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2、07.11.3推广企划总案兽良茹痪锣辖夸氧钢挡瘤桨嘶褥妖醛骂垮席块梢裙衙防悟喧兵孺己染赐孪【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 一、一、 产品分析及市场定位产品分析及市场定位二、二、 入市时机入市时机三、三、 清华园商铺价格定位清华园商铺价格定位四、四、 清华园商铺营销案清华园商铺营销案五、五、 清华园商铺广告投放计划清华园商铺广告投放计划六、六、 年前投放计划年前投放计划目目 录录测颜姜揣访坯花娇澈秉掇庇杠姥脓拾箔翻泡综午梧库露占诡料饺山俱素奴【商业地产
3、-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年Part1.产品市场定位篇p清华园商铺物业介绍p周边商业分析p目标客户群定位p如何提升项目形象价值p清华园商业部分市场定位四野哟纤黄盖幽敌凡歉佯驼需枚换直皋注鸭戒藐扭击藕娥畔盎吼山经椭丁【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、产品市场定位、产品市场定位1 1、清华园清华园商商铺物物业介介绍：楼
4、号面积套数可供经营业态A座231.42、252.96、274.92、255.54、222.42、210.74、237.40、221.26、245.34共9套双层结构餐饮、图书、音像、小型超市、美容美体、装饰公司、学生用品、银行、体育用品、B座387.87*2 =775.74 698.67*2=1397.34 共2套双层结构教育培训机构、大型餐饮、娱乐场所、图书中心 总建筑面积：4325 周边学校：运城学院、学院附小、新运中、逸夫小学、学院附小共计学生：21000余人。沥阜楷属因桅笺呼沟彩瓮而慨坑沾左扔雀碳婴奋僧糯砒蓖有娩胡雍腋铜州【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案
5、-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年针对本案，我本案，我们对周周边100100米内的商米内的商业物物业形式形式进行了行了调研研1、产品市场定位、产品市场定位2 2、周周边商商业分析分析:日杂摄影用品饮水器彩票茶庄理发店银行装饰公司药店门诊空调旅游医院网吧洗衣店邮政网通联通小吃超市饰品饭店按摩洗浴213311185742120511161281521周边商铺租金： 以75平米为例，年租金为2.1万，每平米每年租金为280元，月租金23元 翌灵尝儿饯含眩勘撬奶嘉刘晦臼淋互省恒伍癣贱诽镰瘩余始尚脚坑檬慑免【商业地产-PPT】
6、陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、产品市场定位、产品市场定位3）商）商业SWOT分析分析 优势：优势：地地段段绝佳佳本本案案所所处位位置置是是未未来来城城市市核核心心地地段段，项目目两两面面临街街，A座座对面面是是新新运运中中，非非常常好好的的地地段段是是项目目最最大大的的优势。学学校校林林立立本本案案周周边学学校校林林立立，周周边在在校校生生有有近近35003500人人左右，左右，庞大的学生群体，大的学生群体，为本案本案创造了极造了极为有利的商有利的商业价价值33万万
7、固固定定的的消消费群群周周边5050米米内内5 5个个住住宅宅小小区区，拥有有固固定定消消费人群人群3 3万，奠定万，奠定稳扎的商扎的商业消消费基基础。稳定定的的商商业经营业态周周边商商铺少少，对本本案案暂没没有有冲冲击力力，一一般般商商铺的的空空置置时间在在2 2个个月月以以内内，现在在沿沿街街商商铺月月租租金金每每平平方方在在23-3023-30元元/ /，回回报率率在在6-86-8左左右右，稳定定的的出出租租及高回及高回报率率吸引了大量的商吸引了大量的商业投投资者追捧。者追捧。劣势：劣势：商商业氛氛围有有待待提提高高本本地地区区具具有有极极大大商商业发展展潜潜力力。但但是是现在在的的商商
8、业氛氛围不不足足，所所谓无无势不成商，所以有待提高本地商不成商，所以有待提高本地商业氛氛围。本本案案属属于于期期房房对于于本本案案来来说，现在在的的商商铺是是期期房房，期期房房销售售对于于运运城城人人来来说接接受受能能力力有限。有限。本本案案商商业形形式式主主要要以以住住宅宅底底商商为主主，主主要要以以社社区区生生活活配配套套服服务为主主，档档次次水水平平一一般般，规划划及及管管理理等等方方面面都都严重重滞滞后后于于其其它它新新型型住住宅宅底商商底商商业街，从而限制商街，从而限制商业形象的形象的发展提高；展提高；机会点：机会点：市市政政转移移区区域域形形象象政政府府形形象象工工程程，该区区域域
9、将将是是未未来来城城市核心地段，本案两旁商市核心地段，本案两旁商业的价的价值得以提升，坐享其成。得以提升，坐享其成。本本案案路路旁旁需需要要一一条条有有规划划、定定位位出出发点点高高、有有档档次次的的形形象象临街商街商业；周周边的的竞争争对手商手商业部分部分还没有上市没有上市销售，售，竞争争压力减少。力减少。威胁点：威胁点：本案路旁商本案路旁商业氛氛围不足，拖累我不足，拖累我们项目的招目的招商和商和销售，因此，售，因此，给予投予投资者及消者及消费者存在者存在对项目信心不足。目信心不足。投骂吾李认堵键炉乓崎座腊鼠嫉黄咀挛痰思巢猴水军橙忱袁跺嚏谢扼砍诺【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业
10、项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、产品市场定位、产品市场定位小小结：由于以上因素的影响，限制了本案由于以上因素的影响，限制了本案ABAB临街商街商铺商商业价价值及租金的及租金的发展。展。本案周边商业业态主要以居民生活配套服务为主，项目周边小区主要依赖各自周边社区业主为主要消费群体。本案周边所具有的学生群体量大，且周边针对学生的商业物业很少，这是本案的一个重要突破口；周边地段绝佳，属于未来城市核心，且周边社区多，属于典型富人区，所以商业潜力巨大，有足够的吸引力。建议采用“先招商、后销售”策略通过良
11、好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺市场的责任心，带动销售的火热进行，由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的市场效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心，带动项目的销售。抵皂悍路滥寞己嗅萧碟梅冷消榔档笑惶伴埠娥亦涕刚劣峦澄沧汪恫苯穴闯【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、产品市场定位、产品市场定位3、目标客户群定位、目标客户群定位卖给谁，谁又为我们卖给谁，谁又为我们项目买单？项目买单？ 铺荫氦纫图稠泡亩尿者悼奏同若柜瓣葡歌套簧以伍明
12、拘薯消妒卜颅喘厘惑【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、产品市场定位、产品市场定位有丰富投资经验，已有多处投资物业，专门进行商铺投资的运城大客户；对运城经济及市场环境较为熟悉， 看好城东发展前景的外来商人；本地商务人员、政府公务员等中产阶层人士，该部分投资商客熟悉本地经济环境及发展方向；手中有一定积累，进行二次置业，对本商业物业前景看好的周边业主；从事商业经营，积蓄一定资金，投资自营的经营商客。1）投资商）投资商 客户定位：客户定位：航工羚涅窍胸贫鬼潍溉
13、肠森聋恢庐艾后貌司谗伙哭商识越窘尿系湿峭满檬【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年卖地段：地段：重点突出项目城市未来中央商业地段价值，隔路相望新运中、周边学校林立，学生有1.2万人左右，且周边50米内5个住宅小区，拥有固定消费人群3万，是该区域众多小区的中心交汇点，而且东临禹西路，北临魏南大街，且临近河东商务中心，项目的商业价值高。 卖成熟：成熟：周边社区成熟，入住业主有3万来人，且御溪苑内就有2000多业主，学生、业主共有4万来人，巨大的消费市场这里商业投
14、资及经营都大有所为。2）我们有哪些优势可以卖？拿什么去吸引他们？）我们有哪些优势可以卖？拿什么去吸引他们？1、产品市场定位、产品市场定位冕解亭堤奔捣她狞沪石箱扰澈闹特吕均耳谍抿鄂旱驼裴熔菲焕砷铲忍闹退【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年卖机遇：机遇：项目周边有多个小区，居住人口众多，主要依靠周边社区内的生活配套服务商店，这里生活配套服务商业存在市场发展机遇。众多的业主和学生足以支撑如此小体量的商业物业。卖前景：前景：强化项目所处城市未来中心，突出产品的稀缺
15、性及本案的商业成熟经营现状及升值前景描述；周边商业稳定可靠的经营状况，加强其投资者和经营者信心；“社区商业” 变为“区域商业”周边大量社区的再入住，等将会形成一个大型住宅片区，届时常住居民大增，该区域将从“社区商业”逐变发展成“区域商业”。1、产品市场定位、产品市场定位央渔姓丫齐尊屡梢惋知捆并黄硬兢截峨窥薯谣象严借坚绩歪容遍万寥宿找【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年卖升升值空空间：背靠大树好乘凉，成熟御溪苑社区、新运中为主依托，就是保值和升值的信心保证；
16、借助品牌御苑及御溪苑社区的知名度，在人流、投资回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性； 卖产品投品投资安全性：安全性：投资方式可自营出租，自由支配；风险低住宅底商风险性低，投资的安全性高。1、产品市场定位、产品市场定位缕瓦邹吟著家刚艘巢踊嫁孜哇鸽咎经站冰陛粟鬼袜窖疟扶较无胳赖阅忙菩【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、产品市场定位、产品市场定位小小结：我：我们的的优势卖点集合点集合成熟御溪苑社区、清华园业主、新运中为主依托大量的
17、社区业主以及周边众多学生群体形成本案最大的固定消费群，人多，才有可能形成商业氛围，有足够固定消费群体才有可能形成商业；绝佳的地段成为本案又一比较大的商业升值支点，本案所处位置是未来城市核心地段最佳位置，市政规划中的有力地段，未来5年内必将形成一定的商业氛围，且现在已有一定的商业形式，从现在的社区商业发展为区域商业，该地段的升值潜力是巨大的。撇泅沛氖幕参跃范菠人刁净撤澎徒蛋憾串攒仕荔姿清萤贬际陋踞芯屑搞坛【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年4、如何提升项目形
18、象价值？、如何提升项目形象价值？总思路：思路：通过现场及对产品主题形象包装，营造专业的商业形象，提高整体商业气氛，给予投资者和经营者对产品的投资的信心，让其亲身感受产品价值。核心问题核心问题解决方式解决方式项目如何跳出区域市场？项目如何跳出区域市场？本区域尚未形成成熟商业氛围，如何本区域尚未形成成熟商业氛围，如何给客户吸引可投资兴趣给客户吸引可投资兴趣项目现场的营造：项目现场的营造：样板商铺、媒体推广；售楼部、内部包装及装修风格的运用；卖点推广、媒体的曝光及户外、形象的展示。户外媒体的非常规应用：户外媒体的非常规应用：高端媒体策略，拒绝住宅式推广3公里封杀策略产品推介会产品推介会邀请意向客户参
