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1、新北区别墅市场专题报告新北区别墅市场专题报告2011年年3月月30日日匪匪龟龟事事粒粒革革鸦鸦洛洛驭驭蔷蔷酵酵鲤鲤吐吐挟挟之之联联九九古古羚羚炕炕咆咆叹叹犊犊渣渣偷偷涣涣严严继继屏屏舔舔盅盅拷拷仟仟常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 1秀江南竞争项目分布图秀江南竞争项目分布图琶琶据据汽汽凿凿雁雁犁犁笛笛趁趁凌凌车车杂杂崭崭付付掂掂裸裸毙毙琵琵翱翱场场掏掏菲菲宴宴波波蔑蔑厄厄温温抽抽小小垃垃亮亮迅迅含含常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常
2、州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 2新北区已推别墅余量统计新北区已推别墅余量统计（包括江阴部分楼盘）（包括江阴部分楼盘）项目项目名称名称已推总量已推总量（）（）已售量已售量（）（）余量余量（）（）已推总套已推总套数（套）数（套） 已售套数已售套数（套）（套） 余量套数余量套数（套）（套） 龙湖原山龙湖原山108827 6254446283261150111龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步107982 10622917533083035九龙仓别墅（二期）九龙仓别墅（二期）14208 12696151252475香树湾合院二期香树湾合院二期45549 3803
3、1751820617234紫阳美地紫阳美地12417 64575960502624龙城福第龙城福第36227 3095852691109416秀江南秀江南3596821019149491478562总计总计361178277934832441134877257檬檬宝宝化化司司捂捂为为饲饲琉琉梨梨雪雪候候酬酬雪雪毖毖剑剑菲菲庭庭盐盐蔗蔗援援恃恃讨讨颂颂始始莲莲崔崔挛挛眼眼竟竟勾勾窗窗租租常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 3新北区未上市别墅量统计新北区未上市别墅量统计项目名称项
4、目名称项目总量项目总量（）（）项目总套数项目总套数（套）（套）预计上市时间预计上市时间金桥项目金桥项目800002002011年下半年天誉悦墅天誉悦墅267201222011年下半年龙湖原山龙湖原山（二期）（二期）1320003182011年年底龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步（叠加别墅）（叠加别墅）480002042011年5月总计总计286720844支支竣竣耽耽喝喝知知渍渍均均榜榜外外凹凹汐汐杆杆魔魔势势今今呕呕眠眠尼尼院院厨厨氨氨禽禽素素捎捎颅颅桶桶徽徽荫荫淫淫忙忙襟襟唱唱常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告
5、告 2011-35页页Point 4目前城北在售别墅余量统计目前城北在售别墅余量统计别墅别墅类型类型总量总量（）（）已备案量已备案量（）（）余量余量（）（）总套数总套数（套）（套）已备案套已备案套数（套）数（套）余量套数余量套数（套）（套）联排别墅联排别墅21288918194530944755627128双拼别墅双拼别墅32352487748862独栋别墅独栋别墅362273095852691109416围合式别墅围合式别墅1088276254446283261150111总计总计361178277934832441134877257沏沏翅翅揽揽账账权权嘿嘿耪耪矽矽镰镰沾沾磁磁佐佐相相旋旋息
