某市房地产市场分析及发展策略课件

《某市房地产市场分析及发展策略课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某市房地产市场分析及发展策略课件（47页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、青岛市房地产市场分析青岛市房地产市场分析及发展策略及发展策略经营部经营部一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略四、青岛公司发展策略一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况三、三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略四、青岛公司发展策略n青岛位于山东半岛南端、黄青岛位于山东半岛南端、黄海之滨

2、，海岸线海之滨，海岸线( (含所属海岛岸含所属海岛岸线线) )总长为总长为870870公里，其中大陆岸公里，其中大陆岸线线730730公里，占山东省岸线的公里，占山东省岸线的1/41/4。海岸曲折，岬湾相间，风光秀。海岸曲折，岬湾相间，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。的海滨城市。n19941994年年2 2月，被列为全国月，被列为全国1515个副省级城市之一（其中省会十个副省级城市之一（其中省会十个，非省会五个）。个，非省会五个）。n面积面积1090310903平方公里，辖平方公里，辖7 7区区5 5市。市人民政府驻市南区。市。市人民政府驻市南区。 n

3、20082008年末全市户籍总人口为年末全市户籍总人口为761.56761.56万人，其中市区万人，其中市区11591159平方平方公里，人口公里，人口276.25276.25万人；五市万人；五市（县级）（县级）485.3485.3万人。万人。一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市概况城市概况珠三角区域珠三角区域长长三三角角区区域域环环渤渤海海区区域域20072007年经济总量占全国总量的年经济总量占全国总量的19.90%,19.90%,地区生产总值增长率地区生产总值增长率17.2717.27, ,人均生产总值增长率人均生产总值增长率15.68%15.68%20072007年经济

4、总量占全国总量的年经济总量占全国总量的20.70%,20.70%,地区生产总值增长率地区生产总值增长率16.9016.90, ,人均生产总值增长率人均生产总值增长率15.14%15.14%20072007年经济总量占全国总量的年经济总量占全国总量的15.10%,15.10%,地区生产总值增长率地区生产总值增长率16.1616.16, ,人均生产总值增长率人均生产总值增长率16.76%16.76%山东作为环渤海经济区域最南端的省份，紧邻长三角经济带；作为连接连接中国最具活力的两大核心山东作为环渤海经济区域最南端的省份，紧邻长三角经济带；作为连接连接中国最具活力的两大核心经济区域的省份，其地理位置

5、和自身条件得天独厚；经济区域的省份，其地理位置和自身条件得天独厚；随着经济热点以及国家政策由东南沿海地区向北部沿海地区的转移，山东的区位优势将日益明显，而随着经济热点以及国家政策由东南沿海地区向北部沿海地区的转移，山东的区位优势将日益明显，而其经济潜力也将得到最大程度的释放其经济潜力也将得到最大程度的释放。数据来源：中国统计年鉴数据来源：中国统计年鉴一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市地位城市地位结合宏观经济与房地产发展水平双纬度考察结合宏观经济与房地产发展水平双纬度考察山东省各城市的综合实力山东省各城市的综合实力青岛稳居第一；烟台、济南紧随其后，分列二、三位；青岛稳居第一；烟

6、台、济南紧随其后，分列二、三位；青岛青岛济南济南潍坊潍坊淄博淄博济宁济宁东营东营临沂临沂威海威海泰安泰安德州德州滨州滨州聊城聊城枣庄枣庄日照日照菏泽菏泽莱芜莱芜GDPGDP总量（亿元）总量（亿元）总量（亿元）总量（亿元）房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发投投投投资资资资额额额额( (亿亿亿亿元元元元) )烟台烟台10001000200020003000300040004000100100200200300300一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市地位城市地位1 1维模式维模式2 2维模式维模式3 3维模式维模式1 1 1 1维模式维模式维模式维模式 线状城市的表征：线状城

7、市的表征：线状城市的表征：线状城市的表征： （沿江沿路带状城市，强调（沿江沿路带状城市，强调（沿江沿路带状城市，强调（沿江沿路带状城市，强调通达性，腹地相对狭小）通达性，腹地相对狭小）通达性，腹地相对狭小）通达性，腹地相对狭小）2 2 2 2维模式维模式维模式维模式 面状城市的表征：面状城市的表征：面状城市的表征：面状城市的表征：（城市群，强调结构性，（城市群，强调结构性，（城市群，强调结构性，（城市群，强调结构性，功能相对不对称）功能相对不对称）功能相对不对称）功能相对不对称）3 3 3 3维模式维模式维模式维模式 ( ( ( (体状城市体状城市体状城市体状城市) ) ) )的表征：的表征：

8、的表征：的表征：（组团式城市群，强调等级、（组团式城市群，强调等级、（组团式城市群，强调等级、（组团式城市群，强调等级、有序、互补和立体网络性，有序、互补和立体网络性，有序、互补和立体网络性，有序、互补和立体网络性，最大限度获取最大限度获取最大限度获取最大限度获取“发展红利发展红利发展红利发展红利”，城市的核心是产业。），城市的核心是产业。），城市的核心是产业。），城市的核心是产业。）改革开发以来，青岛城市快速扩张，由原来的带状布局发展为组团式城市群。改革开发以来，青岛城市快速扩张，由原来的带状布局发展为组团式城市群。一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市发展城市发展主城区主城区

9、“四横三纵四横三纵”四横：仙山路；国家重点公路青岛四横：仙山路；国家重点公路青岛红其拉甫线主城区段及延长线；鞍山路红其拉甫线主城区段及延长线；鞍山路辽阳路及鞍山路向西延辽阳路及鞍山路向西延长线；延安路长线；延安路宁夏路宁夏路银川路。银川路。三纵：环胶州湾高速公路主城区段及延长线；山东路三纵：环胶州湾高速公路主城区段及延长线；山东路重庆路；青重庆路；青银高速公路（市区段）。银高速公路（市区段）。 高速公路高速公路“六条放射、两条穿境、一条环路六条放射、两条穿境、一条环路 ” ”六条放射六条放射国家重点公路青岛国家重点公路青岛红其拉甫线和济青、青平、青银、青威、莱青高速公路。红其拉甫线和济青、青平

