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1、世茂第四季度企划提报新 源 整 合2011-11-02目目 录录1. 市场分析市场分析 2. 媒体策略媒体策略 3. 活动策略活动策略近期全国市场表现近期全国市场表现国庆黄金周国庆黄金周 黄金周典型城市市场成交惨淡，中海降价斩获颇丰黄金周典型城市市场成交惨淡，中海降价斩获颇丰城市2011年10月1-7日成交面积同比比9月周均北京北京9.469.46-26.75%-26.75%-32.93%-32.93%上海上海3.983.98-13.15%-13.15%-71.76%-71.76%广州广州7.87.8-65.40%-65.40%-52.75%-52.75%深圳深圳2.082.08-90.27%
2、-90.27%-45.38%-45.38%成都成都4.744.74-11.94%-11.94%-60.47%-60.47%武汉武汉12.5812.58-9.78%-9.78%-44.27%-44.27%杭州杭州1.641.64-70.52%-70.52%-80.11%-80.11%南京南京1.731.73-33.17%-33.17%-77.80%-77.80%长春长春5.095.0946.37%46.37%-59.77%-59.77%福州福州1.751.75-36.34%-36.34%-27.26%-27.26%厦门厦门2.462.46-36.84%-36.84%-67.31%-67.31%苏
3、州苏州7.047.04-38.01%-38.01%-55.83%-55.83%扬州扬州0.490.49-66.73%-66.73%-59.68%-59.68%宁波宁波1.031.03-47.07%-47.07%-69.28%-69.28%即即便便考考虑虑备备案案数数据据时时间间差差的的问问题题，今今年年各各地地黄黄金金周周成成交交量量仍仍远远低低于于去去年年同同期期和和9 9月月周周均均水水平平。但但另另一一方方面面，从从企企业业层层面面来来看看，仍有部分规模房企表现突出，其中中海地产仍有部分规模房企表现突出，其中中海地产7 7天内认筹金额达到天内认筹金额达到5050亿。亿。企业名称销售金额(
4、亿元)中海地中海地产5050（9 9月份全月月份全月为5656亿元）元）恒大地恒大地产3535碧桂园碧桂园3030万科集万科集团2525保利地保利地产2525华润置地置地1010龙湖集湖集团1010招商地产招商地产7 7京御地产京御地产6 6绿地集团绿地集团5 5卓达地卓达地产5 5黄金周期间中国房地产企业销售金额（含大定）黄金周期间中国房地产企业销售金额（含大定）全国各城市黄金周商品住宅成交列表（备案）全国各城市黄金周商品住宅成交列表（备案）城市项目报价销售情况热销原因南京南京中海凤凰熙岸中海凤凰熙岸2700027000（带4000元/平装修）7 7天销售金额天销售金额7 7亿亿全款94折，
5、按揭92折；周边楼盘毛坯单价24000-25000元/平佛山佛山中海千灯湖中海千灯湖1 1号号1300013000开盘开盘258258套套除顶层房源全部售罄除顶层房源全部售罄周边同质楼盘：创鸿水韵尚都 1.4-1.5万沈阳沈阳碧桂园银河城碧桂园银河城55005500开盘当天基本售罄开盘当天基本售罄销售近亿元。销售近亿元。全款全款9696折折按揭按揭9898折折南京南京碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城高层高层36283628联排联排44804480起起双拼双拼68806880起起( (折后折后) )1010月月6 6日开盘日开盘两天去化逾千套两天去化逾千套新老业主可享新老业主可享一年免费物业服务一年免费
6、物业服务成都成都绿地绿地柏仕公柏仕公馆馆81008100成都秋交会前两天成都秋交会前两天成交成交100100余套余套板块标杆项目板块标杆项目认可度高认可度高成都成都华润橡树湾华润橡树湾总价总价5959万起万起成都国庆秋交会成都国庆秋交会成交成交109109套套低总价成都成都成都雅居乐花成都雅居乐花园园63006300秋交会大卖秋交会大卖3.13.1亿亿一次性付款85折按揭88折威海威海石岛石澜湾石岛石澜湾/ /200200套房源一小时内套房源一小时内售罄售罄加推加推3030套房源当天认套房源当天认购购城市综合体城市综合体小户型海景房海景房合肥合肥铂金汉宫铂金汉宫91009100开盘开盘1801
7、80套特价房套特价房当天售罄当天售罄5050LoftLoft，实际面积达，实际面积达8080，折算5700元/杭州杭州湾天地湾天地89008900元元成交成交8383套套千人团购热销狂潮千人团购热销狂潮单价直减4000元/国庆黄金周典型热销项目国庆黄金周典型热销项目国庆黄金周国庆黄金周 小户型和降价成项目热销主因小户型和降价成项目热销主因典型城市典型城市一线城市延续低迷，热点三四线城市成交量冲高回落一线城市延续低迷，热点三四线城市成交量冲高回落城市7月8月环比9月环比扬州扬州6 69 949.30%49.30%5.21 5.21 -42.13%-42.13%中山中山48.648.659.759
8、.723.03%23.03%39.55 39.55 -33.75%-33.75%常德常德7.77.719.119.1148.37%148.37%98.33 98.33 414.83%414.83%东莞东莞43.243.244.144.12.09%2.09%54.43 54.43 23.42%23.42%惠州惠州23.523.529.829.826.88%26.88%27.84 27.84 -6.58%-6.58%廊坊廊坊9.69.6131335.35%35.35%12.33 12.33 -5.12%-5.12%牡丹江牡丹江7.97.912.912.962.68%62.68%10.30 10.3
