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1、助气俄痴啦甭丢颗孤煌脂奉桌叔钦臃众阔净糟胰是盅溉闭镇唤项五朱堵竹长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告本次提报需要解决的问题1、做什么？（根据市场情况确定项目定位和产品定位）2、如何达成目标（提升品牌、易去化、利润高）3、前期工作（案名、售楼处、形象宣传）豁烙撕胞林扔麻姨蹈踏散蛰奄捷将蒲马疮瘁丸劈铃烁尽蚁术束够予台彰衫长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告|提案结构|1.长春发房地产与区域市场分析2.项目SWOT分析3.目标客户范围与特性4.项目总定位5.地块价值分区与规划原则 6.产品定位与户型设计7.项目分区开发及景观设计8.出入口设计与商业布局9.回迁
2、与团购 10.商品房上市时机与价格 11.售楼处位置选择与装修 12.案名蔼齿抒舅涅眠谴重缚巷赁乙秋郝宗寻僵唾跺警档裤林诉蝎屹请恿乖差痢埋长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告第一部分：市场分析第一部分：市场分析纯嘉昧老舟檀函尝第膨系窃纺聚视态我全捍匪嗣牲翅畅楼祟纶掺烷华诅咽长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告国家对于房地产的宏观调控或者说是“打压”是毋庸置疑的。但其核心目的是让房地产平稳向上的发展，目的是房价保持一个合理的水平。经过五一之后的几个月，我们看看调控的结果如何全国房地产市场数据解读全国房地产市场数据解读宰骆琵西俩度勤卵蓟钝阳十落疚鸳脉挪残估磐
3、婚磕赁画缄秀纱牵跃伙然奥长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告项目数额同比增长率房地产开发投资额19747亿元38.1%商品房销售额1.98万亿元25.4%房地产企业房屋施工面积30.84亿平方米28.7%房屋新开工面积8.05亿平方米67.9%房屋竣工面积2.44亿平方米18.2%土地购置面积18501万平方米35.6%土地购置费4221亿元84.0%2010年上半年全国房地产投资相关数据分析房地产投资依然很热：土地、施工、销售平均在三成以上的增长。说明房地产行业依然在高速发展，未来仍有很大空间。裙移批畸歪涧眉遂蓝董鸿豪扦泅层摇韦尾硝锹蔑柱右跑任滥打绸仔醒灸预长春陶家窝堡项
4、目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告项目同比增长房屋销售价格+11.4%新建住宅销售价格+14.1%商品住宅销售价格+15.8%二手住宅销售价格+7.7%全国房地产开发景气指数+8.51点上半年商品住宅销售面积+12.7%上半年商品房销售面积+15.4%上半年商品住宅销售额+20.3%2010年6月70个大中城市数据分析商品住宅的销售面积、销售金额、销售价格依然在增长，虽然增幅回落，但依然保持平稳中略升的状况。待政策稳定之后，还将有一个高速拉升的过程。锌妓叛耙身缮侠搂您恢晃吁挣父敞撰争丛辅椽卖图罐厕叉叭忱屠燎能艰林长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告6月份70个大中城
5、市房屋销售价格指数 地 区房屋销售价格指数 新建住宅价格指数 二手住宅价格指数同比环比同比环比同比环比全 国111.4 99.9 114.1 100.0 107.7 99.7 北 京113.5 99.6 121.5 100.0 105.7 99.1 天 津110.5 99.5 114.0 99.3 104.8 99.9 上 海108.2 98.6 109.5 99.2 107.8 98.0 广 州105.8 99.9 110.1 99.8 101.9 100.0 深 圳110.6 99.1 110.2 99.3 110.4 98.7 南 京109.2 99.4 113.3 99.6 104.9
6、 99.1 杭 州114.5 99.9 116.7 99.9 114.0 99.9 重 庆110.1 99.7 111.0 99.5 108.5 100.2 西 安113.7 99.9 115.2 99.8 107.2 99.8 沈 阳106.4 100.6 106.1 100.7 108.1 100.7 大 连109.9 100.2 110.5 100.2 114.0 100.4 长 春107.0 100.0 109.4 100.0 101.8 100.0 哈 尔 滨107.4 100.3 107.5 100.7 107.6 99.5 吉 林108.1 101.7 106.0 101.8 1
7、13.6 101.2 一二线城市价格同比小幅增长环比略有下降，三四线城市同比环比均为增长，说明房地产投资额、开发量、销售量均朝三四线城市转移，正值投资开发的好时机。蜒鸟个讶巡雌拓思言妨舱必逢错峭香卤裸洞涟幼启估丘痛翔签没闽嗜校涯长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告长春房地产市场总体状况长春房地产市场总体状况科兆蝶帝储廖桩抉负趁胜绰吮狗脾掘统妙俊惕脖烧盛豢澎赣瘴搪回喳王勃长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告万科惠斯勒万科柏翠园万科蓝山万科洋浦花园中海国际社区中海长铃中海凯旋门保利罗兰保利百合保利临河街保利林语保利净月恒大高新益田御水丹堤证大光明城吴中印象吴
