苏州医谷国际目标客户产品需求研究159P

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1、医谷国际目标客户产品需求研究引领需求，合理设计，构建LOFT产品竞争力2 2资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件描述本次研究主要调研方法及完成情况调研方法与过程阶段一：LOFT产品市场调研阶段二：目标客户定性研究 通过一对一深访，描绘目标客户的画像，了解他们对土地和产品的需求12了解花桥市场上竞品LOFT项目的楼盘基本信息，成交客户信息和产品信息楼盘调研n考察本项目在花桥市场的竞品项目，主要包括客户信息和产品信息n历时1周研究方法一对一深访n

2、以一对一深访形式，与12位LOFT已购客户和18位LOFT意向客户进行深度访谈n历时14天笔录解读n主持人与专家一起解读深访笔录，总结观点，提炼结论n历时1天深访客户构成请在此描述最终客户深访完成情况投资客：共计10组，其中已购投资4组意向投资6组自住客：共计20组，其中已购自住：7组意向自住：13组深访具体配额3 3资料来源：易居分析目录花桥市场LOFT产品市场现状目标客户细分和素描医谷国际产品设计、装修建议医谷国际价格测试医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷

3、贝及传播公司报告、文件结论与建议客户素描产品偏好价格测试市场现状营销通路4 4资料来源：易居分析1结论与建议2花桥市场LOFT产品市场现状3目标客户细分和素描4医谷国际产品设计、装修建议5医谷国际价格测试6医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件5 5资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件通过本

4、次深度访谈，大致可以将目标客户群分为5大类，即:投资客、商务暂居型、价格敏感型、尝试新鲜型、创业商住型结论与建议-目标客户细分投资客没有丰富投资经验，年龄集中在30-40岁，多为企业中高层干部，理解LOFT产品客群及对未来收益有一定预期商务暂居型商务暂居型家在外地，工作或生意在周边，一个人住或者夫妻双方，有私家车价格敏感型价格主导，低总价为主，要求工作地方至居住地方交通便捷，刚结婚或有单独居住需求尝试新鲜型 年龄偏轻，多年轻女性，家庭支付能力强，购房由家庭支出，主要尝试个性的LOFT居住理创业商住型居住和办公同处一处，职业多自由职业或创作型职业商务暂商务暂居型居型客户类型客户类型自住客自住客尝

5、试新尝试新鲜型鲜型价格敏价格敏感型感型创业商创业商住型住型 30%45%20%5%投资客投资客6结论与建议-目标客户素描投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型人口学/社会学特征n30-40岁已婚人群n上海本地居民为主n中高层管理人员n30-35岁已婚人群n新上海人或苏州人n中层以上管理人员n25-30岁未婚或新婚n新上海人为主n技术人员、初级管理人员或教师n20-25岁未婚青年(以女性决策为主)n新上海人n普通职员n20-25岁未婚男性n新上海人n自由职业或有自主创业意向家庭结构n已婚，二人之家或三口之家n已婚，二人之家或三口之家n独身居住或新婚二人之家n独身居住n独身居住置业目的n投

6、资需求，逢低买进n自住-生意或工作在周边区域，为此而决定置业n自住-尚未开发或即将开的区域总价便宜n自住-LOFT全新的居住模式符合年轻人对生活多变新鲜的向往n自住兼商用-LOFT上下两层的复式设计可以商住两用购买LOFT关注因素n地段-总价-面积n地段-总价-房型n总价-地段-房型n地段-房型-总价n总价-地段-层高对LOFT看法n高性价比、工作生活两相宜、高大宽敞n高大宽敞、随意、高性价比n高性价比/简单/高大宽敞n个性、时尚、不受约束n工作生活两相宜、高性价比、高大宽敞消费态度n实用性n性价比n品牌n实用性/耐用性n性价比n款式n性价比n实用性生活态度n机会源于洞察n生活源于对品质的追求

7、n努力生活得更好n我的生活我做主n艰辛并享受着投资客稳重而果断，有远见；商务暂居型处事较为高调，主动；价格敏感型做人实际，不会好高骛远，平凡但不平庸；尝试新鲜型希望凸显自我价值、独特的，而非从众平庸的；创业商住型随和、务实、脚踏实地本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析7结论与建议-对土地的需求（1/2）投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型区域n所在区域有较好的发展潜力，房价有进步升值的空间n上海西南区域或昆山与上海毗邻处发展前景看好

8、，是投资或投资意向较为集中的区域n区域发展空间看好，已开发或即将开发n昆山与上海毗邻区域是购买或购买意向集中的区域n受价格因素驱动，同时结合区域今后的发展前景，能接受上海近郊或是昆山这样的上海周边城市n结合区域今后的发展前景，同时衡量自己实际的经济承受能力后，主要考虑上海近郊或是昆山这样的上海周边城市n结合区域今后的发展前景，同时衡量自己实际的经济承受能力后，主要考虑上海近郊地段n出于价格的因素，不会直接选择市中心地段，处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴n离市中心的不要太远，自驾车出行时间上比较宽裕n出于价格的因素，不会直接选择市中心地段，处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考

9、虑的范畴n处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭、昆山花桥n处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭，房价进步升值空间大周边配套n对生活配套关注度高n对其他类型的配套关注度低n对各项配套设施的需求度都比较高n对生活配套的关注度最高，休闲娱乐配套其次n对教育配套和医疗配套的关注度相对较低n对生活配套和休闲娱乐配套的关注度较高n对教育配套和医疗配套的关注度相对较低n对生活配套的关注度最高n对商业配套，银行/ATM也有一定需求n对教育、医疗、休闲娱乐配套的关注度低交通n周边交通便利，出行方便n自驾车出行，道路畅通，出行方便n交通便

10、利，周边有或有轨道交通规划n对轨道交通的需求度较高n交通便利，周边有或有轨道交通规划在区域和地段选择上，各类人群较为相似性，出于价格和今后发展角度考虑，她们普遍会优先考虑有发展潜力的区域或是正处于或即将处于规划的地段，因此对昆山花桥/上海近郊（九亭）等区域的接受度很高本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析8昆山花桥的优劣势分析结论与建议-对土地的需求（2/2）本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告

11、。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析优势优势劣势劣势n地处昆山和上海的交界处，与上海仅一街之隔n周边游规划中的轨道交通11号线，城际铁路可直达上海n价格比上海便宜很多n首付额度10万即可，受哪些经济能力有限的年轻人青睐n周边的其他类型楼盘的竞争n周边配套设施尚不完善nLOFT房型层高4.5米，虽然大多数人都能接受此层高，但他们还是更偏好4.8米以上的层高n40年产权时间太少9结论与建议-购买LOFT时的关注因素本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何

12、第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型地段总价面积朝向层高房型非关注因素周边配套开发商小区环境非关注因素住户类型非关注因素非关注因素非关注因素非关注因素购买LOFT关注前三位分别是地段总价面积,其中投资客很少关注房型,价格敏感型客户除了对地段和总价十分关注外,对房型要求要大于对面积需求（上海工作，昆山置业，小户型公寓总价承受力较强）。说明: 星的数量越多代表关注程度越高，没有最 表示非关注因素10目标人群对小区内部的配套可以分为生活配套、休闲娱乐配套、医疗配套以及商业配套这几大类：结论与建议-对产品的需求-内部配套

13、n生活配套：小超市/便利店是最基本的配套；小型蔬果超市和小区班车也有一定的需求度n休闲娱乐配套：对运动场所和健身设施有普遍需求度；女性对美容美发配套的需求度较高n医疗配套：需求度不高，少数人希望开设社区医疗卫生服务中心n商业配套：能接受商业街，需要地上和地下相结合的车位本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型n非自住为目的，对内部配套要求不高n对各项配套设施均有较高的要求n对生活配套设施有较高的要求n

14、对休闲娱乐设施有较高的要求n对内部配套设施要求不高生活配套n洗衣店n小超市/便利店n洗衣店n小超市/便利店n到附近卖场班车n洗衣店n小超市/便利店n小型蔬果卖场n洗衣店n小超市/便利店n洗衣店n小超市/便利店休闲娱乐配套n运动n健身n运动n健身n美容美发n棋牌室n运动n健身n儿童乐园n酒吧n运动n健身n美容美发酒吧n运动医疗配套n无n社区医疗卫生服务中心n无n无n无商业配套nATMnATM机n商业街n车位nATM机n商业街n水电煤公用事业费缴费设施n车位nATMnATM11集健身、美容、运动、休闲为一体的会所是绝大多数人的需求结论与建议-对产品的需求-会所n集健身、美容、运动、休闲为一体n健身

15、：包括健身房、健身器材、跳槽等项目n美容：SPA、理疗、按摩、精油、瑜伽等n运动：羽毛球场、篮球场、乒乓球馆、游泳池、网球场等n休闲：K歌和咖啡厅投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型健身n非自住，对会所的需求度和关注度都比较低n健身房：健身、跳操n健身房：健身，接受办卡的会员制n健身房：健身，接受办卡的会员制n无美容n美容：SPA、瑜伽n美容：包括理疗、SPA、精油，瑜伽等项目有一定的需求度n无n无运动n运动场：羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆n运动场：免费开放的羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆n运动场：免费开放的羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆n运动场：免费开放的羽毛球场、篮

16、球场休闲nK歌n咖啡厅，运动后休闲放松n无n无本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析12户型功能间可以分为客厅、主卧、卫生间、书房/次卧、餐厅、厨房、阳台、暗室/储藏室这几个部分，各人群对各个功能间的关注度排序前三位为客厅主卧卫生间结论与建议-对产品的需求-功能间（1/4）本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资

17、料来源：易居分析投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型客厅主卧卫生间书房/次卧餐厅厨房储藏室阳台说明: 星的数量越多代表关注程度越高，没有最 表示非关注因素13结论与建议-对产品的需求-功能间（2/4）客厅：n家中日常活动最为频繁的区域，同时也是会客的主要场所，大空间非常必要，对层高和面积均有较高的要求n层高需大于2.3米n面积从12-15平米不等n朝向朝南主卧：n比较私密的空间，希望营造出温馨舒适的感觉n层高小于客厅，2.2米即可n面积需求从10-15平米不等n朝南，采光通风率好n关注隔音效果卫生间n理想化的有两个卫生间，楼上楼下各一个n在面积条件不允许只能有一个卫生间时，愿意将卫生

18、间放在楼下，以方便客人n有窗户或排气通风设备n面积：3-4平米书房/次卧n作休闲娱乐用途或是作为客房，不会象主卧那样关注面积和朝向餐厅：n偏好和客厅相连，不仅在视觉上可以增加客厅的面积，同时也是当下时尚的房型构造厨房：n现代年轻人自己做饭的频率日益降低，所以已不再非常关注厨房n因此厨房面积无需太大，4平米即可阳台：n阳台的安全性尤为关注，基于此需求更偏好封闭式的阳台n护栏要高以增加安全性楼梯：n大多数人都希望楼梯的位置可以隐蔽一些，一进门看不见楼梯n出于节省空间的考虑，偏好旋梯暗室/储藏室：n大多都位于楼梯下方，主要用途是作为存放杂物，没有改造的需要对个性空间的需求不大本文件仅供易居之客户使用

19、。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析对功能间需求综述：14各细分人群对功能间需求一览：结论与建议-对产品的需求-功能间（3/4）投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型客厅n层高在2.2米以上n面积10平米以上n朝南n面宽：4米或以上n净深：3-3.5米n层高在2.6米以上n面积12平米以上n朝南n层高2.3米以上n面积15平米以上n面宽大于4米n净深小于面宽n层高2.3米以上n面积10-15平米以上n层高2.5米以上n一进门就要是客厅n面积：15平米以上主卧

20、n层高2.2米左右即可n面积10平米左右n向南n双层隔音玻璃n层高2.2米n面积10-12平米n朝南n采光通风率好n双层隔音玻璃n层高2.2米n面积12平米n朝南n采光通风率好n双层隔音玻璃n层高2.2米n面积10平米n朝南n采光通风率好n双层隔音玻璃n层高2.2米n面积13平米n朝南n采光通风率好n双层隔音玻璃卫生间n在楼下n在楼下n面积3-4平米n有窗户或排气通风装置n面积：4平米n面积3-4平米n窗户或排气通风设备n干湿分离n面积：3-4平米餐厅n与客厅连在一起n与厨房连在一起n与客厅连在一起n与客厅连在一起n和厨房连在一起本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解

21、释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析15各细分人群对功能间需求一览（续上页）：结论与建议-对产品的需求-功能间（4/4）投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型厨房n面积无需太大，4平米左右n和餐厅打通，以增加厨房的面积n面积无需太大，4平米左右n面积无需太大，4平米左右n面积无需太大，4平米左右n一进门不要看到厨房书房/次卧n层高2.2米左右n最好朝南n面积适当小于主卧n朝南n采光通风率好n层高2.2米n面积适当小于主卧，10平米n双层隔音玻璃n朝南尤佳n采光通风率好n层高2.2米n面积10平米左

22、右n双层隔音玻璃确n朝南尤佳n采光通风率好n层高2.2米n面积小于主卧n双层隔音玻璃确n采光通风率好n层高2.2米n面积小于主卧n双层隔音玻璃确阳台n护栏要高以增加安全性n封闭式阳台n封闭式阳台n封闭式阳台n护栏要高以增加安全性n和客厅打通以增加客厅面积n护栏要高以增加安全性n和客厅打通以增加客厅面积楼梯n旋梯节省空间，其次为直梯n钢木结构n一进门不要看到楼梯n旋梯节省空间，其次为直梯n钢木结构n一进门不要看到楼梯n旋梯节省空间，其次为直梯n全木材质n旋梯节省空间，其次为直梯n全木材质n一进门不要看到楼梯n转角形式储藏室n位于楼梯下方n位于楼梯下方n位于楼梯下方n位于楼梯下方n位于楼梯下方本文

23、件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析16本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析结论与建议-对产品的需求-装修（1/3）装修标准可接受单价段为1000-1200元/平米;对装修的要求以简装,自行设计空间较大;普遍喜欢简约的装修风格;要求较高的前三位分别是卫生间厨房楼梯,对卫浴和厨具以品牌需求为主,楼

24、梯要求坚固漂亮;其余功能空间装修可适当降低标准.装修标准：n目前的装修标准都以精装为主n但考虑到价格以及自己的喜好度，很多人都偏好简装（基本的排水排线）装修单价：n1000-1200元每平米，这一点个体差异不大功能间装修需求n对装修的做工工艺有很高的要求，包括地板、瓷砖、地砖、墙面的粉刷装修部件需求装修部件需求n客厅/餐厅：墙面、顶部、地面n主卧/次卧/书房：墙面、地面、窗户n厨房卫生间：厨卫用品、墙面、地面n其他：楼梯、大门、排线、排水管装修品牌需求装修品牌需求n对厨卫部件的品牌需求较高，必须是知名的品牌n部分对地板、涂料/墙面漆的品牌也有一定要求n对开关等部件的品牌关注度不高n厨房和卫生间

25、：-厨卫家电-瓷砖地砖n客厅/卧室/书房/餐厅：-吊顶-地板-墙面n储藏室：墙面油漆n阳台：地板地砖对精装修的定义对精装修的定义 17各细分人群对功能间装修需求一览：本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析结论与建议-对产品的需求-装修（2/3）投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型客厅/餐厅n钢结构防水板吊顶n绿色环保的涂料/墙面漆，如立邦、多乐士，但在价格压力下也能接受国产品牌n实木地板n知名的绿色环保涂料/墙面漆品牌，如立邦、多乐士

26、n知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n实木地板，知名品牌如先锋n实木地板n无特殊需求主卧/书房/次卧n绿色环保的涂料/墙面漆，如立邦、多乐士，但在价格压力下也能接受国产品牌n实木地板n知名的绿色环保涂料/墙面漆品牌，如立邦、多乐士n双层隔音玻璃n知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n实木地板，知名品牌如先锋n双层隔音玻璃n实木地板n双层隔音玻璃n双层隔音玻璃n增加护栏以增强安全性卫生间n知名品牌的瓷砖和地砖，如诺贝尔n知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等n知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、HCG等n高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂n知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等n知名品牌的卫浴产品，

27、如科勒、乐家、摩恩等n高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂n瓷砖和地砖上可以刻上花纹增加高档感n知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等18本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析各细分人群对功能间装修需求一览(续上页）：结论与建议-对产品的需求-装修（3/3）投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型厨房n知名品牌的瓷砖和地砖，如诺贝尔n知名品牌的厨具，如林内、樱花等n知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开

28、裂n知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂n瓷砖和地砖上可以刻上花纹增加高档感n知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太、林内等阳台n地面铺地砖，知名品牌如诺贝尔n无特殊需求n无特殊要求n无特殊要求n无特殊要求其他n钢木楼梯n防盗门n钢木楼梯n门要有猫眼n全木楼梯n关注门锁质量n全木楼梯n全木楼梯19物业服务人员的态度是否热情，报修等项目的响应速度是否及时是目标人群对物业管理关注的重点结论与建议-对产品的需求-物业管理投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型增加附加值的物业管理项目n无n免费送货服务n业主不在时可以帮忙免