10、、青银、青威、莱青高速公路。两条穿境两条穿境同三和潍莱高速公路。同三和潍莱高速公路。一条环路一条环路环胶州湾高速公路。环胶州湾高速公路。主城区主城区“四横三纵四横三纵” 、高速公路网未来规划为、高速公路网未来规划为“六条放射、两条穿境、一条环路六条放射、两条穿境、一条环路”的总的总体格局体格局 城市公路建设城市公路建设一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市发展城市发展未来水路交通将极大的缓解主城区交通压力未来水路交通将极大的缓解主城区交通压力 城市水路建设城市水路建设现有水路交通现有水路交通- -轮渡轮渡青岛市现有水路交通有两条，分别是团岛青岛市现有水路交通有两条，分别是团岛黄岛

11、对开、团岛黄岛对开、团岛薛家岛对开。从团岛到黄薛家岛对开。从团岛到黄岛轮渡用时岛轮渡用时3030分钟、快船用时分钟、快船用时1515分钟，从团分钟，从团岛到薛家岛轮渡用时岛到薛家岛轮渡用时4545分钟，快船用时分钟，快船用时2525分分钟。钟。未来水路交通未来水路交通- -海上巴士海上巴士四方滨海新区作为全市四方滨海新区作为全市“拥湾发展拥湾发展”战略格战略格局的首个项目，目前四方区政府将项目的规局的首个项目，目前四方区政府将项目的规划设计交由美国朗润国际规划设计有限公司划设计交由美国朗润国际规划设计有限公司负责，预计两月后将出台初步规划方案，年负责，预计两月后将出台初步规划方案，年内启动新区

12、内的道路及管网建设。内启动新区内的道路及管网建设。在滨海新区的规划设计方案中，有一条特殊在滨海新区的规划设计方案中，有一条特殊的交通线路项目，那就是的交通线路项目，那就是“海上巴士海上巴士”。据。据悉，如果方案通过的话，滨海新区将是这条悉，如果方案通过的话，滨海新区将是这条“海上巴士海上巴士”线路的线路的“总站总站”，市民可以在，市民可以在这里买到通往全市海岸线任何一处的船票。这里买到通往全市海岸线任何一处的船票。只要条件允许，只要条件允许，“海上巴士海上巴士”可以在胶州湾可以在胶州湾和前海任何一处设立停靠站，市民可以乘坐和前海任何一处设立停靠站，市民可以乘坐“巴士巴士”去上班或出游。去上班或

13、出游。 一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市发展城市发展青岛铁路建设助推城际青岛铁路建设助推城际“1 1小时小时”经济圈经济圈青岛铁路北站，站场规模近青岛铁路北站，站场规模近1010万平方米，其中站房建筑面积万平方米，其中站房建筑面积4.24.2万平方米，站台无柱雨棚万平方米，站台无柱雨棚4.54.5万余平方米，万余平方米，车站总建筑面积达车站总建筑面积达7.77.7万平方米，预计万平方米，预计20092009年铁路北站开工建设，整个工程工期两年。并承担大多数中长年铁路北站开工建设，整个工程工期两年。并承担大多数中长途旅客列车的运输工作。本市将把该客站打造成主要客站，而青岛站将

14、逐步成为动车组专用车站。途旅客列车的运输工作。本市将把该客站打造成主要客站，而青岛站将逐步成为动车组专用车站。 至至20102010年，本市将投资年，本市将投资1010亿元建设半岛城际铁路青岛段，具体线路为：青岛新客站出发，途经沧口火车北亿元建设半岛城际铁路青岛段，具体线路为：青岛新客站出发，途经沧口火车北站、莱西、莱阳、桃村、烟台福山到达威海荣城；投资站、莱西、莱阳、桃村、烟台福山到达威海荣城；投资5 5亿元建设半岛城际铁路环线青岛段，具体线路为亿元建设半岛城际铁路环线青岛段，具体线路为烟台福山经威海、沧口火车站北站，最终到达青岛新客站烟台福山经威海、沧口火车站北站，最终到达青岛新客站 。城

15、市铁路建设城市铁路建设一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市发展城市发展地铁有利于加快城市化进程、缩小南北差距地铁有利于加快城市化进程、缩小南北差距城市地铁建设城市地铁建设20142014年一期工程建成后，预计日输送客流达年一期工程建成后，预计日输送客流达23.523.5万人次。万人次。20202020年，三期工程全部建成后，年，三期工程全部建成后，日客流量将达日客流量将达122122万人次。根据规划，从交通万人次。根据规划，从交通效果来看，效果来看，20202020年公共交通承担的出行比重年公共交通承担的出行比重达达35%35%，而轨道交通所承担的比例将达到，而轨道交通所承担的

16、比例将达到17%17%。 地铁的影响地铁的影响1 1、缩小南北差距，推动相关行业发展、缩小南北差距，推动相关行业发展地铁一号线建设，能拉动四方、李沧、城阳地铁一号线建设，能拉动四方、李沧、城阳区的房地产业、商业、广告业、旅游业等迅区的房地产业、商业、广告业、旅游业等迅速发展，加快产业转移和土地增值，形成新速发展，加快产业转移和土地增值，形成新的商业圈和产业经济带。根据有关研究证实，的商业圈和产业经济带。根据有关研究证实，青岛地铁建设以及运营后带来的区位效益可青岛地铁建设以及运营后带来的区位效益可使南北之间的人均收入差距缩小使南北之间的人均收入差距缩小15%15%25%25%，市区与郊区城市化率

