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1、工程维修作业指导书培训工程维修作业指导书培训 培训员：舒建国培训员：舒建国本课程主要内容本课程主要内容一、本课程的目的一、本课程的目的二、公共设施设备保养作业规程二、公共设施设备保养作业规程三、住户室内维修作业规程三、住户室内维修作业规程四、公共设施设备应急维修作业规程四、公共设施设备应急维修作业规程五、维修人员行为规范五、维修人员行为规范目的o 规范物业公司维修类管理工作，指导新建物业维修队伍的日常工作，熟悉了解物业维修管理重点，提高物业管理水平。公共设施设备保养设施设备种类：设施设备种类：公共设备设施包括：各类箱变、开闭站、配电室、配电柜、电梯、空调、泵房、健身器材、儿童游乐设施、雕塑小品
2、等公共设施设备保养电梯保养内容电梯保养内容:o巡查时，检查轿、厅门开关是否有撞擦，轿内照明是否正常。机房温、湿房及运行是否正常。o定期维保，控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。o电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查o限速器及限速器开关的检查、清扫，活动部位注油。o制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。o选层器详细检查及清扫注油。o电动机冷却风扇注油。公共设施设备保养供配电系统的维护保养供配电系统的维护保养：1、配电房的巡查与维护(检查各种电流、电压表等是否处于正常，不正常及时调整。维护卫生、防鼠、温度)2、单元配电
3、箱（间）的巡查维护（这中间少了低压分支箱的维护，低压分支箱应该由供电公司维护的，护板、接线端子的维护，有无私拉乱接现象公共设施设备保养生活供水系统生活供水系统：o巡视泵房，检查电柜上电压、电流，出口压力表、液晶屏各数据、变频器HZ数是否正常并做好运行记录。o检查管路、阀门是否漏水、电机运行是否正常。o水箱水位、水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵是水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、排水泵的选择开关应置于自动位置。o确保泵房地面和设备外表的清洁。公共设施设备保养消防系统：消防系统：o巡视报警阀、控制阀、压力表等附属组件、外观检查，保证系统无故障。o检查水池、高温水箱或气压罐，核对水位压力。o检
4、查室外水泵接合器，无泄漏。o检查喷头外观，不正常的及时更换o对水流指示器进行放空实验，检查是否报警。公共设施设备保养净化水系统：净化水系统：o净化水机房每4小时巡查一次，检查各管道压力、流量、温度是否正常。o每日进行细菌总数、水中溶解性总固体、水中余氯、PH值、浊度、肉眼可见物等水质常规检测。o每月检查室外管网是否漏水，压力是否正常。公共设施设备保养泵房电机保养注意事项：泵房电机保养注意事项：o外观检查应整洁，接地线连接良好；o拆开电机线盒内的导线连接片，用500v兆欧表遥测电机线组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧；o电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密；公共设施设备保养泵房阀
5、门、管道及附件保养注意事项：泵房阀门、管道及附件保养注意事项：o各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏；o单向阀动作应灵活，阀体内外无渗漏；o压力表指示准确，表盘清晰；o管道及各附件外表整洁美观、无裂纹、尤其应完整无脱落；o点动判断水泵专项是否正确。公共设施设备保养泵房控制柜的保养：泵房控制柜的保养：1、断开控制柜电源，检查各转换开关、启动、停止按钮动作应灵活可靠；2、检查柜空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；3、清洁控制柜内外灰尘；4、合上总电源指示是否正常；5、保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常；6、观察水泵运转应平稳，无明显振动和异