29、费代收快递件n搬运：有大件行李，物业可以帮忙搬运n小区绿化维护n车位划分管理n代缴水电煤等公用事业费n无基本必备物业管理项目n日常清洁n日常清洁n维持小区治安n报修n日常清洁n维持小区治安n报修n日常清洁n维持小区治安n报修n日常清洁n维持小区治安n报修可有可无的物业管理项目n无n装修限制n无n无n装修限制资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件20各细分人群的付款方式：结论与建议-价格测试n投资客：由于该人群有较强的经济能力，付款时都倾向于一次

30、性付清或是首付五成以上，因此对10万首付的接受度不存在问题。n商务暂居型：计划在昆山置业的较多，可接受的总价为30-40万，经济能力较强，房屋总价相对也比较便宜，更愿意一次性付清。n价格敏感型：自身经济条件有限，倾向于贷款，对首付10万的接受度较高。n尝试新鲜型：家庭经济能力较强，通常都是由家庭支付房款，更多的是一次性付清。n创业商住型：尚处于事业起步奋斗阶段，自身经济条件较弱，对首付10万的接受度较高。资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件2

31、121资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件区域潜力轨道交通价格价格双层居住感受营销关键词简单、时尚的自我空间工作生活两相宜结论与建议-营销通路建议关注度低中高低中高熟悉度电视网络报纸杂志平面广告房交会宣传册中介亲朋介绍说明：圈圈越大，表示信任程度越高n区域升值潜力、交通便利性、价格、双层居住感受、简单、时尚的自我空间、工作生活两相宜是我们在营销上需要重点突出的关键词。n网络、电视、亲朋介绍、报纸杂志、平面广告、房交会、楼盘宣传册以及房产中介是

32、目标人群获取房产楼盘信息的主要途径。2222资料来源：易居分析1结论与建议2花桥及周边LOFT产品市场现状3目标客户细分和素描4医谷国际产品设计、装修建议5医谷国际价格测试6医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件23花桥及周边花桥及周边LOFT产品市场产品市场花桥LOFT产品市场昆山LOFT产品市场苏州LOFT产品市场上海LOFT产品市场24Loft产品个案分析启航社大量体混合型社区，70年产权住宅总平图总平图Loft产品产品产品产品特性特性

33、项目整体定位为项目整体定位为“青春、活力、动感青春、活力、动感”的青年社区；目标客的青年社区；目标客群主要以上海年轻白领为主，达到理想化的群主要以上海年轻白领为主，达到理想化的“工作在上海，工作在上海，居住在花桥居住在花桥”的理念的理念LoftLoft产品面积在产品面积在40-6940-69平米之间，层高平米之间，层高4.54.5米，全装修交房，米，全装修交房，总价在总价在30-4830-48万元万元/ /套套现代建筑风格，物业形态以小高层为主现代建筑风格，物业形态以小高层为主容积率容积率：1.6 1.6 绿化率：绿化率：30% 30% 总体总体量量：21.321.3万万该项目Loft产品已全

34、部售罄并已交房入住，目前内部已入住客户较少，多数为上海投资客在此购买，内部空置率较高。花桥LOFT市场-启航社25典型Loft产品户型分析花桥LOFT市场-启航社一层一层二层二层卫卫生生间间厨厨房房次卧次卧主卧主卧39平米二房平米二房26典型Loft产品户型分析优势：优势：纯南向房型设计；二层南北双卧设计，满足居住要求；楼梯下方专设洗衣机阁；楼梯位置摆放较为隐秘劣势：劣势：入户处设置卫生间及厨房，两个功能间面积较小，较为拥挤；楼梯颜色使用白色，虽然整体较为简洁大方，但打扫较为麻烦；二层交通动线过长，面积浪费较大花桥LOFT市场-启航社阳台看客厅方向阳台看客厅方向转角楼梯转角楼梯二层二层客厅看厨

35、房方向客厅看厨房方向客厅阳台方向客厅阳台方向27亚太广场区域内首个拎包即可入住的4.8米层高Loft产品在售的商业裙房在售的商业裙房目前主目前主力在售力在售办公办公1栋酒栋酒店店公寓公寓+1栋栋办公办公大堂大堂&公共空间公共空间产品产品特性特性建筑立面建筑立面干挂干挂3 3公分厚花岗岩公分厚花岗岩+ +双层中空玻璃节能幕墙双层中空玻璃节能幕墙容积率：容积率：2.7 2.7 总总体量：体量：1515万万 4040年产权年产权户户型型主力面积约在主力面积约在40-5040-50平米平米Loft产品个案分析价格价格预计均价预计均价1000010000元元/ /平米平米该项目目前未对外公开，无任何关于

36、产品方面的资料，开盘时间未定，销售人员预计销售价格在10000元/平米，交房后即可拎包入住。花桥LOFT市场-亚太广场2728港汇广场全LOFT产品，5.5米挑高，每户自带独立卫生间办公室效果图办公室效果图大堂效果图大堂效果图走道效果图走道效果图电梯间效果图电梯间效果图产品产品特性特性5.55.5米复式办公，每户自带卫生间米复式办公，每户自带卫生间1500 1500 超大标准层超大标准层八部知名品牌高速电梯八部知名品牌高速电梯1111米挑高大堂米挑高大堂85-12085-120主力户型，可随意分割主力户型，可随意分割主力面积：主力面积：8585Loft产品个案分析该项目目前已售罄，销售报价为1

37、5000元/平米，10年108%的固定回报。花桥LOFT市场-港汇广场2829花桥Loft产品市场总结Loft产品稀缺，竞争压力较小，销售速度快，投资客成主力军项目名称项目名称总体量总体量物业形态物业形态销售价格销售价格( (元元/ /) )主力户型主力户型( () )主力总价主力总价（万元）（万元）去化率去化率绿地启航社213000多层、小高层Loft720045-5532.4-39.6Loft售罄港汇广场15000公寓式办公1500085-120127.5-180售罄亚太广场150000写字楼、酒店式公寓写字楼7000酒店式公寓预计10000（精装修）写字楼60-150酒店式公寓40-50

38、写字楼42-105酒店式公寓40-50未开盘区域市场目前在售Loft项目产品分析产品分析区域内区域内LoftLoft产品面积主要以产品面积主要以40-5040-50平米的小户型为主；平米的小户型为主；户型户型装修装修在装修标准上各项目档次不一样，硬装价格在在装修标准上各项目档次不一样，硬装价格在800-1000800-1000元，个别楼盘预计硬装元，个别楼盘预计硬装+ +软装；在装修软装；在装修方面，使用的装修材料及品牌基本都无问题，但装修时需在做工上较为细致，保证质量方面，使用的装修材料及品牌基本都无问题，但装修时需在做工上较为细致，保证质量风格风格LoftLoft产品建筑风格均为现代建筑风

39、格产品建筑风格均为现代建筑风格花桥LOFT市场-花桥市场总结30昆山Loft产品分布情况双星叠座双星叠座青春雅居青春雅居昆山LOFT市场-分布31Loft产品个案分析双星叠座城南百米商办综合体产品产品特性特性项目整体定位为集五金机电交易市场、生活、娱乐、休闲、项目整体定位为集五金机电交易市场、生活、娱乐、休闲、办公于一体的多层次区域性大型商业综合区办公于一体的多层次区域性大型商业综合区LoftLoft产品面积在产品面积在46-6546-65平米之间，主力面积平米之间，主力面积46-5046-50平米，层高平米，层高4.84.8米，毛坯交房，开间米，毛坯交房，开间4 4米，进深米，进深9 9米米

40、现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率容积率：2.2 2.2 绿化率：绿化率：20.6% 20.6% 总体总体量量：1212万万21F写字楼写字楼18F酒店式公寓酒店式公寓大卖场大卖场该项目Loft产品共计561套，其中酒店式公寓255套，写字楼306套；酒店式公寓已售罄，销售价格在5600-6500元/平米；客户主要来自上海，占55%；浙江在昆山朝阳中路经营五金机电的35%；昆山本地10%；客户置业主要为投资，占75%，自用占25%。昆山LOFT市场-双星叠座32典型Loft产品户型分析优势：优势：厨房与客厅相连，整体感觉空间较大；落地窗设计，室内光线较好

41、；客厅挑空，整体空间感较强，减少了层高上的压抑感；全隔房型，利用楼梯下面的空间，做了一个小储藏室劣势：劣势：楼梯位置太靠里，位置不合理，占用了很大部分空间；全隔户型，南向房间窗户较低，对视觉造成影响昆山LOFT市场-双星叠座住宅样板房住宅样板房33Loft产品个案分析青春雅居合丰片区唯一大规模住宅社区总平图总平图Loft组团组团产品产品特性特性项目整体规划为多层及小高层两种物业形态的住宅社区，小项目整体规划为多层及小高层两种物业形态的住宅社区，小高层产品全设计为高层产品全设计为LoftLoft产品产品LoftLoft产品面积在产品面积在40-6540-65平米之间，主力面积平米之间，主力面积5

42、0-6050-60平米，层高平米，层高5.25.2米，毛坯交房，开间米，毛坯交房，开间3.63.6米，进深米，进深1010米，米，7070年产权年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率容积率：2.2 2.2 绿化率：绿化率：36% 36% 总体总体量量：2626万万该项目一期已全部交房入住，目前在售二期Loft产品，剩余180套左右的房源，成交价格5200元/平米；由于该项目为合丰片区唯一一个住宅项目，周边工厂、企业较多，因此70%的客户均为自住，30%为投资；客户中70%来自合丰片区，20%来自昆山市区，10%来自上海昆山LOFT市场-青春雅居34昆山

43、Loft产品市场总结在售Loft产品较少，集中在城南，整体去化较好，住宅、商业产权均有项目名称项目名称总体量总体量物业形态物业形态销售价格销售价格( (元元/ /) )主力户型主力户型( () )主力总价主力总价（万元）（万元）去化率去化率双星叠座120000高层570046-5026.22-28.5酒店式公寓已售罄青春雅居260000多层、小高层小高层Loft520050-6026-31.2一期售罄；二期去化65%区域市场目前在售Loft项目产品分析产品分析区域内区域内LoftLoft产品面积主要以产品面积主要以46-6046-60平米的小户型为主；层高均在平米的小户型为主；层高均在4.84

44、.8米及以上米及以上户型户型装修装修项目均已毛坯交房，隔层由业主自行分隔项目均已毛坯交房，隔层由业主自行分隔风格风格LoftLoft产品建筑风格均以现代建筑风格产品建筑风格均以现代建筑风格昆山LOFT市场-昆山市场总结35苏州在售典型Loft产品区域主要集中在长江路及苏福路沿线飞凡第五街飞凡第五街君和广场君和广场上城上城长江壹号长江壹号苏州LOFT市场-典型区域分布36Loft产品个案分析长江壹号集休闲、娱乐、购物及居住为一体的商业综合体产品产品特性特性项目整体规划为集休闲、娱乐、购物、酒店及挑高公寓为一项目整体规划为集休闲、娱乐、购物、酒店及挑高公寓为一体的商业综合体；体的商业综合体；Lof

45、tLoft产品为产品为9 9层小高层，层小高层，2 2梯梯7 7户设计户设计LoftLoft产品面积在产品面积在34-4534-45平米之间，层高平米之间，层高5.25.2米，装修后交房，米，装修后交房，装修标准为装修标准为1000-12001000-1200元元/ /平米，开间平米，开间4.24.2米，米，4040年产权年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率容积率：2.0 2.0 绿化率：绿化率：25% 25% 总体总体量量：1111万万该项目Loft产品于09年4月开盘，销售价格为8500元/平米，去化达到85%左右；成交客户主要来自木渎镇及新区的

46、横塘板块，其中70%的客户用来投资，30%为自住；主要以周边私营业主为主，部分自住的客户为年轻白领。总平图总平图苏州LOFT市场-长江壹号37典型Loft产品户型分析优势：优势：34平米做到2房2卫，功能空间细化需求；各功能空间安排合理，浴室在楼上安排；洗衣和冰箱空间单独设计，人性化考虑；大面积开窗及低楼台大飘窗设计，空间得到充分延伸；二层过道空间得到利用；商业用地普通住宅水电标准。劣势：劣势：南北双向布置产品，不通透苏州LOFT市场-长江壹号34（46）平米）平米2房房2卫卫38Loft产品个案分析UP上城集休闲、娱乐、购物及居住为一体的商业综合体产品产品特性特性项目整体规划为三幢项目整体规

47、划为三幢7 7层的小高层，其中底层为商铺，层的小高层，其中底层为商铺，2-72-7层层为层高为层高4.954.95米的米的LoftLoft公寓公寓LoftLoft产品面积在产品面积在43-6343-63平米之间，主力面积为平米之间，主力面积为43-5043-50平米，层平米，层高高4.954.95米，装修后交房，装修标准为米，装修后交房，装修标准为12001200元元/ /平米，开间最平米，开间最小小3.43.4米，最大米，最大5.45.4米，米，4040年产权年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率容积率：1.8 1.8 绿化率：绿化率：25% 25%

48、 总体总体量量：2.32.3万万总平图总平图Loft公寓公寓该项目Loft产品于09年6月开盘，销售价格为8700元/平米，目前去化达到80%左右；成交客户主要来自木渎镇及新区的横塘板块，其中70%的客户用来投资，30%为自住；主要以周边私营业主为主，部分自住的客户为年轻白领。苏州LOFT市场-UP上城39典型Loft产品户型分析优势：优势：纯南向户型设计；楼梯位置较为隐蔽；一、二层均设计飘窗，面积均为赠送；上下双卫设计，二层双卧设计，满足居住需求；边户房型入户处设计为餐厅劣势：劣势：部分房源面宽较窄，入户处显得拥挤，狭长苏州LOFT市场-UP上城40苏州Loft产品市场总结在售Loft产品较

49、为集中，竞争较为激烈，整体去化较好，以投资客为主项目名称项目名称总体量总体量物业形态物业形态销售价格销售价格( (元元/ /) )装修标准装修标准（元（元/ /）主力户型主力户型( () )主力总价主力总价（万元）（万元）去化去化率率长江壹号110000酒店式公寓、商业、酒店8500120034-4528.8-38.385%UP上城23000酒店式公寓、商业8700120043-5037.4-43.580%永诚国际62743 酒店式公寓、商业750080040-4530-33.840%君和广场37898 酒店式公寓、商业预计8200100040-4532.8-36.9未开盘飞凡第五街33000

50、酒店式公寓、商业8000100038-4930.4-39.285%区域市场目前在售Loft项目产品分析产品分析区域内区域内LoftLoft产品面积主要以产品面积主要以40-5040-50平米的小户型为主；层高均在平米的小户型为主；层高均在4.94.9米以上米以上户型户型装修装修项目均为精装修房，装修标准基本在项目均为精装修房，装修标准基本在800-1200800-1200元元/ /平米平米风格风格LoftLoft产品建筑风格均以现代建筑风格产品建筑风格均以现代建筑风格苏州LOFT市场-苏州市场总结41上海Loft产品分布情况青年城青年城银座印象银座印象上海LOFT市场-分布42Loft产品个案

51、分析产品产品特性特性项目整体规划为集商业、办公、公寓、酒店及娱乐为一体的项目整体规划为集商业、办公、公寓、酒店及娱乐为一体的综合体；综合体；LoftLoft产品面积在产品面积在30-5030-50平米之间，层高平米之间，层高4.84.8米，装修后交房，米，装修后交房，装修标准为装修标准为12001200元元/ /平米，开间平米，开间3.53.5米，米，5050年产权年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率容积率：2.8 2.8 绿化率：绿化率：20.7% 20.7% 总体总体量量：21.421.4万万青年城年轻态时尚城市综合体该项目一期产品已交房入住，部

52、分产品为精装修，部分为毛坯房，目前在售二期产品，价格在13000元/平米，购买客源中投资与自住比例各占50%，自住客中以年青白领为主，主要是由于性价比较高，另外，轻轨9号线入口就在社区旁边。总平图总平图上海LOFT市场-青年城43典型Loft产品户型分析优势：优势：餐厅与厨房相连，使用便捷，空间较大；厨房与客厅隔开，避免了油烟的进入；楼梯位置较为隐蔽；赠送大面积阳台；二层南北双卧设计，卫生间设置在两卧室之间，较为方便劣势：劣势：厨房作为操作空间，毕竟停留及活动时间较短，面积稍微过大，较为浪费，而客厅面积稍显紧凑；一层没有设置卫生间，来客使用较为麻烦，从而使得二层的私密空间公开对外上海LOFT市