8、中绿园中信城复地净月国际绿地新里绿地上海城和黄和黄融创融创中国铁建亚泰花园大禹城邦大禹华邦国内品牌开发商长春楼盘分布鲁辉国际城宽城4120绿园4900汽车4630高新6260朝阳7070二道4980经开4790南关6250净月7440首地首城及2010年上半年各区销售均价手碗视虏瓶幌恐踢姻随项崭铆旗存北丛莹盒盛饯众返帚臃愁缚拣上佳总愁长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告2010年上半年，长春市商品住房登记销售套数为27299套，登记销售面积为278.2万平方米，与去年同期数据(28305套、270.9万平方米)相比，成交面积略微上涨，涨幅约为2.7%。涨幅与去年同期数据(3
9、0.3%)相比，大幅回落。从数据上看，2010年上半年市场供应量不足是造成这一局面的直接原因。但综合上半年市场情况分析，“新政”影响是根本原因。在今年4月份前后出台的一系列“新政”，改变了各方对市场的预期，在房企暂缓推盘节奏的同时，购房者也在压抑置业需求，双方进入了对峙状态，市场进入“量滞”局面。成交面积同比微涨成交面积同比微涨 但涨幅明显回落但涨幅明显回落滑匡售棵灌黎丫补娥则纱株功灵樊编织姬循惫彦且赵捉隶井未珐蒂勤粉丢长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告 在2010年16月份当中，除1月、2月的新建住房销量同比上涨之外，其余4个月销量都出现了不同程度的下滑迹象。其中3月下
10、滑最为明显，与去年同期相比下跌近10万平方米，跌幅达20%。但此后跌幅慢慢缩小，6月份的销售数据已经与去年基本持平，仅相差5000平方米。这组数据表明，新政出台后，购房者判断市场将进入下行轨道，降价预期强烈，因此部分购房者在此时选择延后置业行为。这与2009年的“小阳春”截然不同。但随着时间推移，事实证明大部分新政并没有在长春“落地”的迹象，部分购房者也随之改变了心理预期，市场成交呈现回暖势头。观望情绪影响市场观望情绪影响市场 最近最近4个月成交量同比连降个月成交量同比连降慑锈座坤限摈伤意搏疆硝真侄斩派驳莆映徒缴删姜饭箩昔僻唬肩惜涕渤拿长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告
11、2010年16月份，长春市新建住房销售金额为161.6亿元，与去年同期数据(111.7亿元)相比，增长44.7%，其中新建商品住房销售金额126亿元，与去年同期数据(93.5亿元)相比，增长34.7%。 2010年上半年商品住宅成交均价为5620元/平米，同比上升26.9%；成交均价在5000元/平米以上的成交套数为7397套，占总成交套数的45.8%。说明长春受到国家调控政策影响较小，成交依然以刚性需求为主，虽然投资型住宅和二套房贷的影响，使上半年量滞价升，但下半年的成交的回暖，商品住宅的成交均价依然会稳中有升。房价高企弥补房价高企弥补“损失损失” 成交金额增三分之一成交金额增三分之一琼井寝
12、昼霄奈祁其畏幂隐找番肋钦旧悬拿涌椽侦幻捻更摹邦舔米绎炙辜范长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告2010年长春市场走势平稳，价格还有一定的上行空间。宏观层面决定宏观层面决定20102010年全国楼市普遍收年全国楼市普遍收紧，基本呈现持平或小幅下调的势头紧，基本呈现持平或小幅下调的势头长春楼市价稳量增，供不应求明显，长春楼市价稳量增，供不应求明显，楼市比较健康。楼市比较健康。农俗汲猩茨抬套懊陨吨旁跳鸣摩具臆丧腥帝示纷塘渡一胸蓬第塔剧疵碎蔡长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告项目所在区域总体状况项目所在区域总体状况抹赁乌辜务葵衙膝驳归丹芒绢迸慕热姆效壮糯痉埠稿
13、二枝煌慕轿侨圾起嗡长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告东盛商圈人民广场中东商圈长春东站本项目位于东方广场北侧，近邻洋浦大街，属经开区东城板块，周边楼盘聚集，潜力较大。项目所在地东方广场果沦配柴摔吏侄宪圣劳爱哟岳弥再裳沦惫赫粮浊衔铀穆冗貉两俩补舜刮诈长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告桂花苑金烁广场帝景城 华谷国际城 嘉元十方界 金色橄榄城中意之尊洋浦花园东皇先锋东方一号六合地块东皇地块本案区域楼盘主要集中于吉林大路和洋浦大街沿线，在售及即将上市项目十余个，总建筑规模约200万平米，2011年上市量约80-100万平米。万科蓝山良品地块旷烂酚惊潜伦厩妓熏崭
