山东某市房地产市场调研报告

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1、济宁房地产市场报告济宁房地产市场报告引言：引言：引言：引言：2013201320132013年济宁楼年济宁楼年济宁楼年济宁楼市持续高温市持续高温市持续高温市持续高温 房价连房价连房价连房价连涨涨涨涨10101010月月月月20132013年的济宁楼市可谓一路飘红，成交量创新高，年的济宁楼市可谓一路飘红，成交量创新高，1-81-8月新房价格更是一路看涨。月新房价格更是一路看涨。8 8月月济宁新建商品住宅济宁新建商品住宅( (不含保障性住房不含保障性住房) )环比环比7 7月上涨月上涨0.6%0.6%，同比，同比20122012年年7 7月上涨月上涨6.4%6.4%，与，与20102010年相比上

2、涨年相比上涨13.1%13.1%， 这已经是济宁房价连续上涨的第这已经是济宁房价连续上涨的第1010个月，前个月，前7 7个月济宁新建住个月济宁新建住宅价格同比分别上涨宅价格同比分别上涨0.8%0.8%、2.0%2.0%、3.2%3.2%、4.0%4.0%、4.5%4.5%、9.2%9.2%、6%6%。宏观市场1宏观市场+政策盘点宏观市场2 20 01 12 22 20 01 12 2年年中中国国房房产产市市场场简简析析年年中中国国房房产产市市场场简简析析政策环境：政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓新房价格：新

3、房价格：百城价格指数环比连续百城价格指数环比连续7 7个月上涨，结束连续个月上涨，结束连续8 8个月的同比下跌个月的同比下跌图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅全国销售：全国销售：销售持续向好，整体好于销售持续向好，整体好于20112011年年图： 2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速全国开发投资：全国开发投资：企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升图： 2007年至今房地产开发投资额及其同比增速供求对比：供求对比：库存库存量仍处于较高位置量仍处于较高位置，出清周期较年初大幅下降，出清周期较年初大幅下降图：2010年至今

4、各月10个代表城市可售面积及出清周期市场：市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大宏观市场2 20 01 13 32 20 01 13 3上上半半年年房房产产市市场场概概况况上上半半年年房房产产市市场场概概况况2007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-08201

5、2-112013-020%20%40%60%80%100%120%-20%-40%-60%商品房销售额累计同比（%）商品住宅累计同比（%）办公楼累计同比（%）商业营业用房累计同比（%）商品房销售额累计同比商品房销售额累计同比商品房销售额累计同比商品房销售额累计同比创新高，商品房销售大创新高，商品房销售大创新高，商品房销售大创新高，商品房销售大增主要原因：去年基数增主要原因：去年基数增主要原因：去年基数增主要原因：去年基数较低；信贷宽松；政策较低；信贷宽松；政策较低；信贷宽松；政策较低；信贷宽松；政策窗口期刺激置业需求。窗口期刺激置业需求。窗口期刺激置业需求。窗口期刺激置业需求。2010-012

6、010-032010-052010-072010-092010-112011-012011-032011-052011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-0301000200030004000500060007000800090000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%供应土地占地面积（万平米）成交土地占地面积（万平米）成交土地溢价率（%，右轴）一季度，一季度，一季度，一季度，70707070大中城市土大中城市土大中城市土大中城市土地市场延续去年下半

7、年地市场延续去年下半年地市场延续去年下半年地市场延续去年下半年以来的回暖趋势，供应以来的回暖趋势，供应以来的回暖趋势，供应以来的回暖趋势，供应成交均同比上涨。预计成交均同比上涨。预计成交均同比上涨。预计成交均同比上涨。预计为稳定房价地方政府将为稳定房价地方政府将为稳定房价地方政府将为稳定房价地方政府将进一步加大推地力度进一步加大推地力度进一步加大推地力度进一步加大推地力度楼市销售大增，楼市销售大增，楼市销售大增，楼市销售大增，新开工和投资新开工和投资新开工和投资新开工和投资回升明显回升明显回升明显回升明显宏观市场宏宏观观经经济济宏宏观观经经济济+ + + +货货币币政政策策货货币币政政策策+

8、+ + +城城市市化化城城市市化化宏观经济宏观经济：2013年年经济经济形势好，政府换届效应释放，形势好，政府换届效应释放，经济将稳步前进。经济将稳步前进。为中长期经济和房地产业发展提为中长期经济和房地产业发展提供动力。供动力。货币环境：货币环境： 稳健取向不变，新增货币供应量和贷稳健取向不变，新增货币供应量和贷款有所增长。款有所增长。房地产贷款作为商业银行的重要放房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好。继续为房地产业带来利好。图：全国GDP及CPI同比增速走势图：2007年至今各月M2和人民

9、币贷款余额同比增速城市化率：城市化率：城镇化加速，城镇化加速，城市化率提高，城市化率提高，促进宏促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创为房地产业创造良好的外部环境造良好的外部环境图：近三次人口普查期间城市化率与GDP走势对比政策盘点政策盘点2003- -20132003- -2013年十年间，国家管理层累计出台年十年间，国家管理层累计出台1010条左右条左右“严厉严厉”调控政策，但房价调控政策，但房价似乎无法摆脱越调越涨的似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈怪圈”。3 3月月“国八条国八条”“1818号文号文”确立房地产确立房地产业支柱地位业支柱地位2 20 0

10、0 03 3年年2 20 00 05 5年年3 3月月2 20 00 05 5年年8 8月月“国六条国六条”“新国八条新国八条”鼓励和鼓励和支持住支持住房消费房消费2 20 00 06 6年年2 20 00 08 8年年2 20 00 09 9年年2 20 01 10 0年年2 20 01 11 1年年2 20 01 13 3年年“国十条国十条”提高二提高二套房首付套房首付和利率和利率国务院国务院5 5次次常务会议研常务会议研究调控究调控又一轮又一轮“国八条国八条”开始限购开始限购“新国五条新国五条”向二手房向二手房征征20%20%差价税差价税楼市十年九调楼市十年九调 频陷涨价频陷涨价“怪圈怪

11、圈”宏观政策政策盘点政策盘点政策盘点政策盘点宏观政策政策盘点政策盘点政策盘点政策盘点新国五条新国五条：l完善稳定房价工作责任制；l坚决抑制投机投资性购房；l增加普通商品住房及用地供应；l加快保障性安居工程规划建设；l加强市场监管中央经济工作会议近四年工作定调及房地中央经济工作会议近四年工作定调及房地产基调产基调时间经济工作重点房地产政策基调2009保增长促发展。经济平稳较快发展作为首要任务，扩大内需作为保增长根本途径。积极财政政策和适度宽松货币政策增加保障房供给，减轻购买商品房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用2010调结构促销费。持续稳定上一年的宏观政策。积极财政政策和适度宽松货币政策增

12、加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强保障房建设2011稳定物价。重点为稳定价格总水平。积极财政政策和稳健货币政策，增强调控针对性、灵活性、有效性加快推进保障房体系建设，形成符合国情的保障房和商品房体系2012稳中求进。积极财政政策和稳健货币政策坚持房地产调控不动摇，房价合理回归，促进房地产市场健康发展2013新国五条坚持房地产调控不坚持房地产调控不放松放松2013201320132013年，房地产调控持续进行，年，房地产调控持续进行，年，房地产调控持续进行，年，房地产调控持续进行，实际效果并不明显，房价将继实际效果并不明显，房价将继实际效果并不明显，房价将继实际效果并不明显，房

13、价将继续出现反弹，销售量价齐升。续出现反弹，销售量价齐升。续出现反弹，销售量价齐升。续出现反弹，销售量价齐升。宏观市场宏观市场小结宏观市场小结宏观市场小结宏观市场小结2012-20132012-2013年上半年中国房产市场形势大好，年上半年中国房产市场形势大好，价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大，企业销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健力度大，企业销售业绩明显好于往年，资金状况好转，经营更趋稳健宏观经济宏观经济稳步前进稳步前进，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续

14、推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。业发展提供动力。新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入新增货币供应量和贷款将继续适度增长，而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好；来源，占总贷款比例也将继续上升，继续为房地产业带来利好；长期展望：经济稳步发展、稳定的货币政策、快速稳妥城镇化进程推进，为房产提长期展望：经济稳步发展、稳定的货币政策、快速稳妥城镇化进程推进，为房产提供稳定发展空间，房地产前景仍然良好。供稳定发展空间，房地产前景仍然良好。城市背景城市背景2城市背景研究城市背景济宁城市概况济宁

15、城市概况济宁城市概况济宁城市概况城市概况城市概况最具发展潜力的鲁西南中心城最具发展潜力的鲁西南中心城济宁位于山东省南部，地处苏鲁豫皖四省结合部。区位优势明显、交通便利，是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道。济宁是鲁西南经济带发展的核心城鲁西南经济带发展的核心城市市，经济发展情况在鲁西南五市中位居榜首。是黄淮地区的核心城市黄淮地区的核心城市，经济发展情况好于苏北五市，与徐州并称黄淮双核。济宁是鲁南经济带中心城市、三陆济宁是鲁南经济带中心城市、三陆口岸、运河之都，具有极大的发展口岸、运河之都，具有极大的发展潜力。潜力。城市背景城市经济发展水平城市经济发展水平城市经济发展水平城市经济发展水平145

16、6.0917362122.162279.192542.82896.7185002200026721284923150035729GDP（亿元）人均GDP（元）2006200720082009201020110500010000150002000025000300003500040000济宁市宁市2006-2011年年GDP统计2006年2007年2008年2009年2010年2011年0500010000150002000025000119961389415617151631982622406城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均可支配收入（元）从左图可以看出，济宁近几年从左图可以看出，济宁

