深圳新世界四季山水二期定位报告136p

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1、新世界四季山水二期定位报告世联地产世联地产2010/01/202010/01/20谨呈：深圳新世界房地产开发有限公司谨呈：深圳新世界房地产开发有限公司基于整体市场与周期预判：2010-2010年深圳房地产宏观市场研判：经济仍在低位调整阶段，房地产将进入复苏期，豪宅市场存在较大机会，价格将趋于平稳，但定位仍趋于保守。2销售检测基于两个视角对本项目进行分析：基于两个视角对本项目进行分析：视角视角1 1：销售反思：销售反思视角视角2 2：竞争分析：竞争分析总体豪宅市场结论总体豪宅市场结论1 1：深圳豪宅均价在深圳豪宅均价在2-2.52-2.5万万/ /平米之间平米之间, ,降幅降幅在在20%-25%

2、20%-25%之间之间, ,区域型豪宅均价在区域型豪宅均价在1.6-2.21.6-2.2万万/ /平米之间平米之间, ,降幅降幅在在30%-40%30%-40%之间之间分类分类项目名称项目名称主力户型主力户型总套总套数数推出推出套数套数开盘时间开盘时间原价（万原价（万/ /平米）平米）现行均价（万现行均价（万/ /平米）平米）降幅降幅深圳豪宅星河丹堤E区90平米二房138-245平米三房268-297平米四房40240208年3月24入市价格1.252.8现对外价格35%35%中信红树湾4期120-160平米三房180232平米四房300390平米五房复式40040007年10月35原市场报价

3、2.35现对外价格23%23%万科东海岸250平米3房280平米4房21221207年11月2.5原市场报价1.9现实现价格24%24%纯水岸四期232-356平米3-5房18018007年4月4.7原市场报价3.6现实现价格22%22%区域性豪宅兰溪谷2期170-222平米四房53753707年6月4入市价格2.4现对外价格40%40%天安高尔夫珑园150-230平米三/四房24624608年10月3原对外价2.2现对外价格27%27%百仕达5期88-90平米二房114-200平米三/四房300平米大平面93593508年7月3原市场报价1.98现对外价格34%34%侨香诺园130平米三房1

4、40-150平米四房20620607年11月3.6入市价格2.3现对外价格35%35%皇庭港湾174-176平米3房236平米4房少量278平米复式39321508年12月2.6原预计价1.8万实现价31%31%卓越维港高层142-178平米3房172.4平米4房86461608年8月4原预计价2.1万实现价47%47%浪琴半岛175-179平米4房251平米5房44444408年6月2.5入市价格2万现实现价20%20%东方尊峪85-93平米2房122-182平米3/4房1610161007年4月2.6原市场报价1.6万现对外价格38%38%总体豪宅市场结论总体豪宅市场结论2 2：豪宅市场在

5、下半年价格回调和政策利豪宅市场在下半年价格回调和政策利好后，销售明显回暖，销售较好的项目月均在好后，销售明显回暖，销售较好的项目月均在15-2515-25套套7、8月份受到整体市场下调的影响，一线豪宅开始降价，红树湾均价由4万/平米下调至3万/平米左右，卓越维港高层以1.8万/平米入市热销，使成交量上升。而价格上涨则是由于一些城市别墅的销售，如天麓二区以均价8万/平米高价入市造成。11月，一系列利好政策出台，刺激市场回暖。同时一些项目开始调价，星河丹堤调价，两周成交200多套。随后澳城、招商海月等楼盘纷纷调价，使得成交量迅速回升。项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月百仕达乐湖1

6、1606926913纯水岸四期0001814031717中信红树湾4期23334410223851浪琴半岛108151140兰溪谷二期321304940022侨香诺园42873814207后海公馆3019710031102卓越维港高层350901442星河丹堤E区11817122618887915212开盘 重要营销节点/价格调整世联监测深圳豪宅月消化销售速度：世联监测深圳豪宅月消化销售速度：项目主力户型销售率均价销售情况说明百仕达乐湖80-90m2，2房21%1.9万/m2畅销户型： 180-190m2户型方正实用，通透性好，私密性强，可观湖景，销售相对好115-142m2，3房26%2.1

7、万/m2162-190m2，4房49%纯水岸四期232-234m2 ,3房0%35万/m2畅销户型： 336-356m2/5房由于靠近湖边，总价虽高但销售较佳；滞销户型： 232-234m2/3房由于户型不实用销售停滞。215-277m2 ,4房24%239-287m2 ,5房10%336-356m2 ,5房37%57万/m2中信红树湾4期120-150m2 , 3房2厅2卫90%3万/m2畅销户型：150-160m2 3房，赠送多，使用率高； 180 m2 4房，赠送较多，满足功能需求； 207-209 m2 4房，有270度圆弧景观阳台；滞销户型：230 m2以上，户型相对缺乏亮点；且总价

8、过高160m2 , 3房2厅2卫90%180m2 , 4房2厅100%207-232m2 , 4房2厅60%4万/m2300-390m2 , 5房复式24%5万/m2卓越维港高层142-178m2，3房91%2.3万/m2户型方正实用，赠送面积大；高层全部东南朝向，通风采光良好；一线海景景观172.4m2，4房80%2.3万/m2星河丹堤E区90m2， 2房2厅1卫100%1.25-1.4万/ m2畅销户型1：172平米复式；畅销户型2：90m2 ，总价低滞销户型：200m2以上，总价过高，尺度过大138-146m2，2房2厅2卫73%1.3-1.6万/m2无湖1.9-2.3万/m2有湖160

9、m2，3房2厅2卫68%1.3-1.5万/m2无湖1.9-2.5万/m2有湖172m2 3房2厅3卫复式100%1.8-2.4万/m2245-246m23房3厅4卫复式30%2-2.8万/m2268-297m24房3厅4卫复式32%天安高尔夫珑园150m2，3房2厅2卫39%2.6万/m2畅销户型： 150m2 的3房2厅2卫户型方正实用，总价较低，销售情况较好195m2，4房2厅2卫28%3万/m2230m2，4房2厅3卫19%3万/m2总体豪宅市场结论总体豪宅市场结论3 3：180180平米以内的产品较为畅销，平米以内的产品较为畅销，200200平平米以上的产品除非有强势资源支撑，否则销售

10、较为困难米以上的产品除非有强势资源支撑，否则销售较为困难5#D-1D-22#B-2B-13#B-1B-2B-21#B-2B-14#C-1C-1销售验证：销售验证：一期成功奠定区域型豪宅，销售取得较大成功，一期成功奠定区域型豪宅，销售取得较大成功，但畅滞销户型与市场主流存在差异但畅滞销户型与市场主流存在差异面积区间总套数单价总价国土局销售率实际销售率200平米以上582.1-2.3万/平米487-588万31%70%多170-180平米921.7-2.3万/平米292-416万50%60%多150-165平米1111.7-2.3万/平米255-380万16.2%20%多B-1172181B-21

11、51165C-1150-156D-1240256D-2232251注：其中注：其中1#1#和和4#4#（部（部分单位）未推售分单位）未推售星河丹堤项目主策访谈：星河丹堤项目主策访谈：“购买我们项目的也有购买四季山水的，当购买我们项目的也有购买四季山水的，当时客户看了我们的项目很喜欢，但是认为价时客户看了我们的项目很喜欢，但是认为价格过高，承受困难，觉得四季山水的资源也格过高，承受困难，觉得四季山水的资源也不错，同样的价格可能在丹堤只能买不错，同样的价格可能在丹堤只能买3房，而房，而在四季山水则可以买在四季山水则可以买4房，所以就购买了四季房，所以就购买了四季山水的产品。山水的产品。”视角一：现

12、状的销售反思视角一：现状的销售反思从客户来看，以区域客户为主。梅林的藏龙卧虎气质下的从客户来看，以区域客户为主。梅林的藏龙卧虎气质下的造成两极化的客户特征造成两极化的客户特征p从1996年开始，深圳政府在梅林兴建梅林一村（约7800户）、梅林二村（约3000户）梅林三村（约4000）、梅林四村（约5500户）、梅山苑（约3000户）等大型政府小区，大量公务员入住；p其中，梅林一村位于深圳梅林水库南面，是深圳政府开发的占地38.4万平方米、总建面82万平方米、绿化面积为 18 万平方米的大型社区，业主达7008户共3万余人，成为深圳市目前最大的安居房小区。 西北区西北区西西区区中区中区东区东区梅

13、林路梅林路北环路北环路梅华路梅华路梅村路梅花路梅花路中康路凯丰路梅秀路梅花路梅丽路梅花路梅林一村梅林一村梅林二村梅林二村梅林三村梅林三村梅林四村梅林四村梅山苑梅山苑润裕山景润裕山景鸿浩山庄鸿浩山庄山水居山水居文伟阁文伟阁梅林一村新一届居委会：除一人是热心退梅林一村新一届居委会：除一人是热心退休居民外，其余休居民外，其余4 4人是人是市、区人大代表，市市、区人大代表，市政协委员，局级干部政协委员，局级干部 项目名称成交均价碧华庭居1.1-1.5碧荔花园1-1.3碧云天0.95翰岭花园1-1.3合正园1-1.2汇龙花园1雕塑家园0.9-1梅林一村1.4-1.8润裕山景豪苑1.7-1.9山水居1.5

14、-2客户对项目的评价客户对项目的评价认可点：认可点：1 1、有山有水很安静；、有山有水很安静；2 2、户型和小区内部环境、户型和小区内部环境不认可点：不认可点：1 1、梅林片区的大环境；、梅林片区的大环境；2 2、交通问题、交通问题未成交原因未成交原因1、能力问题能力问题，经济实力不是本项目层级的，但又非常喜欢；2、害怕买了以后会降价，受到周边朋友和整个市场氛围影响，信心不足信心不足。客户基本情况：以客户基本情况：以35-4535-45岁的中青年客户为主；岁的中青年客户为主；来源：以福田为主约来源：以福田为主约60%60%，其中梅林缘的比例达到，其中梅林缘的比例达到80%80%；置业目的：主要

15、是买给小孩子，养老客户少。置业目的：主要是买给小孩子，养老客户少。视角一：现状的销售反思视角一：现状的销售反思存在区内客户觉得贵区外客户不认可的尴尬，真正的深圳存在区内客户觉得贵区外客户不认可的尴尬，真正的深圳主流客户群没有来主流客户群没有来目前本项目上门的客户主要是两类：真正的深圳主流客户群没有来目前本项目上门的客户主要是两类：真正的深圳主流客户群没有来1 1、所谓的、所谓的“穷人穷人”认为梅林的房子就是认为梅林的房子就是1.21.2万万/ /平米左右，只想买一个平米左右，只想买一个120-130120-130平米左右的房子，平米左右的房子，买不起本项目；买不起本项目；2 2、比较、比较“隐

16、隐”的客户的客户认可梅林、认可本项目，有钱但比较低调的客户，直接购买本项目的楼王认可梅林、认可本项目，有钱但比较低调的客户，直接购买本项目的楼王产品。产品。视角一：现状的销售反思视角一：现状的销售反思走出梅林成为深圳级的豪宅，是一期成功消化尾货和二期走出梅林成为深圳级的豪宅，是一期成功消化尾货和二期升级的关键。升级的关键。从星河丹堤和中信红树湾的成交客户来源可以看到，以本地区域客户为主，从星河丹堤和中信红树湾的成交客户来源可以看到，以本地区域客户为主，同时辐射整个深圳及外地区域。同时辐射整个深圳及外地区域。星河丹堤成交客户区域来源分析星河丹堤成交客户区域来源分析中信红树湾成交客户区域来源分析中

17、信红树湾成交客户区域来源分析本项目的客户以福田为主，比例达到本项目的客户以福田为主，比例达到60%60%，其中梅林客户的比例达到，其中梅林客户的比例达到80%80%，主要，主要以区域内客户消化为主。以区域内客户消化为主。视角二：未来的竞争视角视角二：未来的竞争视角-2010-2010年将有大量的城市豪宅入市年将有大量的城市豪宅入市20102010年年一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度20102010年年三季度三季度四季度四季度华润幸福里，预计09年5、6上市，预计3万/平米以上，主力户型140-150平米百仕达乐湖，08年6月发售，目前剩余约600套，主力

18、户型110-160平米宝能南区，预计09年7月发售，约900套，主力户型90平米以下兰溪谷2期，07年7月发售，目前剩余约650套，主力户型85-90平米/170-210平米，3期户型未知博海名苑，07年7月发售，剩余约109套，主力户型117-140平米半岛城邦2期，09年1月发售，剩余约1300套，主力户型110-200平米，共分6期开发淘金山二三期，预计10年后发售，约1100套拼合产品，主力户型200平米以上珑园，08年10月发售，剩余约220套，主力户型150-240平米皇庭港湾，08年底发售，剩余约170套，主力户型177平米十五峯1期，预计09年初发售，剩余约424套，主力户型1

19、40-200平米，2期预计10年初发售，约85套，主力户型230平米以上兰江项目，预计10年9月发售，拼合后900套，主力户型160-180平米宝能北区，预计10年初发售，约1044套，主力户型100-180平米鸿威地块，预计10年上半年发售，约542套，主力户型150-170平米轩泰地块，预计09年7-8月发售，约500套，主力户型140-170平米三湘海尚，预计09年4-5月发售，约800套，主力户型140-170平米澳城1期剩余100余套150平米以上的大面积产品，2期预计09年发售，约330套，主力户型200-250平米数码港，预计09年发售，约64套，主力户型200平米以上中信红树湾

20、4期剩余50多套200平米以上，剩余200多套公寓，5期预计09年下半年发售，约336套，主力户型240-320平米云顶香格里拉，预计10年发售，约500套，主力户型150平米星河丹堤剩余E区、F区高层产品200余套华来利，预计10年低发售，主力户型160/180/200平米以上纯水岸五期产品280-350平米以上复式产品，预计5月发售，共130套罗湖合正教育新村项目，10年发售，90-180平米。深圳豪宅：红树湾和波托菲诺，前期深圳豪宅形象已奠定，深圳豪宅：红树湾和波托菲诺，前期深圳豪宅形象已奠定，超越困难超越困难规划规划高层高层项目主力面积区间产品套数预计推售时间波托菲诺280-350平米

21、复式130套09年5月13#15#项目主力面积区间产品套数预计推售时间红树湾200平米-320平米平面+复式336套（复式约30多套）09年下半年在在售售深圳豪宅：异军突起幸福里：以深圳豪宅：异军突起幸福里：以95-14595-145平米产品为主的城市顶级综平米产品为主的城市顶级综合体项目，价格在合体项目，价格在3 3万万/ /平米以上平米以上项目项目面积面积( (平米平米) )预计套数预计套数华润华润幸福幸福里里95210140-145440180-18592240-24520500-5136一期一期二期二期幸福里幸福里酒店、公寓酒店、公寓N Np 幸福里位于万象城南侧，是华润中心的住宅部幸

22、福里位于万象城南侧，是华润中心的住宅部分，由三栋分，由三栋4949层的住宅组成，楼高层的住宅组成，楼高164.4164.4米，为深圳米，为深圳最高的住宅建筑之一；最高的住宅建筑之一；p小区占地小区占地1427714277平方米，建筑面积平方米，建筑面积1111万平方米，仅万平方米，仅768768户；户；p建成后，将以居住为主导功能，具备商务特征的城建成后，将以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源高尚住宅。市资源高尚住宅。预计预计0909年年5 5月入市，价格不低于月入市，价格不低于3 3万万/ /平米平米地铁口地铁口轩泰轩泰宝能宝能宝能宝能三湘三湘地业地业澳达澳达澳达澳达皇皇庭庭鸿威鸿威口口