9、0 -20.15%-20.15%唐山唐山11.311.323.623.6108.24%108.24%12.41 12.41 -47.40%-47.40%潍坊潍坊43.843.843.543.5-0.58%-0.58%39.84 39.84 -8.42%-8.42%岳阳岳阳10.610.68.88.8-17.42%-17.42%13.86 13.86 57.51%57.51%韶关韶关7.87.86.36.3-18.52%-18.52%3.16 3.16 -49.91%-49.91%襄樊襄樊12.312.311.211.2-9.09%-9.09%9.33 9.33 -16.66%-16.66%湘潭
10、湘潭9 914.114.156.25%56.25%15.70 15.70 11.37%11.37%汕头汕头4.64.61414205.66%205.66%7.47 7.47 -46.62%-46.62%小计245.81309.0925.74%349.77 13.16%城市7月8月环比9月环比上海上海76.976.957.6 57.6 -25.10%-25.10%60.42 60.42 4.89%4.89%北京北京80.9680.9677.1677.16-4.69%-4.69%60.45 60.45 -21.65%-21.65%深圳深圳34.0534.0520.4320.43-40.00%-40
11、.00%16.32 16.32 -20.12%-20.12%广州广州66.3766.3774.574.512.25%12.25%70.75 70.75 -5.03%-5.03%杭州杭州13.7513.7514.09 14.09 2.47%2.47%35.34 35.34 31.17%31.17%天津天津84.3984.3985.6285.621.46%1.46%91.92 91.92 7.36%7.36%大连大连515147.947.9-6.08%-6.08%11.26 11.26 -76.50%-76.50%济南济南42.0142.0131.3431.34-25.40%-25.40%厦门厦门
12、313121.06 21.06 -32.06%-32.06%32.25 32.25 53.13%53.13%武汉武汉75.2775.2771.7871.78-4.64%-4.64%96.74 96.74 34.77%34.77%重庆重庆90.1690.1696.1796.176.67%6.67%126.61 126.61 31.65%31.65%成都成都111.45111.45126.54126.5413.54%13.54%51.40 51.40 -59.38%-59.38%小计757.31724.2 -4.37%653.45 -5.69%7 7、8 8、9 9月典型一二线城市成交量走势（单位
13、：万平方米）月典型一二线城市成交量走势（单位：万平方米）7 7、8 8、9 9月热门地级市成交量走势（单位：万平方米）月热门地级市成交量走势（单位：万平方米）n一二线重点城市9月成交量出现分化，北上广深延续低迷行情n三四线城市方面，由于限购城市扩容的倒逼效应显现，热门城市市场8月猛增后，9月出现回落。房价房价企业降价底线仍在企业降价底线仍在10%10%左右左右9月份中旬以来典型降价情况汇总注：此处统计的降价项目条件为降幅在95折以上今年年初起的本轮调控至今，全国范围内的项目降价主要有两点特点：首先，主动降价且为实质性降价的项目绝大多数出自品牌房企；其次，在降价的品牌房企中，绝大多数企业降价底线
14、依然在10%左右。城市项目企业成交情况 成交均价(元/M) 营销活动东莞东莞万科金域万科金域华府华府万科万科5858套套1000010000诚意登记开盘享诚意登记开盘享92折广州广州富力君湖富力君湖华庭华庭富力富力2121套套276062760688折登记，并赠送登记，并赠送2888828888元购房券元购房券广州广州富力金港富力金港城城富力富力 210210套套689868989折优惠优惠杭州杭州世茂首府世茂首府广场广场世茂世茂 341341套套89328932团购封顶团购封顶72折 ，一次性，一次性付款再付款再9393折折增城增城恒大山水恒大山水城城恒大恒大 124124套套6653665
15、385折杭州杭州世贸西西世贸西西湖湖世茂世茂2626套套87618761全款全款87折，按揭，按揭91折杭州杭州东港东厦东港东厦美孚美孚 410410套套6500 6500 （折后）（折后）一次性一次性68折 按揭按揭72折5月推出二期9000元太原太原恒大绿洲恒大绿洲五期五期恒大恒大 218218套套76797679一次性一次性94折*96折，按揭，按揭9898折折珠海珠海中海银海中海银海湾湾中海中海- - -全款全款93折，按揭，按揭9595折折7-9月份典型销售破千套项目城市项目名称企业成交套数(套) 成交均价(元/M) 热销原因重庆重庆金科西城大院金科西城大院金科金科209020906