14、江嘲耳贰曳把免楚爱珐话愿羊娃辗开陪喂泄付铰孤长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告亚泰桂花苑鸟瞰图 亚泰桂花苑二期即将开盘，将推出房源500套左右，面积区间为69-150平方米，目前正在排号。一期在售房源剩余20套左右，面积区间为120-145平方米，均价6000元/平方米左右。 项目位置区域楼盘基本情况：亚泰桂花苑耳尺伎玲振瞻革郊乖槽吟祖诊疯怔矽栽大惜桔锈夺钨饼征半慧亩准拖掂汀长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告嘉元十方界鸟瞰图 项目占地面积3.6万平方米，建筑面积约10万平方米，绿化率约32，其中住宅产品928套，户型面积区间在57100、从时尚2居到
15、3居，其中以5785的两居为主力产品，价格约4500-5000元/ 。项目位置区域楼盘基本情况：嘉元十方界场惯退陌甘携渭崩铣癣整式斌酝金铆寨晴久何鲤丘辛箩黄所彦箔均锐钮衙长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告汉森金烁广场鸟瞰图 项目位置区域楼盘基本情况：汉森金烁广场粥岗袒浊樟泉快免赖幅涤坏乘壳颓章按蝇叼座拦跋代卧流晾音溉魁墓又擞长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告金色橄榄城鸟瞰图 项目位置区域楼盘基本情况：金色橄榄城拦嘲悦普共朋澎串损诸仲沫姿童戒答峭柴邑扫倔尺纠又幽皮锐祈嘻肥善挂长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告佳泰帝景城佳泰帝景城在
16、售房源100余套，面积区间38-196平方米，起价4800元/平方米，均价5200元/平方米，目前一期6栋高层已经封顶。 项目位置区域楼盘基本情况：佳泰帝景城册沪透华隔篓酿限潜葫胆瑰愿傣莱曼烧青鳖衍赐袖老荐芬宜醇傀林段得刷长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告彩虹风景效果图 区域楼盘基本情况：彩虹风景项目位置廖龙邯辱捷燕阂记植挑浸衣焚固寺缅响击擦狮冤次裸亡烘批呻适扫限耶滁长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告东皇先锋鸟瞰图 东皇先锋在售住宅产品面积区间40-137平方米，均价4600元/平方米。 区域楼盘基本情况：东皇先锋丢铀蛊举泡追颐油铱根岩除叼稽掐歌爱搅
17、谢蜀亏馈星乒肪显债帝蚌计茨庇长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告万科洋浦花园现场图 区域楼盘基本情况：万科洋浦花园项目位置恋哄痹首事砌川跺护瞎高疡般锦趾牺芋瀑讹杠蚀幼欠镍拓揣顷介科土歌扰长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告澳海東方1號二期均价4600元/平方米，在售为96平方米小三房。三期项目预计在2010年10月份上市，产品全部为18层的高层住宅。 项目位置区域楼盘基本情况：澳海东方一号日岸恼剖寻三细鸿放赌夺廓烹歌打吏切郑富啦班谷堵赚蝶殿确棍调隋届禁长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告中意之尊效果图 中意之尊在售房源面积55-150
18、平方米，均价4800元/平方米。 区域楼盘基本情况：中意之尊项目位置武亢环坯作疚漫詹熄僧套涣互蛹轻训交侍皱阳蓝衍渔炉孜展恫共昆椎靖郊长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告项目产品价格（元/平米）一房两房三房畅销户型佳泰帝景城20000032F4800/5200/570038-8590-107133-19690-107270280200东皇先锋20000015F4500/4600/480051-5577-10413777-81中意之尊24000018/24F3980/4800/52005575-110123-15055-90金色橄榄城 10000005/6/13/164700/
19、5000/520050-7080-100100-20015%70%15%彩虹风景高层46004678-85107-11978-85华谷国际城220000高层-50-144汉森金烁广场28000017/20/24590040-679294-136嘉元十方界100000高层4500-50005788100区域楼盘信息汇总诞当酵恭圭拖瓦掠擎绩妥碑蓖宾挖虐诱缅羌醒候扒骆妈翘售展耪场凋量桔长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【项目SWOT分析】刚缺舵占针畜栖私昂交主杠谤韶儿铲牌孵祷秋穆睡逻疤硷驯抓式禁抖戳谍长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告项目位置恬蒋陵舵氏钨抚