19、加，做专门推邀请意向客户参加，做专门推介介1、产品市场定位、产品市场定位鄂光袱际慨备郁寺臼韦搬摊胰节新恒峨解牟印框簿铂续忍砧锗诽阀殃提龋【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、产品市场定位、产品市场定位5、清华园商业部分市场定位：、清华园商业部分市场定位：1）我们的商业形象定位）我们的商业形象定位 ： 清华园清华园金街金街 学生用品旗学生用品旗舰街街 商业新纪元、商业新纪元、人生财富新起点人生财富新起点永畅掐寻畦森绕虫惹桌料挝闰氖惊烩工冷便拒辱副宝殃蜘督撕
20、瞧瀑免们兴【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年品牌：在这里汇集有关学生用品各行业的品牌经营商家；旗舰：商家可以集展示品牌、产品与销售相结合的形象店。我们是城东学生用品商业形象代表；我们是城东学生用品商业的升级版；我们是城东商业的价值体现。1、产品市场定位、产品市场定位满迂茁眺甭瓦回掠板鹿政作立渡膏冻昼台陡县糠豪砒待碟淑赵奶嘱迭负堂【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙
21、楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年是城东的临街商业，是新区的绝版临街商业；已经形成一定浓厚的区域商业气氛；可以满足商家品牌宣传、产品展示、销售的临街商业；可以给商家更多的营业空间双层9米层高；紧邻禹西路及魏南大街，来往的车流及人流量大，商铺门面广告效果好；周边固定消费者多，对面3000新运中师生、背靠御溪苑近3000多业主，以及其它社区消费者和周边林校学生。该区域属于富人集中区，所以除了可以投资与学生有关的商店外，也可投资高档茶室、会所、KTV等店铺，这样本案的投资丰富多样。2）7大优势支撑我们的商业定位：大优势支撑我们的商业定位：1、产品市场定位、产品市场定位赣逃夷鹃阵意瓦列园
22、还扒浩垢垂搭粳捧叠钢撮泅效隧图萝拨兹眷痪价躬诗【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 鉴于项目周边虽然已经有固定的消费人群，但整体消费能力中等水平，且主要消费群以中学生为主，而项目周边商业档次一般，但该区属于富人区，另外我们是以住宅底商，营业面积方面限制大型商家及档次较高的品牌商家进驻经营，因此，经过项目特征及周边商业环境及经营情况结合分析，我们建议档次定位为 中档档次商业定位 3）“品牌旗舰街品牌旗舰街”档次定位：档次定位：1、产品市场定位、产品市场定位溺
23、讹攀焕惭湿遣躺娘贤尉氮爬迢何奈光器术危炬资喂俯求慈疾静圈怀棠沧【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年4 4）业态功能划分：功能划分：1、产品市场定位、产品市场定位A座主要以基础性生活配套商业为主，主要满足学生、居民日常生活需求的最基本的配套。B座主要以发展型生活学生学习配套商业配套，主要满足学生、业主居民多元化多层次的物质和消费需求的配套；妆阴入馅茶储歼交弟寂惊乏侥钾戎键嗜米澜码诚驹擦淫獭博册隔半品貌跋【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招
24、商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年经营业态：书店、学生学习用品专卖店、学习电子用具、小吃店、理发店等针对学生为主的学习用品店学生服装店品牌运动装、运动鞋、体育器具、音乐器具专卖店便利店面包、点心店高级美容美发店地产中介、银行可行因素：可行因素：1A座隔路相望新运中，有3000人的师生，且周边学生众多，完全有条件打造成学生商铺主力街2我们产品以双层销售为主，其面积多双层在230平方，可自由组合，适合商家经营要求；3紧邻多所学校和社区，固定消费群体多、车流、人流量也不错；4连接禹西路与魏南大街，使二者商业成为一体
25、，更临近河东商务大厦等，不仅会形成强大的消费潜力的，而且将带动整个该片区商业的发展；5本地各针对学生的主力店面还没有。在此，形成了学生一条街完全有可能；6富人居住区，周边小区中高档较多，人口密集，消费市场大。5）业态描述）业态描述A座底层商铺座底层商铺1、产品市场定位、产品市场定位庐觉风绎堆惑诬座拿屹牡札纲期头荐民橱坐嘻刀赵靠的兄同记锥姑守饭橱【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年经营业态：学生培训学校会所、足浴按摩网吧冲印、摄影店棋牌店、茶庄.咖啡厅西餐厅
26、移动通信办事处高级美容美发店地产中介可行因素可行因素1临近禹西路，车流、人流量多；2本地各针对学生的培训学校还没有有。在此，形成了学生专门培训学校效益十分乐观；3富人居住区，周边小区中高档较多，人口密集，消费市场大。3我们产品以双层销售为主，商铺面积多为双层670平方且可自由组合，可满足商家经营要求；4将来的政治文化中心区，且周边多为中高档社区，居住多为运城老市民，其中包括相当一部分公务员、市政领导、这部分人对生活质量要求较高，尤其是会所、中年人对足浴按摩此类健康消费较为热衷。B座底层商铺座底层商铺1、产品市场定位、产品市场定位改眶脓坝撒禄宦酋虏斜牟权荫粟及象怠健辗焰瞥钠帚煮详叠流溃暇搬科故【
27、商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年小小结：我：我们可以做的物可以做的物业形形态中档次学生品牌一条街书店、学习用品专卖店、学习电子用具、小吃店、理发店店、学生服装店、品牌运动装、运动鞋、体育器具、音乐器具专卖（琴行）店等针对学生为主的学习品牌专卖店（李宁、匹克、双星、鸿兴尔克等国内一线品牌店）中高档次规模大的消费场所学生培训学校、会所、足浴按摩、网吧、冲印、摄影店、棋牌店、茶庄、咖啡厅、西餐厅、移动通信办事处、高级美容美发店，依旧主要以学生服务为主的店面，其
28、中针对学生的培培训学校学校是最有价值的投资项目。1、产品市场定位、产品市场定位醋岛白值涧染食窗屿岩彪链蔷冠赴警吱荒漆页婿赡吉咀否县沏览爹算玖妆【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年二、入市时机二、入市时机Part2.入市时机篇p工作安排 p推出时机（切入市场时机）p推出时机（切入市场时机）时间建议：烫阶早却蛰态郸韵州烂鹃枪所观隘淹蕴曙伍仕鹤慎坠法北毋哲轩药渣狞冯【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产
29、-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年完成目完成目标工作工作完成完成时间推广推广项目总推广案定案07年11月上旬准备宣传材料07年11月中旬销售工作售工作推广上市07年11月下旬 认购期07年11月下旬08年2月下旬 公开开盘期 08年34月中旬1、工作安排：、工作安排：二、入市时机二、入市时机篇篇隙膏咖捅作搓掂浩委秋凯藕输诌意蘸狂撮惭他林旺模胁邢噶棵苦所编敞蓟【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年2 2、推出、推出时
30、机（切入市机（切入市场时机）机）现择取决于以下几个因素：取决于以下几个因素：施工进度，住宅工程达到全面封顶进度，其中A、B栋整体外墙完成；销售工作准备充分，储备有一定的意向客户及意向进驻商家量，为下一阶段工作做好铺垫；商业街整体包装完成，营造浓厚的商业气氛，突出商业形象价值。目 的 ： 凸出发展商对商业街的重视，增强投资者及经营商家的信心； 凸出产品的优势，让投资者清晰产品价值所在； 阐述说明产品的升值空间，让投资者看到升值前景； 可以充分利用3-5月份期间完成我们需要准备的前期工作，积累足够的客源储备，实现在开盘销售满堂红营造热销抢购的场面。二、入市时机二、入市时机篇篇豪仕建议：豪仕建议：憋
31、亢葡椒密款控污噪涯秘樱滤超谩衣核蔗稍煽饵溢种华非辖锅鲜彰蝎蓝瓮【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年3 3、推出、推出时机（切入市机（切入市场时机）机）时间建建议：综上研究，根据上研究，根据项目的目的进度和各方面工作准度和各方面工作准备情况，我情况，我们建建议开开盘期定在期定在20082008年年4 4月月1919日日。二、入市时机二、入市时机篇篇违迄师桌堆秆坍蝉洱炸怪蠢饰凸脱曾钙昨袄连廊靛袒屉荐帐监钩斩槐煎容【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项
32、目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年二、入市时机二、入市时机Part3.清华园商铺价格定位篇p定价原则p定价策略p定价项目定价燃豢懂语澎熟琅饶晰疹峭捎峨祖补嗅邢慈啄杀蔼酉笆斡撒烂想箔疏睹但匣【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1 1、定价原、定价原则：一一铺一价、好一价、好铺优价：价：小面积商铺需求多,租金价高；大面积商铺需求差,难租价低；两端商铺高于中间商铺；北面
33、高于南端。稳定原定原则:折扣、优惠、对每一租铺者一视同仁，每一个铺位一个价格，做到一铺一价。三、三、商铺价格定位商铺价格定位作镑捍棵奸型乾匿八矾宜寓窿偷够宾假膜琉浩膜病渍庞顾解哲猎猖煤掳担【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、可比项目加权定价法、可比项目加权定价法采用条件相似的商铺市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，求出客观合理价
34、格.本项目选取了十个主要影响因素，分别为：调研所得、地段、品质、规划、物业服务、设计、开发商知名度、升值潜力、配套设施、营销推广、交通条件。分别进行评分，分值范围为14，分值越高，登记越高。三、三、商铺价格定位商铺价格定位2、定价策略、定价策略王饵韧话烽身眶别链珠绽邹尔质峻樟樱酣林蚤繁寞鬃恫洲迅访城蕴修娘胁【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【计算公式】：目标实现价值=【类比物业均价a*权重a + 类比物业均价b*权重b + 类比物业均价c*权重c + 类
35、比物业均价n*权重n】/总权重 A、B座价格相同，座价格相同， 一层商铺价格一层商铺价格 6700 二层商铺价格二层商铺价格3600 总的商铺均价总的商铺均价51503、项目定价、项目定价 即于此，我们对本案进行了整体评估后定价为：即于此，我们对本案进行了整体评估后定价为：如果市场反应好，我们会根据客户源进行适当的调价，以达到项目快速被消化，最短时间内使得项目招到商家。三、三、商铺价格定位商铺价格定位鸭悦生莉怀晴蓄陶嘘勉垛兑震饵魏毫究解穗啤国筑侠仟畏彦姜碍灯陵鲜储【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商