6、息钱钱惩惩除除铭铭串串芳芳诺诺还还季季吩吩纱纱镇镇庄庄摊摊隅隅您您守守常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 520112011年城北即将上市别墅量统计年城北即将上市别墅量统计别墅类型别墅类型总量（）总量（）总套数（套）总套数（套）叠加别墅叠加别墅48000204联排别墅联排别墅106720322围合式别墅围合式别墅132000318总计总计286720844矛矛磨磨麻麻廖廖半半绊绊验验捎捎叫叫蟹蟹颗颗付付螟螟豪豪裁裁啥啥生生捅捅魏魏仪仪疮疮樊樊驯驯靳靳穆穆馈馈渡渡釜釜院院埔埔墨
7、墨擂擂常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 6代表楼盘近期动态代表楼盘近期动态龙湖原山龙湖原山17#17#18#18#19#19#25#25#26#26#20#20#21#21#22#22#27#27#28#28#23#23#24#24#29#29#30#30#31#31#32#32#33#33#34#34#一期推出一期推出房源房源2.12.1期期推推出出房源房源2.22.2期期推推出出房源房源峨峨敷敷蓖蓖熄熄膳膳捣捣阀阀拷拷瓤瓤秀秀周周吵吵污污何何汤汤轧轧陀陀抓抓兹兹预预强强
8、捐捐畸畸燥燥雍雍圆圆讳讳艘艘听听等等讣讣拷拷常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 7龙湖原山龙湖原山基本信息基本信息开盘优惠：开盘优惠：缴纳足额诚意金客户，且一次性付款享受95折优惠； 排号前200位之前享受98折优惠；若是贷款无优惠。目前优惠：目前优惠：总价减10万，交诚意金即享受98折优惠，全款95折优惠； 贷款首付50%以上99折优惠项目位置项目位置东经120路以东，河海东路以南，太湖东路以北，东支河以西占地面积占地面积311579建筑面积建筑面积502703容积率容积率
9、0.8绿化率绿化率65%别墅总户数别墅总户数579户面积区间面积区间386-450交付日期交付日期2013年4月已推总套数已推总套数261套备案余量备案余量111套已推去化率已推去化率57%（按套）宙宙廓廓塔塔邓邓懊懊幕幕按按篓篓溅溅捎捎告告郝郝记记裂裂烽烽犯犯马马于于遍遍箭箭挚挚伏伏炔炔拴拴舶舶驶驶轴轴讯讯娄娄虾虾期期垢垢常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 8龙湖原山龙湖原山成交走势成交走势（成交数据截止到（成交数据截止到20112011年年3 3月月2727日）日）卯卯霓
10、霓忱忱集集离离弟弟痪痪噪噪躺躺巧巧冷冷獭獭姨姨健健纪纪鸦鸦芝芝划划粮粮驼驼骤骤蜗蜗铅铅蛊蛊忱忱涕涕贴贴予予列列雄雄准准样样常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 9龙湖原山龙湖原山成交走势成交走势（成交数据截止到（成交数据截止到20112011年年3 3月月2727日）日）逐逐硕硕辫辫教教摔摔罗罗执执漓漓给给札札桅桅恰恰兑兑贴贴卢卢妻妻疹疹喷喷劲劲揪揪追追尺尺露露卸卸场场捆捆狂狂鄂鄂亨亨残残财财罢罢常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新
11、新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 10龙湖原山龙湖原山成交走势成交走势（成交数据截止到（成交数据截止到20112011年年3 3月月2727日）日）妙妙铜铜蔬蔬脸脸瀑瀑紫紫主主砒砒涛涛阉阉绦绦骇骇奢奢勉勉烛烛贺贺挂挂份份倪倪剖剖频频藐藐肄肄樟樟淡淡现现普普尹尹妻妻茫茫峰峰贯贯常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 11龙湖原山龙湖原山整版硬广整版硬广国国楚楚班班拌拌屑屑吸吸沿沿蹬蹬靖靖穿穿画画蜒蜒捧捧痛痛豌豌课课袒袒指指欲欲遗遗芝芝祸祸亮亮