6、声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。公共设施设备保养照明灯具照明灯具o室外灯具检修完毕，安装时注意防水处理；防水胶垫安装平整无变形，接线孔的防水胶圈安装完好。o 对水下灯进行检修时，事先须将水排净，施工时穿着绝缘胶靴；检修完毕通过绝缘检测后方可送电。o 登高检修时，必须一人操作一人监护；超过2米要佩戴安全带；登高用具要摆放牢固、安全可靠，所携带的工具必须摆放稳定，防止跌落。o清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。公共设施设备保养思考？思考？照明灯具维修保养时安全注意事项？照明灯具维修保养时安全注意事项？ 公共设施设备保养单元楼道的维护单元楼道的维护: :1、单元门
7、的维护（维护的重要性、开启是否灵活、要随时关门、锁门闭门器随季节温度变化要调整）2、楼道设备的维护（照明、各种表井、防火门、楼梯扶手）3、楼道的墙、地面维护（无杂物堆放保证楼梯畅通、维护墙面清洁、地砖无破损）（单元门维护不及时的安全隐患，楼梯通道被堵带来的安全隐患事例） 公共设施设备保养游乐设施的维护游乐设施的维护: :1、日常巡查维护 （使用是否安全）2、年度保养维护（除锈、刷漆、润滑等） (游乐设施损坏维护不 及时对使用人的安全 带来的隐患是严重的公共设施设备保养景观小品的维护景观小品的维护1、木艺景观的维护2、喷泉水系的维护3、假山小品的维护（维护不及时造成水 泵锈死案例）公共设施设备保
8、养 1、天台护栏的维护（按计划维护、日常巡查发现问题要及时处理，避免安全隐患）2、屋面避雷设施的维护公共设施设备保养维护工作的主要内容维护工作的主要内容1、巡查发现路面砖、路牙损坏的维护2、季节性维护（夏季为多发季节，特别是大的行道砖由于热胀冷缩的原因问题会很多）公共设施设备保养排水系统：排水系统：（天台雨水口的检查、清理，落水管的维护，雨水井的清理，雨水管道的维护，地下室蓄水坑排水系统的维护，厨房污水管道的维护，卫生间污水管道的维护，室外污水井的维护，污水主管道的维护）公共设施设备保养排水系统：排水系统：o排水系统故障处理n排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用沙包拦截溢水区域，防止水流入
9、地下设备房和电梯井内，组织疏通排水管并用备用水泵抽水。n雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止水流入地下设备房和电梯井内，组织疏通排水管并用备用水泵抽水。如雨水较大无法拦截时，可将溢水从走火梯引走，排到街外。公共设施设备保养智能化之中央空调系统：智能化之中央空调系统：o检查主机、冷凝风扇、水泵是否正常工作，有无漏水、漏油现象。o观察电流、高压、低压、油压、油位是否正常，冷冻水进出水温度是否正常，进口、出口水压差是否正常。o 末端变风量空调器、风机盘管是否有风送出，室内温度设定是否正常。o每周打扫空调机房，检查一周运行状况，检查有无异常。公共设施设备保养智能化之中央空调系统：智能化之中央空调系统：o换季
10、时清洗末端变风量、风机盘管回风过滤网及相关风口清洁。o检查膨胀水箱补水浮球阀是否正常；检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。o检查风机传动部位、电动调节阀和温控开关、控制柜电器元件及接线情况、电动阀开启与关闭性能、电器元件是否良好，风叶螺栓是否紧固、转动是否振动，压缩机油位、皮带及皮带轮。o阀门漏水检修，保温层修补。o夏季检查冷凝水排放是否正常。公共设施设备保养智能化之图像监控系统：智能化之图像监控系统：o每月对监控系统设备进行一次除尘维护保养。o检查防护罩并清洁、擦洗镜头，调校固定镜头角度及焦距。o检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。o检查监控室通风、照明是否良好。o检查各监控系统连
11、线是否牢固，接触是否良好。o室外摄像系统应检查其防风、防雨、防尘罩的密封是否良好；防雷装置的接地是否良好、云台的转动是否正常；镜头变焦、自动光圈等功能是否正常。公共设施设备保养智能化之周界报警系统：智能化之周界报警系统：o每月对周界报警系统进行一次除尘维护保养。o检查并清洁防护罩，检查红外发射、接收装置支撑杆的固定及防腐是否良好。o检查周界报警系统连线、接触是否良好。o检查震动电缆绑扎处是否完好，线缆有无破损；信号接收器防水、接线是否完好。公共设施设备保养o智能化之机械车位系统：智能化之机械车位系统：o每月一次检查车位上、下、左、右运行是否正常，紧急情况停止开关、限位开关、强迫开关试动作是否灵