17、差距可缩小市区与郊区城市化率差距可缩小25%25%30%30%。 2 2、缓解交通压力、缓解交通压力目前本市机动车保有量已突破目前本市机动车保有量已突破130130多万辆。多万辆。 与公交车相比，地铁不受天气和道路状况的与公交车相比，地铁不受天气和道路状况的影响，更加安全环保、快捷准时，一小时可影响，更加安全环保、快捷准时，一小时可单向运送旅客单向运送旅客4 4万人，运量是公交车的万人，运量是公交车的5 5倍；倍；设施先进，乘坐舒适，而且与火车站和空港设施先进，乘坐舒适，而且与火车站和空港相连，建成后将进一步改善公共交通，减少相连，建成后将进一步改善公共交通，减少市民对私家车的需求和汽车尾气的

18、排放。市民对私家车的需求和汽车尾气的排放。 一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市发展城市发展青岛市区已初步形成青岛市区已初步形成“四纵五横四纵五横”快速公交走廊快速公交走廊城市公交建设城市公交建设到到20102010年前，本市计划投资年前，本市计划投资5 5亿元建成亿元建成“四纵四纵五横五横”快速公交走廊。快速公交走廊。“四纵四纵”为火车站至为火车站至流亭机场线路、五四广场至城阳线路、浮山流亭机场线路、五四广场至城阳线路、浮山所至青岛机场线路、啤酒城至青岛机场线路，所至青岛机场线路、啤酒城至青岛机场线路，“五横五横”为团岛至国际会展中心线路、火车为团岛至国际会展中心线路、火车站

19、至汽车东站线路、四方到汽车东站线路、站至汽车东站线路、四方到汽车东站线路、沧口至东李村线路、城阳至仰口线路。沧口至东李村线路、城阳至仰口线路。 调整开辟通达奥运会主会场的公交线路，把浮山湾枢纽建成方便高效的公交枢纽。预计两年内将新开调整开辟通达奥运会主会场的公交线路，把浮山湾枢纽建成方便高效的公交枢纽。预计两年内将新开1010条公交线路，使公交线总长度达到条公交线路，使公交线总长度达到145145条，市区市民出门条，市区市民出门300300米内就有公交站点。米内就有公交站点。 一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市发展城市发展滨海大滨海大道道开发区开发区前湾港前湾港胶胶 州州 湾

20、湾青岛市区青岛市区胶胶州州海底隧道海底隧道黄黄 海海海湾大桥海湾大桥南济青高南济青高速速同三高速公同三高速公路路20112011年将通车的海底隧道和年将通车的海底隧道和20102010年通车的海湾大桥将极大加强黄岛与青岛市区的联系，更好的承年通车的海湾大桥将极大加强黄岛与青岛市区的联系，更好的承接市区人口和产业的转移。接市区人口和产业的转移。一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市发展城市发展 青岛市确立青岛市确立“一主三辅多组团一主三辅多组团”城市发展框架城市发展框架空间发展战略：依托主城、拥湾发展、空间发展战略：依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射。组团布局、轴向辐射。构筑构

21、筑“一主三辅多组团一主三辅多组团”的现代化城市的现代化城市框架，打造环胶州湾地区核心圈层，构框架，打造环胶州湾地区核心圈层，构建以环胶州区域为核心圈层，以胶南、建以环胶州区域为核心圈层，以胶南、胶州、即墨为内圈层，以莱西、平度为胶州、即墨为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局。外圈层的拥湾发展格局。并以中心城区为核心，沿三条区域城镇并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省省“一体两翼一体两翼”和海洋经济战略格局的和海洋经济战略格局的核心圈层，推进半岛区域

22、一体化进程。核心圈层，推进半岛区域一体化进程。平度市平度市莱西市莱西市琅琊组团琅琊组团螯山组团螯山组团胶州市胶州市主城区主城区即墨市即墨市黄岛区黄岛区崂山区崂山区红岛红岛田横组团田横组团胶南市胶南市一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市战略规划城市战略规划城市性质城市性质: :中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。城市职能城市职能: :中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国

23、家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。空港，国际滨海旅游度假胜地。城市发展目标城市发展目标: :实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代化国际城市。代化国际城市。20202020年，市域总人口规模控制在年，市域总人口规模控制在12001200万人以内，城镇化水平达到万人以内，城镇化水平达到75%75%

24、以上。以上。 中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。青岛市规划目标青岛市规划目标一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市战略规划城市战略规划包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。 p黄岛区黄岛区p红岛红岛( (城阳区城阳区) )主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心

25、、的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。出口加工基地。p 崂山区崂山区主体功能为青岛市旅游度假基地，科教研发中主体功能为青岛市旅游度假基地，科教研发中心，商务会展中心，高新技术产业优化发展区心，商务会展中心，高新技术产业优化发展区及孵化基地。及孵化基地。 p青岛主城青岛主城在拥湾发展战略下，青岛中心城区规划在拥湾发展战略下，青岛中心城区规划“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”格局。格局。合理配置商业服务、文化娱乐、金融保险等高合理配置商业服务、文化娱乐、金融保险等高端产业要素，完善城市服务功能；发展港口运端产业要素，完善城市服务功能；发展港口运输、

26、仓储和临港工业，依托经济技术开发区和输、仓储和临港工业，依托经济技术开发区和薛家岛旅游度假区，发展高新技术产业和出口薛家岛旅游度假区，发展高新技术产业和出口创汇产业。创汇产业。主城区主城区崂山区崂山区红岛红岛黄岛黄岛中心城区规划中心城区规划一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市战略规划城市战略规划三辅之城阳区三辅之城阳区三辅之黄岛区三辅之黄岛区 一主（主城区：市内一主（主城区：市内四区）四区）三辅之崂山区三辅之崂山区唐岛湾中心区、凤凰岛旅游度假区唐岛湾中心区、凤凰岛旅游度假区海尔路商务区、海尔路商务区、温泉修疗养中心、董家温泉修疗养中心、董家口港经济区口港经济区国际金融商务核心区