23、岸岸区区地铁口地铁口蓝天路蓝天路工业七路工业七路富力富力卓越卓越湾厦湾厦招商招商卓越卓越东滨路东滨路南山区域豪宅：后海片区，南山区域豪宅：后海片区，09-1009-10年将出现集中供应，以拼合的中年将出现集中供应，以拼合的中大户型为主，类卓越维港的区域型豪宅大户型为主，类卓越维港的区域型豪宅项目名称总建面总套数主力户型描述开盘时间轩泰地块87680未知规划中，以拼合大户型为主2010年8月宝能项目北区1535501004规划中，预计135-144M的三房及160-180M的四房为主2010年10月宝能项目南区7759194490平米以下小户型为主2010年7月三湘项目186885未知规划中，中

24、大户型为主2010年上半年鸿威项目106008891规划中，以大户型豪宅为主2010年上半年曦湾2893020087-89小复式占70%，160-220叠拼、联排2008年12月皇庭港湾52925215180-250拼合户型、大户型2010年12月招商海月5期97370647拼合户型(90+90)和(80+90)可以组合成三房、四房2008年8月半岛城邦2期2232502007110-200平米三房、四房2010年1月卓越维港130000434TH+高层（拼合产品）主力户型160-180平米08年8月09-1009-10年后海片区供应将出现井喷现象，主要以拼合中大户型为主，主打未来规划和海景年

25、后海片区供应将出现井喷现象，主要以拼合中大户型为主，主打未来规划和海景但澳城的降价策略，彻底打乱后海的价格体系，同时卓越的低价走量策略，使得整个后海但澳城的降价策略，彻底打乱后海的价格体系，同时卓越的低价走量策略，使得整个后海片区的项目价值被贬损，难以成为下一个片区的项目价值被贬损，难以成为下一个“红树湾红树湾”福田区域豪宅：莲塘尾片区，片区成熟度低但山水资源丰富，预计福田区域豪宅：莲塘尾片区，片区成熟度低但山水资源丰富，预计在在1010年左右，将成为福田豪宅的主要供应区域，类丹堤的非地模式年左右，将成为福田豪宅的主要供应区域，类丹堤的非地模式项目占地面积万平米建筑面积万平米容积率建筑限高米产

26、品类型预计入市时间A兰江项目6.0917.72.965TH/高层2010.9B华来利项目514.52.965高层2010-2011C云顶香格里拉2.87.562.735多层/小高层未知D上平实业项目2.25.942.735多层/小高层未知B.B.华来利华来利A.A.兰江兰江项目项目C.C.云顶云顶香格里香格里拉项目拉项目福龙路北环大道D.D.上平上平实业项实业项目目指标对比：指标对比：1 1、规模：、规模：A AB BC CD D2 2、容积率：差异化小、容积率：差异化小3 3、户型面积：已知的华来利和兰江、户型面积：已知的华来利和兰江以大户型产品为主，其中兰江拼合以大户型产品为主，其中兰江拼

27、合后后900900套，套，TH28TH28套。套。4 4、限高：、限高：C/DC/D项目出现别墅产品机项目出现别墅产品机会较小。会较小。福田区域豪宅：十五峯花园，南山西丽区域，但对福田客户有较强福田区域豪宅：十五峯花园，南山西丽区域，但对福田客户有较强的分流性。预计的分流性。预计0909年发售，主打品质和山水资源年发售，主打品质和山水资源塘朗山郊野公园龙珠五路一期一期二期二期项目项目面积面积预计套数预计套数1 1期期140-160110160-180164180-20088220-24046250-270162 2期期150-18026230-29026350-42030位置：南山区位置：南山

28、区 龙珠大道龙珠五路龙珠大道龙珠五路占地面积：占地面积：55608平米平米容积率：容积率：3.2资源：塘朗山生态郊野公园资源：塘朗山生态郊野公园140平米以上大户型，全部为拼合产品。平米以上大户型，全部为拼合产品。p采用后海公馆纯石材打造，三层生采用后海公馆纯石材打造，三层生态车库，三大会所（运动、接待、态车库，三大会所（运动、接待、娱乐）；娱乐）；p目前预售证已经取得，随时可以销目前预售证已经取得，随时可以销售，预计不带装修在售，预计不带装修在2万万/平米以内。平米以内。罗湖区域豪宅：以资源或城市型为主罗湖区域豪宅：以资源或城市型为主, ,主要集中在主要集中在0909年和年和1010年初入市

29、年初入市华润幸福里华润幸福里航天晴山月航天晴山月淘金山二三期淘金山二三期项目户型建面资源入市时间航天晴山月88平米两房126/138平米三房166/178平米四房7万平米山景/湖景08年11月华润幸福里90-95平米二房140-145/180-185平米三房240-245平米四房11万平米万象城09年底合正教育新村项目90平米小3房拼合110-130平米中3房16万城市10年初峰度天下2-4房中大户型20万山景09年3月仙湖公馆48套195-260平米复式1.2万梧桐山和仙湖植物园 09年2月淘金山二三期高层120-180平米，220-240平米/240-260平米/280-320平米（拼合)

30、28.9万平米山景/湖景2010年合正教育新村项目合正教育新村项目峰度天下峰度天下仙湖公馆仙湖公馆城市豪宅项目：主要来自于南山和福田区域城市豪宅项目：主要来自于南山和福田区域一线一线二线二线淘金山珑园幸福里纯水岸中信红树湾十五峯合正项目三湘海尚宝能项目鸿威项目轩泰项目莲塘尾兰江视角二：未来的竞争视角视角二：未来的竞争视角区域级豪宅后续竞争激烈，深圳级豪宅仍有机会区域级豪宅后续竞争激烈，深圳级豪宅仍有机会福田片区福田片区后海片区后海片区罗湖片区罗湖片区片区豪宅之战片区豪宅之战 威威胁胁之之战战南北之战南北之战本项目本项目区域豪宅区域豪宅兰江项目兰江项目十五峯花园十五峯花园华来利项目华来利项目深圳

31、豪宅深圳豪宅红树湾红树湾/ /波托菲诺波托菲诺 幸福里幸福里因此，本项目必须要走出梅林，只有做一个真正的深圳豪宅才有机会！基于以下两个视角:1、现状的销售反思走出梅林成为深圳级的豪宅，是一期成功消化尾货和二期升级的关键。2、未来的竞争分析 2010年区域级豪宅后续竞争激烈，深圳级豪宅仍有较大机会那么，如何从一个区域型豪宅转向为一个深圳型的豪宅？3项目升级如何使本项目从一个区域豪宅走向一个深圳豪宅？如何使本项目从一个区域豪宅走向一个深圳豪宅？豪宅成功关键：精神符号的建立对于客户传播和个性建立豪宅成功关键：精神符号的建立对于客户传播和个性建立尤其重要尤其重要指标：指标：梅林片区问题：问题：外部客户

32、不认可区域，内部客户认为面子无光。如何软化梅林大环境，成为深圳人的精神归属地？大环境大环境中环境中环境小环境小环境指标：指标：配套、地段生活配套完善，生活便利，客户认可与CBD之间的近距离被客户认可。指标：指标：户型、小区内部环境本项目一期的小环境上得到客户的认可和肯定，二期只需要在原有的基础上加强即可。？真山真水真品质的低调：朴实且写意，更多在中环境上做真山真水真品质的低调：朴实且写意，更多在中环境上做文章，但梅林的大环境仍存在问题文章，但梅林的大环境仍存在问题本项目主要诉说：区域（本项目主要诉说：区域（ CBDCBD）和资源（山水）和资源（山水）CBDCBD之上的山水大宅之上的山水大宅寸土

33、寸金的寸土寸金的CBDCBD，唯一的四季山水，唯一的四季山水大宅自有大不同大宅自有大不同相对于竞争者而言，本项目在推广形象上显得过相对于竞争者而言，本项目在推广形象上显得过软，不够强势，不够叫嚣。营销的张力有限软，不够强势，不够叫嚣。营销的张力有限VSVS中信红树湾中信红树湾/ /丹堤丹堤营销举措：营销举措：1 1、Hello 出书，出书，报纸，网络连载；报纸，网络连载；2 2、公益广告公益广告向向上的力量；上的力量；3 3、星河驴友俱乐部；、星河驴友俱乐部；4 4、国家地理杂志；、国家地理杂志；5 5、申请国家专利；、申请国家专利；6 6、李宁、张连伟等名、李宁、张连伟等名人营销；人营销；7

34、 7、郊野公攻略。、郊野公攻略。成功案例：星河丹堤成功案例：星河丹堤通过营销形象的升级来扩大客户的辐射面通过营销形象的升级来扩大客户的辐射面, 主要在大环境主要在大环境上做文章上做文章城市中产城市中产向上的力量向上的力量西银湖西银湖城市原生别墅群城市原生别墅群银湖山银湖山 城市别墅城市别墅 CEO官邸官邸0505年年1010月月-06-06年年3 3月月0606年年3 3月月-06-06年年6 6月月0606年年6 6月月-营销举措：营销举措：1 1、渠道营销、渠道营销豪宅餐豪宅餐会；会；2 2、中心区分展场；、中心区分展场；3 3、国家专利产品发布、国家专利产品发布会；会；4 4、国家地理杂

35、志；、国家地理杂志；5 5、申请国家专利产品、申请国家专利产品发布会暨银湖山发布会暨银湖山郊野公园；郊野公园；6 6、银行卡攻略和星河、银行卡攻略和星河会积分攻略。会积分攻略。营销举措：营销举措：1 1、展示攻略、展示攻略展示区正展示区正式对外开放；式对外开放；2 2、积分卡客户升级；、积分卡客户升级；3 3、价额区间引导；、价额区间引导；4 4、价格表指定方法及原、价格表指定方法及原则；则；5 5、服务攻略、服务大使、服务攻略、服务大使命；命；6 6、业内服务专员。、业内服务专员。中产中产山水资源山水资源城市新贵城市新贵幸福里：通过与城市及品牌来实现其个性符号，弱化罗湖幸福里：通过与城市及品

36、牌来实现其个性符号，弱化罗湖片区大环境的影响片区大环境的影响 1、1.8日1.10 特邀VIP客户参加新年观影会，在万象城嘉禾影院万象城嘉禾影院包场上映最新贺岁片赤壁（下），共计到场客户756人，到场率高达96.62、11.11-11.26 “华润华润| |幸福里，幸幸福里，幸福城市福城市”艺术展活动艺术展活动在万象城一楼中庭举行，呈现国际知名设计师张智强国际知名设计师张智强倾力打造幸福魔方3、10.1610.19日携手万象城，共同演绎全球时尚潮流2008 Fashion Week（豪华亿万名车鉴赏：劳斯莱豪华亿万名车鉴赏：劳斯莱斯、宾利、法拉利斯、宾利、法拉利国际顶尖名模国际顶尖名模登台走秀

37、登台走秀顶级品牌新品全球同步顶级品牌新品全球同步发布：发布：GivenchyGivenchy、LanvinLanvin、MoiselleMoiselle） 。共邀请嘉宾1100位，现场观众累计8000-10000名！本项目：挖掘本项目：挖掘“隐豪隐豪”下的更为主流的高调下的更为主流的高调“贵气贵气”-向往隐居生活的社会精英向往隐居生活的社会精英“大隐隐于朝，中隐隐于市，小隐隐于野大隐隐于朝，中隐隐于市，小隐隐于野”超尘脱俗、隐逸是传统的超尘脱俗、隐逸是传统的“人生哲学人生哲学 “终南山心态终南山心态”，虽然隐于长安附近的终南山，却又不时放出风声，以方便，虽然隐于长安附近的终南山，却又不时放出风

38、声，以方便“求求才若渴才若渴”者登门拜访。它是者登门拜访。它是“以退为进以退为进”追求名利的另一种手段追求名利的另一种手段在中国，隐士却是在中国，隐士却是中国人普遍的道德标志与人格向往，往往是中国人普遍的道德标志与人格向往，往往是“社会精英社会精英”。隐居是一种生活态度，更是生活方式的选择。身体隐居了，心仍是活络的。手机隐居是一种生活态度，更是生活方式的选择。身体隐居了，心仍是活络的。手机已经关了，身份还在招摇已经关了，身份还在招摇高调隐居的矛盾共同体高调隐居的矛盾共同体人人都在穷忙时，清静的自由和富足的闲暇，就成了人人都在穷忙时，清静的自由和富足的闲暇，就成了奢侈奢侈品。第一批隐居者以成品。

39、第一批隐居者以成功人士身份出现，或小住，或禅修，或参加心灵修炼课程，体会隐居的感觉。中功人士身份出现，或小住，或禅修，或参加心灵修炼课程，体会隐居的感觉。中国的房地产业已有能力为隐居者提供去处，国的房地产业已有能力为隐居者提供去处，以西式现代品质还原东方自然格调以西式现代品质还原东方自然格调高调隐居者常常是在高调隐居者常常是在“躲人躲人”而而不是不是“躲城市躲城市”，多为文人、商人和政要。他们，多为文人、商人和政要。他们认为书比电视机更重要；独处比社交更重要；拒绝电话，如果有手机一定要转秘认为书比电视机更重要；独处比社交更重要；拒绝电话，如果有手机一定要转秘书台；如果出游，也是和小圈子的名媛或

40、大佬开上游艇前往公海、坐上私人飞机书台；如果出游，也是和小圈子的名媛或大佬开上游艇前往公海、坐上私人飞机前往迪拜前往迪拜改变本项目的精神识别：最大程度的品牌嫁接改变本项目的精神识别：最大程度的品牌嫁接GUCCIGUCCI的创立：的创立：二战之后，由于皮革等原料缺乏而以帆布为替代品。二战之后，由于皮革等原料缺乏而以帆布为替代品。印着成对的字母印着成对的字母G G作商标图案及醒目的红与绿色作作商标图案及醒目的红与绿色作为古驰的象征出现在各式帆布的公文包、手提袋、为古驰的象征出现在各式帆布的公文包、手提袋、钱夹等古驰产品之内。平底鞋及永远不变的镀金饰钱夹等古驰产品之内。平底鞋及永远不变的镀金饰物是古

41、驰的传统拳头产品。物是古驰的传统拳头产品。GUCCIGUCCI的诉求点：的诉求点：古琦品牌时装一向以高档、豪华、性感而闻名于世，以古琦品牌时装一向以高档、豪华、性感而闻名于世，以“身份与财富之象征身份与财富之象征”品牌形象成为富有的上流社会的品牌形象成为富有的上流社会的消费宠儿，一向被商界人士垂青，消费宠儿，一向被商界人士垂青，时尚之余不失高雅时尚之余不失高雅。 寻找与本项目低调奢华最相似气质的品牌进行最寻找与本项目低调奢华最相似气质的品牌进行最大程度地结合，比如大程度地结合，比如GUCCI全面品牌嫁接的营销实践全面品牌嫁接的营销实践1：新品发布会：新品发布会GucciGucci除时装外也经营

42、皮包、皮鞋、手表、家饰品、宠物用品、丝巾、领带、香水等。除时装外也经营皮包、皮鞋、手表、家饰品、宠物用品、丝巾、领带、香水等。 与与GUCCIGUCCI品牌链接，共同演绎全球时尚品牌链接，共同演绎全球时尚潮流。潮流。“GUCCI09GUCCI09年秋冬新品发布会年秋冬新品发布会”全面品牌嫁接的营销实践全面品牌嫁接的营销实践2：现场包装：现场包装会所中可以嫁接会所中可以嫁接GUCCI CafeGUCCI Cafe恰到好处的灯光，咖啡色为主的色调，古驰咖啡恰到好处的灯光，咖啡色为主的色调，古驰咖啡店店 (GUCCI Cafe) (GUCCI Cafe) 典雅、时尚的内部空间；典雅、时尚的内部空间；