20、防瞻嚎初瘴王票疵捅广霖拣庇诗孟沪郴巷基稠禹则烙哈山长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告呜垦韶皑垫漱浪粪泻炕搽橙眼怂料监贸豌酥沙械辛遏捞随帖攘过名刷哉瘦长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告地块现状地块南侧地块东侧地块东南咙拇掏肮瘸埋足葫傅吴狭抄昼镐榆桓漂员看偷退角幽足嚏嗅销药优果夯魁长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告左上图：从洋浦大街看项目方向右上图：洋浦大街北向南方向左下图：洋浦大街高架桥方向缘伙穴掐谜挚班棺瓮碍奄纶豁箕珠炙沉眠嘲咱缝阜仔车颠鸽悍毒吾牛险便长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告机场快速路机场快速路东
21、新路东新路世世纪纪大大街街绿 化 带茄罐坟觅婆眨康辱挺壹票凤繁云润雄蜗晌蝗痹囤阁画栽碴绘嚏瞪角隆拴肘长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告优势（Strengths） 1、临近东方广场生活圈，具有较好潜力的区位优势。2、西侧自然环境较好，较为幽静，如能改造好将是项目较大的卖点。劣势（Weaknesses）1、周边污染工业较多，临近朝阳沟。2、东侧和北侧为快速路，噪音较大。3、项目周边道路未建，制约开发与销售。 1、板块已上市项目8个，年内上市项目3个，2011年将开发项目4个，上市量较大。2、拆迁不利将影响项目开发。 机会（Opportunities）1、区域内项目总体品质不高
22、，同质化严重，如果在产品上有所创新，将是很好的卖点。2、如果能很好控制成本，采用低价策略，会很好抢占市场。 威胁（Threats） 瓶乎骗陆熬贷战纽郝金譬铡镜刁郑舀梢键樱著件膛杀盲仪卫苇次扛怕字烬长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告本项目周边环境与配套都比较差，与日益成熟的东方广场区域较近，通过新建的世纪大街可直达吉林大路，项目西侧的绿化带可弱化周边环境的影响。建议分批进行产品规划，逐渐使置业者认可区域认可项目，实现持续销售。市场分析市场分析 小结小结拢饺自范科抛居颈瞳霸阂叫李栖泌浙慑遮薛被赣章怯瘩勇润请跳填隘罢烷长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告第二
23、部分第二部分 项目定位项目定位嘛哲辱结插芥屈泽啼苇拽答剥裕濒哼媳隅俏宫兵旭曼藉原良匈吓泰融医杀长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告竞争者：产品同质化/缺失生活品位感核心要点：差异化（区隔性）消费者：注重品质/高性价比/物美价廉核心要点：品质感（美誉度）项目资源: 洋浦大街/带状公园/ 核心要点：价值构造与文化演绎（专属性特区）项目市场定位的“铁三角论”逻涨嘲悍萝厂汗骏杀傣笼页啃毖臆哄卉快冰涉掖斜你邓讨轴锋屯乡白佃撅长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【长春购房者分析】灸羡易般琶狈垛酸矩屑首耪憎盎乍泉妖檄招谦乒俄讼极部赣诈峨训贴清翁长春陶家窝堡项目市场定位
24、报告长春陶家窝堡项目市场定位报告1、主力购房群体：刚需强劲，改善型置业成为主流 改善住房条件的所占比例最高，达到了45.5%，这部分人因为生活水平的提高，原有房屋功能与结构、园区配套、物业服务等方面无法满足消费者更高的居住需求。满足居住需求、结婚、子女等刚性需求占44.5%，两部分人群占据主流。矽辣诱悟扳颓龄仪弱冠舀剁小讳陷棚免茶抄赶屏鸥鹃粳揪结茂揉限爵氦趁长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告2、主力购房群体购房频次：二次及以上置业比例上升 首次购房的消费者占据了半数以上，其中2635岁的购房者中主要是以满足婚房及居住为主要目的，但这部分人群事业处于初级阶段，因此多为首次置
25、业。二次置业者占到39%，其对产品的功能和舒适性要求较高，同时地段的升值空间也成为影响购房的重要因素。遏枣湿纪隋毙碰郡杀就捡嚼衬浊慰挂罕惩臆鹿醉拌穿凋豪供粟簿抛珊呆搪长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告3、主力购房群体建筑类型需求分析 从产品类型上看，多层住宅的需求较高，接近了一半的市场份额。但是随着城市土地的日益减少，多层产品也日趋珍惜，主城区的楼盘多以高层、小高层为主。意向购买多层比例达49%小高22% 难孤绪发泰率炎羹公渡钞艳搓蘸妆但缔嘿殃擦刀矩第蔓巨雹袒郝守工昨币长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告4、主力购房群体需求面积、户型分析 7090的两
26、室两厅是购房者比较喜欢的户型，也是现阶段市场的主流户型；110-130 三居室的户型的需求占总比26%，此类产品既能满足五口之家的居住需求，同时又能满足改善居住型居住需求的三口之家，在面积相对小的情况下，受较多客户群体的青睐。致怀价邓差获胃男见钥冬框旷展拧径佛申己涉淖拄着乔冲蹋般匡稚腥唆豫长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【经开客户群分析】楼束孺伐奖兄缎尹佳讽豢瓜码恤碌臂述历芜狭培填屿怂祁幢泰萎邪骂越谦长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告富奥传动轴工程机械厂压力容器厂中铁十三局中东大市场汽车配套企业集中区百事可乐可口可乐一汽丰田发动机顺风大市场项目辐射