53、场-青年城44Loft产品个案分析银座印象小体量4.5米精装酒店式公寓产品产品特性特性项目整体规划为集商业、办公、公寓、酒店及娱乐为一体的项目整体规划为集商业、办公、公寓、酒店及娱乐为一体的综合体；综合体；LoftLoft产品面积在产品面积在35-5035-50平米之间，层高平米之间，层高4.54.5米，装修后交房，米，装修后交房，装修标准为装修标准为12001200元元/ /平米，开间平米，开间3.53.5米，米，5050年产权年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率容积率：1.75 1.75 绿化率：绿化率：20% 20% 总体总体量量：1.71.7

54、万万该项目09年6月开盘，目前已全部售罄，预计2010年6月交房，销售价格为13000元/平米；该项目首创4.5米层高，成交客户主要以投资客为主，占80%，自住客为20%总平图总平图上海LOFT市场-银座印象45典型Loft产品户型分析优势：优势：阳台处设立专门的洗衣机及拖把池房；楼梯位置较为隐蔽；二层北面利用了走廊空间，可作为储藏室，并配有衣帽间及敞开式的书房，功能较为齐全劣势：劣势：卫生间门正对客厅；厨房设置在入口处，较为拥挤；卫生间及厨房应上下排布上海LOFT市场-银座印象46上海Loft产品市场总结在售Loft产品均为商业性质，整体去化较好，以投资客为主项目名称项目名称总体量总体量物业

55、形态物业形态销售价格销售价格( (元元/ /) )装修标准装修标准（元（元/ /）主力户型主力户型( () )主力总价主力总价（万元）（万元）去化去化率率青年城214101酒店式公寓、写字楼13000120030-5039-6580%银座印象17000酒店式公寓、商业13000120035-5045.5-65售罄区域市场目前在售Loft项目产品分析产品分析区域内区域内LoftLoft产品面积主要以产品面积主要以30-5030-50平米的小户型为主；层高平米的小户型为主；层高4.54.5米或米或4.84.8米米户型户型装修装修项目均为精装修房，装修标准基本在项目均为精装修房，装修标准基本在120

56、01200元元/ /平米平米风格风格LoftLoft产品建筑风格均以现代建筑风格产品建筑风格均以现代建筑风格上海LOFT市场-上海市场总结4747资料来源：易居分析1结论与建议2花桥市场LOFT产品市场现状3目标客户细分和素描3.1目标客户细分3.2客户素描4医谷国际产品设计、装修建议5医谷国际价格测试6医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件4848目标客户细分结果总体上目标客户可以分为投资客和自住客两大类。本次深度访谈发现，因存在不同的置业

57、动机，自住客在消费方式、生活态度、购房区域的选择、购房时的关注因素等方面呈现出较为明显差异，从而可将自住客人群分为四类：商务暂居型、价格敏感型、尝试新鲜型、创业商住型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件投资客：没有丰富投资经验，年龄集中在30-40岁，多为企业中高层干部，理解LOFT产品客群及对未来收益有一定预期商务暂居型商务暂居型家在外地，工作或生意在周边，一个人住或者夫妻双方，有私家车价格敏感型价格主导，低总价为主，要求工作地方至居住地方

58、交通便捷，刚结婚或有单独居住需求尝试新鲜型 年龄偏轻，多年轻女性，家庭支付能力强，购房由家庭支出，主要尝试个性的LOFT居住理创业商住型居住和办公同处一处，职业多自由职业或创作型职业投资客投资客商务暂商务暂居型居型客户类型客户类型自住客自住客尝试新尝试新鲜型鲜型价格敏价格敏感型感型创业商创业商住型住型 30%45%20%5%4949资料来源：易居分析1结论与建议2花桥市场LOFT产品市场现状3目标客户细分和素描3.1目标客户细分3.2客户素描4医谷国际产品设计、装修建议5医谷国际价格测试6医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告

59、。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件5050目标客户画像：投资客投资客画像：30-40岁的已婚人群，基本上都是上海本地居民，少量苏州人，他们从事的行业包括零售，外贸和公共事业，以中高层白领为主，工作地点位于上海市中心或是主要的商业圈。在经济能力上，属于高薪一族，家庭月总收入从RMB15,000-30,000不等。资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件购房行为人口学特征消费方式社会学特征生活态度房

60、屋价值观投资客n年龄：30-40岁n家庭结构：已婚，包含无孩的双薪一族和有孩的三口之家n居住地图：现居住地偏上海西南区域，包括徐汇、闵行或是苏州n来源地：以上海本地居民为主，少数苏州人：n行业：零售、外贸和公用事业n工作地图：人民广场、徐家汇或中山公园n家庭月收入：RMB15,000-30,000不等n家庭年收入：RMB180,000-360,000n一般购房流程：信息收集-预算投资收益-选定购房区域-现场看房-确定户型-商议价格-签订购房协议n租房流程：确定中介-商议租金-中介挂牌-联络承租人-确定租金、租期和承租方式n购房决策周期：半个月-一个月n对LOFT产品的看法：高性价比；工作生活两

61、相宜；高大宽敞n对投资的看法：在经济持续增长，房价持续走高的趋势下，投资是明智之举n对投资LOFT产品的看法：LOFT作为一种新兴的房型结构，商住两用，投资前景看好。n消费看重什么：实用性和性价比n目前使用的电子产品及品牌：手机、相机、MP3，品牌主要是诺基亚、三星、LGn经常购买的服饰及鞋类品牌：优衣库、Espritn每月家庭支出及占比：20%n对家庭的看法：家庭和睦和谐最为重要n朋友相处之道：低调、包容n对时尚的看法：短暂、多变n个性：稳重而果断、有远见n崇拜的偶像及佩服的人：从最底层，依靠自己的毅力和努力一步一步发展起来，如马云、巴菲特5151目标客户画像：商务暂居型商务暂居型画像：30

62、-35岁的已婚无孩一族，经济基础较好，个性偏张扬高调，消费时对品牌的关注度较高，促销打折对购买的驱动作用显著资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件购房行为人口学特征消费方式社会学特征生活态度房屋价值观商务暂居型n年龄：30-35岁n家庭结构：已婚，多为无孩双薪族n居住地图：上海或苏州n来源地：在外地来上海工作的新上海人或苏州人n行业：法律业、制造业、教育n职位：中层以上管理人员/私营企业主n工作地图：在昆山周边城市苏州、上海工作，平时以自驾车上

63、下班n家庭月收入：有较强的经济实力RMB10,000-100,000n家庭年收入：RMB120,000-900,000n一般购房流程：信息收集-选定购房区域-了解周边产品-现场看房-确定户型-商议价格-签订购房协议n购房决策周期：半个月-一个月n对LOFT产品的看法：高大宽敞；随意；高性价比n消费看重什么：品牌n目前使用的电子产品及品牌：手机、MP3、PSP等，品牌包括诺基亚、多普达、Iphonen经常购买的服饰及鞋类品牌：马克华菲、CK、不排除购买LV等奢侈品牌的可能n每月家庭支出及占比：20%-30%n对家庭的看法：追求家庭和睦和谐n朋友相处之道：以自身利益而出发，认为“多一个朋友多一份益

64、”、“没有永远的朋友也没有永远的敌人”n对时尚的看法：凸显自我品味而非一味追逐潮流n个性：张扬、高调、主动n崇拜的偶像及佩服的人：无5252目标客户画像：价格敏感型价格敏感型画像：主要以上海客为主，包含少数昆山本地客，他们来自各行各业，职位大多是初级管理人员、技术人员，家庭月收入为8000-13000，年龄集中在25-30岁，居住在昆山或上海近郊（九亭），喜欢交友，有强烈居家需求购房行为人口学特征消费方式社会学特征生活态度房屋价值观资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不

65、得拷贝及传播公司报告、文件价格敏感型n一般购房流程：信息收集-选定购房区域-了解周边产品-现场看房-确定户型-商议价格-签订购房协议n购房决策周期：半个月-一个月n年龄：25-30岁n家庭结构：未婚或新婚n居住地图：昆山或上海近郊（九亭）n对LOFT产品的看法：高性价比；简单；高大宽敞n消费看重什么：实用性/耐用性以及性价比n目前使用的电子产品及品牌：手机、MP3、PSP等，品牌有诺基亚、多普达、黑莓n经常购买的服饰及鞋类品牌：KAPPA/G2000、ETAMn每月家庭支出及占比：20%-30%n对家庭的看法：让自己可以休息调整的温馨港湾n朋友相处之道：真诚、包容、和谐、理解n对时尚的看法：稍

66、纵即逝n个性：实际、不会好高骛远、平凡但不平庸n崇拜的偶像及佩服的人：巴非特、周恩来、比尔盖茨n来源地：外地来上海工作的新上海人n行业：广泛n职位：技术人员、初级管理人员或教师n工作地图：分布较广，既有在上海主要商圈工作，近郊（嘉定），也有在昆山本地工作n家庭月收入：平均RMB8,000-13,000n家庭年收入：平均RMB96,000-156,0005353目标客户画像：尝试新鲜型尝试新鲜型画像：20-25岁的年轻单身女性居多，刚参加工作工作，个人经济条件有限，但追求个性，自我，凸显自我，消费时关注款式，对自己偏好的产品容易产生购买冲动购房行为人口学特征消费方式社会学特征生活态度房屋价值观资

67、料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件尝试新鲜型n一般购房流程：信息收集-选定购房区域-了解周边产品-现场看房-确定户型-商议价格-签订购房协议n购房决策周期：半个月-一个月n年龄：20-25岁女性居多n家庭结构：未婚n居住地图：昆山或上海近郊（九亭）n对LOFT产品的看法：个性；时尚；不受约束n来源地：外地来上海工作的新上海人n行业：外贸、零售n职位：普通职员n工作地图：在上海主要商圈徐家汇、中山公园，人民广场工作n家庭月收入：即个人月收入，中

68、等水平,平均RMB3,000-5,000n家庭年收入:平均RMB36,000-70,000n消费看重什么：款式n目前使用的电子产品及品牌：手机、MP3、PSP等，品牌有诺基亚、索爱n经常购买的服饰及鞋类品牌：IT、耐克、阿迪n每月家庭支出及占比：80%n对家庭的看法：尚未建立起家的观念n朋友相处之道：君子之交淡如水n对时尚的看法：凸显自我、独特的，而非从众平庸的n个性：求新求变但不高调张扬、固执n崇拜的偶像及佩服的人：阿里巴巴的马云5454目标客户画像：创业商住型创业商住型画像：20-25岁的未婚男性，尚处于事业起步阶段，事业心和责任感强烈，务实、脚踏实地，消费视自身经济条件和需要而定，关注性

69、价比和实用性，不太可能出线冲动消费购房行为人口学特征消费方式社会学特征生活态度房屋价值观资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件创业商住型n一般购房流程：信息收集-选定购房区域-了解周边产品-现场看房-确定户型-商议价格-签订购房协议n购房决策周期：半个月-一个月n年龄：20-25岁男性n家庭结构：未婚n居住地图：昆山或上海近郊（九亭）n对LOFT产品的看法：工作生活两相宜；高性价比；高大宽敞n来源地：外地来上海工作的新上海人n行业：自由职业或有

70、自主创业意向的人n工作地图：没有固定的工作区域n家庭月收入：即个人月收入，中高等水平，平均RMB8,000n家庭年收入：平均RMB36,000-70,000n消费看重什么：性价比和实用性n目前使用的电子产品及品牌：手机、MP3、PSP等，品牌有佳能、金立n经常购买的服饰及鞋类品牌：安踏n每月家庭支出及占比：30%n对家庭的看法：家是一个温馨的港湾n朋友相处之道：出门靠朋友，在他人有难时，只要自己力所能及都会施以援手n对时尚的看法：短暂、非主流的n个性：随和、务实、脚踏实地n崇拜的偶像及佩服的人：牛根生5555对比研究：人口学特征投资客年龄主要为在30-40岁，已婚人群为主商务暂居型年龄偏30-

71、35岁，已婚无孩人群居多价格敏感型集中在25-30岁的未婚或新婚一族n年龄：30-40岁之间n家庭结构：以已婚人群居多，其中包含无孩的双薪一族和有孩的三口之家n居住地图：n年龄：30-35岁n家庭结构：已婚，多为无孩双薪族n居住地图：资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件投资客商务暂居型商务暂居型n年龄：集中在25-30岁n家庭结构：未婚或新婚n居住地图价格敏感型n现居住地偏上海西南区域，包括徐汇、闵行n苏州n上海或苏州n昆山或上海近郊（九亭）

72、本项目5656对比研究：人口学特征（续上页）n年龄：偏向于20-25岁的年轻女性n家庭结构：单身为主n居住地图：资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件尝试新鲜型n年龄：20-25岁年轻男性n家庭结构：未婚，独自一人居住n居住地图创业商住型创业商住型n昆山或上海近郊（九亭）尝试新鲜型主要是20-25岁的年轻单身女性创业商住型以20-25岁的年轻男性为主n昆山或上海近郊（九亭）5757对比研究：社会学特征投资客基本上都是上海本地居民，他们从事的行业

73、包括零售，外贸和公共事业，以中高层白领为主，工作地点位于上海市中心或是主要的商业圈。在经济能力上，属于高薪一族，家庭月总收入从RMB15,000-30,000不等n来源地：以上海本地居民为主，少数苏州人n行业：主要行业包括零售、外贸和公用事业n职位：中高层管理人员n工作地图：位于上海市中心：人民广场或主要商业圈：徐家汇、淮海路或中山公园n家庭月收入：较高收入群体，从RMB15,000-30,000不等n家庭年收入：RMB180,000-360,000人民广场资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第

74、三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件投资客徐家汇中山公园5858对比研究：社会学特征商务暂居型主要涵盖了昆山周边城市，包括苏州或在外地来上海工作的新上海人，他们大多为中等以上的管理人员或私营企业主，经济实力强，平时上下班以私家车代步资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件商务暂居型n来源地：外地来上海工作的新上海人或苏州人n行业：法律业、制造业、教育n职位：中层以上管理人员/私营企业主n工作地图：在昆山周边城市苏州、上海工作，平时

75、以自驾车上下班上海：工作地点集中在徐家汇等主要商圈苏州：经商的私营企业主，希望拓展在昆山的业务n家庭月收入：有较强的经济实力中层管理人员：家庭月总收入在RMB10,000-15,000私营企业主：RMB70,000-100,000n家庭年收入：教师和加工制造业主管类，RMB120,000-180,000私营企业主：RMB800,000-900,000上海-徐家汇苏州5959对比研究：社会学特征价格敏感型主要以上海客为主，包含少数昆山本地客，他们来自各行各业，职位大多是初级管理人员或是事业单位人员，家庭月收入为中高等水平资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和

76、细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件价格敏感型n来源地：外地来上海工作的新上海人为主少数昆山本地居民n行业：较为广泛，包括制造业/加工业、贸易、零售、物流和教育业n职位：技术人员、初级管理人员或教师n工作地图：已购：上海近郊嘉定或昆山本地，平时上下班以班车代步意向：在上海主要商圈徐家汇、中山公园，正在规划中的轨道交通11号线和城际列车是可以考虑的出行工具n家庭月收入：平均RMB8,000-13,000n家庭年收入平均RMB96,000-156,000徐家汇中山公园昆山6060对比研究：社会学特征尝试新鲜型大多为外地来

77、上海工作的新上海人，从事外贸、零售等行业，她们处于事业起步阶段，职位普遍都是普通职员，自身经济基础有限，家庭月收入即她们的个人月收入，处于中等水平资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件尝试新鲜型n来源地：外地来上海工作的新上海人n行业：外贸、零售n职位：普通职员n工作地图：在上海主要商圈徐家汇、中山公园，人民广场工作，平时以轨道交通为出行工具n家庭月收入：即个人月收入，中等水平平均RMB3,000-5,000n家庭年收入平均RMB36,000-

78、70,000人民广场徐家汇中山公园6161对比研究：社会学特征创业商住型一般都是外地来上海工作的新上海人，他们从事自由职业或是有自主创业意向的人，没有固定的工作区域，家庭月收入即是个人月收入，处于中等水平资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件创业商住型n来源地：外地来上海工作的新上海人n行业：自由职业或有自主创业意向的人n工作地图：没有固定的工作区域n家庭月收入：即个人月收入，中高等水平平均RMB8,000n家庭年收入平均RMB96,00062

79、62对比研究：购房行为-置业动机投资客偏向于潜力区域，看重轨道交通；商务暂居型客户主要受到频繁业务影响，需要临时小面积居所；价格敏感型客户主要因为价格挤出，有轨道交通通入；尝试新鲜型客户看中楼上楼下居住体验，要求功能齐全；创业商住型客户作为居家办公两用投资客-投资为主要动机商务暂居型逢低买进，所投资区域房价有进一步升值的潜力：周边已有或正在规划轨道交通，出行方便周边区域发展势头好LOFT具有较高的性价比总价低于其他房型上下两层的复式设计可利用面积大投资区域周边配套设施完善，人气较旺资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居