16、4396439尾盘销售，尾盘销售，价格优势重庆重庆金科金科阳光小阳光小镇镇金科金科1417141765056505洋房洋房93折后减10万元高层优惠高层优惠9797折减折减5 5万元万元贵阳贵阳贵阳世纪城贵阳世纪城世纪城世纪城1314131455985598低价重庆重庆华润二十四城华润二十四城华润华润12161216112421124263-11363-113面积赠送最高20平米重庆重庆斌鑫斌鑫西城绿西城绿锦锦斌鑫斌鑫1196119665006500全款全款9696折，按揭折，按揭9999折折老带新免交物管费老带新免交物管费武汉武汉积玉桥万达广积玉桥万达广场场万达万达1166116618693
17、18693主推主推30-6030-60平精装平精装SOHOSOHO小户型总价低天津天津天房美域天房美域天房天房1160116081328132低价贵阳贵阳花果园花果园宏立城宏立城1138113862746274大盘项目大盘项目贵阳贵阳中天会展城中天会展城中天中天1127112756915691大盘项目大盘项目沈阳沈阳碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城碧桂园碧桂园1092109240714071远郊低价盘一次一次9696折，贷款折，贷款9898折折项目项目一线城市销售速度明显放缓，原有降价幅度市场认可度降低一线城市销售速度明显放缓，原有降价幅度市场认可度降低新推案套数新推案报价当月成交套数3 3月份月份3
18、41341套套(3.27)(3.27)1900019000元元/ /平平249249套套4 4月份月份9191套套5 5月份月份404404套套(5.26)(5.26)1900019000元元/ /平平207207套套6 6月份月份448448套套7 7月份月份321321套套(7.31)(7.31)1900019000元元/ /平平6767套套8 8月份月份182182套套9 9月份月份321321套套(9.25)(9.25)1900019000元元/ /平平112112套套1010月份至今月份至今2828套套20112011年年3 3月份以来保利叶语历次推案情况及月度销售套数月份以来保利叶
19、语历次推案情况及月度销售套数项目名称保利叶语（上海）地址地址宝山区宝菊路宝山区宝菊路1 1号号区位区位顾村板块顾村板块( (外环外外环外) )开发商开发商保利地产保利地产项目类型项目类型公寓、别墅公寓、别墅周边环境周边环境顾村公园、轨交顾村公园、轨交7 7号线号线今年以来，保利叶语项目在上海市场表现非常突出，其在3月份和5月份两次开盘，均创下高去化率，究其原因是叶语在定价上采取低开策略，19000元/平的单价使之在顾村板块凸显出较高的性价比。但尽管如此，随着大环境的变化，下半年以来叶语的两次开盘的销售速度出现放缓，同样的报价在上半年能成功刺激市场，而当前却明显乏力，9月25日叶语新推321套房
20、源，截止目前去化率尚未过半。项目项目在前期基础上加大降价力度仍可刺激市场需求在前期基础上加大降价力度仍可刺激市场需求2011年以来龙湖源著销售均价走势项目名称龙湖源著地址地址渝北新牌坊新南路西段渝北新牌坊新南路西段B B分区分区区位区位愉北板块愉北板块( (外环外外环外) )开发商开发商龙湖地产龙湖地产项目类型项目类型公寓、花园洋房公寓、花园洋房周边环境周边环境轻轨轻轨6 6号线号线【在建在建】轻轨轻轨5 5号线号线【规划规划】轻轨环线轻轨环线【规划规划】龙湖自下半年起开始在价格策略上寻求突破，尤其针对重庆本土的项目展开一系列降价跑量的动作，以龙湖源著项目为例，继6月份新推房源以13000元/
21、平的价格低开之后，9月继续加大折扣力度，总价最高可优惠25万，换算降价幅已达到85折-8折。而这批开盘124套房源在2个小时内去化80%。6月11日100-150平平层均价13000元/平全款优惠400元/平首付5成以上优惠200元/平9月24日推出100-150平平层报价13000元/平折扣幅度85折到8折实际均价为11500元/平市场预判：上海新一轮降价启动，降幅超过市场预判：上海新一轮降价启动，降幅超过20%20%，可能带动全国房价集体下降，可能带动全国房价集体下降p10月22日，嘉定龙湖郦城：均价1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米，降幅达22%。p10月22日，浦东中海御景熙岸
22、：以团购促销形式，从价格2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米，降幅达23%。p10月26日，绿地集团秋霞坊 ：均价1.8万元/平方米，最低1.38元/平方米，最大降幅23%。苏州市场表现苏州市场表现成交走势成交走势1010月成交环比下降月成交环比下降22%22%，实际成交量更低，市场面临压力巨大，实际成交量更低，市场面临压力巨大本月共成交5240套，环比减少1491套，降幅为22.15%，其中除了商品房成交外，保障性住房的成交对依旧是强大的支撑。本月实际商品房销售2135套，仅占到月度签约总量的40.7%，保障房成交支撑市场实际成交商品房实际成交商品房21352135套，仅占月套，仅占月度
23、的度的40.7%40.7%21352455价格走势价格走势市场价格波动明显加大，价格调整压力明显。市场价格波动明显加大，价格调整压力明显。9 9月成交价格走势图月成交价格走势图1010月成交价格走势图月成交价格走势图本月有9天成交均价在12000元/平或以上，在10.24最高价达到14000元/平左右，而最低价在9000元/平左右，两者差价达到了5000元/平，价格波动范围明显比9月大，由于本月开盘项目多，除了刚需项目外，也不乏高端项目，成交项目价差使得这种大幅波动出现。 项目表现项目表现中海国社价格直降中海国社价格直降25002500元元/ /平米，以价换量取得较好业绩。平米，以价换量取得较
