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1、重庆市龙湖悠山郡项重庆市龙湖悠山郡项目分析报告目分析报告2/竞争项目深度分析项目简介：项目简介：位置关系：位置关系：该项目位于渝北北部新区经开园礼嘉。是政府规划的礼嘉现代都市风该项目位于渝北北部新区经开园礼嘉。是政府规划的礼嘉现代都市风貌展示区中唯一的住宅项目，紧邻龙塘湖，独院别墅和大院别墅交相辉映貌展示区中唯一的住宅项目，紧邻龙塘湖，独院别墅和大院别墅交相辉映, ,地理地理位置优越是北部新区未来中心领地。位置优越是北部新区未来中心领地。物业形态：物业形态：独立别墅、大院别墅（以下主要针对项目内独立别墅进行分析）独立别墅、大院别墅（以下主要针对项目内独立别墅进行分析）产品分析：产品分析：项目定
2、位于高端客户，追求高尚的生活品质及幽雅的生活情趣。项目定位于高端客户，追求高尚的生活品质及幽雅的生活情趣。建筑风格：建筑风格：英伦田园式风格英伦田园式风格3/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 4/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材
3、质 项目总结项目总结 项目位置关系项目位置关系5/竞争项目深度分析项目位置关系图项目位置关系图本案本案6/竞争项目深度分析龙湖龙湖悠山郡悠山郡位于渝北区北部新区经开园礼嘉，是政府规划的礼嘉现代都市风貌展示区中唯一的住宅项目，紧邻龙塘湖，独院别墅和大院别墅交相辉映,地理位置优越是北部新区未来中心领地。 周边配套:近100亩龙塘湖自然原乡 红旗河沟20分钟车程就到达了悠山郡 。 还有两条即将通车的线路：从北环经渝合、从天湖美镇经金山大道到达龙湖悠山郡，里程分别为11和7.5公里。 配套：配套：交通：交通：7/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析
4、项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目经济技术指标项目经济技术指标8/竞争项目深度分析龙湖龙湖悠山郡经济技术指标一览表悠山郡经济技术指标一览表序号序号经济技术指标经济技术指标数值数值1项目占地面积约25万方2项目容积率0.43项目物业形态独立、大院别墅4项目规划总户数201栋（独立153栋）5项目车位比2：16项目绿化率60%9/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项
5、目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目建筑规划分析项目建筑规划分析10/竞争项目深度分析项项目目独独立立别别墅墅规规划划图图独立别墅区独立别墅区 整个项目规划为纯别墅区，占地面积约25万方，其中独立别墅共153套，容积率在0.4左右。 项目具有一定高差，独立别墅围绕中部水景梯田行列式布局，即一条车道服务两排别墅，并采用弧形的布局方式，尽可能的扩大绿地面积，同时保证了中部景观的均好性。 11/竞争项目深度分析项项目目独独立立别别墅墅交交通通线线路路图图 小区内部交通不明确，尽端式车道及循环式车道均有，但项目内以简单的交通干道将项目划分为多个组团，规避了嘈杂的车流
6、噪音。 小区内人车混流，但购买此项目的消费者均有私家车，多为车行。12/竞争项目深度分析坡屋顶坡屋顶烟囱烟囱条窗条窗项目建筑外观图项目建筑外观图项目建筑风格采用了英伦田园式风格，主要表现在烟囱、坡屋顶、入户大堂，端庄雅致，形式与实用兼顾。独栋的空间，还享受每个户型的大露台、底层大面积赠送、双车位赠送。13/竞争项目深度分析该项目采用英伦田园式建筑风格，属欧式建筑风格的一种。主要运用现代技术材料制作出古典的形式，借此再现区域的文化和传统。随着别墅市场日趋成熟，欧式别墅的风格设计呈现多样化，且在尽量避开粗略的风格轮廓，别墅建筑造型也更加生动。龙湖悠山郡的英伦风格的主要表现点在于： 坡屋顶、阁格老虎