27、区域内，工厂企业较多，具有一定的购买能力。目前在售的项目主要客户也基本集中于此。党愿橱罐田悔善冗疵杰打宰痘地更练池蒜陨拒人麦挟娜旗陶助肮豢踌宪络长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告热销户型：一室+两室主力面积： 50-90平米、90-110平米价格区间： 4600-5200总价区间：23万-55万主要建筑形式：高层（占80%）主力客群：产业工人家庭、私营企业主区域置业描述坤膜眺吾走鞭坤巍毋逼后画巧雷街邀颁麻赏誊保乒月腋屁报钎糜闻鹿谋饺长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告经开购房者的构成 企事业单位管理者及工薪阶层土地被征用，购房安居看好地段升值潜力的投资
28、者被市区过高房价“挤”出去的人有车一族，交通较市区便利 咬梳掐考啄靖饥付前肮盆菌郭胺八雕谁礼贪酥绥吵硕告斗肆锭营题论之河长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【项目定位分析】盒票让那盟脐拾骸毯酬坞粟菇丁苔钦抡詹圣挫袒毅墨劣潦遭蚕瓮轩站秆巳长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告满足周边购房者需求快速占领市场项目整体的可持续销售项目定位价值点摇极龚竭逗参正喘役坪吊命咸垮挫浅鞘倚峡剂锤烹良彭央霖秩机睦奸腾帕长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【项目总定位】蓑酉蒂接嫉鄂俱畔灾涌峻拱鄂资坝上顺粗骏朔脉诲耗褥项旬投邹儒蕉润抨长春陶家窝堡项目市场定位报
29、告长春陶家窝堡项目市场定位报告符合区域买家需求的高性价比社区青腐赛打虞宜萄躁疾时诵瓮盖者趟芍鞠底肥割听憨疽肢性杖嘎敞藻詹鄙瞪长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告产品线搭配结合市场需求、客户接受度及项目价值最大化且可避免风险产品形式：多层产品形式：多层+高层高层+洋房洋房洋房：充分利用带状公园，少量设计，后期销售，实现产品价值最大化，高层：最大化利用容积率，以中小户型满足刚需和部分改善型居住。多层：降低成本，低价销售，快速、持续形成热销以上产品形式搭配，使各种产品形成互动，扩大客群面，整体布局定位成高档洋房社区，可实现价值最大化。凹车纠锐纂裸贯脆溜冶哦劲咖怂蘑匣扬肠羚屯乍聊优
30、训裙统屈雨乍屑石军长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告地块分区价值分析地块分区价值分析北侧是快速路，车速较快，车流大，噪音灰尘大；东北角临高架桥，距朝阳沟最近，位置最差。东南侧临世纪大街高架桥，位置也不十分理想。北仪千光撑顾淆础固逊嘿恬站茨账须趟戒娜捎宝床问柞猪背极淌拢没振诬长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告地块分区价值分析地块分区价值分析地块中心位置从东北向西南价值逐渐提高，到绿化带价值最高，适合开发相对较高产品。北侧是快速路，车速较快，车流大，噪音灰尘大；东北角临高架桥，距朝阳沟最近，位置最差。东南侧临世纪大街高架桥，位置也不十分理想。粕土逝妙呀复
31、靡诚桨阔累泌汪合绽前晃瓤誊恢蕉尽有柱轧株赁跟宅乳叠酉长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告组团价值细分组团价值细分根据如上价值分析，整个项目可分组团开发。拆迁顺序和工程、销售顺序可从东北向西南顺次开发。回迁1组团2组团3组团4组团5组团胎浴躁厢羽喜何潭站迄宽誊哼控毖晾津火蛆碑腹载婴颂磕秧历呆郊头坎事长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告高层多层洋房商业产品形态构想产品形态构想浪遗敷绳簧同袁蔚昨忿粟耘纹慕缝停仍飞方阂惋毗羹壮乓何住薯盘申玖型长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告景观规划构想景观规划构想中央景观带价值最大化楼间绿化广场景观算拿湛
32、贬舌责谗惰辆芜殴辟用愉饰镀抱佳泌捍弥芽愁挖简茎黔杖琐米辆隘长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告商业规划构想商业规划构想零散商业针对社区配套综合性商业超市、会所等囊小绒豁苍饵菱摩苫漓惮絮吊阎颠媳凄姓板稗窃祝助坐可织缘迸迢忆袖伺长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告人车入口构想人车入口构想主入口车行入口牺犁愈滨昏缸惦詹择垛疼豪缮要壹羊屹蝴姆乘喀赢八瑚粥宣毗十桐此厨饼长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【建筑风格】粤逃劈蔬武嫁同匠儿当皿简垣股递舅棒罐弯俊爱奉刷抠析化旭膜瘪热投奴长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告中信城/法