24、好业绩。月均月均228228套套/ /月月月均月均5757套套/ /月月价格跳水价格跳水25002500元元/ /平米平米10月月16开盘，最低价开盘，最低价8888元元/起价起价项目表现项目表现1010月末，绿地华尔道、红鼎湾开盘遇冷，成交月末，绿地华尔道、红鼎湾开盘遇冷，成交惨淡惨淡n红鼎湾红鼎湾到场到场1010组组成交成交2 2组组客户等候客户等候区讨论区讨论流失流失8 8组客户组客户客户对项目认识度偏低客户对项目认识度偏低10月30日开盘，推出355套房源，约55-135平米高层、约79-153平米层层退台式的电梯花园洋房，7000元/平米起，现在交存单复印件抵20000总房款 n绿地
25、华尔道名邸绿地华尔道名邸到场到场150150组组成交成交4343组组客户等候客户等候区讨论区讨论流失流失107107组客户组客户客户讨论中对楼市降客户讨论中对楼市降价认知强化价认知强化10月29日开盘，推出216套房源，88-142平米，折后均价9500-9800元/平米，每个房间赠送一个三星空调，现场可抽奖20台ipod和5台ipad2项目表现项目表现开发商推迟开盘，别墅产品表现最为明显开发商推迟开盘，别墅产品表现最为明显苏州楼市10月共有39盘计划开盘或加推，其中住宅类项目27个，别墅项目4个，商业项目8个。在区域分布上，园区占50%遥遥领先，第二名是相城，其次是吴中、古城区、新区。 n推
26、盘计划推盘计划n实际推盘实际推盘10月末，实际入市的仅24家，开盘率为61.5%。8个商业项目中，有7家开盘。另外，4个别墅类楼盘均未按照原计划开盘。从产品上来看，大部分都是推出刚需类房源，面积段集中在80平米120平米之间，且价位也比较适中，7500元/平米9000元/平米的低单价房源成为供应主力。 p低价推盘促销仍是带动市场成交的关键。p无实质性的打折优惠宣传，对销售促进有限。p市场主推房源以刚需为主，面积80-120平米，价格7500-9000元之间。p首套房贷款利率的上浮，对刚需客源打击加大，客户整体走势一片萧条，后市压力更大。市场趋势市场趋势首套房利率上调，对刚需客源打压加大，客户观
27、望气氛大首套房利率上调，对刚需客源打压加大，客户观望气氛大增，后市压下更大。增，后市压下更大。常熟市场表现常熟市场表现供求走势供求走势常熟1-10月累计新增供应量185.75万方，累计成交量146.36万方，月均成交14.64万方，累计供求比为1:0.79，市场呈现供大于求。10月累计成交10.26万方，环比下降34%，金九成色不足，银十彻底失望。备注：10月数据截止10月26日供应量大增，成交量未见明显增长，供应量大增，成交量未见明显增长， “金九银十梦破灭金九银十梦破灭”，市场供大于，市场供大于求。求。供应量大增，供应量大增，供大于求供大于求成交排行成交排行1010月份商品房成交月份商品房
28、成交top10top10中南世纪城、尚湖中央花园、新景水岸以及尚湖宝利商业广场，支撑常熟中南世纪城、尚湖中央花园、新景水岸以及尚湖宝利商业广场，支撑常熟1010月楼市成交主力。月楼市成交主力。序号楼盘套数（套）1中南世纪城1002尚湖宝利商业广场993中南世纪城21#23#、29.794新景水岸475尚湖中央花园三期456鸿福名苑367育才府308中欧假日花园249琴湖家园2010常熟新世纪国际花苑19 序号楼盘面积（万平米）1中南世纪城21#23#、29.2.222中南世纪城1.213尚湖中央花园三期0.714新景水岸0.65尚湖宝利商业广场0.496汇丰时代广场（暂名）0.447育才府0.
29、368鸿福名苑0.329尚湖翡翠湾0.310常熟世茂盛世名门（暂名）0.27 序号楼盘金额（万元）1中南世纪城21#23#、29-3130472.512中南世纪城15202.263尚湖中央花园三期7709.294汇丰时代广场（暂名）7263.225尚湖宝利商业广场6225.76尚湖翡翠湾4973.497常熟世茂盛世名门（暂名）2941.338新景水岸2679.89七里香庭1881.1410城市花园1699.13 项目表现项目表现中南世纪城中南世纪城：叠加与空中：叠加与空中错层，超，超值赠送，高性价比，送，高性价比，赢得市得市场n开盘日期：9月29日，10月1日n推出房源：9月29日，推21-2
30、3#、29-31#叠加，共102套10月1日，推出81#号楼，共190套n户型面积：叠加200-250平米，高层100-143（赠送28-75）n销售报价：叠加450-550万/套，高层折后均价12500元/n开盘成果：叠加去化近80%，约80套，高层去化约50%，约90套n项目动态：9月16日-10月7日，会所举行大型恐龙化石展 十一期间，推出叠加和高层产品，其中叠加去化80%，高层去化50%。中南世中南世纪城：叠加城：叠加产品有限，后品有限，后续将集中在公寓将集中在公寓产品品高层：高层：叠加：叠加：项目存量项目存量施工编施工编号号公安编公安编号号总套数总套数总面积总面积（平方米）（平方米）
31、已售套已售套数数已售面已售面积（平积（平方米）方米）未售套未售套数数未售面未售面积（平积（平方米）方米）21幢21幢185038.17144000.341037.922幢22幢246709.02215895.33813.7623幢23幢185045.46123313.461732.129幢29幢123386.22113162.31223.9230幢30幢184919.62174697.61222.0231幢31幢123292.9471884.451408.5合计10228391.438222953205438.3以上数据截止以上数据截止10.2710.27施工编施工编号号公安编公安编号号总套数