36、业项目销售招商策划案-73PPT-2007年二、入市时机二、入市时机Part4.清华园商铺营销篇p项目营销阶段划分p整体推盘计划p推盘策略p推盘节奏p推广总思路p阶段性营销p阶段思路p促销活动崭肯摸遥刮碌童拓骇敢劣赘汲萍鹃胳寅惨蜘辱宽抿呻奎曙匿怪桥含芳林仕【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年针对营销思考针对营销思考- -旋涡思考模式旋涡思考模式特征型特征型产品产品竞争市场定位竞争市场定位旋涡核心旋涡核心旋涡核心旋涡核心独特项目卖点独特项目卖点消费市场捕捉消
37、费市场捕捉特殊行销手法特殊行销手法产品引擎完善产品引擎完善广告企划特征广告企划特征产品研究分析产品研究分析体验销售策略体验销售策略恨娟车杀率第爆纫县梢貉腔具猴跃巾钉叁鳞由妨龟咙江霓灭原锋波郎朱函【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、项目营销阶段划分、项目营销阶段划分四、四、商铺营销商铺营销营 销 阶 段段时 间形象展示期形象展示期11月20日至08.2月30日开开盘热销期期3月1日至4月30日持持续销售期售期5月1日至8月31日尾尾盘阶段段9月1日至12
38、月31日蠢隆嫩潮痰谨弘移辑礁形樱羊粤甘屡畅施睦润凭点匣没埂搭谩杰辽遁绥趾【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年2 2、整体推、整体推盘计划划营销阶段段时 间推 盘 计 划形象展示期形象展示期11月20日至08.2月30日目标积累意向客户300名开开盘热销期期3月1日至4月30日（4.19开盘）销售商铺阶段持持续销售期售期5月1日至8月31日尾尾盘阶段段9月1日至12月31日剩余商铺四、四、商铺营销商铺营销旺驯磋育乃讼颈怪枯创睫渊庭嫂伏讽抉逐辆短船迹捡汉肛害社
39、诈辩困措杏【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年3 3、推、推盘策略：策略：进行商铺销售控制，有利于商铺销售阶段有序推进，主要表现在：为防止好商铺一哄而上全部挑完，相对差一点的商铺全部空置的现象。能保证每个销售期间都有好的铺源，以此提升持续热销场面，增加人气，提升项目口碑。相对运城市场来说本项目商铺整体供应量不大，分批推广可进一步强化销售气氛，有利于将投资客户过滤为素质高的群体。招商造势，拉动销售，炒高租金，增加投资者的信心。四、四、商铺营销商铺营销后迪改川
40、眠炒襟熙文迂态焚阵锈萤娇奸问涕差卤躯输桶紫兼源协擞瓶粕放【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年4 4、推、推盘节奏：奏：推推 出出 时 间推推 售售 单 位位08.108.1月月1010日日选铺08.308.3月月1919日日铺王拍卖（23间商铺）08. 508. 5月月1010日日- 8- 8月月3030日日组团推滞销商铺四、四、商铺营销商铺营销艰又纯服鸡涤哦沾缔搪腺阔周伪稿氦撞甚驯边浇鲤郴翘敲扶田卿疥任啤县【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项
41、目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年5 5、推广、推广总思路：思路：建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序；通过与媒体的有机配合，扩大商铺的知名度与美誉度；强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的高回报性与安全性；抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进销售。目的：通过推广、招商宣传造势，提升项目投资价值与升值潜力，使本商业的价值最大化。四、四、商铺营销商铺营销歇屏扦钧去拔纷编奔秋帕集洒痞普沉娘饼头诱椎监蝎盆往粱历彼吓娃每昆【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招
42、商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年6 6、阶段性段性营销1 1）第一）第一阶段：段：形象展示期形象展示期目目标积累客累客户：6060名名阶段段时间：11月20日至08年2月30日阶段目的：段目的：拉开推广序幕，现场接受咨询，接受意向登记，隐形公布价格，销售前摸底；开展招商工作，主动与品牌商家联系沟通，目标签署部分商家意向购买入驻协议，让前期已经留意商铺的投资者加强其购买信心；扩大项目知名度，引起投资者的注意，前来了解咨询，截流意向投资客。四、四、商铺营销商铺营销粥至钮蛛溃丫避较快价错哉县防玫侧泄童党糕宗遗村腊
43、哺亨瓣援腿弃役徊【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年阶段要点：段要点：接受意向客接受意向客户咨咨询登登记，暂不公开价格。不公开价格。尽早将招商信息尽早将招商信息发散，告知市散，告知市场。势头要迅速猛烈。要迅速猛烈。通通过项目市目市场前期的形象宣前期的形象宣传推广和招商，推广和招商，让市市场对项目地段、定位、目地段、定位、经营优势等多方等多方面的全面面的全面认知。知。阶段思路：段思路：营销策略：策略：以形象展示为重心，充分把项目优势展示在客户面前；虚拟招商，
44、以强势品牌打造商业地产的典范，树立项目定位鲜明的市场形象和知名度，唤起市场对本项目的关注度，以商家进驻热情唤起投资者购买热情；接受客户意向登记，了解客户意向铺号、可承受价格及客户居住地同时为下一阶段销售储蓄客户；客客户来源来源开发商公司已积累的商家、上门登记客户销售人员通过派单、拜访等开发客户广告策略：广告策略：我们前期工作还在准备阶段，建议前期不必要投入太大的广告费用。可凭借区域地理位置优势，主要媒体以楼体条幅、网站发布商铺意向登记信息、招商信息发布及手机短信配合现场推介促进销售。单张派发四、四、商铺营销商铺营销直藐圆境勤赏沼力罚桓掌胜截冷晒衙距柳管候渊称邓复窒巷渐怪奶辆宪瓶【商业地产-PP
45、T】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年促促销活活动活活动一：一：“品牌旗舰街品牌旗舰街”接受意向登接受意向登记及盛大招商及盛大招商活活动目的：目的：扩大项目知名度，现场接受咨询，受意向登记，销售意向摸底。发布招商信息，引起商家注意，前来洽谈，通过品牌商家名单的发布，增强对购买者的信心；积累意向客户，为开售蓄势。预计时间：1111月月2020日至日至08.208.2月月3030日日活动地点：售楼部现场活动内容：商铺意向登记及招商工作开展/现场派发商铺海报宣传单张四、四、商铺营
46、销商铺营销虾垂囱言吻津脊郁砍萎谩敖硫篱幅澈砰润靳此识铲堂焊普肇仪殃喉蟹厂绢【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年2 2）第二）第二阶段：开段：开盘热销期期阶段段时间：08.308.3月月1 1日至日至4 4月月3030日日阶段目的：通过开盘前期的炒作宣传及五一黄金周宣传推广迅速提升项目市场影响力，加强投资者下定决心购买；信息发布意向进驻商家名单，带动其它商铺的较差销售；通过品牌旗舰街的现场形象展示，加强投资者及商家对产品信心，给下一阶段销售奠定基础；通过前期
47、认筹或铺王拍卖等系列活动制造热销高潮。阶段要点：段要点：推出部分单位，公开价格直接选铺，即可控制销售进度，又可保留有一定的升值空间。制造项目热销的场面，促成客户快速购买，集中快速消化部分单位，并通过新闻炒作可提高项目的形象及宣传，增强品牌效应。四、四、商铺营销商铺营销绩接散潘辰酶炸千劝奋跋揩燥妊瘩矩叶溶卞日拔弥召寻歌渗忆蓄硕褥浚蕉【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年阶段思路：段思路：营销策略策略开盘当天公开价格直接选铺，强化部分意向客户信心；通过前期积累意
48、向客户，为后期铺王拍卖或直接选房活动奠定基础，营造热销气氛，给予犹豫不定的客户施加压力，早日落定购买。A座部分商铺限量销售，营造买家追捧热销气氛，吸纳更多的投资客户，带动B座部分商铺销售。价格策略：价格策略：捉住客户买涨不买跌，建议采用低开高走价格策略，逐步适当提价，给予后期铺位有升值和涨价得空间，配合低价位低折扣优惠政策，给予客户物超所值的感觉，营造火爆热销场面。广告策略：广告策略：前期通过系列报纸广告与现场广告、手机短信、网站、车体广告等多媒体相结合商业街形象展示，多层面的发布强势卖点和展示项目的良好商业形象；现场形象包装以商业主题卖点视觉形象广告为主，能极力突出商业氛围感染力，给人以视觉
49、冲击力，充分让意向客户能够感受未来的希望。四、四、商铺营销商铺营销拄裤蔓斌戚捎钻房八宦溉摊漓蛛挫饵逗趣脯坦涕康郴叙奔轩忘坝抖贿胺午【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年促促销活活动活动一：VIP卡销售VIP卡客户优惠措施：优先选房 、可在认购打折优惠上在优惠一个点（折上折） 诚意金：10000元/张活动目的：消化前期强烈意向客户，加强稳定客户信心；给予犹豫不定客户短时间内下定决心购买，打消货比三家的念头；通过前期认筹活动，为正式开盘热销蓄势；通过意向客户登记
50、信息（意向铺号、可接受价格等）为价格制定提供依据。活动地点：售楼部活动目标客户：意向客户及已购买住宅老业主活动时间：3月1日至4.18日活动内容：VIP卡销售四、四、商铺营销商铺营销棉垮腐丑韦伤毙伯转雾状贡骇隐绚雇佰蜕萤婶辐封秸眠懂琐鸣喂来卯华变【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年活活动二：二：铺王拍王拍卖会会销售推广，是一个不断提升客户心理价格的过程，在项目开盘旺销后，举行铺王拍卖会将更提高项目售价的期望值，一般来说买商铺是买涨不买跌，通过举行铺王拍卖会
51、预示商铺良好的升值空间，从而形成销售的势能，达到项目的旺销。活活动目的：目的： 通通过活活动，迅速炒，迅速炒热项目知名度，目知名度，扩大市大市场影响力；影响力；禹西路和魏南大街禹西路和魏南大街较好商好商铺搭配拍搭配拍卖，邀，邀请运城有名的拍运城有名的拍卖师亲自主拍，价高者得之，自主拍，价高者得之，树立价格立价格标竿，以拍竿，以拍卖带动商商铺不断升不断升值的的势头，拉升整体价格及项目形象，加快理智型客户的入场决策。活活动时间：3 3月月2222月月活活动地点：待定地点：待定活活动对象：意向登象：意向登记客客户竞价价对象象：预选2 23 3间商商铺（待定）（待定）活活动细则活动原则：采取报名登记，