17、近几年GDPGDP一直保持强一直保持强劲的增长势头，增长速度较为明显。劲的增长势头，增长速度较为明显。国民经国民经济飞速发展，房地产业借势攀升济飞速发展，房地产业借势攀升居民人居居民人居GDPGDP的快速增加的快速增加，人民生活水平迅速，人民生活水平迅速提高，经济形势持续向好，提高，经济形势持续向好，给房地产行业的给房地产行业的发展带来很好的促进作用。发展带来很好的促进作用。城市背景城市产业结构城市产业结构城市产业结构城市产业结构经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位经济发展处在工业化起飞阶段，产业结构进一步优化，第二产业占据主导地位3.20%63.10%33.7

18、0%3.60%60.00%36.40%3.10%63.80%33.10%4.10%67.10%28.80%2.70%59.20%38.10%3.70%64.10%32.20%120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%2006年2007年2008年2009年2010年2011年历历年年产业结产业结构比例构比例第一产业第二产业第三产业通过分析可以看出济宁三次产业结构比例相对稳定，通过分析可以看出济宁三次产业结构比例相对稳定，第二产业占据主导地位，给房地产发展提供了良好第二产业占据主导地位，给房地产发展提供了良好的经济基础。的经济基础。济宁产业济宁产业结构

19、所处结构所处阶段阶段济宁产业资源济宁产业资源济宁是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地；济宁是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地；煤炭储量达煤炭储量达250250亿吨，占山东省的一半以上；亿吨，占山东省的一半以上；稀土矿储量稀土矿储量12751275万吨，位居全国第二；万吨，位居全国第二；全国著名的煤炭企业全国著名的煤炭企业兖矿集团和全国最大的火兖矿集团和全国最大的火力发电企业力发电企业邹城电厂都坐落在济宁境内。邹城电厂都坐落在济宁境内。城市背景城市发展趋势城市发展趋势城市发展趋势城市发展趋势城市化城市化被动郊区化被动郊区化主动郊区化主动郊区化l城市中心拥有最优越城市中心拥有最优越的可达性和

20、区位优势的可达性和区位优势l 城市要素向中心聚集城市要素向中心聚集l 城市中心规模经济，城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有金融贸易、教育等所有城市功能城市功能l有城市更新改造背景形成有城市更新改造背景形成大量购房需求大量购房需求l政府同时大量投资基础设政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重区占到绝对比重阶段划分阶段划分城市特征城市特征指标特征指标特征居住消费特征居住消费特征l人均收入人均收入(GDP)/(GDP)/美元美元300060006000，城市化率，城市化率70%

21、70%l追求生活质量阶段，追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停对物业的要求不仅停留在居住的要求，开留在居住的要求，开始出现度假居所，投始出现度假居所，投资物业等等。资物业等等。大都市，城市群大都市，城市群l城市出现多个城市出现多个中心中心l副都心的出现副都心的出现l多个城市共同多个城市共同发展发展l追求生活质量阶段，追求生活质量阶段，对物业的要求更注重对物业的要求更注重品质感与舒适度。品质感与舒适度。济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊

22、区外溢（北湖新区向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢（北湖新区 高新区高新区 任城新区）任城新区）城市背景城市化水平城市化水平城市化水平城市化水平济宁市现处于城市化的初级阶段，城济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化的巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚性需求量市化的巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚性需求量20052005年年20102010年济宁市人口增长情况年济宁市人口增长情况城市化进程处于初级阶段：城市化率在城市化进程处于初级阶段：城市化率在30%30%以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是以下，城市化发展速度比较缓慢，工业化是城市化的基本动力；城市化的基本动力；20102010年济

23、宁市总人口为年济宁市总人口为843843万人（万人（济宁市中心区人口济宁市中心区人口8080万万），城市化），城市化率率22.6%22.6%。城市化进程形成房地产开发建设的推动力：城市化进程形成房地产开发建设的推动力：预计到预计到20152015年济宁城镇化率将达到年济宁城镇化率将达到48%48%，拉动，拉动城区商品房消费。城区商品房消费。高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、高端客户追求生活环境改善、追求稀缺资源、追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重追求低密度、追求创新产品成为其迁移的重要动因。要动因。城市背景城市区域发展空间城市区域发展空间城市区域发展空间城市区域发展空间济宁制定济宁制

24、定“东拓、西跨、南联、北延东拓、西跨、南联、北延”的发展战略，的发展战略，南部以南部以“生态旅游生态旅游”为核心驱动力为核心驱动力北延北延任城区政府北迁驱动任城区政府北迁驱动：由任城区人民政府实施的集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园由任城区人民政府实施的集行政办公、商务、生活居住、旅游、文化、商业于一体的现代、生态、园林型新区。新区规划范围东至光府河，西到济阳公路，南至新林型新区。新区规划范围东至光府河，西到济阳公路，南至新327国道，北到岱庄煤矿运煤铁路专用线，规划面积国道，北到岱庄煤矿运煤铁路专用线，规划面积8.69平方公里。其中平方公里。其中近期规划面积近

25、期规划面积3.57平方公里，核心区规划面积平方公里，核心区规划面积1.67平方公里。平方公里。总规划居住人口总规划居住人口20万人。济北新区与济宁高科技经济开发区以及兖矿、万人。济北新区与济宁高科技经济开发区以及兖矿、邹城紧密相连，发展潜力大。邹城紧密相连，发展潜力大。西跨西跨商贸物流区：商贸物流区：政府将政府将在未来在未来5-10年倾力打造西部商贸年倾力打造西部商贸物流区，全市商贸物流资源正向物流区，全市商贸物流资源正向西部聚集，一个城市新的商贸物西部聚集，一个城市新的商贸物流中心即将崛起。流中心即将崛起。南联南联生态旅游驱动生态旅游驱动：济宁北湖新区规划图指出规划区位于济宁城南，西起京杭大

26、运河，东至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏：济宁北湖新区规划图指出规划区位于济宁城南，西起京杭大运河，东至洸府河，南至北湖南大堤，北跨日菏铁路与主城区相连。北湖生态新城建设坚持生态优先原则，以人、自然、环境互惠共生为追求，以河湖湿地、城市森林、绿色景观为铁路与主城区相连。北湖生态新城建设坚持生态优先原则，以人、自然、环境互惠共生为追求，以河湖湿地、城市森林、绿色景观为特色，在对自然生态保护修复的基础上，通过从产业到生活、从设施到景观、从空间到意境的全方位生态再造，创造可持续发展的城特色，在对自然生态保护修复的基础上，通过从产业到生活、从设施到景观、从空间到意境的全方位生态再造，创造可持续发展的

27、城市模式、环保健康的人居方式、生态宜人的生活空间。市模式、环保健康的人居方式、生态宜人的生活空间。东拓东拓高新产业驱动：高新产业驱动：2010年，年，济宁高新区全力打造高端产业集群济宁高新区全力打造高端产业集群区，实现总投资近区，实现总投资近300亿元的亿元的21大大产业项目、产业项目、9大服务业项目、大服务业项目、11大城大城建民生项目。建民生项目。城市背景济宁房产政策落地情况济宁房产政策落地情况济宁房产政策落地情况济宁房产政策落地情况济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投

28、资济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资需求受到抑制，但对需求受到抑制，但对需求受到抑制，但对需求受到抑制，但对刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小。 济宁政策落地执行情况济宁政策落地执行情况济宁政策落地执行情况济宁政策落地执行情况 金融机构、银行严格执行新政金融机构、银行严格执行新政20

29、102010年年5 5月开始，明确对两个或两月开始，明确对两个或两个以上个人共同购买个以上个人共同购买9090及以下普通及以下普通住房，其中一人或多人已有购买记录住房，其中一人或多人已有购买记录的，该套房产的共同购买人均不适用的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税规定，按首次购买普通住房的契税规定，按3%3%征收。征收。 限制外地人贷款，外地人购房需提限制外地人贷款，外地人购房需提供一年以上当地纳税证明和社保较难供一年以上当地纳税证明和社保较难证明。首套房以家庭为单位进行界定，证明。首套房以家庭为单位进行界定，执行相对较严。执行相对较严。针对国家出台的规范房地产市场的针对国家出

30、台的规范房地产市场的政策法规，济宁市政府并未出台相关政策法规，济宁市政府并未出台相关实施细则，也未实施限购。实施细则，也未实施限购。地方政策执行情况地方政策执行情况首购房客户首付首购房客户首付首购房客户首付首购房客户首付3 3 3 3成及以上；成及以上；成及以上；成及以上；二套房首付款不低于二套房首付款不低于二套房首付款不低于二套房首付款不低于5 5 5 5成，利率不低成，利率不低成，利率不低成，利率不低于基准利率的于基准利率的于基准利率的于基准利率的1.11.11.11.1倍；倍；倍；倍；各商业银行暂停发放居民家庭购房第各商业银行暂停发放居民家庭购房第各商业银行暂停发放居民家庭购房第各商业银

31、行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。三套及以上住房贷款。三套及以上住房贷款。三套及以上住房贷款。 2010201020102010年年年年10101010月以来，央行已经连续五次月以来，央行已经连续五次月以来，央行已经连续五次月以来，央行已经连续五次加息，加息，加息，加息，2011201120112011年以来，央行更是连续三次年以来，央行更是连续三次年以来，央行更是连续三次年以来，央行更是连续三次加息，加息，加息，加息，5 5 5 5年期以上的基准利率突破年期以上的基准利率突破年期以上的基准利率突破年期以上的基准利率突破7 7 7 7的历的历的历的历史心理高位，达到史心理高位，达到史

