城镇土地使用税纳税申报与账务处理课件

《城镇土地使用税纳税申报与账务处理课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城镇土地使用税纳税申报与账务处理课件（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、第十章 其他主要税种纳税实务 第一节第一节 资源税法及纳税实务资源税法及纳税实务一、资源税基本要素资源税对在我国境内开采应税矿产品及生产盐的单位和个人就其应税资源销售数量或自用数量为课税对象征收的一种税。资源税是对在我国境内从事资源开发的单位和个人，因占有国有资源的丰厚程度不同和开采条件差异而形成的级差收入而征收的一种税。（一）资源税纳税人与扣缴义务人（一）资源税纳税人与扣缴义务人 1 1资源税纳税人资源税纳税人资源税纳税人资源税纳税人 资源税纳税人是在中华人民共和国境内开采应税资源的资源税纳税人是在中华人民共和国境内开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。矿产品或者生产盐的单位和个人。

2、（1 1）资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或）资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。相应的对出口应税产品也不退（免）已纳的资源税。相应的对出口应税产品也不退（免）已纳的资源税。 （2 2）中外合作开采石油、天然气，按照现行规定，只征收）中外合作开采石油、天然气，按照现行规定，只征收矿区使用费，暂不征收资源税。矿区使用费，暂不征收资源税。 【例例10-110-1】下列各项中，属于资源税纳税人的有（）。下列各项中，属于资源税纳税人的有（）。 A.A.开采原煤的国有企业开采

3、原煤的国有企业 B.B.进口铁矿石的私营企业进口铁矿石的私营企业 C.C.开采石灰石的个体经营者开采石灰石的个体经营者D.D.开采天然原油的外商投资企业开采天然原油的外商投资企业 【答案答案】A C DA C D 2 2扣缴义务人扣缴义务人扣缴义务人扣缴义务人 收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。收购未税矿收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。收购未税矿产品的单位是指独立矿山、联合企业和其它单位。产品的单位是指独立矿山、联合企业和其它单位。（二）资源税的税目与单位税额（二）资源税的税目与单位税额1 1资源税的税目资源税的税目资源税的税目资源税的税目 （1 1）原油。是指开采的天然原油

4、，不包括人造石油）原油。是指开采的天然原油，不包括人造石油 （2 2）天然气。是指专门开采或与原油同时开采的天然气，煤矿生产的）天然气。是指专门开采或与原油同时开采的天然气，煤矿生产的天然气暂不征税。天然气暂不征税。 （3 3）盐。包括固体盐和和液体盐；）盐。包括固体盐和和液体盐； （4 4）黑色金属矿原矿。包括铁矿石、铬矿石、锰矿石）黑色金属矿原矿。包括铁矿石、铬矿石、锰矿石3 3个子目；个子目； （5 5）有色金属矿原矿。包括铜矿石、铅锌矿石、铝土矿石、钨矿石、）有色金属矿原矿。包括铜矿石、铅锌矿石、铝土矿石、钨矿石、黄金矿石及其它有色金属原矿黄金矿石及其它有色金属原矿1010个子目；个子

5、目； （6 6）煤炭；是指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。）煤炭；是指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品。 （7 7）其它非金属矿原矿。是指上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。）其它非金属矿原矿。是指上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。 【例例10-210-2】下列单位出售的矿产品中，不缴纳资源税的有（）。下列单位出售的矿产品中，不缴纳资源税的有（）。 A.A.采矿销售天然大理石采矿销售天然大理石 B.B.油田出售的天然气油田出售的天然气 C.C.盐场销售的卤水盐场销售的卤水 D.D.盐业公司销售的食盐盐业公司销售的食盐 【答案答案】A B C DA B C D2 2资源税的税额资源税

6、的税额资源税的税额资源税的税额资源税采用从量定额税率，即有幅度的固定税额。资源税采用从量定额税率，即有幅度的固定税额。对对资源税税目、税额明细表资源税税目、税额明细表中未列举名单的纳税中未列举名单的纳税人人( (指在已列举的部分纳税人名单中，尚未列举到的纳指在已列举的部分纳税人名单中，尚未列举到的纳税人税人) )适用的税额，由各省、自治区、直辖市人民政府适用的税额，由各省、自治区、直辖市人民政府根据纳税人的资源状况，参照该表中确定的邻近矿山根据纳税人的资源状况，参照该表中确定的邻近矿山的税额标准，在上下浮动的税额标准，在上下浮动30%30%的幅度内核定，并报财的幅度内核定，并报财政部和国家税务

