青年餐厅大悦城大悦城易初莲花购物易初莲花购物中心中心大中电器大中电器地铁6号线6 6号线地铁四站到国贸号线地铁四站到国贸号线地铁四站到国贸号线地铁四站到国贸n该地段配套齐全居住氛围浓厚；n6地铁开通后会大大的拉近与CBD的距离；n大悦城的出现丰富了该区域的商业、文化、娱乐生活。竞争盘点紧邻地铁6号线星火站，大悦城进驻区域，带来地
19、段价值释放n该项目为双子座两栋塔楼，1号楼17层，2号楼18层，单层3梯18户，精装修小户型，装修标准3000元/平米，得房率75%；n1层2层为底商，接近10000平米，开发商自持，准备引入品牌商场（考虑翠微/华堂）；n底商顶部露台为人工绿地，公共享用。n东北拐角、西北拐角、东南拐角、西南拐角均为一居户型，其余为单向开间，面积区间3962；n同层同种户型南北差价为1000元/平，东西差价为500元/平。一一居居一一居居一一居居一一居居开间开间开间开间开间开间开间开间公建立项的小户型公寓产品，面积控制，高档精装；提供完善的自身配套双塔设计，裙楼底商/高档精装的面积控制产品竞争盘点右图为F户型建
20、筑面积62.25平米；精确化空间分割方略，整体家装浑然一体功能分区独立，客厅与卧室严格分区；转角式开放厨房，可充当私密玄关，布局巧妙。左图为B户型建筑面积39.42平米；面宽4.5米，进深6.8米，户型功能完备，个空间划分绽放新意，入门处玄关设置巧妙，个性化关爱设计，达成最大空间利用率；开放式厨房，空间灵活舒适。62平米一居（功能实现性和舒适度强，更适合居住）39平米的小开间（单套总价低，更适合投资）最大户型最大户型最大户型最大户型最小户型最小户型最小户型最小户型卖的快！卖的快！卖的快！卖的快！竞争盘点消化呈现两极特征，即功能舒适与总价控制是客户认可的价值卧室地面高档符合强化木地板墙面进口高级
21、壁纸天棚饰面高档环保乳胶漆灯饰雷士或相同档次品牌门窗入户门高档高级钢质四防门门锁高级电子密码锁外窗高级断桥隔热路合金、LOWE玻璃、内开内倒、纱窗厨房地面、墙面高档进口石材天花防水石膏板橱柜意大利艾尔郎，韩国汉森，伊耐斯或相同档次品牌卫生间地面、墙面高档进口石材天花防水石膏板卫浴洁具德国欧波朗或相同档次品牌淋浴房钢化玻璃淋浴房公共部分精装修外立面外墙保温，高级石材首层层高5.7米电梯品牌上海三菱或相同档次品牌智能化配套门禁彩色触摸可视对讲安防系统24小时摄像监控洗衣机韩国LG或相同档次品牌冰箱SIEMENS（西门子）或相同档次品牌抽油烟机VALENTI（意大利华伦帝）或相同档次品牌电磁炉VAL
22、ENTI（意大利华伦帝）或相同档次品牌空调GREE（格力）或相同档次品牌热水器ARISTON（意大利阿里斯顿）或相同档次品牌衣柜、鞋柜、写字台高级板式家具竞争盘点高档精装提供附加，促进成交，形成客户高附加印象高品质酒店式装修高品质酒店式装修 附赠家具和家电（除床、电视、沙发）附赠家具和家电（除床、电视、沙发） 成为项目重要附加价值！成为项目重要附加价值！竞争盘点高档精装提供附加，促进成交，形成客户高附加印象大悦城大悦城n项目性质：城市综合体n规划占地面积：84610平米n规划总建筑面积：42万平方米n业态内容：大型购物中心地上23万平方米 大型购物中心地上12万平方米酒店式服务公寓7万多平方米
23、n购物中心：购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。朝青区域的地产航母，大型城市综合体/公寓依托项目整体资源竞争盘点n位于朝青商圈的核心地段n向西紧邻CBD核心商务区n东连通州，北与丽都、望京商圈咫尺相连,具有极大的辐射力n地铁1号线延长线-八通线、规划中的地铁6号线双重轨道环绕n周边30多条公交线路到2010年之前，朝阳政府还将计划完成东部52条道路的建设，令朝阳大悦城的交通网络更加畅达。青年路站青年路站6 6 号号 线线坐享轨道交通利好，紧邻6号线青年路站，地铁拉近项目与CBD/燕莎等核心商圈