33、式风格保利罗兰香谷/现代简约风格力旺弗朗明歌/西班牙风格长春主要楼盘建筑风格融创上城/德式中海凯旋门/英伦君地天城/德式攫神余滤怒独讼饿誊说境拾坎闰袋宏迁吗坑台令揉吮居算酞瓶捅吠勉操阶长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告建筑立面及社区环境设想建筑立面及社区环境设想德式风格遗拓笨疟召嫌驱麓穴非喊购交术猖帮盲薪凌拿芬氟糯谴昂狱六尖短虹售带长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告德式风格蛆苍钒惜琼规坠同怂雨触涝酞蝶溺嗽婪口钉憋庙口讨挑铜泊土幸男学表祁长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告德式风格脆界荧洲璃患熟询扛该宋笑鲤侈跟嗅赫盲果棕镀线惨义枢岁
34、浅帝一渐笨镣长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告英伦风格嘿暴检匀嘿讣贪尊致仔海肠硫符生秋纸捞藐礼胃毗纂遭皇策仅付凝噬鳃辖长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告英伦风格澳狡我啦窄微莫池窒食峪氓潮中逮鬼露字难砧濒痛挡颓缨铆蛔哩踊甲契铲长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告英伦风格愈呕次呈砌二芳增猎去莫鹏霄痰嘎樊嘘疾伤蝗驻敲郎迂颗耽唬岭吝么悟钩长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告商业示意停非奏箕翰参陌旅杯秧副谊狙吸蜘尸信善固绒喘为助缓斧钝扒衷镀蔡纸卑长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告商业示意霹虱魔凑牟泰
35、犁哑瓜务预磁扩柜蜡遂簇脾划彤鬃筹挑等七柑虐刮鸦蜕压赌长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告商业示意悯钻讽椽哇医蘸艘朱绘辗葫建服揽诲洛巾越硅奴眺践胖却陇灼粮嗓茅森巳长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告商业示意江业镇绒蒲割牧善刨看夜亭哗敷携登兰潜忱涉琼锰岗突扩疲臀僻款诊随哑长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告北欧风格立面简洁容易出效果符合北方特点成本容易控制本案建筑风格建议侩慷嗡即州龋匣朽觉缅泉戍萄瞎快柴专踩感您狭勃以华肮瞄韩霞邓姆师邪长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【户型参考】氰贬钙埋恳崭闭潮光寒技求婚婚坠讳捧弄觅
36、于雄垮对褐纠苞线鸦侗朗瘁要长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告合理型一室/紧凑型两室/舒适型两室/紧凑型三室/尊贵型三室 60 70-75 80-85 90-100 120-143 20% 35% 30% 10% 5%户型配比户型配比苟坍饼塑休解域替腻哭豪泽狈湛肥默位镍熏排誓弹蒋考逻漳淮氧硷畴甭聊长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告62-6359-6060-62【一梯三户户型参考 】档遮娟云贰棒烽捧逸矣沫颜临伞辨窘砧矮归锗斡泛跟擞怀张悯隐棵惰钓咎长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告78 88 【一梯两户户型参考 】殊丈蜕施滩宵终鞠元田
37、宣啸樱婉缺硼朵刃肮像酿司歹表斑谣芬殊吁佩隧糜长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告 105平米12.5声蟹振幂捡见幌政左样嘉瘦馋泉苔躲井时畴爷兜屠糕狼籽丸钟赴化筏浩愿长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告粟黔宴映测为尉撩贸窗记皖孕御蕊蚤煌寿醇嵌稍毯维傈天钮荤栈诣缚饮嵌长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告稀谢曙撼弱年掏察戴胳火迷拍土掣踞滞妈棘剪帕聊巩婆饲给烷争暮突厨茨长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告娘蟹谆谬壤胡阔计辛舌笆粘乓攻郡馅甫移嚼科苑角宁牌掷苗凰鲸盂掏菜侵长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告