7、总局备案。政部和国家税务总局备案。对独立矿山应纳的铁矿石资源税，减按规定税额标准对独立矿山应纳的铁矿石资源税，减按规定税额标准的的40%40%征收；对有色金属矿的资源税在规定税额的基征收；对有色金属矿的资源税在规定税额的基础上减征础上减征30%30%，按规定税额标准的，按规定税额标准的70%70%征收。征收。 二、资源税课税数量及应纳税额的计算二、资源税课税数量及应纳税额的计算 （一）课税数量的确定（一）课税数量的确定 1 1确定资源税课税数量的基本办法确定资源税课税数量的基本办法 （1 1）纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量；）纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课

8、税数量； （2 2）纳税人开采或者生产应税产品自用的，以自用）纳税人开采或者生产应税产品自用的，以自用( (非生产用非生产用) )数量为课数量为课税数量。税数量。 2 2特殊情况下课税数量的确定特殊情况下课税数量的确定 （1 1）纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税）纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量；产品的产量或主管税务机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量； （2 2）对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产）对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工

9、产品的综合回收率，将加工产品实际销售量和自用量折算成原煤数量，以此品的综合回收率，将加工产品实际销售量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量。作为课税数量。 （3 3）金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数）金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量；量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量； 选矿比选矿比= =精矿数量耗用原矿数量精矿数量耗用原矿数量 【例例10-310-3】某铜矿本月销售铜精矿某铜矿本月销售铜精矿4 0004 000吨（选矿比为吨（选矿比为20%20%），每吨不含税

10、售价），每吨不含税售价1 5001 500元，当地铜矿石资源税每吨元，当地铜矿石资源税每吨1.21.2元，计算该企业应纳资源税。元，计算该企业应纳资源税。 【解析解析】应纳资源税应纳资源税=4 00020%1.2=4 00020%1.2（1-30%1-30%）=16 =16 800800（元）。（元）。 （5 5）纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额）纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐

11、的已纳税额准予抵扣。税额准予抵扣。 【例例10-410-4】某纳税人本期以自产液体盐某纳税人本期以自产液体盐50 00050 000吨和外购液吨和外购液体盐体盐10 00010 000吨（每吨已缴纳资源税吨（每吨已缴纳资源税5 5元）加工固体盐元）加工固体盐12 12 000000吨对外销售，取得销售收入吨对外销售，取得销售收入600600万元。已知固体盐税额万元。已知固体盐税额为每吨为每吨3030元，该纳税人本期应缴纳资源税。元，该纳税人本期应缴纳资源税。 【解析解析】应纳资源税应纳资源税=12 00030-10 0005=310 000=12 00030-10 0005=310 000（元

12、）（元）。 纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算，纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算，不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。税额。（二）应纳税额的计算（二）应纳税额的计算应纳税额课税数量应纳税额课税数量 适用的单位税额适用的单位税额代扣代缴应纳税额代扣代缴应纳税额= =收购未税矿产品的数量收购未税矿产品的数量 适用的适用的单位税额单位税额【例例10-510-5】某铁矿山某铁矿山1010月销售铁矿石月销售铁矿石4 4万吨，另外万吨，另外自用入选铁精矿的铁矿石原矿自用入选铁精矿的铁矿石原矿6 6万吨，

13、按规定该矿万吨，按规定该矿属于入选露天矿，资源等级是属于入选露天矿，资源等级是4 4等，适用等，适用1515元元/ /吨的吨的单位税额。请计算该铁矿本月应纳资源税税额。单位税额。请计算该铁矿本月应纳资源税税额。【解析解析】应纳税额应纳税额= =课税数量课税数量 单位税额单位税额40%40%=(40 000+60 000)1540%=(40 000+60 000)1540%=600 000(=600 000(元元) )。三、资源税税收优惠与征收管理三、资源税税收优惠与征收管理 （一）税收优惠（一）税收优惠 （1 1）开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。）开采原油过程中用于加热、修井的原油免税

14、。 （2 2）北方海盐资源税暂减按每吨）北方海盐资源税暂减按每吨1515元征收；南方海盐、湖盐、井矿盐资源税元征收；南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按暂减按1010元元/ /吨；液体盐资源税暂减按吨；液体盐资源税暂减按2 2元元/ /吨。吨。 （3 3）冶金联合企业矿山开采的铁矿石减按）冶金联合企业矿山开采的铁矿石减按40%40%征收（即减免征收（即减免60%60%），有色金），有色金属矿资源税减免属矿资源税减免30%30%，按规定税额标准的，按规定税额标准的70%70%征收。征收。 （二）征收管理（二）征收管理 1 1纳税义务发生时间纳税义务发生时间 (1)(1)纳税人销售应税产品，其纳税义