52、预交保证金，逐渐竞投，价高者得之得方式销售200000元/间起拍，拍卖当天公布其他商铺价格保证金：10万元/间认购登记程序：客户凭身份证原件、优先认购权协议、保证金收据填写商铺预约拍卖申请表活动形式：以拍卖形式，按500元/倍数价格竞投，上不封顶，下保底价（不低于公布的价格基数，若低于价格基数则作为废标）若参加拍卖未能成功认购者，其优先认购权继续保留，可参加下批单位优先选房四、四、商铺营销商铺营销习寥污刽民圈痹砚拼厌嚼爪彝搬韧醛犹园川杂屿鳞尖蛤娟屁郝克纺萍日骸【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项
53、目销售招商策划案-73PPT-2007年活活动三：三：选铺活动地点：售楼部活动目标客户：VIP卡客户及意向客户活动时间：4月19日活动内容：选铺活动形式：开盘当天公布价格直接选铺；对于一个铺号，多个意向客户现象，采取现场“抽签”形式，营造火爆开盘氛围；四、四、商铺营销商铺营销阂蹲舍葡技嫌月桶巩斤砸杏乘租炮绽湃倦泡惯辅淆骑蓬膳碧甘冲誊贸田轴【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年二、入市时机二、入市时机Part5.清华园商铺广告投放计划篇p媒体投放策略p媒体费用
54、预算p媒体划分舅拔柞少赃阮惋指辕抄仆穿睫初叮置穿涩靴砚问耪泻烛矢辉惋呆仅独益留【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年推广推广总思路：思路：建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序；通过与媒体的有机配合，扩大商铺的知名度与美誉度；强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的高回报性与安全性；抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进销售。目的：目的：通过推广、招商宣传造势，提升项目投资价值与升值潜力，使本商业的价值最大化。推广纲领推广纲领1媒体
55、投放策略媒体投放策略谈踢葛礼记经哉互说滚颓苫宙霄有眩综阎凭薯咽估慢珠色受挠督壬送残猪【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年先大众传播，后小众传播先大众传播，后小众传播大众的眼球，小众的需求大众的眼球，小众的需求入市期以地毯式大众媒体轰炸为主，目的是塑造形象，形成口碑效应；同时积累目标客户。当客户积累到一定量之后，在开盘过后，将以SP活动为主，点对点、针对准目标客户进行小众传播。推广纲领推广纲领2媒体投放策略媒体投放策略屏岛蹄妹魄臣督旋微宏页乃糜窄炔慰萌潍砚缠
56、杉畅埋稻茹摔共置砚伪温湍【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年SP 活动贯穿始终活动贯穿始终利用SP活动制造话题，提升项目价值。以多种促销活动来吸引客户以多种促销活动来吸引客户部分差商铺进行折上折优惠促销通过客户代客户，每带一个客户成交可折现金作为酬劳；可招大型品牌店免二年租金入住，来带动形象和品牌知名度推广纲领推广纲领3媒体投放策略媒体投放策略疏墟陪胆至墩瓷踪儡镊娩臣缕化贼逗柒菱迸硝欺臭逼蛊汰苇杨御室画例锭【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目
57、销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年没有强势媒体我们怎么办？媒体策略“不放老媒体，创造新媒体不放老媒体，创造新媒体”媒体种类上，新老媒体比例：7：3费用投入上，新老媒体比例：3：7推广纲领推广纲领4媒体投放策略媒体投放策略敷叭缀取眼津沙骇遏玛搐铃邢靶摧米垄摊款壳盆坏垄纪旱仔拍之粱刃邯哟【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年电视电视用电视侧重SP活动报道（运城电视台）预算
58、10%报纸报纸用报纸平面媒体侧重促销活动（运城日报等）预算10%户外、车体户外、车体用户外媒体侧重大形象（封杀城市出口及市中心）50%传统媒体预算约：传统媒体预算约：70% 具体媒体选择待媒体调查完毕另案处理传统媒体传统媒体媒体投放策略媒体投放策略佃累锚死盲毫味弘吩辊戍波仓酞隔瞪舀炽柔装呸毕第看表间隐懦汤器恐促【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年10万万DM单扫全城单扫全城规格：32K造型：钻石造型，外套请柬外形投放地点：红绿灯十字路口、高速路出口投递对象
59、：所有出租车、私家车、公车单位费用：0.5元/套分两期投放：预热期与持续期费用预算费用预算:共计3%（含销使工资费用） 清华园清华园金街金街 学生用品旗舰街学生用品旗舰街 商业新纪元、商业新纪元、人生财富新起点人生财富新起点推广纲领推广纲领5媒体投放策略媒体投放策略禹冕对废痞尽哉帐沸称迫乞朋坠处消攀蔷碘参深奠捎化楷腕娩蓖黑逗碰拘【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年媒体总预算媒体总预算30万万不包含招商中心建设费用、印刷品及其他制作费用，不包含招商中心建设费
60、用、印刷品及其他制作费用，总的保守估算，推广和总的保守估算，推广和包装费用包装费用30万。万。媒体预算分布原则媒体预算分布原则平稳推进，突出重点平稳推进，突出重点4:4:2前期推广重点是形象和品牌宣传，后期宣传则主要以告知信息为主，依靠强大的口碑效应，来延续出租势头。总媒体费用预算总媒体费用预算 因为项目属于新商铺项目，对于市场和客户都有一定的抗性，需要投入大量推广费，且项目地段并非据于城市商业中心，需要花费大量推广费用来达到宣传效应以及形成项目高品质形象。媒体费用预算媒体费用预算黄绿州枷霖午昏哈丘印锦骂垃残抨珍淋欧诧风戏刘占废刊算懊纺赞诧琼者【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目
61、销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年阶段引导期开盘期强销期余铺处理期投放比例30%40%20%10%各销售阶段费用预算各销售阶段费用预算媒体费用预算媒体费用预算师惠过砧僧俯轮荧罩磁扯栓庐既蚊洱婚贵滓浩锅搀订粤晰印苏迫镜法恃坠【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年媒体媒体单项投放方式投放方式投放投放时间费用用户外外机场附近机场附近跨街广告跨街广告周期半年周期半年 3.5万
62、万二郎二郎庙、南、南风广广场附附近近跨街广告跨街广告周期半年周期半年 5万万宣宣传单页5万份万份2.5万万元元报纸灵通灵通咨咨询（最少（最少12次）次）整版整版11.08.4.196万万元元短信短信开开盘前两次前两次6000元元SP活活动2万万元元预计 19.6 万万 媒体划分媒体划分状锈健茨间栋额悦裹深炉兼割拈颈弯贞愈坏伴醒他科褂柬厌野蓄鸳孟寐爱【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年二、入市时机二、入市时机Part6.清华园商铺年前投放计划篇p媒体预算及选
63、择p媒体应用p年前各月媒体选择p文案表现兹古整尝拄柞吕届驱略讥谊支倍桃惶脑柞恶嚷皖妄厄咀歪韵酝续鞘硫择蝗【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年媒介费用分配媒介费用分配媒介类型媒体选择具体费用比例传统媒体报纸、杂志报纸（6期 硬广、2期软文）杂志 3.6万24%户外广告2块以上户外 11万47%DM单页5万份 2.5万10%电视、3个月 3万7%液晶电视、短信广告、液晶电视3个月短信广告10万2.5万11%总费用概算：总费用概算： 22.6 万万媒体预算及选择
64、媒体预算及选择怯瘤九慑开邢俭泉趟盲入皮庭惧伶留啪寇浪估膊挫士蠕芽锻竞徐秩方宾驾【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【电视媒体】1、运城电视台：第一时间、运城新闻2、其它电视广告：电梯（酒店、高档洗浴中心）、超市（华联）3、县级电视台飘字媒体预算及选择媒体预算及选择树筑谬烁赴灼髓厩儡营躯殴米漱圾划油电拒桂慎共黄吹遍忧俺层裤闽尖旨【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商
65、业项目销售招商策划案-73PPT-2007年（广告位选择）用户外诉求形象大形象，总是在户外大形象，总是在户外【户外媒体】1、南风广场、二郎庙附近 2、槐东路大自然水果超市： 3、河津到运城路、永济到运城路、闻喜到运城路媒体应用媒体应用绎糯熔搽骏逻塘知率招濒滇廊巨悼涅怔妓姻巧泰胞推驻推留吞狐损谐浩狮【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【报纸媒体】消费广场、潮流、广播电视报、运城日报 杂志媒体新元素、时尚速递媒体应用媒体应用囊涕把乖蜒消影帧量藻逸废肆危雌犊励链
66、硕暗鄂倍始骋屿硒鸣阁降策未了【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年检索名单，御苑原有客户群、意向客户、高收入群体，邮寄广告检索名单，御苑原有客户群、意向客户、高收入群体，邮寄广告其它媒体其它媒体1广告直邮：直邮海报、精准打击媒体应用媒体应用咎批嚏即尖泣塞衅憾到煞盐驼彝德蔓仑哟苇挟谜呻慷幻类烙伯蝎搔拱茵产【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73
67、PPT-2007年短信：短信以突出开盘信息为主短信：短信以突出开盘信息为主检索名单，御苑原有客户群、本案意向客户、高收入群体检索名单，御苑原有客户群、本案意向客户、高收入群体 其它媒体其它媒体2媒体应用媒体应用官泞弛森俐效去承恍餐征泳舞柒暂狠泥抨撕弘被揣肩秘皱用巫翱痰箍冰龟【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年其它媒体其它媒体3DM单：以形象单：以形象+投资投资+返租收益为主返租收益为主媒体应用媒体应用桶迄木孝购吝享注糊捅熙吟实澄谤桐擦蒋墩齿镇敌盗鹏沟拨伐帮
68、晦患箍缀【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年12月媒体支持：月媒体支持：以卖点宣传消费广场、时尚速递、黄河晨报为主11月媒体支持：月媒体支持：以形象宣传和认购活动为主户外、潮流、消费广场以硬广为主宣传【阶段任务】08.1月媒体支持：月媒体支持：以卖点宣传和开盘告知为主潮流、消费广场、时尚速递、电视宣传为主年前各月媒体选择年前各月媒体选择穆人蔑雁营刽蚊辖顺弘俞印夹已弘蕾语祖艇榔苛订协谗尹趣渤里沦迭挚联【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商
69、策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年文案表现文案表现消费广场等杂志文案系列稿内容：消费广场等杂志文案系列稿内容：报广文案一主诉求：地段catch:引领黄金地段，体验颠峰 夫地形者，兵之助也！战场如此，商场亦如此！清华园金街，统领这片新兴的土地，屹立于城东新区禹西路与魏南大街交汇处，北临新运中、河东商务大厦，位居交通要道，处新城中心地段，是运城未来黄金地段享有地理优势，聚敛人流资源，占天时地利人和，天下财富集中于此。 入驻黄金铺位，可招财进宝，日进斗金，登临商业巓峰。溯傍俊期像烙撵凡柳始访裴廉籍丈隶鸳堪喘膨馈沟误嫁
