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1、普通高等教育“十一五”国家级规划教材最新房地产经营管理丛书第四章 房地产信贷目 录第一节 房地产信贷概述第二节 房地产信贷资金的筹集第三节 房地产信贷资金的运用第四节 房地产信贷业务的现状与发展思路房地产信贷起源房地产信贷起源自有资金不足专题：商品房预售制度专题：商品房预售制度商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，主要依据1994年建设部出台的城市商品房预售管理办法。专题：商品房预售制度专题：商品房预售制度发展历程：商品房预售最早出现
2、于香港，1956年预售楼花同意书。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的城市房地产管理法确立下来。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施城市商品房预售管理办法，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。专题：商品房预售制度专题：商品房预售制度2005年8月15日，中国人民银行发布2004中国房地产金融报告，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大
3、课题。第一节第一节 房地产信贷概述房地产信贷概述一、房地产信贷的积极效应一、房地产信贷的积极效应（一）房地产信贷具有储蓄功能（负储蓄、替代储蓄）（一）房地产信贷具有储蓄功能（负储蓄、替代储蓄）（二）房地产信贷具有很强的增值功能和再生能力（二）房地产信贷具有很强的增值功能和再生能力（三）房地产信贷的有偿性能促进住房资金的合理运行（三）房地产信贷的有偿性能促进住房资金的合理运行（四）房地产信贷能促进消费结构的改善（四）房地产信贷能促进消费结构的改善（五）住房信贷的发展有利于推进住房商品化进程（五）住房信贷的发展有利于推进住房商品化进程第一节第一节 房地产信贷概述房地产信贷概述二、房地产信贷的基本条
4、件二、房地产信贷的基本条件信贷条件是指银行为保证贷出资金的按期回收和应有效益，信贷条件是指银行为保证贷出资金的按期回收和应有效益，事先对申请贷款的单位或个人提出的要求。事先对申请贷款的单位或个人提出的要求。确定借贷条件的出发点和归宿点是，贷方能否如期回收本确定借贷条件的出发点和归宿点是，贷方能否如期回收本息，借方是否按期偿还贷款的本金和规定的利息。息，借方是否按期偿还贷款的本金和规定的利息。房地产消费信贷的目标是购买房地产，而房地产的高价值房地产消费信贷的目标是购买房地产，而房地产的高价值性和不断增值性特征又在一定程度上减少了上面所述的偿性和不断增值性特征又在一定程度上减少了上面所述的偿还风险
5、。还风险。第一节第一节 房地产信贷概述房地产信贷概述三、房地产信贷的其他规定三、房地产信贷的其他规定（一）借款单位的资质要求（一）借款单位的资质要求1.借款单位的合法性。借款单位的合法性。2.借款单体必须实行自主的生产经营和独立的核算。借款单体必须实行自主的生产经营和独立的核算。3.借款单位必须拥有一定的自有资金。借款单位必须拥有一定的自有资金。一是企业自有流动资金要达到生产流动资金的一是企业自有流动资金要达到生产流动资金的30%二是预收购房款时开发建设工程量不低于总工程量二是预收购房款时开发建设工程量不低于总工程量的的1/3（一）借款单位的资质要求（一）借款单位的资质要求4.借款单位要在银行
6、开立账户，将所有业务收入存入银行，并由借款单位要在银行开立账户，将所有业务收入存入银行，并由银行办理结算业务。银行办理结算业务。5.必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的。设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的。6.必须有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提必须有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。三、房地产信贷的其他规定三、房地产信贷的其他规定（二）付