43、奢华的奶咖色真皮菜单；奢华的奶咖色真皮菜单；“双双G G”卡布奇诺；卡布奇诺；让每个进入的人不愿意再离去让每个进入的人不愿意再离去目前全世界仅有两家，一家位于总部米兰，一家位于日目前全世界仅有两家，一家位于总部米兰，一家位于日本东京。本东京。全面品牌嫁接的营销实践全面品牌嫁接的营销实践3：纪念品：纪念品与与GUCCIGUCCI品牌相嫁接品牌相嫁接为本项目女业主打造只属于本项目的为本项目女业主打造只属于本项目的女士香水女士香水为本项目男业主打造只属于本项目的为本项目男业主打造只属于本项目的男士袖口男士袖口全面品牌嫁接的营销实践全面品牌嫁接的营销实践4：样板间：样板间与与GUCCIGUCCI品牌相

44、嫁接品牌相嫁接在本项目中选取一个样板间，制作一间在本项目中选取一个样板间，制作一间由由GUCCIGUCCI的家居系列组成的样板房。的家居系列组成的样板房。制造全城的关注点，成为深圳第一个并制造全城的关注点，成为深圳第一个并且唯一的一个且唯一的一个GUCCIGUCCI样板房。样板房。全面品牌嫁接的营销实践全面品牌嫁接的营销实践5：名人：名人+老业主的圈层营销老业主的圈层营销窦文涛的窦文涛的锵锵三人行锵锵三人行做的是一张嘴的做的是一张嘴的生意，生意，3 3把椅子和把椅子和3 3个杯子的个杯子的“话痨话痨”节目，节目，十年里套回了上亿元的广告投放。十年里套回了上亿元的广告投放。将窦文涛的将窦文涛的锵

45、锵三人行锵锵三人行栏目搬到本项栏目搬到本项目的现场，邀请本项目的老业主参加，举目的现场，邀请本项目的老业主参加，举行一场关于行一场关于“低调奢侈生活方式论低调奢侈生活方式论”。让本项目让本项目从梅林价值识别到品牌价值识别系统从梅林价值识别到品牌价值识别系统从属于自然的山水从属于自然的山水到属于诗词歌赋的人文山水到属于诗词歌赋的人文山水再到属于这个年代的时尚山水再到属于这个年代的时尚山水让梅林从今天开始时尚让梅林从今天开始时尚起来！舞动起来起来！舞动起来本项目将 肩负着走出梅林打造深圳豪宅的使命 肩负着树立新世界豪宅品牌的使命!山月居山月居荔园阁荔园阁本项目本项目新世界家园新世界家园鹿茵翠地鹿茵

46、翠地p 本项目之前,积累了大量城市精品豪宅的开发经验,但新世界品牌缺失;p 本项目将是立势新世界品牌的城市豪宅项目.4规划分析本报告是严格保密的。规划布局规划布局地块条件分析：北面园林用地、东面资源较西面南面好地块条件分析：北面园林用地、东面资源较西面南面好教育机构：噪音源教育机构：噪音源教育机构：噪音源教育机构：噪音源高层住宅区：高层住宅区：近距离视线遮挡近距离视线遮挡用地面积：用地面积：1900019000容积率：容积率：4.54.5建筑面积：建筑面积：8550085500东面：东面：有山景资源、需资源最大化；南面：南面：六层教学楼和学校操场，视野较为开阔，可侧看山景，但有噪音干扰；东南角

47、：东南角：十二层住宅楼对本项目十三层以下部分户型有视线遮挡；西面：西面：有幼儿园和高层住宅区，对本项目有噪音干扰；北面：北面：本项目一期及部分内部园林，需让出园林用地；山景资源山景资源内部园林内部园林十二层住宅楼：十二层住宅楼：近距离视线遮挡近距离视线遮挡本报告是严格保密的。规划布局规划布局地块住宅价值排序地块住宅价值排序B1B2B3B4BLOCK1BLOCK2BLOCK3BLOCK4进入性(10%)私密性(25%)景观条件(40%)不利影响 (25%)BLOCK1BLOCK2 BLOCK3 BLOCK4 不利影响：噪音、视线干扰不利影响：噪音、视线干扰本报告是严格保密的。规划布局规划布局资源

48、豪宅盘案例资源豪宅盘案例: :从曲线布局使观景面积最大化从曲线布局使观景面积最大化中信红树湾中信红树湾景观面景观面景观面景观面折线总长折线总长L1直线总长直线总长L2海岸线海岸线海海岸岸线线面积面积S1面积面积S2金域蓝湾金域蓝湾海景面海景面翠堤湾翠堤湾海面海面红树西岸红树西岸L1L2S1S2海岸线海岸线高高尔尔夫夫本报告是严格保密的。规划布局规划布局规划思路：折线布局；规划思路：折线布局；利用自然资源，消化大户型；利用利用自然资源，消化大户型；利用高附加值，消化无景观户型高附加值，消化无景观户型无景观户型无景观户型以高附加值作为卖点中心园林中心园林景观户型景观户型以景观作为大户型的价值支撑2

49、00200平米以上产品：平米以上产品：整体销售情况较为缓慢，个整体销售情况较为缓慢，个别项目调价后走量有所上升。复式产品作为市场别项目调价后走量有所上升。复式产品作为市场上的稀缺产品上的稀缺产品分类项目户型均价总价销售速度复式星河丹堤E区245m2/3房3厅4卫268-297m2/4房3厅4卫2.02.8万/平米2.6-3万/平米400-500万700-800万15-20套/平米3-4套/平米中信红树湾11栋300-390平米复式5万/平米1500-2000万售出9套兰溪谷2期280390m22.62.8万/平米728-1100万01套/月顶层复式浪琴半岛371m22.53万/平米927万售出

50、2套皇庭港湾27-321m22.2万/平米起607-710万售出2套平面中信红树湾207232平米/ 4房2厅3万/平米621-696万10套/月波托菲诺(四期)232-234平米/ 3房均价35万/平米696936万停滞215-277平米/ 4房6451385万56套/月239-287平米/ 5房7171435万2-3套/月336-356平米/ 5房57万/平米19002700万01套/月高尔夫珑园230平米3万/平米667713万7套/月(刚开盘)328平米以上984万以上0套/月澳城237-371平米22.1万/平米474779万停滞浪琴半岛大平面251平米2.43.2万/平米62711

51、87万停滞万科东海岸大平面250/2802万/平米500560万降价后走量，近期1520套/月皇庭港湾236平米/四房，308平米/双拼2.3万/平米542-708万12月20日开盘至今销售7套16117213814617288158881611711381461718815887297297297297274274270 268271 268268 268246245246245245245244244245245三房复式四房复式两房平面五房平面三房平面E3E3E4E4E5E5E7E7典型案例典型案例星河丹堤星河丹堤湖景单位销售速度比看园林单位销售速度快，调价后低价湖景单位销售速度比看园林单

52、位销售速度快，调价后低价单位销售速度较快单位销售速度较快房号户型面积区间总套数已售套数原单价原总价（万）原速度现单价（万）现总价（万）现速度E3三房复式24596252.6万64012套/月2.04005001520套/月E4三房复式245-24660212.6万6402.0450500E5四房复式268-27180282.6-3万69681368套/月2.6-2.869076034套/月E7四房复式29736833.5万850100001套/月2.73.080090001套/月湖景单位湖景单位三三/四房复式（四房复式（245-297平米）：平米）：调价前：调价前：1、E7可观湖景，总价较高（

53、800-1000万），销售基本停滞，已售套数集中在低层；2、E5可观园林景，部分单位可观湖景，整体销售相对好，68套/月，其中湖景单位价格和园景单位差不多，销售比园景单位好；3、E3、E4可观山景和园林，但有一定的噪音影响，销售基本停滞，12套/月；调价后：调价后：1、E7和E5价格未大幅调整，销售缓慢；2、E3、E4价格大幅下调至2万/平后走量较好，低层噪音影响小，走量较高层佳；E3噪音影响较E4大，但总价相对E4低（50万左右），整体销售较E4好。典型案例典型案例中信红树湾中信红树湾楼王单位价格至今未调整，目前销售困难楼王单位价格至今未调整，目前销售困难11# 12# 18# 120m2

54、3房150m2 3房160m2 3房180m2 4房207232m2 4房300390m2 5房复式面积区间户型销售率单价总价现速度300390m25房复式24%5万1500-2000万停滞产品：产品：300390300390m m2 2 5 5房复式房复式1、景观资源好，可观高尔夫景和海景、景观资源好，可观高尔夫景和海景 ；2、总价高，销售缓慢；、总价高，销售缓慢；3、07年推出，至今价格依然为年推出，至今价格依然为5万万/平米，平米，没有调整，售出单位主要是没有调整，售出单位主要是07年入市时卖的，年入市时卖的，以高层区单位为主。以高层区单位为主。客户姓名：张先生客户姓名：张先生 购买户型

55、：购买户型：E3-3-601 E3-3-601 购买购买 面积：面积：245245客户基础背景客户基础背景50多岁，和老伴住在一起，国企职员。有一个已经结婚的女儿，目前住在福田，不和女儿住在一起。和老伴商量买房养老。个性很随和，有修养，实在，属于国企里面做了一辈子的知识分子，每次看房都带女儿一起过来。张先生和太太本来是过来看170平米的三房复式，觉得三房复式的面积够用三房复式的面积够用，而且赠送面积也挺大的。因为当天是晚上看的房，没有看清朝向，当天晚上就定下了，一次性付款当天晚上就定下了，一次性付款。第二天过来看时才发现170平米的三房朝北，觉的不适合老人家居住，一定要朝南的一定要朝南的。但是

56、朝南的只有245平米的，又觉得有点大了，决定先看看再说。看完245平米的之后觉得有阳光晒着很好，虽然贵了一点但是虽然贵了一点但是还送两个大阳台，还送两个大阳台，6 6楼也不吵楼也不吵，很喜欢，就换到了245平米的。客户语录：客户语录： “朝向是最重要的，一定要朝南，不然生活起来很不舒适”；“积累了一辈子的钱就买了这一套房子”“两梯两户人比较少，不会挤”关键词：退休养老关键词：退休养老/朝向朝向/环境环境事业达到一定高度，有钱有闲，对价格不敏感，购买具有事业达到一定高度，有钱有闲，对价格不敏感，购买具有相当的随意性相当的随意性客户姓名：李先生客户姓名：李先生 购买户型：购买户型：E3-1-201

57、 245E3-1-201 245平米平米客客户户基基础础背背景景：该客户是银行的老总，35岁左右，家里有一个在上幼儿园的小孩，北京人，不常在深圳居住，在深圳买房子当作临时住所。本次成交介绍该客户本来是要看160平米的，业务员带他们看了5层的，觉得环境不错而且能看到湖，也不吵，基本定下来了。觉得差不多了之后，该客户的太太问还有没有什么可以看的，业务员说还有稍大一点的是否可以，客户觉得没什么问题，就看了E4样板房，看过之后，两个人都绝的E4十分实用，家家里里的的小小孩孩子子也也说说：“妈妈妈妈我我们们就就买买这这个个”，又开始看245的复式。业务员问客户是否怕噪音，客户觉得没什么问题，那里都一样，

58、没什么影响，但是想想要要低低一一点点的的楼楼层层，因因为为低低一一点点的的和和北北京京的的院院子子很很像像，小小孩孩在在花花园园玩玩，喊喊一一声声他他就就听听得得到到，可可以以跑跑回回来来，很很亲亲切切。业务员就推了2层的给他，两个人都十分喜欢，想晚上就定，但是要等别人第二天还钱给他们才能交定金。当天晚上，该客户给业务员打电话，说已经决定了就要那套，业务员逼他们当天晚上就交钱，没有来的及。第二天一大早，该客户叫他的弟弟和弟媳过来帮忙交钱，他弟弟是做物管的，发现后面有垃圾场，但该客户却丝毫不受影响，仍然很喜欢，先刷了10万，另10万过几天补齐。客户语录：客户语录：“没事，噪音没什么感觉，在市里住

59、哪都差不太多” “没事，垃圾场那么远呢，跟我们有什么关系？没什么影响。”关键词：外地客户关键词：外地客户/低楼层低楼层/孩子喜好孩子喜好事业达到一定高度，对价格不敏感，孩子意见影响购买，事业达到一定高度，对价格不敏感，孩子意见影响购买，比较随意比较随意典型案例典型案例中信红树湾中信红树湾总价低的总价低的200200平米走速较快，可以看到高尔夫的平米走速较快，可以看到高尔夫的230230平米平米产品销售较好产品销售较好11# 12# 18# 120m2 3房150m2 3房160m2 3房180m2 4房207232m2 4房300390m2 5房复式产品：产品：207232207232m m2

60、 2 4 4房房1 1、调价前销售基本停滞调价前销售基本停滞，调价后，调价后1010套套/ /月；月；2 2、两个端头产品走速较快，其中、两个端头产品走速较快，其中200200平米由于总价平米由于总价低走速较快，低走速较快，230230平米由于可以看到高尔夫走速较快；平米由于可以看到高尔夫走速较快；3 3、高楼层（部分可看海景）和带、高楼层（部分可看海景）和带270270度弧形观景阳度弧形观景阳台单位走量快；台单位走量快；面积区间户型销售率原单价原总价原速度现单价现总价现速度207232m24房60%4万828928万停滞3万621-696万10套/月233平米4+1房典型案例典型案例波托菲诺

61、纯水岸波托菲诺纯水岸景观资源和朝向较好的单位销售速度快景观资源和朝向较好的单位销售速度快项目名称总套数户型套数剩余套数销售率原价格原速度现价格现速度波托菲诺(四期)194（14套TH）3房：232-234平米440%4万/平米停滞3.3万/平米停滞4房：215-277平米1202976%4-5万/平米1-2套/月3.3-3.7万/平米56套/月5房：239-287平米40490%5-7万/平米1套/月3.5-4万/平米2-3套/月5房：336-356平米16663%8万/平米01套/月5-7万/平米01套/月产品：产品：215-356215-356平米，平米，3535房平面房平面整体销售情况看

62、：调价前，12套/月，调价后810套/月；S13R1R2S2规划规划高层高层高高尔尔夫夫景景湖景湖景S S栋栋：232-234平米3房由于户型设计不实用，销售基本停滞，336-356平米5房，总价高，难以走量；S1、S2单元由于景观资源弱，销售情况较S3差。S3底层无景观，高层单位销售好于低层；R R栋：栋：可观园林景，高层可观高尔夫景，高层销售好于低层，但由于后期规划的高层对高尔夫景观产生一定的遮挡，影响R1、R2的部分单位的销售。S栋主力面积区间215-279平米，总体面积相对R栋小，总价相对低，总体销售R栋较S栋好；272249215297297227274268226238257244

63、257238226 244 356356王小姐王小姐购买平面购买平面230230平米平米家庭背景：家庭背景：年轻80后，打扮简约，在深发展上班，湖北人，先生40多岁，家里有两辆车，自己开宝马，先生开单位的车，不便透露。原来住假日湾，后卖掉，现在居住世纪村租房子，装修好便长期居住下来，平时少看报纸，关注金融财经股票。开始并不看好这里，感觉有滨河路很吵，后来房子离大路远了一些，绿化也好，环境各方面都很好，适合生活，就重新考虑在这里买房子了。户型朝向非常好，看一次就下定了。过去一直没有关注，不是很看好这个区域，一二期户型也没有什么满意的。算是二次置业，以前住华侨城170平米四房，觉得那好更成熟，但是