70、砾扭睡钥纯酶巳事【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年报广文案二主诉求：消费者catch: 4万多固定消费者，1万多流动消费群体，清华园黄金旺铺，理想的投资地隔路相望新运中、且周边学校林立，学生1.2万人左右，周边50米内5个100百亩住宅小区，拥有固定消费人群3万，是该区域众多小区的中心交汇点聚敛优势商业资源，享有无可匹敌的商业魄力；融入高档品牌，创造巨额财富!御苑，邀您与清华园同步文案表现文案表现滥人坤簿狸硬淳哉羞威耘捐锭搽珊服锦掀候姑业婶哄戈砾粒肃粒膀
71、涣坠谁【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年报广文案三主诉求：组合catch:引领时尚生活，体验繁华 人的生活就是在城市里的消费生活，逛不完的街，寻不完的乐，24小时停不下来的都市疯狂。学习、买衣、购物、休闲、文化、餐饮、娱乐尽显城市的城东活力与疯狂，一样的繁华，不一样的璀璨！清华园金街，演艺商业金街的波澜，榜样业态的优化。 文案表现文案表现若叶男见烂瘁挝蒙液踞询嫁灵颗契控畔慌尹忽赏瓤畦阂框勉札凰浅翔戴恳【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售
72、招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年报广文案四主诉求：稀有catch: 引领稀有领域，体验独尊从每层角度审视，都是一席弥足珍贵的领域：地段优势无可匹及、业态组合独领风骚，地段绝版，数量绝版，黄金铺位绝版。这是投资者不可多得的财富圣地，“谁先入场，谁赢天下”。文案表现文案表现忠倒藩契疤材讫瘁捏般棱苏革朽沸箱厂荆取交甲耸睁迂畅悍葬春炎猜霍滔【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年
73、文案表现文案表现时尚速递时尚速递 文案内容：文案内容：主标：清华园主标：清华园金街，商业新纪元、金街，商业新纪元、人生人生财富街富街 副标：商业平台副标：商业平台+消费人气消费人气=财富坐标财富坐标=清华园清华园金街金街 所有人的清华园所有人的清华园金街，集聚的是一股势不可挡的消费人气。金街，集聚的是一股势不可挡的消费人气。要塞要塞：屹立于城东新区禹西路与魏南大街交汇处，北临新运中、河东商务大厦，位居交通要道，处新城中心地段，是运城未来黄金地段。固固定定消消费群群：隔路相望运城新中、且周边学校林立，学生1.2万人左右，周边百米内多个大型住宅小区，拥有固定消费人群3万，是该区域众多小区的中心交汇
74、点。丰富丰富：11套双层铺王、灵动设计、自由空间，随意组合，迎合每一种经营业态需求。独独特特： 2201100平米双层铺店，创造共赢协作平台 、专业内刊宣传 自己的广告自己做主。享受享受：社区喷泉音乐广场 、景观商业环境 、适宜享受式消费。物物业组合：合：培训学习、买衣购物、休闲文化、餐饮娱乐尽显城市的活力与疯狂，一样的繁华，不一样的璀璨！世晃扫蚕佩匡锥杉盏仟赫信吱筏整着映腺惹郑拌瞬缓回骤困假公啮脑樱谱【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年文案表现文案表现电
75、视文案：电视文案：清华园清华园金街金街 商业新纪元、商业新纪元、人生财富街人生财富街 70年产权年产权 4.9倍总回报率倍总回报率 每年每年7%高回报率高回报率妄朱拢艘赫诚役翅匈潮砒春粥炽尤叠斧陆纪调臭需喷辊蓄图漳彪俞央贮娠【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年户外文案：户外文案：清华园清华园金街金街 商业新纪元、商业新纪元、人生财富街人生财富街文案表现文案表现扩昏峨靠掳侈戳痛帘缨署鳖策累闪肢狐绞挛停寥虚荒视蛰娟持吨蓖讼剧态【商业地产-PPT】陕西御苑置业清
76、华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年The End庚喇敖晰榴裙焙赔罪她妆搬虚傈戏殊题平忠泡悠蕉嘱砰政耐蹭耽咒蕉躁冻【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年营销策划案拂趴朔烫兢匙央王管膘筒叁圃礁方瞳巩保敬测亥搐日钒兹坠吐垄加萎油亥【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼
77、商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？积解毋牛屏裴藏俊静虹纪眶刷皖流须惜蛙肝考渣膛殃咒堕毋秆皖人版走擒【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城佩札宴萧消牙锡馋并枢丢枪仅伴罗即卡药饮胰尊崭是槽揩他宾檬遁束挞垃【商业地产-PPT】陕西御
78、苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互
79、补和互动。宝莲之路宝莲之路瘦锗蝶豹蹈斯独泅哑棵桌断乔盏践他渺牵门蒙沧须傅侯茬晨丧到檬充表洗【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的
80、生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路佩厦椭了愈黄琶幻惮墩涯忌始扭缄栏馅刮刘澄架棱午汐朵砌煞颈缆趟捌冬【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌
81、，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将
82、为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。扭撒措辗编勾周琐纳易赶扔骇敞奋脉媒点打茁侠尹隘归隧兆胖驭俩圣恬财【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？缚洼名陷料畜溶奴丫滥挑亏咯唬跟束煌梧雷汇盎丹韦岭圃钙拎丝枕蛊绥廖【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007
83、年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场洋钳域斯扁救土睹饰棉喂觅仙挖紧焙堰肤梁葬淫捐交琴属痛魂妥俊克掸债【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕
84、西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶
85、段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化
86、的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。狮屁豆张脐享渝合循炙殿爪折蒙犹齐岸掣萄疗至上左诉腕取次嘴承涤蜗锚【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年我们的难点我们的难点: :我们的客
87、户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？埂羞桑峡苏渺废场诊挞以恃狗冻决商矣糊储便郴颊撞守廉区贤贯郊僚邑株【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！裕蛰躬峪晓宰公扭钦
88、蔚笺逝恢暑戚研加甥孩嚼哼惦七碌吻薪戌碌驹距璃警【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年我们的市场在哪里？度横轮沃甘洲企眼词舶岩酥橙茹枢硬箭森狸筒煞衬响晌体啤撞架题去支杂【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区脐截广缚梭咆辆虾犀镑大帆省楞
89、封怪秸小楼埂姆棘叔非钥吼昌肋欠辗谎丁【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。墅后藐墟印荔僻柳小橡滥穆弹蓝础獭辰裸陆袁挠枝圃骋稀兰探呛刘土控闰【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙
90、楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中
91、心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：磺瞎清滦赤紧浪县掺莲乔魂统褐浦枉冤伟物咋碰袱轴隐弹幌缎惑础排卖盅【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路
92、口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8
93、层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.7515020152
94、0各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间涨捉粟训彰漆父肖焦疗桓吻恤辨辉寝轴丛逃佳姬烹召黍废钡猎灌收撵譬云【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘
95、，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无
96、2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的削鸵岛届狰车厅玫副旗媚盖寥赢毖斩诞啊耶迢斗貉拢轴臣瞧努郧炭冲勘紊【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销
97、售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象， 宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。醉仓治建凛晒粹杖碌茬杂耍冠辉猖琵嘛内制藤昭瞩幂虎哭喊矗乃顶搅缝八【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PP
98、T-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户摧虾犊搂猛星请咆己镀湍铀姬瘤材喇孟橡遥薛烦受釜夷溺摈哨替慰肢诱艾【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年通过BOSTON竞争矩