80、之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件价格敏感型在昆山有业务往来或在周边城市工作，同时考虑到当地的经济发展潜力，已经或打算在昆山置业昆山毗邻上海，特别是花桥地区与上海仅一街之隔规划中的轨道交通11号线将会直达LOFT具有较高的性价比相同价格可以买到双层面积上下两层的复式设计可利用面积大LOFT是全新的居住理念上小两层复式的房型新颖独特，有新鲜感房屋总价便宜是最为直接的置业动机该类型中的相当一部分单身人群是买了作为婚房区域发展潜力大，周边交通已处于规划中，上班出行方便Loft具有较高的性价比相同价格可以买到双层面积上下两层的复式设计可利用面积大LOFT是全新

81、的居住理念上小两层复式的房型新颖独特，有新鲜感6363对比研究：购房行为-置业动机（续上页）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件尝试新鲜型创业商住型LOFT是全新的生活理念上下两层复式的房型新颖独特，有新鲜感激发尝试购买的欲望开阔的层高，全新的居住模式可以激发年轻人的新鲜感周边交通便利，有轨道交通，上班出行便捷LOFT具有较高的性价比相同价格可以买到双层面积总价较低，透明化有自主创业的动机，因此选择像LOFT那样商住两用房型层高价高，楼下可作

82、为办公区域，楼上为卧室作为自住周边交通便利，出行便捷Loft具有较高的性价比相同价格可以买到双层面积64消费者语言对比研究：购房行为-置业动机（续上页）64投资客-投资为主要动机商务暂居型“我觉得房价还是会升的，因为现在九号线二期年底到徐家汇，以后还会到浦东，所以说，这里的房价以后肯定会有潜力的。”- 徐凯 32岁 公用事业“一个是总价较低，而且我喜欢楼上楼下那种复式的感觉，利用的空间也比较大。”-顾晓蕾 36岁 零售业“松江这边，一向是人气比较旺的。”-王茜37岁进出口贸易价格敏感型“主要有业务上的发展考虑，今后我们公司的主要业务将会放在昆山，所以有需要来这里看看房子。”-曹方 28岁 私营

83、企业主“上下两层的像这样的买一层送一层的很合算的。”- 陈恒山 31岁 教师“这个楼盘很跟的上现在那种潮流，我们想两人世界，面积不要太大，有自己的装修个性，现在经济条件也可以了。”-曹方28岁私营企业主“现在在上海买房子，肯定买不起，只能 在昆山这种地方。”-陆辉29岁 贸易“一个说法叫昆山是上海的一个门户，房屋的空间是往这边移的”-许标 28岁 杂志社“因为我花同样一份钱，买到了双倍面积，就是买一送一的那种感觉。” - 周小姐 29岁 物流尝试新鲜型创业商住型“我是觉得也蛮新鲜的，而且样板房也蛮吸引人的，虽然面积小，但麻雀虽小，五脏俱全的，一个人住住还蛮舒服的。”-万颖 23岁 外贸“我觉得

84、总价给人的概念比较清晰吧，整个一目了然，然后这样还是比较有吸引力的。 ”-万颖 23岁 外贸“当时也考虑到建筑稀缺性，这种户型在上海来说，也比较少，可疑作为商住两用的。”-王兴 24岁 建筑“吸引我的还有就是路段，有地铁站嘛。” -王兴 24岁 建筑资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件6565购房行为-购房流程及决策周期购房流程大致可以分为7个步骤，购房决策周期较短，平均半个月到一个月之间信息收集信息收集选定购房区选定购房区域域了解周边产了解

85、周边产品品现场看房现场看房确定户型确定户型商议价格商议价格签订合同签订合同一般购房流程资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件一般的购房流程主要涵盖了7个步骤，即n信息收集阶段：主要的信息收集却倒包括：网络：sohu/sina等门户网站的房产频道；楼盘的业主论坛；百度等搜索引擎楼盘广告：主要是报纸、杂志和电视上的楼盘广告房交会/房博会售楼处亲戚朋友之间的口碑相传主要会收集的信息包括：区域及该区域的价格n选定购房区域周边交通方便，出行便利或是有相当

86、大开发潜力是优先考虑的区域n了解周边类似产品对比周边几个楼盘产品的房价n现场看房关注的重点包括：房型（朝向、面积、得房率）、小区环境、内部以及周边配套、物业n确定户型n商议价格n签订合同购房周期：一般较短，通常在半个月到一个月之间6666对比研究：购房行为-购房流程及决策周期在购房流程上，投资客和自住客存在一定差异：-投资客会额外的关注下预算的投资收益-自住客会多方比较周边的产品而各类细分自住客之间的购房流程差异性不显著资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播

87、公司报告、文件投资客商务暂居型价格敏感型信息收集预算投资收益选定购房区域现场看房确定户型商议价格签订购房协议尝试新鲜型创业商住型信息收集选定购房区域了解周边产品现场看房确定户型商议价格签订购房协议6767对比研究：购房行为-投资客长期收益流线在房屋出租时，投资客往往会选择委托房产中介公司来进行出租长期收益流线图资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件投资客一般都选择房产中介来出租，出租的步骤大致可以分为5个步骤确定中介联络楼盘附近的房产中介公司，

88、委托进行出租商议租金咨询房产中介公司，根据同类楼盘的租金价格确定租金中介挂牌联络承租人由房产中介联系承租人，负责带承租人看房确定租金、租期和承租方式承租人有意向租房后，投资客会和承租人见面，确定租金，签订合同租房合同一般订立一年租金：付三押一居多确定中介确定中介商议租金商议租金中介挂牌中介挂牌联络承租联络承租人人确定租金、确定租金、租期和承租期和承租方式租方式68对比研究：购房行为-购买LOFT关注因素（2/3）商务暂居型地段总价房型 投资客地段总价面积 资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三

89、方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n地段：周边交通便利，理想中的要有轨道交通n总价：上海60万左右；在昆山置业30-40万n面积：40-45平米左右的小户型面积投资灵活性大n地段：周边交通便利，因为大多有私家车，所以对轨道交通的需求度并不突出n总价：30-40万（多为在昆山置业人群）n房型：朝南、得房率高、采光率、通风率n总价：30-45万n地段：周边交通便利，有班车；处于价格因素驱动，更倾向于在昆山置业n房型：朝南、得房率高、采光率、通风率价格敏感型总价地段房型 69对比研究：购房行为-购买LOFT关注因素（续上页）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本

90、公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件尝试新鲜型地段房型总价 创业商住型总价地段层高 n地段：周边交通便利，有轨道交通或直达上海市区班车尤佳n房型：朝南、得房率高、采光率、通风率n总价：已购人群：多集中在上海九亭，总价在60-65万意向人群：打算购买昆山地区，能接受的总价为30-35万n此类人群在购房时还会特别关注楼盘的住户类型，出于生活方式和结交朋友的考虑，偏向于选择年轻人置业集中的楼盘n总价：30-40万（为在昆山置业人群）n地段：周边交通便利，有轨道交通或直达上海市区班车尤佳n层高：出于商住两用的

91、考虑，理想中的能在5米以上，但在价格驱动因素下能接受4.5米的层高7070房屋价值观：对LOFT产品的看法对LOFT产品的看法主要可以总结为八点，即不受约束、简单、高大宽敞、时尚、随意、工作生活两相宜、个性和高性价比资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件然而，不同的客户类型对LOFT看法略有差异投资客：高性价比；工作生活两相宜；高大宽敞商务暂居型：高大宽敞；随意；高性价比价格敏感型：高性价比；简单；高大宽敞尝试新鲜型：个性；时尚；不受约束创业商

92、住型：工作生活两相宜；高性价比；高大宽敞7171房屋价值观：对LOFT产品的看法对LOFT产品的看法主要可以总结为八点，即不受约束、简单、高大宽敞、时尚、随意、工作生活两相宜、个性和高性价比资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件LOFT简单：房型构造简单不受约束：巨大的空间完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为你释放独立的空间。 高大宽敞：层高比较高得房率高时尚：新型非主流的居住模式，走在时尚的前端随意：适合年轻人居住，随意没有拘束工作生活两相宜：

93、上下两层复式结构，楼下可做办公室，楼上可自行居住个性：非主流的生活方式，上下两层复式居住模式符合年轻人个性化，与众不同的居住需求高性价比：相同的价格可以买到双倍的面积7272房屋价值观：对投资及投资LOFT的看法（仅投资客）中国的经济总体上处于上升阶段，房价持续走高，投资房地产是明智之选。LOFT商住两用，投资前景看好。对投资LOFT的看法客户语录我们买LOFT九亭，也是因为它的单价便宜，当时就考虑我想如果等他涨一涨，我向把他卖掉，当时的时候，感觉在地铁旁边，而且他的整体价格比较便宜，我相对来说，我出租有效率，以后出售的话，以后的压力不会很大。- 顾晓蕾 36岁 零售业资料来源：易居分析本文件

94、仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件对投资的看法对投资LOFT的看法“”n虽然投资有一定的风险，但投资回报率相应的也比较高，可以更好的利用闲置资金n目前的投资方式包括：房地产、股票、基金、债券n中国的整体经济处于上升阶段，房价还将持续走高，相对于其他投资方式，投资房地产的风险相对较低，同时可以坐收可观的回报n新兴的房型结构，商住两用，投资情形看好n多样化的投资收益方式：短期内以出租为主，租金可视周边交通的完善情况逐年递增长远的，待房价上升到一定程度后，可再次抛售，抛

95、售的投资收益率预期为30%7373消费方式消费方式随不同的人群存在差异，具体的描述请见后续的对比分析n主要场所：服装：位于主要商业圈的百货商店或品牌专卖店日常用品：大卖场，如乐购、易买得娱乐：逛街、健身、K歌、运动、美容节假日会选择外出旅游n频率：女性：大多人会不定期地经常购物，促销打折会刺激消费男性：频率较少，有需要时才会去买客户语录“衣服其实我也没太多的那个品牌的要求，我只要是看中款式。”- 王茜 37岁 进出口贸易“看着好看就可以买的，像一般运动系列的，都会选择安踏什么的，非运动系列的吗，好看就可以，没有要求品牌。”- 桑媛媛 26岁 人事“手机我用诺基亚，我不太会去买那些新出来，广告多

96、的，不实用”- 顾晓蕾 36岁 零售业“手机一般都是这一个牌子，要知名的品牌，不能是山寨的，我现在用的是索爱。” - 许标 28岁 杂志社特征n基本支出：平均月支出1500-8000元不等，其中大部分属于个人支出，浮动比较大n这部分支出包括：交通费、每月服装、化妆品/护肤品、日常用品，休闲娱乐活动的花费n其他支出：旅游消费行为消费行为品牌偏好品牌偏好家庭月支出家庭月支出n手机：有口碑的品牌，质量保证诺基亚、三星、LG、索爱n家庭电器：知名品牌，对国产品牌亦能接受夏普、西门子、海信、三星、东芝、三洋、索尼n服装：总体而言对款式的关注度高于品牌资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须

97、经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件“服装消费，要分季节的，冬天可能贵一些，平均也就三百块钱。”- 顾晓蕾 36岁 零售业大家出去看演出，看演唱会，一个月控制在二百块钱这样子。- 万颖 33岁 外贸7474对比研究：消费方式-投资客投资客的消费方式趋于理性化，产品的实用性和性价比是主要考虑的因素，不太可能会有冲动消费。n主要场所：服装：位于主要商业圈的百货商店或品牌专卖店日常用品：大卖场，如乐购、易买得娱乐：逛街、健身、K歌、运动节假日会选择外出旅游n频率：定期，平均每月1-2次客户语录特征n基

98、本支出：平均月支出2000-4000元n这部分支出包括：交通费、每月服装、化妆品/护肤品、日常用品，休闲娱乐活动的花费n其他支出：旅游消费行为消费行为品牌偏好品牌偏好家庭月支出家庭月支出n手机：有口碑的品牌，质量保证诺基亚、三星、LGn家庭电器：知名品牌，多为进口品牌夏普、索尼n服装：对款式的关注度高于品牌男性：休闲风格为主，如优衣库等女性：职业和休闲，如Esprit等资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件“衣服其实我也没太多的那个品牌的要求，

99、我只要是看中款式。”- 王茜 37岁 进出口贸易“休闲的，优衣库啊，反正就是那种，穿衣服到无所谓品牌的。” - 徐凯 32岁 公用事业“手机我用诺基亚，我不太会去买那些新出来，广告多的，不实用”- 顾晓蕾 36岁 零售业“服装消费，要分季节的，冬天可能贵一些，平均也就三百块钱。”- 顾晓蕾 36岁 零售业7575对比研究：消费方式-商务暂居型有较强的经济实力，因此显示出较高的消费能力，消费时最为关注品牌，其次是实用性和性价比，促销打折会驱动女性的购买欲，造成冲动消费n主要场所：服装：位于主要商业圈的百货商店或高档品牌专卖店日常用品：大卖场，如乐购、易买得娱乐：逛街、健身、K歌、运动、美容（SP

100、A）节假日会选择外出旅游n频率：不定期，随性的，想去就去客户语录特征n基本支出：平均月支出5000-8000元n这部分支出包括：交通费(养车费)、每月服装、化妆品/护肤品、日常用品，休闲娱乐活动的花费n其他支出：旅游消费行为消费行为品牌偏好品牌偏好家庭月支出家庭月支出n手机：有口碑的品牌，智能手机诺基亚、多普达、Iphonen家庭电器：知名品牌，进口品牌居多夏普、索尼、松下n服装：较为关注品牌男性：较为高档的休闲品牌，如马克华菲，CK女性：高档品牌，不排除购买LV等奢侈品牌的可能资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之

101、同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件“这个店名就叫美罗，在苏州的话，属于很高档的奢侈品。”- 曹方 28岁 私营企业主“电视机我买夏普的，进口大品牌质量比较可靠。”- 曹方 28岁 私营企业主“手机我买的是iphone,相机是索尼。”- 刘小姐 31岁 法律“休闲娱乐包括请客，吃饭，喝茶 可能两千块钱每个月。”- 陈恒山 31岁 教师7676对比研究：消费方式-价格敏感型消费方式相对于其他几类自住客要较为理性，关注产品的实用性/耐用性以及性价比，对品牌的关注度不高n主要场所：服装：位于主要商业圈的百货商店或品牌专卖店以及服饰批发市场如七浦路日常用品：大卖场

102、，如乐购、易买得娱乐：逛街、健身、K歌、运动n频率：不定期，有需要的时候就会去买客户语录特征n基本支出：平均月支出2000元n这部分支出包括：交通费、每月服装、化妆品/护肤品、日常用品，休闲娱乐活动的花费n其他支出：旅游消费行为消费行为品牌偏好品牌偏好家庭月支出家庭月支出n手机：智能手机诺基亚、多普达、黑莓n家庭电器：知名品牌，亦能接受国产品牌海信、东芝、大金、日立、格力等n服装：对款式的关注度高于品牌男性：休闲风格和运动风格为主，如KAPPA女性：职业和休闲，如G2000、ETAM鞋：无论男女都偏向于选择运动系列资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节

103、解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件“衣服我有的时候还会去七浦路买。” -桑媛媛 26岁 人事“鞋子好象都是安踏的，没有什么特别的，看着好看就可以买的，像一般运动系列的，都会选择。 ”- 桑媛媛 26岁 人事“衣服阿迪，耐克，李维斯的都会买，基本上都是运动类的。” - 陈先生 33岁 教师“娱乐活动啊包括打球，运动，健身,唱歌，每个月差不多就1000”- 许标 28岁 杂志社7777对比研究：消费方式-尝试新鲜型年龄偏轻，处于事业起步阶段，消费能力受经济基础的局限。消费时，偏好个性，时尚的款式，对品牌并没有很高的关注，易

104、于冲动消费，常常会出现“月光”现象n主要场所：服装：位于主要商业圈的百货商店日常用品：大卖场，如乐购、易买得娱乐：逛街、健身、K歌、运动n频率：不定期，随性的，想去就去客户语录特征n基本支出：平均月支出2000元左右n这部分支出包括：交通费、每月服装、化妆品/护肤品、日常用品，休闲娱乐活动的花费消费行为消费行为品牌偏好品牌偏好家庭月支出家庭月支出n手机：有口碑的品牌，质量保证诺基亚、索爱n家庭电器：知名品牌，不排斥国产海信、索尼、尼康n服装：对款式的关注度高于品牌女性：休闲或运动类，如IT等资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告

105、。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件“有空的时候会去百货商店看看衣服。” ”-万颖 23岁 外贸“品牌的话，我目前还没有这个经济实力去追求，只要这个产品的品质还可以得救OK”-万颖 23岁 外贸“大家出去看演出，看演唱会，一个月控制在二百块钱这样子。”- 万颖 33岁 外贸7878对比研究：消费方式-创业商住型消费观念较为理性，会权衡自己的收支，首先考虑产品的性价比和实用性，因此不容易产生冲动消费n主要场所：服装：位于主要商业圈的百货商店日常用品：大卖场，如乐购、易买得娱乐：逛街、健身、K歌、运动n频率：不定期，有需要的时候就会去买客户语录特征