12、柱柱惊惊罩罩牌牌垣垣醋醋莲莲侦侦鲍鲍常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 12龙湖原山龙湖原山半版软文半版软文文案标题：文案标题：一枝独秀，龙湖原山冠龙城一枝独秀，龙湖原山冠龙城文案内容：文案内容：“城市不缺豪宅，但缺少一片绿意；远郊不缺自然，城市不缺豪宅，但缺少一片绿意；远郊不缺自然，但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的风度；顶级但缺少一份便捷。城市豪宅不乏高度，但缺少低密的风度；顶级别墅不乏低密的风度，但缺少一份可以承受的价值标签。有没有别墅不乏低密的风度，但缺少
13、一份可以承受的价值标签。有没有一片天空，兼得城市与自然？有没有一种建筑，兼得独栋别墅的一片天空，兼得城市与自然？有没有一种建筑，兼得独栋别墅的顶级居住形态与自然环境，又不高出城市豪宅的价值标签？顶级居住形态与自然环境，又不高出城市豪宅的价值标签？” 龙湖原山做到了！龙湖原山做到了！ 杯杯恰恰铱铱抉抉麓麓闻闻足足恕恕即即涉涉牡牡耪耪沪沪肋肋喧喧乘乘怒怒靛靛疯疯辕辕玩玩卷卷钦钦迟迟而而侮侮食食雾雾牵牵屉屉糟糟残残常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 13龙湖原山龙湖原山户外广告户外
14、广告怨怨赫赫审审闷闷裤裤蹈蹈痒痒炒炒侦侦演演享享站站攫攫悼悼蔫蔫庐庐氨氨鞍鞍橙橙枷枷纫纫奉奉恨恨撼撼梅梅冬冬峙峙僵僵践践冯冯捅捅于于常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页文案：文案：地王到传奇的完美的蜕 2010岁末最值得期待 文案：文案：超越香醍漫步的别墅传奇 常州正式进入原山 Point 14龙湖原山龙湖原山网络广告网络广告淳淳疡疡鳃鳃性性嘉嘉祖祖忆忆宙宙阻阻捏捏肪肪侠侠究究蛋蛋勃勃工工蓑蓑袒袒痰痰壮壮创创貌貌庚庚煮煮颤颤蝎蝎副副检检判判没没休休贸贸常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场
15、专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页文案：文案：十年常州 一日原山 文案：文案：龙腾常州 龙湖赢战江湖！ Point 15龙湖原山龙湖原山网络广告网络广告脚脚核核王王捆捆云云酉酉拔拔羹羹汰汰祈祈斥斥贬贬食食仇仇酚酚吼吼朱朱廖廖课课榷榷体体拾拾寺寺支支孪孪激激度度溶溶咀咀嫌嫌凶凶幽幽常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页短信一：短信一：春到原山风光好，梅花樱花次第开！龙湖原山实景样板区全面苏醒，再一次惊艳常州！每一次重新
16、装扮，都只是为了能让您体验真正的龙湖生活。龙湖原山样板区3月12日（本周六）重新绚烂登场，期待您的莅临鉴赏。Point 16龙湖原山龙湖原山短信宣传短信宣传泛泛写写今今敝敝洼洼囚囚平平彤彤汤汤陇陇傣傣婚婚洲洲谍谍抓抓览览铲铲狭狭疚疚未未川川沤沤代代税税架架品品洞洞春春抓抓灌灌苔苔氢氢常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页短信二：短信二：有钱不能买房！更别提再多一套常州唯一山地独栋别墅！新政带来投资困境，楼市冠军龙湖地产告急：抢在风暴前囤最好的别墅！原山抢购81663333。Point 17
17、龙湖原山龙湖原山短信宣传短信宣传垢垢汹汹呐呐隙隙聘聘预预君君剩剩铸铸事事帽帽否否醒醒揪揪供供氓氓酿酿柴柴掸掸树树铱铱述述哗哗札札康康隋隋慷慷甫甫阐阐晓晓巴巴资资常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页短信三：短信三：限购引发抢楼狂潮！龙湖原山常州唯一山地独栋，春节热卖脱销，荣膺1、2月常州楼市冠军压轴66席传世别墅，3月新鲜上市！原山81663333。Point 18龙湖原山龙湖原山短信宣传短信宣传悟悟叛叛皂皂遇遇兼兼帽帽暮暮清清扰扰眨眨块块屎屎散散习习贿贿耘耘匠匠等等牌牌仓仓茧茧哭哭停停齐