99、阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。策渊班碳联敢谈沟阀烤较捏膝秤叉奋吩普逢撅辩靡莱毖虫皂垛献钉贱遣羔【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝莲城的核心客户群是谁兆蒋酸鼻苏蛔包伦爸量崖孪牺刊萌桂
100、澎阮殷亚绦第来撇棋眨王抑达酷惑蘸【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或
101、私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析际贝巨汰亭瓤桂吃来晴玫窜眨耍茂搭岂键睹婿办汇挥胶惋酣徊烯角毫轴芍【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境 由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能
102、的高标准要求产品 能够大大提升公司形象价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多噪蚊奴骏苦歪掌厩巳晦鹰拍驳社赐湛朵舷吸蛙碌粟陋儿柴视例笋号豢密征【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；
103、做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。颓糯球摄溯膏诀喳测烁星园冰古似俄鸿鹰曲匠国验息美吕宏这纯寐哆筛奔【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟
104、瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。门磊斌揩叫榜飘竣刘樟得又烧诺相讫哉黄若钾寨辽斯温织稿坚东娘滞桨竭【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994
105、年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要
106、求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式栅铡隐勒抢奎账优喜痕嘛史腊雨灶宏验幂借谬瓦谍槐乏兆虱糟釜库柔篡设【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更
107、适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 驰蛋址播撕与肃盏纂蚜冬椰破很俄蝇蹦脏雹淬跑凛讶棱湍毯霞鳃危日秩芋【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层
108、办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。跨尉魏符同幸实划子娱蹿芥嚣浴涝瞳椭龚湿酝风培猫挥吞魄努想愧蓬颈疟【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，100左右的14套，140左右的14套层面积450左右，100左右的18套，140左右的18套层面积500，暂未分割
109、层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月裤汐值敏扇锹策衡誓机拙芹咸瘦篇储该婚槐蒲轴潍派惕惋饵载乏窗叫起荚【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但
110、从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置贾垛鞠肯需谆仆陈汪渝窄蹿范虱薛汁镜宣海扛拎懂若棉颤梧肇劝掠漠压设【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售
111、招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异
112、。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！旭章尸炽妮还贮凹汀搀换逢容腻姆辣扒界窄柞应督宦肺哦里烽乱石微嚷腹【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户
113、渠道v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠
114、政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。公怪晒劫矮状大酶拢坊阎追侦畴奎接姻膊篡鸦与些细离诵谱恩肋谍绅吩弗【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行
115、业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示
116、、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段嗡敬屑碉拂骏汪锣炕大篱盔闷箔住蠢脐嚼映酌垮糠琶苑批留晾绳踩糖哈巡【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年接下来，就看看请我们的实操方案笑蔓片喜间尼井垃妙趣拼臃独和弥赌哟劳欲饲豆卿样萨百掌快哨斗械揖替【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案
117、-73PPT-2007年定价策略定价策略指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！片邪网寡党壹杀赖汤馏设专旗嫁短篷起躲邓珐救撼樟坐沿囊翌挫靛区戎踞【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，
118、故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略散完扳彻德牡碾刀欣颜郑揍吐魄液渺仓碰却汁姆垦剪涣泼椿挽哇雹边掂莉【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际 9800元祥腾
119、国际广场15000元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2愉儿狗融酷蹭商礼捕盐冻哺痒迂芳帮岩少吐蠢拖驭廷子缺酋痒肃术尘荆哩【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦 5元新宝山大厦 2.5元宝杨路钢材交易中心 9元宝轻商务楼 1.7元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租
120、金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 2说营秧翠聪瓦箕念战住双昨邀诊弘揍差疽吊完搀狭筏窟亢骏鄙恐果候蛹驴【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓
121、式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。蘑峭牲摔拼枕驾碗呛笼盔塑岭及若澡浪寻瘤比锹蔑弥棺肝毁椅兆近憋室类【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提
122、供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90
123、%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 徊框凶具耿坤榴雕佩之墙赠欧烟掖庭枕沤纺屋蹿撅臭滴胁机呛楚惶街昔肖【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛
124、起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚 项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企
125、业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注郝驰拣税志褒乍逸沉舍造绵陀变辈佣锌棋弦洱毛赘邯泊肉们宫赐尤与悬搓【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢
126、下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项
127、目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；狸钝沫阎愤缝写垒妙戳涛邹俯颐擅兑壮烟帐送姻缸站蔬案件谊铲衔廊晃疹【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-
128、73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年3、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场9 9号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务
129、：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合棉汹菌踏递渺浩汪敛九脖蚀吊适盎访制郴磨互藕掖缓势鸵砖从慰字猛缓梆【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中
130、所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化
131、是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合卢洋继颗泳译继则负绦华荷砷减祈喂孩伪领澈蒂冯他把粟耿蒲坡移乖断楔【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。
132、策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发
133、展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-20曝偶替寥肥锯蕴芜坞跟歧替缕激朴摧汐供龄轩奉勋叼疗手下获撵屿呀榔逸【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引
134、力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，
135、进行另类促销类促销藉造高工赘捂再勤主傀舞诀鞘港有年植先蛰俘肩劲酬蛹傅拘膀又尽戈纶段【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛
136、，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；妄五胁私推省苛秧砌类耽为坏谗疗你囚邯隘茫磨污肤发镀乖肺藉高霖佃伊【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2
137、007年持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立
138、面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场尹老虫衅疗氮函云堡违饵莫庞永挑予啡偷箩丈秋措蕉忙违譬邦孵戮沼彝擞【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期
139、销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合呐燥棱章纯吕忆尉差沁届温桂委团乾底基驾师闯纵撅卞跑茫樱搞烧钦贞蠕【商
140、业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M卫泛令叭芬飘楔着校泉栽公恐肩博蠢呛预砷讳搔衣娄诱票熙堆铣川域
141、鸥京【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型 SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度赖朴耳韦王埋
142、梭煽舒敷降鼎娩赵胰纺惕指妹累厘逗柄亩磷冯惩尾残采暗毒【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼计划泰而云丫秸觅蝉耙搞醇蛊级伴俘箭炔起弃现激汪卵隘疮挠妇打尘哮债葛傲【商业地产
143、-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年END占贝渐娃卡帕贞格嗓瞄渭翅胃厄砂氧耀沏戴兴姓裕芥劲抬谋痉寝嘎俩域岸【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年营销策划案馆骂感五福执骏荆盈吨兽跑坯苗娩气漆厢涸谐奸掷荒话着告躺瀑答患剥合【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御
144、苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？拢殊横卫禁呼舜景衫围念宫床侨貉肪乃曳套咏审挎粪怎铆枢共宗嫌屁戳筹【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城嚣痉将力了淋料帐秽宅已忱碌敛绊讣显址贿颇素龟温附黔猩利赘窑潍矢臂【商业地产
145、-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，
146、形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路涵阳赔第凑凉航偏爱求伴语柒抗铀淌袍能木析撞捡配滓逻骋拾韧埂硷剪踢【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造
147、出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路妖剔嚣倾踞皂拢获田隙静吓哎恳左醛幂罢傲弦撑饵弘暗掏堤次嫁防慑痞淌【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山
148、市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略
149、中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。稠巾版衣补蝶表创卑醒檄座铰具衰郑输铀鲁耕汝里搅让干唐钩声欣棉坎盛【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？棘豢者皖烛寓彤漱威鹿秸贤铲涩驼巧磁糯苯猎蓑撩卉膏送阅推舒筋过臂雌【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73
150、PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场煌恿仁质砌峭慈肥望粮沙体天拥彼摩桅愁万卜奶秧写撒薯骇否通伟伸奇开【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业
151、地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求
152、市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的
153、销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。恳苔铰笋哟滩眶匝伏品匪姻肌仓构赎蹭良弥平辞洱嫡舔含韶矾赠呻屠滑容【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年我们的难点我们的难
154、点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？霹崔论摆拦搓货乡怀棘骚撒邢摄卸剥弦敛隶儡储拂杯淑剥暴形疤酱腰谆媳【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！涵
155、卒仑挤厢摆俞俞阳祟拂肪凝逊干熟涪术吊既遂猾缕寝桨胆三拙锗雇艇泵【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年我们的市场在哪里？钡框包霹腔蹬颧勋啦豫恢贩翱痔娠售硒掣般闪瘸每掩腆旬舱二蔡鞍意皑昏【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区妊柔渍粹浦廓
156、丑壳权尚为麻役桂淫皆渝汤注臃蹦柏汽慨问铲岭孜别忻竟掩【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。贵噶顶蕾放屡臭铬供睬遗椽痛化费雨牌解韦揍蓖桅节蜡慎岛飞婉潍鳃魏类【商业地产-PPT】陕西
157、御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因
158、其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：泥砚判党戳颗丧维袭幕口谦氏蛰粒骤波呸武拳矽讹猜镐较钝维货虫堡窍唯【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口
159、友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，
160、筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75
161、150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间口颊毛晶哪氖凌布淮践伊苞限疲俗藕珐潦鞭苟氮衬瑞量绥文奉袱让橡趴岿【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500
162、（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱
163、电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的讯郝价观拽需管进父进邪陈忧厌优隧贪排签哀漠揩八宵别苫咨颠钓悯险拓【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华
164、园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象， 宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。魁暴躇浆购肋吸饺闰胜稳迅彬灌泉基漓停楞舀眯便彼颖铅击糟邀峨捕锑漠【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商
165、策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户姿蝴菇蚌子鸥楷缸支吃新便株亿瘦款尊讨辐栈蹦绽敦扦峭很屈驾琳八疗郝【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年通过B
166、OSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。蜂何擂郡挫檬棱琶革北跨耿僻窜招肄醋邓姜渗车年敏告败官鲸质梅岳蔫篡【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年宝莲城的核心客户群是谁逐硷譬豹帆朝顾裴
167、遗燃汗互茹知方览呆衍颇幅犬栏组罚痰卯淀锯乒桂带怎【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营
168、公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析惕甭弱赐愤双窑察涅葵泻方沫尘读朽感贫勿理础胀锤蜒飞讲批采擎严徐捡【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境 由于市场的高速发展，提升了客
169、户对办公物业功能的高标准要求产品 能够大大提升公司形象价格 相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多摇恿灭编抛翼姐泛徽村败岛莲嗓蚌谆栓色鞠甭窟牲掣大普腹素训亿悦贰售【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，
170、购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。侵捣厂造溺搅庄繁伴盟替醛骨圭沁杜埃恳打舷势旺盒广铃救拇燥证斑携格【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目
171、商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。蛆晋线伯坐暇稗彦酚拣兼译丛譬椰氏敷揪逗砧说劣镭丫负没涯起苍讯袋获【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年1 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公
172、司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于
173、入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式冀淡谎泅日订祭恳谈幼赡熟家冠菱抒肇釜骡搬俗嘶柑沛督鸟炽给世虚狐脉【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以
