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1、商品房的定义商品房的定义是指房地产开发企业在国有土地上建造的、是指房地产开发企业在国有土地上建造的、对外公开销售的房屋对外公开销售的房屋( (不包括自建自用房、不包括自建自用房、房改房、集体土地上的房屋等房改房、集体土地上的房屋等) )。 商品房预售商品房预售商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 相关法律法规相关法律法规房屋预售合同纠纷房屋预售合同纠纷中华人民共和国城市房地产中华人民共和国城市房地产管理法管理法1995年年1月月1日生效，对房屋预售日生效，对房屋预售制度予以确认。制度予以确认。第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
2、第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。记，取得商品房预售许可证明。商品
3、房预售人应当按照国家有关规定将预商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。的工程建设。第46条：商品房预售的，商品商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由售商品房再行转让的问题，由国务院规定。国务院规定。商品房销售明码标价规定第五条第五条已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。第九条第九条对取得预售许可或者办理现
4、房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。最高人民法院关于审理房地最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答经营案件若干问题的解答24、商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。25、商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。26、商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建
5、设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。27、预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。 关于预售商品房的转让问题28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，
6、办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。 关于预售商品房的价格问题31、预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。32、合同双方约定了预售商品房价格，同时又
7、约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。33、合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。34、在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。最高人民法院关于审理商品房买最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的解释第六条规定：当事人以商品房预售合同未第六条规定：当事人以商品房预售合同
8、未按照法律、行政法规规定办理登记备案手按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 法律的疏漏法律的疏漏炒楼花的问题关于预售房屋的倒买倒卖，“炒楼花”带来的问题，法律没有明确规定。城市房地产管理法第45条虽然规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但至今国务院关于此问题的规定一直未出台，最高人民法院颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释对此问题也没有涉及。 建议严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同
9、意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。 房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。 预售资金的监管主体不确定预售资金的监管主体没有确定，消费者的利益将得不到保护。 我国房地产管理法第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。 预售款管理松散预售款管理松散 没有法律程序作保障。虽然房地产管理法对预售商品房的条件及程序作了规定， 但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。建议指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