32、心理高位，达到史心理高位，达到7.05%7.05%7.05%7.05%。停止发放第三套及以上住房公积金个停止发放第三套及以上住房公积金个停止发放第三套及以上住房公积金个停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款。人住房贷款。人住房贷款。人住房贷款。城市背景城市背景小结城市背景小结城市背景小结城市背景小结 济宁位于鲁西南的中心位置，区位优势区位优势明显； 济宁资源优势济宁资源优势突出，第二产占据主导地位，第三产业发展迅速，给房地产发展提供了良好的给房地产发展提供了良好的经济基础。经济基础。 国民经济飞速发展，房地产业借势攀升，居民人居国民经济飞速发展，房地产业借势攀升，居民人居GDPGDP的快速

33、增加的快速增加，人民生活水平迅速提高，人民生活水平迅速提高，经济形势持续向好，经济形势持续向好，给房地产行业的发展带来很好的促进作用。给房地产行业的发展带来很好的促进作用。 济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，济宁现处于被动郊区化阶段，城市中心区发展进一步完善，周边郊区成为未来发展的主流方周边郊区成为未来发展的主流方向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢向，城市高收入阶层开始向资源优良的郊区外溢 济宁市现处于城市化的初级阶段，济宁市现处于城市化的初级阶段，城市化巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚性需求量城市化巨大发展空间为城市房地产带来巨大刚性需求量 济宁制定济宁制定“东拓

34、、西跨、南联、北延东拓、西跨、南联、北延”的发展战略，南部以的发展战略，南部以“生态旅游生态旅游”为核心驱动力为核心驱动力 济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资济宁严格执行国家政策，但未出台严厉的地方细则。限贷不限购，现行政策使得房地产投资需求受到抑制，但对需求受到抑制，但对需求受到抑制，但对需求受到抑制，但对刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小刚性需求客户和购买能力较强的

35、改善型需求客户产生的影响较小刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小刚性需求客户和购买能力较强的改善型需求客户产生的影响较小。 小结小结宏观市场宏观市场-宏观经济已经摆脱金融危机影响，从新回到向上发展轨道；产业结构优化合理；政策利宏观经济已经摆脱金融危机影响，从新回到向上发展轨道；产业结构优化合理；政策利好对未来经济的进一步发展带来新机遇好对未来经济的进一步发展带来新机遇q区位优势明显，发展潜力巨大。济宁区位优势明显，发展潜力巨大。济宁作为鲁西南中心城市，地理位置得天独厚。根据山东省全新规作为鲁西南中心城市，地理位置得天独厚。根据山东省全新规划，济宁作为鲁西南核心区域，势必会带

36、来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。划，济宁作为鲁西南核心区域，势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。q宏观经济摆脱低迷，进入上市通道。宏观经济摆脱低迷，进入上市通道。全市经济各项指标均呈现上升趋势，全市加大科研、金融业投全市经济各项指标均呈现上升趋势，全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经济形势变化反应敏感。资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经济形势变化反应敏感。q房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。近年来全市房地产投资呈现高速发展态势，近近年来全市房地产投资呈现高速发展态势，近4 4年平均

37、年平均增速达到增速达到20-30%20-30%，20102010年增速高达年增速高达308%308%。房地产业已经进入成长期，同时，市场需求空间较大，目前。房地产业已经进入成长期，同时，市场需求空间较大，目前为进入该城市的最佳时期。为进入该城市的最佳时期。q城市居民生活富裕度较高，具有一定的购买力。城市居民生活富裕度较高，具有一定的购买力。近几年城镇居民收入支出不断加大，居民储蓄额不近几年城镇居民收入支出不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。房市研究房市研究3济宁

38、房地产市场研究济宁房地产市场研究房产市场济济宁宁房房地地产产市市场场概概况况2006年-2011年济宁市商品房施工面积和竣工面积走势2006年-2011年济宁市商品房新开工面积和住宅新开工面积走势从左图可以看出，济宁市房地产投资从左图可以看出，济宁市房地产投资20062006年年20122012年呈年呈现强劲的上涨势头，特别是现强劲的上涨势头，特别是20092009和和20102010年年在国家保增长在国家保增长促民生的政策推动下，促民生的政策推动下，房地产投资上涨势头迅猛。房地产投资上涨势头迅猛。预示预示着济宁房地产市场的火爆，同时也代表着济宁房地产市场的火爆，同时也代表未来济宁房地产未来济

39、宁房地产市场将进入竞争十分激烈的局面。市场将进入竞争十分激烈的局面。从左图可以看出，济宁市从左图可以看出，济宁市2006-20122006-2012年房地产开发总体量年房地产开发总体量迅速增长，代表着越来越多的项目进入市场层面，房地迅速增长，代表着越来越多的项目进入市场层面，房地产市场不断成熟，整个济宁的房地产行业进入了快速发产市场不断成熟，整个济宁的房地产行业进入了快速发展的阶段，未展的阶段，未来随着整个城市大规模改造的深入进行，来随着整个城市大规模改造的深入进行，未来整个济宁房地产业将进入一个高速发展阶段。未来整个济宁房地产业将进入一个高速发展阶段。房产市场济济宁宁房房地地产产市市场场概概

40、况况济宁市济宁市济宁市济宁市2013201320132013年年年年1-51-51-51-5月份各类土地性质成交情况分析月份各类土地性质成交情况分析月份各类土地性质成交情况分析月份各类土地性质成交情况分析济宁市济宁市济宁市济宁市2013201320132013年年年年1-51-51-51-5月份成交面积月份成交面积月份成交面积月份成交面积TOP10TOP10TOP10TOP10济宁市济宁市济宁市济宁市2013201320132013年年年年1-51-51-51-5月份成交面积一览表月份成交面积一览表月份成交面积一览表月份成交面积一览表2013201320132013年年年年1-51-51-51

41、-5月份济宁共月份济宁共月份济宁共月份济宁共成交土地成交土地成交土地成交土地13131313宗宗宗宗，其中工业用地成交，其中工业用地成交，其中工业用地成交，其中工业用地成交4 4 4 4宗，宗，宗，宗，建设用地成交建设用地成交建设用地成交建设用地成交9 9 9 9宗宗宗宗，其中建设用地总成交面积为，其中建设用地总成交面积为，其中建设用地总成交面积为，其中建设用地总成交面积为266145266145266145266145平方米，平方米，平方米，平方米，成交均价为成交均价为成交均价为成交均价为3898389838983898元元元元/ / / /，合计平均约，合计平均约，合计平均约，合计平均约2

42、60260260260万万万万/ / / /亩亩亩亩。房产市场济济宁宁房房地地产产市市场场概概况况济宁市济宁市济宁市济宁市2013201320132013年年年年1-51-51-51-5月份各类土地性质成交情况分析月份各类土地性质成交情况分析月份各类土地性质成交情况分析月份各类土地性质成交情况分析房产市场济济宁宁房房地地产产市市场场概概况况年份年份销售面积（万）销售面积（万）同比增速（同比增速（% %）20072007年年206.3206.3-12.3 -12.3 20082008年年231.6231.612.3 12.3 20092009年年277.3277.319.7 19.7 20102

43、010年年351.7351.726.8 26.8 20112011年年347.6347.63.6 3.6 20122012年年499.3499.328.528.5由图所示：济宁住宅市场的供应量与去化量均是逐年递增的趋势，说明由图所示：济宁住宅市场的供应量与去化量均是逐年递增的趋势，说明济宁住宅类市场的泡沫相对较小济宁住宅类市场的泡沫相对较小；济宁隶属于三线城市，受国家调控政策较小，房产市场一直处于稳定上升的发展，整体的济宁隶属于三线城市，受国家调控政策较小，房产市场一直处于稳定上升的发展，整体的成交率在成交率在75%75%之之上，表明上，表明济宁城市的购买力较强。济宁城市的购买力较强。房产市场

44、济济宁宁房房地地产产市市场场概概况况 20122012年济宁房地产住宅均价约年济宁房地产住宅均价约56005600元元/ /，济宁城市住宅价格稳步增长，但相对其他物业形态涨幅较大，济宁城市住宅价格稳步增长，但相对其他物业形态涨幅较大，20102010年年20122012年，价格的涨幅相对平稳，年，价格的涨幅相对平稳，济宁房产市场具有一个稳定的发展环境济宁房产市场具有一个稳定的发展环境； 20122012年年9 9月份济宁销售量加大，随后虽然逐月减少，但幅度不大，月份济宁销售量加大，随后虽然逐月减少，但幅度不大，济宁市场受到政策的略小影响。济宁市场受到政策的略小影响。1月 2月 3月 4月 5月

45、 6月 7月 8月 9月 10月11月12月02004006008001000120014001600127884184994181462980378914131113100010132012年年济宁市宁市住宅住宅月月销售售套数套数2006年2007年2008年2009年2010年2011年01000200030004000500060002013.42418.62964.53883.24681.75096.1济宁市宁市20062011年度住宅均价分布年度住宅均价分布房产市场济济宁宁房房地地产产市市场场概概况况70个大中城市中，价格下降的城个大中城市中，价格下降的城市有市有2个，持平的城市有个