15、务发生时间同增值税纳税人销售应税产品，其纳税义务发生时间同增值税 (2)(2)纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。天。 (3)(3)扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或者开具扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或者开具应支付货款凭据的当天。应支付货款凭据的当天。 2 2纳税地点纳税地点 纳税人应纳的资源税，应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关纳税人应纳的资源税，应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关缴纳。缴纳。 扣缴义务人代扣代缴的资源税，

16、应当向收购地主管税务机关缴纳。扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机关缴纳。 3 3纳税期限纳税期限 资源税的纳税期限同增值税。资源税的纳税期限同增值税。五、资源税纳税申报与账务处理五、资源税纳税申报与账务处理 （一）纳税申报（一）纳税申报 资源税的纳税人应按规定的纳税期限进行纳税申报，并如实填写资源税的纳税人应按规定的纳税期限进行纳税申报，并如实填写资源资源税纳税申报表税纳税申报表（见表（见表10-210-2） 【例例10-610-6】新立油田公司纳税人识别号为新立油田公司纳税人识别号为569845743745003569845743745003，20072007年年1 1月生产

17、原油月生产原油2020万吨，当月销售万吨，当月销售19.519.5万吨，加热、修井用万吨，加热、修井用0.50.5万吨；开采万吨；开采天然气天然气1 0001 000万立方米，当月销售万立方米，当月销售900900万立方米，待售万立方米，待售100100万立方米。若万立方米。若原油、天然气的单位税额分别为原油、天然气的单位税额分别为3030元元/ /吨和吨和1515元元/ /千立方米，计算该油田千立方米，计算该油田本月应纳资源税并填写资源税纳税申报表。本月应纳资源税并填写资源税纳税申报表。【解析解析】纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量；开采原油纳税人开采或生产应税产品销售的，

18、以销售数量为课税数量；开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。过程中用于加热、修井的原油免税。应纳的资源税应纳的资源税=19.5（万吨）（万吨）30（元（元/吨）吨）+900（万立方米）（万立方米）15元元/千立方米千立方米1010 000=585（万元）（万元）+13.5（万元）（万元）=598.50（万元）。（万元）。该企业本月资源税纳税申报表见表该企业本月资源税纳税申报表见表10-2 (二二)资源税账务处理资源税账务处理企业按规定计算应纳的资源税，借记企业按规定计算应纳的资源税，借记“ “营业税金及附加营业税金及附加” ”科目，贷记科目，贷记“ “应交税费应交税费应交资源税应交资源税”

19、”科目；企业科目；企业实际缴纳税款时，借记实际缴纳税款时，借记“ “应交税费应交税费应交资源税应交资源税” ”科科目，贷记目，贷记“ “银行存款银行存款” ”科目。科目。承承【例例10-610-6】，企业计算应纳资源税时：，企业计算应纳资源税时：借：营业税金及附加借：营业税金及附加 5 985 0005 985 000 贷：应交税费贷：应交税费应交资源税应交资源税 5 985 0005 985 000企业实际缴纳资源税时：企业实际缴纳资源税时：借：应交税费借：应交税费应交资源税应交资源税 5 985 0005 985 000 贷：银行存款贷：银行存款 5 985 0005 985 000第二节

20、第二节 城镇土地使用税纳税实务城镇土地使用税纳税实务 城镇土地使用税城镇土地使用税国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。的税额计算征收的一种税。 一、城镇土地使用税基本要素一、城镇土地使用税基本要素一、城镇土地使用税基本要素一、城镇土地使用税基本要素 1 1纳税人纳税人 城镇土地使用税的纳税义务人，是指承担缴纳城镇土地使用税义务的城镇土地使用税的纳税义务人，是指承担缴纳城镇土地使用税义务的所有单位和

21、个人。城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：所有单位和个人。城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类： （1 1）拥有土地使用权的单位和个人。）拥有土地使用权的单位和个人。 （2 2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。用人和代管人为纳税人。 （3 3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。 （4 4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别

22、纳税。 2 2征税范围征税范围 城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区内属于国家城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。 3 3税率税率 城镇土地使用税采用定额税率，即采取有幅度的差别税额。按大、中、小城镇土地使用税采用定额税率，即采取有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。三、应纳税额的计算三、应纳税额的计算 （一）计税依据（一）计税依据 城镇土

23、地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为平方米。即税务机关根据纳税人实际占用土地面积计量标准为平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。地使用税。 纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定： （1 1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。测定土地面积的，以测定的面积为准。 （2 2

24、）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。用证书的，以证书确认的土地面积为准。 （3 3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。（二）应纳税额的计算（二）应纳税额的计算 年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）适用税额【例例10-710-7】某城市的一家公司，实际占地某城市的一家公司，实际占地23 00023 000平平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了