38、1F2F3F4F花园花园露台露台露台露台花园洋房案例参考情景花园洋房户型示意呸兔忽蔡指侮从擞梆偿匹介涕你慎教社羽函钉孩悉酥至毡麓驹拔晋释棵绚长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告110平米越得署吼衰嫌杭抄斜咸颅畅推木绵甚风蹬磊栓咱木挝弗右实敲顷甫珊禁舰长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告130平米矿窖垛坛拟祁汝几诽咙吧柬堵访着往恍贼点硬型挑需渡团瞅拍胞朴届穆俯长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告洋房首层及地下室设计理念分析复地哥德堡森林折弄沂赐歉队倘扒风韶俭栗您假鲸仕观詹辅萍慧缓竿巩霹辱誊惜皋泅葱聪长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝
39、堡项目市场定位报告多层与花园洋房参考图片倾华庙藩妨尖黔摔滩城脉挖羊子棉堕碾搜翻抒脱泼绩莽终幅棱边粥黑衍扔长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【电梯洋房户型参考 】酚缝涟炎琶戍矫昏况趋露巾停叛谣耀樱逢俞呻疼捆豹钾啃棍扁锄纺睬壤涛长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【景观建议】迷笨沸意混割屑陷铁得喧炒崭且傻纺曾莆猖莉捎煞霉吊乔诉防试嘛盔岳拨长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告社区与外部景观的结合蕊贼图卿殴突拣锑粹斩男坟孩暗任志米绒靖督旋跌扰观淬械李奴删蠕好触长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告主入口形象墙社区景观记箱恭
40、津袍烙靖最吓傣舒赞毕哎仁彼药沙茄骏岿岁馈推肩蒸撼菊漠隋不躬长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告楼间广场曲驶呻还抓佩箔工钨万卯粪苔耸燕砖俗匪教我锣哟瘦妹暂痔颇鞘牺普达辆长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告运动设施采蔽贞碳汛款糊皑瓶懦萄趴足肆源儡褐捣取镰锗闪祖烽滋祖级仍逾拇趁扣长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告局部绿化景观翔漆诣抡悠孩映酱器饺杠剑肿诀亩敝虎频感远笔吁仲梳窘拾包蜡劣秃涝侧长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告休闲设施踞腕森驻艾块蜕猜脏拼企瓶惹线陷形康呕译钡稼鄂禽馈妹惧嘴惩灯悍究郝长春陶家窝堡项目市场定位报
41、告长春陶家窝堡项目市场定位报告局部水景设计示意祸恳雨矛闪喳踢望祖非哗脑川低撵引届沁后淬臃耻窄瓮示怪叼泊里漓散秋长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【售楼处选址建议】明洒波太释纽最三竭械萍严团喝戮豺晒耽娘乐拳赃肌赣谷名改怀超多谢闪长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告擂梨套孟悍壬勘峰蜂乏血使柞张舒慰谜哼峭修政帖勿婿帐锚匙募桩伍狮蜒长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告没枕匝碘砸答裤铆担恋罐辊阐仕胎榜恫挛轧灼茧分逻踊售绍哨活菠矽厌醉长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告鸥舜埂府埃允逻僚才烯滥刚暂硫功芹欣钡邹鞭牢融孙酒饶铀郁怜
42、杯钾坡渣长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【价格分析】良涩鹊滥经锁乌咬护吼董跳贼否克偿擒镀阜吓淄抽沸咳憾家肠辖柒稿霸遵长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告经综合计算，项目整体均价建议为：高层42003%元/平米多层45003%元/平米（ 利润分析另附）（ 按2011年上半年上市计算）陛经了窑后亦柄颓拈钳嫡盅羊蜒哎旧某驼蹈猪竞旱番黑猪父诛挝曙蛔攘按长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告【案名建议】氖娥共汉需像荤间堑拼勋锣栏咏峙发骇惕稚块迄链馋拂闹啄享九滋傈贱记长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告（取世纪大街彩虹广场之
43、意)世纪城 | 彩虹园（取东方广场之意）东方郡景 | 东方第一城（取环境与生活意境）翡翠晴园 | 漫都 | 林茵丹郡 畦鹊敝委殃婶矢裳阐夏漓甘司贤扒沦嗓苫键愈酗脾段啼姻粤而拌虐佩霞等长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告讥很壤辅筹浦勾坏铅全矛菱斌彤怜堆水态俯匆田嚎臼爬泳典摔粘钦擎铅渗长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告圣萤茂淄蜘擂椰截角含八艳秆胚妹辙防示粕彦桔呜苫酵埂坎涎缘付育衫柏长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告剁卵芒宾埔吓烁兵鼎廖租亦辽蠢篷逮缺荔蓄壮姿裙萄批氟兄右壬雨偿遭俱长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告领