106、n基本支出：平均月支出1500-2000元n这部分支出包括：每月服装、日常用品，休闲娱乐活动的花费消费行为消费行为品牌偏好品牌偏好家庭月支出家庭月支出n手机：不排斥国产品牌金立n家庭电器：进口和国产品牌相结合康佳、佳能n服装：更关注舒适度，以国产中档品牌为主，如安踏资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件“衣服其实我也没太多的那个品牌的要求，我只要是看中舒适度，有需要的时候才会去买。”-王兴 24岁 建筑“手机我现在就用金立的，还不错；衣服的话传

107、了舒服就可以，品牌无所谓的。”-王兴 24岁 建筑“每个月的消费平均下来大概1500-2000，衣服，日用、交通、餐饮、娱乐都算进去了”-王兴 24岁 建筑7979生活态度不同人群的生活态度存在一定的差异资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件生活态度生活态度投资客n生活稳定而有规律，但他们不安于现状，敏感细致，善于从周遭事物的变化中发掘潜在的机会点n有较为广发的交友圈，为人低调、包容是朋友相处之道的关键n个性稳重而果断、有远见商务暂居型商务暂居

108、型n有较强的经济能力，追求生活品质，享受生活n重视家庭，追求家庭和睦和谐n交友时往往以自身利益而出发，认为“多一个朋友多一份益”、“没有永远的朋友也没有永远的敌人”n个性偏于张扬、高调、主动价格敏感型价格敏感型 n生活规律而单一，每天往返于单位和家两点一线，除周末外少有娱乐活动n新婚或准备结婚，对家庭有一份期许，希望在工作之余能有一个让自己可以休息调整的温馨港湾n觉得朋友相处贵在真诚、包容、和谐、理解n个性实际、不会好高骛远、平凡但不平庸尝试新鲜型尝试新鲜型n希望在一成不变的生活中增添新鲜和刺激，追求个性化，属于我自己的生活方式n尚未建立起家的观念n讲究君子之交淡如水，朋友是自己在这个城市可以

109、倾诉、排解心中苦闷的对象，但有会她们保持一定的距离n个性求新求变但不高调张扬、固执创业商住型创业商住型n自住创业，工作和生活没有明显的区隔，尚处于事业的起步阶段，这个阶段艰难而辛苦，但同时又可从奋斗所获得的成就中获得满足感n家是一个温馨的港湾，是自己奋斗的目标n出门靠朋友，在他人有难时，只要自己力所能及都会施以援手n个性随和、务实、脚踏实地8080对比研究：生活态度不同的客户的生活方式特性：资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件生活态度商务暂居

110、型-生活源于对品质的追求生活源于对品质的追求 投资客-机会源自洞察价格敏感型努力生活得更好努力生活得更好尝试新鲜型-我的生活我做主：创业商住型-艰辛并享受着8181资料来源：易居分析1结论与建议2花桥市场LOFT产品市场现状3目标客户细分和素描4医谷国际产品设计、装修建议4.1土地需求4.2产品需求5医谷国际价格测试6医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件8282目标客户对土地需求主要体现在对区域、地段、周边配套以及交通这四个方面医谷国际产品

111、设计土地需求土地需求区域 地段周边配套交通资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n区域有较好的发展潜力，已开发或即将开发，房价有进步升值的空间n目标区域集中在昆山或是上海的西南面n出于价格的因素，不会直接选择市中心地段n处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭、昆山花桥n生活配套：大卖场、超市、菜场n休闲娱乐配套：餐饮、K歌、运动、健身、美容、美发等n商业配套：银行、ATM机n教育配套：中小学、幼儿园n医疗配套

112、：药店和医院n路面畅通，拥堵情况不严重n周边已有或已在规划轨道交通、城际列车n小区有班车直达上海城区8383土地需求关键词：区域发展趋势、地段发展潜力、交通规划前景对比研究：土地需求-投资客土地需求区域 地段周边配套交通资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n所投资或计划投资的区域有较好的发展潜力，房价有进步升值的空间n上海西南区域或昆山与上海毗邻处发展前景看好，是投资或投资意向较为集中的区域n从出租投资收益考虑，对基本的生活配套设施如大卖场、

113、超市以及菜场的需求度较高n对娱乐休闲设施、医疗以及教育配套的关注度相对较低n出于价格的因素，不会直接选择市中心地段n处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭、昆山花桥n周边交通便利，出行方便n轨道交通、城际铁路等线路的规划开通，是房价升值的有力保障“我个人是这样看的，九亭是轨道九号线下来就是，这个地段，是非常不错的。” - 徐凯 32岁 公用事业“随着对11号线、沪宁城际铁路和沪宁高速的开通，交通将更加完善，到时候房价也不会是现在的价钱了。” - 徐凯 32岁 公用事业“昆山我觉得还是有潜力的，因为这一块地方，本来想去看看的。” - 徐凯 32岁 公用事业“大

114、卖场跟菜场这两个我觉得稍微重要一点。” - 顾晓蕾 36岁 零售8484土地需求关键词：区域的发展潜力、交通路面的畅通情况、完善的周边配套对比研究：土地需求-商务暂居型土地需求商务暂居型区域 地段周边配套交通资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n区域发展空间看好，已开发或即将开发n昆山与上海毗邻区域是购买或购买意向集中的区域n对各项配套都有较高的要求：n生活配套：大卖场、超市、菜场，步行距离控制在10分钟左右n医疗配套：周边区域有医院，步行1

115、5分钟或10分钟左右的车程n教育配套：为今后孩子的教育考虑，周边要有完善的教育配套，包括中小学和幼儿园n休闲娱乐配套：餐饮、K歌、美容美发、健身运动等n离市中心的不要太远，自驾车出行时间上比较宽裕n道路畅通，出行方便n随着上海轨道交通11号线的延伸以及城际快车的开通，昆山花桥地区与周边城市如苏州、上海的距离将仅一部拉近。“我觉得这一块交通的话，就是带动的就是上海周边的一些发展，像昆山这个地方，还有苏州。” - 刘小姐 31岁 法律“我最好是有小学，医院，因为我小孩快读托儿所了。”- 曹方 28岁 私营企业主“最好离市中心不要太远了，我们自己开车出门时间也容易控制。”- 曹方 28岁 私营企业主

116、8585土地需求关键词：价格/高性价比，区域发展前景、轨道交通对比研究：土地需求-价格敏感型土地需求价格敏感型区域 地段周边配套交通资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n受价格因素驱动，同时结合区域今后的发展前景，能接受上海近郊或是昆山这样的上海周边城市n最为关注大卖场、超市、菜场之类的生活配套，能接受的路程是步行5-10分钟n休闲娱乐设施：餐饮、酒吧、K歌、运动健身等，可接受离小区20分钟车程的区域范围n教育配套：一些新婚准备要小孩的人对中

117、小学、幼儿园等教育配套比较关注n医疗配套：关注度低，因为年轻人身体健康，不会经常生病、n出于价格的因素，不会直接选择市中心地段n处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭、昆山花桥n交通便利，周边有或有轨道交通规划是驱动购买的一个增值因素n小区有班车直达上海城区“我觉得还不错，等以后地铁开通了，昆山就算是上海的一个后花园，我们出行也比较方便，还有房价也以一定会有升值价值的。“- 桑媛媛 26岁 人事“如果能跟苏州，跟上海联起来，我就觉得可以，昆山我主要觉得，还是桥梁作用，区域的发展潜力我比较看好的。” - 龚明亮 35岁 机械制造业“大卖场，超市好象没有，但是我

118、看网上规划出来，有一个很的商圈的，估计发展起来，应该很快的。” - 陈先生 33岁 教师8686土地需求关键词：区域发展前景、轨道交通、合理的价格对比研究：土地需求-尝试新鲜型土地需求尝试新鲜型区域 地段周边配套交通资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n大卖场、超市、菜场之类的基本生活配套是必须的n休闲娱乐设施：运动、健身n医疗设施：没有过多的关注，一般求医都会去单位周边的医院n教育配套：需求度低n因为上班区域大多集中在上海市中心或主要商圈，

119、对轨道交通的需求度较高“我觉得基本上像这种大卖场跟菜场这两个我觉得稍微重要一点。”- 万颖 23岁 外贸n处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭、昆山花桥n结合区域今后的发展前景，同时衡量自己实际的经济承受能力后，主要考虑上海近郊或是昆山这样的上海周边城市8787土地需求关键词：区域的发展潜力、商住两用、（自主创业）业务发展便利对比研究：土地需求-创业商住型土地需求创业商住型区域 地段周边配套交通资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不

120、得拷贝及传播公司报告、文件n基本生活配套：大卖场、超市等需求度高n商业配套：银行/ATM机n医疗设施：医院可以稍微远一些，但附近要有药房，步行时间约5分钟n娱乐设施配套：K歌，运动场馆等，步行距离不超过10分钟n对教育配套关注度低n交通便利，周边有或有轨道交通规划是驱动购买的一个增值因素n处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭，房价进步升值空间大n结合区域今后的发展前景，同时衡量自己实际的经济承受能力后，主要考虑上海近郊n昆山的经济发展趋势较好，但因为已经不属于上海，出于商住两用的考虑，觉得在昆山购房还有一定的风险，自主创业不方便。“昆山虽然离上海近，但怎么

121、说也不属于上海，如果房子用来做办公的，在哪里总是不方便，有一定的风险。” - 王兴 24岁 建筑“九亭的地段，属于还没有完全开发好。等将来都开发好了，房价就会进一步升值。“- 王兴 24岁 建筑8888资料来源：易居分析1结论与建议2花桥市场LOFT产品市场现状3目标客户细分和素描4医谷国际产品设计、装修建议4.1土地需求4.2产品需求5医谷国际价格测试6医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件8989医谷国际产品设计将主要从内部配套、会所设施

122、、户型功能间、装修和物业管理5个方面展开说明产品需求分解模块资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n 户型功能间会所设施内部配套物业管理装修n装修标准n装修单价n功能间装修n部件n品牌n物业费n管理项目n生活配套n休闲娱乐配套n医疗配套n商业配套n车位n主题n功能n客厅n卫生间n厨房n楼梯n暗室n特殊偏好9090内部配套中对小超市/便利店、运动场所、健身器材等配套的需求度较高内部配套生活配套休闲娱乐配套医疗配套资料来源：易居分析本文件仅供易居之

123、客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件“配套吗，最今本的要有一些小超市啊，这样还算方便。” - 朱越越 37岁 广告设计“我最好是有健身，SPA那种，因为省的我出去做这种东西吗。” - 曹方 28岁 私营企业主“如果可以的话，最好能有社区医疗中心。” - 刘小姐 31岁 法律商业配套及车位“车位肯定是要有的，地上地下都要，月租的形式。” - 陈先生 33岁 教师内部配套会所设施户型功能间装修物业管理小超市/便利店运动场所健身器材健身器材停车位停车位ATM机机内部配套需求排序洗衣

124、店洗衣店小型蔬果卖场小型蔬果卖场美容美发美容美发公用事业缴费公用事业缴费小区班小区班车社区医疗社区医疗n整体需求度不高n仅商务暂居型需要有社区医疗卫生服务中心n能接受商业街n需要地上和地下相结合的车位nATM机n对运动场所和健身设施有普遍需求n女性对美容美发配套的需求度较高n小超市/便利店是最基本的配套n价格敏感型希望有小型蔬果超市n商务暂居型对小区班车有一定需求91-投资客并不是出于自住为目的，现对于自住客对小区内部的配套设施没有很高的要求-商务暂居型希望小区内不仅仅有基本的内部配套设施，还可以增加班车通往周边的卖场，完善休闲娱乐配套，开设社区医疗服务中心，在小区内建立商业街增加人气-价格敏

125、感型人群希望小区内不仅仅有基本的内部配套设施，同时可以增加小型蔬果卖场、酒吧、水电煤公用事业费用缴费设施-尝试新鲜型人群除了对休闲娱乐配套有较高要求外，对其余的设施配套要求不高-创业商住型对小区内部配套设施没有较高的要求资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件对比研究：内部配套-投资客内部配套会所设施户型功能间装修物业管理投资客商务暂居型价格敏感型尝试新鲜型创业商住型生活配套n洗衣店n小超市/便利店n洗衣店n小超市/便利店n小区班车到附近的卖场n

126、洗衣店n小超市/便利店n小型蔬果卖场n洗衣店n小超市/便利店n洗衣店n小超市/便利店休闲娱乐配套n运动：羽毛球馆、篮球场n健身n运动：羽毛球馆、篮球场、游泳池n健身：健身房和户外健身器材n美容美发：SPA、瑜伽n棋牌室n运动：羽毛球馆、篮球场、游泳池n健身：健身房和户外健身器材n儿童乐园：刚刚新婚准备要小孩的人群n酒吧n运动：羽毛球馆、篮球场、游泳馆n健身：健身房、户外健身器材n美容美发：SPA、瑜伽n酒吧n运动：羽毛球馆、篮球场医疗配套n无n社区医疗卫生服务中心n无n无n无商业配套nATMnATM机n商业街：增加人气n车位：地上和地下相结合，月租形式nATM机n商业街n水电煤公用事业费缴费设

127、施n车位：地上和地下相结合，月租形式nATMnATM9292会所设施应该集健身、美容、运动、休闲为一体会所设施资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件集健身、美容、运动、休闲为一体健身：包括健身房、健身器材、跳槽等项目美容：SPA、理疗、按摩、精油、瑜伽等运动：羽毛球场、篮球场、乒乓球馆、游泳池、网球场等内部配套会所设施户型功能间装修物业管理会所需求排序“以体育锻炼为主，然后以休闲美容辅助的。”- 刘小姐 31岁 法律“健身房是最基本的，办卡的那

128、种也可以。” - 许标 28岁 杂志社“比如说有一些理疗的啊，什么放松的那种，就是什么按摩的啊，精油的啊，类似这样的。” - 朱越越 37岁 广告设计“比如说有游泳观，有乒乓球馆，有羽毛球馆。”- 刘小姐 31岁 法律休闲：K歌和咖啡厅“咖啡厅，运动完了可以休息一下。” - 周小姐 29岁 物流健身房羽毛球场羽毛球场乒乓球馆乒乓球馆游泳池游泳池咖啡厅咖啡厅KTV美容院美容院篮球场篮球场网球场网球场9393商务暂居型偏好健身美容运动休闲为主题的会所，配有健身、美容、运动和休闲娱乐这几大功能对比研究：会所设施-商务暂居型商务暂居型客户语录资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本

129、公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件主题：健身美容n健身房：健身、跳操n美容：SPA、瑜伽n运动场：羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆n休闲娱乐设施：K歌“以体育锻炼为主，然后以休闲美容辅助的。”- 刘小姐 31岁 法律内部配套会所设施户型功能间装修物业管理“我最好是有美容SPA之类的，因为省的我出去做这种东西吗。” - 曹方 28岁 私营企业主“比如说有游泳观，有乒乓球馆，有羽毛球馆。”- 刘小姐 31岁 法律“然后有卡拉OK厅，其实也蛮好的。”- 刘小姐 31岁 法律“基本的健身房这样的,锻炼一下

130、”- 陈恒山 31岁 教师9494价格敏感型偏好健身美容运动休闲为主题的会所，配有健身、美容、运动和休闲娱乐这几大功能对比研究：会所设施-价格敏感型价格敏感型客户语录资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件主题：健身美容n健身房：健身，接受办卡的会员制n美容：包括理疗、SPA、精油，瑜伽等项目有一定的需求度n运动场：免费开放的羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆n休闲娱乐设施：咖啡厅，运动后休闲放松内部配套会所设施户型功能间装修物业管理“你这种LO

131、FT都是年轻人买的，什么篮球场，网球场，肯定是有好处的，有人也会来的，最好是免费的。” - 许标 28岁 杂志社“比如说有一些理疗的啊，什么放松的那种，就是什么按摩的啊，精油的啊，类似这样的。” - 朱越越 37岁 广告设计“咖啡厅，运动完了可以休息一下。” - 周小姐 29岁 物流“健身房是最基本的，办卡的那种也可以。” - 许标 28岁 杂志社9595尝试新鲜型偏好运动健身为主题的会所，配有健身、运动这两大功能对比研究：会所设施-尝试新鲜型尝试新鲜型客户语录资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任

132、何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件主题：运动健身n健身房：健身，接受办卡的会员制n运动场：免费开放的羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆内部配套会所设施户型功能间装修物业管理“像健身房，有跳操的那种，办会员卡的也行。” - 万颖 23岁 外贸“有一些运动场，包括羽毛球馆啊种的，周末可以去放松一下。” - 万颖 23岁 外贸“会所我觉得可以运动方面的，健身啊，健身方面的，我觉得蛮看中的。” - 万颖 23岁 外贸9696创业商住型对会所需求度不高，只要有免费开放户外运动场馆即可对比研究：会所设施-创业商住型创业商住型客户语录资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必