12、敏。o电源控制箱、操控面板操作显示是否正常，栏门上、下运行是否正常，进入禁跨区报警蜂呜是否正常。o检查机坑有无杂物，影响机器正常运行要即时清理。o机坑有无集水、污水泵运行是否正常。公共设施设备保养智能化之锅炉房系统：智能化之锅炉房系统：o锅炉使用期间，要定时巡检，每4小时巡查一次，记录有关数据，观察水温、供油（气）压力以及循环泵等的运行情况，并检查通风状况，责任落实到人。o必须保证每年两次的锅炉开炉膛维保（春、秋两季）工作的进行。o锅炉在运行季节，由锅炉维保厂家保证每月1次的例行检查、维保，对烟气成分、燃烧状况等出具具体的检测报告并存档，发现问题在第一时间内予以处理。公共设施设备保养o智能化其
13、他系统：智能化其他系统：o巡更系统；o可视对讲系统；o道闸系统：o背景音乐系统；o送、排风系统.住户室内维修作业规程准备材料上门维修并跟业主说明费用接到维修联系单一时难以修理的向业主说明情况主管现场确认报管理处拿出解决方案客服回访上门维修流程住户室内维修内容o楼面漏水维修o换锁维修o水管漏水维修o阀门、水龙头漏水维修o浴缸堵塞和漏水维修o座便器、地漏堵塞维修o座便器漏水维修o洗菜盆、面盆漏水维修o门窗损坏维修p插座无电维修o住户家中无电维修o电灯不亮维修o顶棚抹灰层脱落维修o楼板、墙面裂缝维修o可视对讲及家居报警系统维修o网络、电话线路故障维修o门铃不响维修住户室内维修作业规程空置房巡检内容：
14、o 门、窗：玻璃、外观等是否完好，开启是否灵活；配件是否齐全，有无损坏缺失，如有异常须及时修理。o墙面：是否完好，有无渗漏，如有较大裂缝或渗漏应及时修补，并重新粉刷。o卫生设施：水龙头是否出水、洁具是否正常，下水是否通畅等，如有异常应及时处理。o供电：是否正常，如无电应及时查明原因，予以修复。住户室内维修作业规程业主装修检查内容：业主装修检查内容：o房屋主体结构房屋主体结构o荷载荷载o防水防水o给排水给排水o空调空调o防盗装置防盗装置o其他其他公共设施设备应急预案o停电应急预案o停水应急预案o给排水设备应急处理维修案例讨论 案例一 案例二 案例三案例： 夏日夜晚，某小区主供电线路突然起火，致使
15、小区16栋楼宇供电中断。 如果你是该小区的维修负责人，你如何处理？分析分析：分析：1、启动应急预案2、查明原因3、排除问题4、恢复供电 返回案例二案例二： 某大厦26楼的电梯机房突然发生跳闸，造成电梯及其他设备停止运行。处理过程o事故发生后，该大厦管理处设备部员工迅速投入抢险工作。由电梯公司派驻大厦的工作人员留守电梯机房，并关闭电梯电源，以免突然恢复供电对电梯及其他设备造成冲击，在必要时使用手动闸装置，使电梯轿厢移动。设备部员工进入楼面，使用三角钥匙首先开启了其余25层电梯各外门，又通过对轿厢和对承重位置判断电梯轿厢所在层面，并及时到达该层，以手动方式开启内外门，营救被困乘客。o同时，对乘客及
16、业户进行解释及安抚，全过程耗时仅十分钟。由于客梯电源暂时不能恢复，大部分业户使用消防梯下楼，造成消防梯严重堵塞。管理处安排大厦保安在1层消防梯口维持秩序，消防梯驾驶员及时到场使用手动方式运行。45分钟后，电梯故障排除，经通电试验无误后，客梯恢复正常运行o案例点评 事件发生后，物业公司在整个过程处理迅速，人员安排得当，且保证在安全操作规范下进行，处理故障的员工头脑冷静，经验丰富，能及时作出正确判断及行动，并能准确分析事故原因，为及时排除故障争取了时间 案例三：05年8月4日傍晚，群星小区星盛园突然停电。 维修部在接到通知后，立即派人前去箱变处查看，发现箱变门敞开，门中有一个洞，周围有电击状，说明
17、此次停电是高压电击所致。约15分钟后左右，供电局来人查看，在经过检查之后发现高压母排下有一只猫，案件已经清楚，主要问题在于这只猫，造成高压母排项间短路，而致使高压保险被触断，经过抢修，当晚恢复供电，物业公司因此造成了一部分损失。o分析：此事件是由于猫进入设备间造成的线路短路，因为设备间的门处在敞开状态，而巡楼员未及时意识到风险，未将其及时关闭，而猫受到了惊吓，钻到了自认为安全的地带，才会导致此次短路事故的发生。返回维修人员工作要求服饰要求：服饰要求：o上班期间着规定制服，制服干净、整洁，无明显油污、破损。外套钮扣须全部扣上；衬衫第二颗钮扣以下须扣上；不可敞开外衣、挽起衣袖、裤脚。o上班佩戴工作牌，工作牌端正佩戴在左前胸。维修人员工作要求服务态度：服务态度：服从安排，对有争议的安排先服从后申报，不得擅自离岗。对待客户礼貌、平和，不卑不亢；迎面相遇主动点头问好。维修过程中，遇客户询问，应耐心解答、说明。维修人员工作要求工具使用：工具使用：o工具箱（包）统一拎在右手（或挎右肩处），并保持整洁。o工具实行定置管理，专人负责，保持清洁并摆放整齐。o爱护工具，节约使用物料。o手持工具应离地向上，置于手侧。o较沉重、尺寸较大工具、物料等，应整理整齐，用推车或三轮车运送至工作地点；工作结束，应及时整理，用推车或三轮车放还原处，妥善保管。o不得将工具（铁锹等）沿地拖行或扛在肩上行走。