7、现额（二）付现额付现额是指购房者支付占住房总价值额一定比例的先期购房款额度。付现额是指购房者支付占住房总价值额一定比例的先期购房款额度。目前中国对于第一套住房贷款，付现额不少于目前中国对于第一套住房贷款，付现额不少于30%；第二套住房贷款，；第二套住房贷款，付现额不少于付现额不少于50%；第三套住房禁止贷款。；第三套住房禁止贷款。（三）借贷期限（三）借贷期限借贷期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期限。借贷期限是指借方从贷方取得房地产贷款到偿还时的期限。贷款期限的长短因借款人信用程度和不同金融机构资金实力而异贷款期限的长短因借款人信用程度和不同金融机构资金实力而异对于借款人有两个方面的影
8、响：对于借款人有两个方面的影响：一是借期长短与借款人利息负担成正相关；一是借期长短与借款人利息负担成正相关；二是借款期限的长短与借款人每月的偿还额呈负相关二是借款期限的长短与借款人每月的偿还额呈负相关（三）借贷期限（三）借贷期限金融机构人民币存款基准利率表金融机构人民币存款基准利率表贷款利率贷款利率(2011年年7月月7日起执行日起执行)种类种类年利率年利率(%)一、短期贷款一、短期贷款六个月六个月(含含) 6.10一年一年(含含)6.56二、中长期贷款二、中长期贷款一至三年一至三年(含含)6.65三至五年三至五年(含含)6.90五年以上五年以上7.05三、贴现三、贴现以再贴现利率为下限加点确
9、定以再贴现利率为下限加点确定四、个人住房公积金贷款四、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）五年以下（含五年）4.45五年以上五年以上4.90（四）利息支付（四）利息支付借款人按期支付利息是建立房地产贷款的重借款人按期支付利息是建立房地产贷款的重要条件。要条件。借贷利息和贷款期限是房地产信贷两个相互借贷利息和贷款期限是房地产信贷两个相互依存的借贷条件依存的借贷条件三、房地产信贷的其他规定三、房地产信贷的其他规定第二节第二节 房地产信贷资金的筹集房地产信贷资金的筹集一、房地产信贷资金筹集的特征一、房地产信贷资金筹集的特征（一）筹集来源相对稳定（一）筹集来源相对稳定（二）房地产业是目前的主要筹资对象
10、（二）房地产业是目前的主要筹资对象（三）筹集渠道具有广泛性（三）筹集渠道具有广泛性（四）筹集手段（方式）呈现多样性（四）筹集手段（方式）呈现多样性第二节第二节 房地产信贷资金的筹集房地产信贷资金的筹集二、房地产信贷资金的筹集原则二、房地产信贷资金的筹集原则（一）与房地产业的战略目标和政策相结合（一）与房地产业的战略目标和政策相结合（二）与城镇住房制度改革相结合（二）与城镇住房制度改革相结合房改金融房改金融房地产金融房地产金融（三）与城镇发展规划相结合（三）与城镇发展规划相结合（四）与银行传统业务相结合（四）与银行传统业务相结合第二节第二节 房地产信贷资金的筹集房地产信贷资金的筹集三、房地产信贷
11、资金筹集的现实效应三、房地产信贷资金筹集的现实效应（一）可以促进房地产业资金的良性循环，进而促进房地产（一）可以促进房地产业资金的良性循环，进而促进房地产业的发展业的发展（二）可以促进房地产业结构调整，进而促进国家产业政策（二）可以促进房地产业结构调整，进而促进国家产业政策的实施的实施（三）有利于理顺房地产资金关系，加强房地产资金管理（三）有利于理顺房地产资金关系，加强房地产资金管理（四）有利于促进银行规模效益的提升和专业化发展（四）有利于促进银行规模效益的提升和专业化发展（五）有助于促进银行金融手段的创新，增强市场竞争力（五）有助于促进银行金融手段的创新，增强市场竞争力（六）能够促进城乡居民
12、消费结构的合理化（六）能够促进城乡居民消费结构的合理化第二节第二节 房地产信贷资金的筹集房地产信贷资金的筹集四、房地产信贷资金的筹集渠道四、房地产信贷资金的筹集渠道（一）金融机构吸收的各种储蓄存款（一）金融机构吸收的各种储蓄存款根据国内外已有经验，以下几种住房储蓄存款的特殊形式对筹集房地根据国内外已有经验，以下几种住房储蓄存款的特殊形式对筹集房地产信贷资金有着重要作用。产信贷资金有着重要作用。1.存贷结合的住房储蓄。存贷结合的住房储蓄。2.住房合作储蓄。住房合作储蓄。（二）国家财政划拨的房地产信贷基金（二）国家财政划拨的房地产信贷基金（三）金融机构的自有资金（三）金融机构的自有资金（四）发行房
13、地产债券筹集的资金（四）发行房地产债券筹集的资金（五）通过金融机构之间的融资活动筹集的资金（五）通过金融机构之间的融资活动筹集的资金第三节第三节 房地产信贷资金的运用房地产信贷资金的运用一、房地产信贷资金运用概述一、房地产信贷资金运用概述二、房地产信贷资金运用的原则二、房地产信贷资金运用的原则1.安全原则安全原则银行自有资本比例低于一般的工商企业银行自有资本比例低于一般的工商企业2.计划择优原则计划择优原则房地产贷款必须纳入国家计划房地产贷款必须纳入国家计划1. 房地产贷款要与房地产开发经营规模相适应房地产贷款要与房地产开发经营规模相适应2. 房地产贷款计划必须按计划用途使用房地产贷款计划必须