64、现在已经没有升值潜力了。在万科城有一套别墅度假用，天鹅堡、锦绣花园、世纪村、万科城、第五园别墅都看过。关外的房子都现在只考虑别墅。客户语录：客户语录：“现在这边绿化环境都很好，比过去适宜生活了。” “这次的户型和朝向都非常好，看了一次就定了。”关键词：政府部门关键词：政府部门/户型朝向户型朝向/区域发展区域发展政府部门工作，财富不外现，看中片区升值潜力，喜欢了政府部门工作，财富不外现，看中片区升值潜力，喜欢了就购买就购买客户特点客户特点共同点：共同点：对价格不敏感，看好产品的稀缺性及景观资源；对价格不敏感，看好产品的稀缺性及景观资源；低调，财富来源较为神秘，钱对其而言只为数字游戏，事低调，财富

65、来源较为神秘，钱对其而言只为数字游戏，事业达到一定高度，有钱有闲；业达到一定高度，有钱有闲；差异点：差异点：购买大平面产品的客户更为挑剔，购买复式产品的客户更购买大平面产品的客户更为挑剔，购买复式产品的客户更为随意；为随意；购买大平面产品基本上有别墅居住经历，而购买复式产品购买大平面产品基本上有别墅居住经历，而购买复式产品的客户则不一定有过别墅经历；的客户则不一定有过别墅经历；无景观户型无景观户型以高附加值作为卖点中心园林中心园林景观户型景观户型以景观作为大户型的价值支撑景观资源最好的地块景观资源最好的地块建议建议200200平米以上大平面平米以上大平面产品，原因：产品，原因：1 1、景观面最

66、好的地方要、景观面最好的地方要摆更多的面积，而平面摆更多的面积，而平面产品要比复式产品产品要比复式产品更出更出面积面积；2 2、但需要控制量，同时、但需要控制量，同时对资源和舒适性有极高对资源和舒适性有极高的要求。的要求。类型面积单价总价销售情况高TH200平米以上2-2.5万/平米2.5-3万/平米400-500万700-800万15-20套/月3-4套/月平面200平米以上2-2.5万/平米3万/平米左右3-4万/平米400-500万600-700万700-1000万15-20套/月10套/月左右5-6套/月以内销售验证：无论价速大平面不亚于复式，且大平面较复式更为主流销售验证：无论价速大

67、平面不亚于复式，且大平面较复式更为主流120180120180平米：平米：市场的主流供应，销售市场的主流供应，销售情况较顺畅，大部分销售速度在情况较顺畅，大部分销售速度在1010套套/ /月以上月以上项目面积/户型均价总价近期销售速度星河丹堤E区172m2/3房2厅3卫/复式1.82.4万/平米有湖400万；无湖340万；售罄160/3房2厅2卫1.3-1.5万/平米（无湖）1.9-2.5万/平米（有湖）全湖400；少湖320万；无湖220万降价后迅速走量，10-20套/月138-146/2房1.3-1.6万/平米（无湖）1.9-2.3万/平米（有湖）全湖340万；少湖250万；无湖200万降

68、价后迅速走量，1525套/月百仕达乐湖180190/4房2.32.5万/平米（带5000元/平米精装）414475万（带5000元/平米装修）开盘走量，近期8-10套/月114-120/140平米/3房2.12.4万/平米（含5000精装）239336万开盘走量，近期10-15套/月后海公馆100130/3房2.42.5万/平米240-325万810套/月侨香诺园130/3房2.3万/平米286312万1015套/月东方尊峪150、195/4房1.952.25万/平米（精装）292438万（精装）5-10套/月浪琴半岛175-179平米/四房1.9-2.4万平米332429万6月开盘迅速走量后

69、目前23套/月中信红树湾4期160平米/3房2厅2卫180 平米/4房2厅2.3-2.5万/平米368450万15-20套/月120-150/3房2.3-2.5万/平米276375万20-25套/月卓越维港142-178/172.4/3房/4房2.3万/平米326409万开盘走量后近期30-45套/月皇庭港湾174/176/3房2.3万/平米313-405万12.20开盘销售30-40套；香蜜湖唯珍府180平米3万/平米500-600万5-10套/月典型案例典型案例: :香蜜湖唯珍府香蜜湖唯珍府购买购买180180平米产品客户主要是看中实用，片区成熟，主要平米产品客户主要是看中实用，片区成熟，

70、主要消化中低楼层消化中低楼层阳台阳台阳台阳台阳台阳台改房改房改房改房改房改房入户入户阳台阳台1 8 5平平米米客户购买主要看中的是：客户购买主要看中的是：1、户型方正实用，赠送面积多，可以满足家庭、户型方正实用，赠送面积多，可以满足家庭人口多的需求；人口多的需求；2、香蜜湖片区配套成熟，豪宅片区有面子。、香蜜湖片区配套成熟，豪宅片区有面子。占地面积：占地面积：7345.67345.6平米平米容积率：容积率：2.262.26总户数：总户数：139139套套位于香蜜湖片区的一个小规模的项目，以位于香蜜湖片区的一个小规模的项目，以150150平米以上的大户型为主。平米以上的大户型为主。其中，其中，0

71、8.508.5推出推出6969套低楼层产品。套低楼层产品。户型单价总价销售速度180-190平米2.4-2.6万/平米400-500万15套/月户型面积区间拼后套数目前销售率销售速度近期均价总价三房176平米174套14%24套/月包括开盘1.8万/平米起2.3万/平米310-400万176176平米平米3 3房房户型特点：主仆分区户型特点：主仆分区 270270度转角弧度转角弧形阳台形阳台 双主卧设计双主卧设计典型案例典型案例皇庭港湾皇庭港湾主推的主推的176176平米的平米的3 3房，销售情况一般，主要消化中间楼层房，销售情况一般，主要消化中间楼层的景观单元的景观单元EDFGH产品：产品：

72、176176平米平米3 3房房176平米3房是主推产品，户型好（特设主仆分区，转角弧形阳台，双主卧设计），但客户普遍反应实用性不高。D-G由于被鸿威地块挡住景观,消化主要以中低层低价单位为主,H栋由于可以看到海,主要消化中高层单位.典型案例典型案例中信红树湾中信红树湾调价后，可以看到景观的中高层和可以看到中心园林的调价后，可以看到景观的中高层和可以看到中心园林的低层单位销售较好低层单位销售较好11# 12# 18# 面积区间户型销售率原单价原总价原速度现单价总价现速度180m24房90%3.03.5万540630万12套/月2.3万414 万510套/月产品：产品：180180m m2 2 4

73、 4房房1 1、赠送较多，满足功能需求，可以隔房；、赠送较多，满足功能需求，可以隔房；2 2、调价前走量较慢，、调价前走量较慢，1212套套/ /月，调价后月，调价后510510套套/ /月；月；2 2、中高楼层走量快，低楼层由于可观园林景、中高楼层走量快，低楼层由于可观园林景观，销售也较好；观，销售也较好；120m2 3房150m2 3房160m2 3房180m 4房207232m2 4房300390m2 5房复式处在事业上升期阶段，有一定的经济实力，家庭人口相对较多，处在事业上升期阶段，有一定的经济实力，家庭人口相对较多，更看中实用性的，但对景观及舒适性仍有较强的敏感性更看中实用性的，但对

74、景观及舒适性仍有较强的敏感性袁先生：购买香蜜湖唯珍府袁先生：购买香蜜湖唯珍府185185平米产品平米产品 年龄：年龄：45岁左右 职业：职业：私企业主 家庭结构：家庭结构：4个人（儿子在国外读书，女儿在念高中，父母偶尔会来住） 工作地点：工作地点：华强北客户是第二次来看房就决定买下，第一次是自己一个人来的，看到广告上说是在香蜜湖就赶过来看看，自己本来就一直想在这边买了房子，这里交通方便，而且配套也好，就是这边新房子不多，一直没有看到合适的。看了之后就觉得产品很不错，尤其是赠送面积很多，让客户很满意，平时父母也会偶尔过来住住，这样感觉也不拥挤，住着也很舒服。第二次是和妻子一起来的，对赠送面积，户

75、型都了解的比较细，看了之后都对产品感觉不错，感觉蛮舒适，又是在香蜜湖，第二天就下了定。客户语录：客户语录：“住宅香蜜湖，就是有面子，我有很多朋友都住在这边。” “户型不错，送的挺多的，比较符合我的需求。”关键词：产品关键词：产品/豪宅形象豪宅形象/周边配套周边配套11# 12# 18# 120m2 3房150m2 3房160m2 3房180m2 4房207232m2 4房300390m2 5房复式典型案例典型案例中信红树湾中信红树湾调价后，中高楼层销售情况较好，总价较低的调价后，中高楼层销售情况较好，总价较低的150150平米销平米销售情况好于售情况好于160160平米平米3 3房房面积区间户

76、型销售率原单价原总价原速度现单价现总价现速度150m23+1房90%3.0万450万68套/月2.22.3万330-345万1520套/月160m23+1房90%3.0-3.5万480550万2.3万368万产品：产品：150160150160m m2 2 3 3房房1 1、赠送多，使用率高，、赠送多，使用率高，3 3房可以改房可以改4 4房；房；2 2、调价前、调价前6868套套/ /月，调价后月，调价后15201520套套/ /月，其月，其中中150150平米平米3 3房较房较160160平米平米3 3房总价低，走量快房总价低，走量快3 3、中楼层走量快，高楼层比低楼层销售较好、中楼层走量

77、快，高楼层比低楼层销售较好155平米3+1房典型案例典型案例星河丹堤星河丹堤调价后，总价较低的非湖景单位销售情况好于湖景单位调价后，总价较低的非湖景单位销售情况好于湖景单位161172138146172881588816117113817115887297297297297274274270 268271 268268 26824624524624524524524424424524514688三房复式四房复式两房平面五房平面三房平面E1E1E2E2房号户型面积区间套数销售率原单价原总价原速度现单价（万）总价（万）现速度E12+1房平面1381465665%2.7万372-3943-4套/周1

78、.31.6/无湖；1.92.3/有湖；全湖340万；少湖250万；无湖200万调价后两周迅速消化近百套，后期20-40套/周3+1房平面158-1605764%2.8万442-4481.31.5/无湖；1.92.5/有湖；全湖400；少湖320万；无湖220万E22+1房平面1381466084%2.7万372-3941.31.6/无湖；200万3+1房平面158-1606180%2.8万442-4481.31.5/无湖；205-240万产品：产品：138160平米平米调价前：调价前：1、34套/周，低层噪音影响较高层小，销售较高层好，E1、E2销售情况差不多，调价后：调价后：1、调价后两周消

79、化近百套，后期20-40套/周；2、E2销售比E1好，非湖景单位总价低，销售比湖景单位好，目前剩余主要为E1湖景单位，较非湖景单位高150万左右；可观湖景可观湖景1#3#2#楼栋户型销售率均价速度1#,2#124-139m2，3房96%2.3万/ m21520套/月3#140-150m2，4房100%2.3万/ m2典型案例典型案例侨香诺园侨香诺园换房客户考虑到舒适度等问题，因此换房客户考虑到舒适度等问题，因此140140多平米的多平米的4 4房产房产品消化速度较慢品消化速度较慢产品：产品：140-150140-150平米平米/4/4房房1、140平米左右的4房户型设计较为紧凑，舒适度不及3房

80、；3房走量比4房快2、中间单位走量较快，奇数层由于阳台在客厅，走量好于偶数层；典型案例典型案例: :中信红树湾中信红树湾购买购买120120平米产品的客户主要看中其总价低，性价比高平米产品的客户主要看中其总价低，性价比高户型面积推出套数原均价原总价现均价现总价销售速度126-128平米 60套3.5万/平米440-450万2.5万/平米300-320万5-10套/月154-163平米90套530-580万380-410万3-5套/月180平米30套630万450万5-8套/月126-128126-128平米平米3 3房比房比154-163154-163平米平米3 3房畅销原因房畅销原因: :

81、p 128 128平米平米3 3房朝北、面积小，总价低；房朝北、面积小，总价低；p 150150多平米多平米3 3房总价高，做房总价高，做3 3房太浪费，不如再加房太浪费，不如再加点钱，购买点钱，购买180180平米平米4 4房产品。房产品。4 4期期1818栋推出的产品户型栋推出的产品户型: : 目前已售完目前已售完客户语录：客户语录：“三期买的是多平米的，自己住，四期买了三期买的是多平米的，自己住，四期买了多平米的，主要是给父母住的，够住就好了，多平米的，主要是给父母住的，够住就好了，没必要买那么大的。没必要买那么大的。”“本来是打算买多平米的，给儿子住的，但本来是打算买多平米的，给儿子住

82、的，但后来考虑了一下，这个面积的房子他将来还是要换，后来考虑了一下，这个面积的房子他将来还是要换，干脆一次性到位，买个大的平米的。干脆一次性到位，买个大的平米的。”平米房平米房入户花园入户花园花园露台花园露台梅林一村典型换房客户，迫切需要改善居住环境，经济实梅林一村典型换房客户，迫切需要改善居住环境，经济实力勉强能够进入丹堤的圈层力勉强能够进入丹堤的圈层王先生王先生购买户型：星河丹堤购买户型：星河丹堤E E区区160160平米三房平米三房 年龄：年龄：38 籍贯：籍贯：广东深圳 学历：学历：大学 现居住地：现居住地：梅林一村 家庭人口数：家庭人口数：3 子女数：子女数：1 子女年龄：子女年龄：

83、5 行业：行业：公务员（警务人员） 职务：职务：科员 工作地：工作地：福田 F区办卡客户，在成交之前来过丹堤三次，在开盘当天成交的；看楼的过程当中关注的首要是价格、其次是噪音、户型，了解到价格后没觉得相对F区来说相对性价比高，同时妻子觉得目前住的房子条件不好，迫切想换一个好的环境居住。开盘当天带钱过来，丈夫还有点犹豫，觉得资金压力上很大，妻子强烈要求要买，也有点贪小便宜，觉得开盘给到的实惠很高，最后是妻子做了决定，最终成交。 客户购买的目的是换房自住，之前也没买过房，现在住的是单位的房子；客户觉得丹堤的物管服务体系很好，住在丹堤很舒服，很有尊贵感；最吸引客户的是环境，其次是户型设计、朝向通透、

84、赠送的面积也很多；针对三大配套的进驻没有做太多的评价，觉得这是高档社区应有的配套。客户语录：客户语录：“我的朋友很多都搬出去了，我早就不想住在梅林了，说不来没面子。”关键词：价格关键词：价格/户型户型/朝向朝向/居住环境居住环境老业主重复购买，主要看中其升值的潜力，四期购买的小老业主重复购买，主要看中其升值的潜力，四期购买的小面积单位主要给父母居住面积单位主要给父母居住戴女士戴女士购买购买18A01单位，总价单位，总价400左右；左右；128平米平米3房房年龄：年龄：36岁左右 籍贯：籍贯：四川人 子女：子女：有个两岁左右的女孩；职业：职业：丈夫是企业老板，自己平时做投资和股票 客户是二次置业