24、距离竞争盘点国际级冰场北京首个国际性标准冰场三万平米大型园林大悦城北广场规划了占地面积为3万平米的大型园林广场家庭梦工场大模拟了70多个职业涵盖的真实社会活动的方方面面感受各种真实职业经验，为家人打开了一扇通往社会的大门，在增长了他们阅历与经验的同时也为将来的成长和职业的选择做了充分的准备。n朝青板块，受益于北京城市发展重心东移及CBD东扩计划实施，已得到政府大力扶持，为国内众多品牌开放商关注。n大悦城作为集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、健身、休闲等多项消费服务功能于一体的商业形态，在一定程度上适应并引领着消费需求，不仅满足了区域白领的消费所需，也可满足整个家庭不同类别的消费，全业态激发多元素
25、消费需求，同时会带来整个区域的变化，备受关注。 品质/时尚/生活场；大悦城提供给朝青区域一个生活方式提升的理由竞争盘点项目名称项目名称大悦公寓项目位置项目位置位于朝阳区朝阳北路与青年路交汇处东150米 发发 展展 商商中粮置业物管公司物管公司凯莱物业 总建筑面积总建筑面积69880产权产权50年类型类型南北联体双塔，28层共计624套 户型户型公寓：90平米左右的一居为主，辅以少量100平米以上两居 建筑设计建筑设计MARKLAND精装修精装修高标准，预计赠部分家电容积率容积率4.6停车位停车位1；1共2024个开盘时间开盘时间预计2009年10月均均 价价预计均价25000元/平米 公建立项
26、的50年产权酒店式精装公寓/户型尺度大，打造项目高端品质竞争盘点n总建筑高度为总建筑高度为100100米，首层为米，首层为6m6m层高，层高，27002700平米面积的平米面积的豪华大堂豪华大堂；第二层为；第二层为27002700平米的平米的高档高档VIPVIP会所会所，涵盖桑拿、健身、，涵盖桑拿、健身、游泳等项目；游泳等项目；n3-283-28层为层为精装酒店式公寓精装酒店式公寓，层高，层高3.3m3.3mn户型面积为户型面积为80-13780-137平米一居或两居平米一居或两居，5 5梯梯1111户户 ；n立面立面18001800元元/ /平米，西班牙纯手工烤制砖，平米，西班牙纯手工烤制砖
27、，配以双层中空配以双层中空LOW-ELOW-E隔音玻璃；隔音玻璃；n楼体的结构为十级防震楼体的结构为十级防震SRCSRC钢骨架结构。钢骨架结构。豪华大堂/高档会所，奢侈用材/高标精装，无不昭示项目精装小户型豪宅路线竞争盘点项目名称项目名称青年工社项目位置项目位置青年路与朝阳北路交口往南50米 发发 展展 商商新松房地产开发有限公司 物管公司物管公司北京格兰浩泰物业管理公司 总占地面积总占地面积1.02公顷 总建筑面积总建筑面积41408.65 产权产权40年类型类型塔楼LOFT户型户型47平方米至82平方米之间LOFT得房率得房率70%精装修精装修可选毛坯和精装容积率容积率2.96电梯电梯每单
28、元4部开盘时间开盘时间预计2009年10月均均 价价均价20000元/平米 成熟社区后期公建产品，既有市场认知影响力及自身完善配套成为重要卖点竞争盘点本项目平层产品不具备竞争优势，只有通过高附加值的Loft产品的舒适度提升实现项目的差异化价值点竞争策略项目优势劣势本项目5.49m层高，附加值打造空间；与地铁站有一定距离；润枫嘉尚品牌优势，紧邻地铁星火站梯户比高，产品几无亮点；大悦公寓品牌优势，紧邻地铁青年路站，项目自身大型商业支撑户型大，总价高；青年公社成熟项目后期，4.8米loft产品，提供一定附加4.8mloft舒适度低，不足以实现纯粹的两层设计；项目应对策略润枫嘉尚充分放大Loft产品附
29、加值，通过产品特性抵消交通优势和成熟品牌优势大悦公寓Loft产品买一层送一层的实惠打击其城市综合体优势，控制面积，形成一定的总价优势。青年公社更舒适的Loft实现；充分强化60cm的层高优势打造产品思考原点：基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。本体价值：适宜小户型打造/层高成为项目重要附加值保证线索1：基于小户型/高附加特质的市场竞争项目盘点竞争策略：强化项目附加价值，打造Loft高舒适度线索2：基于Loft特殊产品形式的客户特征研究n客户概况：主要覆盖东部客群，CBD/燕莎是主要的客户来源地。纯自住与投资考虑比例为3：7；一次性付款占90%。投资客户认可地段价值，特别是未来6号线和大