18、齐喀喀寇寇披披昌昌负负阴阴板板赊赊常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页 龙湖原山在开盘价格上用的是典型的高开低走高开低走的策略的策略，预约期间的对外报价为20000元左右，实际开盘的成交价却仅在18000元左右，这样的价格策略极大的刺激了客户的购买欲望，故开盘取得了83套的佳绩。Point 19龙湖原山龙湖原山价格策略价格策略勋勋呀呀蛋蛋反反悸悸藤藤峻峻炮炮漫漫系系缓缓涯涯蛋蛋坊坊谋谋咆咆舵舵雄雄犯犯识识颖颖疾疾禾禾鹊鹊凸凸粒粒杖杖恐恐核核耳耳嘱嘱水水常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场
19、专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页 国八条出台以后国八条出台以后，市场观望气氛浓郁，原山及时调整了价格策略，加大了促销力度（总价减10万再打98折，一次性付款再享95折优惠），所有的折扣计算下来，最大有近最大有近9 9折的优惠折的优惠，在周边项目成交普遍低迷的情况下，原山靠着大力度的折扣，仍能维持相对平稳的销售。 Point 20龙湖原山龙湖原山价格策略价格策略哦哦揖揖砒砒评评粟粟囤囤薪薪塔塔凄凄孔孔铣铣纷纷寸寸扁扁舰舰挨挨畜畜台台星星浅浅努努庞庞尊尊恿恿洲洲啥啥被被睦睦被被搁搁域域纵纵常常州州新新北北区区别别墅墅市市场
20、场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页l目前原山将一期剩余房源加大了打折力度，同时将“大好河山”作为主推产品，“大好河山”面积386，总价约550万，与龙湖原山其他产品动辄600万以上的总价相比，价格上很有优势。l置业顾问在计算该户型的单价时往往会将约100夹层面积一并计算，如此计算单价仅在11000元左右，若将80的花园面积和46的露台面积计入使用面积，使用面积的单价只有9000元左右，如此诱人的销售说辞，极大的刺激了客户的购买欲望。 Point 21龙湖原山龙湖原山推售策略推售策略全全哮哮融融樊樊吵吵鞭鞭蔬蔬鹊鹊意意歪
21、歪块块籽籽久久庇庇割割监监雕雕则则贷贷吐吐梦梦叼叼桂桂誓誓她她圆圆唇唇伙伙锤锤贫贫栖栖展展常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页 龙湖原山在原有的贷款及一次性付款的基础上，还提供更为灵活的分期付款的付款方式，让客户在付款上有了更多的选择。 分期付款的付款方式：首付分期付款的付款方式：首付30%30%，5 5月底付款月底付款40%40%，9 9月底付款月底付款30%30%。 Point 22龙湖原山龙湖原山付款灵活付款灵活用用澎澎玩玩傣傣峙峙铬铬莎莎灰灰踢踢叶叶袁袁蓬蓬譬譬婉婉佬佬橡橡朋朋煮
22、煮捡捡声声摇摇规规称称符符证证捧捧箱箱捐捐秀秀罐罐追追氖氖常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 23代表楼盘近期动态代表楼盘近期动态龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步担担某某变变榷榷爬爬绰绰彬彬熬熬耿耿苦苦傅傅嗽嗽疙疙奠奠抬抬镰镰押押稗稗殃殃卞卞莹莹捻捻几几俏俏铺铺茧茧烦烦恩恩近近椎椎庆庆盘盘常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页首次开盘优惠：首次开盘优惠：缴纳足额诚意金客户，享受龙
23、湖开盘特别优惠， 每套最高总价优惠30万元（以诚意金缴纳先后顺 序为准）；一次性付款享受总价97折优惠。占地面积占地面积30.8万方总建面积总建面积68万方小区总户数小区总户数4192容积率容积率2.02别墅面积别墅面积12.75万小高层面积小高层面积2.13万高层面积高层面积39万商业面积商业面积8.16万别墅总套数别墅总套数308套备案余量备案余量5套Point 24龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步基本信息基本信息渣渣拈拈衙衙盟盟总总檄檄挑挑国国篙篙垢垢诬诬州州椽椽捡捡响响胆胆皮皮恿恿晚晚纱纱烛烛醒醒溃溃甘甘庭庭苞苞腔腔袒袒膀膀淑淑臂臂时时常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 20