46、，持平的城市有2个，上涨的个，上涨的城市有城市有66个。环比价格变动中，最高个。环比价格变动中，最高涨幅为涨幅为1.7%，最低为下降，最低为下降0.1%。与。与2013年年8月比，月比，70个大中城市中，价个大中城市中，价格下降的城市有格下降的城市有1个，上涨的城市有个，上涨的城市有69个。个。8月份，同比价格变动中，最月份，同比价格变动中，最高涨幅为高涨幅为19.3%，最低为下降，最低为下降2.3%。8 8月济宁新建商品住宅指数上涨月济宁新建商品住宅指数上涨月济宁新建商品住宅指数上涨月济宁新建商品住宅指数上涨环比上涨环比上涨环比上涨环比上涨1.2%1.2%，同比上涨，同比上涨，同比上涨，同比

47、上涨7.5%7.5%。与。与。与。与20102010年相比年相比年相比年相比7 7月济宁商品住宅价格指月济宁商品住宅价格指月济宁商品住宅价格指月济宁商品住宅价格指数上涨数上涨数上涨数上涨11.2%11.2%。房产市场济济宁宁房房地地产产市市场场概概况况据国家统计局发布数据，据国家统计局发布数据，济宁济宁20132013年年8 8月新建住宅价月新建住宅价格环比格环比7 7月上涨月上涨0.6%0.6%，同，同比比20122012年年8 8月上涨月上涨6.4%6.4%，与，与20102010年相比上涨年相比上涨13.1%13.1%；新；新建商品住宅价格环比建商品住宅价格环比6 6月月上涨上涨1.2%

48、1.2%，同比，同比20122012年年8 8月月上涨上涨7.5%7.5%，与，与20102010年相比年相比上涨上涨11.2%11.2%；20132013年的年的淡季淡季淡季淡季8 8 8 8月月月月，创造了，创造了旺季的市场业绩旺季的市场业绩旺季的市场业绩旺季的市场业绩。房价一路看涨，成交量也是逐步攀升房价一路看涨，成交量也是逐步攀升房价一路看涨，成交量也是逐步攀升房价一路看涨，成交量也是逐步攀升。该月济宁城区。该月济宁城区商品房成交创年内新高，总成交商品房成交创年内新高，总成交3600360036003600套套套套，其中住宅类成交，其中住宅类成交2894289428942894套套套套

49、，均价均价均价均价5707570757075707元元元元/ / / /。房产市场济济宁宁房房地地产产市市场场概概况况2013年年1月月1日日2013年年6月月30日，日，济宁楼市上半年共开盘济宁楼市上半年共开盘27项目项目，其中，其中1月开盘月开盘3项目，项目，2月开盘月开盘1项目，项目，3月开盘月开盘4项目项目,4月开盘月开盘4项目，项目，5月开盘月开盘9项目，项目，6月开盘月开盘6项目。尽管受到了春节假期以及新国五条出台的项目。尽管受到了春节假期以及新国五条出台的冲击，冲击，2013年上半年还是推出了不少的楼盘，特别是年上半年还是推出了不少的楼盘，特别是5月份就月份就9个。个。相对于相对

50、于2012年同期共开盘年同期共开盘10个，无论个，无论在推盘数量还是推盘面积都有大幅度增长，增长幅度达到在推盘数量还是推盘面积都有大幅度增长，增长幅度达到50%以上。下半年增长幅度仍然会加大。以上。下半年增长幅度仍然会加大。房产市场房房地地产产板板块块特特征征及及描描述述房房地地产产板板块块特特征征及及描描述述北部区域北部区域南部区域南部区域西部区域西部区域中部区域中部区域东部区域东部区域根据居民对区域的传统认知和济宁市根据居民对区域的传统认知和济宁市城市发展规划，将城区住宅的分布区城市发展规划，将城区住宅的分布区域划分为域划分为中、东、西、南和北部区域中、东、西、南和北部区域。中部中部龙行路

51、龙行路- -琵琶山琵琶山- -太白路沿线太白路沿线以北、金宇路以南，济安桥路以以北、金宇路以南，济安桥路以东、光府河以西；东、光府河以西；西部西部济安桥路以西，金宇路以南；济安桥路以西，金宇路以南；北部北部金宇路以北，东至洸府河；金宇路以北，东至洸府河；东部东部洸府河以东，主要以东北部洸府河以东，主要以东北部高新区为核心；高新区为核心；南部南部龙行路龙行路- -琵琶山路琵琶山路- -太白路沿太白路沿线以南。线以南。济宁高新区位于济宁高新区位于本区域，环境较本区域，环境较之前有较大改善，之前有较大改善，交通和生活配套交通和生活配套逐渐完善，目前逐渐完善，目前在售供应逐渐增在售供应逐渐增多，以中端

52、项目多，以中端项目为主为主项目所在区域，自项目所在区域，自然资源丰富，环境然资源丰富，环境优美，房地产起步优美，房地产起步较晚，但发展潜力较晚，但发展潜力大，在售项目较少，大，在售项目较少，未来供应量较多，未来供应量较多，以中端住宅项目为以中端住宅项目为主主房地产开发起步最房地产开发起步最早，是济宁的老城早，是济宁的老城区，配套完善，项区，配套完善，项目较为集中，供应目较为集中，供应丰富，售价较高，丰富，售价较高，目前以中高端项目目前以中高端项目为主为主环境较之前有较环境较之前有较大改善，交通和大改善，交通和生活配套逐渐完生活配套逐渐完善，目前在售供善，目前在售供应逐渐增多，以应逐渐增多，以中

53、端项目为主中端项目为主在售供应项目有限，在售供应项目有限，售价较低，以中低售价较低，以中低端项目为主端项目为主房产市场济济 宁宁 市市 区区 楼楼 盘盘 分分 布布济济 宁宁 市市 区区 楼楼 盘盘 分分 布布豪庭御都恒大名都鸿顺观邸城投鹿港冠鲁明德花园金城锦绣家园北湖之星东方御园水运雅居南池公馆凤凰城美恒领寓豪德商贸万达广场森泰首府蓝天豪庭海亮公馆兴唐国粹华府万象和杨柳国际金色蓝庭罗马假日凤凰太阳城仁诚雅居博雅家园运河新城翠都国际鑫声玉城华任尚品新世纪花园永基城盛基国际尚东区中泰名城海能国际人文嘉园麟祥帝景中德广场贵熙园德华嘉园北城国际龙翔御苑建筑十策玖熙外滩大公馆圣源国际大厦江苏大厦山塑。

54、泽海花园金正广场滨湖馨园亲爱的VILLA房产市场北湖板块楼盘分析北湖板块楼盘分析豪庭御都恒大名都鸿顺观邸城投鹿港冠鲁明德花园金城锦绣家园北湖之星东方御园东方美郡运河雅居天地北湖湾滨湖馨园房产市场北湖板块属性分析北湖板块属性分析北湖新区将围绕北湖湾，全力打造济宁休闲度假居住区，未来将成为济宁城主中心，片区未来北湖新区将围绕北湖湾，全力打造济宁休闲度假居住区，未来将成为济宁城主中心，片区未来发展潜力巨大。发展潜力巨大。房产市场北湖板块属性分析北湖板块属性分析山东理工职业学院山东理工职业学院规划展示馆规划展示馆济宁医学院济宁医学院奥体中心奥体中心指挥中心指挥中心北湖湿地北湖湿地景观资源、旅游配套、基

55、础市政配套、教育配套为主景观资源、旅游配套、基础市政配套、教育配套为主景观资源、旅游配套、基础市政配套、教育配套为主景观资源、旅游配套、基础市政配套、教育配套为主房产市场北湖板块北湖板块SWOTSWOT分析分析济宁市政府重点规划片区，城市发展主方向； 纯居住旅游片区，规模型社区，利于规划布局；北湖生态湿地片区，运河，风景秀美； 优质园林规划 高绿化率 高私密性； 片区地块多为净地，高性价比。 周边市政配套、生活配套不完善； 区域成熟度欠佳，认可度不高。 处于城市发展方向区域，有助于大盘多期开发； 城市处于房地产起步阶段，潜在需求挖掘性大；政府重点规划区域，未来发展潜力巨大； 北湖片区市政府重点

56、打造的旅游度假胜地；知名品牌进驻，带动区域开发。 片区项目集中性喷发；后续开发项目逐步增多，市场竞争激烈。优势劣势机会威胁北湖区SWOT房产市场北湖板块楼盘分析北湖板块楼盘分析楼盘名称建筑类型建筑面积目前均价开发公司主力户型主力客群恒大名都小高层 多层7522756800元/恒大地产90-1402室、3室经商人士，私营业主，公司白领，公务员等鸿顺观邸高层 小高层5129601期团购价4000元/鸿顺房产87-1432室、3室、4室私营业主、企业白领、公务员等豪庭御都高层 小高层2800005460元/信昌置业86-902室、126-1383室教师公务员私企白领、周边居民北湖之星高层 小高层38

57、5000预计5000元/宁建置业1082室、1383室私营业主、企业白领、公务员等滨湖馨苑高层 小高层 103712预计5000元/济阳置业912室、107-1323室私营业主、企业白领、公务员等金城锦绣嘉园高层 小高层144900预计5000元/金城房产90-1302室、3室私营业主、企业白领、公务员等冠鲁明德花园高层 小高层 288300一期4000元/冠鲁房产87-892室、113-1283室私营业主、企业白领、公务员等城投鹿港高层 小高层264839预计5000元/城建投资100-1353室私营业主、企业白领、公务员等东方御苑高层 小高层2100005200元/宁泰房产90-1302室