30、悦城带来的区域价值升级；购买办公物业仅占客户比例的10%客群整体均比较年轻，自住客年龄集中在25-30岁之间，主要是在周边商圈工作，父母有能力给予经济支持，自己也收入不菲的年轻白领；投资客户在30-35岁之间自住客户的购买行为中兼顾了投资考虑，此公寓为过渡需求满足。润枫嘉尚客户如是说。客户扫描影响客户购买的因素：投资客户主要看中的是地块的升值潜力和小户型单套总价低的优势（地铁开通后到达国贸的良好通达性）；自住客户主要看好与CBD较近的距离和便利的交通；自住客户主要看好与CBD较近的距离和便利的交通；小户型，单套价格适中，也非常符合这部分支付能力有限的客户的要求；在该区域中价格有一定的优势。关键
31、词年轻年轻支付力强支付力强过渡居住过渡居住兼顾投资兼顾投资年轻并不是没资本。年轻并不是没资本。万科金阳客户的“艺术范儿”客户研究汤女士：30岁左右，一家三口，自己在大使馆工作，丈夫在工程设计类公司工作，因双方都在长虹桥附近工作，因此希望买个离工作地近的房子自住。王女士：28岁，夫妻俩合伙开了一家比较知名的装修设计公司，主要负责大型商场和售楼处的包装设计和施工，朋友圈里的人大都和艺术行业有关。刘先生：在一家乐器杂志社当主编，妻子是老师，之前一直住在单位分的一居房子里。杂志社的朋友一期来看过房子。买来自住看重万科品牌，总价可以接受，户型可打造空间比较大。霍先生：50岁左右，北大经济学教授，台湾人，
32、目前夫妻俩住在北大，女儿在北大读经济类研究生，属于国家重点人才，经常作为特邀嘉宾被央视经济频道邀请做节目。买来自住，为女儿考虑。LoftLoft产品需要艺术鉴赏力产品需要艺术鉴赏力项目位置项目位置东四环四惠桥东北侧，地铁1号线四惠站北侧发发 展展 商商金地地产物管公司物管公司金地物业总占地面积总占地面积45000总建筑面积总建筑面积120000类型类型1栋商业、3栋Loft，1栋板楼、4栋塔楼户型户型75-90平米的loft、84-140平米的公寓精装修精装修3000元/容积率容积率2.3停车位停车位1：0.5（共556个，地下451，地上105） 物业费物业费4.8元/平方米/月 配套配套2
33、000会所，9000商业（6000商街和3000底商）开盘时间开盘时间2008-1-26入住时间入住时间A-D座2009年10月，E-H号楼2010年4月均均 价价23000元/（平层）；32000元/（Loft）案例研究CBD商圈发生在金地名京的故事。坐落坐落CBDCBD商圈，地段稀有商圈，地段稀有A1A1 三室三厅两卫三室三厅两卫(114(114/ /赠送赠送6868) )户型方正，空间浪费较小；户型方正，空间浪费较小；客厅挑高客厅挑高4.884.88米，面宽米，面宽4.84.8米，舒适度高；米，舒适度高；独立家庭厅设计，满足多功能区需求；独立家庭厅设计，满足多功能区需求；东西朝向，不通透
34、，通风采光相对较差；东西朝向，不通透，通风采光相对较差；A2A2 两室一厅两卫两室一厅两卫(75/赠送赠送44)户型空间浪费较小；户型空间浪费较小；大面积观景落地窗，保证观景效果；大面积观景落地窗，保证观景效果；卧室均为暗卧，采光效果不佳；卧室均为暗卧，采光效果不佳；案例研究发生在金地名京的故事。LoftLoft产品突破产品突破90/7090/70限制限制7575面积内，舒适两居功能实现；面积内，舒适两居功能实现；114114高附加，投资客关注高附加，投资客关注发生在金地名京的故事。北京金地策划经理王女士访谈金地金地名京的名京的LoftLoft是经历了客户是经历了客户变化变化的。的。淡市淡市投
35、资投资+ +自住自住自己喜欢，自己买单自己喜欢，自己买单自住自住相信自己，家庭买单相信自己，家庭买单开盘的时候，开盘的时候，LOFTLOFT的客户投资比例还的客户投资比例还是比较高的，主要是是比较高的，主要是产品稀缺，地段产品稀缺，地段好好。3030岁上下的岁上下的CBDCBD白领，比如惠普一类白领，比如惠普一类公司的公司的team leaderteam leader来买，看重来买，看重LoftLoft的附加值，喜欢这种城市小别墅的感的附加值，喜欢这种城市小别墅的感受受。纯投资的客户年龄大些，大概是纯投资的客户年龄大些，大概是35-35-4040岁左右，还是看重地段和金地。岁左右，还是看重地段