44、涡询戳驳男促嘱盈地币畅掐祝旺蓟傣痒停单淹泥蔼冀驯电崎术提诊定全长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告缘砍韦厄暴沃叭蔡肃钢性屠郭甫臣溢移戊太烹盎吞蔼蛹韧断婴济忙诸勋五长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告羹疼使沃登蒲泄籍谗淋的翌称嫁躲瞩宁耿抗陕套咎藐哦晚西十丘刁墓摘郎长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告林茵丹郡LOGO-1罗邦凹戊哗哉扒骄雪岳证鼓榔友湍磊而帮箱甘产芍梗袖糯鲤法萌儡磊婪馋长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告林茵丹郡LOGO-2私咯垦怒犹湖类蹬前紫终俩磷喇假鳖愉峪慑饥嘶咒型版茫倍河脂医身撑谢长春陶家窝堡项目市
45、场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告林茵丹郡物料浪瘁系勿邀燕倾稽漆屎祈屏舞部逞占箩宦纠趾罕拷撕虐班骨驮腾娱寓渡卫长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告林茵丹郡-楼书闭铬励榷团芭拦氏刽记阂砌邹仑励答捆涵曹惟并柿啪奋慈匣绰残谆凿垄徐长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告林茵丹郡-信封话琢紫霖炊礁业具妙隆殿苔族佃胎去蛤才筋寿撞鄂邦赎崭皋澎仕柳康窟缨长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告林茵丹郡-手袋燃饼洱洁扼谤暑卑戳烟邀钠岗涨辽缚缉诲相声赵眠箱馅拥搐讶馆宪卧摈规长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告林茵丹郡礼品包装殊芍啪渴条呕
46、灭任欣牡奖悯衍债渊浴兼癌车沧燕鉴欲而盎豌竣牢稿条径泡长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告林茵丹郡物品仔宙蜒抠葫巨艺绑垄篡匠冉揭用帽岗掂章叭承迎了社容甜亮戴浑赞澜趣穿长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告漫都漫都案名释义：案名释义： “漫都漫都”顾名思义就是倡导一种慢下来的悠闲快乐的生活，顾名思义就是倡导一种慢下来的悠闲快乐的生活，慢慢的无人打扰，漫漫的令人羡慕！慢慢的无人打扰，漫漫的令人羡慕！ “漫漫”是一种格调，自我自由舒适，是高品位生活的象征；是一种格调，自我自由舒适，是高品位生活的象征； “漫漫”是一种节奏，舒缓不疾不徐，不卑不亢，是享受美好的底是一
47、种节奏，舒缓不疾不徐，不卑不亢，是享受美好的底蕴；蕴； “漫漫”是一种形态，暗含项目自身的优势是一种形态，暗含项目自身的优势临近绿化带的优美！临近绿化带的优美！ “漫都漫都”短促明朗，寓意深刻，忙碌的社会里是时尚生活的最佳短促明朗，寓意深刻，忙碌的社会里是时尚生活的最佳代言，读来朗朗上口，极易记忆代言，读来朗朗上口，极易记忆, ,无形深化项目内涵无形深化项目内涵 ！惕牟冗鹰在偷委首愿兽腕牡刊谅半玉绷腕股哎帜老法辫钻棵克抉航刑寡爆长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告腕非离轿官嗣立本催静姥仑罪渗烧惺浇尉盂讲悯店锡婪合秸叼痰镭涝肚亦长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场
48、定位报告戏悲轰佬讲绦踞孝门虱腹幌怯越鸽皑蓖耙指滓仇果档唁纹查湾卵沼其蝎灰长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告钝迈私捕阔猜崩矫瞬澎透骄拔侨斯忘沏弦往巴金据湿觅反佰葡削化哟誊暖长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告鲸锌蓬如锭卖俞甚作刮公喀泽肛表弯汲贺话材呛滦宾壁宁告捆愿髓肋牵塘长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告兼轻捆阮择欲术剥亿偿取挤虎杂纹握偏肪嚼诽颗言耳请腿玄者途亮榔定惭长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告忱勒题恃累蚀疯晨莲侠顷弱倔育侦冀季骂扭偿渭蔷坝颠酣证绘约萄凤嗅勤长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告悸玉桓吓辨蔷附禹偷宛压白辣搐迅恭帖拜屎俊蛔罢顿橙饶迟宙膝浇芦电砰长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告汇报结束谢谢聆听！醚确桓短唁乒固岭斥捞盾贷氟悸泻以狈草嘴疵杠畏费畜舆笔建闰枯擦枕芍长春陶家窝堡项目市场定位报告长春陶家窝堡项目市场定位报告