27、、中央商务区、城市新都心、滨海国际金融商务核心区、中央商务区、城市新都心、滨海欢乐城、青岛新客站、中央居住区欢乐城、青岛新客站、中央居住区多组团（鳌山组团等）多组团（鳌山组团等）政府重点发展区域政府重点发展区域政府资源投放导向排序政府资源投放导向排序城市规划中各区域的定位和重点规划片区可以反映出政府资源投放的侧重和导向城市规划中各区域的定位和重点规划片区可以反映出政府资源投放的侧重和导向胶州湾北部新城区、临空经济区胶州湾北部新城区、临空经济区一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市战略规划城市战略规划城市房地产企业城市房地产企业本地重点开发企业本地重点开发企业全国性开发企业全国性开

28、发企业青岛重点房地产企业青岛重点房地产企业青岛重点房地产企业青岛重点房地产企业青岛海信房地产股份有限公司青岛海信房地产股份有限公司青岛海尔房地产开发投资有限公司青岛海尔房地产开发投资有限公司青岛百通城市建设集团股份有限公司青岛百通城市建设集团股份有限公司青岛建设集团公司青岛建设集团公司青岛银盛泰房地产有限公司青岛银盛泰房地产有限公司青岛天泰房地产开发股份有限公司青岛天泰房地产开发股份有限公司青岛欧美房地产开发有限公司青岛欧美房地产开发有限公司青岛隆海集团有限公司青岛隆海集团有限公司青岛信达青岛信达万科集团万科集团大连万达大连万达中海地产中海地产保利置业保利置业上实地产上实地产绿城中国绿城中国和

29、记黄埔和记黄埔龙湖地产龙湖地产卓越集团卓越集团一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况城市房地产概况城市房地产由城市房地产由“发展期发展期”向向“成熟期成熟期”迈进迈进近几年青岛市的经济快速发展，尤其是近几年青岛市的经济快速发展，尤其是05年以后，年以后，GDP增长速度保持在增长速度保持在16%以上，人均以上，人均GDP也攀上了也攀上了新的高峰；新的高峰；05年以后房地产销售面积增幅、销售价格涨幅均有稳定趋缓的态势；随着房地产市场的越来年以后房地产销售面积增幅、销售价格涨幅均有稳定趋缓的态势；随着房地产市场的越来越成熟，更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，城市房地

30、产市场正由发展期向成熟期迈进；越成熟，更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，城市房地产市场正由发展期向成熟期迈进；一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况城市房地产概况结论一：未来十年企业战略发展规划结论一：未来十年企业战略发展规划建议建议一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况城市房地产概况一阶段（一阶段（2010-2012年）年）二阶段（二阶段（2013-2015年）年）三阶段（三阶段（2016-2020年）年）竞争态势竞争态势以两改项目为主要土地来源以两改项目为主要土地来源黄岛区城阳区是土地主要供应区域黄岛区城阳区是土地主要供应区域中密度

31、住宅用地为主中密度住宅用地为主经济保持高速增长经济保持高速增长城市化进程加快城市化进程加快经济保持稳步增长经济保持稳步增长城市化进程加快城市化进程加快经济保持稳步增长经济保持稳步增长城市化率达到城市化率达到77.8%宏观环境宏观环境首改人群置业高峰首改人群置业高峰老龄化、户均人口下降老龄化、户均人口下降首置首改人群置业高峰首置首改人群置业高峰老龄化进一步加剧老龄化进一步加剧首置首改人群置业高峰首置首改人群置业高峰老龄化老龄化人口结构人口结构土地来源以农用地、旧厂改造为主土地来源以农用地、旧厂改造为主环湾区域、内圈层土地供应增多环湾区域、内圈层土地供应增多高密度综合体高密度综合体+中低密度住宅中

32、低密度住宅土地供应土地供应区域市场扩张，抢占七区市场优势区域市场扩张，抢占七区市场优势板块板块深耕七区市场，扩张市场份额，抢深耕七区市场，扩张市场份额，抢占胶南、胶州、即墨优势板块占胶南、胶州、即墨优势板块市场细分化，特色经营，基于差别市场细分化，特色经营，基于差别化消费的特卖点诉求化消费的特卖点诉求策略建议策略建议以现有产品体系为基础坚持单业态以现有产品体系为基础坚持单业态多项目，尝试其他业态（如城市多项目，尝试其他业态（如城市综合体），积累操作经验综合体），积累操作经验产品建议产品建议实现多业态多项目，完善业务结构，实现多业态多项目，完善业务结构，尝试老年公寓等小众市场产品尝试老年公寓等小

33、众市场产品重构产品体系，丰富产品类型，满重构产品体系，丰富产品类型，满足细分需求足细分需求城市核心圈层，市内七区城市核心圈层，市内七区市内七区，城市内圈层（胶南、胶市内七区，城市内圈层（胶南、胶州、即墨）州、即墨）城市内圈层（胶南、胶州、即墨）城市内圈层（胶南、胶州、即墨）政府资源投放政府资源投放发展期，发展期，成交量、价格较快增长成交量、价格较快增长成熟期成熟期成交量稳定，价格稳步增长成交量稳定，价格稳步增长成熟期成熟期-衰退期衰退期成交量开始萎缩，价格保持稳定成交量开始萎缩，价格保持稳定房地产市场特征房地产市场特征土地来源以农用地、旧城改造为主土地来源以农用地、旧城改造为主胶南胶州即墨成为

34、主要供应区域胶南胶州即墨成为主要供应区域高密度综合体高密度综合体+中密度住宅中密度住宅20102010年年-2012-2012年年第一阶段第一阶段土地供应土地供应来源结构来源结构土地供应土地供应区域结构区域结构以青岛七区以青岛七区为主，城阳、为主，城阳、黄岛最多黄岛最多七区土地以环七区土地以环湾区域最多，湾区域最多，胶南、胶州、胶南、胶州、即墨土地供应即墨土地供应增加增加以城中村、以城中村、旧城、旧厂旧城、旧厂改造为主改造为主以农用地、以农用地、旧城改造为旧城改造为主主土地供应逐渐土地供应逐渐减少，以胶南、减少，以胶南、胶州、即墨为胶州、即墨为主主土地供应土地供应用途结构用途结构中密度住宅中密