32、总套数总面积总面积（平方米）（平方米）已售套已售套数数已售面已售面积（平积（平方米）方米）未售套未售套数数未售面未售面积（平积（平方米）方米）85幢85幢14219997.5710312868397129.881幢81幢19026268.8894114439614826合计33246266.451972431113521956项目表现项目表现尚湖中央花园尚湖中央花园 ：主力大：主力大户型，未大型，未大规模开模开盘，以内部，以内部认购为主主n项目动态：在售楼栋：主要楼栋16#、18#、19#主力面积：140-175平米为售价：起价8000元/，最高价12000元/销售情况:主要在售16、18、1
33、9三幢高层，以内部去化为主，未有大的推广活动，目前整体去化率近为30%，市场存量较大。公安编公安编号号总套数总套数总面积（平总面积（平方米）方米）已售套已售套数数已售面已售面积（平积（平方米）方米）未售套未售套数数未售面积未售面积（平方米）（平方米）18幢14523995.58366039.4610917956.1219幢22636888.18589302.9916827585.1916幢14322939.47517681.229215258.25合计51483823.2314523023.6736960799.56尚湖中央花园尚湖中央花园 ：去化：去化缓慢，目前存量慢，目前存量较多，多，销售
34、售压力大力大高层：高层：以上数据截止以上数据截止10.2710.27项目存量项目存量项目表现项目表现n项目概况：共11幢，其中8栋为联排别墅，3栋多层；共计133套n项目动态项目10月18日开始内部认购，去化约50套主力面积：联排：面积280平米左右多层：两房85-90平米，三房125-130平米售价：多层起价3980元/平米，联排7140元/平米销售情况:项目整体量较小，其价格较低，以内部客户认购为主，目前去化50套，以多层房源为主，余下为别墅房源。新景水岸：梅李新景水岸：梅李乡镇楼楼盘，以内部，以内部职工客工客户为主主施工编施工编号号公安编公安编号号总套数总套数总面积总面积（平方米）（平方
35、米）已售套已售套数数已售面已售面积（平积（平方米）方米）未售套未售套数数未售面积未售面积（平方米）（平方米）11141109004110910241109004110993411090041109854110900411097641109004110967411091276.263832.7458411091281.483827.52492561.37002561.37210314313.23162053.83152259.4311242948.4891084.85151863.63112485672.24232589.17253083.07合计13321258.32506285.598314
36、972.73项目存量项目存量新景水岸新景水岸：整案：整案项目有限，目有限，乡镇项目，市目，市场影响力小影响力小项目表现项目表现房博会活动：房博会活动：p百套感恩 最高回馈超25万，实景准现房，即买即享：一次性付款可享9折优惠 p十一过后，活动结束，价格恢复，成交下降p项目动态目前项目高层住宅均价11000元左右，多层13000元左右，目前沿街商铺正在预约中心。中冶虞山尚园：房博会后，中冶虞山尚园：房博会后，优惠活惠活动结束，成交束，成交骤降降中冶虞山尚园：市中冶虞山尚园：市场存量依旧存量依旧较大，市大，市场竞争争压力大力大施工施工编号编号公安编号公安编号总套总套数数总面积（平方米）总面积（平方
37、米）已售已售套数套数已售面积已售面积（平方米）（平方米）未售套数未售套数未售面积（平未售面积（平方米）方米）343810813786.368910567.59193218.77364013912707.1574563.3828143.82326726498.8800726498.882932303963.7800303963.783033303963.7800303963.783135303963.7800303963.783236303963.7800303963.78353910813786.360010813786.363741596728.7600596728.76合计60669362
38、.5814615130.8946054231.69项目存量项目存量项目表现项目表现弘阳尊邸：逆弘阳尊邸：逆势开开盘多重多重优惠，力促惠，力促项目目热销开盘日期：8月21日推出房源：8#、9#共142套户型面积：两房、三房，92-135 优惠措施：lVIP会员总房款减2万;l全款到位后赠送价值1万元家电；l一次性付款94折，贷款97折；l开盘当天优惠99折。综合以上优惠价格为原价格的91-94折均价：折后约9200元/开盘成果：共推出142套，当天去化107套，去化率超过75%。项目动态：p参加9.23-25住博会，2期预约中心VIP招募启动，送2万元购房款p另外1#、5#楼目前也在售，价格在9
39、000-9500元/平米，面积以110-130平米三房，去化缓慢弘阳尊邸弘阳尊邸：开：开盘集中成交后，后期集中成交后，后期项目三房去化目三房去化缓慢慢施工编施工编号号公安编号公安编号总套数总套数总面积（平方米）总面积（平方米）已售套已售套数数已售面已售面积（平积（平方米）方米）未售套数未售套数未售面积未售面积（平方米）（平方米）12#1#578324.854433.12537891.738#5#446293.562261.68426031.887#8#426108.06314019.15112088.914#9#10610658.63575268.17495390.46合计24931385.1