85、，三期老业主，买的是200多平米的，三期买了给自己住，但目前找不到好的室内设计师，所以还没有正式入住，目前住云顶翠峰；买四期是为了给父母住；客户很关注孩子上幼儿园的问题，要了解培基的情况。另外客户还看重开发商品牌，对中信还是有一点了解。之前也看过很多其他的项目，也了解过丹堤也看过红树西岸。觉得丹堤的小区环境还不错，但是不比较远，在梅林关了，不是很喜欢，红树西岸的产品还是不错的，但是外里面太难看了，而且很多东西也不实用，觉得还是红树湾， 户型好，景观好，交通也可以，以后这里发展也应该不错，可以升值的，但是如果配套和服务也可以跟上，那就更好了。总体说这里的感觉还不错，这么大的空间，是否长住就不确定

86、了，说不定以后价格上去了还会考虑转手的” 关键词：老业主关键词：老业主/教育教育/开发商品牌开发商品牌/升值潜力升值潜力 客户特点：客户特点：共同点：共同点：有较强的经济实力，看重项目的综合素质。自住客为主，有较强的经济实力，看重项目的综合素质。自住客为主，看重性价比，实用性和舒适性是关键指标看重性价比，实用性和舒适性是关键指标客户特点：客户特点：差异点：差异点：购买购买180平米的客户在关注产品性价比的同时，对资源景平米的客户在关注产品性价比的同时，对资源景观和舒适性有较强的敏感性。观和舒适性有较强的敏感性。购买购买120-150平米的客户，在认可项目之后对价格的敏感平米的客户，在认可项目之

87、后对价格的敏感性强，对资源的敏感性相对弱。一般而言，性强，对资源的敏感性相对弱。一般而言，150-160平米平米四房的客户较四房的客户较120-130平米三房的客户的家庭人口数多平米三房的客户的家庭人口数多无景观户型无景观户型以高附加值作为卖点中心园林中心园林景观户型景观户型以景观作为大户型的价值支撑资源优质和舒适性强的考资源优质和舒适性强的考虑做虑做180180平米，有一定影平米，有一定影响做响做150-160150-160平米的产品。平米的产品。主要考虑一梯二户和一梯主要考虑一梯二户和一梯三户。三户。120-130120-130平米产品可适当平米产品可适当考虑，一梯四户。但考虑考虑，一梯四

88、户。但考虑梅林二手房的低价影响，梅林二手房的低价影响，慬慎设置。若方案允许可慬慎设置。若方案允许可不必考虑。不必考虑。面积单价走量总价走量速度170-180平米2.4-2.6万/平米400-450万10套/月左右150-160平米左右2.2-2.3万/平米左右300-350万15-20套/月120-130平米左右1.8-2.2万/平米300万以内15-20套/月销售验证：销售验证：170-180平米为次明星产品，平米为次明星产品，120-160平米为现金牛平米为现金牛1611721381461728815888161171138146171881588729729729729727427427

89、0268271268268268246245246245245245244244245245E1E1E2E2三房复式三房复式四房复式四房复式两房平面两房平面五房平面五房平面三房平面三房平面房号户型面积区间套数销售率原单价原总价（万）原速度现单价（万） 现总价（万）现销售速度E1三房复式17228100%3.4万58412套/月1.82.4有湖400万；无湖340万；11月8日调价，2周基本消化完毕E2三房复式17230100%3.4万58412套/月1.82.4无湖340万172172平米复式平米复式1、赠送面积多，总价合适300400万；2、临路，但较为靠里，噪音影响小，可以看见内部园林，部

90、分可观湖景；3、销售情况，调价前销售较慢，12套/月，湖景单位和非湖景单位差价120万左右，但走量差不多；低层单位噪音影响小，销售较高层好；11月8号调价后2周内基本消化完，湖景和非湖景单位差价60万左右。典型案例典型案例星河丹堤星河丹堤购买购买172172平米复式产品客户主要是看中性价比，部分购买平米复式产品客户主要是看中性价比，部分购买较为勉强较为勉强湖景单位湖景单位典型案例典型案例中信红树湾中信红树湾1 1期期160160平米复式属于当时的创新和稀缺产品，销售情况好平米复式属于当时的创新和稀缺产品，销售情况好3# 产品：产品：164-166平米复式平米复式客户：主要客户为企业主、公司高层

91、，客户：主要客户为企业主、公司高层，以投资和自住为主，认可项目的环境，以投资和自住为主，认可项目的环境，对产品设计比较关注，喜欢复式产品对产品设计比较关注，喜欢复式产品带来的空间感（例如挑高客厅）。带来的空间感（例如挑高客厅）。均价：均价：9000-100009000-10000元元/ /平米平米总价：总价：140-170140-170万万套数：套数：3030套套由于产品附加值高，对于没有住过复式的由于产品附加值高，对于没有住过复式的客户，特别喜欢空间的感觉，受到自住和客户，特别喜欢空间的感觉，受到自住和投资客户的欢迎，一推出就迅速销售一空。投资客户的欢迎，一推出就迅速销售一空。龚先生龚先生购

92、买户型：172平米四房复式年龄：年龄：35 家庭人口数：家庭人口数：4（2个子女，5岁左右） 职务：职务：生意人 该客户原来居住在香蜜湖140平米左右的平面产品，与老人一起居住，很想换一个复式，认为复式的私密性比较好，可以分开居住。很早的时候就来看过丹堤，非常喜欢里面的环境，但是觉得贵，后来价格调整后就立刻过来，看了E1和E2的172平米，觉得很实用，送的面积比较多，对于能够看到湖景资源的很喜欢，而且喜欢高楼层的感觉。销售人员说还有245平米的复式要不要看一下，客户说可以，看的过程中也非常喜欢，就问起价格，销售人员说总价在500-600万，客户表示回去考虑一下。第二天上门定了172平米24楼可

93、以看到湖景的一套，总价400万左右，客户表示245平米的总价有点高，购买起来对经济的压力比较大。客户语录：“送的比较多，比较实惠。” “丹堤的环境很好，我第一次来就喜欢上这里了。”看中大环境和产品的附加值，喜欢复式空间感，对总价看中大环境和产品的附加值，喜欢复式空间感，对总价比较敏感，属于踮着脚购买的客户比较敏感，属于踮着脚购买的客户关键词：产品关键词：产品/社区环境社区环境/配套档次配套档次/物业服务物业服务无景观户型无景观户型以高附加值作为卖点中心园林中心园林景观户型景观户型以景观作为大户型的价值支撑原则：对于没有景观资原则：对于没有景观资源的地块，放尽可能少源的地块，放尽可能少的面积，同

94、时增加产品的面积，同时增加产品的附加值。的附加值。建议做建议做160160平米左右的复平米左右的复式产品，增加产品的附式产品，增加产品的附加值，以弥补没有景观加值，以弥补没有景观的劣势。的劣势。面积单价走量总价走量速度160-180平米1.8-2万/平米350-400万开盘售毕预计价格（类平面）2.4-2.6万/平米400-450万10套/月左右销售验证：复式产品介于明星产品和现金牛产品，占总面积的销售验证：复式产品介于明星产品和现金牛产品，占总面积的30%本报告是严格保密的。规划布局规划布局根据前面的地块分析和市场分析，给出的最优方案根据前面的地块分析和市场分析，给出的最优方案优势：优势：园

95、林的整体性好园林的整体性好大平面的优势集中大平面的优势集中对视少对视少容易满足日照要求容易满足日照要求劣势：劣势：楼栋侧间距小楼栋侧间距小景观户型比例相对景观户型比例相对较小较小76对原有一期的影响对原有一期的影响小小栋数 梯户比 层数 户数 户均 建面建比户比占地面积 容积率1123264240 1536018.05%13.33%190004.48 2123264180 1152013.53%13.33%3133296175 1680019.74%20.00%5133296165 1584018.61%20.00%4、62532160 160 2560030.08%33.33%4808512

96、0100%100%240240大平面大平面180180平面平面160160平面平面160160复式复式有景观户型有景观户型本报告是严格保密的。规划布局规划布局方案基本经济指标方案基本经济指标房型房型户均户均建面建面建面比例建面比例户数例户数例大平面大平面4 41 1230230250250128001280017000170001515202012121515平面平面4 41 1170170180180250002500030000300003030353530303636平面平面3 31 1150150165165128001280017000170001515202018182323复式复

97、式3 31 1155155165165214002140025500255002525303030303535总计总计85500855006物业发展建议本报告是严格保密的。豪宅户型豪宅户型四个细部使现场感受比实际空间更小四个细部使现场感受比实际空间更小部分户型交通流线曲折，使套内交通面积比例过大；部分户型交通流线曲折，使套内交通面积比例过大；本项目采用中央空调，减小净高，令空间十分压抑；本项目采用中央空调，减小净高，令空间十分压抑；本项目采用的落地凸窗影响大尺度空间的采光，进一本项目采用的落地凸窗影响大尺度空间的采光，进一步削弱该空间的尺度感；步削弱该空间的尺度感；端头户型主卧未设转角凸窗，削

98、弱主卧尺度感；端头户型主卧未设转角凸窗，削弱主卧尺度感；本报告是严格保密的。A楼王产品楼王产品房型房型户均户均建面建面建面比例建面比例户数例户数例大平面大平面 4 41 1 230230250250128001280017000170001515202012121515问题问题1 1：标准层面宽受限制，不宜超过：标准层面宽受限制，不宜超过4040米。米。问题问题2 2：户型必须三拼，而三拼户型要同时满足拼合前每一户日照的：户型必须三拼，而三拼户型要同时满足拼合前每一户日照的要求其面宽就会较大。要求其面宽就会较大。合理安排拼合方式同合理安排拼合方式同时满足小面宽和日照时满足小面宽和日照要求。要求

99、。本报告是严格保密的。典型项典型项目目面积面积房间房间数数面宽面宽进深进深客厅客厅面积面积餐厅餐厅面积面积厨房厨房面积面积露台露台/ /阳台阳台总面总面积积赠送赠送率率香蜜湖1号高层2352454房4卫2218.45.76353.35.4,另带早餐厅233.42.8 9.5两层高内庭院(或大露台)+主卧阳台+客厅阳台+设备阳台工作阳台8017纯水岸4期高层2374房4卫1812.76.27433.34.815.83.153 9.5内庭院+工作阳台+奇数层主卧带阳台4514中信红树湾4期2314房3卫16.2最大21.25，主要13.455.05.8303.33.812.5 3.33.5 11.

100、5大工作阳台+空中庭院露台5315皇庭港湾2364房4卫16.9最大20.2，主要14.85.55.7314.3417.2339小入户阳台异型错层露台工作阳台3515综合综合指标指标2302404房4卫161813.5，主仆分道户型的核心筒长205.6630353.34.8 1218 3.23811空中庭院工作阳台405515露台、阳台230230250250市场豪宅的房型市场豪宅的房型以以4 41 1房为主、房为主、2 2套间、改一个房、有工人房或能改套间、改一个房、有工人房或能改户型面宽不包括核心筒尺寸，所有套内尺寸均不包括凸窗和客、餐厅当中的户型面宽不包括核心筒尺寸，所有套内尺寸均不包括

101、凸窗和客、餐厅当中的穿越性交通面积（以穿越性交通面积（以1.2m1.2m宽计）；赠送率以现行查帐标准计算宽计）；赠送率以现行查帐标准计算本报告是严格保密的。典型项典型项目目面积面积主人房主人房更衣室更衣室卫生卫生间间主卧主卧总面总面积积最小最小次卧次卧次卧次卧其他其他入户入户花园花园工人工人房房双双套套间间改房改房备注备注香蜜湖1号高层2352454.2*4.8穿越式4.57.3323.53.2客卧宽3.6米套房设计,次卧3-3.5米客卧与主卧功能分区,早餐厅设计可改房有有能电梯直接入户纯水岸4期高层2377.74.2（含非独立书房）独立99543.33.9主次卧3.6米,另一次卧宽3.2米客

102、卧与卧室功能分区,厨房与生活阳台工人房连接无有无能中信红树湾4期2314.46穿越式810.5452.63.93.5*4.2，34.2赠送面积多,可根据业主需求自行对上空部分进行更改无可由工作阳台改有能主仆分道、分电梯皇庭港湾2365.54穿越式5.87.735.5345.74，3.054小有有 不能主仆分道、分电梯综合综合指标指标4.55.4含书房开间7.76.88.635453.03.8无有或可改有能主仆分道、分电梯标准配置标准配置41房为主、2套间、改一个房、有工人房或能改、主仆分道或电梯直接入户；户型面宽在16.5m以上，进深在18m以上（主仆分道户型进深）客厅面积在30以上（不含1.

103、2m宽走道面积），开间在5.5m以上；餐厅面积在12以上，开间在3.3m以上主卧有穿越式更衣和卫生间，总面积在35以上，主要使用空间开间在4.5m以上；最小的次卧开间3m以上次主卧配置卫生间升级配置升级配置主要空间尺度加大；主卧带小书房，独立更衣室，设置豪华主卧卫生间；设置早餐厅；本报告是严格保密的。空中花园可改空中花园可改房房主主卧卧大大露露台台早餐早餐厅厅电梯直接电梯直接入户入户230230250250经典户型经典户型香蜜湖香蜜湖1 1号号235235245245本报告是严格保密的。“4.2米的主卧也太小了,要是改成5米就会更好”-香蜜湖1号“客厅5.7米合适,能大点就最好”-香蜜湖1号“

104、有没有工人电梯?这样分开会尊贵一些”-香蜜湖1号“别墅有晒衣房的设计很好，但你们的高层产品就没考虑这一点，至少把烘干机的机位预留出来，香港很多豪宅都有这项设计。”“你们更衣间、洗衣间比较小，不够大气，希望更衣间大些，一走进去就感觉，哇真大啊，可以看见所有衣服的摆放。”客户认可：厅宽在客户认可：厅宽在6 6米以上米以上/ /餐厅宽度要在餐厅宽度要在3-53-5米区间米区间/ /全套房设计全套房设计/ /花园的花园的单体面积更大单体面积更大/ /主仆分区避免干扰主仆分区避免干扰230230250250户型客户语录户型客户语录香蜜湖香蜜湖1 1号号本报告是严格保密的。空中花空中花园可改园可改房房改工

105、改工人房人房工作工作阳台阳台南北南北通主通主卧套卧套房房主仆主仆分道分道230230250250经典户型经典户型中信红树湾中信红树湾4 4期期231231本报告是严格保密的。空中花园可空中花园可改房改房带书房主卧带书房主卧230230250250经典户型经典户型纯水岸纯水岸4 4期期237237本报告是严格保密的。动静分区混杂：动静分区混杂：原因是标准层平面形式和主仆分道设置共同导致主要居住空间尺度小主要居住空间尺度小：1、户型面宽过大，主入口设置在端头，使内部交通流线过长，导致套内交通面积较大；2、双厨设置；3、家庭厅设置，然而并不实用；现场感受的空间尺度比实际的更小；现场感受的空间尺度比实

106、际的更小；本项目户型分析本项目户型分析 D-1(240-256D-1(240-256户型户型) ) 户型户型号号面面积积房房间间数数面宽面宽进深进深客厅客厅面积面积餐厅餐厅面积面积厨房厨房面积面积露台露台/ /阳台阳台总面总面积积赠送率赠送率D-12402564房3卫22.822.810.96.46.44.84.830.74.44.44.34.318.92.537.5观景阳台入户花园生活阳台挑高露台36.436.417露台、阳台。天井综合综合指标指标2302404房4卫161813.55.6630353.34.812183.23811空中庭院工作阳台405515露台、阳台户型户型号号主人房主人