35、度住宅为主，高密为主，高密度综合体供度综合体供应增多应增多七区以高密度七区以高密度综合体最多，综合体最多，胶南、胶州、胶南、胶州、即墨以中低密即墨以中低密度住宅为主同度住宅为主同时商业用地增时商业用地增加加七区以高密度七区以高密度综合体最多，综合体最多，胶南、胶州、胶南、胶州、即墨以中密度即墨以中密度住宅为主同时住宅为主同时商业用地增加商业用地增加20132013年年-2015-2015年年第二阶段第二阶段20162016年年-2020-2020年年第三阶段第三阶段未来十年，青岛市土地市场趋势：城中村、旧城、旧厂改造将是土地主未来十年，青岛市土地市场趋势：城中村、旧城、旧厂改造将是土地主要供应

36、来源；高密度的综合体用地供应增多。要供应来源；高密度的综合体用地供应增多。以农用地、以农用地、旧厂改造为旧厂改造为主主一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市房地产概况城市房地产概况一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市板块进入性城市板块进入性22-市南区市南区 东海路板块东海路板块-市北区市北区 中央商务区板块中央商务区板块-市北区市北区 浮山后板块浮山后板块-四方区四方区 新都心板块新都心板块-李沧区李沧区 中央居住区板块中央居住区板块-崂山区崂山区 浮山新区板块浮山新区板块-城阳区城阳区 城阳板块城阳板块-黄岛区黄岛区 薛家岛板块薛家岛板块-黄岛区黄岛区 江山南

37、路板块江山南路板块-市南区市南区 宁夏路板块宁夏路板块-市南区市南区 市南西部板块市南西部板块-四方区四方区 四方西部板块四方西部板块-四方区四方区 四方北部板块四方北部板块-李沧区李沧区 重庆中路板块重庆中路板块-崂山区崂山区 崂山东部板块崂山东部板块-城阳区城阳区 惜夏板块惜夏板块-城阳区城阳区 流亭板块流亭板块-黄岛区黄岛区 长江中路板块长江中路板块-黄岛区黄岛区 香江路板块香江路板块-四方区四方区 四方填海板块四方填海板块-李沧区李沧区 西部滨海板块西部滨海板块-李沧区李沧区 李沧南部板块李沧南部板块-崂山区崂山区 滨海大道周边板块滨海大道周边板块-城阳区城阳区 河套板块河套板块-城阳

38、区城阳区 红岛板块红岛板块-黄岛区黄岛区 金沙滩板块金沙滩板块-黄岛区黄岛区 银沙滩板块银沙滩板块市南区市南区黄岛区黄岛区崂山区崂山区李沧区李沧区市北区市北区四方区四方区城阳区城阳区表示可优先进入板表示可优先进入板块块一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究城市板块进入性城市板块进入性一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究u青岛市在环渤海区域城市地位稳定，经济潜力较大青岛市在环渤海区域城市地位稳定，经济潜力较大青岛市在环渤海经济区域中具有得天独厚的地理位置和自身条件，城市综合实力稳居青岛市在环渤海经济区域中具有得天独厚的地理位置和自身条件，城市综合实力稳居山东省第一，随着随着

39、经济热点以及国家政策由东南沿海地区向北部沿海地区的转移，山东省第一，随着随着经济热点以及国家政策由东南沿海地区向北部沿海地区的转移，而其经济潜力也将得到最大程度的释放。而其经济潜力也将得到最大程度的释放。u青岛市城市化进程速度加快青岛市城市化进程速度加快改革开发以来，青岛城市快速扩张，由原来的带状布局发展为组团式城市群改革开发以来，青岛城市快速扩张，由原来的带状布局发展为组团式城市群，在拥湾，在拥湾发展战略下，青岛中心城区规划发展战略下，青岛中心城区规划“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”格局，随着快格局，随着快速道路、地铁、跨海大桥、隧道以及速道路、地铁、跨海大桥

40、、隧道以及“一小时经济圈一小时经济圈”的高铁等城市建设步伐的加快，的高铁等城市建设步伐的加快，海洋经济效益的日益凸显，青岛城市化进程速度加快。海洋经济效益的日益凸显，青岛城市化进程速度加快。u城市房地产市场处于起步发展期，发展速度极快城市房地产市场处于起步发展期，发展速度极快0505年以后房地产销售面积增幅、销售价格涨幅均有稳定趋缓的态势；随着房地产市场年以后房地产销售面积增幅、销售价格涨幅均有稳定趋缓的态势；随着房地产市场的越来越成熟，更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，城市房地产市场正的越来越成熟，更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，城市房地产市场正由发展期迅速向成熟期迈进

41、。由发展期迅速向成熟期迈进。u城市改造带来较多的土地机会城市改造带来较多的土地机会未来十年，青岛市土地市场趋势：城中村、旧城、旧厂改造将是土地主要供应来源；未来十年，青岛市土地市场趋势：城中村、旧城、旧厂改造将是土地主要供应来源；高密度的综合体用地供应增多。高密度的综合体用地供应增多。一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况三、三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略四、青岛公司发展策略全国经济环境：全国经济环境：统计数据上有明显改善，但经济增长基础仍不够稳固统计

42、数据上有明显改善，但经济增长基础仍不够稳固二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况青岛经济环境：青岛经济环境：国内生产总值增长放缓，其它各项指标增幅稳定国内生产总值增长放缓，其它各项指标增幅稳定国内生产总值增长进一步放缓国内生产总值增长进一步放缓居民实际可支配收入增幅明显，居民实际可支配收入增幅明显，CPICPI同比下滑同比下滑全社会固定资产投资继续保持高速增长全社会固定资产投资继续保持高速增长三大产业结构保持稳定三大产业结构保持稳定二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况0909年