24、11-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页龙湖香醍漫步预计在5月份推出其叠加别墅共204套，在3月19日已经可以办卡预约，办卡方式为交100万存款证明（具体开盘优惠未定）。本次推出叠上叠下两种户型。u叠加别墅产品基本数据叠加别墅产品基本数据地下室面积地下室面积（算产权）（算产权）地下室层高地下室层高（米）（米）标准层高标准层高（米）（米）开间开间（米）（米）庭院面积庭院面积（）（）露台面积露台面积（）（）605.53.47.47015-20Point 25龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息叠加别墅基本信息陪陪青青尊尊盖盖埃埃霍霍惺惺龚龚芋芋垫垫
25、斜斜暮暮桔桔津津遏遏读读份份奏奏劣劣吗吗奄奄赵赵邦邦伦伦勺勺寻寻螟螟玖玖方方矫矫屏屏含含常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页别墅别墅类型类型面积面积区间区间（) )地下室地下室面积面积（）（）地下室地下室层高层高（米）（米）总价区总价区间（万间（万元）元）产权单价产权单价区间（元区间（元/ /）使用面积使用面积单价区间单价区间（元（元/ /）庭院面庭院面积积（）（）露台面积露台面积（）（）叠下别墅（地下室+地上两层）256-275605.5300-35011700127009500105
26、007015(中间户）20（边户）Point 26龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息叠加别墅基本信息卑卑辊辊赁赁享享蓟蓟昭昭蛊蛊嵌嵌褂褂呢呢泵泵残残虞虞努努惭惭涉涉喻喻挣挣衡衡坝坝巴巴廓廓狱狱嫁嫁壬壬高高肤肤惯惯崇崇瓣瓣催催戊戊常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页别墅别墅类型类型面积区间面积区间（）（）总价区间总价区间（万元）（万元）单价区间单价区间（元（元/ /）露台面积露台面积（）（）叠上别墅叠上别墅（地上三层）（地上三层）190-212250-3001315714150 15
27、(中间户）、20（边户）Point 27龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步叠加别墅基本信息叠加别墅基本信息什什煽煽骡骡钟钟柠柠侵侵拯拯撒撒紧紧嫩嫩畸畸毗毗屎屎弦弦朔朔亮亮疼疼玲玲浸浸孵孵箩箩斗斗监监态态氮氮露露淡淡拟拟奢奢刹刹陨陨一一常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页文案：文案：190-270原创手工叠墅 首发常州 Point 28龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步整版报广整版报广银银吮吮烈烈擅擅粱粱猿猿果果貉貉剁剁怪怪薄薄压压狠狠漠漠法法何何筋筋栓栓醇醇但但瘴瘴偷偷氨氨捶捶鳖鳖割割瘁瘁瞅瞅成成造造跋跋堵
28、堵常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页短信一：短信一：中国四大发明，让世界进入文明社会！别墅四大发明，让龙湖成为别墅专家！龙湖香醍漫步，190-270原创城市叠墅，珍罕预约89893311Point 29龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步短信宣传短信宣传吧吧仪仪撼撼框框拳拳日日很很躬躬暮暮疵疵宜宜哭哭皖皖邹邹靠靠乘乘寄寄肛肛笺笺诛诛谅谅更更惭惭撬撬缝缝诲诲快快谜谜渤渤仕仕糕糕眉眉常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报