14、按计划用途使用3. 择优要有针对性（住房建设、旧城改造、有销售对象的开发经营项目）择优要有针对性（住房建设、旧城改造、有销售对象的开发经营项目）二、房地产信贷资金运用的原则二、房地产信贷资金运用的原则3.物资保证原则物资保证原则4.按期偿还原则按期偿还原则5.政策性原则政策性原则6.“先评估、后贷款先评估、后贷款”原则原则第三节第三节 房地产信贷资金的运用房地产信贷资金的运用三、房地产信贷资金运用的种类三、房地产信贷资金运用的种类1.房地产开发贷款房地产开发贷款（1）房地产开发企业流动资金贷款。）房地产开发企业流动资金贷款。（2）房地产开发项目贷款。）房地产开发项目贷款。2.房地产经营贷款房地
15、产经营贷款（1）流动资金贷款。）流动资金贷款。（2）大修理资金贷款。）大修理资金贷款。（3）专项贷款。）专项贷款。三、房地产信贷资金运用的种类三、房地产信贷资金运用的种类3.房地产消费贷款房地产消费贷款（1）购建住房贷款和改造维修贷款）购建住房贷款和改造维修贷款（2）个人住房消费贷款和集体住房消费贷款）个人住房消费贷款和集体住房消费贷款（3）住房抵押贷款、住房担保贷款和住房抵押担保贷款）住房抵押贷款、住房担保贷款和住房抵押担保贷款（4）固定利率住房贷款、浮动利率住房贷款和连动式利）固定利率住房贷款、浮动利率住房贷款和连动式利率住房贷款率住房贷款第四节第四节 房地产信贷业务的现状与发展思路房地产
16、信贷业务的现状与发展思路一、对当前中国房地产信贷业务的总体评价一、对当前中国房地产信贷业务的总体评价一是对一是对“四证四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，以流不齐全的项目发放房地产开发贷款，以流动资金贷款替代房地产开发贷款动资金贷款替代房地产开发贷款“四证四证”（指（指国有土地使用证国有土地使用证、建设用地规划许可证建设用地规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证和和建设工程开工许可证建设工程开工许可证）二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情的情况下发放房地产开发贷款况下发放房地产开发贷款三是放松个人住房贷款的条件三是放松个人住
17、房贷款的条件四是违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款四是违反现房管理规定，对期房发放个人商业用房贷款五是违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破五是违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款及贷款期限不得超过期限不得超过10年的规定年的规定一、对当前中国房地产信贷业务的总体评价一、对当前中国房地产信贷业务的总体评价（一）房产企业信用风险不断增加（一）房产企业信用风险不断增加第一，中国人民银行规定房地产开发项目必须具备第一，中国人民银行规定房地产开发项目必须具备“四证四证”，才可发放开发贷款，房地产企业提供虚假，才可发放开发贷款，房地产企业提供虚假“四证四证”第二，高估房地产项目的价值
18、第二，高估房地产项目的价值第三，大量占用施工单位垫资和期房按揭的预售楼款第三，大量占用施工单位垫资和期房按揭的预售楼款第四，通过假按揭骗取银行贷款第四，通过假按揭骗取银行贷款第五，商品房大量空置第五，商品房大量空置挪用预售款已成潜规则挪用预售款已成潜规则“九个盖子盖十个瓶子九个盖子盖十个瓶子”被称为中国房地产开发商的一个游戏规则，保证被称为中国房地产开发商的一个游戏规则，保证游戏持续不断的关键条件就是项目的预售款。预售款是开发商用来盖瓶子游戏持续不断的关键条件就是项目的预售款。预售款是开发商用来盖瓶子的盖子，是开发商同时在多个项目间游走的关键。的盖子，是开发商同时在多个项目间游走的关键。以一个
19、项目而言，按照目前的操作规则，开发商拿下土地，前期只需提供以一个项目而言，按照目前的操作规则，开发商拿下土地，前期只需提供验资证明，土地出让金则可分期缴纳。然后就可以向银行申请开发贷，用验资证明，土地出让金则可分期缴纳。然后就可以向银行申请开发贷，用于项目开发，当项目的建设资金投入到达建设总投资额于项目开发，当项目的建设资金投入到达建设总投资额25%的时候，就可的时候，就可以办理预售手续，回笼资金。以办理预售手续，回笼资金。在到达预售阶段时，开发商对于项目的投资就基本完成，而预收上来的购在到达预售阶段时，开发商对于项目的投资就基本完成，而预收上来的购房者款项就可以任凭开发商支配，项目的后期建设