43、年1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 1010年年1 1月月 四大国有四大国有银行开始银行开始陆续出台陆续出台房贷房贷7 7折折利率实施利率实施细则。细则。国家发改委国家发改委关于关于2009 2009 年年深化经济体制深化经济体制改革工作的意改革工作的意见见研究开征研究开征物业税。物业税。国务院国务院关于关于调整固定投资调整固定投资项目资本金比项目资本金比例的通知例的通知下调最低资本下调最低资本金比例。金比例。国土资源国土资源部和国家部和国家发展改革发展改革委规定商委规定商品住宅

44、用品住宅用地的宗地地的宗地出让面积。出让面积。国务院国务院关关于集约用地于集约用地的通知的通知重重申要严格执申要严格执行土地闲置行土地闲置两年无偿收两年无偿收回的政策。回的政策。国务院国务院就促进就促进房地产房地产市场健市场健康发展康发展提出国提出国四条。四条。国家政策环境：国家政策环境：0808年伴随市场形势逐步恶化，宏观及行业相关政策先扬后抑；年伴随市场形势逐步恶化，宏观及行业相关政策先扬后抑；1010年新年之际逐步年新年之际逐步趋紧。趋紧。青岛市人民政府青岛市人民政府办公厅关于印发办公厅关于印发 的通知的通知财政部财政部及国土及国土部等五部等五部门提部门提高土地高土地首缴款首缴款比例。比

45、例。国务院国务院将个人将个人住房转住房转让营业让营业税征免税征免时限恢时限恢复复5 5年年国务院国务院进一进一步加强步加强土地出土地出让收支让收支管理的管理的通知通知青岛市人民政府出台青岛市人民政府出台关于建立市重点建设关于建立市重点建设项目审批绿色通道的意项目审批绿色通道的意见见减免政策房配套费减免政策房配套费以及放宽预售条件以及放宽预售条件0808年年1111月岛城出台关于支持居民购买住房的意见的通知，优惠政策一直延续到月岛城出台关于支持居民购买住房的意见的通知，优惠政策一直延续到0909年年底。年年底。除二手房免税期外延除二手房免税期外延续到续到1010年底年底青岛政策：青岛政策：岛城所

46、出台的各项政策保证了房地产市场快速发展，其对于土地限制政策的实施岛城所出台的各项政策保证了房地产市场快速发展，其对于土地限制政策的实施较为宽松。较为宽松。类别日期政策主要内容截止日期目前执行情况信贷081115关于支持居民购买住房的意见的通知购买自住商品住房和二手住房的，商品住房公积金贷款最低首付比例下调至20%，二手住房公积金贷款最低首付比例下调至30%。在符合贷款条件的情况下，商品住房最高可贷额度提高至40万元、二手住房最高可贷额度提高至25万元。091231继续执行继续执行税收081115关于支持居民购买住房的意见的通知将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。对个人首次

47、购买90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契税税率为1.5；个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。091231除营业税条款除营业税条款外，继续执行外，继续执行费用减免缓081231关于降低经营性收费标准的通告降低部分经营性收费标准；降低部分经营性收费标准091231继续执行继续执行081231青岛市暂停（减半）征收的行政事业性收费项目暂停征收人防工程建设费；减半征收河道工程修建维护管理费091231继续执行继续执行090209关于建立市重点建设项目审批绿色通道的意见对列入保障性住房计划的项目，一律免收城市基础设施配套费；对

48、市重点建设项目安置房及规划范围内商品房屋的城市基础设施配套费，采取分期缴纳的方式，可缓至单体竣工验收前缴纳091231已明确，待政已明确，待政府发文府发文预售090209关于建立市重点建设项目审批绿色通道的意见建设单位在多层住宅完成1/3主体、高层建筑完成基础工程091231已明确，待政已明确，待政府发文府发文二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况青岛政策：青岛政策：青岛市政府09年政策主要延续08年底制定的一系列优惠政策，虽然也终止了部分优惠政策，但其在全国率先延续了部分08年底制定的政策，表明青岛市政府对房市仍然持支持态度。土地市场：土地市场：20092009年供

49、销两旺，成交环比增长年供销两旺，成交环比增长44.7%44.7%，新区依然是主力市场，新区依然是主力市场. .数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据2007年至今土地的成交量逐年上升，2008年成交量环比增长128.1%。2009年成交量达到941.7万平方米，为近几年的峰值，环比增长44.7%。青岛市土地成交量仍旧集中在黄岛区与城阳区，其中城阳区再夺第一为522.7万，2009年成交楼板价达到1846元/平方米。青岛市七区成交土地楼面地价呈逐年递增趋势。二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况排名地块位置成交总价（万元）楼面地价（元/m2)竞得人容积率总建筑面积

50、(万m2)成交日期1 潜艇学院地块6705009000华润置地5.574.509.122 燕儿岛路以东和香港中路以南地块508500住宅6150/商业7490鲁商置业6.174.509.3.253 李沧区南岭、大枣园社区2025001498中南控股2.47135.1809.7.234 李沧区湾头社区1118771454城建综合1.5976.9409.9.225 四方双山、南山地块1040001749青岛万科2.760.0609.6.5排名位置起拍价（元/m2)成交价（元/m2)容积率总建筑面积(万m2)竞得人成交日期1 潜艇学院地块600090005.574.5华润置地09.122 市北区宁夏

51、路78号、镇江支路9号418583501.40.9青岛海厦置业09.7.243 市南区宁夏路129号338580103.90.73青岛天泰09.8.284 市北区芝泉路28号、延安路93号610075251.870.55青岛君利豪集团09.4.285 市北区辽阳西路南、劲松七路东300069901.82.24青岛麦迪绅集团09.12.17青岛市09年住宅用地（含商服）成交总价TOP5青岛市09年住宅用地（含商服）成交单价TOP520092009年地王：年地王：潜艇学院地块成交单价、总价均为潜艇学院地块成交单价、总价均为20092009年最高，楼面地价单价达到年最高，楼面地价单价达到900090