107、房更衣室更衣室卫卫生生间间主卧主卧总面总面积积最小次卧最小次卧次卧次卧其他其他入户入户花园花园工人工人房房双套间双套间改房改房备注备注D-14.54.54.44.4穿越式5.57.7373.03.23.64.4双厨双厨小有有改一个主佣分道综合综合指标指标4.55.46.88.635453.03.8无有或可改有能主仆分道、分电梯客厅客厅空间空间纵深纵深小小内部交内部交通流线通流线曲折，曲折，面积大面积大餐厅、餐厅、家庭厅家庭厅空间过空间过于封闭于封闭本报告是严格保密的。南向房间数过少：南向房间数过少：标准层平面形式导致主要居住空间尺度小主要居住空间尺度小1、户型面宽过大，使内部交通流线过长，导致

108、套内交通面积较大；2、双厨设置；现场感受的空间尺度比实际的更小：现场感受的空间尺度比实际的更小：本项目户型分析本项目户型分析 D-2(233-252D-2(233-252户型户型) )客厅空间客厅空间纵深小纵深小餐厅空餐厅空间过大间过大过渡过渡空间空间视野视野狭小狭小厕所厕所入口入口正对正对客厅客厅户型户型号号面积面积房房间间数数面宽面宽进深进深客厅客厅面积面积餐厅餐厅面积面积厨房厨房面面积积露台露台/ /阳台阳台总面总面积积赠送率赠送率D-22322514房4卫22.722.79.756.06.04.654.6528.63.93.93.93.915.22.437.2观景阳台生活阳台挑高露台2

109、3.423.49%9%露台、露台、阳台阳台综合综合指标指标2302404房4卫161813.55.6630353.34.812183.23811空中庭院工作阳台405515露台、阳台户型户型号号主人房主人房更衣室更衣室卫生卫生间间主卧总主卧总面积面积最小次卧最小次卧次卧次卧其他其他入户入户花园花园工人工人房房双套双套间间改房改房备注备注D-24.2x4.24.2x4.2穿越式57.232.732.73x43.73.8双厨双厨无有有改一个主佣分道综合综合指标指标4.55.46.88.635453.03.8无有或可改有能主仆分道、分电梯本报告是严格保密的。A楼王产品设计尺度楼王产品设计尺度建议建议

110、p受总平面限制，本户型的面宽和各开间尺度均受总平面限制，本户型的面宽和各开间尺度均取市场数据的较小值取市场数据的较小值p户型户型面宽在面宽在16.5m16.5m16.7m16.7m之间，进深在之间，进深在18m18m22m22m之间（一梯二的主仆分道户型进深）之间（一梯二的主仆分道户型进深）p客厅客厅面积在面积在303040 40 之间，开间在之间，开间在5.5m5.5m5.7m5.7m之间之间p餐厅餐厅面积在面积在15152020之间，开间之间，开间3.3m3.3mp主卧主卧总面积（含更衣、卫生间、套间内交通空总面积（含更衣、卫生间、套间内交通空间、主要使用空间）在间、主要使用空间）在353

111、545 45 之间，主要使之间，主要使用空间开间在用空间开间在4.5m4.5m4.7m4.7m；更衣主要为穿越式，；更衣主要为穿越式，面积在面积在6 69 9左右；卫生间面积在左右；卫生间面积在7.57.51111左左右右p最小的次卧最小的次卧开间宜为开间宜为3m3mp阳台和露台阳台和露台面积总和宜在面积总和宜在3535左右左右本报告是严格保密的。A楼王产品设计建议楼王产品设计建议p适于布置在适于布置在有自然山景、兼看内部园林有自然山景、兼看内部园林的位置的位置p房间数宜为四加一房、三卫，保证两个套间；房间数宜为四加一房、三卫，保证两个套间；p宜设置电梯直接入户宜设置电梯直接入户p应设置主仆分

112、入口应设置主仆分入口p有独立工人房，或可由工作阳台改；有独立工人房，或可由工作阳台改；p能够方便的改一间尺度合理的房间；能够方便的改一间尺度合理的房间；p主卧宜设置穿越式或进入性更衣室；主卧宜设置穿越式或进入性更衣室；p客厅、主卧宜采用抬高式凸窗，以保证大空间客厅、主卧宜采用抬高式凸窗，以保证大空间的自然采光的自然采光p赠送率应超过赠送率应超过1515，赠送方式包括露台、天井，赠送方式包括露台、天井等，搭建后实际建筑面积应超过等，搭建后实际建筑面积应超过270270本报告是严格保密的。难点：拼合问题难点：拼合问题由于高TH产品占用了30的90以上面积，所以楼王产品必须三拼三拼户型面宽较大或对日

113、照面要求高三拼户型面宽较大或对日照面要求高总平面设置限制了户型的总面宽和日照面总平面设置限制了户型的总面宽和日照面根据户型的具体位置和角度分别采取不同的拼合形式根据户型的具体位置和角度分别采取不同的拼合形式本报告是严格保密的。一字型平面：一字型平面：容易保证户型拆分的均衡，且面宽小，但是不易保证a户型的日照，所以在本项目中适用于有角度标准层的南侧户型（如果能作通规划局的工作，则适合所有户型）abc入户门入户门L L型平面：型平面：3个户型的日照均易保证，易保证主仆分道的实现，但户型面宽较大，且拼合前公共面积过大,所以在本项目中适用于有角度标准层的北侧户型蝶型平面：蝶型平面：容易保证户型拆分的均

114、衡，公共空间小，户型面宽小，但是只有在小角度布置时才能保证b户型的日照，根据套内公共区域的布置，可能不能保证主仆分道cab入户入户门门电梯、楼梯空间拼合前作为走廊空间，拼合后是入户花园和餐厅、厨房人工房拼合前是结构梁连接，拼合后可搭板送面积入户门入户门abc三拼户型类型三拼户型类型品字型、品字型、L L型、蝶型拼合型、蝶型拼合N N不满足日照不满足日照要求要求cab这两户日照不能满足大面宽大面宽本报告是严格保密的。三拼户型建议三拼户型建议 品字型拼合举例品字型拼合举例本报告是严格保密的。三拼户型建议三拼户型建议 L L型拼合举例型拼合举例本报告是严格保密的。创新关键点创新关键点：p生态走廊+户

115、内花园系列 p错层露台p入户花园p专属私家电梯设计基本理念设计基本理念大的入户花园联系、区隔动区和静区，较普通三拼更舒适独立独立客房客房三拼户型建议三拼户型建议 蝶蝶型拼合举例型拼合举例本报告是严格保密的。N N电梯、楼梯空间拼合前作为走廊空间，拼合后是入户花园和餐厅、厨房人工房拼合前是结构梁连接，拼合后可搭板送面积三拼户型建议三拼户型建议 可能的标准层组合可能的标准层组合本报告是严格保密的。A平面产品平面产品房型房型户均户均建面建面建面比例建面比例户数例户数例平面平面4 41 1 170170180180 25000250003000030000 30303535 30303636平面平面3

116、 31 1 155155165165 12800128001700017000 15152020 18182323问题问题1 1：标准层面宽受限制，不宜超过：标准层面宽受限制，不宜超过3636米。米。问题问题2 2：户型必须三拼，而三拼户型要同时满足拼合前每一户日照的：户型必须三拼，而三拼户型要同时满足拼合前每一户日照的要求其面宽就会较大。要求其面宽就会较大。合理安排拼合方式同时合理安排拼合方式同时满足小面宽和日照要求。满足小面宽和日照要求。本报告是严格保密的。典型典型项目项目面面积积房房间间数数面宽面宽进深进深客厅客厅面积面积餐厅餐厅面积面积厨房厨房面面积积露台露台/ /阳台阳台总总面面积积

117、赠送赠送率率卓越维港1741783房2卫13.913.85.2631.24.02.811.22.23.67.9大入户花园大露台3525星河丹堤1751793房2卫14.710.54.55234.53.314.92.43.37.9错层送大入户花园或大露台空中花园4417兰溪谷2期1804房2卫14.2164.85.2253.63.6132.838.4大露台工作阳台3117中信红树湾1804房2卫17.79.64.94.1203.43.812.92.64.311空中花园工作阳台阳台3513%澳城1804房3卫17.610.355253.52.58.82.73.59.5入户花园工作阳台空中花园281

118、0综合综合指标指标1751804房2卫3房14，4房14.210，主仆分道164.885.120253.63.29152.53.5811露台工作阳台3516%露台、天井170170180180市场豪宅的房型市场豪宅的房型以以4 41 1房为主、房为主、1 1套间、改一个房、有工人房或能改套间、改一个房、有工人房或能改户型面宽不包括核心筒尺寸，所有套内尺寸均不包括凸窗和客、餐厅当中的户型面宽不包括核心筒尺寸，所有套内尺寸均不包括凸窗和客、餐厅当中的穿越性交通面积（以穿越性交通面积（以1.2m1.2m宽计）；赠送率以现行查帐标准计算宽计）；赠送率以现行查帐标准计算本报告是严格保密的。典型项典型项目

119、目面积面积主人房主人房更衣更衣室室卫生卫生间间主卧总主卧总面积面积最小次最小次卧卧次卧次卧其他其他入户花入户花园园工人房工人房双套双套间间改房改房备注备注卓越维港1741784.24.8穿越式4.2731.433.6 3.53.6有天井可改房大尺度可由入户花园改无能拼合户型、电梯直接入户星河丹堤1751794.26穿越式4.25.735.134.5 3.44.5空中花园可改房有有无能兰溪谷2期1804.24穿越式4934.23.52.93.34.2无可由工作阳台改无不能主仆分道中信红树湾1804.24.8穿越式3.97.2313.13.63.53.8，3.33.8空中花园可改房无无无能澳城18

120、045.5穿越式4.57.334333.34.2空中花园可改房小有无能综合指综合指标标4.24.94.17.2 30353.03.6有无能标准配置标准配置41房为主、1套间、改一个房、有工人房或能改；户型面宽在14.5m以上，进深在10m以上客厅面积在20以上（不含1.2m宽走道面积），开间在4.8m以上；餐厅面积在10以上，开间在3.3m以上主卧有穿越式更衣和卫生间，总面积在30以上，主要使用空间开间在4.2m以上；最小的次卧开间3m以上升级配置升级配置主要空间尺度加大；主仆分道或电梯直接入户；主卧带独立更衣室，设置豪华主卧卫生间；本报告是严格保密的。空中花空中花园可改园可改房房大露台大露台

121、改工改工人房人房170170180180经典户型经典户型中信红树湾中信红树湾180180本报告是严格保密的。大露台大露台大露台大露台改工人改工人房工作房工作阳台阳台170170180180经典户型经典户型兰溪谷兰溪谷2 2期期180180主主仆仆分分道道豪华豪华主卫主卫本报告是严格保密的。大露台大露台天井赠送天井赠送170170180180经典户型经典户型卓越维港卓越维港174174178178电梯电梯直接直接入户入户大入户大入户花园花园本报告是严格保密的。露台总面积露台总面积(20-30(20-30) )小，且不能改房：小，且不能改房：1、客厅面积较大(2925）；2、双厨设置；3、入户空间

122、过大，却不能改房；现场感受的空间尺度比实际的更小；现场感受的空间尺度比实际的更小；本项目户型分析本项目户型分析 B-1(172-181B-1(172-181户型户型) ) 过过渡渡空空间间过过大大客餐厅视觉联系薄弱客餐厅视觉联系薄弱厕所厕所入口入口正对正对客厅客厅户型户型号号面积面积房房间间数数面宽面宽进进深深客厅客厅面积面积餐厅餐厅面积面积厨房厨房面积面积露台露台/ /阳阳台台总面总面积积赠送率赠送率B-1172-1814房2卫17.11064.828.828.83.34.815.82.22.96.4观景阳台入户花园20.720.711.211.2综合综合指标指标1751804房2卫4房14

123、.2104.95.120253.63.29152.53.5811露台工作阳台3516%露台、天井户型号户型号主人房主人房更衣室更衣室卫生间卫生间主卧总面积主卧总面积最小次卧最小次卧次卧次卧入户入户花园花园工人工人房房双套双套间间改房改房B-14.2X4.2穿越式4.36.730.83X33.63.6小有无不能不能综合指标综合指标4.24.94.17.230353.03.6有无能本报告是严格保密的。A170170180180产品设产品设计尺度建议计尺度建议p受总平面限制，本户型的面宽和各开间尺度均受总平面限制，本户型的面宽和各开间尺度均取市场数据的较小值取市场数据的较小值p户型户型面宽在面宽在1

124、5.8m15.8m16m16m之间，进深在之间，进深在9m9m14m14m之之间间p客厅客厅面积在面积在252530 30 之间，开间在之间，开间在4.8m4.8m5.0m5.0m之间之间p餐厅餐厅面积在面积在12 12 1616之间，开间为之间，开间为3.3m3.3mp主卧主卧总面积（含更衣、卫生间、套间内交通空总面积（含更衣、卫生间、套间内交通空间、主要使用空间）在间、主要使用空间）在303035 35 之间，主要使之间，主要使用空间开间为用空间开间为4.2m4.2m；更衣主要为穿越式，面积在；更衣主要为穿越式，面积在4 45 5左右；卫生间面积在左右；卫生间面积在6.56.59 9 左右

125、左右p最小的次卧最小的次卧开间宜为开间宜为3m3mp阳台和露台阳台和露台面积总和宜在面积总和宜在35 35 左右左右本报告是严格保密的。A170170180180产品设产品设计建议计建议p适于布置在适于布置在侧看自然景观、私家园林的位置侧看自然景观、私家园林的位置；p房间数宜为四加一房；房间数宜为四加一房；p有独立工人房，或可由工作阳台改；有独立工人房，或可由工作阳台改；p能够方便的改一间尺度合理的房间；能够方便的改一间尺度合理的房间；p主卧宜设置穿越式或进入性更衣室；主卧宜设置穿越式或进入性更衣室；p客厅、主卧宜采用抬高式凸窗，以保证大空间的自客厅、主卧宜采用抬高式凸窗，以保证大空间的自然采

126、光然采光p小空间小空间如面积小于如面积小于8.58.5的卧室、书房可根据的卧室、书房可根据实际需求设置落地式或抬高式凸窗实际需求设置落地式或抬高式凸窗p赠送率应超过赠送率应超过16，赠送方式包括露台、天井等，赠送方式包括露台、天井等，搭建后实际建筑面积应超过搭建后实际建筑面积应超过200本报告是严格保密的。双拼户型建议双拼户型建议核心筒两翼户型核心筒两翼户型两翼户型两翼户型ababL L型拼合：型拼合：2个户型的日照均易保证，但是面宽大，170178的户型，要保证A户型小于90 对设计要求高，因而本项目中适用于标准层的北侧户型标准层的北侧户型一字型拼合：一字型拼合：容易保证170178的户型拆

127、分的均衡，面宽小，但是 不易保证A户型的日照，因而本项目中只适用于标准层的南侧户型标准层的南侧户型入户门入户门N N本报告是严格保密的。双拼户型双拼户型 ：一字型拼合举例：一字型拼合举例卓越维港卓越维港u面积：面积：174174178178；u拼合方式：南北拼；拼合方式：南北拼；u优点：拼合后的户型面优点：拼合后的户型面宽适中，动静分区清晰，宽适中，动静分区清晰，尺度合理，流线简洁，尺度合理，流线简洁， 赠送面积较多，并实现赠送面积较多，并实现升级配置升级配置电梯直接电梯直接入户入户；u不足：拼合前的北向户不足：拼合前的北向户型不满足日照要求，报型不满足日照要求，报建有风险，餐厅空间不建有风险

128、，餐厅空间不完整；完整；本报告是严格保密的。双拼户型双拼户型 ：L L型拼合举例型拼合举例溪山溪山171171u面积：面积：171171；u拼合方式：拼合方式：L L拼；拼；u优点：拼合后的户型动优点：拼合后的户型动静分区清晰，尺度合理，静分区清晰，尺度合理，流线简洁，流线简洁， 赠送面积赠送面积较多；较多；u不足：拼合后的户型面不足：拼合后的户型面宽较大；宽较大；本报告是严格保密的。电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层独门独户，开”门”即入户实用率最大化公共空间私有化入户花入户花园园170170180180产品升级产品升级建议建议电梯私有化的电梯私有化的次楼王次楼王本报告是严格保密的。典型

129、项典型项目目面积面积房间数房间数 面宽面宽 进深进深客厅客厅面积面积餐厅餐厅面积面积厨房厨房面积面积露台露台/ /阳台阳台总面总面积积赠送赠送率率澳城1503房2卫 14.4 11.24.54.2192.74.512.22.52.87可改房的入户花园大露台工作阳台3420中信红树湾1553房2卫 15.59.54.84.2 20.13.43.712.62.14.28.8大工作阳台空中花园24.8 16半山兰溪谷2期1653房2卫 169.554.84.5 21.63.33.611.92.54.210.5大工作阳台空中花园33.2 14卓越维港1591693房2卫 12.9 13.256302.