25、一方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一尚未办理土地使用证的土地尚未办理土地使用证的土地3 0003 000平方米，公司按其平方米，公司按其当年开发使用的当年开发使用的2 0002 000平方米土地面积进行申报纳税，平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米以上土地均适用每平方米2 2元的城镇土地使用税税额。元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税是多少。该公司当年应缴纳城镇土地使用税是多少。【解析解析解析解析】应纳税额应纳税额应纳税额应纳税额= =（23 00023 0002 0002 000）2=50 0002=50 000（元）（元）（元）（元）四、税收优惠与

26、征收管理四、税收优惠与征收管理（一）税收优惠（一）税收优惠（一）税收优惠（一）税收优惠 （1 1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。）国家机关、人民团体、军队自用的土地。 （2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 （3 3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。 （4 4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。 （5 5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 （6 6）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构

27、）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。自用的土地，免征城镇土地使用税。 （7 7）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。地明确区分的，免征城镇土地使用税。 （8 8）对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免）对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。征收城镇土地使用税。 （9 9）个人所有的居住房屋及院落用地。）个人所有的居住房屋及院落用地。 （1010）民政部门举办的安置残疾人占一定

28、比例的福利工厂用地。）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。 （1111）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 【例例10-8】 长胜工业公司纳税人识别号为长胜工业公司纳税人识别号为42282557622472094228255762247209，企业，企业经营机构坐落于丹江市阳明区经营机构坐落于丹江市阳明区4646号，公司号，公司20072007年度占地面积年度占地面积80 00080 000平方米，其中厂房平方米，其中厂房63 00063 000平方米，行政办公楼平方米，行政办公楼5 0005 000平平方米，厂

29、办子弟学校方米，厂办子弟学校5 0005 000平方米，厂办招待所平方米，厂办招待所2 0002 000平方米，平方米，厂办医院和幼儿园各厂办医院和幼儿园各1 0001 000平方米，厂区内绿化用地平方米，厂区内绿化用地3 0003 000平方平方米，该地土地等级为米，该地土地等级为3 3级，城镇土地使用税单位税额每平方米级，城镇土地使用税单位税额每平方米3 3元，请计算该企业元，请计算该企业20072007年度应缴纳城镇土地使用税。年度应缴纳城镇土地使用税。【解析解析解析解析】企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其企业办的学校

30、、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税；企业厂区以外的他用地明确区分的，免征城镇土地使用税；企业厂区以外的他用地明确区分的，免征城镇土地使用税；企业厂区以外的他用地明确区分的，免征城镇土地使用税；企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税，但，厂区内绿化用地使用税，但，厂区内绿化用地使用税，但，厂区内绿化用地使用税，但，厂

31、区内绿化用地3 0003 000平方米不免税；平方米不免税；平方米不免税；平方米不免税；应纳的城镇土地使用税应纳的城镇土地使用税应纳的城镇土地使用税应纳的城镇土地使用税= =（80 000-5 000-1 00080 000-5 000-1 000）3=126 0003=126 000元。元。元。元。（二）征收管理（二）征收管理 1 1纳税期限纳税期限 城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法 2 2纳税义务发生时间纳税义务发生时间 （1 1）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳

32、城镇土地使用税。纳城镇土地使用税。 （2 2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。镇土地使用税。 （3 3）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。起，缴纳城镇土地使用税。 （4 4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税。自

33、房屋使用或交付之次月起，缴纳城镇土地使用税。 （5 5）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。缴纳土地使用税。 （6 6）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。用税。 3 3纳税地点纳税地点 城镇土地使用纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机城镇土地使用纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。关负责征收。 五、城镇土地使用税纳税申报与账务处理五、城镇土地使用税纳税申报与账务处理（一）纳税申报（一）纳税申报纳税人应依照当地税务机关规定的期

34、限，填写纳税人应依照当地税务机关规定的期限，填写城城镇土地使用税纳税申报表镇土地使用税纳税申报表（见表（见表10-310-3），将其占），将其占用土地的权属、位置、用途、面积和税务机关规定用土地的权属、位置、用途、面积和税务机关规定的其它内容，据实向当地税务机关办理纳税申报登的其它内容，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，并提供有关的证明文件资料，纳税人新征用的记，并提供有关的证明文件资料，纳税人新征用的土地，必须于批准新征用之日起土地，必须于批准新征用之日起3030日内申报登记。日内申报登记。 承承【例例10-810-8】，企业城镇土地纳税申报表填写情况，企业城镇土地纳税申报表填写情况见表见