52、00元元/ /平方米，平方米，但这一价格已于但这一价格已于20102010年年1 1月被绿城东海路地块刷新，单价已达月被绿城东海路地块刷新，单价已达1.781.78万万/ /平方米平方米二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况杂房A块：基本为净地B块 ：教 学 区 ，一年后交付加油站汽修站酒店、少量沿街门面，经营中多层教学楼操场规划闽江路沿长路土地面积（m2)容积率总建筑面积万m2楼面地价（元/m2)成交总价（万元）土地使用权人135527 5.574.59000670500华润华润地块9000元/m2鲁商地块6820元/m2两宗土地规模类似、指标均为商、住各占50%，

53、容积率为5.5：6.1。仅从成交地价来看，华润地款远高于鲁商地块，但鲁商地块内含有近2000套的安置房，而华润地块均为商品房。因此综合来看，两地块地价差别并没有看上去那么巨大。典型地块：典型地块：潜艇学院地块：商住各占潜艇学院地块：商住各占50%50%，楼面单价达到，楼面单价达到90009000元元/ /平方米平方米二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况土地面积（m2)容积率总建筑面积万m2楼面地价（元/m2)成交总价（万元）土地使用权人125001.82.24699015688麦迪绅辽阳西路南地块6990合肥路南地块3610辽阳西路219号3600辽阳西路219号，

54、合肥路南地块以及辽阳西路南地块均属浮山新区板块。从楼面地价来看，近期周边地价成交价基本在3000-4000元/m2范围内（包括颐中美特好附近转让地块转让价3300元/m2）辽阳西路南地块明显偏高。典型地块：典型地块：浮山后地王：辽阳西路南地块将浮山后新区板块楼面地价抬高至浮山后地王：辽阳西路南地块将浮山后新区板块楼面地价抬高至69906990元元/ /平平方米方米二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况中海山东中海山东路项目路项目青啤冻粉青啤冻粉厂项目厂项目台湾路台湾路6号号迪拜世界迪拜世界小麦岛小麦岛位置土地使用权人土地面积容积率总建筑面积（万m2)楼面地价（元/m2

55、)用地性质成交时间目前进展市北区山东路10号中海地产4.34.519.48330住宅、商服2007.9已开工崂山区青大三路青啤地产91911900住宅2008.6未开工市南台湾路6号金宏顺房产2.061.73.5514300住宅2008.4已开工崂山小麦岛迪拜世界4214210400商服2008.10未开工昔日地王：昔日地王：中海山东路地块现已开工；中海山东路地块现已开工；青啤地块在前期定位中；青啤地块在前期定位中；小麦岛地块前景未卜小麦岛地块前景未卜二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况商品房供应情况：商品房供应情况：20092009年新增供应量、供应套数均同比上涨

56、年新增供应量、供应套数均同比上涨数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据2009年新增供应量同比微涨，供应套数同比下滑。2009年新增供应面积为187万平方米，同比上升29.2%；新增供应套数为16382套，同比上涨8%。新增供应在09年第四季度迎来最高峰，新增供应量占到全年的39.3%。在经历了2009下半年年火爆的房产市场后，开发商普遍对2010年房产市场充满信心。二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况商品房销售情况：商品房销售情况：20092009年成交量同比骤增，一年一台阶年成交量同比骤增，一年一台阶数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据纵观近四年成

57、交数据，2009年成为青岛房地产最繁荣的年份，市内四区商品房成交量高达235.52万平方米，较2006年成交量几乎翻倍，较2007年、2008年成交量均有较大幅度攀升。2009年，市内四区商品房季度成交量走势呈现出倒“V”型波动曲线，第二季度成交量骤增，而第三、四季度出现成交放缓态势，但同比仍均有所上扬。二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况商品房销售情况：商品房销售情况：4-124-12月成交量同比往年增长幅度较大月成交量同比往年增长幅度较大数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据从2009年每月成交曲线来看，除1-3月成交基本和往年持平外，4-11月成交量均在

58、20万以上，皆高于往年同期水平。其中5月份成交27.02万，居09年1-11月份成交量之首，占全年成交总量的12.7%，同比2008年5月、2007年5月份、2006年5月份分别上涨172%、88.8%、188.4%，主要原因是由于当月大批政策房集中签约及中海银海一号、伟东幸福之城等项目大量成交，助推成交登顶。二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况商品房供销比情况：商品房供销比情况：全年供销比小于全年供销比小于1 1从2009年每月供销比曲线看来，2009年全年供不应求，由于2008年下半年多数项目的停工，09年1月、2月需求的放量形成了市场断货期，3月、9月、12月

59、的集中放量月供销比大于1。2009年整体市场供销比为0.8。数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况商品房成交价：商品房成交价：20092009年成交均价强劲上扬年成交均价强劲上扬 成交总额突破成交总额突破200200亿大关亿大关2009年，市内四区商品房成交金额达到215.49亿元，成交均价为9150元/，创06年以来最高记录。成交总额较之2008年、2007年、2006年分别剧增120%、106.5%、227.4%，实现三级跳。成交均价呈阶梯型增长。2006-2009年，每月成交均价表现基本为增长态势，虽有震荡，但整体形式

60、向好。高档房源或是政策房、定向房源及部分蓄客期较长的楼盘某个月份开盘集中签约，成为本年度每月成交均价起伏波动的主因。数据来源：CRIC2009市内四区商品房数据二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况u政策环境较为宽松，政府对房地产业持支持态度政策环境较为宽松，政府对房地产业持支持态度在国家宏观及行业相关政策先松后紧的趋势下，岛城所出台的各项政策保证了房地产在国家宏观及行业相关政策先松后紧的趋势下，岛城所出台的各项政策保证了房地产市场快速发展，其对于土地限制政策的实施较为宽松。同时其在全国率先延续了部分市场快速发展，其对于土地限制政策的实施较为宽松。同时其在全国率先延续