7、窗、一步阳台、平窗、木构架等法式建筑传统元素，呈现出浪漫典雅风格。欧式建筑风格，没有西班牙风格的热情奔放、狂野的个性，但它给人端庄、高雅、朴实的感觉，它拴释了生活的一种浪漫风情，受到重庆消费者的喜爱。 14项目入户方式：项目入户方式：人行台阶入户、部分通过小型绿地花园台阶进入，车辆建筑 背部入户。入户入户入户入户15/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目景观分析项目景观分析16/竞争项目深度分析项目
8、景观效果图项目景观效果图进入悠山郡大门，里面银杏参天，枝繁叶茂；雪松更是一片葱茏，还有南方罕见的白桦树，树和房子正一起生长。尖屋顶、阳光屋，tudor风格红外墙,使人身临于英格兰某田园小镇之中。17/竞争项目深度分析园林景观对于别墅显然更为重要。那种推开房门，享受属于自己的一片花草的感觉几乎是别墅主人的专利。项目的各个组团围绕着项目中心的水景，大多户型能够观此水景。整个项目因地势关系，呈梯田样式，有亲近大自然的氛围。该项目景观亲近大自然，整个项目景观优雅大气，使人身临于英格兰某田园小镇之中。随处感受到小区的浪漫气氛。在景观与地形的处理上：在景观与地形的处理上：围绕中心景观湖打造，行列式布局，但
9、是由于高差不明显，后排以各个小组团进行植被绿化。18/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目户型分析项目户型分析19/竞争项目深度分析面积段面积段推出套数推出套数比例比例250以下1611%250-3004026%300-3507650%350-40021%400-4501912%合计合计153100%独立别墅户型配比一览表独立别墅户型配比一览表u 龙湖悠山郡共有独立别墅153套，面积以250-350
10、的为主，占76%，此类小独栋产品受消费者的青睐。户型配比户型配比20/竞争项目深度分析负一层三层二层一层AU-1套内面积约：套内面积约：208208 双位并排车库，私家花园直接通达户外，更多亲地空间。双位并排车库，私家花园直接通达户外，更多亲地空间。 多阳台、多露台设计。多阳台、多露台设计。 半环绕餐厅回廊，增添用餐情趣无限。半环绕餐厅回廊，增添用餐情趣无限。户型详情户型详情21/竞争项目深度分析BL-3套内面积约：套内面积约：316316 超大开阔露台空间，充沛阳光、亲近自然。超大开阔露台空间，充沛阳光、亲近自然。 宽敞舒适双主卧，多房间，多采光面，生活无比惬意。宽敞舒适双主卧，多房间，多采
11、光面，生活无比惬意。 独立专设娱乐室，在花园围绕下，生活更加丰富多彩。独立专设娱乐室，在花园围绕下，生活更加丰富多彩。负一层三层二层一层22/竞争项目深度分析负一层三层二层一层BU-3套内面积约：套内面积约：256256 超大入户花园；书房连接超大露台，大尺度享受自然。超大入户花园；书房连接超大露台，大尺度享受自然。 独立超大面积宽阔卧室，独享安逸休闲空间。独立超大面积宽阔卧室，独享安逸休闲空间。 每个卧室均带阳台、露台，让主人在休息的同时轻易的接近大自然。每个卧室均带阳台、露台，让主人在休息的同时轻易的接近大自然。23/竞争项目深度分析负一层三层二层一层D-1套内面积约：套内面积约：4104
12、10 独立别墅，最大占地约独立别墅，最大占地约986986平米，彰显别墅之上的庄园生活气度。平米，彰显别墅之上的庄园生活气度。 赠送超大阔迟私家花园，约赠送超大阔迟私家花园，约106106平米大露台，视野无限开阔。平米大露台，视野无限开阔。 户型方正大气，空间动线明晰，保证主人私密之外亦显舒适尺度。户型方正大气，空间动线明晰，保证主人私密之外亦显舒适尺度。24户型开间、进深户型开间、进深独立别墅户型整体开间、进深情况一览表独立别墅户型整体开间、进深情况一览表户型户型面积面积开间开间进深进深AU-1户型2085.915.1BL-3户型3167.616.15BU-3户型2567.516.15D-1
13、户型4108.416.8注：产品开间、进深主要根据入户层一层尺度计算。25户型开间、进深户型开间、进深功能房间功能房间户型户型208208316316256256410410客厅面积31.8630.2530.2551.84开间5.96.0557.2进深5.456.057.2餐厅面积14.5717.5217.1627.45开间3.13.654.74.5进深4.74.83.656.1主卧室面积20.2832.932.936.6开间3.94.34.36进深5.27.657.656.1次卧室面积8.68-16.38 11.68-23.25 11.68-23.2515.12-42开间3.1-3.93.6