58、、3室私营业主、企业白领、公务员等北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析u豪庭御都豪庭御都位置：位置：北湖区北湖旅游渡假区荷花路西侧总占地面积：总占地面积： 94400平方米总建筑面积：总建筑面积： 280000平方米容积率：容积率：2.5 绿化率：绿化率：45%开发商：开发商：山东济宁信昌置业目前均价目前均价：5360元/项目简介项目简介豪庭御都是济宁信昌置业在北湖生态新城打造的首个商品房开发项目。项目位于济宁老城区至北湖生态新城的主干道荷花路西侧，市文体中心鸟巢斜对过。豪庭御都在济宁首次采用了简欧建筑风格，建筑外立面采用深咖色，简约大气、雍容华贵。北湖生态新城的市

59、政建设，及社区水、电、暖、气等生活基础配套设施将会全面完备。物业管理由开元国际提供星级物管服务，社区景观由世界权威景观规划设计机构美国EDSA设计。北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析u恒大名都恒大名都位置：位置：北湖区北湖新区北湖大道和荷花路交汇处总占地面积：总占地面积： 264600平方米总建筑面积：总建筑面积： 752275平方米容积率：容积率：2.7 绿化率：绿化率：38%开发商：开发商：恒大地产目前均价目前均价：精装6800元/项目简介项目简介济宁恒大名都是全国地产十强企业-恒大集团进入济宁市的首个项目，项目位于北湖新区核心地段，北湖大道（南外环）以南，荷

60、花路以东，东靠新市政府大楼，西邻济宁一中北湖校区，北依济宁“鸟巢”（市文体中心），南瞰北湖公园，周边有济宁医学院、山东理工职业学院、附属医院分院等配套。项目总建筑面积75万，社区内有7万欧陆皇家园林、超大南北楼间距，社区中心有上万阔景内湖，配套有五星豪华会所，为业主提供恒温泳池、棋牌室、健身房、瑜伽房等休闲娱乐，3000国际双语幼儿园，国家一级资质金碧物业，24小时全天候服务。北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析u 鸿顺鸿顺. .观邸观邸位置：位置：北湖区北湖中路东，知音路北总占地面积：总占地面积： 165552平方米总建筑面积：总建筑面积： 512960平方米容积

61、率：容积率：2.5 绿化率：绿化率：42%开发商：开发商：鸿顺房地产开发有限公司目前均价目前均价：一期团购4000元/项目简介项目简介鸿顺观邸规划总面积49万多平米，2300余户，容积率2.5，绿地率41.67%，社区设置有大型超市、餐饮、娱乐设施等；小区内规划为全封闭式小区，进去小区人车分流。小区内设置专属幼儿园和大型高端物业会所，内设置游泳池、健身房、客房、台球室、中西餐厅等。项目位于重点发展的生态宜居新区北湖区。地理位置环境上风上水，西临北湖中心景观大道运河南路，靠近北湖管委会；南为知音路，邻规划中的金融商业中心和新市政府。东侧为至圣路，与北湖管委会小区为邻，周边自然环境优美，交通方便北

62、湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析u 金城金城. .锦绣花园锦绣花园位置：位置：北湖区车站南路东，济宁动植物园南总占地面积：总占地面积： 67000平方米总建筑面积：总建筑面积： 144900平方米容积率：容积率：2.16 绿化率：绿化率：38%开发商：金城开发商：金城房地产开发有限公司目前均价目前均价：未定 预计4800元/项目简介项目简介金城锦绣花园位于车站南路东，农场路西，战场二路南，文化路北。项目北侧紧邻济宁市动植物园，环境优美，空气清新。小区建设全部使用材，满足了现代人重视健康，追求生态宜居环境的时尚需求。经验丰富、实力雄厚的物业公司将绿色环保建为业主提供

63、快捷、周到、专业的物业服务。小区西邻车站南路，距离城市商业中心近在咫尺，可使居者尽享现代城市交通的便捷生活。北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析u 城投城投. .鹿港鹿港位置：位置：北湖区西至车站南路，北至南外环路总占地面积：总占地面积： 11.91公顷总建筑面积：总建筑面积： 252848平方米容积率：容积率：1.95 绿化率：绿化率：38%开发商：开发商：济宁城建投资有限公司目前均价目前均价：4600元/项目简介项目简介鹿港小镇社区建设项目建设地点位于济宁市北湖省级旅游度假区,西至车站南路，北至南外环路，南至圣贤路，东至古运河。社区规划总用地为11.91公顷，其

64、中城市道路用地为1.93公顷，规划建设用地为9.98公顷。总建筑面积约252848平方米，住宅套数为1510套。该项目建设内容为：多层、高层住宅及其配套公共建筑、区内道路、广场、区内绿化、景观建筑等。北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析u 北湖之星北湖之星位置：位置：北湖区北湖新区礼贤路与车站南路交汇处总占地面积：总占地面积： 公顷总建筑面积：总建筑面积： 38.5万平方米容积率：容积率：绿化率：绿化率：30%开发商：开发商：济宁宁建集团中兴置业有限公司目前均价目前均价：预计5000元/项目简介项目简介北湖之星位于未来城市中心北湖新城礼贤路南、车站南路西。由山东宁建

65、集团中兴置业有限公司开发建设。总建筑面积约38.5万平方米，由16栋高层住宅、1栋6层酒店及沿街商业组成。住宅建筑面积分别为52、92、128、143、160、180、342（复式）平方米，多种户型满足不同需求。北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析北湖板块个案分析u 东方御园东方御园位置：位置：北湖区火炬中路与渔皇路交汇处总占地面积：总占地面积： 80000平方米总建筑面积：总建筑面积： 210000平方米容积率：容积率：2.62绿化率：绿化率：30%开发商：开发商：济宁宁泰地产目前均价目前均价：4960元/项目简介项目简介东方御园，雄踞济宁城市中心与北湖生态新城双核中心，怀抱北湖

66、湾四季美景，背依600亩纯氧植物园，左览洸府河，右约古运情，城市龙脉稀藏于此，成就济宁巅峰人士养心大境！东方御园皇家园林，由世界权威景观设计公司美国HZS（豪张思）潜心精造，以法式皇家园林为蓝本，通过香榭丽舍花园、埃尔蒙威尔花园、雷纳花园、蒙索花园等组团花园一脉贯穿，石榴园、薰衣草园、玫瑰园、郁金香园等近百种绿植优雅绽放，完美演绎恢弘、大气、华美的生态典范。区域陌生，发展潜力巨大，各项配套正处于规划当中，目前生活氛围差，区域陌生，发展潜力巨大，各项配套正处于规划当中，目前生活氛围差，市民认知度高，认可市民认知度高，认可度差；目前在开发项目较为集中，房产市场火爆，集中在度差；目前在开发项目较为集

67、中，房产市场火爆，集中在20132013、20142014开盘开盘区位：区位：区位：区位：运河、北湖公园，自然资源得天独厚运河、北湖公园，自然资源得天独厚属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大；属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大；周边各项配套处于规划当中，生活氛围差。周边各项配套处于规划当中，生活氛围差。交通：交通：交通：交通：道路现状道路现状市政道路通畅，可轻松对接与融合老城区，车行市政道路通畅，可轻松对接与融合老城区，车行1515分钟与市区自由交换；分钟与市区自由交换；道路规划道路规划规划路网整齐，道路宽阔，科学严谨有条理性；规划路网整齐，道路宽阔，科学严谨有条理性；配套：配套：配

68、套：配套：区域内现有山东理工职业学院、济宁医学院、鸟巢等配套，商业、金融等配套稀缺，公共交通不区域内现有山东理工职业学院、济宁医学院、鸟巢等配套，商业、金融等配套稀缺，公共交通不便。便。省运会的主办区域，区域号召力强。省运会的主办区域，区域号召力强。区域项目简析：区域项目简析：区域项目简析：区域项目简析：高层、小高层为主，项目体量较大高层、小高层为主，项目体量较大2020万以上；万以上；新楼盘较多，集中在新楼盘较多，集中在20132013、20142014年开盘，体量大，竞争激烈，预计总体量在年开盘，体量大，竞争激烈，预计总体量在300300万平左右；万平左右；区域价格偏低，价格集中在区域价格

69、偏低，价格集中在50005000元元/ /左右；左右；楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身环境资源的提升；楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身环境资源的提升；物业形态单一，以住宅为主。物业形态单一，以住宅为主。房产市场北湖板块小结北湖板块小结房产市场任城板块楼盘分析任城板块楼盘分析杨柳国际金色蓝庭罗马假日凤凰太阳城仁诚雅居翠都国际鑫声玉城人文嘉园中德广场北城国际龙翔御苑德华佳苑中德公园城华任尚品房产市场任城板块属性分析任城板块属性分析任城新区作为任城区的主城区和济宁市城区的次中心，建设处于起步阶段，根据新区远期规划，城区面积最终将达到15平方公里，仅基础设施整体投入将达到30亿元左右，主体

70、功能区包括办公、商务、商业、居住、文教、物流和会展等，极具商业价值和投资潜力。房产市场任城板块任城板块SWOTSWOT分析分析济宁市政府重点规划片区，城市发展主方向；基础设施配套投入大，并已成型，利与开发；苗木基地、湿地公园； 片区依托金宇路商业次中心，弥补商业配套不足； 新327及周边道路承载着连贯济宁东西主任务，交通拥挤；片区商业配套稍微欠缺 处于城市发展方向区域，有助于大盘多期开发； 城市处于房地产起步阶段，潜在需求挖掘性大；政府重点规划区域，未来发展潜力巨大； 任城区主城区，济宁城区次城区，区域向心力高；知名品牌进驻，带动区域开发。 片区项目集中性喷发；后续开发项目逐步增多，市场竞争激