40、949982.1215521402.98项目存量项目存量项目表现项目表现项目动态：项目动态：二期尾盘，3期预计近期开盘。3期产品：将推90-160的水岸公馆、230的平层官邸、250-360的叠加别墅。优惠措施：开盘前订卡可尊享优惠20000元项目动态金茂四季花园：二期尾金茂四季花园：二期尾盘在售，三期在售，三期预约中中施工编号施工编号公安编号公安编号总套数总套数总面积（平总面积（平方米）方米）已售套数已售套数已售面积（平已售面积（平方米）方米）未售套数未售套数未售面积（平方未售面积（平方米）米）2222222746418821945345519.13231291462400129146245
41、17685969.7595185.29784.4461866103390066103397193252553494.1294760.91015122709.100122709.11116122709.100122709.11210164296.1123351.14944.95167123119.35126071859.217882493.20082493.2186122472.700122472.71912750.68002750.682022750.68002750.681511202763.800202763.82132750.68002750.682252750.68002750.682
42、3941248.10041248.1合计621884662673223535456231金茂四季花园：金茂四季花园：仅23#23#高高层未推，其他未推，其他为联排和叠加排和叠加产品品项目存量项目存量湖畔湖畔现代城，活代城，活动不断，增加不断，增加优惠力度，促惠力度，促进销售售项目表现项目表现近期动态p9月10 举办中秋慈善大拍卖 活动p10月12日房车套餐计划有房有车自在生活“，加1元购车”在售面积：98-170平米目前价格：均价8000元/平米，项目促销力度较大，价格较前期有所回落。湖畔湖畔现代城：年内目代城：年内目标完成，后完成，后续存量依旧存量依旧较大大项目存量项目存量施工编施工编号号公
43、安编号公安编号总套数总套数总面积（平方总面积（平方米）米）已售套数已售套数已售面积已售面积（平方米）（平方米）未售套未售套数数未售面积未售面积（平方米）（平方米）F610611915610.7111012979.0792631.64F110711918525.988111518.44387007.54F210812018538.428311949.88376588.54F510923028421.5119421874.44366547.07F311012018667.521219.7411918447.78F411122328152.98577285.89166 20867.09合计93112
44、7917.1252665827.4640562089.66常熟老街八期：剩常熟老街八期：剩3 3幢小高幢小高层未推未推项目表现项目表现项目动态项目动态: :在售楼栋：主要18#8#小高层两栋价格：7300元/起，均价在8000元/左右优惠措施：买房送车位活动，价值60000元左右 施工编施工编号号公安编号公安编号总总套套数数总面积（平方总面积（平方米）米）已售套数已售套数已售面积（平已售面积（平方米）方米）未售套未售套数数未售面积未售面积（平方米）（平方米）12#余庆坊11幢697620.38566328.12131292.2615#余庆坊10幢697136.31555731.62141404
45、.696#余庆坊19幢677106.7400677106.748#余庆坊8幢667426.84323726.94343699.914#余庆坊17幢888360.7900888360.7913#余庆坊18幢666486.87534732.69131754.187#余庆坊15幢667700.6300667700.63合计49151838.5619620519.3729531319.19项目表现项目表现尚湖尚湖镇宝利商宝利商业广广场：以：以1-21-2层小面小面积商商铺，投，投资者者热捧捧项目概况：项目位于尚湖镇中心地段，占地面积3万平方米 ，建设一个大型演绎广场、现代化新集贸市场、17层宝利大厦和
46、宝利酒店，以及相关沿街商铺、大型停车场等，集农产品交易、生活配套、体育休闲、餐饮美食、时尚购物于一体商铺面积：1-2层，主力面积40-70平米价格：12500-18000平米施工编施工编号号公安编公安编号号总套数总套数总面积（平总面积（平方米）方米）已售套已售套数数已售面已售面积（平积（平方米）方米）未售套未售套数数未售面积未售面积（平方米）（平方米）1#1#814649.7217868.37643781.352#2#321460.2912588.7720871.524#4#613073.38331727.87281345.515#5#15212776.79381792.1911410984.
47、6合计32621960.181004977.222616982.98项目表现项目表现项目概况：项目1号楼（约100-200标准层办公）、2号楼（约40-70精装小户）、3号楼（5.5米层高，约85-100LOFT空中复式公寓）、4号楼（5.5米层高，约55LOFT精品办公）和5号楼商业销售情况:1号楼办公写字楼已售出70%，均价为10000元/平米；2号楼为3.2米挑高精装小户型，为东西朝向，西面还有8户，东面还有6户未售出，均价为13000元/平米；3号4号楼酒店式公寓挑高，5号楼商铺已售完。 近期动态：9.23日房博会期间，推出12套特价房，其他房源有98-99折优惠施工编施工编号号公安编