133、须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件主题：对会所需求度不高，运动为主n运动场：免费开放的羽毛球场、篮球场内部配套会所设施户型功能间装修物业管理“只要有一些户外的运动场馆，像羽毛球场、篮球场就可以了。” - 王兴 24岁 建筑9797户型功能间可以分为客厅、主卧、卫生间、书房/次卧、餐厅、厨房、阳台、暗室/储藏室这几个部分户型功能间资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得

134、拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理n客厅：家中日常活动最为频繁的区域，大空间非常必要，对层高和面积均有较高的要求n主卧：私密的空间，希望营造出温馨舒适的感觉n卫生间：位于楼下n书房/次卧：作休闲娱乐用途或是作为客房n餐厅：偏好和客厅相连，不仅在视觉上可以增加客厅的面积，同时也是当下时尚的房型构造n厨房：现代年轻人自己做饭的频率日益降低，已不再非常关注厨房n阳台：安全性尤为关注，基于此需求更偏好封闭式的阳台n楼梯：位置可以隐蔽一些，一进门看不见楼梯n暗室/储藏室：大多都位于楼梯下方，主要用途是作为存放杂物，没有改造的需要功能间重要程度排序客厅主卧主卧书房书房/次卧次卧

135、厨房厨房楼梯楼梯暗室暗室/储藏室储藏室卫生间卫生间阳台阳台餐厅餐厅9898户型功能间总体需求户型功能间资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件1 对客厅的需求：“因为我毕竟在下面待的时间多吗，我想下面的层高稍微高一点的话，不会太压抑，就是客人来，不会太压抑” - 万颖 23岁 外贸2对卫生间需求3 对厨房需求：4 卧室/主卧需求5 对楼梯的需求：6对暗室的需求“比如说卫生间在楼上，不是很方便，其他有客人来，上卫生间要往楼上跑。” - 许标 28岁

136、 杂志社“其实这个厨房稍微小一点，到不要紧，现在年轻人做饭的也少。” - 许标 28岁 杂志社“楼上的话主要是卧室，睡觉的地方，隔音效果一定要好，然后朝向和通风也是很重要的。” - 陈先生 33岁 教师 “我觉得转上去应该是最省空间，看上去也是蛮方便的” - 陈先生 33岁 教师 “楼下的储藏室在楼梯下面就是放放平时不用的东西。” - 陈恒山 31岁 教师 内部配套会所设施户型功能间装修物业管理n层高需大于2.3米n面积从12-15平米不等n朝南n面积无需太大n4平米即可n偏好旋梯，节省空间n位于楼下n有窗户或排气通风设备n面积：3-4平米n层高小于客厅，2.2米即可n面积需求从10-15平米

137、不等n朝南，采光通风率好n关注隔音效果n位于楼梯下方n存放杂物9999户型功能间总体需求户型功能间（续上页）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件7 对餐厅需求：“客厅餐厅其实可以融为一体的，一个通的。” - 刘小姐 31岁 法律8对书房/次卧需求9 对阳台需求10 对储藏间需求11 关于功能间特殊偏好：无“楼上另一半次卧可以作为休闲娱乐，比如说这是电脑房啊这种东西啊。” - 曹方 28岁 私营企业主 “阳台上，两家人之间的隔断很低的，人家一翻

138、就过来了 ” - 徐凯 32岁 公用事业内部配套会所设施户型功能间装修物业管理“楼下的储藏室在楼梯下面就是放放平时不用的东西。” - 陈恒山 31岁 教师 n和客厅连在一起，以增加客厅的面积n护栏要高以增加安全性n封闭式阳台n位于楼梯下方n层高2.2米即可n关注隔音效果n主要做休闲娱乐用途100一般不会对房屋进行改造，以下是投资客对各户型功能间的需求一览：对比研究：户型功能间-投资客内部配套会所设施户型功能间装修物业管理功能间需求客厅n位于楼下n开阔的层高，意向客觉得理想中在2.2米以上，而已购客觉得目前的层高格局有欠合理，客厅的层高不应低于卧室n面积要大，需在10平米以上n朝向：朝南n面宽：

139、4米或以上n净深：3-3.5米主卧n位于楼上n层高在2.2米左右即可n朝向向南n须有双层隔音玻璃确保隔音效果，已购客户普遍表示现有的隔音效果欠佳n面积：10平米左右卫生间n偏向于在楼下n无特殊要求餐厅n偏向于与客厅连在一起厨房n位于楼下n面积无需过大，不宜超过4平米功能间需求书房/次卧n位于楼上n层高在2.2米左右即可n朝向：最好朝南n面积：可适当小于主卧，已购客户普遍表示现有的隔音效果欠佳阳台n护栏要高以增加安全性（护栏太低外人很容易翻墙而入），部分已购客表示目前的阳台护栏太低，存在安全隐患n偏好封闭式阳台楼梯n形式：最偏好旋梯节省空间，其次为直梯n材质钢木结构储藏室n位于楼梯下方n主用途是

140、堆放杂物，对面积没有特殊要求资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件101商务暂居型特别偏爱朝南的房型，各户型功能间的需求一览：对比研究：户型功能间-商务暂居型内部配套会所设施户型功能间装修物业管理功能间需求客厅n位于楼下n会客的主要场所，空间开阔，面积大层高：意向客觉得理想中在2.6米以上，而已购客普遍觉得目前2.2米的层高有些低面积：12平米以上n朝向：朝南n面宽/净深：关注度不高主卧n位于楼上n层高2.2米n朝向：朝南n采光通风率好n面积：

141、10-12平米左右n隔音效果：双层隔音玻璃，已购客户普遍表示现有的隔音效果欠佳卫生间n位于楼下部分已购客觉得位于楼上不方便楼上容易产生漏水问题n面积：3-4平米餐厅n偏向于与厨房连在一起功能间需求厨房n希望和餐厅打通，以增加厨房的面积书房/次卧n位于楼上n朝向：向南n采光通风率好n层高2.2米n面积：可适当小于主卧，10平米n隔音效果：双层隔音玻璃，已购客户普遍表示现有的隔音效果欠佳阳台n偏好封闭式阳台楼梯n一进门不要看到楼梯n形式：最偏好旋梯节省空间，其次为直梯n材质：钢木结构储藏室n位于楼梯下方n主用途是堆放杂物，对面积没有特殊要求资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在

142、本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件102价格敏感型对房型的面积特别关注，理想中客厅和主卧的面积分别需在15平米和12平米以上，各户型功能间的需求一览：对比研究：户型功能间-价格敏感型内部配套会所设施户型功能间装修物业管理功能间需求客厅n位于楼下n层高：意向客理想中在2.3米以上，但不接受挑高；已购客对目前2.2米左右的层高表示能够接受n面积：15平米以上n面宽：4米以上，部分已购客觉得目前的面宽有些窄n净深：需小于面宽，3-3.5米主卧n位于楼上n朝向：朝南n采光通风率好n层高：须小于楼下，在2.

143、2米即可n面积：12平米n隔音效果：双层隔音玻璃确保隔音效果，已购客户普遍表示现有的隔音效果欠佳卫生间n数量：意向客理想中有2个，楼上楼下各1个，楼下的面积大于楼上的面积n需要有窗户排气等通风装置，部分已购客对卫生间没有这些设备表示不满n面积：4平米餐厅n偏向于与客厅连在一起，以增加客厅面积功能间需求厨房n不会过多关注厨房的层高n面积无需太大，4平米左右即可书房/次卧n位于楼上n朝向：朝南尤佳n采光通风率好n层高2.2米n面积：10平米左右n隔音效果：双层隔音玻璃确保隔音效果，已购客户普遍表示现有的隔音效果欠佳阳台n偏好封闭性阳台：非封闭性阳台防水效果不好楼梯n一进门不要看到楼梯n形式：最偏好

144、旋梯节省空间，其次为直梯n材质：最偏爱全木材质，其次为钢木结构储藏室n位于楼梯下方n主用途是堆放杂物，对面积没有特殊要求资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件103尝试新鲜型对各功能间的需求比较简单，各户型功能间的需求一览：对比研究：户型功能间-尝试新鲜型内部配套会所设施户型功能间装修物业管理功能间需求客厅n位于楼下n主要的活动范围场所，层高在2.3米以上，感觉才不会太压抑，在层高这一点上，已购客表示比较满意2.2-2.3米的层高n面积：10-

145、15平米n面宽/净深：关注度低主卧n位于楼上n朝向：朝南n采光通风率好n层高：须小于楼下，2.2米即可接受n面积：10平米左右n隔音效果：双层隔音玻璃确保隔音效果，已购客户普遍表示现有的隔音效果欠佳卫生间n面积：3-4平米餐厅n偏向于与客厅连在一起，以增加客厅面积功能间需求厨房n无需太大，4平米左右书房/次卧n位于楼上n朝向：无特殊要求n采光通风率好n层高：2.2米n面积：可小于主卧n隔音效果：双层隔音玻璃确保隔音效果阳台n护栏要高以增加安全性（护栏太低外人很容易翻墙而入）n和客厅打通，增加客厅面积楼梯n形式：偏好直梯n材质：最偏爱全木材质，其次为钢木结构储藏室n位于楼梯下方n主用途是堆放杂物

146、，对面积没有特殊要求资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件104创业商住型偏好大房型，对客厅和主卧的面积尤为关注，各户型功能间的需求一览：对比研究：户型功能间-创业商住型内部配套会所设施户型功能间装修物业管理功能间需求客厅n位于楼下n层高在2.5米以上，感觉才不会太压抑，已购客对目前2.2米的层高觉得太低n一进门就要是客厅n面积：15平米以上n面宽/净深：关注度低主卧n位于楼上n朝向：朝南n采光通风率好n层高：须小于楼下，2.2米即可接受n面积

147、：13平米左右n隔音效果：双层隔音玻璃确保隔音效果，已购客户普遍表示现有的隔音效果欠佳卫生间n位于楼下n有窗户或排气通风设备n干湿分离n面积：3-4平米餐厅n可以和厨房连在一起功能间需求厨房n对厨房的层高不关注n无需太大，4平米左右n一进门不要看到厨房书房/次卧n位于楼上n朝向：无特殊要求n采光通风率好n层高：2.2米n面积：可小于主卧n隔音效果：双层隔音玻璃确保隔音效果阳台n护栏要高以增加安全性（护栏太低外人很容易翻墙而入）n和客厅打通，增加客厅的面积楼梯n一进门不要看到楼梯n形式：偏好转角储藏室n位于楼梯下方n主用途是堆放杂物，对面积没有特殊要求资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。

148、该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件105105对装修的要求可以通过装修标准、装修单价、功能间需求、部件需求以及品牌需求这几个方面体现装修资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件1装修标准：“我觉得简装了吧，因为精装的话，价格也要上去，而且就算他说精装，因为每一个人喜欢的不一样，我觉得起码的一个那个简装就可以了，其他的就可以自己去弄一下。

149、”-吴清叶 27岁 家庭主妇 2装修单价：3对功能间装修需求:4对装修部件需求：主要概括为“开发商承诺的是1000元/平米的装修单价” - 陈恒山 31岁 教师“装修蛮毛糙的，因为是批量的，毛糙是毛糙了一点” - 王茜 37岁 进出口贸易“我觉得最大的问题，当初最大的，是说他用一些什么东西（装修部件）需要告诉我” - 顾晓蕾 36岁 零售内部配套会所设施户型功能间装修物业管理5对装修品牌需求“厨卫这种一定要是知名的牌子，我现在家里用的是方太，方太用下来还好了。” - 陈先生 33岁 教师n目前的装修标准都以精装为主n但考虑到价格以及自己的喜好读，很多人都偏好简装（基本的排水排线）n每平米100

150、0-1200元n对装修的做工工艺有很高的要求，包括地板、瓷砖、地砖、墙面的粉刷n对厨卫部件的品牌需求较高，必须是知名的品牌n部分对地板、涂料/墙面漆的品牌也有一定要求n对开关等部件的品牌关注度不高n客厅/餐厅：墙面、顶部、地面n主卧/次卧/书房：墙面、地面、窗户n厨房卫生间：厨卫用品、墙面、地面n其他：楼梯、大门、排线、排水管106装修价格：每平米1000-1200元价格压力下，选择舍弃的装修价格压力下，可以降低档次的装修价格压力下，依然维持要求的装修106对于精装修房，多数投资客偏好的是简约风格的装修开发商承诺的每平米的装修单价在1000-1200元左右，这一点个体的差异不大对比研究：装修-

151、投资客资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理 n客厅和卧室：墙面漆，可接受国产中档品牌n客厅和卧室：地板,材质坚固即可，不在意品牌n厨房和卫生间：瓷砖，可接受国产中档品牌n卫生间：知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等n厨房：知名品牌的厨具，包括抽油烟机、热水器、燃气灶，如林内、樱花等n楼梯：材质坚固，安全性非常重要107装修价格：每平米1000-1200元价格压力下，选择舍弃的装修价格压力下，可以降低档次的装

152、修价格压力下，依然维持要求的装修107对于精装修房，多数商务暂居型偏好的是简约风格的装修开发商承诺的每平米的装修单价在1000-1200元左右，这一点个体的差异不大在价格压力下对装修仍有较高的要求，没有可以降低档次或是可以舍弃的装修对比研究：装修-商务暂居型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理 n卫生间：知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等n厨房：知名品牌的厨具，包括抽油烟机、热水器、燃气灶，如方太、老板等

153、n水管排线等部件，知名品牌即可108装修价格：每平米1000-1200元价格压力下，选择舍弃的装修价格压力下，可以降低档次的装修价格压力下，依然维持要求的装修108对于精装修房，多数价格敏感型偏好的是简约风格的装修开发商承诺的每平米的装修单价在1000-1200元左右，这一点个体的差异不大在价格压力下，大多数人更喜欢选择简装，自行装修对比研究：装修-价格敏感型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理 n卫生间

154、：知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等n厨房：知名品牌的厨具，包括抽油烟机、热水器、燃气灶，如方太、老板等n客厅和卧室：地板，知名的质量保证，先锋n客厅和卧室：墙面漆，环保知名品牌，如立邦n窗户玻璃109109对于精装修房，尝试新鲜型偏好的是田园风格的装修开发商承诺的每平米的装修单价在1000-1200元左右，这一点个体的差异不大除了希望选用知名品牌外，对装修没有很高的要求，但同样在价格压力下对装修仍有较高的要求，没有可以降低档次或是可以舍弃的装修对比研究：装修-尝试新鲜型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文

155、件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理装修价格：每平米1000-1200元 价格压力下，选择舍弃的装修价格压力下，可以降低档次的装修价格压力下，依然维持要求的装修n卫生间：知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等n厨房：知名品牌的厨具，包括抽油烟机、热水器、燃气灶，如樱花、林内等110110对于精装修房，尝试新鲜型偏好的是简约风格的装修开发商承诺的每平米的装修单价在1000-1200元左右，这一点个体的差异不大在价格压力下对装修仍有较高的要求，没有可以降低档次或是可以舍弃的装修对比研究：装修-创业商住型资料来源：易居分析本文件仅供易居

156、之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理装修价格：每平米1000-1200元 价格压力下，选择舍弃的装修价格压力下，可以降低档次的装修价格压力下，依然维持要求的装修n卫生间：知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等n厨房：知名品牌的厨具，包括抽油烟机、热水器、燃气灶，如樱花、林内等n排水管道和排线111111投资客对部件的质量和做工有较高要求，偏好知名品牌对比研究：装修-投资客（1/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本

157、公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理投资客装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求客厅/餐厅n顶部n钢结构防水板n绿色环保的涂料/墙面漆n最好是多乐士、立邦等知名品牌n在价格压力下，国产品牌亦可接受n做工要精细，墙面要平整n墙面n涂料/墙面漆粉刷n绿色环保的涂料/墙面漆n最好是多乐士、立邦等知名品牌n在价格压力下，国产品牌亦可接受n做工要精细，墙面要平整n地面n偏好材质坚固的实木地板，对复合地板接受度低n品牌关注度不高n地板要铺平，没有裂缝或凸起n

158、开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细主卧/次卧/书房n墙面n涂料/墙面漆粉刷n绿色环保的涂料/墙面漆n最好是多乐士、立邦等知名品牌n在价格压力下，国产品牌亦可接受n做工要精细，墙面要平整n地面n偏好材质坚固的实木地板，对复合地板接受度低n品牌关注度不高n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n窗户n双层隔音玻璃确保隔音效果n关注度低卫生间n地面n地砖：质量好，时间长了也不会开裂n关注度低知名品牌：如诺贝尔n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n墙面n瓷砖：质量好，时间长了也不会开裂n知名品牌：如诺贝尔n卫浴用品n装修时附赠马桶、龙头和台盆n知名

159、品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n防水处理n需要进行防水处理112112投资客对部件的质量和做工有较高要求，偏好知名品牌对比研究：装修-投资客（2/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理投资客装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求厨房n地面n地砖：质量好，时间长了也不会开裂n关注度低知名品牌：如