71、烈。优势劣势机会威胁任城区SWOT房产市场任城板块楼盘分析任城板块楼盘分析楼盘名称建筑类型建筑面积目前均价开发公司主力户型主力客群罗马假日小高层 高层1900006200元/瑞马地产90-972室、106-1283室经商人士，私营业主，公司白领，公务员等凤凰太阳城高层 小高层 多层1600006500元/山东新能源114-1233室、1544室私营业主、企业白领、公务员等人文嘉园高层 小高层2200006500元/山东人文置业125-1433室、169-2004室、复式教师公务员私企白领、周边居民金色蓝庭高层 小高层4647005600元/华都房产89-95.82室、110-1353室私营业主

72、、企业白领、公务员等翠都国际高层 小高层 1600005800元/翔天置业48-551室、85-972室、121复式私营业主、企业白领、公务员等仁诚雅居高层 小高层 别墅2200006000元/建威置业882室、126-1363室、164复式私营业主、企业白领、公务员等北城国际高层 小高层 多层 4000004900元/新德蓝房产101-1032室、1393室私营业主、企业白领、公务员等鑫声玉城高层 小高层110000预计5800元/鑫声玉城置业.任城任城任城任城板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u 罗马假日罗马假日位置：位置：古槐路与327国道交汇处总占地面积：总占地面积： 7

73、2000平方米总建筑面积：总建筑面积： 190000平方米容积率：容积率：2.13绿化率：绿化率：41.3%开发商：瑞马开发商：瑞马地产目前均价目前均价：6200元/项目简介项目简介罗马假日总建筑面积约20万平方米，建成后可供1300多户业主居住，是济宁城北新区一个大规模社区。罗马假日以“国际观城市高级公馆”为开发模式定位，立足于人性化设计，采用地中海建筑风格，吸收了南欧建筑热情奔放、自然质朴的特点，规划建造了高层、小高层等多种建筑形态，高档会所、幼儿园、室外游泳池、网球场以及各项健身运动设施等，各项娱乐休闲配套应有尽有。项目共有19种户型，包括两室两厅、三室两厅、四室两厅等多套户型，面积涵盖

74、了80-160等面积段，独立商业街、社区综合楼、社区专属幼儿园等社区配套设施一应俱全。任城任城任城任城板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u凤凰太阳城凤凰太阳城位置：位置：古槐路与327国道交汇处总占地面积：总占地面积： 66666平方米总建筑面积：总建筑面积： 160000平方米容积率：容积率：2.0绿化率：绿化率：45%开发商：山东新能源开发商：山东新能源目前均价目前均价：6200元/项目简介项目简介凤凰太阳城项目充分利用各种先进的技术和理念，努力建设成为集人文、科技、生态、环保、节能等特点于一身的优质社区。该项目将应用土壤源地源热泵环保节能技术，将大绿地景观、低碳社区的崭新理

75、念带到济宁，将中国古典文化的博大精深与欧洲浪漫主义理念融为一体。建筑风格打破了传统理念，首次将“花园洋房”引入济宁，它将创造济宁首个“院落友居”的生活圈，形成步移景异的效果，实现“户户花园家家蓝天”的生活愿景。集办公、电梯洋房、花园洋房、高层住宅于一体。任城任城任城任城板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u金色蓝庭金色蓝庭位置：位置：济宁大道与洸府河交汇处总占地面积：总占地面积： 165953平方米总建筑面积：总建筑面积： 464700平方米容积率：容积率：2.8绿化率：绿化率：36%开发商：济宁华都房产开发商：济宁华都房产目前均价目前均价：5600元/项目简介项目简介项目北靠济宁

76、大道（新327），东依洸府河，南邻金宇路。项目总用地面积16.6万，总建筑面积46.47万，规划建设高层住宅24幢，点式板式建筑结合的布局方式，既形成围合感，又加强了各组团空间的可识别性；加之整体南低北高的整体天际线形态；人车分流的规划设计，展示出一个滨水大盘独特的风尚。华都金色兰庭建筑采用英伦新古典建筑风格。建筑外立面裙房部分采用干挂花岗岩，主体建筑部分采用高档真石漆。华都金色兰庭内部近4.2万平米魅力商街与众多知名品牌强强联合，引进高档超市和主题商业，农贸市场、2000平米的活动中心，配备室内游泳池、浪漫咖啡茶座、休闲健身娱乐中心等设施。任城主城区，济宁次城区，市民认知度高，认可度高；目前

77、在开发项目较为集中，房产市场火任城主城区，济宁次城区，市民认知度高，认可度高；目前在开发项目较为集中，房产市场火爆。爆。区位：区位：区位：区位：任城主城区，济宁次城区；任城主城区，济宁次城区；属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大；属于济宁市重点发展区域，片区升值潜力巨大；金宇路商业中心，商业配套辐射区域。金宇路商业中心，商业配套辐射区域。交通：交通：交通：交通：道路现状道路现状市政道路通畅，可轻松对接与融合老城区；市政道路通畅，可轻松对接与融合老城区；道路规划道路规划规划路网整齐，道路宽阔，科学严谨有条理性；规划路网整齐，道路宽阔，科学严谨有条理性；配套：配套：配套：配套：区域内现有实验中

78、学、实验小学、济宁职业技术学院教育配套，亿丰时代广场、佳世客商业配套；区域内现有实验中学、实验小学、济宁职业技术学院教育配套，亿丰时代广场、佳世客商业配套；。区域项目简析：区域项目简析：区域项目简析：区域项目简析：高层、小高层为主，项目体量较大高层、小高层为主，项目体量较大2020万以上；万以上；新楼盘较多，体量大，竞争激烈，近几年济宁楼盘最火爆区域；新楼盘较多，体量大，竞争激烈，近几年济宁楼盘最火爆区域；区域价格处于济宁均价，价格集中在区域价格处于济宁均价，价格集中在57005700元元/ /左右；左右；楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身品质的提升；楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身

79、品质的提升；物业形态多样化，商业、住宅、公寓、办公、酒店。物业形态多样化，商业、住宅、公寓、办公、酒店。房产市场任城新区板块小结任城新区板块小结房产市场中区板块楼盘分析中区板块楼盘分析南池公馆万达广场森泰首府蓝天豪庭万象和博雅家园运河新城新世纪花园永基城盛基国际尚东区中泰名城海能国际贵熙园江苏大厦麟祥帝景房产市场中区板块属性分析中区板块属性分析济宁市核心区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心。房产市场中区板块中区板块SWOTSWOT分析分析市委、市政府所在地，政治、经济、文化中心；配套齐全，生活便利；认知度高，认可性高； 旧城改造，城市面貌改善； 人员噪杂，交通拥挤；城市中心空气质

80、量、环境质量差。 旧城改造，城市拆迁，部分土地资源释放； 城市处于房地产起步阶段，潜在需求大；土地资源紧缺，片区项目逐渐减少；片区房价高，利润率高，并得到客户认可； 周边片区的规模性开发，且价格偏低；购房客户居住意识的觉醒，追求生活质量。优势劣势机会威胁中心区SWOT房产市场中区板块楼盘分析中区板块楼盘分析楼盘名称建筑类型建筑面积目前均价开发公司主力户型主力客群蓝天豪庭 高层2000008400元/蓝天置业972室、115-1363室、2004室经商人士，私营业主，公司白领，公务员等万达广场高层 73666010500元/万达55-681室、91-952室、135-1493室私营业主、企业白领

81、、公务员等森泰首府高层 小高层2100007500元/森泰房产189-922室、110-1403室教师公务员私企白领、周边居民南池公馆高层 小高层4200007000元/鲁商置业90-1032室、122-1353室私营业主、企业白领、公务员等万象和高层 470000预计6800元/富邦盛世.永基城高层 小高层 5300005800元/永基置业90-1372室、3室私营业主、企业白领、公务员等海能国际高层 小高层 200000预计6300元/海能投资1032室、110-1483室私营业主、企业白领、公务员等中泰名城高层 小高层1328005900元/中泰置业85-1022室、120-1353室.

82、麟祥帝景高层 小高层181310预计6000元/德麟祥房产.中区中区中区中区板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u 蓝天豪庭蓝天豪庭位置：位置：济宁市新体育馆东临总占地面积：总占地面积： 50260平方米总建筑面积：总建筑面积： 200000平方米容积率：容积率：4.0绿化率：绿化率：35%开发商：蓝天置业开发商：蓝天置业目前均价目前均价：8400元/项目简介项目简介蓝天豪庭由济宁蓝天置业有限公司开发，建于共青团路以东，济宁第一干休所以北，河西街以西，吴泰闸路以南。项目总投资39286万元，占地面积5.026hm2，总建筑面积为165134平方米，包括一栋综合商业、住宅5栋。其中住

83、宅楼规划总户数1048户，总居住人口为3354人。中区中区中区中区板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u 万达广场万达广场位置：位置：市中区太白路百花公园旁总占地面积：总占地面积： 129800平方米总建筑面积：总建筑面积： 736600平方米容积率：容积率：4.5绿化率：绿化率：开发商：万达广场开发商：万达广场目前均价目前均价：10500元/项目简介项目简介济宁太白路万达广场，项目规划用地面积12.98公顷，总建筑面积为73.66万平米，其中地上建筑面积约为59.65万平米，地下建筑面积为14.02万平米，是国际万达在济宁的首个钜献。项目涵盖高档住宅、五星级酒店、大型商业中心、城

84、市SOHO、甲级写字楼等多种业态，项目以强大的万达品牌效应和成熟的商业运营管理，聚合世界消费名品、知名连锁品牌等，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多功能于一体，预计其建成后，将会大力提升济宁城市形象，完善城市功能，推动城市经济加快发展，增强城市吸引力和竞争力。中区中区中区中区板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u 森泰首府森泰首府位置：位置：红星东路与火炬路交汇东南总占地面积：总占地面积： 80000平方米总建筑面积：总建筑面积： 210000平方米容积率：容积率：3.0绿化率：绿化率：38%开发商：森泰房产开发商：森泰房产目前均价目前均价：7500元/项目简介项目简介首府，