35、表10-310-3。（二）城镇土地使用税的账务处理（二）城镇土地使用税的账务处理 企业按规定计算应纳的城镇土地使用税时，借记企业按规定计算应纳的城镇土地使用税时，借记“ “管理管理费用费用城镇土地使用税城镇土地使用税” ”科目，贷记科目，贷记“ “应交税费应交税费应交应交城镇土地使用税城镇土地使用税” ”科目；企业实际缴纳税款时，借记科目；企业实际缴纳税款时，借记“ “应交应交税费税费应交城镇土地使用税应交城镇土地使用税” ”科目，贷记科目，贷记“ “银行存款银行存款” ”科科目。目。 承前例承前例 企业按规定计算应纳城镇土地使用税时：企业按规定计算应纳城镇土地使用税时： 借：管理费用借：管理

36、费用城镇土地使用税城镇土地使用税 222 000222 000 贷：应交税费贷：应交税费应交城镇土地使用税应交城镇土地使用税 222 000222 000 企业实际缴纳城镇土地使用税时：企业实际缴纳城镇土地使用税时： 借：应交税费借：应交税费应交城镇土地使用税应交城镇土地使用税 222 000222 000 贷：银行存款贷：银行存款 222 000222 000第三节第三节 土地增值税纳税实务土地增值税纳税实务 土地增值税土地增值税对转让中华人民共和国国有土地使用权、对转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个

37、人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、土地增值税的基本要素一、土地增值税的基本要素 （一）纳税义务人（一）纳税义务人（一）纳税义务人（一）纳税义务人 转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。土地增值税的纳税义务人。 【例例10-910-9】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。

38、得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。 A.A.学校学校 B.B.税务机关税务机关 C.C.外籍个人外籍个人 D.D.国国有企业有企业 【答案答案】ABCDABCD（二）土地增值税的征税范围（二）土地增值税的征税范围1征税范围的基本规定（1）转让国有土地使用权。（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。2土地增值税的征税范围判定标准（1）转让的土地使用权是否国家所有。（2）土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。（3）转让房地产是否取得收入。【例10-10】下列各项中，应当缴纳土地增值税的是（）。A.继承房地产的行为； B.以房地产做抵押向银行贷款；C.出售房屋并取

39、得收入； D.出租房屋并取得收入；【解析解析解析解析】C C。以房地产做抵押向银行贷款和出租房屋行为，房。以房地产做抵押向银行贷款和出租房屋行为，房。以房地产做抵押向银行贷款和出租房屋行为，房。以房地产做抵押向银行贷款和出租房屋行为，房地产所有权并末转移，不属于土地增值税征税范围；继承房地地产所有权并末转移，不属于土地增值税征税范围；继承房地地产所有权并末转移，不属于土地增值税征税范围；继承房地地产所有权并末转移，不属于土地增值税征税范围；继承房地产的行为虽然所有权发生转移，但属于无偿转让行为，也不纳产的行为虽然所有权发生转移，但属于无偿转让行为，也不纳产的行为虽然所有权发生转移，但属于无偿转

40、让行为，也不纳产的行为虽然所有权发生转移，但属于无偿转让行为，也不纳入征税范围。入征税范围。入征税范围。入征税范围。 3 3几种特殊情况的具体规定几种特殊情况的具体规定 （1 1）房地产交换。单位之间换房，视为有收入不免税；个）房地产交换。单位之间换房，视为有收入不免税；个人之间互换自住房免税。人之间互换自住房免税。 （2 2）以房地产投资、联营。房地产转让到投资联营企业，）以房地产投资、联营。房地产转让到投资联营企业，免税；将投资联营房地产再转让，应征收土地增值税。免税；将投资联营房地产再转让，应征收土地增值税。 （3 3）合作建房。建成后自用，免税；建成后转让，应征收）合作建房。建成后自用

41、，免税；建成后转让，应征收土地增值税。土地增值税。 （4 4）企业兼并转让房地产的，免税。）企业兼并转让房地产的，免税。 【例例10-1110-11】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。的有（）。 A.A.国家机关转让自用的房产；国家机关转让自用的房产； B.B.税务机关拍卖欠税单位的房产；税务机关拍卖欠税单位的房产； C. C. 个人之间互换自住房；个人之间互换自住房； D. D. 将自有房产赠与公益事业；将自有房产赠与公益事业； 【答案答案】CDCD（三）土地增值税的税率（三）土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值税

42、实行四级超率累进税率： （1 1）增值额未超过扣除项目金额）增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税率为的部分，税率为30%30%。 （2 2）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%。 （3 3）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额100%100%、未超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%。 （4 4）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%60%。三、土

43、地增值税应纳税额的计算三、土地增值税应纳税额的计算（一）应税收入的确定（一）应税收入的确定纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其它收入。包括货币收入、实物收入和其它收入。纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：算征收土地增值税：隐瞒、虚报房地产成交价格的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低