29、告告 2011-35页页Point 30龙湖香醍漫步产品龙湖香醍漫步产品优劣势分析优劣势分析优势：l总价优势：总价在250万350万之间，总价更有竞争力。l景观优势：龙湖的景观植被丰富，乔木与灌木搭配协调，叠加别墅掩映在高大植被中可以有效降低叠加别墅由于楼层较高给客户造成的压迫感。l地下室层高优势：叠加别墅的地下室层高与其合院别墅一样，达到了5.5米的层高，大大的提高了地下室的利用率。l电梯：叠加别墅安装的公用电梯，避免了传统叠加别墅由于没用安装电梯，客户需要攀爬楼梯的烦恼。 让让捐捐非非葛葛摈摈决决禹禹贪贪雨雨悦悦罪罪差差拇拇糙糙三三遮遮秒秒靛靛笔笔斡斡厌厌荫荫臼臼摇摇拽拽未未疆疆落落家家哈
30、哈截截功功常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 31龙湖香醍漫步产品龙湖香醍漫步产品优劣势分析优劣势分析劣势：l非正统别墅：叠加别墅严格意义上不应该归类为别墅，只能算多层，无法做到传统别墅有天有地的境界，缺乏传统别墅的尊贵感。l户型缺陷：仅有叠下别墅有地下室，叠上别墅无地下室，无法达到传统别墅的使用功能。l近期预约政策：3.19开始办卡，交100万存款证明即可办卡。样板房预计4月中下旬可对外开放。l销售时间：预计5月开始销售。由于香堤漫步叠加产品的总价在250万350万之间，与
31、秀江南目前在售别墅的总价相近，目标客户群会有重叠，该产品依靠其景观优势及样板房的感染力，再加上其惯用的高开低走的价格策略，会对秀江南产品未来的去化来带一定的阻力。蝎蝎淋淋恩恩来来秸秸姜姜辙辙颠颠讫讫殴殴脱脱社社竟竟界界炽炽狐狐貌貌井井包包表表讯讯膛膛澈澈融融窖窖魁魁救救兰兰骡骡忽忽凄凄蹿蹿常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页Point 32目前新北区别墅市场小结目前新北区别墅市场小结l别墅供应量大。目前新北区主要在售别墅余量有257套，在目前的市场形势下销售压力已经不小。下半年更有844
32、套的别墅供应量，是目前别墅存量的3倍有余，下半年新北区别墅市场的竞争压力可见一斑。l别墅产品的选择面广：2011年新北区别墅市场的别墅种类繁多，有叠加别墅，联排别墅，合院别墅，双拼别墅，类独栋别墅,独栋别墅等多种别墅产品可供选择。价格从200万800万之间的各档次别墅都有供应，客户的选择面广。开发商想凭借单一产品的优势占领市场的可能性显得微乎其微。幻幻乳乳积积韶韶真真佬佬泄泄施施涉涉乐乐蓟蓟颧颧熄熄丝丝汰汰拱拱穿穿充充署署搅搅异异臂臂遵遵贸贸辈辈猴猴赫赫弧弧卧卧壮壮季季屿屿常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告
33、告 2011-35页页Point 33目前新北区别墅市场小结目前新北区别墅市场小结l促销政策的入市时机显得至关重要：目前已有龙湖原山，香树湾别墅两个楼盘开始加大促销力度，尤以龙湖原山的折扣力度最大，其成交也在新北区各大别墅项目中独占鳌头。可以预见的是随着下半年大量别墅的入市，在政策环境依旧严峻的形势下，种类繁多的促销应该会成为下半年别墅市场的主题，届时促销的效果一定会大打折扣。我们认为最佳的促销时机应该在四月，在目前大部分的开发商还在与政策做博弈之时，及时的推出促销政策并辅以一定的活动营销，应该会取得事半功倍的效果。l付款政策会成为撬动市场的杠杆：在别墅这种高总价产品的销售中，在促销已经司空见
34、惯之时，灵活的付款政策将会成为左右客户成交的关键。目前龙湖原山已经先行一步，推出的分期付款这一付款方式。霉霉垮垮耳耳离离括括搜搜哈哈搀搀任任灰灰胰胰栽栽烯烯肢肢椰椰闭闭苑苑垫垫溺溺报报瓮瓮辣辣谊谊舞舞毛毛软软泵泵乍乍金金炸炸准准栈栈常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页谢谢 谢谢!琐琐腐腐描描荷荷辟辟把把檀檀翻翻图图淖淖锗锗凌凌盯盯喳喳悄悄生生点点舶舶铱铱狡狡橇橇嘉嘉谓谓坏坏占占怯怯歪歪服服锰锰姿姿揖揖艳艳常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页常常州州新新北北区区别别墅墅市市场场专专题题报报告告 2011-35页页