61、了部分0808年底制定的政策，表明青岛市政府对房市仍然持支持态度。年底制定的政策，表明青岛市政府对房市仍然持支持态度。u房地产市场稳步发展，量价情况均较健康房地产市场稳步发展，量价情况均较健康自自0505年以来，房地产市场销售面积、销售价格发展保持了稳步增长的趋势，对年以来，房地产市场销售面积、销售价格发展保持了稳步增长的趋势，对0808年、年、0909年宏观经济形势和行业政策波动的反应较弱，不同于一线城市的波动发展，整体市年宏观经济形势和行业政策波动的反应较弱，不同于一线城市的波动发展，整体市场较健康。场较健康。u外来开发企业的进驻，加速房地产市场发展速度外来开发企业的进驻，加速房地产市场发

62、展速度随着房地产市场的越来越成熟，中海、保利、华润、绿城、龙湖等更多的国内外知名随着房地产市场的越来越成熟，中海、保利、华润、绿城、龙湖等更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，市场百家争鸣、多家竞争态势初现，城市房地产市场开发企业选择了进驻青岛市场，市场百家争鸣、多家竞争态势初现，城市房地产市场正由发展期迅速向成熟期迈进。正由发展期迅速向成熟期迈进。二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况三、三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析我公司业务现状、资源

63、、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略四、青岛公司发展策略 目前我公司房地产业务还处于计划阶段，正在做前期的一些准备工作。比如与政府的关系、地理位置的测评等等。 我公司现在土地资源为零，人力资源比较匮乏，但是潜在的政府关系资源（李沧区政府）以及可培养的人力资源还是比较可观的。 我们的团队还在建，但是随着公司的发展壮大，地产开发团队一定会越来越壮大。 我们目前主要的劣势是没有土地存储量、政府关系相对单一薄弱、团队建设迫在眉睫；优势是我们有比较好的品牌基础-中建八局，在李沧有一定得政府关系可利用。三、三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析u多家外来开发企业

64、快速进入，加速市场竞争多家外来开发企业快速进入，加速市场竞争随着城市建设步伐的日趋加快，近两年来，中海、保利、随着城市建设步伐的日趋加快，近两年来，中海、保利、华润、绿城、龙湖等多家国内外知名开发企业进驻青岛华润、绿城、龙湖等多家国内外知名开发企业进驻青岛市场，扩张速度极快，市场动作灵敏，未来青岛市场较市场，扩张速度极快，市场动作灵敏，未来青岛市场较展开外来主流开发商的激烈竞争态势。展开外来主流开发商的激烈竞争态势。u本地企业实力较强，根基扎实，不容忽视本地企业实力较强，根基扎实，不容忽视海信、海尔、百通等本地开发企业实力较强，依托自身海信、海尔、百通等本地开发企业实力较强，依托自身在本地的政

65、府各类资源和支持，占有较优的土地机会和在本地的政府各类资源和支持，占有较优的土地机会和规模优势，且由于青岛市场长期的封闭式发展，其在本规模优势，且由于青岛市场长期的封闭式发展，其在本地的客户根基扎实，竞争力较强。地的客户根基扎实，竞争力较强。三、三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析一、青岛城市发展方向研究一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况二、青岛房地产政策环境及市场情况三、三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略四、青岛公司发展策略四、青岛公司发展策略四、青岛公司发展策

66、略u在本区域市场、政府建立在本区域市场、政府建立成熟成熟关系以获得土地；在李关系以获得土地；在李沧利用与政府的关系，获得沧利用与政府的关系，获得一些土地一些土地u积极参与旧城改造、旧村积极参与旧城改造、旧村改造等类项目，协助政府缺改造等类项目，协助政府缺的业绩的同时我们获取更多的业绩的同时我们获取更多的土地机会的土地机会u该类片区是城市未来发展该类片区是城市未来发展方向，可开发土地规模较大，方向，可开发土地规模较大，对区域具有整体的带动作用。对区域具有整体的带动作用。深耕四方、即墨、城阳、李深耕四方、即墨、城阳、李沧片区，积极与政府合作土沧片区，积极与政府合作土地一级开发，前期介入，成地一级开

67、发，前期介入，成片开发。片开发。即墨市城阳区李沧区四方区四季花城四季花城魅力之城魅力之城万科城万科城蓝山蓝山金色成品金色成品城市花园城市花园李沧新城李沧新城即墨东部新城即墨东部新城四、青岛公司发展策略四、青岛公司发展策略u20092009年青岛市场占有率排年青岛市场占有率排名前三的企业均无一例外地名前三的企业均无一例外地在城市主流地段拥有一个核在城市主流地段拥有一个核心项目，主流区域项目溢价心项目，主流区域项目溢价能力、市场影响力均较优。能力、市场影响力均较优。u 中海银海一号中海银海一号,09,09年年4 4月月5 5日首次开盘，当日认购日首次开盘，当日认购340340套，实现销售套，实现销

68、售5 5亿，全年单亿，全年单盘销售金额盘销售金额1717亿元，销售面亿元，销售面积积1515万平米；万平米；u 上实海上海，上实海上海，0909年年9 9月开月开盘，仅仅盘，仅仅4 4个月单盘便实现个月单盘便实现销售金额销售金额1515亿元，销售面积亿元，销售面积6 6万平米；万平米；u 海信麦岛金岸，海信麦岛金岸，0909年全年全年单盘实现销售年单盘实现销售17.417.4亿元，亿元，销售面积销售面积8.58.5万平米万平米在青岛扎稳根基，扩在青岛扎稳根基，扩大影响力，我们需要大影响力，我们需要在主流市场具有核心在主流市场具有核心项目，积极通过公开项目，积极通过公开市场进入市南区、崂市场进入市南区、崂山区、黄岛区。山区、黄岛区。市南区、崂山区市南区、崂山区市南区、崂山区市南区、崂山区黄岛区黄岛区黄岛区黄岛区08. 08. 30Page 47谢谢 谢！谢！