36、和金地。进入淡市之后，原来的进入淡市之后，原来的投资客基本就没投资客基本就没有了有了。自住的客户也有变化。主要是年龄。几自住的客户也有变化。主要是年龄。几乎都是乎都是8080后，而且都是后，而且都是8585年左右，年左右，单身单身或者小两口或者小两口，没有孩子都；工作，也都，没有孩子都；工作，也都在在CBDCBD，有中金、四大等等。，有中金、四大等等。一个一个两居室两居室，小两口，小两口足够足够了。了。都是都是自己喜欢，家里掏钱自己喜欢，家里掏钱。特别喜欢屋。特别喜欢屋里有楼梯和客厅的挑空。里有楼梯和客厅的挑空。高附加和灵动空间一直是Loft产品的卖点决策者和买单人却在悄然发生变化功能决定，灵
37、动选择功能决定，灵动选择客户研究Loft客户的置业逻辑。他们的选择自成体系他们的选择自成体系案例启示地段上班的便捷程度有地铁最好。户型功能的实用考量起居+卧房+书房附加实际的赠送面积灵动的空间体验Loft吸引眼球他们也许没有丰富的置业经验，却有一套属于自己的居住理论和看法。他们认可地段，看重户型的功能实现，同时对产品的艺术性和可打造空间倾心不已。客户定位核心目标客户：他们是新享乐主义居住艺术家核心目标客户：他们是新享乐主义居住艺术家细分特征细分特征内容内容年年 龄龄集中在集中在25253030岁之间岁之间家庭结构家庭结构单身及两口之家；单身及两口之家；居住状况居住状况租住租住/ /住公司宿舍；
38、住公司宿舍；置业用途置业用途自用自用职业职业典型白领人群典型白领人群来源来源CBD/CBD/燕莎燕莎/ /望京等东部城市核望京等东部城市核行为特征行为特征年轻，自信，追求时尚及高雅、浪漫的生活情调，受过高等教年轻，自信，追求时尚及高雅、浪漫的生活情调，受过高等教育，工作比较稳定，小有积蓄，希望尽早拥有独立的生活空间，育，工作比较稳定，小有积蓄，希望尽早拥有独立的生活空间，有个性，喜欢运动，崇尚西方生活，喜爱咖啡、网络和音乐，有个性，喜欢运动，崇尚西方生活，喜爱咖啡、网络和音乐，比较感性，喜欢包装精致、品位高尚的商品；比较感性，喜欢包装精致、品位高尚的商品；新享乐主义居住艺术家杂志的终极价值是论
39、斤的。他们对金钱，有追求，缺敏感。他们对金钱，能挣，更会花。回家做饭是小概率事件。他们肯于为“我愿意”买单，他们乐于为“我喜欢”付账。他们追求艺术，享受生活。客户描摹新享乐主义居住艺术家基于追求速度实现，居住物业打造的本体再认识。本体价值：适宜小户型打造/层高成为项目重要附加值保证线索1：基于小户型/高附加特质的市场竞争项目盘点竞争策略：强化项目附加价值，打造高舒适度Loft线索2：基于Loft特殊产品形式的客户特征研究客户特征：年轻/自信/艺术/看重附加/认可灵动空间CBD东凌动复合建筑艺术品属性定位属性定位形象定位形象定位献礼新居住艺术家新居住艺术示范寓所50-60Loft 5.49米灵动
40、空间产品定位产品定位5.49米层高可以保证正常的两层面积，剔除楼梯及挑空面积，赠送空间约为25-30，符合客户的两居功能实现。一套体系。PRICE/PRICE/价格价格A+B+C+D=A+B+C+D=￥我觉得这里档次还不错（被动）我觉得这里档次还不错（被动）大露台、送面积、海景、交通方便、配套丰大露台、送面积、海景、交通方便、配套丰富、还有园林富、还有园林自我解释说服自我解释说服加法效应加法效应收获价格、市场档次的叠加收获价格、市场档次的叠加“卖点式卖点式”产品设计与产品设计与营销营销VALUE/VALUE/价值价值A AB BC CD=D=我喜欢这里（主动）我喜欢这里（主动）生活的味道、和谐
41、的美（或生活的味道、和谐的美（或so so coolcool）自我情感驱动自我情感驱动乘法效应乘法效应收获价值、生活意义的改变收获价值、生活意义的改变“主题式主题式”产品设计与产品设计与营销营销竞争对手的做法：立足于“产品”打造我们的创新思维：立足于“魅力”打造本项目切入点本项目切入点产品体系基于定位的产品体系落地寻找价值信息（FAB分析）F F（Features/factFeatures/fact）：项目本身的特性）：项目本身的特性/ /属性属性A A（AdvantagesAdvantages）：相对于竞争对手项目的优势）：相对于竞争对手项目的优势B B（Benefit/valueBenef