160、诺贝尔n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n墙面n瓷砖：质量好，时间长了也不会开裂n知名品牌：如诺贝尔n厨具n装修时附赠抽油烟机、热水器和燃气灶n知名品牌的厨具，如林内、樱花等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n橱柜n木质n关注度低n装修安装时做工要精细n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细阳台n墙面n保温墙设计n地面n地砖：质量好，时间长了也不会开裂n关注度低知名品牌：如诺贝尔n贴地砖时工艺精细，贴得整齐n排水管、打洞n做工要精细，不能太过粗糙其他n楼梯n钢木，材质坚固，安全性高n楼梯的颜色要与地板颜色相匹配n大门n材质坚固，质量好，不变形，防水n品牌关注度低n防盗门11

161、3113商务暂居型对各功能间的装修需求较为挑剔，对品牌材质以及做工都有很高的要求对比研究：装修-商务暂居型（1/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理商务暂居型装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求客厅/餐厅n顶部n涂料/墙面漆粉刷n绿色环保的涂料/墙面漆n知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n做工要精细，墙面要平整n墙面n涂料/墙面漆粉刷n绿色环保的涂料/墙面漆n知名的绿色环保品牌，如

162、立邦、多乐士n做工要精细，墙面要平整n地面n地板，没有提及对材质的偏好n品牌关注度不高n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细主卧/次卧/书房n墙面n涂料/墙面漆粉刷n绿色环保的涂料/墙面漆n知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n做工要精细，墙面要平整n地面n地板，没有提及对材质的偏好n品牌关注度不高n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n窗户n双层隔音玻璃确保隔音效果n关注度低卫生间n地面n地砖n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n墙面n瓷砖n卫浴用品n装修时附赠马桶、龙头和台盆n知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、

163、HCG等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n防水处理n需要进行防水处理114114商务暂居型对各功能间的装修需求较为挑剔，对品牌材质以及做工都有很高的要求对比研究：装修-商务暂居型（2/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理商务暂居型装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求厨房n地面n地砖n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n墙面

164、n瓷砖n厨具n装修时附赠抽油烟机、热水器和燃气灶n知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n橱柜n木质n关注度低n装修安装时做工要精细n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细阳台n墙面n地面n排水管、打洞n做工要精细，不能太过粗糙其他n楼梯n材质坚固，安全性高n钢木结构，对玻璃材质的接受度低n大门n材质坚固，质量好，不变形，防水n品牌关注度低n需要安装猫眼115115在价格因素限制下，价格敏感型对部件的材质、做工和品牌仍有较高的要求对比研究：装修-价格敏感型（1/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细

165、节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理价格敏感型装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求客厅/餐厅n顶部n涂料/墙面漆粉刷n知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n做工要精细，墙面要平整n墙面n涂料/墙面漆粉刷n绿色环保的涂料/墙面漆n知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n做工要精细，墙面要平整n地面n偏好实木地板n知名的地板品牌，如先锋n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细主卧/次卧/书房n墙面n涂料/墙面漆粉刷n绿色环保的涂料/

166、墙面漆n知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n做工要精细，墙面要平整n地面n偏好实木地板n知名的地板品牌，如先锋n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n窗户n双层隔音玻璃确保隔音效果n关注度低卫生间n地面n地砖：质量保证，不能出现开裂现象n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n墙面n瓷砖：质量保证，不能出现开裂现象n卫浴用品n装修时附赠马桶、龙头和台盆n知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n防水处理n需要进行防水处理116116在价格因素限制下，价格敏感型对部件

167、的材质、做工和品牌仍有较高的要求对比研究：装修-价格敏感型（2/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理价格敏感型装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求厨房n地面n地砖：质量保证，不能出现开裂现象n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n墙面n瓷砖：质量保证，不能出现开裂现象n厨具n装修时附赠抽油烟机、热水器和燃气灶n知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开

168、裂n橱柜n木质n关注度低n装修安装时做工要精细n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细阳台n墙面n地面n排水管、打洞n做工要精细，不能太过粗糙其他n楼梯n材质坚固，安全性高n偏好全木材质，其次是钢木n大门n材质坚固，质量好，不变形，防水n门锁的质量要好n品牌关注度低117117尝试新鲜型更多的是关注整体的装修风格，对材质和品牌并不敏感对比研究：装修-尝试新鲜型（1/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间

169、装修物业管理尝试新鲜型装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求客厅/餐厅n顶部n涂料/墙面漆粉刷n关注度低n做工要精细，墙面要平整n墙面n涂料/墙面漆粉刷n关注度低n做工要精细，墙面要平整n地面n地板，偏好实木地板n关注度低n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细主卧/次卧/书房n墙面n涂料/墙面漆粉刷n关注度低n做工要精细，墙面要平整n地面n地板，偏好实木地板n关注度低n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n窗户n双层隔音玻璃确保隔音效果n关注度低卫生间n地面n地砖n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得

170、整齐n墙面n瓷砖n卫浴用品n装修时附赠马桶、龙头和台盆n知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n防水处理n需要进行防水处理118118尝试新鲜型更多的是关注整体的装修风格，对材质和品牌并不敏感对比研究：装修-尝试新鲜型（2/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理尝试新鲜型装修价格：每平米1000-1200元部

171、件材质品牌其他需求厨房n地面n地砖n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n墙面n瓷砖n厨具n装修时附赠抽油烟机、热水器和燃气灶n知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n橱柜n木质n关注度低n装修安装时做工要精细n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细阳台n墙面n地面n排水管、打洞n做工要精细，不能太过粗糙其他n楼梯n材质坚固，安全性高n偏好全木材质，其次是钢木n大门n材质坚固，质量好，不变形，防水n品牌关注度低119119创业商住型对部件质量以及装修做工的关注度高于品牌对比研究：装修-创业商住型（1/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用

172、。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理创业商住型装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求客厅/餐厅n顶部n涂料/墙面漆粉刷n关注度低n做工要精细，墙面要平整n墙面n涂料/墙面漆粉刷n关注度低n做工要精细，墙面要平整n地面n地板，对材质没有明显偏好n关注度低n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细主卧/次卧/书房n墙面n涂料/墙面漆粉刷n关注度低n做工要精细，墙面要平整n地面n地板，对材质没有明

173、显偏好n关注度低n地板要铺平，没有裂缝或凸起n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n窗户n双层隔音玻璃确保隔音效果n增加护栏以增强安全性n关注度低卫生间n地面n地砖：质量保证，时间长了不会开裂n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n可选用有花纹的瓷砖地砖以突出高档感n墙面n瓷砖：质量保证，时间长了不会开裂n卫浴用品n装修时附赠马桶、龙头和台盆n知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细n防水处理n需要进行防水处理120120创业商住型对部件质量以及装修做工的关注度高于品牌对比研究：装修-创业商

174、住型（2/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理创业商住型装修价格：每平米1000-1200元部件材质品牌其他需求厨房n地面n地砖：质量保证，时间长了不会开裂n贴地砖/瓷砖时工艺精细，贴得整齐n可选用有花纹的瓷砖地砖以突出高档感n墙面n瓷砖：质量保证，时间长了不会开裂n厨具n装修时附赠抽油烟机、热水器和燃气灶n知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太、林内等n装修安装时做工要精细，不要出现倾斜或开裂n橱柜n木

175、质n关注度低n装修安装时做工要精细n开关插座n关注度低n关注度低n装修安装时做工要精细阳台n墙面n地面n排水管、打洞n做工要精细，不能太过粗糙其他n楼梯n材质坚固，安全性高n偏好全木材质，其次是钢木n大门n材质坚固，质量好，不变形，防水n品牌关注度低121121大多人对目前的物业管理满意度不高，他们觉得服务态度热情，响应速度及时是物业管理服务最基本的都没有做到物业管理资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件物业服务态度热情周到内部配套会所设施户型

176、功能间装修物业管理物业服务需求排序报修等项目得相应速度要及时物业费用物有所值度弱“比如说一些扰民啊，就是垃圾啊，还有就是一些公共的一些设施的损坏啊，物业应该及时去修，但是现在的响应速度太慢，我认为是很不合理的，而且是很无理的。” - 刘小姐 31岁 法律“物业费收的又贵，不知道用在那里，没事的时候，上来说这里不能弄，那里不能弄，只懂的这些东西，正儿八经要他管的东西，什么都没有。” - 许标 28岁 杂志社“态度都不够好，让他弄个什么，都不理你。” - 桑媛媛 26岁 人事日常清洁维持治安维持治安免费送货免费送货搬运搬运车位管理车位管理代缴公用事业费代缴公用事业费报修报修绿化维护绿化维护代收快递

177、件代收快递件122投资客增加附加值的物业管理项目基本必备物业管理项目可有可无的物业管理项目122由于非自住，投资客除了基本必备的日常清洁项目外对物业没有很高的期望值对比研究：物业管理-投资客资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理n 日常清洁123商务暂居型增加附加值的物业管理项目基本必备物业管理项目可有可无的物业管理项目123商务暂居型除了基本必备的物业项目如日常清洁、维持治安、报修之外，觉得免费送货、代收

178、快递件之类服务可以作为增加附加值的项目对比研究：物业管理-商务暂居型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理n装修限制n日常清洁n维持小区治安n报修n免费送货服务n业主不在时可以帮忙免费代收快递件124价格敏感型增加附加值的物业管理项目基本必备物业管理项目可有可无的物业管理项目124价格敏感型除了基本必备的物业项目如日常清洁、维持治安、报修之外，觉得搬运、小区绿化维护、车位划分管理之类服务可以作为增加附加值的

179、项目对比研究：物业管理-价格敏感型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理n日常清洁n维持小区治安n报修n搬运：有大件行李，物业可以帮忙搬运n小区绿化维护n车位划分管理125尝试新鲜型增加附加值的物业管理项目基本必备物业管理项目可有可无的物业管理项目125尝试新鲜型除了基本必备的物业项目如日常清洁、维持治安、报修之外，觉得代缴水电煤等公用事业费之类服务可以作为增加附加值的项目对比研究：物业管理-尝试新鲜型资料

180、来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理n日常清洁n维持小区治安n报修n代缴水电煤等公用事业费126126商务暂居型除了基本必备的物业项目如日常清洁、维持治安、报修之外，觉得没有什么可以增加附加值的物业管理项目对比研究：物业管理-创业商住型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播

181、公司报告、文件内部配套会所设施户型功能间装修物业管理n 装修限制创业商住型增加附加值的物业管理项目基本必备物业管理项目可有可无的物业管理项目n日常清洁n维持小区治安n报修127项目户型修改建议 样本选择 户型修改逻辑思路 户型修改建议资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件128产品修改样本选择-深访128通过本次深度访谈，大致可以讲目标客户群分为5大类，即:投资客、商务暂居型、价格敏感型、尝试新鲜型、创业商住型，考虑权重因素，对于产品修改意见偏

182、向与价格敏感型客户投资客投资客没有丰富投资经验，年龄集中在30-40岁，多为企业中高层干部，理解LOFT产品客群及对未来收益有一定预期商务暂居型商务暂居型家在外地，工作或生意在周边，一个人住或者夫妻双方，有私家车价格敏感型价格主导，低总价为主，要求工作地方至居住地方交通便捷，刚结婚或有单独居住需求尝试新鲜型 年龄偏轻，多年轻女性，家庭支付能力强，购房由家庭支出，主要尝试个性的LOFT居住理念创业商住型居住和办公同处一处，职业多自由职业或创作型职业商务暂商务暂居型居型客户类型客户类型自住客自住客尝试新尝试新鲜型鲜型价格敏价格敏感型感型创业商创业商住型住型 30%45%20%5%投资客投资客资料来

183、源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件129产品修改样本选择-市场调研129通过前期市场调研发现，花桥区域在售LOFT小公寓产品客户九成来自投资客，仅一成为自住客，另外，绿地启航社4.5米LOFT产品不论地段还是产品对本案急具借鉴意义，因此，投资客和绿地启航社LOFT客户也是我们对户型修改的重要依据。自住客投资客九成九成一成一成规划规划花桥国际商务城依托上海溢出效应，比邻上海绝佳地理位置，江苏政策优势，昆山的成本优势，力求打造长三角地区具有竞争力的现

184、代服务业示范区。现实 鉴于当前规划成熟度不高，上海和花桥的轨道交通并未实现对接，更多的是体现在蓝图上，对于自住客来说，当前居住条件欠佳，因此区域购买客户更多来自投资客。资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件130产品修改样本选择1301234投资客投资客价格敏感型客户价格敏感型客户绿地启航社绿地启航社4.5米米LOFT产品产品其它深访客户其它深访客户建议参考建议参考样本选择样本选择资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司

185、的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件131绿地启航社4.5米LOFT131二、已购自住：二、已购自住：桑媛媛桑媛媛 年龄：年龄：26 工作：人事工作：人事 楼盘：楼盘：启航社 客户分类：价格敏感型客户分类：价格敏感型购买面积：购买面积：40平米 层高：层高：4.5米基本概况：基本概况：工作地点在昆山，骑电瓶车，河北人，男朋友在上海上班客户语录：客户语录：1：这边主要是小区，班车可以直接到上海的中山公园，像我们就是，交通上比较方便一些，然后那个，还有吗，就是这边建设的环境比较舒适，相对于小区，跟上海的那个一

186、些小区比较，比较高档一些。2：首先是我感觉，因为是两个人居住吗，不要太大吗，然后，可以最好是两室一厅的，这样亲戚朋友都可以来，然后其次呢，就是房子的结构，内部结构，看起来让人比较舒适一些，不要就是太那个，有一些很多的内部结构不是很合理，设计不是很合理。3：Q：阳台呢？1：最好封起来，这样我们自己在搞的话，很麻烦的，而且你看一下雨，都要飘进来，一下雨就会湿着进来。4：Q：那当时够买这一套（英文），是通过互联网，你刚才说是通过互联网？1：对。有一个论坛上面。一、已购自住：一、已购自住：陈恒山陈恒山 年龄：年龄：31 工作：教师工作：教师 楼盘：楼盘：启航社 客户分类：价格敏感型（追求享受型）客户分

187、类：价格敏感型（追求享受型）购买面积：购买面积：50平米 层高：层高：5.2米基本概况：基本概况：工作地点徐家汇，平时上下班交通工具开车，这里回扬州比较方便，一次性付款，客户语录：客户语录：1：最初先了解交通，交通方式2：Q：你希望就是说，从这到你上班的地方，车程大概保持在多少时间左右？1：一个小时以内。3：Q：你目前居住的（英文）当中，有哪些房间，卧室？1：就两个卧室。4：Q：四五个平米左右，然后厨房，如果这样增加的话，是不是和餐厅联在一起，或者是厨房里面可以放一个桌子吃饭了？1：对。资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如

188、无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件132132三、已购自住：三、已购自住：吴清叶吴清叶 年龄：年龄：27 工作：暂不工作工作：暂不工作 楼盘：楼盘：启航社 客户分类：价格敏感型客户分类：价格敏感型购买面积：购买面积：40平米 层高：层高：4.5米基本概况：基本概况：工作地点在上汽，骑电瓶车，江阴人客户语录：客户语录：1：Q：楼梯位置？1：楼梯的位置，我觉得还不是最合理，特别是那个洗衣机，人家一般是放在阳台上会比较好，有一个水池水池。2：1：一开始可能，我们敲掉了，一开始有隔音墙的，可能是听不到，因为像我们，没有厨吗，我们自己把他敲掉，做了一个橱橱

189、，这样的话，可能声音就有了。3：一个可以坐着吃，一个我可以放在那边，或者我准备要做的菜，我都可以放，就是可以多用途吧，如果我觉得有一个吧吧台台，可以多用途，也可以节省面积。 绿地启航社4.5米LOFT资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件133改造图解业主将厨房隔墙敲掉，与业主将厨房隔墙敲掉，与客厅连为一体客厅连为一体原洗衣机位置，业主后改造成储物间，业原洗衣机位置，业主后改造成储物间，业主要求工作阳台需单独设计主要求工作阳台需单独设计业主自行

190、封闭阳台，业主自行封闭阳台，安全考虑安全考虑绿地启航社4.5米LOFT资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件134户型修改逻辑思路134n市场同类产品分析解决市场供应产品特性，挖掘供应产品亮点，规避设计弊端n解决终端客户对产品需求问题，为项目户型修改提供一线信息n研判本案已有户型设计存在问题，提出修改方向n客户深访需求深挖n本案户型认知资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无

191、易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件135135户型修改建议一I户型户型方向方向1 1：厨房与卫生间排布顺序改变（如图）厨房与卫生间排布顺序改变（如图）卫卫生生间间厨厨房房卫生间卫生间厨房厨房解决问题：解决问题：1、中式厨房油烟过重，单独空间处理，并且做到L型工作台设计；2、厨房和卫生间开门独立且与客厅分隔较好，解决相对干湿分离和洁污分离。存在问题：存在问题：浪费过道空间，卫生间和厨房空间分配过于均匀，未考虑到年轻客户重卫生间轻厨房使用习惯。问题一：卫生间门开口和客厅直接相对，未能做到干湿分离和洁污分离，且视觉和心理处理上存在较大问题。方向方向1 1