14、5-53.65-53.6-6.1进深2.8-4.23.2-4.653.2-4.654.2-7.2厨房开间2.73.23.22.9进深2.22.72.73.2主卫开间24.24.22.3进深2.82.123书房面积16.3818.615.12楼道宽度1.21.21.21.2主卧衣帽间面积54.54.38.28独立别墅户型细部情况一览表独立别墅户型细部情况一览表26户型整体方正大气、空间动线明晰、大尺度空间，保证主人私密之外亦显舒居尺度。 龙湖首创的独院别墅，不但让人享受独栋的空间，还享受每个户型的大露台、底层大面积赠送、双车位赠送。 户型设计上，250以上户型带双主卧，满足两代人的和睦家居生活，
15、生活丰富多彩。 多房间多采光，让自然的翠绿、温暖的阳光洒满整个家，半环绕的餐厅回廊，增添用餐情趣无限。27户型楼层分布户型楼层分布独立别墅户型楼层分布一览表独立别墅户型楼层分布一览表户型面积楼层数负二层负一层一层二层三层娱乐室 餐厅 厨房 娱乐室 保姆房 车库 客厅餐厅 厨房 家庭厅车库家庭厅主卧次卧书房主卧次卧书房AU-1208 -1层+3层BL-3316 -1层+3层BU-3256 -1层+3层D-1410 -2层+3层u 项目楼层多为四层设计：地下负一层+地上三层，410户型地下设计为两层，地上三层。u 户型负一层、负二层面积较小，均在50以内，功能房较少。u 开间在8米以上的户型，在一
16、层设计了一个老人房，面积在22左右；另外，借鉴欧洲现代生活方式，客厅、饭厅和家庭厅3厅设计。 u 各户型结合建筑风格，设计了大型的花园、露台、阳台等空间，舒适性更强。28/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目销售分析项目销售分析29/竞争项目深度分析面积段面积段推出套数推出套数销售套数销售套数销售率销售率250以下1616100%250-3004040100%300-350767092%350-40
17、022100%400-450191474%合计合计15314293%独立别墅户型配比一览表独立别墅户型配比一览表u 项目2008年4月开始对外销售，至今推出153套独立别墅房源，销售142套，月去化在10套左右，整体来看销售一般。u项目推出单价在15000元/左右，主力总价在300-350万元之间，总价较高。u项目由重庆第一品牌开发商龙湖地产开发，档次较高，市场影响力较大。30/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材质 项目总
18、结项目总结 项目基本材质项目基本材质31户型局部户型局部外墙外墙门门窗窗玻璃玻璃材质石材、高级外墙涂料高级防盗门木制窗双层隔音项目建筑基本材质一览表项目建筑基本材质一览表32/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济项目经济技术指标技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售项目销售分析分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目总结项目总结33项目优势项目优势项目优势项目优势品牌优势：品牌优势：项目由重庆第一品牌开发商龙湖地产开发，该企业开发项目主要以高档产品为主，其开发的高端物业对重庆市场具有较大的影响规划优势：规划优势：项目围绕中部水景呈梯田行列式布局，视野开阔，景观均好性较强；车道规划细致，减少内部噪音污染户型优势：户型优势：户型面积主要集中在250-350之间，面积较小，功能齐全，适合于重庆高端物业需求市场价格优势：价格优势：项目价格定位恰到好处，且面积较小，总价较低，消费者接受度较高 项目劣势项目劣势项目劣势项目劣势项目位于北部新区经开园礼嘉，该区域正在发展阶段，区域配套还未成熟，但未来发展较好