44、于房地产评估价格，又无转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。正当理由的。旧房及房地产的转让。旧房及房地产的转让。（二）扣除项目的确定（二）扣除项目的确定 1 1新建房地产转让可扣除项目新建房地产转让可扣除项目 （1 1）取得土地使用权所支付的金额。）取得土地使用权所支付的金额。 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； 纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。纳的有关费用。 （2 2）房地产开发成本。）房地产开发成本。 房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实房地产开发成本是指纳税人房地

45、产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。设施费、开发间接费用等。（3）房地产开发费用。）房地产开发费用。 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，可以扣除的房地产开发费用按如下规金融机构的贷款证明的，可以扣除的房地产开发费用按如下规定扣除：定扣除： 开发费用开发费用= = 利息利息+ +（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金

46、额+ +房地产开发房地产开发成本）成本）5%5%以内以内 例支付的地价款为例支付的地价款为280280万元，开发成本为万元，开发成本为520520万元，则其他开万元，则其他开发费用扣除数额不得超过发费用扣除数额不得超过4040万元，即（万元，即（280+520280+520）5%5%，利息，利息按实际发生数扣除。按实际发生数扣除。 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，可以扣除的房地产开发费用按如下规供金融机构贷款证明的，可以扣除的房地产开发费用按如下规定扣除：定扣除： 开发费用开发费用= =（取得土地使用

47、权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）10%10%以内以内 例仍以上例数字，如纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利例仍以上例数字，如纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出时，房地产开发费用总扣除限额为息支出时，房地产开发费用总扣除限额为8080万元，即万元，即（280+520280+520）10%10%，超限额部分不得扣除。，超限额部分不得扣除。 （4 4）与转让房地产有关的税金。）与转让房地产有关的税金。）与转让房地产有关的税金。）与转让房地产有关的税金。 房地产开发企业在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护房地产开发企业在转让房地产时缴纳的营业税

48、、城市维护建设税及教育费附加可全额扣除，非房地产开发企业转让房地建设税及教育费附加可全额扣除，非房地产开发企业转让房地产时缴纳印花税也可扣除。产时缴纳印花税也可扣除。 【例例10-1310-13】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。允许单独扣除的税金是（）。 A.A.营业税、印花税；营业税、印花税； B.B.房产税、城市维护建设税；房产税、城市维护建设税； C.C.营业税、城市维护建设税；营业税、城市维护建设税； D.D.印花税、城市维护建设税；印花税、城市维护建设税； 【答案答案】C C （5 5）财政部规定的其它

49、扣除项目。）财政部规定的其它扣除项目。）财政部规定的其它扣除项目。）财政部规定的其它扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计的金额和房地产开发成本之和加计20%20%的扣除。即：的扣除。即： 加计扣除费用加计扣除费用= =（取得土地使用权支付的金额（取得土地使用权支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）20%20%2存量房地产转让可扣除项目存量房地产转让可扣除项目（1）房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价成新度折扣率（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费

50、用。（3）转让环节缴纳的税金。可扣除转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加、印花税）（三）土地增值税应纳税额的确定（三）土地增值税应纳税额的确定 1 1土地增值额的确定土地增值额的确定土地增值额的确定土地增值额的确定 增值额增值额= =转让房地产取得的收入转让房地产取得的收入准予扣除项目金额准予扣除项目金额 2 2应纳税额的计算方法应纳税额的计算方法应纳税额的计算方法应纳税额的计算方法 应纳税额应纳税额 （每级距的土地增值额（每级距的土地增值额 适用税率）适用税率） 可采用速算扣除数以简化计算过程。计算公式如下：可采用速算扣除数以简化计算过程。计算公式如下： （1 1）增值额未超过扣

51、除项目金额）增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分：的部分： 应纳税额增值额应纳税额增值额30%30% （2 2）增值税超过扣除项目金额）增值税超过扣除项目金额50%50%，未超过，未超过100%100%的部分：的部分： 应纳税额增值额应纳税额增值额40%40%扣除项目金额扣除项目金额5%5% （3 3）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额100%100%，未超过项目，未超过项目200%200%的部分；的部分； 应纳税额增值额应纳税额增值额50%50%扣除项目金额扣除项目金额15%15% （4 4）增值额超过扣除项目金额）增值额超过扣除项目金额200%200%的部分：的部分： 应

52、纳税额土地增值税应纳税额土地增值税60%60%扣除项目金额扣除项目金额35%35%3土地增值税的具体计算步骤土地增值税的具体计算步骤 土地增值税实行四级超率累进税率，计算时一般采用速算扣土地增值税实行四级超率累进税率，计算时一般采用速算扣除法，其计算过程分为除法，其计算过程分为5 5个步骤：个步骤： （1 1）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入） （2 2）计算扣除项目）计算扣除项目 取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额 开发土地的成本、费用开发土地的成本、费用 新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估新建房及配套设