42、it/value）：楼盘带给用户的利益）：楼盘带给用户的利益/ /价值价值我有什么我好在哪儿我能给你带来什么价值产品体系寻找价值信息（FAB分析）F F（Features/factFeatures/fact）：项目本身的特性）：项目本身的特性/ /属性属性A A（AdvantagesAdvantages）：相对于竞争对手项目的优势）：相对于竞争对手项目的优势B B（benefit/valuebenefit/value）：楼盘带给用户的利益）：楼盘带给用户的利益/ /价值价值理理智智型型让人产生“对对号入座号入座”的感觉，一种自然需求煽煽动动型型F F（FashionFashion）：流行，时尚
43、）：流行，时尚A A（AttractiveAttractive）兴趣，诱惑）兴趣，诱惑B B（BrandBrand）：）： 品牌，名牌品牌，名牌让人产生“拥有它拥有它”的欲望，一种心理满足；与某个社会群体的时尚相关基础：产品本身的价值提升：项目整体的价值产品体系找到项目的价值：一种个性的生活模式消费者：他们希望购买的是消费者：他们希望购买的是“我的生活我的生活”F F（FeaturesFeatures）A A（AdvantagesAdvantages）B B（BenefitBenefit）现代感、设计感现代感、设计感商业商业城市城市大堂大堂户型户型现代、潮流现代、潮流阳光大堂（创新、品质感）阳
44、光大堂（创新、品质感）商业风情商业风情灵动户型（灵动户型（Loft产品附加）产品附加）邻里关系（可交流的公共邻里关系（可交流的公共空间）空间）品质感品质感有名、标签有名、标签创意创意与众不同（出众）与众不同（出众）时尚、潮流时尚、潮流不孤独的生活不孤独的生活成就生活乐趣成就生活乐趣产品体系新公寓的居住艺术文化小户型大生活其逻辑关系图如下：其逻辑关系图如下：升级升级“小户型小户型”的生存状态的生存状态传统小户型社区传统小户型社区满足居家最基本的要求满足居家最基本的要求休息，私密空间休息，私密空间其他功能如洗衣、娱乐、健身等无法满足其他功能如洗衣、娱乐、健身等无法满足将社区公共资源将社区公共资源赋
45、予小户型共享赋予小户型共享有附加有附加有生活有生活灵动空间灵动空间商业配套商业配套功能实现功能实现休闲空间休闲空间交流空间交流空间“Loft+商业”居住艺术实践方案大生活的实现建筑方案建设用地面积：14500方案建筑面积：27700其中：1-2F底商：5000*2双塔3-11FLoft公寓：1260*9*2户型面积5060，3梯20户。受到容积率及限高限制，本项目建筑排布分为商业和Loft公寓两个部分设计师为你服务设计师为你服务空间舒适空间舒适小面积空间拓展小面积空间拓展空间空间“浪费浪费”空间可向上下发展空间可向上下发展全全LOFT设计设计满足多种功能需求满足多种功能需求挑空大厅设计挑空大厅
46、设计功能集约设计功能集约设计定制精装修定制精装修标准一：标准一：标准二：标准二：标准三：标准三：标准四：标准四：标准五：标准五：居住艺术之公寓篇新公寓的五大标准Action1LOFT设计设计l 此套型总高5.1米，业主通过添加夹层，可使建筑面积翻一倍；l面宽7米，进深仅8米，采光充分，视野开阔；l超大阳台，5.1米挑空；l与传统小LOFT比较，层高更高，达到5.1米，一般LOFT仅为4.8米。设置夹层后，上下高度更符合人体尺度，7米面宽，各主 要功能用房（客厅、餐厅、卧室、厨房）均可直接对外采光；l户型范围内不设剪力墙，提供精彩空间变化可能。户型特点户型特点大面积弧形落地窗卫生间主卧客厅5.1
47、米挑高天鹅湾天鹅湾LOFT产品：产品：区域内部，区域内部，Loft户型是一种空白产品，户型是一种空白产品，是差异化竞争的制胜法宝；是差异化竞争的制胜法宝；Loft产品自身具备的高附加及设计感受，产品自身具备的高附加及设计感受，减低了销售风险，提高销售速度；减低了销售风险，提高销售速度；Action1多种多种功能功能满足满足n上下双层的复式结构,功能分布空间分割自由，私密性强；n一套物业满足办公、居住的复合功能要求,下层办公、会客,上层居住，阁楼书房；n起居室和书房大落地窗采光，提升舒适度；p设计要点：空间变化提升空间价值，利用5.49m层高优势，同时满足起居室、卧室、书房的需要；并利用空间排布