48、公安编号号总套总套数数总面积总面积（平方（平方米）米）已售套已售套数数已售面已售面积（平积（平方米）方米）未售套未售套数数未售面未售面积（平积（平方米）方米）1-4号楼1-4号楼1002117752.244451081.655866670.61汇丰丰时代广代广场：酒店公寓：酒店公寓产品特价促品特价促销，但存量依旧，但存量依旧较大大近期市场总结近期市场总结p整体市场供求关系开始逆转，市场逐步转向供大于求，市场观整体市场供求关系开始逆转，市场逐步转向供大于求，市场观望气氛浓厚，房价面临较大的下行压力。望气氛浓厚，房价面临较大的下行压力。p近期商业项目走量相对较好，小面积酒店公寓与商铺表现突出，近期
49、商业项目走量相对较好，小面积酒店公寓与商铺表现突出，客户对低总价的投资产品依旧热捧。客户对低总价的投资产品依旧热捧。p整体市场的整体市场的“金九银十金九银十”愿望落空，成交未见明显扩大，客户愿望落空，成交未见明显扩大，客户观望增多，多数项目平静对待市场，市场进入相对僵持期。观望增多，多数项目平静对待市场，市场进入相对僵持期。市场建议市场建议p关于住宅：关于住宅：市场现状：多数项目在售主力面积段市场现状：多数项目在售主力面积段90-14090-140平米，在面临平米，在面临市场价格竞争激烈。市场价格竞争激烈。建议：以现有存量房源销售为主，结合一些小活动和礼物建议：以现有存量房源销售为主，结合一些
50、小活动和礼物派发，增加市场来人，促进项目销售。派发，增加市场来人，促进项目销售。p关于商铺与酒店公寓产品：关于商铺与酒店公寓产品：市场现状：多数项目以特价和低总价低首付，吸引投资客市场现状：多数项目以特价和低总价低首付，吸引投资客群，但投资客数量有限，面临竞争压力增大群，但投资客数量有限，面临竞争压力增大建议：以周年回馈等形式，促进在售酒店公寓和商业尾盘去化。建议：以周年回馈等形式，促进在售酒店公寓和商业尾盘去化。以增加案场来人量，去化在售剩余房源以增加案场来人量，去化在售剩余房源目目 录录1. 市场分析市场分析 2. 媒体策略媒体策略 3. 活动策略活动策略诠释：诠释： “年终”寓意到了年底
51、，应该抓紧今年的最后时机“最后”强调是最后一期住宅，最后抢购机遇“臻品”强调户型的舒适尺度，强调高端品质感住宅包装主题1. 1.包装主题包装主题年终钜献年终钜献 最后臻品最后臻品住宅包装主题2. 2. 广告语广告语世茂世茂 盛世名门盛世名门年终钜献最后臻品年终钜献最后臻品 火爆热销中！火爆热销中！推广渠道1. 1. 户外大众快速引爆户外大众快速引爆围挡、户外广告更换，上盛世名门年终钜献，最后豪宅围挡、户外广告更换，上盛世名门年终钜献，最后豪宅信息，引爆受众的关注度，一方面快速吸引潜在客户，信息，引爆受众的关注度，一方面快速吸引潜在客户，另外一方面也在另外一方面也在20112011年末形成品牌聚
52、焦氛围，快速跑量。年末形成品牌聚焦氛围，快速跑量。2. 2. 软性炒作价值渗透软性炒作价值渗透推广渠道持续投放网络、报纸软文，以醒目的标题从不同的角度持续投放网络、报纸软文，以醒目的标题从不同的角度炒作炒作/ /煽动本案价值，如煽动本案价值，如“常熟最具投资潜力的豪宅常熟最具投资潜力的豪宅”、“盘点实力豪宅盘点实力豪宅”、“金牌户型花落谁家金牌户型花落谁家”等等，从投等等，从投资、对比、专业等角度深度剖析本案项目、户型价值。资、对比、专业等角度深度剖析本案项目、户型价值。3. 3. 小众客群拓展小众客群拓展推广渠道短讯短讯/ /彩信彩信短讯覆盖常熟项目区域内经理/私营业主等高端客群，并以本案制
53、作短小视屏，发送彩信，更加立体的展现本案品质优势，激发目标客群购买欲望！4. 4. 渠道拓展渠道拓展推广渠道电话开发电话开发向常熟高端楼盘置业顾问购买成交客户名单，电话进行客户开发。大卖场设点大卖场设点在周边人群聚集较多的超市、百货等场所设置项目展台进行推广，更有效的潜入受众群，开发客户。网络团购网络团购如果条件允许，建议参与网络团购，进行分销，同时也增强项目推广热度。5. 5. 现场活动现场活动/ /优惠促进成交优惠促进成交蓄客推广渠道冬季喜乐会活动带动冬季喜乐会活动带动在年底，开展冬季活动邀请意向客户参与，到场客户获取一定的购房优惠，一方面渲染现场氛围，另外一方面可以更好的维护已蓄水客户，
54、提高成交率。同时也可以通过本次活动刺探蓄水客户的购买意愿。目目 录录1. 市场分析市场分析 2. 媒体策略媒体策略 3. 活动策略活动策略 营销策略 旨在通过一系列活动吸引和发掘更多潜在客户，最终达到增加去化量的目的。同时活动也有利于开发商和老客户之间感情联络，促成老带新或二次成交。冬季喜乐会冬季喜乐会活动主题活动目的活动目的 此次活动旨在塑造形象，渲染品味及意念。通过聚餐和互动小游戏及丰厚奖品等趣味的活动形式展现世茂业主们友好、融洽、休闲的生活状况，从而达到世茂回报业主，同时扩大其影响力，树立其品牌形象的目的。 通过此次活动，可以展现世茂自身鲜明的特点，使世茂及其相关楼盘的销售更上一个新台阶