130、85142.23.67.9大入户花园大露台2415综合综合指标指标1593房2卫13169.2134.84.8 18-2534.212142.33.7711工作阳台空中花园2916天井、露台150150165165市场豪宅的房型市场豪宅的房型以以3 31 1房为主、房为主、1 1套间、改一个房、有工人房或能改套间、改一个房、有工人房或能改户型面宽不包括核心筒尺寸，所有套内尺寸均不包括凸窗和客、餐厅当中的户型面宽不包括核心筒尺寸，所有套内尺寸均不包括凸窗和客、餐厅当中的穿越性交通面积（以穿越性交通面积（以1.2m1.2m宽计）；赠送率以现行查帐标准计算宽计）；赠送率以现行查帐标准计算本报告是严格

131、保密的。典型项典型项目目面积面积 主人房主人房更衣室更衣室卫生间卫生间主卧总主卧总面积面积最小最小次卧次卧次卧次卧其他其他入户花入户花园园工人房工人房 双套间双套间 改房改房澳城150 3.84.6穿越式45.429.63.33.53.43.4可改房有无能中信红树湾155 4.14.8 穿越式2.87.229.73.03.63.23.7厨房与生活阳台工人房连接无可由工作阳台改无能半山兰溪谷2期165 4.34.8无10.330.93.33.63.33.9厨房与生活阳台工人房连接无可由工作阳台改无能卓越维港15916944.2穿越式4.26.427.42.73.633.6有天井可改房大尺度无无能

132、综合综合指标指标44.62.87.327303.03.5有无能标准配置标准配置31房为主、1套间、改一个房、有工人房或能改；户型面宽在13m以上，进深在10m以上客厅面积在18以上（不含1.2m宽走道面积），开间在4.5m以上；餐厅面积在10以上，开间在3m以上主卧有穿越式更衣和卫生间，总面积在27以上，主要使用空间开间在4m以上；最小的次卧开间2.8m以上升级配置升级配置主要空间尺度加大；设入户花园；主卧带独立更衣室，设置豪华主卧卫生间；本报告是严格保密的。150150165165经典户型经典户型澳城澳城150150入户入户阳台阳台可改可改房房大露台工人房本报告是严格保密的。15015016

133、5165经典户型经典户型中信红树湾中信红树湾155155可改房可改房空中花空中花园园南北南北通主通主卧卧本报告是严格保密的。150150165165经典户型经典户型卓越维港卓越维港159159169169大入大入户花户花园园电电梯梯直直接接入入户户大露台大露台天井改房天井改房本报告是严格保密的。本项目户型分析本项目户型分析A-1/C-1(150-156A-1/C-1(150-156户型户型) )露台总面积（露台总面积（19192525）小，附加值低，没有工人房，也没有）小，附加值低，没有工人房，也没有空间可以改：空间可以改：1、房间数(4)比市场产品(3)多一间；2、客厅（25）比相当面积市场

134、产品的客厅（20 ）大45；3、入户空间过大，却不能改房；现场感受的空间尺度比实际的更小；现场感受的空间尺度比实际的更小；过过渡渡空空间间过过大大客餐厅空间视觉联系客餐厅空间视觉联系薄弱薄弱厕所厕所入口入口正对正对客厅客厅户型号户型号面面积积房房间间数数面宽面宽进深进深客厅客厅面积面积餐厅餐厅面积面积厨房厨房面积面积露台露台/ /阳台阳台总总面面积积赠送率赠送率C-1/A-1150-1574 4房房2 2卫卫16.59.65.74.425.133.510.52.52.97.3观景阳台入户花园生活阳台18.18.8 81212综合指综合指标标1593房2卫13169.2134.84.818-25

135、34.212142.33.7711工作阳台空中花园2916天井、露台户型号户型号主人房主人房更衣室更衣室卫生间卫生间主卧总面主卧总面积积最小次卧最小次卧次卧次卧入户入户花园花园工人房工人房双套间双套间改房改房C-1/A-14.2x3.9穿越式3.85.928.62.7x3.43.74.2小无无无不能不能综合指标综合指标44.62.87.327303.03.5有无能本报告是严格保密的。本项目户型分析本项目户型分析A-2/B-2(152-165A-2/B-2(152-165户型户型) )露台总面积（露台总面积（22222525）小，附加值低，没有工人房，也没有）小，附加值低，没有工人房，也没有空间

136、可以改：空间可以改：1、内部交通流线曲折，导致套内交通面积过大；2、客厅（26）比相当面积市场产品的客厅（20 ）大56；3、入户空间过大，却不能改房；现场感受的空间尺度比实际的更小；现场感受的空间尺度比实际的更小；内部交通流内部交通流线曲折，面线曲折，面积大积大客餐厅空间视客餐厅空间视觉联系薄弱觉联系薄弱户型号户型号面积面积房房间间数数面宽面宽进深进深客厅客厅面积面积餐厅餐厅面积面积厨房厨房面面积积露台露台/ /阳台阳台总面总面积积赠送率赠送率A-2/B-2152-1653房2卫12.611.45.74.525.73.43.110.510.52.72.87.7观景阳台入户花园生活阳台22.3

137、22.314综合指综合指标标1593房2卫13169.2134.84.820303.04.212142.33.7711工作阳台空中花园2916天井、露台户型号户型号主人房主人房更衣室更衣室卫生间卫生间主卧总面主卧总面积积最小次卧最小次卧次卧次卧入户花入户花园园工人房工人房双套间双套间改房改房A-2/B-24.2X4独立4.66.3302.9X33.63.1中等无无无不能不能综合指标综合指标44.62.87.327303.03.5有无能本报告是严格保密的。A150150165165产品设产品设计尺度建议计尺度建议p受总平面限制，本户型的面宽和各开间尺度均受总平面限制，本户型的面宽和各开间尺度均取

138、市场数据的较小值取市场数据的较小值p客厅客厅面积在面积在20202525之间，开间在之间，开间在4.5m4.5m4.8m4.8m之间之间p餐厅餐厅面积在面积在1212左右，开间宜为左右，开间宜为3m3mp主卧主卧总面积（含更衣、卫生间、套间内交通空总面积（含更衣、卫生间、套间内交通空间、主要使用空间）在间、主要使用空间）在27273030之间，主要使用之间，主要使用空间开间宜为空间开间宜为4m4m；更衣主要为穿越式，面积在；更衣主要为穿越式，面积在3 34 4左右；卫生间面积在左右；卫生间面积在6 69 9左右左右p最小的次卧最小的次卧开间宜为开间宜为2.8m2.8mp阳台和露台阳台和露台面积

139、总和宜在面积总和宜在3030左右左右本报告是严格保密的。A150150165165产品设产品设计建议计建议p适于布置在适于布置在远看自然景观靠幼儿园、学校的位远看自然景观靠幼儿园、学校的位置置、环境以看私家园林为主、环境以看私家园林为主p房间数宜为三加一房、两卫，保证一个套间；房间数宜为三加一房、两卫，保证一个套间；p有独立工人房，或可由工作阳台改；有独立工人房，或可由工作阳台改；p能够方便的改一间尺度合理的房间；能够方便的改一间尺度合理的房间；p主卧宜设置穿越式或进入性更衣室；主卧宜设置穿越式或进入性更衣室；p客厅、主卧宜采用抬高式凸窗，以保证大空间客厅、主卧宜采用抬高式凸窗，以保证大空间的

140、自然采光的自然采光p小空间小空间如面积小于如面积小于8.58.5的卧室、书房可根的卧室、书房可根据实际需求设置落地式或抬高式凸窗据实际需求设置落地式或抬高式凸窗p赠送率应超过赠送率应超过16，赠送方式包括露台、天井，赠送方式包括露台、天井等，搭建后实际建筑面积应超过等，搭建后实际建筑面积应超过180本报告是严格保密的。双拼户型建议双拼户型建议小面宽户型的拼合建议小面宽户型的拼合建议2T22T2一字型标准层一字型标准层2T32T3品字型标准层品字型标准层本报告是严格保密的。双拼户型双拼户型 ：L L型拼合举例型拼合举例u面积：面积：154154；u拼合方式：拼合方式：L L拼；拼；u优点：拼合后

141、的户型动优点：拼合后的户型动静分区清晰，尺度合理，静分区清晰，尺度合理，流线简洁，流线简洁， 赠送面积赠送面积适当；适当；u不足：拼合后的户型面不足：拼合后的户型面宽较大；宽较大；本报告是严格保密的。双拼户型建议双拼户型建议核心筒南端户型核心筒南端户型赠送赠送赠送赠送大露台大露台端头户型端头户型左右拼合：左右拼合：容易拆分，常用方法，只适用于适用于1T31T3标准层的端头户标准层的端头户型型入户门入户门本报告是严格保密的。A高附加值产品高附加值产品房型房型户均户均建面建面建面比例建面比例户数例户数例复式复式3 31 1 155155165165 21400214002550025500 252

142、53030 30303535外廊连接平面，通过设置入户小花园保证私密性。外廊连接平面，通过设置入户小花园保证私密性。设置能改房的大露台、挑空的室内间增加附加值。设置能改房的大露台、挑空的室内间增加附加值。本报告是严格保密的。155155165165复式豪宅的房型复式豪宅的房型以以3 31 1房为主、房为主、1 1套间、改一个房、有工人房或能改套间、改一个房、有工人房或能改典型项目典型项目 面积面积房间数房间数面宽面宽进深进深客厅客厅面积面积餐厅餐厅厨房厨房面积面积露台露台/ /阳台阳台总面积总面积 赠送率赠送率中信红树湾一期1653房3卫10.312.34.44.821.13.83.42.32

143、.66两层高大入户花园和露台3735星河丹堤 1753房3卫11.113.54.55.524.8与客厅混合2.62.97.5两层高大入户花园和工作阳台31.532典型项目典型项目面积面积主人房主人房更衣室更衣室 卫生间卫生间主卧总主卧总面积面积最小次卧最小次卧次卧次卧其他其他入户花园入户花园 工人房工人房 双套间双套间改房改房中信红树湾一期1653.84.5无825.12.94.42.94.4两层高客 可改房有有能星河丹堤1754.25.6无7.831.33.234.24.8两层高客、餐厅可改房无无能户型面宽不包括核心筒尺寸，所有套内尺寸均不包括凸窗和客、餐厅当中的户型面宽不包括核心筒尺寸，所

144、有套内尺寸均不包括凸窗和客、餐厅当中的穿越性交通面积（以穿越性交通面积（以1.2m1.2m宽计）；赠送率以现行查帐标准计算宽计）；赠送率以现行查帐标准计算本报告是严格保密的。155155 170170户型经典户型户型经典户型星河丹堤星河丹堤175175大入大入户阳户阳台台挑空客挑空客厅厅本报告是严格保密的。155155 170170户型经典户型户型经典户型红树湾红树湾1 1期期165165大大入入户户阳阳台台挑空挑空客厅客厅本报告是严格保密的。复式户型附加值打造方式举例复式户型附加值打造方式举例宏发领域宏发领域140140别墅式入口别墅式入口挑空客挑空客厅厅两层高露台两层高露台挑空餐挑空餐厅厅

145、本报告是严格保密的。A155155170170复式产复式产品设计尺度建议品设计尺度建议p户型户型面宽在面宽在7.8m7.8m8m8m之间，进深在之间，进深在11m11m15m15m之间；之间；p客厅客厅面积在面积在20202525之间，开间在之间，开间在4.0m4.0m4.5m4.5m之间之间p餐厅餐厅面积在面积在1212左右，开间在左右，开间在3m3m3.5m3.5m之之间间p主卧主卧总面积（含更衣、卫生间、套间内交总面积（含更衣、卫生间、套间内交通空间、主要使用空间）在通空间、主要使用空间）在27273030之间，之间，主要使用空间开间在主要使用空间开间在3.8m3.8m4m4m之间；更衣

146、主之间；更衣主要为穿越式，面积在要为穿越式，面积在3 34 4左右；卫生间面左右；卫生间面积在积在6 69 9左右左右p最小的次卧最小的次卧开间宜大于开间宜大于2.8m2.8mp阳台和露台阳台和露台面积总和宜在面积总和宜在3030左右左右本报告是严格保密的。A155155170170复式产复式产品设计建议品设计建议p适于布置在适于布置在无自然景观靠幼儿园、学校的位置无自然景观靠幼儿园、学校的位置、环境以看私家园林为主环境以看私家园林为主p房间数宜为三加一房、两卫，保证一个套间；房间数宜为三加一房、两卫，保证一个套间；p有独立工人房，或可由工作阳台改；有独立工人房，或可由工作阳台改；p能够方便的

147、改一间尺度合理的房间；能够方便的改一间尺度合理的房间；p主卧宜设置穿越式或进入性更衣室；主卧宜设置穿越式或进入性更衣室；p客厅、主卧宜采用抬高式凸窗，以保证大空间客厅、主卧宜采用抬高式凸窗，以保证大空间的自然采光的自然采光p小空间小空间如面积小于如面积小于8.58.5的卧室、书房可根的卧室、书房可根据实际需求设置落地式或抬高式凸窗据实际需求设置落地式或抬高式凸窗p赠送率应超过赠送率应超过32（包括客、餐厅上空），赠（包括客、餐厅上空），赠送方式包括露台、挑空客厅、餐厅等，全部搭建送方式包括露台、挑空客厅、餐厅等，全部搭建后实际建筑面积应超过后实际建筑面积应超过200本报告是严格保密的。谢谢聆听

148、 世联地产 2010.1.16附件1 宏观市场分析二级市场：二级市场：0808年受到整体市场下跌的影响，深圳关内豪宅年受到整体市场下跌的影响，深圳关内豪宅市场价格也大幅跳水，普遍跌幅在市场价格也大幅跳水，普遍跌幅在20%-30%20%-30%项目名称项目名称主力户型主力户型总套数总套数推出推出套数套数开盘时间开盘时间原价（万原价（万/ /平米）平米）现行均价（万现行均价（万/ /平米）平米）降幅降幅侨香诺园130平米三房140-150平米四房20620607年11月3.6入市价格2.3现对外价格35%35%万科东海岸250平米3房280平米4房21221207年11月2.5原市场报价1.9现实