48、增加居住舒适感；N一楼：厨房、卫生间 起居室 二楼：卧室、卫生间阁楼：书房NAction3挑空挑空大厅设计大厅设计p设计要点：利用LOFT的层高优势，突出空间灵动型，利用阁楼和挑空在公寓中实现别墅感受，提高产品附加值；5.49米层高的复式，使三层的设计成为可能，给人不同以往的空间体验，本项目无可比拟的优势;一楼：起居室、厨房、卫生间二楼：卧室、卫生间阁楼：书房1.89m3.6m2.8m2.69mAction4集约集约功能设计功能设计暗藏式一百英寸投影幕；超大容量影音储物柜；抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间；一平米=三眼灶电烤炉电饭煲微波炉碗碟干燥机超大储物拉篮；Action5定
49、制定制精装修精装修项目项目润枫水尚润枫水尚天鹅湾天鹅湾大悦城大悦城精装标准精装标准3000300050005000（预计）（预计）40004000是否送家电是否送家电是是否否未定未定周边项目装修情况调查周边项目装修情况调查建议建议：周边项目精装水平普遍集中在：周边项目精装水平普遍集中在30003000左右，适当附加，左右，适当附加，略高于区域平台，即可形成胜势，本项目精装标准建议在略高于区域平台，即可形成胜势，本项目精装标准建议在40004000元左右。元左右。精装要点精装要点：p有特色的个性化装修风格有特色的个性化装修风格p国际化品牌体现项目高品质国际化品牌体现项目高品质个性设计自己的生活
50、人与空间让房子发生故事个性角色：DJ的家角色：画家的家角色：作家的家角色：摄影爱好者的家角色：裁缝的家 人与角色居住艺术之商业篇新艺术商业打造案例“我”的个人生活场悠唐物业：丰联物业；容积率：5.500；暖气：市政供暖；停车位：1627辆；占地面积：40473.3平方米；供水系统：热水：24小时热水；楼座：1栋18层写字楼，2栋公寓楼，1-5楼及地下一楼为商业；位置：朝外大街丰联广场南侧100米;建筑面积：34万平方米,包括11万平米体验式购物中心、德国玛丽蒂姆（Maritim）国际五星酒店、全北京独一无二的SKYSHOW、保利博纳7厅豪华影院、前卫夜店、品位书吧、环球美食；案例研究案例研究优
51、唐体验式购物中心内部流线体系的设计最大的原则是优唐体验式购物中心内部流线体系的设计最大的原则是“利于流动、流动四方利于流动、流动四方”， 采用采用“回回”字型设计放弃了字型设计放弃了“井井”字型来设计，形成人流的闭环。并通过街字型来设计，形成人流的闭环。并通过街道与动线的设计，再配合手扶电梯和垂直升降电梯使顾客在购物过程中不自觉的道与动线的设计，再配合手扶电梯和垂直升降电梯使顾客在购物过程中不自觉的形成立体流线体系，形成一个生动、活力、流畅的平面和空间街道布局。形成立体流线体系，形成一个生动、活力、流畅的平面和空间街道布局。围绕娱乐休闲氛围绕娱乐休闲氛围打造的商业；围打造的商业；“回”字形排布
52、，强调商业布局与人流的对话关系，充分强化体验式购物中心优势案例研究品牌分布的楼层设置，而非品类，品牌选择充分尊重年轻消费族群的好恶餐饮：味千拉面、澳门街、食为知己、仙踪林、拿渡、呷哺、馋厨、吉野家、宁记火锅、品奇、八喜、鲜元素；娱乐：金银岛电玩中心；服装：SELECTED、Unusual、Dazzle、MEXX、Artini、Derhy、Bershka、Pull&Bear化妆品：lacolline、亮视点、DHC、嘉贝诗、屈臣氏；其他：艺海堂（艺术品）、VEVA（手机）；服装：花菲、几米阳光、婷美、棉衣工房、NunaLie、Lafuma、Wanko、Ochirly、Bibu、法文箱子、汤宝伊、
53、优衣库、乐满、美伊其他：新晶派（饰品）、名表廊（手表）、古兰图腾（饰品）服装：麦考林、紫君坊、Veeko、odbo、Qggle、热风其他：无印工坊（饰品）、斯宾诺莎（咖啡）、真锅咖啡、马可波罗（餐饮）、乐思陶（陶瓷制作）、一点红（美容）、几米（书）、ASKIDO（美甲）;娱乐：小阿迪、奥美特、水孩儿、卡酷、疯狂钢琴、民间艺术体验馆；其他：好孩儿（教育）、三元梅园（食品）、乐高芭比（玩具）餐饮：豆捞坊、晶水都、至爱餐厅；地下一楼地下一楼YAYA米米一楼HI品二楼IN像三楼SO酷四楼FUN潮五楼GO味大内密探零零狗大内密探零零狗首映见面会首映见面会享乐市集享乐市集- -时尚创意产品展销时尚创意产品