192、UP上城上城案例案例资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件136136户型修改建议一I户型户型方向方向2 2卫卫生生间间厨厨房房卫卫生生间间厨厨房房方向方向2 2：厨房与卫生间分离（如图）厨房与卫生间分离（如图）解决问题：解决问题：1、过道空间充分利用；2、留给卫生间充足空间，满足年轻客群独特居家需求；3、相对干湿分离和洁污分离。存在问题：存在问题：中式厨房油烟过重，未做单独空间处理，但紧靠门厅相对解决了油烟问题。三里屯三里屯SOHO、长江壹号

193、、长江壹号案例案例资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件137137I户型户型II户型户型户型修改建议二问题二：楼梯：通过深访，已有楼梯位置冲对大门，居者感受到心理比较压抑。直角楼梯对空间浪费大。解决问题：解决问题：楼梯位置避开进门第一视线。改直角楼梯为弧型楼梯或者三转角楼梯，楼梯建议两侧为玻璃，塌板为木制，两侧玻璃设计可防护楼梯下端免受楼梯灰尘污染以及增强楼梯空间光线度。资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说

194、明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件138138I户型户型户型修改建议三问题三：户型I全挑空设计虽提高了舒适度，但并未考虑到此类产品居者对于户型面积小，但功能空间需求全的习惯，尤其是次卧或者书房（电脑房）需求习惯，这一点在深访和市场同类产品中都得到了验证。解决问题：解决问题：二层增加此卧或书房（电脑房）设计。资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件139139户型修

195、改建议四问题四：功能空间细化，增加储物空间，可对楼梯过道空间或外部公共走道顶部空间加以利用。解决问题：解决问题：利用外部公共走道并增加储物空间。长江壹号长江壹号银座印象银座印象资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件140140户型修改建议五问题五：小户型公寓普遍存在采光不足问题，对于4.5米层高这方面问题尤为突出。解决问题：解决问题：大面积窗户增加采光，窗户上檐高度至少达到人眼睛高度以上。资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经

196、在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件141141户型修改建议六问题六：同层不同类型产品设计和排布存在D、E户型面积过大，与项目属性不符；排布未按照南大北小客户需求特点。解决问题：解决问题：缩减大户型比例，同层产品按南大北小，端户面积适当增加顺序重新排布。30-35平米，端户平米，端户40-45平米平米40-45平米，端户平米，端户50-55平米平米60-70平米平米资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任

197、何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件142142资料来源：易居分析1结论与建议2花桥市场LOFT产品市场现状3目标客户细分和素描4医谷国际产品设计、装修建议5医谷国际价格测试6医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件143143可接受的总价范围随区域的不同而存在差异；在购房付款方式上，商务暂居以及尝试新鲜型倾向于一次性付款，而价格敏感和创业商住型更多的会贷款分期付款，因此对10万首付的接受度较高医谷国际产品设计价格测试资料来

198、源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件投资客商务暂居型价格敏感型总价及付款方式（单层建面40平米）首付及10万首付接受度月供n全额首付或首付50%n对首付10万的接受度一般尝试新鲜型创业商住型n平均2000-3000元/月n无n个体差异较大n每月从1500-4000元不等n无n3000-4000元n上海九亭：60-65万n昆山：35-40万n更多的人会贷款n偏向于在昆山置业：总价30-40万n倾向于一次性付清n全额首付n对首付10万的接受度较低n上海

199、九亭：可接受的总价60-65万n昆山：可接受的总价35-40万n贷款和一次性付清各半n首付50%n对首付10万的接受度较高n首付50%n对首付10万的接受度较高n全额首付n对首付10万的接受度一般n上海九亭：60-65万n昆山：35-40万n一次性付清n上海九亭：60-65万n昆山：35-40万n更多的人会贷款144144由于该人群有较强的经济能力，付款时都倾向于一次性付清或是多付些首付对比研究：价格测试-投资客资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告

200、、文件n可接受的总价随购房区域的不同总价而存在差异：上海九亭：可接受的总价60-65万昆山：可接受的总价35-40万“当时买的时候差不多是60多万，65万不到一点。“- 王茜 37岁 进出口贸易n一次性付清和贷款的各半n贷款方式：首付5-8成，余下的贷10年期”当时首付了30多万，剩下的贷款办了10年。“- 顾晓蕾 36岁 零售n首付一半在5-8成n对首付10万的接受度一般，经济能力较强更倾向于一次性付清或多付些首付”当时首付了30多万，剩下的贷款办了10年。“- 顾晓蕾 36岁 零售n能接受的月供额度平均2000-3000元”现在的月供差不多是3000。“- 顾晓蕾 36岁 零售总价付款方式

201、首付及10万首付接受度月供145145计划在昆山置业的较多，可接受的总价为30-40万，经济能力较强，房屋总价相对也比较便宜，更愿意一次性付清对比研究：价格测试-商务暂居型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n偏向于在昆山置业：可接受的总价：30-40万“今天看的总价差不多33万。“- 曹方 28岁 私营企业主 n经济能力较强，觉得房屋总价不高，更愿意一次性付清”我们一般性，可能是看总价的百分之多少，举一个例子，像有一些房子，才三十几万左右，

202、我们是首付付掉了。“-曹方 28岁 私营企业主 n全额首付n对首付10万的接受度不高，经济能力较强更倾向于一次性付清”我们一般性，可能是看总价的百分之多少，举一个例子，像有一些房子，才三十几万左右，我们是首付付掉了。“-曹方 28岁 私营企业主 n无总价付款方式首付及10万首付接受度月供146146倾向于贷款，对首付10万的接受度较高对比研究：价格测试-价格敏感型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n可接受的总价总价随购房区域的不同总价而存在

203、差异：上海九亭：60-65万昆山：35-40万“现在买的九亭总价差不多66万了。“- 朱越越 37岁 广告设计 n贷款：通常分10年期偿还”贷款，期限都是办10年的。“- 许标 28岁 杂志社n首付50%：部分被访者指出当时规定必须要付首付50%，觉得过高了n对首付10万的接受度较高”这个房子，因为那个是办公用房和产权是什么商业，必须交百分之五十。“- 朱越越 37岁 广告设计 n个体差异较大n月供从1500-4000元不等总价付款方式首付及10万首付接受度月供147147家庭经济承受能力较强，由父母全额支付房款对比研究：价格测试-尝试新鲜型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必

204、须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n可接受的总价随购房区域的不同总价而存在差异：上海九亭：60-65万昆山：35-40万n家庭经济能力较强，一次性付清”我是家里面父母帮我买的，一次性都付清了。“- 万颖 23岁 外贸n全额首付n对首付10万的接受度一般n无总价付款方式首付及10万首付接受度月供148148处于创业阶段，经济承受能力相对有局限，对首付10万的接受度较高对比研究：价格测试-创业商住型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整

205、的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件n可接受的总价随购房区域的不同总价而存在差异：上海九亭：60-65万昆山：35-40万n贷款，分10年期偿还n首付额度在50%n对首付10万的接受度较高n月供3000-4000元总价付款方式首付及10万首付接受度月供149149资料来源：易居分析1结论与建议2花桥市场LOFT产品市场现状3目标客户细分和素描4医谷国际产品设计、装修建议5医谷国际价格测试6医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未

206、经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件150150区域升值潜力、交通便利性、价格、双层居住感受、简单、时尚的自我空间、工作生活两相宜是我们在营销上需要重点突出的关键词医谷国际营销通路建议：目标客户营销通路偏好资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件区域升值潜力：n对于各类型的客户都是关注的重点，投资客希望区域的升值前景带动自身物业的升值，而自主客户多为过渡型的年轻客户，大面积产品仍旧是未来的居住方向，此类过渡型产品以后还是进行买卖交通便利性、价

207、格：n交通的便利性、通达性及产品的价格是客户购房关注的最主要的两个因素，也是促使其购买物业的两大动力双层居住感受：n此类产品市场较为稀缺，对于尝试新鲜型的客户及单身或刚步入婚姻殿堂的年轻人来说吸引力较强简单、时尚的自我空间n对于很多刚踏入社会不久的年轻人来讲，追求时尚、个性的生活方式成为他们的主旋律，很希望能有自己的一片天空，不受任何约束，在营销过程中需体现这种氛围，来吸引这部分客户工作生活两相宜n对于刚创业的客户来说，节约成本是他们创业期间首先需要考虑的，很希望能有一个既可居住又可办公的环境，让他们充分展露拳脚区域潜力轨道交通价格价格双层居住感受营销关键词简单、时尚的自我空间工作生活两相宜1

208、51151网络、电视、亲朋介绍、报纸杂志、平面广告、房交会、楼盘宣传册以及房产中介是目标人群获取房产楼盘信息的主要途径医谷国际营销通路建议：目标客户营销通路偏好资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件关注度低中高低中高熟悉度电视网络报纸杂志平面广告房交会宣传册中介亲朋介绍说明：圈圈越大，表示信任程度越高152152在众多媒体中，对电视广告的信任度较高，相对而言，新兴的网络媒体尚缺乏一定的权威专业性对比研究：营销通路偏好-投资客资料来源：易居分析本

209、文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件获取房产信息的渠道获取房产信息的渠道n电视上有关的楼盘介绍或广告:通常都会在晚饭后看电视，经常看的节目包括财经频道、电视剧频道从包括第一财经频道、第一房产等栏目获取房产楼盘信息传统权威的媒体，信息量大而又生动，最值得信赖n楼盘的户外平面广告：出行时偶然看到候车厅、地铁车站的房产品面广告n杂志/报纸上的楼盘广告：上下班途中上海楼市、周末画报等传统的媒体，信息量直白单一n网络：接触最多的媒体，无论上班还是下班回家都会上网门户网站如

210、163、sohu上的房产频道新兴的媒体，信息量虽然大，但缺乏专业权威，可信度不如传统媒体n房产中介机构：以盈利为目的，可信度不高对房地产广告的关注点对房地产广告的关注点n地段n总价n周边交通n房屋信息：面积、朝向等关注度低中高低中高接触度印象深刻的房产印象深刻的房产/LOFT营销方式营销方式n电视广告：诗情画意的情景式描述，会让人有身临其境的感觉电视说明：圈圈越大，表示信任程度越高网络报纸杂志平面广告中介153153在众多媒体中，对电视广告的信任度较高，对现有的房产/LOFT营销方式没有深刻的印象对比研究：营销通路偏好-商务暂居型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司

211、的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件获取房产信息的渠道获取房产信息的渠道n电视上有关的楼盘介绍或广告从包括第一财经频道、第一房产等栏目获取房产楼盘信息传统权威的媒体，信息量大而又生动，最值得信赖n网络：接触最多的媒体，无论上班还是下班回家都会上网门户网站如163、sohu上的房产频道新兴的媒体，信息量虽然大，但缺乏专业权威，可信度不如传统媒体n亲戚朋友介绍：口碑相传，值得信赖n报纸杂志信息量较少n房交会/房博会信息量大而直观，但类似活动并不多n楼盘的宣传广告单、宣传册对房地产广告的关注点对房地产广告的关注

212、点n地段n周边交通n总价n房屋信息：面积、朝向等关注度低中高低中高接触度印象深刻的房产印象深刻的房产/LOFT营销方式营销方式n无电视说明：圈圈越大，表示信任程度越高网络报纸杂志亲朋介绍房交会宣传册154154在众多媒体中，对网络的信任度较高，对最低价宣传的营销模式印象深刻对比研究：营销通路偏好-价格敏感型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件获取房产信息的渠道获取房产信息的渠道n电视上有关的楼盘介绍或广告:每天下班回家后都会固定的看电视，经常

213、看的节目包括财经频道、电视剧频道从包括第一财经频道、第一房产等栏目获取房产楼盘信息n网络：接触最多的媒体，无论上班还是下班回家都会上网门户网站如163、sohu上的房产频道某些楼盘的业主论坛，听其他业主评价和反馈百度等搜索引擎信息量最全，可以多角度比较各类信息，最为信任n楼盘的户外平面广告：出行时偶然看到候车厅、地铁车站的房产品面广告n报纸杂志上下班途中会看，如解放日报信息量较少n亲戚朋友介绍：口碑相传，值得信赖n房交会/房博会信息量大而直观对房地产广告的关注点对房地产广告的关注点n区域/地段n周边交通n总价n周边环境配套关注度低中高低中高接触度印象深刻的房产印象深刻的房产/LOFT营销方式营

214、销方式n最低价宣传电视说明：圈圈越大，表示信任程度越高网络报纸杂志亲朋介绍房交会平面广告155155收集房产信息的渠道相对比较单一，主要还是依赖于电视来收集有关于房地产方面的信息，对楼盘的装修风格格外关注，样板房展示的营销方式印象深刻对比研究：营销通路偏好-尝试新鲜型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件获取房产信息的渠道获取房产信息的渠道n电视上有关的楼盘介绍或广告:每天下班回家后都会固定的看电视，经常看的节目包括财经频道、电视剧频道从包括第

215、一财经频道、第一房产等栏目获取房产楼盘信息传统权威的媒体，信息量大而又生动，最值得信赖n网络：接触最多的媒体，无论上班还是下班回家都会上网，但并不会经常从网上收集房地产方面的信息一些搜索引擎搜索相关的楼盘资料n楼盘的户外平面广告：出行时偶然看到候车厅、地铁车站的房产品面广告n报纸杂志上下班途中会看，如新周刊、城市画报信息量较少对房地产广告的关注点对房地产广告的关注点n区域/地段n周边交通n总价n装修风格关注度低中高低中高接触度印象深刻的房产印象深刻的房产/LOFT营销方式营销方式n样板房展示电视说明：圈圈越大，表示信任程度越高网络报纸杂志平面广告156156收集房产信息的渠道相对比较单一，网络

216、依赖度大，对楼盘的主题营销方式印象深刻对比研究：营销通路偏好-创业商住型资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件获取房产信息的渠道获取房产信息的渠道n电视上有关的楼盘介绍或广告:每天下班回家后都会固定的看电视，经常看的节目包括财经频道、电视剧频道从包括第一财经频道、第一房产等栏目获取房产楼盘信息n网络：接触最多的媒体，无论上班还是下班回家都会上网门户网站如163、sohu上的房产频道某些楼盘的业主论坛，听其他业主评价和反馈专业的房地产网站，如搜房

217、网、安居网信息量最全，可以多角度比较各类信息，最为信任n楼盘的户外平面广告：出行时偶然看到候车厅、地铁车站的房产品面广告信息直观，可信度较高n亲戚朋友介绍：口碑相传，值得信赖对房地产广告的关注点对房地产广告的关注点n区域/地段n周边交通n总价n开发商关注度低中高低中高接触度印象深刻的房产印象深刻的房产/LOFT营销方式营销方式n楼盘的主题营销：如青年城网络说明：圈圈越大，表示信任程度越高亲朋介绍电视平面广告157157附件：客户访谈清单（1/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未

218、经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件编号编号姓名姓名行业行业购房或意向购购房或意向购房区域房区域客户类型客户类型细分类型细分类型 客户来源客户来源1徐凯公用事业上海九亭已购投资投资客本地2顾晓蕾零售上海九亭已购投资投资客本地3王茜进出口贸易上海九亭已购投资投资客本地4万颖外贸上海九亭已购自住尝试新鲜型本地5朱越越广告设计上海九亭已购自住价格敏感型本地6王兴建筑上海九亭已购自住创业商住型本地7许标杂志社上海九亭已购自住价格敏感型本地8陈恒山教师昆山已购自住商务暂居型本地9吴清叶家庭主妇昆山已购自住价格敏感型本地10桑媛媛人事昆山已购自住价格敏感型本地11曹方私营企业主昆山意向自住商务暂居型外

219、地12龚明亮机械制造业昆山意向自住价格敏感型本地13陆辉贸易昆山意向自住价格敏感型本地14刘小姐法律昆山意向自住商务暂居型外地15陈先生教师昆山意向自住价格敏感型外地158158附件：客户访谈清单（2/2）资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件编号编号姓名姓名行业行业购房或意向购购房或意向购房区域房区域客户类型客户类型细分类型细分类型 客户来源客户来源16周小姐物流昆山意向自住商务暂居型本地17钱小姐策划昆山意向自住尝试新鲜型本地18邵进贸易昆

220、山意向自住商务暂居型外地19唐红燕建筑昆山意向投资投资客外地20叶彬制造业昆山意向投资投资客外地21印桥生机械制造昆山意向投资投资客外地22周中霞电子昆山意向自住商务暂居型外地23米月松制造业昆山意向自住价格敏感型本地24郑小姐酒店服务昆山意向自住尝试新鲜型本地25秦小姐旅游昆山意向自住尝试新鲜型本地26项永兴贸易上海九亭意向投资投资客本地27铜先生房地产昆山意向投资投资客本地28石女士纺织昆山意向投资投资客本地29蔡小姐广告设计昆山意向自住价格敏感型本地30陈女士贸易昆山意向投资投资客本地159159资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件 The End