85、森泰御城二期，坐落于济宁市红星东路与火炬路交汇处东南侧，北邻市十二中学，东接森泰御城一期，总建筑面积21万平米，东侧是七栋纯住宅楼，名为【森泰御城首府】；西侧是包括三栋二十五层高层建筑在内的大型商业综合体，名为【森泰御城首座】。目前森泰御城首座已与沃尔玛超市、春天百货、权金城洗浴、金逸影城等顶级服务商达成入驻协议，各服务领域的业界翘楚在此汇聚，合力共建济宁东部繁华。森泰御城首府是济宁唯一中式府邸，打造现代皇家水景园林，整个社区绿化率高达38%。中区中区中区中区板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u南池公馆南池公馆位置：位置：龙行路与王母阁路交叉口路.总占地面积：总占地面积： 176

86、000平方米总建筑面积：总建筑面积： 420000平方米容积率：容积率：2.19绿化率：绿化率：43%开发商：鲁商置业开发商：鲁商置业目前均价目前均价：7000元/项目简介项目简介鲁商南池公馆项目位于济宁城市南部王母阁片区，距太白路核心商圈35分钟路程，地理位置优越，交通便捷，将成为连接北湖新城区的枢纽。项目东临济宁城市级核心景观500亩南池公园，西依公务员小区和商业步行街，北侧为济宁一中分校（初中部）和规划小学。项目总占地面积264亩，总建筑面积达43万，整个项目以地域现代风格，将济宁深厚的历史文脉融入建筑机理，成就历史与现代的完美融合。小区规划开发产品类型有高端住宅区、社区配套商业、星级酒

87、店、私属会所及幼儿园等，将形成一个功能完善的大型高档居住社区。济宁市委、市政府驻地，政治、经济、文化中心，市民认知度高，认可度高；目前在开发项目济宁市委、市政府驻地，政治、经济、文化中心，市民认知度高，认可度高；目前在开发项目逐渐减少，房产市场火爆。逐渐减少，房产市场火爆。区位：区位：区位：区位：政治、经济、文化中心；政治、经济、文化中心；济宁房产市场的发起片区，房地产市场成熟区域；济宁房产市场的发起片区，房地产市场成熟区域；伴随本区域土地稀缺，房产潜力可进一步挖掘。伴随本区域土地稀缺，房产潜力可进一步挖掘。交通：交通：交通：交通：道路现状道路现状老城区，交通拥挤老城区，交通拥挤配套：配套：配

88、套：配套：全配套全配套区域项目简析：区域项目简析：区域项目简析：区域项目简析：区域项目走精品路线，商业综合体；区域项目走精品路线，商业综合体；区域楼盘价格较高，均价在区域楼盘价格较高，均价在70007000元元/ /左右；左右；物业形态多样化住宅、商业、公寓、酒店；物业形态多样化住宅、商业、公寓、酒店；楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身品质的提升。楼盘品质较高，走精品高端路线，注重自身品质的提升。房产市场中心区板块小结中心区板块小结房产市场高新区板块楼盘分析高新区板块楼盘分析海亮公馆兴唐国粹华府杨柳国际建筑十策玖熙亲爱的VILLA金正广场森泰首府房产市场高新区板块属性分析高新区板块属性分析

89、pp高新区未来功能定位：实现高新区未来功能定位：实现高新区未来功能定位：实现高新区未来功能定位：实现“宜居城市、高新基地宜居城市、高新基地宜居城市、高新基地宜居城市、高新基地”，以现有城区为基础，强化与接庄新区的联合发展，以现有城区为基础，强化与接庄新区的联合发展，以现有城区为基础，强化与接庄新区的联合发展，以现有城区为基础，强化与接庄新区的联合发展，共同建设东城，建设高新技术产业基地，并承担市级商业、文化、娱乐等职能。共同建设东城，建设高新技术产业基地，并承担市级商业、文化、娱乐等职能。共同建设东城，建设高新技术产业基地，并承担市级商业、文化、娱乐等职能。共同建设东城，建设高新技术产业基地，

90、并承担市级商业、文化、娱乐等职能。pp 随着交通路网的建设、市政配套的逐步完善，都市生活黄金圈的格局将逐渐形成，高新区日益突显其土随着交通路网的建设、市政配套的逐步完善，都市生活黄金圈的格局将逐渐形成，高新区日益突显其土地价值、发展价值与商业潜力，是济宁正在崛起的城市次中心。地价值、发展价值与商业潜力，是济宁正在崛起的城市次中心。 房产市场高新区板块高新区板块SWOTSWOT分析分析生态环境优势明显，五大公园五大公园杨桥公园、体育杨桥公园、体育公园、滨河公园、双拥公园和杨家河公园公园、滨河公园、双拥公园和杨家河公园 ，周边环，周边环境风景秀丽境风景秀丽；商业等生活配套在未来有齐全的规划，产业资

91、源优势明显 产业资源区，厂房较多；天然气、热力，银行、金融、医疗等基础市政配套欠缺；没有足够的地缘客群支持没有足够的地缘客群支持易于打造高舒适度、生态宜居的品质型社区；土地资源丰富，招商支持力度大，低价相对较低；独独立立经经济济开开发发区区，区区域域的的基基础础设设施施齐齐备备，水水、电电、讯讯、路等设施一应俱全路等设施一应俱全政府规划实施存在不确定性，各项规划实施滞后的可能性很大客户对本区域认可度相对较低优势劣势机会威胁高新区SWOT房产市场高新区板块楼盘分析高新区板块楼盘分析楼盘名称建筑类型建筑面积目前均价开发公司主力户型主力客群杨柳国际 多层、小高层、高层15500005500元/火炬房

92、产902室、117-1403室经商人士，私营业主，公司白领，公务员等海亮公馆高层 2500005500元/海亮房产35-681室、902室、105-1173室私营业主、企业白领、公务员等玖熙高层 小高层2100007500元/森泰房产189-922室、110-1403室教师公务员私企白领、周边居民VILLA高层 小高层1080005400元/九巨龙房产551室、852室、120复式私营业主、企业白领、公务员等国翠华府高层 25000015000元/兴唐房产1633室、1934室、324复式富贵阶层、企业主建筑十策高层 小高层 70924预计5500元/华璞房产116-1533室、199-246

93、4室私营业主、企业白领、公务员等高新区高新区高新区高新区板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u 杨柳国际新城杨柳国际新城位置：位置：高新区327国道北、光府河东、东外西总占地面积：总占地面积： 1176700平方米总建筑面积：总建筑面积： 1553500平方米容积率：容积率：1.32绿化率：绿化率：53%开发商：火炬房产开发商：火炬房产目前均价目前均价：5500元/项目简介项目简介杨柳国际新城位于济宁市东北部，洸府河府河以东，杨家河以南，327国道以北，东外环以西，占地面积176.7公顷，是鲁西南最大的房地产开发片区，规划建筑面积155.35万平方米，其中多层住宅面积74.18万平

94、方米，高层住宅面积62.26万平方米，低层住宅面积6900平方米，公建面积18.22万平方米，容积率1.32，绿地率53.6%。36层的第一高楼，是矗立于我市东城区的又一地标性建筑，是我市城建史上的一个里程碑，将成为我市的又一张城市名片。杨柳国际MOHO高尚住宅以其优越的品质，时尚的定位和社区的高附加值赢得了消费者的认可和赞许，吸引了广大市民的追捧。高新区高新区高新区高新区板块个案分析板块个案分析板块个案分析板块个案分析u 海亮公馆海亮公馆位置：位置：高新区崇文大道路北总占地面积：总占地面积： 92000平方米总建筑面积：总建筑面积： 250000平方米容积率：容积率：2.0绿化率：绿化率：3

95、0%开发商：海亮房产开发商：海亮房产目前均价目前均价：5500元/项目简介项目简介济宁海亮公馆是海亮地产在济宁重点开发建设高端住宅项目。该项目位于济宁市高新区正大菱花片区，东至规划东四路、西至崇文大道，随着城区发展已逐步纳入城市中心区范围，地块几乎集聚了政务机构、金融机构、商业机构等，这决定了项目必然长期繁荣鼎盛并具有强大升值潜力。项目总用地面积138亩，建筑面积约25万平方米，由住宅、公寓、沿街底商、组成的综合体项目。主要包括：住宅建筑面积16.77万平方米，商业公寓建筑面积1.55万平米；沿街底商建筑面积0.77万平方米，会所建筑面积0.05万平米。高新区高新区高新区高新区板块个案分析板块

96、个案分析板块个案分析板块个案分析u 兴唐国翠华府兴唐国翠华府位置：位置：高新区诗仙路总占地面积：总占地面积： 114000平方米总建筑面积：总建筑面积： 202986平方米容积率：容积率：1.61.6绿化率：绿化率：38.20%开发商：兴唐房产开发商：兴唐房产目前均价目前均价：15000元/项目简介项目简介兴唐国翠华府坐落于高新区副城市中心区域，科技新城的南侧，廖沟河景观走廊的西侧，南邻诗仙路，西临瑞园路，北临嘉达路，与圣都国际会议中心各路相望，是东部科技新城的核心区域，地理位置极为优越。这里汇聚了济宁最具有发展潜力的地段价值，以及世界500强企业的高质人群，快速交通、生态湿地公园、大型市政配