54、展销优唐优唐“享享”乐之旅电子竞技大赛乐之旅电子竞技大赛变形金刚变形金刚“大黄蜂大黄蜂”展示互动活动展示互动活动清晰的客群定位追求时尚、艺术，“享乐”主义的青年潮人活动够“炫”； 语言够“潮”案例研究购物中心的品牌活动时刻贴合最新鲜的流行主题，包括楼层主题的确定也引领语言锋尚地下一楼地下一楼YAYA米；米；一楼一楼HIHI品；品；二楼二楼ININ像；像；三楼三楼SOSO酷；酷；四楼四楼FUNFUN潮；潮；五楼五楼GOGO味。味。楼层主题“回回”型动线设计型动线设计主题式商业排布主题式商业排布高娱乐性艺术商业高娱乐性艺术商业优唐的实践优唐的实践优唐的实践优唐的实践符合逛街（而非购物）符合逛街（而
55、非购物）习惯的动线设计习惯的动线设计商业艺术化氛围营造商业艺术化氛围营造本项目的建议本项目的建议本项目的建议本项目的建议案例启示成为居住艺术家的生活方式实践场，容休闲、娱乐、消费、交流于一处打造商业的参与感打造商业的参与感一场战役。朝阳朝阳公园公园CBD区域区域燕莎商圈燕莎商圈朝阳公园区域朝阳公园区域朝青区域朝青区域广渠路区域广渠路区域建筑面积建筑面积19070m2 19070m2 地上：地上：17259m2 17259m2 地下：地下：1811m21811m2占地面积占地面积2860m22860m2容积率容积率1.381.38建筑密度建筑密度0.2290.229建筑高度建筑高度6060米米建
56、筑层数建筑层数地上：地上：2-192-19层层 地下：地下：2 2层层绿化率绿化率0.30420.3042车位数车位数地上地上147147个个住宅地上建筑面积住宅地上建筑面积13219m213219m2配套地上建筑面积配套地上建筑面积4040m24040m2总户数总户数242242户户项目属性：品牌地产、小体量、小户型精装公寓项目属性：品牌地产、小体量、小户型精装公寓来自万科金阳的快速突破经验。营销借鉴目标客户：年轻、追求时尚、对生活品味要求较高目标客户：年轻、追求时尚、对生活品味要求较高n亮丽的蓝色系VI系统，给人年青时尚的感觉准确的诠释青年公寓的市诠释青年公寓的市场形象定位场形象定位n站位
57、朝阳公园片区，大公园商圈，小户型生活，描绘高品质生活形态高品质生活形态n低总价，坐拥豪宅核心区，突出投突出投资价值资价值形象定位：契合客户品味，选用蓝色系，突出形象定位：契合客户品味，选用蓝色系，突出时尚生活主题时尚生活主题营销借鉴形象包装：售楼处包装采用主形象色彩，统一形象包装：售楼处包装采用主形象色彩，统一的的VIVI识别系统识别系统外部外部内部内部展示展示营销借鉴样板房展示样板房展示n结合项目本身特征，时尚、舒适、高品质的特点有机结合并演绎出来，体现了小空体现了小空间，高品质生活的整体感觉间，高品质生活的整体感觉。n整体风格符合客户群体对高品质生活追求的需要，第一时间给客户强烈的视觉冲击
58、第一时间给客户强烈的视觉冲击力。力。镜面储物柜、玻璃镜面储物柜、玻璃浴门，宽敞舒适浴门，宽敞舒适的洗手间的洗手间会客、工作、储会客、工作、储物柜，功能齐物柜，功能齐全的卧室全的卧室隐藏式冰箱、悬挂微波炉，隐藏式冰箱、悬挂微波炉，嵌入时洗衣机，厨房空嵌入时洗衣机，厨房空间利用率高间利用率高形象包装：样板间设计体现小空间、高品质形象包装：样板间设计体现小空间、高品质生活品味生活品味营销借鉴短信短信新浪文字链新浪文字链工地围挡工地围挡DM直邮直邮巡展巡展五号围挡五号围挡楼市图楼市图5 5月月1919日日66月月2323日日形象导入期形象导入期开盘热销期开盘热销期持续销售期持续销售期尾盘期尾盘期6 6
59、月月237237月月2 2日日7 7月月2 2日日-9-9月月3030日日1010月月高频次网络推广高频次网络推广短信精确制导短信精确制导引爆市场引爆市场有效聚集人气有效聚集人气万科万科MINI精装开盘精装开盘低首付低首付朝阳公园朝阳公园根据销售目标及根据销售目标及客户的变化精确客户的变化精确调整推广策略调整推广策略低首付低首付朝阳公园朝阳公园万科品牌万科品牌投资投资不产生任何推广不产生任何推广费用，快速销售费用，快速销售计时售罄计时售罄清盘特惠清盘特惠万科竟品万科竟品低首付低首付推广攻略：开盘集中轰炸、后期精确制导推广攻略：开盘集中轰炸、后期精确制导价格挤压，价格挤压，自住客户自住客户向投资