20、凭借着开发贷和承建方房者款项就可以任凭开发商支配，项目的后期建设凭借着开发贷和承建方的的“垫资垫资”就可以保证完成，只需预留一部分资金预防不测。就可以保证完成，只需预留一部分资金预防不测。假按揭假按揭假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开的名字购买，从银行套取购房贷款。程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身
21、份证持有人在按揭贷款合同上签字，方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前签字完成，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。保密条款等内容。（二）个人住房贷款信用风险逐步显现（二）个人住房贷款信用风险逐步显现（三）银行资产负债结构错位，流动性风（三）银行资产负债结构错位，流动性风险凸现险凸现（四）房地产开发企业融资渠道单一（四）房地产
22、开发企业融资渠道单一（五）贷款银行缺乏完善的风险控制系统（五）贷款银行缺乏完善的风险控制系统一、对当前中国房地产信贷业务的总体评价一、对当前中国房地产信贷业务的总体评价第四节第四节 房地产信贷业务的现状与发展思路房地产信贷业务的现状与发展思路二、规范和促进房地产信贷业务发展的思路二、规范和促进房地产信贷业务发展的思路（一）银行应理性地开展房地产信贷业务（一）银行应理性地开展房地产信贷业务第一，银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，第一，银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范意识。增强防范意识。第二，按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发第二，按照有关规
23、定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。商和购房者攫取贷款。第三，加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。第三，加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。第四，运用利率杠杆，调整楼房开发结构。第四，运用利率杠杆，调整楼房开发结构。第五，银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有第五，银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。效的化解金融风险机制。第四节第四节 房地产信贷业务的现状与发展思路房地产信贷业务的现状与发展思路（二）大力拓宽房地产融资渠道（二）大力拓宽房地产融资渠道1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。大力推动房
24、地产证券化，向社会大众筹集开发资金。2.建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。业。3.将保险资金引入住宅融资市场。将保险资金引入住宅融资市场。4.引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。来提高国内房地产的投资。5.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。6.积极发展住房公积金贷款。积极发展住房公积金贷款。第四节第四节 房地产信贷业务的现状与发展思路房地产信贷业务的现状与发展思路（三）加强对房地产信贷业务的监管（三）加强对房地产信贷业务的监管（四）建立健全房地产信贷的法律法规体系，并加大处罚力（四）建立健全房地产信贷的法律法规体系，并加大处罚力度度1.修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。2.建立健全有关房地产信贷的法律法规。建立健全有关房地产信贷的法律法规。3.严格执法，依法办事。严格执法，依法办事。（五）发挥政府调控作用，促使房地产业稳步发展（五）发挥政府调控作用，促使房地产业稳步发展（六）加强社会道德和信用制度建设（六）加强社会道德和信用制度建设东北财经大学出版社