149、现价格24%24%纯水岸四期232-356平米3-5房18018007年4月4.7原市场报价3.6现实现价格22%22%兰溪谷2期170-222平米四房53753707年6月4入市价格2.62.8现对外价格32%32%天安高尔夫珑园150-230平米三/四房24624608年10月3原对外价2.7现对外价格10%10%百仕达5期88-90平米二房114-200平米三/四房300平米大平面93593508年7月3原市场报价2.3现对外价格23%23%星河丹堤E区90平米二房138-245平米三房268-297平米四房40240208年3月24入市价格1.252.8现对外价格35%35%皇庭港湾1

150、74-176平米3房236平米4房少量278平米复式39321508年12月20日2.6万原预计价2.3万实现价12%12%卓越维港高层142-178平米3房172.4平米4房86461608年8月3日4万原预计价2.5万实现价35%35%浪琴半岛175-179平米4房251平米5房44444408年6月2.5万入市价格2万现实现价20%20%东方尊峪85-93平米2房122-182平米3/4房1610161007年4月2.6万原市场报价1.9万现对外价格27%27%中信红树湾4期120-160平米三房180232平米四房300390平米五房复式40040007年10月35原市场报价2.35现

151、对外价格23%23%下半年的整体销售情况要好于上半年，作价格调整的项目下半年的整体销售情况要好于上半年，作价格调整的项目则能够迅速走量，现一些销售较好的项目月均在则能够迅速走量，现一些销售较好的项目月均在15-2515-25套套项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月百仕达乐湖11606926913东方尊峪98461627131713152410纯水岸四期0001814031717中信红树湾4期23334410223851博海名苑00000010000浪琴半岛108151140兰溪谷二期321304940022侨香诺园42873814207后海公馆3019710031102卓越维港

152、高层350901442星河丹堤E区11817122618887915212天安高尔夫珑园6110东海岸001107106582436开盘 重要营销节点/价格调整世联监测深圳豪宅月消化销售速度：世联监测深圳豪宅月消化销售速度：项目主力户型销售率均价销售情况说明百仕达乐湖80-90m2，2房21%1.9万/m2畅销户型： 180-190m2户型方正实用，通透性好，私密性强，可观湖景，销售相对好115-142m2，3房26%2.1万/m2162-190m2，4房49%东方尊峪85-93m2，2房100%1.9-2.3万/m2（精装）畅销户型： 90平米2房，尺度满足居住基本需求，总价较低，销售较好。

153、122-182m2，3/4房91%纯水岸四期232-234m2 ,3房0%35万/m2畅销户型： 336-356m2/5房由于靠近湖边，总价虽高但销售较佳；滞销户型： 232-234m2/3房由于户型不实用销售停滞。215-277m2 ,4房24%239-287m2 ,5房10%336-356m2 ,5房37%57万/m2中信红树湾4期120-150m2 , 3房2厅2卫90%3万/m2畅销户型：150-160m2 3房，赠送多，使用率高； 180 m2 4房，赠送较多，满足功能需求； 207-209 m2 4房，有270度圆弧景观阳台；滞销户型：230 m2以上，户型相对缺乏亮点；且总价过高

154、160m2 , 3房2厅2卫90%180m2 , 4房2厅100%207-232m2 , 4房2厅60%4万/m2300-390m2 , 5房复式24%5万/m2浪琴半岛175-179m2 ,4房62%1.9-2.4万/ m2畅销户型： 175-179m2 ，4房，总价低，销售相对较好。251m2 ，5房21%2.43.2万/m2 兰溪谷二期170-222m2，4房31%2.6-2.8万/ m2畅销户型： 170m2 ， 4 房，总价合适，走量相对好。280-390m2，复式5房28%3万/m2侨香诺园124-139m2，3房96%2.3万/ m2畅销户型：1 24-139m2，3房尺度舒适，

155、景观面好；滞销户型：140-150m2，4房，房间过紧凑，尺度偏小140-150m2，4房100%从深圳豪宅的整体的销售情况来看：从深圳豪宅的整体的销售情况来看：后海公馆100130m2，3房70%2.5万/ m2畅销户型：66平米2房，总价低，投资客较多，66m2，2房100%卓越维港高层142-178m2，3房91%2.3万/m2户型方正实用，赠送面积大；高层全部东南朝向，通风采光良好；一线海景景观。172.4m2，4房80%2.3万/m2星河丹堤E区90m2， 2房2厅1卫100%1.25-1.4万/ m2畅销户型1：172平米复式；畅销户型2：90m2 ，总价低滞销户型：200m2以上

156、，总价过高，尺度过大138-146m2，2房2厅2卫73%1.3-1.6万/m2无湖1.9-2.3万/m2有湖160m2，3房2厅2卫68%1.3-1.5万/m2无湖1.9-2.5万/m2有湖172m2， 3房2厅3卫（复式）100%1.8-2.4万/m2245-246m2，3房3厅4卫（复式）30%2-2.8万/m2268-297m2，4房3厅4卫（复式）32%天安高尔夫珑园150m2，3房2厅2卫39%2.6万/m2畅销户型： 150m2 的3房2厅2卫户型方正实用，总价较低，销售情况较好。195m2，4房2厅2卫28%3万/m2230m2，4房2厅3卫19%3万/m2东海岸250m2 ，

157、3房100%1.9万/m2高楼层，景观资源好的单位销售佳。280m2 ，4房2厅 100%180180平米以内的产品较为畅销，平米以内的产品较为畅销，200200平米以上的产品除非有平米以上的产品除非有强势资源支撑，否则销售较为困难强势资源支撑，否则销售较为困难从三级市场成交情况来看，三大豪宅片区成交均价相对稳从三级市场成交情况来看，三大豪宅片区成交均价相对稳定，成交量在定，成交量在08年下半年有所回落年下半年有所回落p从成交价格来看，中心区和红树湾片区的价格较为稳定，波动不大，香蜜湖片区的价格起伏较大，有下跌趋势。p红树湾片区在08年下半年的三级市场中表现比较活跃，5-7月有集中放量，香蜜湖

158、和中心区在上半年成交量比较稳定，下半年成交量有所降低。其中成交香蜜湖1号2套,均价6.2/8.5万/平米,水榭花都6.2万/平米拉高均价其中成交香蜜湖1号1套,均价4.85万/平米,水榭花都2套3.6/5.3万/平米,拉高均价三级市场反馈：三级市场反馈：换房物业需求换房物业需求200200平米左右自住需求集中平米左右自住需求集中华侨城片区华侨城片区 以35-45岁为主，海归、私营企业老板、银湖等老别墅区业主、公务员居多；华侨城内部置换物业及其他片区购买波托菲诺的客户基本各占一半。换房关键词：深圳最好的环境优美环境优美/学校/波托菲诺/平面平面200200平米左右复式平米左右复式250250平平

159、米米客户语录：“原来住的是个150150平的平的4 4房房，换到这里200200平左右吧平左右吧，例如天鹅堡的那个户型，而且现在总价不到500万。”红树湾片区红树湾片区香蜜湖片区香蜜湖片区 以40-50岁为主，私营企业老板、福田香蜜湖周边区域，东海花园、中心区及等老住宅区业主居多；香蜜湖内及周边如中心区/景田等区域置换物业略与周边其他片区购买客户比例相近，71%在福田工作换房关键词：城市中心/香蜜湖香蜜湖/150-200150-200平米平米客户语录：“复式也住了，别墅也住了，换个高层吧，面积在200200平米左右平米左右。” 以35-40岁为主，私营企业老板、高层管理人员，金融行业、公务员很

160、多；南山科技园/后海等片区及福田的换房客户为主。换房关键词：景观/安静安静/规划/中信红树湾/160-220160-220平米需求多平米需求多客户语录：“现在这里已经比较成熟了，不少楼盘，但还是很安静很安静，晚上也能散散步，刚看了个220220平米的平米的4 4房房，能看到高尔夫的景观高尔夫的景观，很喜欢。”资料来源：世联数据平台基于整体豪宅市场：总体而言，豪宅市场在下半年价格回调和政策利好后，销售明显回暖。150-200平米成为市场的刚性需求区间。7、8月份受到整体市场下调的影响，一线豪宅开始降价，红树湾均价由4万/平米下调至3万/平米左右，卓越维港高层以1.8万/平米入市热销，使成交量上升

161、。而价格上涨则是由于一些城市别墅的销售，如天麓二区以均价8万/平米高价入市造成。11月，一系列利好政策出台，刺激市场回暖。同时一些项目开始调价，星河丹堤调价，两周成交200多套。随后澳城、招商海月等楼盘纷纷调价，使得成交量迅速回升。附件2 梅林片区研究项目认知项目认知1 1位于成熟的居住片区，交通便利，周边配位于成熟的居住片区，交通便利，周边配套齐全，生活方便套齐全，生活方便1234567891011121314161718192022232421梅林水库福田党校福田党校 梅林山公园梅林山公园 市民中心市民中心15本项目本项目序号名称序号名称1梅林公园（依塘朗山、梅林水库而建）17北大医院（国

162、有大型现代综合性医院）2家乐福18莲花山医院3福田农市场19梅林山公园（占地6.21万m2，海拔936m）4国美电器20梅园小学5梅林酒店21梅山中学（省一级学校）6新世界百货22梅山小学7新世界酒店23梅林小学8梅林医院24梅林中学9天虹商场25南开附中（私立，百年名校南开大学附中）10华润超市26北环中学11基督教堂27景秀小学16福田中医院（深圳市重要的大型综合性医院）28景秀中学5-105-10分钟分钟 直达市民中心、直达市民中心、CBDCBD、皇岗口岸、皇岗口岸10-2010-20分钟分钟 到达华强北、地王国贸商圈、东门商圈到达华强北、地王国贸商圈、东门商圈 15-2515-25分钟

163、分钟 到达华侨城，南山中心区、罗湖口岸到达华侨城，南山中心区、罗湖口岸项目认知项目认知2梅林水库梅林水库+梅林山公园梅林山公园+梅林公园共建梅林公园共建“五五彩梅林彩梅林”背靠连绵背靠连绵5050公里塘朗山脉，坐拥公里塘朗山脉，坐拥121121公顷梅林公园、公顷梅林公园、6.216.21平方公里梅林山公园等平方公里梅林山公园等多个公园和深圳最美的山间水库多个公园和深圳最美的山间水库梅林水库（梅林水库（4.264.26平方公里）的梅林片区平方公里）的梅林片区 。梅林山公园梅林山公园横跨福田、南山、宝安三区，总面积约6.21平方公里，最高海拔米 ；共设3条登山、漫步路径方便市民游玩，6大景点风格各

164、异；集自然保护、康体保健、游憩 休闲、生态科普教育于一体；梅林水库梅林水库位于深圳市福田区下梅林村西北，新洲河上游，三面青山环抱，秀色依然，地面高程30m290m ，誉为深圳最美的山间水库。梅林公园梅林公园位于福田、南山和宝安三区的交界处，梅林水库南岸北靠绵延50多公里的群山，总面积约776公顷（约合776万平方米，11640亩），是深圳特区内最大的市政生态公园梅林山公园梅林山公园梅林梅林公园公园梅林梅林公园公园梅林水库梅林水库项目认知项目认知3 3项目三面环山、自然资源优势明显，但南项目三面环山、自然资源优势明显，但南面紧邻南开附中，西南面为底端住宅，存在一定影响面紧邻南开附中，西南面为底端

165、住宅，存在一定影响梅林公园东部山体西南部龙尾路西北部山体地块西南角为低端住宅，对景观有影响，南面紧挨南开附中。二期东北部山体，有公墓但被嘉鑫阳光遮挡。北部梅林山公园（规划）梅林印象梅林印象1：边缘化、工业区、留于低俗、传统人不认可边缘化、工业区、留于低俗、传统人不认可1、工业区、工业区以机械加工为代表以机械加工为代表典型代表：赛格三星典型代表：赛格三星以制作移动电话显示屏以及仪器仪表屏、游戏机屏原材料为以制作移动电话显示屏以及仪器仪表屏、游戏机屏原材料为主，位于中康路附近，其工厂内的两根大烟囱，严重污染了居住在这里的居民生活质主，位于中康路附近，其工厂内的两根大烟囱，严重污染了居住在这里的居民

166、生活质量。（目前已经迁至龙岗）量。（目前已经迁至龙岗）2、边缘化，接近二线关、边缘化，接近二线关北环大道、梅林关口道路将梅林片区自然划归为一个北环大道、梅林关口道路将梅林片区自然划归为一个“世外桃源世外桃源”的的“独立天空独立天空”，要想进入这个要想进入这个“独立的王国独立的王国”，非新洲路即梅关通道或羊肠小道，交通一直成为最令，非新洲路即梅关通道或羊肠小道，交通一直成为最令人头痛的问题。人头痛的问题。不喜欢这里，住在这里不会让人觉得有面子，我的很多朋友都搬到中心区附近了。除了梅林一村外，其它地方很乱，尤其靠近农批市场，很多小生意人，整体素质不是很高。梅林印象梅林印象2：房地产市场发展水平不高

167、，属于福田的价格房地产市场发展水平不高，属于福田的价格洼地洼地项目名称成交产品成交均价碧华庭居140/170/180/2101.1-1.5碧荔花园140/190/2101-1.3碧云天1480.95翰岭花园125-1651-1.3合正园168-1951-1.2汇龙花园1501梅林一村120/140/1501.4-1.8润裕山景豪苑140-1651.7-1.9雕塑家园140/150/2090.9-1梅林08年下半年120平米以上的2手房产品：总成交套数为6868套套；户均面积约156156平米平米；成交均价约1214212142元元/ /平米平米从大面积产品的2手房的成交情况来看：1、成交产品的

168、面积主要集中在140-180140-180平米平米之间；2、成交均价除梅林一村和润裕山景豪苑外，其余主要在1-1.21-1.2万万/ /平米之间平米之间梅林下半年梅林下半年2 2手房手房120120平米以上成交情况平米以上成交情况120120平米以上平米以上梅林印象梅林印象3：深圳公务员集中居住地，是一个藏龙卧虎的深圳公务员集中居住地，是一个藏龙卧虎的地方地方西北区西北区西西区区中区中区东区东区梅林路梅林路北环路北环路梅华路梅华路梅村路梅花路梅花路中康路凯丰路梅秀路梅花路梅丽路梅花路梅林一村梅林一村梅林二村梅林二村梅林三村梅林三村梅林四村梅林四村梅山苑梅山苑p从1996年开始，深圳政府在梅林兴

169、建梅林一村（约7800户）、梅林二村（约3000户）梅林三村（约4000）、梅林四村（约5500户）、梅山苑（约3000户）等大型政府小区，大量公务员入住；p其中，梅林一村位于深圳梅林水库南面，是深圳政府开发的占地38.4万平方米、总建面82万平方米、绿化面积为 18 万平方米的大型社区，业主达7008户共3万余人，成为深圳市目前最大的安居房小区。 梅林一村新一届居委会：除一人梅林一村新一届居委会：除一人是热心退休居民外，其余是热心退休居民外，其余4 4人是人是市、市、区人大代表，市政协委员，局级区人大代表，市政协委员，局级干部干部 梅林印象梅林印象4：向北靠近水库和山体公园的区域，出现零星向北靠近水库和山体公园的区域，出现零星豪宅盘豪宅盘,成为豪宅隐居的典型代表成为豪宅隐居的典型代表梅林水库梅林水库梅林一村梅林一村润裕山景润裕山景鸿浩山庄鸿浩山庄文伟阁文伟阁项目名称主力户型2手房价格特点润裕山景鸿浩山庄110-290平米1.7-1.9万/平米保证景观面的最大化山水居60-180平米1.5-2万/平米实用率高92%文伟阁90-165平米1.7-1.8万/平米景观面全部朝向梅林水库和山景文伟阁保证尽可能多的户型可以看到景观山水居山水居