60、客向投资客户转型户转型渠道的选择：渠道的选择：n线上：新浪文字链n线下：围挡 短信 楼市图 DM直投时机的选择：时机的选择：n开盘集中轰炸、引爆市场（推荐：网络、楼市图、短信）n持续销售在月末或周末选择快速的推广渠道进行宣传，预留2天时间约访客户时间。（推荐：网络、短信）营销借鉴销售结果：速度与价格双双突破预期目标销售结果：速度与价格双双突破预期目标销售目标：销售目标：n速度：6 6个月完成销售任务个月完成销售任务n价格：突破区域价格平台突破区域价格平台n满意度：高于万科集团盖高于万科集团盖洛普调查平均分洛普调查平均分销售结果：销售结果：n速度：从入场开始从入场开始5 5个月个月1414天的销
61、售期，提前天的销售期，提前2 2个个月完成销售任务。月完成销售任务。n价格：入市均价入市均价1650016500元元/ / ，突破区域价格平，突破区域价格平台。完成销售均价台。完成销售均价17210.417210.4元元/ /, ,单价最高涨幅单价最高涨幅50865086元。元。n满意度：高于万科集团盖洛普调查平均分高于万科集团盖洛普调查平均分F FG G B B C CE EH HA A成功案例小盘快速突破成功案例启示小盘快速突破成功案例启示Price灵活的价格策略5PS5PS营销营销分析分析Partition扎实的成交客户分析Select稳健的客户梳理Promotion精准有效的推广渠道o
62、Pen有序的开盘流程Position 符合目标客户品味的形象定位及包装营销借鉴1个形象居住与艺术的对话；洋溢年轻与自信1个亮相仪式4个炸点1次风暴推荐1场话剧1套推售方案营销策略我们的纲领：投其所好/定点爆破/快进快出投其所好定点爆破快进快出1 1个形象个形象 案名案名 i 上层楼SLOGAN SLOGAN 我的悦生活/就在这里少年不识愁滋味少年不识愁滋味/ / /爱上层楼爱上层楼1 1个形象个形象爱爱上上层层楼楼爱上层楼韩寒（或同档次）同名小说韩寒（或同档次）同名小说爱上层楼爱上层楼发布仪式发布仪式同名话剧同名话剧爱上层楼爱上层楼演员征集活动启动演员征集活动启动活动地点：活动地点：北京秀北京
63、秀1 1个亮相仪式个亮相仪式4 4个炸点个炸点炸点炸点1 1：网络网络I 上层楼同名小说同名小说爱上层楼爱上层楼网站独家连载网站独家连载爱上层楼爱上层楼与开心网合作，聘专人广泛转帖与开心网合作，聘专人广泛转帖相关搜索全部置顶，并设置跳转页，相关搜索全部置顶，并设置跳转页，链接到项目网站链接到项目网站4 4个炸点个炸点炸点炸点2 2：地铁地铁i上层楼10号线号线“i i上层楼上层楼”号，只做号，只做10列，列，确保上下班高峰期出现确保上下班高峰期出现车厢广告全面覆盖，与项目形象的车厢广告全面覆盖，与项目形象的故事内容统一故事内容统一广告全面覆盖地铁广告全面覆盖地铁“金台夕照金台夕照”站站i上层楼
64、4 4个炸点个炸点炸点炸点3 3：蓝色港湾蓝色港湾重点昭示重点昭示位置设置位置设置项目广告项目广告所有酒吧、餐馆的宣所有酒吧、餐馆的宣传资料专柜，以及专用传资料专柜，以及专用纸巾袋、杯垫等道具设纸巾袋、杯垫等道具设置广告置广告4 4个炸点个炸点炸点炸点4 4：项目现场项目现场地界地界鲜明，时尚的围墙圈定鲜明，时尚的围墙圈定区域区域个性的墙面导示通往售个性的墙面导示通往售楼处楼处室外电子信息滚动屏，室外电子信息滚动屏，增强昭示性增强昭示性地块地块姚家园路姚家园路四四环环青青年年路路五五环环3000米朝阳北路朝阳北路2400米1350米位置：朝阳北路、姚家位置：朝阳北路、姚家园路与青年路交汇点园路
65、与青年路交汇点4 4个炸点个炸点炸点炸点4 4：项目现场项目现场售楼处售楼处地块地块姚家园路姚家园路四四环环青青年年路路五五环环3000米朝阳北路朝阳北路2400米1350米位置：朝阳北路、姚家位置：朝阳北路、姚家园路与青年路交汇点园路与青年路交汇点充满时尚感的雕塑成为售楼处给人的第一印象；充满时尚感的雕塑成为售楼处给人的第一印象；销售现场安排具有艺术气息的表演（泥塑销售现场安排具有艺术气息的表演（泥塑/小提琴）小提琴）4 4个炸点个炸点炸点炸点4 4：项目现场项目现场样板间样板间样板间样板间时尚杂志拍摄场时尚杂志拍摄场1 1次风暴推介次风暴推介全面覆盖全面覆盖CBD地区标杆企业，地区标杆企业，进行专场项目推进行专场项目推介，组织团购介，组织团购1 1场话剧场话剧爱爱上上层层楼楼爱上层楼话剧以小说话剧以小说爱上层楼爱上层楼为剧本，作为客户答为剧本，作为客户答谢活动，可邀请客户代表做演员谢活动，可邀请客户代表做演员