53、施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格价格 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 （3 3）计算增值额转让房地产的收入扣除项目）计算增值额转让房地产的收入扣除项目 （4 4）计算增值额）计算增值额 扣除项目的比率扣除项目的比率 （5 5）计算土地增值税的应纳税额）计算土地增值税的应纳税额【例题例题】 某电器生产公司某电器生产公司20042004年转让一处旧房地产取得收入年转让一处旧房地产取得收入1 6001 600万万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200200万元，当地政府万元，当地政府批准设立的房地产评估机构确认的房屋的重置成本为批准设

54、立的房地产评估机构确认的房屋的重置成本为800800万元，万元，该房屋已使用该房屋已使用1010年，八成新，缴纳的与转让该房地产有关的税金年，八成新，缴纳的与转让该房地产有关的税金88.888.8万元万元( (营业税营业税8080万元万元, ,城建税城建税5.65.6万元万元, ,教育费附加教育费附加2.42.4万元万元, ,印花印花税税0.80.8万元万元) )。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。计算该公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。【解析解析解析解析】（1 1）计算扣除项目金额）计算扣除项目金额）计算扣除项目金额）计算扣除项目金额=200=20080080%80080%

55、88.8=928.888.8=928.8（万元）（万元）（万元）（万元）（2 2）计算增值额）计算增值额）计算增值额）计算增值额=1600=1600928.8928.8671.2671.2（万元）（万元）（万元）（万元）（3 3）计算增值额占扣除项目金额的百分比）计算增值额占扣除项目金额的百分比）计算增值额占扣除项目金额的百分比）计算增值额占扣除项目金额的百分比=671.2928.8=671.2928.872.3%72.3%，说明，说明，说明，说明增值额超过了扣除项目金额的增值额超过了扣除项目金额的增值额超过了扣除项目金额的增值额超过了扣除项目金额的50%50%，但未超过，但未超过，但未超过，

56、但未超过100%100%。（4 4）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣除项目、未超过扣除项目、未超过扣除项目、未超过扣除项目金额金额金额金额100%100%的，计算公式为：的，计算公式为：的，计算公式为：的，计算公式为：土地增值税税额土地增值税税额土地增值税税额土地增值税税额= =增值额增值额增值额增值额40%40%一扣除项目金额一扣除项目金额一扣除项目金额一扣除项目金额5%5%公司应纳土地增值税税额公司应纳土地增值税税额公司应纳土地增值税税额公司应

57、纳土地增值税税额=671.240%=671.240%一一一一928.85%=222.44928.85%=222.44（万元）（万元）（万元）（万元）四、土地增值税的税收优惠与征收管理四、土地增值税的税收优惠与征收管理 （一）税收优惠（一）税收优惠（一）税收优惠（一）税收优惠 1 1建造普通标准住宅的税收优惠建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%20%的，免征的，免征土地增值税。土地增值税。 2 2国家征用收回的房地产的税收优惠国家征用收回的房地产的税收优惠 3 3个人转让房地产的税收优惠个人转让

58、房地产的税收优惠 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满准，凡居住满5 5年或年或5 5年以上的，免予征土地增值税；居住满年以上的，免予征土地增值税；居住满3 3年未满年未满5 5年的，年的，减半征收土地增值税；居住未满减半征收土地增值税；居住未满3 3年的，按规定计征土地增值税。年的，按规定计征土地增值税。（二）征收管理（二）征收管理（二）征收管理（二）征收管理 1 1土地增值税的纳税时间土地增值税的纳税时间 转让房地产合同签订后转让房地产合同签订后7 7日内，到房地产所在地主管税务机关办理

59、纳税申报。日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 2 2纳税地点纳税地点 向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳税款。向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳税款。【课堂练习课堂练习】 万利房地产开发公司转让一幢写字楼取得收人万利房地产开发公司转让一幢写字楼取得收人1 0001 000万元。万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为100100万元，房地万元，房地产开发成本为产开发成本为300300万元（其中：土地征用及拆迁补偿费万元（其中：土地征用及拆迁补偿费4040万元，万元，前期工程费前期工程费