55、。活动信息活动信息：互动游戏+节目+抽奖+聚餐活动时间活动时间：2011年12月03日13:3016:00活动地点活动地点：世茂售楼中心参与对象参与对象：世茂业主，邀约客户约50人奖项设置奖项设置：一等奖1名（电冰箱） 二等奖1名（净水器+饮水机） 三等奖1名（微波炉） 四等奖1名（电水壶） 参与奖（德芙巧克力）会场布置 场外布置场外布置 售楼处外摆放拱门、空飘，渲染活动气氛 售楼处搭建舞台背景，舞台 奖品区摆放奖品，外用隔离带隔开，两边摆放易拉宝 售楼处摆放40把嘉宾椅 场内布置场内布置 售楼处内摆放餐饮桌，向来宾自助式提供各式精美西点、饮料、水果。新民乐节目表演节目表演 新民乐是当代器乐演
56、奏的一个重要趋势。新民乐是当代器乐演奏的一个重要趋势。它的特点是把具有民族特色的乐器、乐它的特点是把具有民族特色的乐器、乐风、节奏与西方音乐风格予以融合，就风、节奏与西方音乐风格予以融合，就是常说的是常说的“ “中乐西奏中乐西奏” ”。 通过醇美的音乐，通过醇美的音乐， 现场真人演奏新民乐，现场真人演奏新民乐，可以提升项目的形象，活跃整个案场氛可以提升项目的形象，活跃整个案场氛围，吸引客户的关注。围，吸引客户的关注。小丑表演节目表演节目表演 小孩子向来比较喜欢小丑，在现场通现场通过小丑穿插其中，以赠送气球、表演小过小丑穿插其中，以赠送气球、表演小杂技、不断为客户提供欢乐。杂技、不断为客户提供欢
57、乐。节目表演节目表演安排一名调酒师现场调制各种美味鸡尾酒，寓意盛世名门的精彩生活，让来宾更加深刻安排一名调酒师现场调制各种美味鸡尾酒，寓意盛世名门的精彩生活，让来宾更加深刻地认知本案。地认知本案。现场调鸡尾酒 魔术带有一丝神秘色彩。演员在舞台魔术带有一丝神秘色彩。演员在舞台上以其精妙的手法吸引观众的眼球。观众上以其精妙的手法吸引观众的眼球。观众虽目不转睛地盯着演员，仍无法揭开节目虽目不转睛地盯着演员，仍无法揭开节目神秘的面纱。这无疑会极大地增加观众的神秘的面纱。这无疑会极大地增加观众的好奇心及注意力。好奇心及注意力。 魔术的结果并不神秘，神秘的是演员魔术的结果并不神秘，神秘的是演员如何运用其手
58、法展现魔术的内涵。其高潮如何运用其手法展现魔术的内涵。其高潮跌宕起伏，现场气氛也将随之起落。跌宕起伏，现场气氛也将随之起落。节目表演节目表演魔术表演在现场准备自助餐，为客户提供精美餐点，在现场准备自助餐，为客户提供精美餐点，让客户更多时间的留在案场。让客户更多时间的留在案场。水果：拼盘水果：拼盘饮料：橙汁、可乐饮料：橙汁、可乐主食：蛋糕主食：蛋糕冷餐准备冷餐准备活动尾声时进行幸运抽奖，再欣赏完精彩的表演之后为来宾献上更兴奋地环节。活动尾声时进行幸运抽奖，再欣赏完精彩的表演之后为来宾献上更兴奋地环节。抽奖抽奖 即将年末之际，建议售楼处开展“送温暖，迎新春”之类的活动，主要通过此类主题，为老业主、
59、老带新客户以及成交客户赠送不同的礼品，从而做到加强已购业主的信心，和未购客户的决心。年末活动年末活动已入住老客户针对不同客户群体，采用不同的赠送礼品战略，采取一一击破，突破客户心理，加强客户对世茂品牌的认可。促进促进老带新老客户老带新新客户看房的新客户新购房的客户世茂品牌形象提升促进促进年末活动年末活动对象：已购、已入住的老客户目的：提高开发商口碑备份：5000份（根据老客户数量而定)礼品建议1：指甲剪或钥匙链，挂历理由：已近年底送印有公司的楼盘与项目的日历。 指甲剪虽然不贵重但是生活当中用处很大。 钥匙链实惠实用。价格：5元左右礼品建议2：袜子或手套、鼠标垫理由：送袜子或手套，上面印有开发商
60、logo，已近冬天送送温暖、送健康。价格：8元左右备注：只限每家老客户一个礼品建议礼品建议对象：老带新（老客户享用）目的：维持业主和谐关系备份：50份礼品建议1：冰箱或空调或洗衣机等（电器类）理由：通过老带动新，推近朋友间的距离展现公司的品牌与实力，价格：2000-3000左右礼品建议2：pad2，pihone4理由：针对经常带领新客户的老客户，让老客户更加相信开发商，体验到开发商的热情，宣传公司的品牌与实力的良好口碑，提高开发商的影响力。价格：3688-5000左右礼品建议礼品建议对象：老带新（新客户享用）目的：维持业主和谐关系备份：200份礼品建议1：茶叶理由：体会苏文化，临近年底可送礼可
61、自用价格：500元左右礼品建议2：橄榄油（两桶精包装的）理由：让客户体验到实惠。价格：300元左右备注：不光体验认购成功的惊喜大奖，还可以享受到价值500块钱左右的精美礼品。同时注重对礼品的包装。礼品建议礼品建议对象：看项目，来就送目的：宣传公司品牌备份：300份礼品建议1：油一通理由：临近年底，为新老业主着想，解决生活所需价格：20-30元左右礼品建议2：迷你塑料小音箱或动感跳绳理由：让客户体验到开发商的温馨，提高开发商的口碑。价格：20-30元左右备注：只是针对来看项目的新客户，来者登记，即便领取礼物，老客户不送。礼品建议礼品建议对象：认购就有惊喜大奖目的：感受开发商的温馨与实惠备份：20
62、0份礼品建议1：火腿，酒水（食品类）理由：让客户体验到真正的实惠，临近年底可送礼可自用。送有世茂的手提袋装酒，或跟厂商联系，印上公司logo酒的名字比如说“领导专用”或“洞藏好酒”之类有影响力的名字，为公司品牌宣传。价格：400-500元左右礼品建议2：电饭煲理由：购房成功以后，避免不了缺少的家电价格：400-500元左右备注：包括付定金返还多少，让客户不光物质上得到实惠，要让客户得到真正的实惠。礼品建议礼品建议建议市场上的价格受到部分楼盘的影响，让客户们更多了观望趋势，为了促进项目的销售，促进大户型的去化， 建议通过赠送礼品，加强感情，在礼品赠送礼品，加强感情，在礼品上注重对产品的包装，着力凸显出世茂的品牌，是上注重对产品的包装，着力凸显出世茂的品牌，是世茂做好品牌营销，为今年更为明年获得热销。世茂做好品牌营销，为今年更为明年获得热销。礼品包装建议礼品包装建议THE ENDTHANKS!