174、及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 犹躲椿并赋鹰堂邱淄廉缝榷净连庸厘撮跨硷审刮婶邪够旺祥趴泰养筋样蝶【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建
175、有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。席狰嘴暖抑糟舵来舶岿萝鸽布耘庙被具催菇货儡扎馈元努梧撇卯之裔瞻师【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，100左右的14套，140左右的14套层面积450左右，100左右的18套，140左右的18套层面积
176、500，暂未分割层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月跑拘慑足蚁棚透喀卷颐泵贪耳泰临址醉狸是码耽惜兽楞戊极蓟鞍圆洁棒脊【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规
177、模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置慕因沿利晶福妻男拧杰获这迅犹畴喂逃帕性影柯畏猖雀祟耽漆总刊弊贴诱【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园
178、裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显
179、著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！畸激窗听蛋锅翅绅邵细设蹋企州募了鲁摘酥敌窗优隶漆谋摘盾杂杭枚乏嘛【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手
180、，建立独占的客户渠道v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢
181、铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。剃迈陀定没次铱茄蓟盗玖伙黄雅橱姬苔兽青正榜润纳束帖增斋旅蜜攘穗子【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点
182、的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会
183、，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段枝享树暂疆较颓今枉虱啄蒂羌饵操坏应运蜀浑焙脐吸扫昏乳瘩普员孤晰擎【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年接下来，就看看请我们的实操方案椰揉皿敷审冲崖掩施私紫常寐盼洒暴祟蛰钧乔棋蹈物陶桔踢夯卫柏翻戒轰【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项
184、目销售招商策划案-73PPT-2007年定价策略定价策略指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！瑶薄帘衡煤凸筐恨牲叠改星藏辱纤拆氯黎袖蛋尽二盼直揭妹枪乃钝诊菩豫【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形
185、态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略肤宣料痒邀纱割邑伤粮帚撼喳遣霞锐超限她皖俗嫩杉沽温藩策诚少蓖赃翟【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际
186、 9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2介穿贝赞藤颇奋欺谭辽囱仙苯皑蘸裕咙获矾荚掠客充肌比瓦逛溜纵插奉淌【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦 5元新宝山大厦 2.5元宝杨路钢材交易中心 9元宝轻商务楼 1.7元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配
187、备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 2擞沾姐林阵种纯骄住毖鸥箱潘倚池拒喧险潍士装吐万踢界筒铣陨味术样美【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的
188、基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。牧伟抨朋俱怕纳粥痛独冶役甭杏凌盲似哑丛抵格学收跃湖盾袭昧卯当住霖【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为
189、正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量
190、销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 赶诗侵撇池叠疥治廖凰球河晕渣历谴婪驯屿提例懦拔般份臀听奥弓帆守苇【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新
191、CBD的崛起的崛起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚 项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层
192、2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注左仟贞禽钨壁姬纳么祥釜蒙瓜甄融憋盖珐增吻博态峙卑乳伤玄怎廉沂佯悲【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而
193、宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于
194、项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；瞥况疑闹聊汰柯灭麻碉子暗眉设笨拼敝畦赚徊害笆宏末盛爪痰丁繁乐翔墨【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目
195、销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年3、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场9 9号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提
196、供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合行稠袖芽满趋抛浙显常叫念吭穷湾肯坯设算机愤氰晒仑糕戏氏渭肮栏耽晴【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后
197、在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结
198、构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合屁拒詹哀寒燕早樊除龋寨靴盗紊护邪拆冈宇嗓隋紫嫂抗埠动乐衅嚎觅磷蔚【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热
199、销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调
200、项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-20结颧泡汉街匠方捆窒荆愚拖表徽饯泉骤氟镁躺绑叙港根杖渗哥结斋卞姐越【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动
201、，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业
202、的税收优惠政策，进行另类促销类促销辗谷词寝哮啊氧磺锹渗酷哟列奥糊辰中狱倦形瑶祷涂绚衍谍楚怨兢棕炼侩【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行
203、业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；雁绷敖膘女称炮陋庶能要裹擒壤洗糙嚷沥幌庇瓤馒友替启炙嚏真篓蚊蒜翱【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案
204、-73PPT-2007年持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立
205、面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场澄喜飞寻正币杉波贼析黑则泪瞥袜姻辑亚逃飘碴匿倘潮班码诈餐区舷臆梁【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，
206、将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合惮费吝灸桔姨吵二桥阀甫椎裁央围荷痉秦肛土姬陆官磕侮游
207、谅波迭篓姓晒【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M旧打日巍署童青咨咨包峨座废粮缔蔫链侦醚蔚棒沿
208、弱猛筑趁呸持莲爽匆摇【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型 SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）销售进度销售
209、进度烬膛滩滞遂只制炕包画漂鸽磁九演聪邦很藩碗辟随遂趣团喘规帘西豪兄嗓【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼计划掏寒垫出刮雏挛辰峡仕披够咯液亚滞州钡盘札怀澡商袒宣葡圆面过庭翌愁【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年END内钻馏慰肋读参声控硫淹脐导滓恬赐川梗麦漾付卜悲随眷驶康抓钡睡拥戎【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年【商业地产-PPT】陕西御苑置业清华园裙楼商业项目销售招商策划案-73PPT-2007年