97、套一应俱全。国家级高新区犹如一个国际化的科技文化生态圈，聚合了济宁最具有高端消费能力的财富阶层。高新区高新区高新区高新区 未来未来未来未来“宜居城市、高新基地宜居城市、高新基地宜居城市、高新基地宜居城市、高新基地”的功能定位，的功能定位，的功能定位，的功能定位，随着交通路网的建设、市政配套的逐步完随着交通路网的建设、市政配套的逐步完善，都市生活黄金圈的格局将逐渐形成，是济宁正在崛起的城市次中心。善，都市生活黄金圈的格局将逐渐形成，是济宁正在崛起的城市次中心。 pp区域在政府规划、产业规划、生活配套规划中享有优势；区域在政府规划、产业规划、生活配套规划中享有优势；pp 区域自身生态、环境优势明显

98、，是较理想的休闲居住区域；区域自身生态、环境优势明显，是较理想的休闲居住区域；pp 生活配套逐步形成，未来竞争优势、增值性和档次具备极大的提升空间；生活配套逐步形成，未来竞争优势、增值性和档次具备极大的提升空间； pp 但政府规划实施存在不确定性，各项规划实施滞后的可能性很大。但政府规划实施存在不确定性，各项规划实施滞后的可能性很大。区域项目简析：区域项目简析：区域项目简析：区域项目简析：区域项目走精品路线，打造高端宜居社区；区域楼盘自身品质较高，产品走差异化路线；标志性样板社区，如：VILLA、国翠华府；房产市场高新区板块小结高新区板块小结交通：交通：交通：交通：公共交通缺乏，对私家车依赖严

99、重，但通达性很强房产市场小结 济宁市房地产呈现稳定发展，房地产投资逐年增加，商品房销售面积和价格呈现双济宁市房地产呈现稳定发展，房地产投资逐年增加，商品房销售面积和价格呈现双 增长，发展势头良好；增长，发展势头良好； 区域集中区域集中：目前楼盘主要集中在城区的：目前楼盘主要集中在城区的北部和中部北部和中部，未来供应量以东部南部为主；，未来供应量以东部南部为主； 产品形态：产品形态：以高层、小高层高层、小高层为主，物业形态呈多样化发展趋势； 户型区间：户型区间：舒适型面积段为主流供应及需求，90-13090-130为为去化速度最快面积区间；本土消费能力非常强大，刚需置业人群不断扩大，改善性置业群

100、体购房需求旺盛，消费者的买房欲望强烈；本土消费能力非常强大，刚需置业人群不断扩大，改善性置业群体购房需求旺盛，消费者的买房欲望强烈； 供给量大，竞争激烈供给量大，竞争激烈：区域内未来：区域内未来1 13 3年约有年约有13001300万平米以上供给量，竞争激烈万平米以上供给量，竞争激烈； 区域价格存在阶段性区域价格存在阶段性：各区域价格存在较大的差距，西部板块部分楼盘均价在：各区域价格存在较大的差距，西部板块部分楼盘均价在40004000一下，中心城区楼盘均价在一下，中心城区楼盘均价在80008000元元/ /； 楼盘品质逐步增高：中高端楼盘为主，主打楼盘品质逐步增高：中高端楼盘为主，主打环境

101、资源及区域升值潜力环境资源及区域升值潜力；大牌房企入驻：大牌房企入驻：地产大鳄纷至沓来地产大鳄纷至沓来 大牌房企搅热济宁楼市，大牌房企搅热济宁楼市，房市预测房市预测4济宁房地产市场未来预测济宁房地产市场未来预测 预测结论预测结论“一家之言一家之言”政策期稳、土地热政策期稳、土地热后市看好、价格升后市看好、价格升十年九调定调稳定“有保有压有保有压”原则贯彻始终，下半年政策以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可能落实。原则贯彻始终，下半年政策以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可能落实。房市预测政策维稳政策维稳土地供应充足，任城新区、高新区、北湖区包括西部板块土地供应充足，大块拿土地供应充足，任城

102、新区、高新区、北湖区包括西部板块土地供应充足，大块拿地现象任然继续。地现象任然继续。1234土地供应充足土地供应充足较去年供应稳增较去年供应稳增大块拿地现象增多大块拿地现象增多周边区域土地成交价格低周边区域土地成交价格低土地价格、楼面地价土地价格、楼面地价 平稳增长平稳增长住宅价格增长明显住宅价格增长明显加强闲置土地整治加强闲置土地整治品牌地产入市拿地品牌地产入市拿地土地土地喜喜：供应充足供应充足品牌入市品牌入市实力开发实力开发提高效率提高效率忧忧：大块圈地大块圈地本土担忧本土担忧地价增长地价增长后市价升后市价升房市预测土地供应充足土地供应充足未来市场供求增长无疑、伴随着丰富的营销和密集的开盘

103、，去化速度将远超过去未来市场供求增长无疑、伴随着丰富的营销和密集的开盘，去化速度将远超过去年，价格总体稳步增长。年，价格总体稳步增长。供求两旺供求两旺供应：较去年有过之而无不供应：较去年有过之而无不及；及；成交：半年销量以达去年全成交：半年销量以达去年全年的年的70%70%，全年增长无疑。，全年增长无疑。价格上升价格上升成交价格：均价成交价格：均价57705770元元/ /平米，平米，20132013年以来连续年以来连续1010月稳步增月稳步增长长去化加快去化加快与去年年同期相比，与去年年同期相比，20132013年年月均去化量增长月均去化量增长22% 22% ，其中，其中中心区增长中心区增长

104、101%101%，全年总体，全年总体去化增长较去年明显。去化增长较去年明显。周边强势周边强势。北湖新区强势爆发，诸多强势。北湖新区强势爆发，诸多强势项目相继入市项目相继入市。任城新区、高新区项目陆续开任城新区、高新区项目陆续开盘盘开盘火热开盘火热20132013年上半年共计年上半年共计6868个项目个项目开盘开盘2727次，下半年的火热将次，下半年的火热将延续，全年开盘整体数量将延续，全年开盘整体数量将超过去年。超过去年。营销丰富营销丰富市场激烈的竞争下，各项目市场激烈的竞争下，各项目营销活动丰富、营销方法新营销活动丰富、营销方法新颖，未来趋势将延续并且升颖，未来趋势将延续并且升温，更独特的营

105、销活动或将温，更独特的营销活动或将出现。出现。市场市场房市预测价格稳步增长价格稳步增长75行业转变让企业和客户的关注点都重新回到产品本身，而刚需市场又为产业化提行业转变让企业和客户的关注点都重新回到产品本身，而刚需市场又为产业化提供了转变基础。供了转变基础。5successfactors产品角度回归产品本源聚焦主流需求固化产品线顺应产业化趋势绿色建筑大行其道房市预测本源回归本源回归注重产品注重产品总结总结5济宁市房地产市场济宁市房地产市场SWOT分析分析总结济宁市房地产市场济宁市房地产市场SWOTSWOT分析分析优势劣势机会威胁济宁市SWOTpp 鲁鲁西南西南地区地区中心城市中心城市地理位置较

106、佳，发展较为地理位置较佳，发展较为 迅速迅速 ，城市进程化较快；，城市进程化较快；pp 经济发展基本面良好，固定资产投入加经济发展基本面良好，固定资产投入加 大，人均消费水平逐年快速提升大，人均消费水平逐年快速提升，购买力强，购买力强；pp 房地产各指标（房地产投资，房屋竣工房地产各指标（房地产投资，房屋竣工 面积、房屋销售面积、商品房销售额）面积、房屋销售面积、商品房销售额） 连年创新高，没有经过剧烈的市场变动连年创新高，没有经过剧烈的市场变动 ，市场泡沫小，去化量较快市场泡沫小，去化量较快pp 刚性需求为主，潜力较大，市场火爆刚性需求为主，潜力较大，市场火爆pp 全新城市规划落实进行中，全

107、新城市规划落实进行中，处于规模处于规模性性改造阶段；改造阶段；pp 大济宁都市圈确定为大济宁都市圈确定为2+12+1型的都市经济圈，即以济宁型的都市经济圈，即以济宁 为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层 结构布局的都市经济圈，隶属于鲁西南经济带；结构布局的都市经济圈，隶属于鲁西南经济带；pp 产业优势明显，主要围绕煤化工、机械制造、生物技产业优势明显，主要围绕煤化工、机械制造、生物技 术、医药食品、纺织服装等术、医药食品、纺织服装等“五大五大”产业抓关联项目产业抓关联项目 建设，创建国家级煤化工产业基地。建设，创建国家级煤化工产业基地。p

108、p 知名住宅开发房地产企业进驻，进一步炒热济宁市场知名住宅开发房地产企业进驻，进一步炒热济宁市场pp 政策维稳，政策维稳，投资性需求不足，自主需求消化缓慢；投资性需求不足，自主需求消化缓慢；pp 规模性开发，未来入市量较大，竞争激烈；规模性开发，未来入市量较大，竞争激烈；pp 城市人口基数城市人口基数相对相对较小，聚集度集中，较小，聚集度集中， 需求相对薄弱，且人口年龄结构较为年轻需求相对薄弱，且人口年龄结构较为年轻 ，购买力有限；，购买力有限；pp 整体房地产市场产品过于单调，主要以整体房地产市场产品过于单调，主要以 高层为主，需求相对固定，对未来价格拔高层为主，需求相对固定，对未来价格拔 升造成阻碍。升造成阻碍。pp 城市向心力强，城市向心力强，周边周边与市区形成明显的与市区形成明显的 心理距离，价格差距较大。心理距离，价格差距较大。THANKSTHE END