60、2020万元，建筑安装工程费用万元，建筑安装工程费用100100万元，基础设施费万元，基础设施费2020万元，开发间接费用为万元，开发间接费用为2020万元）。房地产开发费用为万元）。房地产开发费用为5050万万元，其中利息不能按项目分开核算，（假设城市维护建设税税元，其中利息不能按项目分开核算，（假设城市维护建设税税率为率为7%7%，教育费附加征收率为，教育费附加征收率为3%3%）。）。 要求：计算该公司应缴纳的土地增值税税额并据此填填制土地要求：计算该公司应缴纳的土地增值税税额并据此填填制土地增值税纳税申报表。增值税纳税申报表。 （1 1）转让收入）转让收入=1 000=1 000万元万元

61、 （2 2）计算扣除金额）计算扣除金额 取得土地支付金额取得土地支付金额=100=100（万元）；（万元）； 开发成本开发成本=300=300（万元）；（万元）； 房地产开发费房地产开发费= =（100100300300）10%=4010%=40（万元）；（万元）； 与转让房地产有关的税金：与转让房地产有关的税金： 应纳营业税应纳营业税=1 0005%=50=1 0005%=50（万元）；（万元）； 应纳城市维护建设税应纳城市维护建设税=507%=3.5=507%=3.5（万元）；（万元）； 教育费附加教育费附加=503%=1.5=503%=1.5（万元）；（万元）； 房地产开发企业加计扣除项

62、目金额房地产开发企业加计扣除项目金额= =（100100300300）20%=8020%=80（万元）；（万元）； 转让房地产扣除项目金额转让房地产扣除项目金额=100=100300300404050503.53.51.51.580=57580=575（万元）；（万元）； （3 3）计算土地增值额）计算土地增值额=1 000=1 000575=425575=425（万元）；（万元）； （4 4）计算增值额占扣除项目金额的比例）计算增值额占扣除项目金额的比例=425575100%=73.95%=425575100%=73.95%；适用税率为第二档，税率；适用税率为第二档，税率40%40%、扣除系

63、数扣除系数5%5%； 应纳土地增值税应纳土地增值税=42540%=42540%5755%=141.255755%=141.25（万元）。（万元）。五、土地增值税的纳税申报与账务处理五、土地增值税的纳税申报与账务处理（一）纳税申报1、从事房地产开发企业纳税申报表2、非房地产开发企业纳税纳税申报表(二二)土地增值税的账务处理土地增值税的账务处理 1 1房地产开发企业土地增值税的账务处理房地产开发企业土地增值税的账务处理 房地产开发企业主营业务为房地产业务，因此，企业应房地产开发企业主营业务为房地产业务，因此，企业应纳的土地增值税应借记纳的土地增值税应借记“ “营业税金及附加营业税金及附加” ”科目

64、，贷记科目，贷记“ “应应交税费交税费应交土地增值税应交土地增值税” ”科目；实际缴纳土地增值税时，科目；实际缴纳土地增值税时，借记借记“ “应交税费应交税费应交土地增值税应交土地增值税” ”科目，贷记科目，贷记“ “银行存银行存款款” ”科目。科目。 承承【例例10-1810-18】账务处理如下账务处理如下: : 计算应纳土地增值税时：计算应纳土地增值税时： 借：营业税金及附加借：营业税金及附加 1 412 5001 412 500 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 1 412 5001 412 500 缴纳土地增值税时：缴纳土地增值税时： 借：应交税费借：应交税费应交土

65、地增值税应交土地增值税 1 412 500 1 412 500 贷：银行存款贷：银行存款 1 412 5001 412 5002非房地产开发企业转让存量房的账务处理非房地产开发企业转让存量房的账务处理 非房地产开发企业转让国有土地使用权连同地上建筑物非房地产开发企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，通过及其附着物，通过“ “固定资产清理固定资产清理” ”账户核算。其转让房地账户核算。其转让房地产取得的收入，贷记产取得的收入，贷记“ “固定资产清理固定资产清理” ”账户，按规定计算应账户，按规定计算应纳的土地增值税税额，借记纳的土地增值税税额，借记“ “固定资产清理固定资产清理” ”账

66、户，贷记账户，贷记“ “应交税费应交税费应交土地增值税应交土地增值税” ”账户；企业实际缴纳土地增账户；企业实际缴纳土地增值税时，借记贷记值税时，借记贷记“ “应交税费应交税费应交土地增值税应交土地增值税” ”账户，账户，贷记贷记“ “银行存款银行存款” ”账户。账户。 承承【例例10-1610-16】账务处理如下：账务处理如下： 计提土地增值税时：计提土地增值税时： 借：固定资产清理借：固定资产清理 2 224 4002 224 400 贷：应交税费贷：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 2 224 4002 224 400 实际缴纳土地增值税时：实际缴纳土地增值税时： 借：应交税费借：应交税费应交土地增值税应交土地增值税 2 224 4002 224 400 贷：银行存款式贷：银行存款式 2 224 4002 224 400